房市景氣寒冬持續逾三季，房仲業生計大受衝擊。根據房仲公會全聯會針對房仲業者經營現況調查顯示，有23.8％的房仲業者業績衰退60％以上，更有37.2％業者可能轉業，其中又以非連鎖品牌業者受創最深，管制政策與經營環境的劣勢若未改善，將嚴重威脅房仲業從業人員的基本生計。

這份調查顯示，今年上半年與去年同期相較，業績衰退40％～60％的房仲業者占21.3％，衰退60％～80％占11.7％，衰退80％以上占12.1％；業績成長僅約占8.3％。此外，24.5％的非連鎖品牌房仲業者，業績衰退達80％以上。

房仲業者經營環境籠罩悲觀氛圍，有52.4％房仲業受訪者預期，今年房仲業整體收店率將達5％以上。另有31.8％房仲業受訪者表可能轉業、5.4％確定轉業，轉業選擇則以餐飲業、旅遊業及外送快遞業較高。

房仲公會全聯會理事長王瑞祺表示，在央行第七波信用管制及美國對等關稅的雙重打擊之下，全台房屋買賣交易量大減，今年上半年全台房市交易量與去年同期相較減少26.4％，創下2018年以來同期新低；加上近年房仲會員店數大增，近二年全台房仲會員家數增加了470家，達到7,940家，大幅稀釋整體平均交易件數，而如今交易量大減，粥少僧多狀況下，房仲業從業人員陷入困境。

王瑞祺認為，雖然景氣低迷，但此時也是產業結構及服務內容重新調整的新契機，如建立區域聯盟、整合服務上下游、銷售建商餘屋、跨足包租代管業務等。而因經濟前景不確定性以及政府信用管制政策，所形成目前房仲業不利的經營環境，預料在短期內難以改變。

上半年營建股交屋潮來臨，皇普、日勝生、愛山林等營建類股，營收獲利均創同期新高，其中皇普上半年EPS達1.8元；日勝生是出售桃園土地大舉貢獻，EPS達2.78元，已賺贏去年全年；愛山林因代銷案貢獻比例下滑，EPS降至1.02元。

皇普今年將邁向史上最大完工潮的階段，上半年總銷93億元「皇普La Vie」完工交屋，26億元「皇普摩天100」，推升上半年營收達52.82億元，稅後純益7.45億元，EPS達1.8元，營收獲利均創同期新高。法人估皇普全年完工量將挑戰150億元大關，全年獲利成長具爆發力。

日勝生上半年獲利也是大躍進，受惠子公司立疆開發去年底以53.67億元處分桃園觀音2.45萬坪土地，衝高第一季稅後純益達28.15億元，第二季儘管無新案可供認列，單季小幅虧損0.24億元，但累計上半年稅後純益仍達27.92億元、EPS達2.78元，雙雙刷新同期新高。

愛山林建設副董事長張境在表示，上半年雖有自建案交屋入帳，平均毛利率有25％，但由於房市買氣平淡、平均毛利率達4成以上的代銷案挹注業績比例有下降，因此上半年營收為67.03億元儘管創下同期新高，但獲利相對下滑，稅後純益6.67億元，EPS為1.02元，遜於去年同期的2.84元。

愛山林表示，今年是自建案交屋元年，總銷55億元的「屏東花園帝寶」完工交屋，估計今年可交屋39億元，明後年分別交屋各約8億元，另外今年還有「海上皇宮」新成屋先建後售，約可以認列3億元，再加上龍江路辦公大樓提供長期穩定的租金入帳，全年自建案貢獻度可望放大至43億元。

北投區的家戶數從去年7月9萬9755戶增加為今年10萬1050戶、年增率1.3%、僅次於文山區1.4%。鄉林不動產研究室指出，近年北市房市結構出現明顯轉變，不再一味追求市中心的蛋黃區，而是回歸「住得好」與「生活便利」的本質，北投正是亮點之一，原因是北投具備醫護與科技雙產業的專業族群之間，購屋趨勢明顯向醫療資源密集、交通便利、生活機能完善的地段集中，加上北士科與關渡科技園區進駐，受醫護及科技人員青睞，顯見北投房地產已經迎頭追上市區。

