國內房市景氣儘管下修，不過台北市今年首季仍有多達12個預售案及成屋社區成交單價突破每坪200萬元的豪宅線，最高價為預售案「勤美璞真城仰」每坪250.9萬元，成屋最高價為「One Park Taipei元利信義聯勤」的每坪219.4萬元。

值得注意的是，「耑岫」和「吾雙」二個20多坪的小宅，分別以每坪218.5萬元、214萬元，躋身200萬豪宅俱樂部成員。

統計顯示，今年首季北市共有七個預售案、五個成屋社區最高成交單價突破每坪200萬元，其中「勤美璞真城仰」每坪250.9萬元，創下松山區單價新高，超越一旁的「文華苑」最高244.6萬元的紀錄。

此外，忠孝復興站的指標豪宅「Diamond Towers台北之星」，中低樓層戶今年1月以總價3.34億元、每坪208.6萬元交易，單價排名第十，而該社區目前揭露的三件交易，單價全數站上每坪200萬元。

今年以來，成交單價逾每坪200萬元的12個預售案及成屋社區，全數位於大安、信義、松山三個蛋黃區，其中，大安區占了八案。

不過200萬俱樂部也並非全數是大坪數、高總價豪宅的天下，如「耑岫」總價不到5,000萬元，「吾雙」、「富邦藝庭」與「寶舖全健築知行」總價約在6,000萬～8,000萬元間。

第一建經研究中心副理張菱育指出，在豪宅限貸令與兼顧地段考量之下，小豪宅已成為200萬俱樂部中不可忽視的生力軍，這類「小豪宅」坪數多落在20～35坪間，適合小家庭或單身高資產族，具備總價相對較低、地段佳、社區規劃精緻等特性，近年在市場上交易活絡，兼具自住與投資優勢，吸引不少企業主、醫師、科技族購置，特別是在股市波動與通膨風險加劇的情況下，更顯其保值功能。


地段、規模撐身價 「台北之星」中低樓層站穩200萬俱樂部
經濟日報 2025/06/04 14:35:36

根據最新實價揭露，捷運忠孝復興站的指標豪宅「Diamond Towers台北之星」揭露第三筆交易，今年1月時成交總價3.34億元、每坪208.6萬元的中低樓層、12樓戶，成功擠進今年第1季台北市每坪成交價逾200萬元前10名社區。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，「Diamond Towers台北之星」規劃逾百坪的高規格毛胚豪宅，買家可任意打造屬意的居家風格，且緊鄰捷運忠孝復興站，又有新光三越百貨進駐，地段條件與生活機能都十分突出。

除了地段外，陳定中表示，「Diamond Towers台北之星」基地面積超過千坪，是台北市東區商圈罕見地大規模、地標建築開發案，在市場上頗具稀有性，因此目前已揭露的三筆交易，每坪成交單價全數站上200萬元大關，目前每坪最高成交價是中高樓層戶別的240萬元。

第一建經研究中心副理張菱育表示，截至目前，「Diamond Towers台北之星」揭露的三筆交易，分別為8樓戶、12樓戶與24樓戶，每坪成交價介於205~240萬元之間。

張菱育指出，除了大基地之地標建築有創價能力外，近年在豪宅限貸令與兼顧地段考量之下，小豪宅已成為兩百萬俱樂部中不可忽視的新主力軍。

張菱育分析，這類「小豪宅」坪數多落在20~35坪之間，適合家庭成員少或單身高資產族，尤其總價相對較低、地段佳、社區規劃精緻等特性，近年在市場上交易活絡，具自住與投資優勢，吸引不少企業主、醫師、科技族購置。

「台北之星」再揭一戶 為何價格與市場預期落差大？

最新實價揭露，市場認為有機會挑戰一坪300萬元的忠孝復興站指標豪宅「Diamond Towers台北之星」，今年1月揭露第3筆交易，為中低樓層戶，成交總價3.34億元、每坪208.6萬元。

截至目前，台北之星揭露的三筆交易，分別為8樓戶、12樓戶與24樓戶，單價介於205萬~240萬之間，與之前的市場預期有不小落差。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，該案開發歷程相當長，公開銷售前房市仍處於多頭上升期，因此市場評估較樂觀，但現今在打炒房的政策抑制下，房市的創價空間遭壓縮，且該案還有沒25樓以上的高樓層交易揭露，也使得目前曝光的成交單價比過往預期略低。

此外，該開發案的C棟為都更分回戶「台北星鑽」，官方第一次標售時，底價單價落在203~228萬元之間，但全數流標，不僅顯示市場的觀望保守，也讓全案的行情認知略有下修，使該案的成交單價尚未出現突出亮點。

台灣房屋統計今年第1季台北住宅單價前十名社區，十名當中，預售案與成屋案各占一半，其中單價冠軍為預售案「勤美璞真城仰」，每坪250.9萬元也創下松山區單價新高；成屋案最高則由「One Park Taipei元利信義聯勤」每坪219.4萬元奪得，位居第四。

前三名都由預售案拿下，其中就有兩名坐落在松山區，包括「勤美璞真城仰」和「敦仰」。

第一建經研究中心副理張菱育表示，松山區機能發展成熟，有機場、捷運、高架快速道路，具備多個商圈，加上近年有多處危老和都更改建案推動，價格表現都不俗，若基地位在精華路段或基地面積大，單價甚至已站上200萬俱樂部，尤其是「勤美璞真城仰」，基地位在慶城街，最高單價250.9萬元超越一旁的成屋豪宅「文華苑」的244.6萬元。

除了億級豪宅之外，榜單中還有總價不到7千萬元的小豪宅入榜，包括預售案「耑岫」和「吾雙」，都是20多坪的小宅，分別創下每坪218.5萬元、214萬元的高單價行情，成為今年首季總價最「親民」的兩百萬俱樂部成員。

張菱育指出，在豪宅限貸令與兼顧地段考量之下，小豪宅已成為兩百萬俱樂部中不可忽視的新主力軍，這類「小豪宅」坪數多落在20~35坪之間，適合小家庭或單身高資產族，近年在市場上交易活絡，兼具自住與投資優勢，吸引不少企業主、醫師、科技族購置，特別是在股市波動與通膨風險加劇的情況下，更顯其保值功能。

根據國內房仲業者統計，今年前5月六大都會區建物買賣移轉棟數，交易量共82,107棟，較去年同期年減27.1%，創下近8年新低。房市成交量下滑，恐怕和向銀行借錢買房愈來愈困難有關。國內3大泛公股行庫坦言，在央行信用管制措施下，再加上搭配政府「新青安」政策，房貸業務確實得排隊撥款，對於房市今年前景，保守看待。

根據國內房仲業者統計，今年前5月，六都建物買賣移轉棟數，新北市、台南市以及高雄市，年減3成多，台北市年減2成多，桃園市和台中市各年減1成多，整體六都較去年同期年減27.1%，創下近8年新低紀錄。

國內房市成交量下滑，恐怕和向銀行借錢買房愈來愈困難有關。泛公股行庫合庫銀行表示，目前不動產授信的集中度已接近36%，如果依照「銀行法」第 72 條之2估算為28.46%，逼近30%上限，為避免信用資源過度流向不動產市場，合庫銀已經暫停受理非來自合庫的整批建案房貸，並對整批房貸續約做調整，土建融也趨向保守。合庫銀也坦言，目前房貸業務確實得排隊撥款，授信對象以首購族為主，並搭配政府政策。

公股銀行華南銀行也坦言，今年第一季房貸業務較去年同期大降8成，主要還是因為央行啟動第七波信用管制，投資客取得資金困難，市場交易下降，另外美國關稅衝擊也影響民眾購屋意願，預期房貸業務在都會區衝擊相對小，非都會區較大。華南銀行個人金融事業群副總黃守良說：『(原音)受到央行第七波信用管制的結果，投資客相對在取得資金上比較困難，所以造成市場的交易量也降下來，加上今年度的關稅議題，造成1到4月房屋的移轉棟數大概相對去年下降24.3%。』

另一公股銀彰化銀行則指出，近年房價快速上漲，加上市場投機氣氛與建商囤房，民眾通膨預期升溫，目前房價水準仍然偏高，短期內是否再出現明顯上漲趨勢仍不是很明朗，因此，彰銀認為，政府抑制房市政策仍將持續，市場買氣也將會維持觀望一段時間。

日前再傳建商爛尾樓案，重傷民眾權益，內政部地政司規劃在三個月內提出修正預售屋定型化契約草案，將強化預售屋的履約保證機制，增加對買方所繳出款項的保障，以免讓消費者再遇到建商爛尾樓的重大財損。此外，有關法定空地特殊條件得申請分割並享有地價稅減免，賦稅署也將在三個月內研議是否優化相關程序機制。

嘉義市建案「臻品舞」爛尾樓因建商倒閉，導致已售出的19戶無法交屋，立委認為保障消費者購屋權益刻不容緩，即便已設有價金信託機制，但仍無法阻止資金被提領一空，無法保障消費者、形同虛設。對此，地政司長林家正說明，該案已經召開消保調處，但因建商未出席而無果，後續會先請嘉義市政府優先協助該案民眾。