鄉林不動產研究室指出，隨著醫療與科技成為支撐北市經濟的核心產業，相關族群購屋能力穩定、需求明確，將進一步帶動北投健康生活圈的房市熱度與長期價值。而且在醫療資源充足區段的房市，受到當地換屋族、醫護專業人員及科技新貴族的關注度升高之外，在台灣正式邁入「超高齡社會」門檻之後，銀髮族居住需求快速升溫，也有不少年齡在55至65歲的準退休族準備換屋時，同樣也會鎖定這些健康園區或大型醫療院所周邊住家為主。

鄉林集團董事長賴正鎰說，北投區坐擁北投榮總、三總北投分院、振興醫院、關渡醫療園區與國防醫學中心等5大醫學重鎮，北投早已形成一條密度極高的醫療資源軸線。鄰近科技產業重鎮「北士科園區」，也吸引大量工程師與醫護專業人員落腳。

北投不僅交通機能佳，捷運淡水信義線與未來環狀線路網完善，同時坐擁溫泉綠意與陽明山自然環境，形成難得的「健康生活圈」，讓專業工作者能在高壓工作後，回家就能找到生活的喘息空間，紛紛就近選擇在北投區購屋的族群結構正快速轉變。

根據實價登錄統計，北投區近1年中古屋成交均價穩定上看8字頭，新案開價則站上9字頭，有些接近捷運站的新推案，開價每坪單價更是破百萬元。對於醫護人員與科技新貴而言，距離工作地點近、通勤時間短，加上良好生活環境與未來潛力，具備高性價比優勢。

以北投捷運復興崗站旁的鄉林建設北投預售案為例，前3個月的潛銷期就吸引逾200組客人預約賞屋，正式公開首周已成交近5成，客層以科技業主管、工程師與醫師為主力。根據現場銷售回饋，多數客戶來自北榮、振興醫院及關渡科技園區，他們除了看中品牌及規畫設計之外，通勤便利與居住品質也是他們選擇的兩大條件。

該案除強調地段優勢與純住宅環境外，社區設計上融入靜音、防滑、採光與通風等細節，並針對家庭需求規劃可調式收納空間與大面開窗格局，貼近科技族群與醫護人員所重視的生活實用性。

賴正鎰表示，北投生活圈對醫師與科技工程師來說，住宅不只是資產，更是舒壓與放鬆的空間。靠近醫院或科技園區加上綠意與機能兼備，是這類高知識族群共同的購屋標準，「醫療、科技、綠意、交通」4大優點匯聚，可說是「工作近、醫療近、生活靜」。

台中市地政局預計9月9日舉辦今年第三次整體開發區土地標售開標，這次總共釋出多達173筆土地，區域橫跨水湳經貿園區（原水湳機場）、13期、14期等三大熱門重劃區，總底價合計約227億元。儘管土地區段佳，建設題材亦頗具吸引力，惟房市低迷，開發商卻普遍心存觀望。

多位開發商私下坦言，目前房市低迷氛圍，要再進場買地有點難，更不乏開發商自嘲「買不起！」受限於高利率環境、銷售去化壓力未減，以及土建融條件趨嚴等不利因素影響，業界預估，這次整體標脫率可能會落到2至3成。

台中市府今年前二次土地標售案標脫率分別僅20％與17.6％，溢價率約為3％，整體市場反應冷淡，顯示開發商對購地策略愈加謹慎。這次土地標售案雖然涵蓋水湳經貿園區等擁有建設亮點的區域，加上逢甲商圈、超巨蛋、捷運等利多題材，但整體市場仍受現實因素影響，並未出現顯著轉熱的跡象。

本次標售案的「地王」為西屯區逢大段21地號土地，面積約為1,622坪，屬於創研專用區，底標單價每坪約為112.4萬元，底價總價高達18.3億元；另一塊受到矚目的是南屯區昌明段309地號土地，面積約為1,442坪，底價14.13億元，每坪單價約為98萬元，為此次「地后」標的。

台灣居大不易！玉山金控董事長黃男州11日在法說會上感嘆「台灣的房價真的太高了」，受薪階級至少一半收入拿去繳房貸，比世界的平均值高太多，如果房價再漲，對中產階級影響很大，如何讓房地產正常發展，也讓年輕人買得起房子，是政府施政當務之急。