爛尾樓事件並非個案，林家正說，其實內政部從去年就已啟動內部研議增強預售屋履約保證機制對買方的保障，且涉及修正預售屋定型化契約，目前已有初步方向，預計會在三個月內提出方案修法，避免民眾再陷爛尾樓困境。

除了加強預售屋購屋保障，也有立委認為，現行法定空地即使供公眾通行，仍須課地價稅，可能違反稅制公平，要求內政部與財政部提出具體改善方案。對此，林家正則指出，憲法法庭已有解釋法定空地雖然沒有使用上的利益，但仍具有建築上的利益，沒有違反公平原則。

賦稅署表示，雖然憲法法庭解釋認為未違反公平原則，但也強調，民眾若有提供超出應提供比例的法定空地範圍，可自主提出申請土地分割後，再申請地價稅減免，由於程序相對複雜，後續會在三個月內盤點各地方政府的統計情形，若有必要會研議提出程序優化方案。


預售屋爛尾三方向防堵 內政部三個月內提方案
經濟日報

爛尾樓爭議頻傳，內政部昨（4）日向立委允諾，三個月內將提預售屋擔保機制及定型化契約檢討方案。業界預期，內政部可能從先前所提三大原則著手，尤其是規範購屋者所繳價金應用於實際工程興建，避免初期就因支付管銷費用而用罄。

近來嘉義市預售屋建案「臻品舞」傳出建商落跑，成了爛尾樓。立法院內政委員會昨日審查《建築法》、《平均地權條例》修正草案，立委關注內政部如何避免預售屋成爛尾樓、侵害購屋族權益等問題，內政部地政司長林家正承諾，會在三個月內提出檢討方案。

林家正表示，內政部已召開多次會議，並與地方政府、消保團體及公會等相關單位討論，後續將以「保障購屋人權益」為核心方向，強化價金控管機制，確保購屋者所繳金額實際用於建築工程上。對於實際方案為何，他則未進一步說明。

業界人士指出，內政部近年自2023年起就關注預售屋爛尾樓問題，也與業界、地方政府有持續保持溝通。內政部曾表示，政府目標是優先保障購屋者權益，但也會在確保預售屋制度可運行下，仔細思考價金動支時間的合理性。

內政部過去曾提出預售屋信託擔保機制的三大檢討原則。首先，明定購屋者所繳價金應專用於實際工程興建，避免尚未動工或施工初期，資金就被挪作管銷支出而用罄；第二，檢討價金動支合理時機，研議僅於地下室開挖階段或結構完成後才可動支，以維持預售制度初衷並確保資金安全；第三，若建商無法依約完工，購屋者所繳交的信託價金不得遭強制執行，並應保障購屋人在建案土地或地上物法拍時具備優先受償權。

業界人士分析，第二、第三項原則可能牽涉到修法，實務上並不容易，建議內政部應審慎思考；不過第一項原則確實可達到保障購屋者權益，內政部可優先從可行部分著手，避免未動工前資金即遭濫用。

近年預售屋爛尾樓案件頻傳，除了嘉義市「臻品舞」，近年來全台也接連傳出多起知名預售案爛尾案例，多是因建商爆發財務問題，卻缺乏完善制度，購屋者血本無歸、求償無門。立委昨日要求內政部應更加積極，加快腳步檢討相關作法。

內政部表示，過去已針對預售屋爛尾樓議題啟動檢討，正是為回應市場問題與社會期待，將儘速端出具體改革方向，朝向更完善的預售制度邁進，將於三個月內提出相關檢討方案。

內政部檢討預售屋爛尾樓問題 建商促建築融資適度鬆綁

內政部將出手檢討預售屋爛尾樓問題，建商公會呼籲，爛尾樓危機根源在房市重度管制下，已影響市場正常運作，當前關鍵在於，央行應適度鬆綁建築融資規定，才是維持市場穩定之道。

近年政府打炒房，去年9月央行推出第七波選擇性信用管制後，房市買氣急凍，確實逼退投資客，但也影響到換屋族與開發商。今年以來房市持續低迷，包括花蓮、嘉義等地區就傳出有建商倒閉，導致陷入預售屋爛尾困境，重創購屋族信心。

中華民國不動產建築開發公會全聯會理事長楊玉全表示，自第2季後，關稅問題嚴重影響國內經濟，影響買氣，單就國內因素來說，央行第七波選擇性信用管制打擊換屋市場與第二戶購屋能力，供需雙方都面臨向金融機構融資困難、貸款成本大增，在房市已無去年高峰情況下，繼續延續重度管制，已傷及市場正常運作，這才是問題根源。

楊玉全呼籲，由於建築融資年增率大幅降低，央行對建築融資規定應適度鬆綁、取消或延長18個月開工期限，以免殷實建商求貸無門，並讓換屋市場正常運作。

亞昕（5213）昨（4）日召開股東會，董事長姚政岳主持，會中承認2024年財報，並通過配發現金股利1.27元、股票股利0.25元，合計股利1.52元。姚政岳會後表示，儘管房市受到政策、川普關稅戰等影響買氣降溫，但房市沒有永遠的雨天，仍看好長期發展，預期今年是量縮價平態勢。

亞昕今年預計推出12筆個案，包括合作對象的建案在內，總銷達近千億元，其中亞昕占比約850億元；完工量方面，亞昕今年預計有八案可完工交屋，完工量約170億至180億元，明年預計也有百億元的交屋量。

姚政岳表示，目前市場走向個案表現，亞昕許多個案因為地段、規劃條件佳，潛銷時預約狀況不錯，甚至每周預約可達百組，顯見剛性需求仍在。此外，公司每案規模約100至400戶間，沒有千戶以上的單一大案，有分散風險的作用。

房價方面，姚政岳表示，由於營造成本、土地價格仍在高檔，加上市場供給量有限，短期看不到明顯降價的狀況，現階段開發商多以送裝修、家電等方式回饋消費者。

展望未來，姚政岳認為，政府打炒房，出手管控房市已經達到效果，房價短時間內漲幅過高，對開發商來說未必是好事情，溫和緩漲對市場來說才比較健康，雖然現在市況偏冷，但房地產市場沒有永遠的雨天，台灣經濟、產業面都不錯，如輝達總部進駐北士科就讓國際看到台灣的競爭力，預期未來房價會溫和往上。

位於台北市核心地段的「大同大樓」即將華麗轉身，成為南京復興商圈最新地標。原由地下二樓至地上14樓的老舊建物，將透過都市更新改建為地下四樓至地上22樓的現代化大樓，完工後市值預估將突破200億元，成為區域新焦點。該都更案由中國建經公司負責辦理，並擔任第三方公正人，以確保元大集團旗下多家法人戶共持有超過七成產權的權益分配與選屋公平性。

隨著大同大樓更新進度推進，元大金控（2885）昨（4）日公告，將向關係企業元大證券取得位於台北市中山區長春段一小段764、764-1地號之新建大樓部分樓層與車位的使用權資產，作為未來的自用辦公空間。該項交易標的包括大樓18樓與22樓部分辦公空間，租賃面積達333.75坪，並納入地下三層與五層合計四席車位，整體使用空間規模可觀。

根據公告內容，該租賃契約期間自2026年7月11日開始，至120年7月10日止，為期五年。月租金總額為140萬2,699元（含稅），每坪月租金落在3,990元至4,148元之間；車位部分，地下三層每席租金為8,400元，地下五層每席為7,350元。以整體租期計算，租金總額對應的使用權資產金額達新台幣73,181,141元（含稅），租期中並包含五個月的裝潢免租期，顯示出企業內部對該地點長期使用的規劃。

該項關係人交易係依據《公開發行公司取得或處分資產處理準則》辦理，並參考專業估價報告定價，確保交易公平合理。估價作業由世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所進行，報告指出該地段每坪市場租金區間為3,800至3,950元（未稅），車位租金亦與行情相符。

隨著都更案逐步完成，未來的大同大樓不僅將為南京復興商圈注入嶄新風貌，也將成為元大金集團新的營運重心之一。整體規劃與佈局不僅反映企業對優質辦公環境的重視，也展現元大金對於資產運用與地產策略的前瞻性布局。

2025/06/04 15:12:40

根據實價登錄的租金資料，台北捷運沿線房租較低的10大捷運站中，房租最便宜的捷運站點為板南線的頂埔站，平均每坪月租金只需要745元。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，頂埔站位於新北市土城區，雖為板南線的末端站，但生活機能仍有一定水準，且未來將串聯三鶯線，屆時前往鶯歌、三峽及桃園八德等地將更加便利。

此外，站點周邊還有運校重劃區、頂埔科技園區等重大利多，有望促進區域、生活圈發展。但由於距離北市市中心較遠，因此頂埔站周邊的租金價格也相對便宜，近一年平均每坪月租金約為745元，在租屋市場具有一定吸引力。

而緊隨其後的是淡水信義線的淡水站，近一年租金水準平均每坪月租約757元。

淡水站生活機能佳 租屋市場活躍

陳金萍表示，淡水站周邊除了知名的淡水老街外，巷弄間亦有許多商家，住宅、商業機能交錯並存，日常生活機能無須擔憂，周遭還有淡江大學與真理大學作坐落於此，租屋需求高，再加上房型選擇多元，從小坪數套房到大坪數整層住家皆有，吸引許多租屋族群。過去一年交易件數高達386件，交易量冠居榜單，也顯示周邊的租屋市場相當活躍。

不過，陳金萍指出，雖然頂埔站和淡水站周遭房租較為便宜，但從頂埔站至台北車站需約27分鐘，而淡水站至台北車站也需約38分鐘，進入北市市中心的行車時間較長，可謂是以「時間換取價格」，民眾要依自身需求謹慎評估。

徐匯中學站直達台北車站僅需約16分鐘，是此次統計中通勤至台北車站花費時間最少的站點。

陳金萍表示，除了距離位於台北市中心的台北車站較近，未來徐匯中學站還將連通環狀線，成為捷運交會站，前往台北市其他區域將更快速。加上公車往來頻繁，大眾運輸系統完備，同時也有重陽橋、台北橋等多座橋梁可直通台北市，整體交通十分便利。

此外，陳金萍指出，站點周邊鄰近熱鬧集賢路熱鬧商圈，也擁有傳統市場、量販店等生活所需設施，生活便利性高。而近一年徐匯中學站周邊租金行情在一坪840元左右，對於想快速進入北市的民眾，是個不錯的選擇。

海山站坐擁中央路、裕民路兩大商圈 機能優良

而同樣直達台北車站不用20分鐘的還有海山站，行車時間預計約19分鐘。

陳金萍指出，海山站是土城最熱鬧的區域，周邊不僅有學區、綠地，同時也擁有中央路、裕民路兩大商圈，商業氛圍活絡，整體生活機能十分優良。

而靠近土城醫院一帶，陳金萍分析，不僅近醫療資源，同時也擁有日月光廣場等去處，加上周邊住宅居多，居住氛圍較為靜謐，是不少家庭、通勤族的好選擇。而近一年海山站有248件交易、平均每坪月租金落在每坪875元，是高CP值的優質租屋站點之一。

陳金萍提醒，目前租金行情尚未強制進行全面實價登錄，因此相關數據尚未能全面反映實際情況，消費者除可參考相關數據和分析外，亦建議可上房租網站多加比較，或向在地房仲詢問，行情掌握才能更為全面。

2025/06/04 17:32:41

經歷央行第七波選擇性信用管制，房市持續低迷，土地交易亦難倖免，呈現全面降溫。今年首季土地買賣移轉筆數僅11萬1056筆，創8年來同期最低。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，房市趨冷情況下，令開發商購地腳步趨緩，致使全台土地市場也冷颼颼。

住商機構據內政部統計指出，2025年首季全台土地買賣移轉筆數年減近兩成、達11萬1056筆，為2017年以來新低；拍賣移轉筆數為3015筆，較去年同期減少17.8%，創下2015年以來新低；繼承移轉略增至10萬8535筆，年增1.9%；贈與移轉則為5萬7284筆，與去年相近，表現相對強勢。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶指出，土地市場向來與景氣高度連動，2016年曾因房地合一稅上路使買賣筆數重挫至8.5萬筆，直到疫情後房市轉多，才在2021、2022年重返高峰。不過2023年因「平均地權條例」修法、市場信心轉弱，導致交易量再度下滑，僅靠新青安貸款短暫支撐。今年初又逢國際政經不穩、貸款緊縮、央行政策未鬆手，讓土地市場再度陷入寒冬。

他說，今年土地拍賣移轉創新低的兩大原因，一是雖有政策壓抑，市場價格尚未明顯鬆動，讓有資產者撐住不賣，法拍供給自然減少；二是房市冷卻、買方觀望，法拍市場早已不再出現過去「甜甜價」行情，導致買氣直線下滑，供需兩端同步萎縮。

展望後市，賴志昶認為，土地市場能否回穩，關鍵仍在央行政策與資金鬆綁。尤其購地貸款與土建融門檻雙雙拉高，令開發商舉步維艱，即便手上有土地也不易啟動開發，讓整體市場信心與流動性同步受限。他說，若管制未鬆，土地市場恐將持續低溫。

2025/06/04 14:29:33

亞太區商辦市場平均空置率仍達14.5%之際，台北市商辦市場以6.4%的低空置率展現韌性。針對輝達宣布亞太研發中心進駐北士科，仲量聯行表示，將可能掀起企業總部升級潮，並吸引更多國內外企業考慮在台北擴張據點。

仲量聯行指出，輝達進駐不僅強化台灣在全球AI供應鏈的樞紐角色，也有助提振上下游企業的信心，同時促使企業加碼在台投資。雖然2025年第一季亞太商用不動產市場受地緣政治與美國貿易政策影響，整體市場仍顯韌性，企業對辦公空間升級的需求持續，支撐高品質新供給的去化速度。

仲量聯行研究顯示，亞太地區辦公室整體投資額比去年同期增長了31%，達到164億美元，主要城市的辦公室平均空置率約為14.5%，而台北則是維持在6.4%的相對低點。仲量聯行資深副總經理吳瑤華表示，企業總部逐漸從成本中心轉為價值創造中心，惟市中心土地資源有限、都市更新進展緩慢，頂級獨棟商辦成為市場稀缺資產，多數由大型機構持有、僅出租不售，導致尋求獨棟總部者面臨「一棟難求」。

而位於敦化南路二段與基隆路二段交會處的「美邦敦南企業中心」成為近期焦點，仲量聯行表示，預計於今年6月取得使照，吸引多家科技與金融企業關注。該案地處敦南商圈樞紐，兼具交通網絡與生活機能，為台北市中心難得一見、具企業總部潛力的全新獨棟商辦，吸引包括國際科技與金融業者在內的關注。

吳瑤華指出，台北正處於科技與商業地產的黃金交叉點，對企業而言，升級總部不僅是擴張業務的實質需求，也是一種品牌與文化展現，企業總部的角色已超越單純的不動產投資，成為資產配置與策略布局的重要一環。

2025/06/04 10:14:18

高雄在政策與重大建設雙引擎驅動下，2024年招商金額破1,021億元，並吸引輝達、鴻海等科技巨頭進駐，加上捷運黃線、高鐵南延、小港機場新航廈等建設相繼啟動，讓原本基期較低的南高雄點燃補漲動能，包括新興、苓雅、前金、鹽埕等市中心不少預售案均價皆站穩4字頭，甚至最高價突破5~6字頭，成為市場關注焦點。

南高雄為高雄市的行政與商務核心，近年市政府推動亞灣2.0計畫，成功吸引亞洲金融資產管理中心進駐，專區範圍橫跨新興、前鎮、苓雅、前金、鹽埕等行政區，鴻海也率先布局、取得捷運黃線Y15聯開案，指標都更案「特貿三」更將於今年陸續動土，未來將為南高雄帶來更多高級商辦及住宅需求。

在多重建設與政策紅利助攻下，過去基期低的南高雄市心掀起一波補漲潮，根據內政部實價登錄揭露，新興區指標預售案「寶象文化豆」成交均價就達47萬元，最高價衝上每坪51.4萬元，「美麗馥品」均價也近49萬元。苓雅區「知道明」均價45.2萬，最高單價49.8萬。前金區「巴黎河左岸」則開出最高65萬元的天花板價，「星峰匯」最高價也來到61.8萬元。至於鹽埕區，指標案「港灣1號院」最高價達62萬元、「駁二AIT」也達51萬元。

值得注意的是，新興區因土地高度稀缺，釋出新案稀少，加上擁有文化中心、雄商、新興國中小等完整文教資源，以及大立百貨、新崛江等商圈機能，具備抗跌與增值潛力，向來是自住買方眼中的核心地段。

其中，寶象建設於五福二路旁推出的「寶象文化豆」主打國際級精品建築，建築外觀延請2025大阪關西世界博覽會台灣館「TECH WORLD館」建築師張瑪龍、陳玉霖操刀，室內空間則由獲得多項國際獎項的雅元設計潘鳳凰設計師主導規劃，打造現代簡約卻富有溫度的居住場域。

地段上，「寶象文化豆」鄰近新興國中小雙學區，並串聯捷運紅線R9、橘線O6與未來黃線Y12三站樞紐，交通機能便利。生活圈內涵蓋文化中心、中央公園、自來水公園及忠孝公園等共約16公頃綠地，具備兼具都市機能與自然景觀的條件，產品規劃主力為2至3房，吸引不少注重學區與機能便利性的自住客。

另外，苓雅區建案「知道明」則鎖定換屋族群，基地位在道明中學首排，產品規劃以51至69坪、三至四房為主，基地鄰近捷運橘線、輕軌系統，並擁有文化中心、公園綠地、傳統市場等休閒採買機能。

仰德建設於鹽埕區推出的「駁二AIT」，規劃26~53坪、二至三房多元空間產品，步行即可達駁二藝術特區、高雄流行音樂中心等藝文地標，生活機能方面，鄰近輕軌C15站、捷運O2站，享有便利採買、休閒綠地與觀光資源兼備的地段優勢。