玉山金11日召開法說會，面對央行信用管制如何因應，黃男州表示，玉山銀的土建融資規模不大，應能控制在允諾央行範圍，唯一變數是存款，尤其是外幣存款，若因新台幣升值導致分母變小，占比就會放大，但以近期新台幣升勢降溫來看，壓力已經小很多。

黃男州坦言「台灣的房價真的太高了」，台北市居民月收入有71％拿去付房貸，這在全台灣是最嚴重的，即便是外縣市，都比世界的平均值高太多。再從房價所得比來看，台北市要16.4年不吃不喝才有辦法買房，外縣市同樣超過10年，遠遠高過先進國家很多。

黃男州說，如果去問時下年輕人，他們最大的問題都是「房子的問題」，而房價直接影響生育率，台灣房價已在高檔，如果真的再漲上去，對中產階級影響很大，如何讓房地產正常發展，也讓年輕人有辦法買房，這是政府施政當務之急，金融機構也須貢獻力量。

玉山金控已於7月完成保德信投信交割，預計10月更名為「玉山投信」。黃男州說，這對玉山開辦亞洲資產管理中心業務頗具助益，未來將積極發展各項境內外基金、主被動式ETF以及私募股權基金等商品，促進資產管理規模的持續成長，打造具台灣特色的私人銀行。

信用卡業務方面，玉山與家樂福的聯名卡合約將於8月底到期，為留住卡友，已陸續將家樂福聯名卡換發為Unicard，目前Unicard發卡量超過140萬卡，僅25％的持卡人仍用家樂福卡在家樂福消費，其他均已改用新卡消費，有信心能夠順利度過聯名卡換手衝擊。

寶隆（1906）昨（11）日董事會通過半年報，同時決議啟動位於雲林縣林內鄉的工業及住宅土地活化評估作業，藉此提升資產運用效率，並配合營運策略調整。

法人估，由於已有潛在買家，若資產活化案推進順利，有望挹注下半年財報表現。

寶隆啟動資產活化評估，主要標的為雲林縣林內鄉新興段四筆工業用地，面積約1,600坪，以及寶隆段六筆住宅用地，面積約8,500坪。

公司表示，這些土地均屬非核心資產、長期閒置，因近期已有潛在買方洽詢購買意願，遂決議展開出售可行性與活化評估作業。

據悉，寶隆在雲林縣林內鄉合計持有約2.3萬坪住宅用地，帳上價值超過20億元，此次釋出規模不到四成，標的原為工業用地，多數土地十多年前已變更為住宅用途，目前為素地狀態，有利加快銷售進度。

當地住宅用地行情每坪約9萬至10萬元，工業用地近期成交價則落在每坪13萬元左右。

2025-08-11 16:15

商業區的發展往往能夠帶動當地房市。以韓國首爾為例，經過25年的開發轉型，已發展為規模逾2千億美元的亞洲金融重鎮，除了政策加持以外，「中央商業區、江南商業區、汝矣島商業區」3大商業區更是核心關鍵。

3大商業區分別是「中央商業區（CBD）」、「江南商業區（GBD）」、「汝矣島商業區（YBD）」，中央區是韓國歷史悠久的政經文化核心。

隨著開發推進，自1970年代起人口與產業外溢，江南區與汝矣島也迅速崛起，大型企業、新創產業、金融機構紛紛進駐，不動產市場也迎來一波波的爆發期，成為如今三足鼎立的強盛局面。

其中，汝矣島被譽為「韓國的華爾街」，是韓國金融、保險、媒體與政經決策心臟。根據韓國商辦市場調查顯示，當地A級辦公室空置率為4%，低於CBD的4.4%。而地標級的商辦「IFC Seoul」空置率更是僅有1%，顯現企業進駐的熱切與對未來發展的看好。

Deloitte Korea 德勤集團的資深合夥人金在煥（Paul JH KIM）表示，近年媒體曾經報導過「未來5年首爾的辦公室將供過於求」，但他認為依照市場數據來看，2029年前的供需結構都非常穩定，並無出現供給過量的情況，甚至以目前整體的空置率3%來看，都比疫情後的歐美商辦市場還要穩定許多。