住商不動產亞洲新灣區加盟店店長江炳賞表示，隨著「亞灣2.0計畫」推進，南高雄房市正迎來新一波成長動能，加上近期多個精華地段的都更與捷運聯開案陸續招商啟動，包括捷運黃線Y15、橘線O9站、特貿三等，整體而言，無論是市中心的預售案單價站穩4字頭，或各項開發案的實質進展，皆反映出市場對南高雄發展潛力的高度認同。

根據內政部不動產資訊平台統計，2025年第一季全國住宅移轉中，45坪以上產品占比達17.08％，創下近一年來新高！包括寶輝、雙橡園、順天、麗晨、舜元等台中品牌建商紛紛調整規劃策略，預售新案均聚焦在三房與四房產品搶市。市場認為，雖然房市整體買氣尚未明顯回溫，但產品結構已出現調整，顯示自住需求正取代短期投資，成為市場主力。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，隨著市場逐步回歸理性，自住需求重新站上主流，購屋族對住宅產品的期待也不再只是「買得起」，而是「住得好」。過去幾年市場過度追求小坪數、高坪效，但現階段買方更重視空間的實用性與長期生活機能，也促使品牌建商回歸實用型規劃主軸，重新聚焦在三房以上、具完整空間配置的產品設計。

近期，包括南屯區13期「順天MR.L」、北屯區單元12「雙橡園2045」、南屯區單元二「精銳ABBA瑞至」等預售案，均以40坪以上、三房以上規劃為主力，具備價格與成交量雙強表現；北屯區14期目前也是自住族群的熱門選項，市場尤其對正三房、正四房的需求明顯增加。

其中，寶輝建設於北屯區14期美和段推出「寶輝Park」系列受到矚目，建築設計由日本NIHON SEKKEI與美國JOHNSON FAIN聯手打造。據實價登錄資料顯示，目前已有過半買方一次購買兩戶，寶輝Park主力產品為80坪豪宅，已購族群多為企業家、自營商或家族共同置產，常見一人一戶、子女相鄰的居住模式，產品配置與戶數規模，皆展現出品牌對中高端自住市場的深度經營。

此外，舜元建設14期洲際段即將推出預售新案，產品主打三至四房格局，並於公設空間導入運動主題設計，推出呼應區域特色的「三球野奢宅」概念，在標準自住產品中建立獨特性，為區域增添話題熱度。

同樣熱門的八期重劃區，麗晨建設在文心南五路與永春東二路口推出預售新案「這山那」，規劃推出45坪三房產品搶攻換屋客群，尚未公開已引起熱烈討論。

21世紀不動產資深經理沈政興表示，從第一線觀察來看，不少原本考慮兩房產品的買方，在評估家庭成長、未來換屋成本與總價彈性後，紛紛轉向選擇三房、甚至四房產品。他強調，這股趨勢也讓正三房、正四房產品，逐漸成為市場實質買氣的主力來源。

6月4日，北京成功出讓一宗城市副中心組團地塊，根據成交結果，中建玖合發展集團有限公司以底價74.91億元斬獲地塊。

此次出讓的地塊為北京城市副中心0101街區FZX-0101-0705、0706、0707、0708、0807、0808、0810、0811 地塊，用地性質為R2二類居住用地、F3其他類多功能用地，地塊起始價為74.91億元 。

地塊出讓資訊顯示，地塊位於北京城市副中心站綜合交通樞紐地區，東南至運河東大街，西南至紫運西路，西北至副中心站南街，東北至紫旭東路(規劃路名以最終批復地名為准)。專案土地面積為112782.45 平方米，規劃建築面積約261935.075平方米。

交易結果顯示，中建玖合發展集團有限公司以底價74.91億元摘得地塊，成交樓面價28599元/平方米（未剔除其他類多功能用地上的建築面積以及其他公共設施建築面積）。

中指研究院土地市場研究負責人張凱指出，本次0101街區地塊群以底價成交，與其開發複雜度密切相關。首先，該組團體量較大，內含八個子地塊。除0707地塊是F3其他類多功能用地以外（容積率3.0，地上建築規模2.4774萬平方米，限高60米、局部80米），其餘0705、0706、0708、0807、0808、0810、0811七個地塊均為R2二類居住用地，容積率在2.1-2.4之間，建築規模介於2.58萬平方米至5.38萬平方米不等，限高100米。其次，居住用地要求配建一處建面1.38萬平方米的家園中心，其中包含社區衛生服務中心、養老及助殘中心、殘疾人托養所、機構養老設施、末端物流配送中心、郵政所、文體及社區服務中心等，建成後將無償移交區政府管理。同時，規劃檔中的綜合性要求對開發企業的資金實力、專案進度管控以及規劃設計能力均提出了較高挑戰。

張凱指出，目前區域市場在售專案招商雲璟攬閱主打剛需及改善客群，成交均價約5.89萬元/平方米。金隅花溪雲錦近期入市表現積極，網簽均價約5.5萬元/平方米。處於尾盤階段的招商璀璨西元銷售均價約為5.73萬元/平方米。與此同時，新入市項目如中鐵建所持地塊成交樓面價達3.58萬元/平方米，招商八裡橋雙子地塊樓面價為3.12萬元/平方米。作為後續入市項目，0101街區地塊將在價格定位與產品策略上，與上述在售及待售項目形成直接市場競爭格局。

雅居樂(03383)公布，今年5月，集團預售金額合計為約9.3億元(人民幣．下同)，按年跌43.6%；而對應建築面積為約10.2萬平方米；平均價為每平方米9131元。

於今年首5個月，預售金額合計為約42.4億元，按年跌48%；而對應建築面積為約45.1萬平方米；平均價為每平方米9402元。

6月4日，據南通住房公積金官網，為更好支持職工家庭剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展，南通市住房公積金管理中心發佈《關於優化住房公積金使用政策的通知》。

在提高住房公積金貸款額度方面，個人住房公積金最高貸款額度由60萬元/人調整為70萬元/人，每戶住房公積金最高貸款額度由120萬元/戶調整為140萬元/戶。新市民、靈活就業人員正常繳存住房公積金滿6個月且購買住房，可享受其住房公積金帳戶餘額25倍的住房公積金貸款額度，住房公積金最高貸款額度不超過70萬元/人、140萬元/戶。

加大人才支持力度方面，符合南通市委人才辦認定的高層次人才，住房公積金最高貸款額度提高至280萬元/戶；研究生、碩士或高級職稱以上在職職工，住房公積金最高貸款額度提高至140萬元/人、280萬元/戶；獲得全日制普通高校本科學歷且畢業10年內的在職職工購買住房，最高貸款額度提高至105萬元/人、210萬元/戶。

對於享受政府綜合補貼的青年人才，全日制普通高校大專（或技工院校高級工班）畢業生首次到南通市企業就業或自主創業，在享受政府綜合補貼期間購買住房的，住房公積金貸款額度在其可貸額度的基礎上增加10萬元/人、20萬元/戶，最高貸款額度不超過80萬元/人、160萬元/戶。

在支持以舊換新購買改善性住房方面，以舊換新購買改善性住房的，住房公積金貸款額度在現有可貸額度的基礎上增加20萬元/戶。

《通知》還提出，支持現役或退役軍人購買住房方面，現役軍人或退役5年內軍人購買住房的，住房公積金貸款額度在現有可貸額度的基礎上增加20萬元/戶。

降低首付款比例方面，《通知》提到，對於使用住房公積金組合貸款購買住房的職工家庭，首套住房首付款比例參照商業性住房貸款首付款比例15%執行；對於使用住房公積金貸款購買住房的職工家庭，首套、二套住房首付款比例統一為不低於20%。

6月4日，旭輝控股集團（00884.HK）發佈公告，公司境外債務重組方案於6月3日獲債權人會議通過。據悉，本次重組預計削減境外債務約52.7億美元（約合379億人民幣），占境外債務總額的66%。

具體而言，共1250名持有總額79.33億美元的計畫債權人參與計畫會議，最終1236名持有總額73.51億美元的計畫債權人投票贊成重組計畫，贊成的持有額占境外債務總額的92.66%。

下一步，旭輝控股集團將尋求法院批准及認可該計畫，將於2025年6月26日上午十時(香港時間)舉行聆訊。

目前，旭輝控股集團正在對境內公司債務進行重組。PR旭輝01、H20旭輝2、PR旭輝03、H21旭輝1、H21旭輝2、H21旭輝3、H22旭輝1等七隻債券已於6月3日起停牌，涉及本金額約100.6億元。

據旭輝控股集團公佈的初步計畫，發行人提供了整體債券重組方案，包括現金選項、股票經濟收益權選項、以資抵債選項、一般債權選項共四個選項，若上述選項債券持有人均未選擇，則進入全額留債長展期方案。

公告稱，重組方案選項為擬推進的初步方案，仍在公司內部決策流程中，尚未最終確定，公司將通過召開債券持有人會議的形式推進本次債券重組方案。

在5月12日召開的旭輝控股集團境外重組債權人說明會上，創始人林中稱，完成境內外信用債重組是公司活下來的前提之一，這將極大改善公司的資本結構、修復資產負債表。

旭輝控股集團CFO楊欣表示，境內外大重組前，公司資產大於負債，2024年末股東權益超百億元。同時，公司權益後貨值約1300億元，主要佈局在北京、廣州等重點城市；另外，公司還有約460億元估值的持有物業資產，去年貢獻租金近18億元。