金在煥也提及「交通便利性、現代硬體規格、建物地標形象」3點是吸引企業進駐商辦的重要關鍵。

以IFC Seoul為例，同時滿足員工通勤需求、硬體設備足夠新穎、建物的地標性也能符合國際級企業形象，順利吸引跨國企業總部、知名顧問公司設立據點。

其他諸如江南區的T Tower、全韓最高的Lotte World Tower、以及新興的Aqua Tower等，也都是成為各大企業爭相設址的熱門選擇。

在首爾模式成功的啟示下，台灣開始借鏡其經驗，打造新興產業中心。新北市新莊副都心因具備國家行政、交通樞紐與金融商業等多重優勢，被外界視為台灣對標韓國首爾的發展範例。

涵蓋「國家行政、北台灣交通樞紐、首都圈產業黃金廊帶計畫、金融商業、影視文化中心」5核心規劃，複製汝矣島政經中心的成功模式，開創台灣與亞洲商務房地產的新局面。

興富發建設積極布局新莊副都心，預計將於第3季推出總銷逾300億元旗艦地標級商辦案「國家壹號廣場」。

業者指出，在交通方面，該案串聯3條捷運線、3條高鐵線與3條快速道路，成為交通樞紐。在建築設計方面，則由國際團隊「Aedas、頂奢飯店御用G.A Design、日商台灣大林組Obayashi」與興富發建設四強聯手，共同為企業打造符合ESG標準的地標級總部。

2025-08-11 22:37

因應高房價與空間需求並存的市場趨勢，台中品牌建商惠宇建設，首度開箱位於北屯機捷特區的新成屋「惠宇碧柳MORI」。此案標榜機捷特區最美森林圖書館，並且主打高坪效2房2衛產品，以回應現代家庭對「小宅高效能」的居住需求。

惠宇建設總經理顏定滄表示，面對高房價，現階段年輕人買房除了空間要滿足，也要住得有品味，他強調「當台中房價每坪單價進入6、7字頭時，開發商迎合總價市場，房屋坪數越來越小將是趨勢，但公設必須越來越精緻！」

走進「惠宇碧柳MORI」社區，沿著溪邊綠徑漫步，繞上社區一圈，會遇見高20米的參天櫸木，以及北屯機捷特區最美，闊達千坪的開放式生態庭園。

稀有60%高綠覆，彷彿都市裡的生態莊園，惠宇以壯闊的6米迴車道，創造禮遇直達家門前的儀式感；上一秒漫步都會鐵道，下一秒走進虹夕諾雅的水漾森林。顏定滄強調，這份入境「惠宇碧柳MORI」社區的感動，正是惠宇送給住戶的誠摯祝福。

考量未來邁入少子化與高齡化社會，惠宇用心打造零接觸、無障礙健康生活，公共空間採用零接觸感應式電動門、節能燈具與一級節能空調，地下室停車空間更規劃有洗手台與社區推車，方便住戶回家整理採買物品。

此外，惠宇也善用公共空間，創造住戶生活的交流平台；「惠宇碧柳MORI」擁有星級飯店挑高大廳，機捷特區最美的森林閱覽室，充滿陽光綠意的健身瑜珈教室，賓主盡歡的多功能會館，更為注重教育的家庭，貼心規劃琴房與家教室，成功提升居住的享受層次，也讓「回家」兩個字，成為住戶每天最期待的事。

因應高房價高通膨，惠宇提出百年建築六大關鍵指標：靜音革命、上配管工法、ESG節能、外牆排煙排氣、宜居建築與零接觸社區。除事先規劃冷氣主機安裝位置、排油煙管以特殊工法避開天井拉至外牆排放，更導入隔音降噪、ESG節能與全社區EMS能源管理系統等規劃，大幅升級生活品質。

以ESG節能為例，惠宇採用「電能回生轉換電梯」，電梯下行時充電，供應下次上行時的部分電力，以媲美特斯拉的省能、時尚、安全、永續，打造放眼未來的智慧社區，初步估算，可節省約40%至50%用電。

做為惠宇首座輕食吧供餐示範社區，「惠宇碧柳MORI」除了精緻高效的物業管理系統，增加社區專屬宅配和外送空間，更順應後疫情時代，打造五星級的零接觸資源回收室，規劃感應式電動門、可供即時清潔的洗手檯，感應式開關的垃圾冷藏空間，更用光觸媒與氫氧離子殺菌，可依尖峰離峰調整溫度，全程零接觸、安心又省能。