523.03億元的總成交價，令上海徐匯區誕生了全國總價地王。

近日，最後一宗地塊的順利成交，標誌著上海徐匯東安新村舊改項目3宗地塊（即新晉全國總價地王）已經以協定出讓的方式全部收入上海地產集團（下稱“上海地產”）“錦囊”之中。

打開這一“錦囊”，會震驚地發現，今年截至目前，上海地產已斥資804.8億元（全口徑）以協定出讓方式拿下13宗地塊，是上海真正的“最大地主”。

作為上海隱秘的“地主”，上海地產集團有何來歷？其運營模式是怎樣的？盈利狀況又如何？

上海“存量地主”

位於上海徐匯區核心地段的東安新村始建於二十世紀五六十年代，2024年初，東安片區舊城區改建項目啟動，這是上海史上最大單地塊一次性徵收項目，總出讓面積為15.93萬平方米，總建築面積達60.04萬平方米，其中住宅建築面積為41.83萬平方米。

而到了2025年初，徵收完成的東安新村已經完成拆平工作，成為淨地狀態，進入土地出讓階段。

今年3月26日-5月31日，東安新村舊改專案規劃的3宗涉宅地塊——徐匯區C030301單元127b-23地塊、徐匯區C030301單元127b-24地塊、徐匯區C030301單元125-31地塊陸續成交，成交價分別為83.5億元、98.18億元、341.35億元，均由上海地產集團和徐匯國資委合資公司取得，累計成交價達523.03億元，3宗地塊對應的平均樓面價為12.6萬元/平方米、12.41萬元/平方米和7.5萬元/平方米。

之所以這麼“貴”，是因為東安新村位於“寸土寸金”的徐匯內環，緊鄰地鐵東安路站，又和西岸金融城接壤，是極為稀缺的地段，其不遠處就是綠城於去年8月摘得的上海單價地王，樓面價高達13.1萬元/平方米，於2025年5月11日首開，項目名為綠城潮鳴東方，均價19.5萬元/平方米，當天售罄。

那麼，上海地產為何能夠通過協定出讓的方式得到這麼稀缺且昂貴的地塊？這得從上海地產的誕生說起。

據企業官網顯示，上海地產成立於2002年，是經上海市人民政府批准成立的國有獨資企業集團公司，註冊資本300億元；截至2023年底，集團資產總額超4200億元，共有各級次控股企業近300家、參股企業100餘家。

作為國有功能性企業集團，上海地產致力於打造成為上海最重要的城市更新平臺，業務包括區域更新、“兩舊一村”改造、生態環境建設、保障房及租賃住房建設運營管理、美麗鄉村建設、黃浦江碼頭岸線投資建設運營管理等。

公開資料還顯示，上海地產參與了近3年上海全市六成以上舊改，包括浦東三林楔形綠地項目、顧村項目等等，故也被業內稱為上海存量“地主”。

地主的“生意經”

新京報貝殼財經記者統計，今年以來，上海地產已斥資804.8億元（全口徑），通過協定出讓方式拿下13宗地塊，主要位於徐匯區、黃浦區、楊浦區等核心區位。

2025年上海地產協定拿地情況

梳理其業務模式可以發現，在舊城改造業務方面，上海地產集團多是和區政府攜手，深度參與前期的拆遷安置工作，當地塊變為淨地後，上海地產集團再通過合作拿地以協定出讓的方式獲得該地塊。以東安新村為例，上海地產集團深度參與其舊改前期工作，最終，這3宗地塊全部由上海地產集團和徐匯國資委合資公司競得。

上海易居研究院副院長嚴躍進表示：“以徐匯東安新村舊改組團地塊來看，這3宗地塊總量大，又涉及城市更新，資金需求量也大，這種高門檻、高風險、高要求的地塊，具有實力操盤的房企就不多，最終也會指向央國企；而上海地產集團是站在上海市級層面的，承擔著上海城市更新的功能和使命，由市級國企和區級政府合作開發，更為穩妥。”

在協議拿下這些黃金地塊後，上海地產集團可選擇“獨吞”，也可以引入開發商進行合作開發。但是，近年來，出於地塊太大需要合作開發，或是回籠資金的需求，上海地產集團拿地後通常會有選擇性地通過上海聯合產權交易所公開掛牌出售部分地塊，而這些地塊足以讓開發商“兩眼放光”。

業內將這種打法稱之為“協議出讓+產權轉讓+聯合開發”模式——先以協定出讓拿下地塊，再通過上海聯交所引入央企、國企或頭部房企共同開發。

例如，去年2月，上海地產旗下公司楊浦城市更新建設，以37.58億元摘得定海社區風貌舊改地塊，一個月後就在上海聯合產權交易所掛牌轉讓，最終被中建系的中建壹品拿下，即中建壹品•外灘源著項目；去年8月，招商蛇口(8.620, 0.03, 0.35%)聯合體從上海地產集團手中拿下徐匯新長橋舊改專案一幅地塊，總價近16.99億元，即海上•清和璽，其已於去年11月入市。這兩個項目套均總價均超過1000萬元。

對此，上海中原地產資深分析師盧文曦稱：“上海地產在很多舊改專案中承擔土地一級開發的任務，這些地塊往往需要承擔城市更新、城市配套以及保障房建設等，需要國企來進行主導。而在上海地產協定拿地後，可以根據不同情況或條件進行拆分或者單宗地塊的出讓，引入合作開發商，從而回籠資金。”

嚴躍進表示：“上海地產集團協定拿地再將部分地塊進行產權轉讓，這樣可以根據市場情況和意向合作企業情況，通過聯合開發模式，引入更優的開發企業，從而降低風險，實現共贏。”

而在上海地產集團拿下東安新村組團地塊後，由於地塊體量大，也有市場猜測，未來其也會引進實力開發商進行聯合開發。

來自“帳本”端的壓力

儘管上海地產集團背靠上海市國資委，身負“存量地主”的名號，但其同樣面臨營收下滑及負債高企的壓力。

據財報披露，2024年度，上海地產營業收入317.55億元，同比下滑15%；歸屬母公司淨利潤10億元，同比下滑44%；總負債2741億元，同比微增。

同時，上海地產旗下的上市房企中華企業(2.910, 0.04, 1.39%)股份有限公司在去年還錄得了虧損。據其年報顯示，2024年，公司實現營業收入69.59億元，同比減少47.23%；歸屬于上市公司股東的淨利潤為-3.17億元，同比減少157.06%。

對此，盧文曦也表示：“作為上海國企，上海地產集團還需要承擔功能性的任務，除了城市更新外，還有保障房、公租房等等，不是一家靠盈利驅動的完全市場化的企業。但是，面對業績下滑的局面，其也需要加強成本管控、提升開發、運營能力等。”

6月4日，北京城市副中心土地市場再迎重磅成交。位於通州區的一個包含八個子地塊的組團地塊，最終以底價74.91億元成功出讓，競得方為中建玖合發展集團有限公司（以下簡稱“中建玖合”）。此次集中供地規劃建築面積26.19萬平方米，涵蓋R2二類居住用地與F3其他類多功能用地，顯示北京城市副中心核心區開發邁出關鍵一步。

中指研究院土地市場研究負責人張凱向《證券日報》記者表示，本次地塊群以底價成交，主要因其開發複雜度較高。例如，居住用地要求配建一處建築面積1.38萬平方米的家園中心，其中包含社區衛生服務中心、養老及助殘中心、殘疾人托養所、機構養老設施等，建成後將無償移交區政府管理。濱水一側要求打造具有標誌性、特色性的濱水景觀介面等等，這些綜合性要求對開發企業的資金實力、專案進度管控以及規劃設計能力均提出了較高挑戰。

“儘管如此，該地塊群亦具備顯著優勢。”張凱表示，該地塊規劃允許在保持建築規模總量不變的前提下，各住宅地塊可直接進行統籌平衡，合理調整各地塊建築規模指標；同時，該地塊群地處副中心核心區，享有天然河景生態資源，交通配套也較為方便，距離6號線，22號線/平谷線（在建）都不遠，雙軌道交通優勢明顯。

不過，在張凱看來，目前區域內已有多個在售或待售項目佈局，包括招商雲璟攬閱、金隅花溪雲錦、招商璀璨西元等，成交均價在5.5萬元/平方米至5.89萬元/平方米之間。

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“作為後續入市項目，此次中建玖合拿下的地塊將在價格定位與產品策略上，與上述在售及待售項目形成直接市場競爭格局。”張凱表示。

今年以來，儘管通州區土地市場供應相對有限，但均取得了不俗的成績——4月7日，通州八裡橋地塊經過155輪激烈競爭，最終由招商局蛇口工業區控股股份有限公司以27.082億元成交，溢價率16.28%。4月29日，梨園鎮地塊由幾家房企經過多輪競爭，最終以溢價率21.94%成交。

對於此次拿地的“贏家”中建玖合來說，加碼北京市場是其深耕一線城市戰略的延續。克而瑞地產研究資料顯示，中建玖合2024年全口徑銷售額達131.8億元。其中，北京市場實現銷售額53.28億元，僅次於其在上海市場的61.85億元。

“中建玖合此次一舉拿下大體量地塊，不僅體現出其在核心城市的資源投入力度，也展現出其對北京城市副中心中長期發展的判斷與信心。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對記者表示，隨著專案的推進，預計將為區域帶來新的活力，進一步提升城市副中心的居住品質與形象。

● 全市新建商品房成交50.8萬平方米、82.7億元，同比增長11.4%、0.8%，環比增長48.6%、35.4%

● 二手房成交68.1萬平方米、67.7億元，同比、環比基本持平

日前，由市住房城鄉建設委指導，以“住品質好房 享魅力津生”為主題的2025天津春季房交會落下帷幕。此次房交會用新概念、新模式、新管道打造住房消費一站式服務平臺，全方位滿足市民多樣化住房需求，交易資料創下新高。

據瞭解，2025天津春季房交會緊扣市場熱點，圍繞廣大百姓對品質居所的美好期待，在保留政策解讀、專家訪談、房源加推等經典欄目的基礎上，重磅推出“好房子”標準解讀、品質現房展示、保租房推介等特色欄目，大力宣傳新概念樓盤，集中推介大量現房產品和優質租賃住房。在央地協同一系列政策“組合拳”的有力帶動下，此次房交會為津城房地產市場“小陽春”持續注入新動能。展會期間，全市新建商品房成交50.8萬平方米、82.7億元，同比增長11.4%、0.8%，環比增長48.6%、35.4%；二手房成交68.1萬平方米、67.7億元，同比、環比基本持平，延續了今年一季度以來活躍的交易態勢。

近年來，我市房交會已逐漸成為房地產市場的重要平臺載體。市住房城鄉建設委相關負責人表示，將堅持“好房子”建設標準，引導房企、銀行、仲介等各類房地產市場主體用更加專業精心的品質服務，線上、線下同向發力辦好房交會，不斷滿足廣大人民群眾從“住有所居”到“住有優居”的需求變化和對高品質生活的美好期待。

房企冰與火還在繼續。

據中指院資料，2025年1—5月，TOP100房企銷售總額為14436.4億元，同比下降10.8%，降幅較1-4月基本持平，微降0.6個百分點。5月單月，TOP100房企銷售額同比下降17.3%，較4月單月降幅擴大0.5個百分點。

不同陣營房企之間的降幅又不一樣。其中比較抗打的是TOP10以及TOP31-50，銷售額均值同比降幅分別是9.5%和3.6%；降幅最大的為TOP51-100房企，銷售額同比下降15.6%；其次是11-30房企，銷售額同比下降13.5%。

從TOP10房企來看，7074.8億元的總銷售額，佔據百強房企銷售額的49%，成為絕對的引領者。另外蜜妹發現，從這10強房企各自的沉浮裡，也頗能窺見房地產行業目前格局的變化。

如下圖，前5月Top10房企銷售額變幅榜裡，有4家實現同比上漲，數量比前4月的3家多了1家。但最高漲幅有所回落。

前5月銷售同比上漲最大的是越秀地產，漲幅26.94%，而前4月漲幅第一的是華髮地產46.31%。到了5月華髮漲幅回落至20.64%排名第二。

第三位建發房產則從前4月的4.31%漲幅回落至前5月的2.75%。

比較亮眼的是濱江集團，從前4月的-9.27%翻紅至+0.05%。作為10強榜上僅剩的純民企，濱江集團可謂是深耕選手的標杆。

將“深耕杭州”做到極致，或許是其能穿越週期的原因。另外憑藉深厚的本地政商關係和精細化管理，其在成本控制上也做到優秀。

當然凡事都有兩面性。過度依賴杭州單一市場，也意味著風險比較集中。濱江集團也面臨杭州二手房市場承壓（掛牌量激增），新房價格戰加劇，其賴以生存的“品質溢價”護城河被侵蝕，區域外拓能力不足等困境。

下跌的6家房企裡。除了保利、萬科相比前4月跌幅擴大，其他4家跌幅均有不同程度縮窄。

保利屬於最近幾年的銷售一哥。前5月銷售額跌幅從前4月的8.75%擴大到11.58%。在蜜妹看來，保利產品定位與市場需求錯位，是其最大的失誤。2025年改善市場崛起，保利有大量剛需盤庫存積壓，拖累了銷售。

另外為衝刺銷售規模，保利在部分重點城市（如廣州、南京）大幅降價，雖短期衝量，但引發前期業主不滿，損害品牌信譽。

萬科則不多說，目前正在艱難期，能不能挺過去就看這兩年了。

縮窄的4家裡，中海地產、招商蛇口屬於跑輸10強房企平均，同比跌幅均超過10%。

在蜜妹看來，中海的主要問題在於手裡貨太少。在2024年市場低點手握約800億元現金，卻過於謹慎，未能有效補充優質土儲，導致2025年可售貨值不足。

招商蛇口則是“慢周轉、高溢價”的港資模式在內地快銷市場顯得效率不足，專案周轉速度顯著落後於頭部民企。

綜上，頭部房企的分化，本質是行業邏輯的重構：從“規模競賽”到“生存競賽”，從 全國佈局到區域深耕，從標準化複製到產品力突圍。

房地產的“青銅時代”已然來臨。規模排名失去意義，活下去並找到可持續的盈利模式，才是所有參與者的核心命題。

旭輝（00884）公布境外債務重組消息，稱已於本周二舉行的計劃會議上取得所需的法定大多數計劃債權人支持，以批准該計劃。

該公司稱，持有總額79.33億美元的債權人參與計劃會議，當中，持有債權總值約92.66%的債權人投票贊成該計劃。考慮到將有大量投票計劃債權被註銷或轉換為強制性可換股債券並將進一步轉換為股份，預期集團境外債務在建議重組後，合共將減少約52.7億美元（約411億港元），佔投票計劃債權總額約66%。

該公司指出，建議重組在完成後將顯著緩解流動資金壓力及提供可持續資本架構。另外，該公司計劃長期逐步向輕資產業務模式轉型，下一步將尋求法院批准及認可該計劃，現訂於6月26日舉行聆訊。

財政部公示2025年城市更新行動評審結果，北京、天津、唐山、包頭、大連、哈爾濱、蘇州、溫州、蕪湖、廈門、濟南、鄭州、宜昌、長沙、廣州、海口、宜賓、蘭州、西寧、烏魯木齊等20個城市入圍。未來幾年，中央財政計劃補助超過200億元人民幣，支持這20個城市實施城市更新行動，探索建立可持續的城市更新機制，補齊城市基礎設施的短板弱項。

補助資金將用於城市基礎設施升級，例如：供排水、燃氣、供熱等地下管網改造；生活污水處理、垃圾分類、市政設施提升；歷史文化街區、老舊片區改造，促進文化、旅遊、餐飲等產業發展。

此外，中央財政還將支持城市更新機制建設，包括項目儲備、資金安排、用地保障等方面。

凱和山個半月沽193戶 去貨量速達七成

樓價由高位回落，個別貨尾新盤因應市況減價，成功令樓盤「翻生」。根據統計，今年最少有20個新盤透過減價加推、下調單位定價或增加樓價折扣等方式吸客，合共售出逾1000伙。路勁地產牽頭發展的屯門管翠路新盤凱和山表現最佳，開售一年多僅賣出兩成單位，去年12月減價重推，今年4月再進一步減價，使樓盤成交量躍升至七成。

業界人士認為，新盤庫存仍然處於高位，發展商積極加優惠或減價清貨尾，近期市況明顯好轉，只要新盤價錢減至市價，買家便會承接。

凱和山於2023年9月以樓花形式發售，首批折實平均呎價11088元。截至去年11月底，一年多時間售出139伙，佔單位總數693伙僅約兩成。發展商於去年12月減價重推，新一張價單折實平均呎價減至9972元，比首張價單折實平均呎價低約一成，價錢貼近同區去年開售的「玩具大王」蔡志明旗下黃金海灣第1期意嵐首張價單折實平均呎價。

凱和山減價賣樓奏效，今年4月成交量升至299伙後，發展商再度減價，5號價單折實平均呎價更減至9080元，平絕該項目已公布的所有價單。該批單位4月20日開始新一輪發售，市場反應更熱烈，近乎日日有成交，短短一個月半月累沽193伙，令該盤成交量突破七成，至今累售492伙，餘下201伙待售。

雋薈剩14單位 尚柏售罄

有部分餘貨盤僅餘少量單位，也加大減價力度「清貨」。益兆集團及俊和發展合作的旺角單幢項目雋薈上月底修訂價單，單位定價不變，樓價折扣由最高6%提高至最多30%。新價單本周二（3日）起生效，據悉項目過去兩天共沽9伙，全盤120伙尚餘14伙待售。麗新（00488）元朗尚柏上月調低3個特色戶定價18.3%至34.1%，全盤112伙現已沽清。

個別新盤減價後反應理想，逐步把單位提價測試市場水溫。嘉里建設（00683）牽頭發展的香港仔黃竹坑站港島南岸海盈山第4A期於2023年7月登場，提供432伙，首批折實平均呎價27989元，當時平絕港島南岸歷來首批單位，可惜正值加息周期，直至今年1月現樓前仍有374伙待售。