另位於北屯區水湳生態公園第一排的預售新案「惠宇仁平MY PARK」，強調萬坪綠地第一排優勢，並主打步行可達捷運與學區資源，目前銷售率已破八成，每坪均價站上7字頭。

市府挹注北屯百億建設，兌現水湳經貿園區願景，推升14期的國際化，漢神洲際購物中心預計於2026年第1季開幕，台中綠美圖、台中國際會展中心亦預計2025年第4季啟用，後續水湳轉運中心、台中巨蛋園區與水湳超巨蛋等建設接棒，2026年將開啟大水湳時代元年。

顏定滄指出，標榜雙國道、雙匝道、雙捷運站及公園第一排的「惠宇仁平MY PARK」，是大水湳時代框架下，少數具備「萬坪公園第一排」、「名校學區」與「散步到捷運」優勢的預售個案。

除沿續低密度生態社區理念，大量退縮覆綠，「惠宇仁平MY PARK」更以3米6全能高效概念，導入當層排水及熱水回水系統，打造升級版2房2衛，讓空間從平面變成3D立體實境，裝潢也有更大靈活度。無論時尚LOFT風或親子共享書屋，透過格局優化與垂直收納，為31坪創造36坪的空間感，大幅提升小宅的使用效能。

2025-08-11 12:16

近年房價明顯上漲，青年購屋族若想要憑一己之力一圓購屋的夢想，難度比以往更高。永慶房產集團彙整聯徵中心20至35歲青年購屋貸款資訊，比較六都購屋青年近五年購屋情形的差異，六都青年購屋平均總價有17%至39%的增幅，但住宅的平均面積則有全面下調的情形，台北、台中與台南三都面積減幅將近一成，又以高雄市減少11.2%幅度最大，少了4.9坪，相當一間主臥室的空間。

從銀行鑑估的平均總價來看，高雄青年2021年第1季購屋平均總價在815.2萬元，2025年第一季購屋平均總價則增加到1,109.5萬元，五年之間高雄青年購屋平均總價增加36.1%，但購屋面積卻減少了11.2%。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，高雄近年積極推動產業發展，吸引科技大廠進駐高雄發展，加上台積電設廠的效應，帶動了高雄房市需求並造成房價快速上漲。雖然產業進駐帶來的工作機會讓高雄青年有機會留在家鄉奮鬥，然而高房價、少子化的趨勢也讓青年購屋只能選擇「買得起的坪數」，使得總價負擔不那麼重。

近五年台中市青年平均購屋面積由44.5坪減少至40.5坪，少了4坪，平均面積減幅9%，六都減幅排名第二。陳金萍指出，近年台中市大量重劃區開發，快速公路與捷運交通建設也逐步完善，加上中部科學園區與台積電擴廠，吸引建商積極推案，預售屋漲幅尤其驚人，帶動台中整體房價上漲。台中青年近五年平均購屋總價增加28.5%，房價增幅近三成，平均購屋面積也因為高房價減少4坪。

六都青年平均購屋面積減幅最小的是桃園市，近五年由43.9坪減少為42.7坪，坪數減少大約1.2坪，減幅為2.7%；然而平均購屋總價卻增加38.7%，也是六都平均總價幅度變化最大的縣市。

陳金萍分析，桃園市近年有桃園航空城、亞洲矽谷2.0以及捷運綠線等重大建設題材，帶來大量就業機會，長期持續吸引人口移入，六都之中桃園維持人口正成長，區域發展動能強勁。

此外，桃園房價相較於雙北地區相對親民，磁吸了許多「脫北族」，需求相對強勁，尤其是多為已婚或準備成家的小家庭，移居桃園的意願較高，對居住空間具高度需求，導致主力產品集中在40坪上下的家庭房型，讓購屋面積減幅為六都最小。

陳金萍補充，在購屋總價高漲的狀況下，青年族群購屋不再追求「大空間」的理想，而是轉向現實面考量，可負擔成為優先考慮的條件，因此，六都均出現購屋面積愈買愈小的趨勢，「小宅化」現象日益明顯。

2025-08-11 11:52

桃園老街溪承災風險逐年提高，但河川內有私人土地，使得治水工程難推動。為此，桃園市水務局今公告容積移轉計畫，部分流域私人土地可透過容移方式換取大園區都市計畫範圍建地，即日開放申請。