今年1月，海盈山第4A期減價加推，折實平均呎價減至21955元，其後加推單位輕微加價試水溫。上月底加推45伙，折實均價已升至23745元，其中39伙昨天起發售，即日售出14伙，同日招標售出1伙，該期數累積沽出246伙，當中188伙或76.4%是在今年成交，待售單位數量減至186伙。

恒地（00012）旗下九龍東啟德The Henley發展項目上月底修訂價單，把80伙減價約17.5%，該批單位即日接近沽清。項目周二再就另外50伙減價，並安排於本周六發售，惟減幅已收窄至約15%。

值得一提的是，有不少新盤早於2023至2024年期間減價，今年持續錄得成交，涉及逾700伙。以此計算，今年一手市場有逾1700宗成交涉及已減價的樓盤，相當於今年暫時一手市場總成交量約7970宗買賣的21.3%，即每5宗成交有1宗來自減價盤。

代理指削至市價 買家受落

美聯物業住宅部行政總裁布少明認為，新盤庫存處於高位，發展商積極清貨尾。由於部分新盤在一至兩年前開售，期內樓價下跌，發展商需要增加優惠或直接減價吸客。近期市況明顯好轉，減價後新盤銷情理想，反映只要減至市價，便會有買家承接。

上月起連番沽售舖位套現的紀惠集團，再售出中環租庇利街一個現由餐廳承租的舖位，成交價3900萬元，較叫價低逾7%。

消息稱，中環租庇利街9至11號富興大廈地下B舖，建築面積約1106方呎，對面為中環街市入口，於3月才推出市場放售，叫價4200萬元，經議價後以3900萬元售出，呎價約3.53萬元，累減300萬元或7.1%。舖位現由越式餐廳承租，月租11.38萬元，新買家可享約3.5厘租金回報。

資料顯示，紀惠集團於2010年8月斥資近1.63億元購入富興大廈地下B舖以及毗鄰的租庇利街12至13號萬安商業大廈地下A及B舖連閣樓一籃子物業，現時率先沽出富興大廈的地舖。

環球大廈兩層 接管人4.78億放售

至於萬安商業大廈地下A及B舖連閣樓，建築面積合共約4346方呎，由連鎖茶餐廳太興（06811）以30萬元租用，放售叫價1億元，呎價約2.3萬元。即使紀惠集團以叫價售出萬安商業大廈舖位，連同前述富興大廈舖位合計套現亦不足1.4億元，將會較購入價低，或需要損手離場。

紀惠集團上月才以3880萬元沽售同一地段租庇利街1至3號喜訊大廈地下B舖，持貨14年，賬面勁蝕3400萬元或46.7%。

另外，同區甲級商廈德輔道中19號環球大廈最高兩層物業由接管人推出放售。第一太平戴維斯投資部首席資深董事溫武忠表示，環球大廈26樓及27樓全層，為該廈最高兩層，享有維多利亞港海景，總建築面積約20766方呎，以現狀交吉形式放售，意向價約4.78億元，呎價約2.3萬元。

上述兩層物業原由會德豐持有多年，於2016年落實由台灣財團購入，作價約7.27億元，呎價約3.5萬元。不過，近年該台灣財團持有的物業相繼淪為銀主盤，包括去年由接管人售出的銅鑼灣威非路道21號Twenty One Whitfield酒店，作價2.68億元。

二手樓風高浪急，蝕讓潮殺入重磅投資者。永倫集團主席倫耀基及相關人士，新近劈價以8198萬元沽出大潭玫瑰園一幢獨立屋，持貨約7年賬面勁蝕8802萬元，料為該屋苑歷來虧損金額最巨個案。

屋苑虧損最巨個案

資料顯示，位於紅山道的玫瑰園一幢單號屋，實用面積3314方呎，在上月下旬以8198萬元易手，呎價24737元。有傳該洋房由倫耀基及相關人士2018年透過買殼形式購入，作價1.7億元，意味倫耀基及相關人士持貨約7年賬面勁蝕8802萬元，貶值51.8%，損手金額為該屋苑史上最傷。

有代理透露，上述洋房原叫價1億元，其後削至8500萬元求售，最終累減1802萬元或18%方易手，至於新買家料為具內地背景人士。

永倫集團近年放售多項物業，當中位於中環皇后大道中九號34樓全層，建築面積約8570方呎，日前以2.3億元售出，較2018年購入價近5.3億元，大幅貶值近3億元或56.6%，成本港分層寫字樓史上蝕讓金額最轟烈的個案。

另一方面，元朗山水盈有特色單位遭蝕讓掟售，代理稱，6座低層3房單位，實用面積913方呎，設420方呎平台，剛以852萬元沽出，呎價9332元。原業主2021年斥1324萬元一手購入，賬面蝕472萬元或35.6%，為該屋苑至今最大蝕幅。

利嘉閣地產聯席市務董事林靖羲表示，觀塘凱滙3座低層J室，實用面積499方呎2房，獲外區客以785萬元承接，呎價15731元。原業主2021年以1159.1萬元一手購入，賬面貶值374.1萬元或32.3%。

雖然本港樓市下行，但仍有投資者持貨短時間即獲利。屯門新屯門中心有2房單位獲投資者買入9個月便以400萬元沽出，賬面速賺60萬元或17.6%。

連租約易手 享4.1厘回報

置安居分行經理蘇永耀說，新屯門中心9座中層F室，實用面積455方呎2房戶，去年9月獲投資者斥340萬元購入，該投資者隨後以420萬元放售及招租，並且以每月1.35萬元租出，呎租29.7元，近日獲買家洽購，最終把單位連租約以400萬元易手，呎價8791元，入市約9個月賬面賺60萬元，獲利17.6%；新買家則可享約4.1厘租金回報。

新屯門中心上月中亦錄得一宗持貨不足一年獲利成交，7座高層C室2房單位，實用面積462方呎，原業主去年9月底以400萬元撈底，持貨約8個月把單位以435萬元賣出，賬面賺35萬元或8.8%，呎價9416元。

另堅尼地城山市街太生大廈中層D室，實用面積292方呎1房戶，原業主今年1月中斥300萬元入市，上月中以323萬元賣出，約4個月賬面賺23萬元，賺幅7.7%，呎價11062元。

投資者密密出動，455萬購牛頭角淘大花園2房，料回報4.2厘，勝過收息。

淘大花園6月暫錄2宗成交，市場人士指出，淘大花園D座高層3室，實用面積375平方呎，2房間隔，叫價480萬元，現以455萬元沽出，減價25萬元，呎價12,133元。新買家為收租客，料每月可收取1.6萬元租金，以購入價455萬元計算，料租金回報率約4.2厘，勝過收息。原業主於2012年9月以345萬元購入，持貨13年帳面獲利110萬元或升值31%。

南豐新邨2房 重上500萬

另外，拆息降，二手交投回升，推升樓價，鰂魚涌南豐新邨2房單位重上500萬，以505萬元易手，成交單位為中9座高層G室，實用面積391平方呎，2房間隔，叫價520萬元，以505萬元易手，減價15萬元，呎價12,916元。售價較網上銀行估價477萬元高28萬元或6%。新買家為東區客。原業主於2013年9月以496萬元購入，至2020年11月曾以600萬元內部轉讓，持貨12年帳面微賺9萬元。

灝景灣3客搶盤 969萬沽

同時，市場再有3客搶盤，美聯物業首席聯席區域經理樊志聰指出，灝景灣7座中層D室遺產盤，實用面積682平方呎，套3房放盤約1星期，叫價988萬元，同一時間獲3枱客出價，終以969萬元易手，平市價約1成，減價19萬元，呎價14,208元。

據悉，新買家為同區分支家庭。原業主於2022年7月以1,148萬元購入，持貨3年帳面蝕179萬元或貶值16%。

交投雖有所回升，二手蝕讓持續，半新樓成重災區，青衣明翹匯開放式單位403萬元沽，6年蝕逾78萬元。

利嘉閣地產高級區域市務董事彭錦添稱，明翹匯2座高層G室，實用面積299平方呎，開放式間隔，今年1月放盤，叫價460萬元，剛以403萬元易手，呎價13,478元。原業主於2019年以481.6萬元購入，持貨6年帳面蝕約78.6萬元或貶值16%。

觀塘凱滙2房 4年蝕374萬

其次，觀塘凱滙3座低層J室，實用面積499平方呎，2房連開放式廚房，原叫價808萬元，議價後以785萬元成交，呎價約15,731元。新買家為外區客，原業主於2021年以約1,159萬元一手購入，持貨4年蝕374萬元或貶值32%。

再者，中原地產關偉豪指，將軍澳日出康城8期SEA TO SKY 1座低層B室，實用面積743平方呎，屬3房套房加儲物房間隔，單位坐向西方，可享優質臨海景，最新獲買家以978萬元承接，呎價13,163元。原業主於2020年7月以1,219.5萬元購入，持貨近5年帳面需蝕241.5萬元離場，單位期內貶值20%。

至於指標屋苑亦錄損手個案，市場人士指，鴨脷洲海怡半島15座中層B室，實用面積621平方呎，3房間隔，叫價850萬元，現以778萬元易手，減價72萬元，呎價12,528元。售價較估價767萬元略高11萬元。原業主於2020年以999.8萬元購入，持貨5年帳面蝕221.8萬元或貶值22%。海怡半島3日錄2宗成交，同屬3房以上大戶。

台資財團近半年多項物業淪銀主，現中環環球大廈最頂兩層銀主盤進行放售，意向價4.7億。

第一太平戴維斯投資部首席資深董事溫武忠表示，獲接管人委任為首席代理，推售中環德輔道中19號環球大廈26樓及27樓全層，屬物業最頂兩層，面積約20,766平方呎，以現狀交吉形式出售。物業意向呎價約23,000元，涉資約4.7億元。

台資早年7.26億購入兩層

翻查資料，該物業原由一家台灣財團持有，2016年財團更向會德豐，購入中環環球大廈最頂兩層樓面，涉資7.26億元，呎價約3.5萬。按現時放售價計，已較當年低約35%。

該台灣財團10多年前開始進軍香港樓市，先後購入甲廈、工廈及酒店，但一年前起出現財困，連環蝕沽物業，包括今年初以2.65億元，沽出鴻圖道47號全幢工廈，持貨14年，蝕約2,100萬元離場。另觀塘富臨中心、以及天后全幢酒店，最終亦蝕讓離場。

中環環球大廈最新一宗成交，為上星期馬亞木家族沽出2303至04室，面積約2,316平方呎，以4,228萬元易手，呎價約1.82萬元。

銀行同業拆息回落，「供平過租」趨增，租轉買個案增多，例如有打算租樓的買家，臨時轉軚以640萬入市鰂魚涌康怡花園2房；另沙田第一城2房租客以417萬升級做業主。

按息下調，供樓開支下降，吸引租客伺機轉跑道，康怡花園6月首3日錄2宗成交，2宗均為2房，其中1宗為租客轉買。中原地產首席分區營業經理楊文傑表示，該單位為R座中層4室，實用面積490平方呎，2房間隔，叫價680萬元，獲用家積極洽購，最終以640萬元成交，減價40元，呎價13,061元。新買家為用家，為住近家人，原計劃租樓。

本港銀行同業拆息（HIBOR）與供樓相關的港元1個月同業拆息，昨報0.77厘，較對上交易日跌10點子。以目前大型銀行H按息率全期H加1.3厘計，H按按息約2.07厘，就以上述康怡花園樓價640萬元為例，分30年供款，息率約2.07厘，按9成計算，每月供款為21,493元，較同類單位市值租金約2.2萬元低500元或低約2.4%。

一城2房417萬沽 呎價13717

另外，有沙田第一城2房租客亦趁按息下調，升級做業主，以417萬元購入屋苑41座高層D室遺產盤，實用面積304平方呎，2房間隔，呎價13,717元。沙田第一城2房月租約1.4萬至1.5萬元，呎租約46至49元。若按上述D室計，樓價417萬若作9成按揭，分30年供款，利率2.07厘，每月供款僅14,004元，比租金可低6.7%。

中原地產副區域營業經理伍錦基表示，沙田第一城6月暫錄3宗成交，呎價13,636元。

新葵芳花園2房 468萬易手

與此同時，葵涌新葵芳花園亦有租客原屋苑升級，美聯物業分行營業經理（銷售）陳偉健表示，新買家已租樓近2年，每月租樓開支約15,600元，拆息回落頻出動物色葵芳區內500萬樓價左右放盤，隨本港銀行拆息回落加上供平過租減輕供樓負擔，加快步伐入市，以468萬元購入新葵芳花園C座高層7室，實用面積約415平方呎，2房間隔。今年4月放盤，開價500萬元，累減32萬，實用呎價11,277元。原業主於2002年以108.8萬元買入單位，一直作自住用途，持貨23年帳面獲利359.2萬元。

另一方面，中原經紀人指數CSI（住宅售價）最新報48.05點，較上周的47.8點上升0.25點。CSI進一步上升，連升4周共3.92點，向上挑戰50點好淡分界綫，而拆息能否維持低水平，後續發展有待觀察。CSI能否進一步向上升穿50點水平兼企穩，值得密切關注。

新盤貨尾市場連錄成交，旭日國際發展的屯門青山灣段大型臨海項目黃金海灣·珀岸昨添成交，為1A座3樓G室，面積274方呎，屬1房戶，以362.8萬成交，呎價約13241元。

天瀧3679萬成交

恒基物業代理董事及營業（二）部總經理韓家輝表示，部門旗下項目昨日暫售出3伙，合共套現逾4634萬。其中啟德天瀧自推出以來反應熱烈，連續2日錄得成交，昨再售出6座12樓A室，面積1085方呎，屬3房套連儲物室間隔，成交價3679萬，呎價33908元。

同系旺角利奧坊．首隅亦售出2伙，套現超過955萬。包括以招標形式售出5樓G室，面積223方呎，連61方呎平台，成交價456萬，呎價20448元。而9樓C室，面積262方呎，成交價499.22萬，呎價19054元。

宏安發展的北角新盤101 KINGS ROAD於昨錄大客斥逾2117萬購2伙，其中10樓A室，面積549方呎，屬3房戶，以1373.4萬成交，呎價25016元；而同層B室，面積310方呎，為1房戶，則以743.9萬成交，呎價約23997元。

親海駅招標推最後1伙

路勁旗下屯門現樓新盤凱和山昨售出3伙，套現逾1250萬；該批單位包括2伙2房開放式廚房單位，以及1伙附設天台的1房特色戶。其中，5座17樓C室，面積498方呎，屬2房開放式廚房單位，以439.4萬成交，呎價8824元。而5座20樓D室為1房連天台特色戶，面積382方呎，另連191方呎天台，以380萬成交，呎價9948元。

長實發展的油塘親海駅I於下周一（9日）起以招標發售最後1伙海景3房，為第1座1樓B室，面積729方呎。長實營業部經理陳詠慈表示，項目新增「任你發辦」付款，準買家除可自訂成交期，更獲發展商代繳最高3.75%印花稅，增加置業靈活性。

新盤一手市場焦點落在黃竹坑站上蓋，多達三盤推售掀搶客戰，戰況並持續升溫，全新項目滶晨連番售出招標單位，項目並於今首張價單，推出不少於91伙發售，以延續招標旺勢，毗鄰新盤亦不甘示弱，Blue Coast II乘機「偷襲」限量推出23伙4房大戶圖分杯羮；海盈山加推後昨日展開新一輪銷售，並即日沽出15伙。

新世界夥拍帝國集團、資本策略、麗新及港鐵合作發展的港島南岸滶晨部署今日公布首張價單，新世界營業及市務部總監何家欣表示，首批單位不少於91伙，涉及不同樓層單位，戶型涵蓋2房至4房戶，定價將參考港島豪宅，料最快下周開售。

滶晨首批不少於91伙

何家欣指出，項目除收到用家查詢外，也接獲不少豪宅買家及投資者有意購入2房單位作長線投資，亦有之前入標的客人有意再次購入多於1伙，用作自住或收租之用。集團現正與合作夥伴商討，計劃開售當日預留部分單位給大手組別優先揀選。而項目的富豪貴賓廳會在公布價單後開放予指定人士參觀，示範單位於周末起正式開放予公眾。

滶晨開售前已率先獲5間銀行提供按揭服務，包括滙豐銀行、恒生銀行、中銀香港、工銀亞洲及東亞銀行等。發展商表示，其他大型銀行的按揭合作計劃亦即將陸續公布。

項目招標成交不絕，昨錄再增添紀錄，售出1B座32樓P2室，面積1559方呎，4房2套連工作間及洗手間設計，連一個停車位以6220.38萬成交，呎價39900元。項目至今已標售28伙面向深水灣的大宅，合共套現近15.5億，每伙平均成交價逾5500萬，平均成交呎價近39000元。

長實與港鐵合作發展的港島南岸Blue Coast II，有見「對家」招標成績理想，日前限量推出23伙4房戶以招標方式發售，其中位於第3座合共22伙的相鄰A和B室，供準買家以一對方式認購，當中A室面積1267方呎；B室面積1224方呎，合計面積達約2491方呎。

Blue Coast 4房受捧

發展商曾表示，不少準買家對項目4房相鄰單位感興趣，並有意打造為巨型豪宅，加上Blue Coast II樓花期已大為縮短，相信成為投資者及用家的目標選擇。

海盈山單日沽15伙

由嘉里、信和、太古及港鐵合作的港島南岸海盈山4A期已屆現樓，項目上周加推新價單，昨日展開新一輪銷售，以先到先得形式公開發售39伙，並快速沽出14伙，另以招標方式售出1伙，單日沽15伙套現逾1.98億。

昨日成功售出14伙不同層數的2A座F室，面積均為582方呎，屬2房梗廚戶型，成交價介乎1143.87萬至1391.25萬。此外，項目另以招標形式售出1伙高層3房1套連工作間單位，為2B座33樓A室，面積915方呎，成交價為3180萬，呎價約34754元。

發展商昨日公開發售39伙中，38個2房梗廚單位及1個2房1套房連士多房單位，均來自日前最新加推的6號價單，該批單位面積571方呎至678方呎，折實售價約1138.15萬至2207.47萬，折實呎價為約19556至32559元。