老街溪因流經中壢老街得名，是桃園主要河川之一，河道全長36.7公里流經龍潭、中壢、平鎮和大園等地，沿途除了龍潭、平鎮和中壢3大工業區，還有1年千萬人次造訪的老街溪步道，重要產業園區與景點，凸顯其地方發展地位，也彰顯其治理的重要性。

市府指出，老街溪流域的土地近年呈現高度利用情況，但氣候變遷導致降雨型態變化，短時間強降雨發生率越來越高，造成流域承災風險提高，但河道內有私人土地，政府財政有限無法全面協議價購或徵收，使得整治工作難推動。為解決治水迫切需求，水務局依據水利法與都市計畫容積移轉實施辦法辦理公告。

水務局表示，此次計畫實施範圍為老街溪大園區流域，詳細位置是心園橋（斷面12‑1）至大園區老街溪橋（斷面8），全長約1.40公里，容移標的為位於河川區域且受限制使用的私人土地，地主可選擇將容積移轉至大園都市計畫範圍內其他可建築用地。

水務局強調，計畫不僅保障地主權益，市府也能減少負擔，是創造都市整體發展與政府的雙贏局面，有意願辦理者可至水務局官網「容積移轉專區」專區查詢。網址：https://wrb.tycg.gov.tw/。

北京樓市新政後的首個週末，市場迅速做出反應。客戶看房熱情有所升溫，新房到訪和成交實現增長，市場呈現出積極的態勢。

8月8日晚間，北京市住房和城鄉建設委員會、北京住房公積金管理中心聯合印發樓市新政，符合條件的家庭在北京市五環外不再限制購房套數，並從四方面加大了住房公積金支持力度。

市場成交整體穩定，客戶看房熱情升溫

“新政出臺當晚，便陸續接到客戶和業主的諮詢電話，大家都迫切想要第一時間瞭解新政對交易的影響，以及未來市場走勢。”北京鏈家一經紀人說道。

根據中指研究院監測，今年1-7月，北京新建商品住宅銷售套數中，五環外占比超80%，是新房市場的絕對成交主力地區，二手住宅成交套數在五環外占比也超50%，放開符合條件的家庭購房套數限制，讓有能力、有意願、有需要的居民家庭進入市場，在促進市場修復的同時，也可以更好地支持職住平衡。

從線上點擊和諮詢等先行指標來看，活躍度有明顯提升。58安居客平臺資料顯示，北京上週末（8月9日-10日）線上找房熱度顯著回升。新房、二手房的日均點擊量和諮詢量，與本月前10天及上月相比均有明顯增長，其中新房點擊量日均水準較本月前10天相比提高14.1%；二手房提高14.5%。新房諮詢量日均水準與本月前10天相比提高24.4%；二手房提高8.6%。

從一線門店情況看，客戶看房的積極性有所升溫。位於北京通州區的鏈家一商圈經理表示，新政後首個週末，該門店帶看量環比前一個週末增長20%，諮詢量增長27%。其提及，店裡經紀人帶看量明顯增加，多的一人能達到3組帶看，每組帶看6-7套房，而平時週末店裡人均帶看僅1組。

部分新房專案在新政後也迎來較多到訪及認購。據央廣網報導，五環外專案因限購鬆綁受益更加明顯，到訪量、成交量都有所增長。位於順義區的星悅時光，在新政後的首個週末到訪量超230組，而且新訪客戶居多，成交認購達18套，實現翻倍增長；朝陽區中建璞園、璞園 PARK項目週末有約350組客戶到訪，成交認購20套。此外，位於海澱區北五環外的華潤臻澐項目週末到訪量對比前一個週末提升約40%，認購量環比增幅約25%。

新政有助於市場見底企穩

業內人士指出，從單個專案和局部市場來看，新政的提振效應已經初顯，但從全域來看，政策影響相對溫和，市場整體較為平穩。“政策落地時間還短，市場還需要一定的反應時間。”

中原地產首席分析師張大偉認為，北京此次政策調整以 “去庫存、穩預期” 為目標，短期內有效啟動市場，但長期仍需依賴經濟基本面改善和居民收入預期修復。從週末市場情況看，北五環特別是海澱等熱點五環外項目受到政策利好較大，看房量有明顯上漲，其他區域波動幅度不大。

張大偉指出，整體市場已經歷過去年以來的系列政策變化，此次受到新政影響的群體數量不大，大部分都是多套房需求，再買房基本需要賣掉二手房，所以反映到市場的變化最直接的是二手房掛牌量明顯增加了。

其認為，每年市場的7-8月都是慣例的淡季，往年樓市的政策基本出臺在9月份，而今年在市場慣性下調的情況下，提前出臺政策，對市場信心有明顯影響，在前幾周成交量下調的情況下，本周成交量基本穩定，看房量也保持了上行，有助於市場見底企穩。

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶表示，本次北京樓市新政信號意義明顯，限購政策優化也有利於提振市場預期，推動住房需求加快釋放，同時本次限購政策未對外地需求放開，仍以挖掘“內需”為主，也體現出一線城市漸進式的政策推進節奏。

曹晶晶指出，新政後的首個週末（8.9-8.10）北京新房及二手房網簽資料表現平穩，尚未出現明顯變化，考慮到網簽存在一定滯後性，預計隨著時間的推進，市場交易活躍度將有所提升。

8月11日，據京東資產交易平臺披露的資訊顯示，深圳市福田區中心區晶島國商購物中心及相關附屬設施、設備將在9月9日進行拍賣，起拍價約30.52億元，評估價約43.61億元，需要繳納保證金約6.1億元。

上述拍賣物為深圳知名地標商場皇庭廣場。

資料顯示，此次標的物的宗地面積為42348.37平方米，證載建築面積為80608.64平方米（其中地上商業14377.3平方米、半地下商業46417.76平方米、地下商業19813.58平方米），測繪報告總建築面積為136895.89平方米，土地使用年限為40年，從2002年10月8日至2042年10月7日。該標的案涉不動產暫欠管理費約1631.87萬元、水電費約740.06萬元，需由買受人承擔。

皇庭廣場官網披露的資訊顯示，該專案由深圳市皇庭地產集團有限公司和深圳市皇庭國際企業股份有限公司（皇庭國際，000056.SZ）共同投資，深圳融發投資有限公司開發。皇庭廣場位於深圳福田CBD中心位置，北倚市民中心，南接會展中心，是深圳地鐵1、4號線上蓋物業，與會展中心、五星級酒店、地鐵商業街、CBD公交樞紐無縫連接。該商場作為深圳的地標性商業項目之一，曾被譽為“鑽石之心”。

事實上，早在2022年3月，皇庭國際就通過深圳聯合產權交易所披露，擬轉讓其持有的深圳融發投資有限公司100%股權，當時的參考價格為74.93億元。而融發投資的核心資產正是皇庭廣場。

但僅過了幾天之後， 2022年3月25日，皇庭國際再次發佈公告，將轉讓參考價格直接下調18.73億元至56.2億元，降幅達25%。然而，兩次的掛牌均未能徵集到有效購買意願的買家。

近年來，皇庭廣場的運營主體皇庭系企業深陷資金鏈困境。

2021年5月19日，皇庭國際發佈其關於涉及訴訟及資產被凍結的公告。公告稱，因貸款無法續期，近日中信信託向法院提起訴訟，申請查封深圳市福田區中心區晶島國商購物中心（即皇庭廣場）的不動產，查封期限為36個月。

公告內容稱，皇庭國際向中信信託借了30億元，向國民信託借了3.5億元。其中，因為逾期未歸還中信信託的款項，導致對方申請查封皇庭廣場。而在國民信託的訴訟仲裁中，同樣因為合同糾紛，導致皇庭國際其公司及子公司部分銀行帳戶被凍結。

皇庭國際表示，2016年公司的子公司深圳融發投資有限公司與中信信託簽訂了《信託貸款合同》，借款金額為30億元，借款期限為2016年3月30日至2021年3月30日。其中，該筆借款提供的抵押保證包括了深圳市福田區中心區晶島國商購物中心（皇庭廣場），及其佔有範圍內的土地使用權。

皇庭國際指出，該筆貸款於2021年3月31日到期，貸款餘額27.5億元。因貸款無法續期，近日，中信信託向法院提起訴訟，要求償還借款本金及利息，並申請訴前保全，申請查封了融發投資名下位於深圳市福田區中心區晶島國商購物中心（皇庭廣場）的不動產，查封期限為36個月。

官網資料顯示，皇庭國際創建於1983年，由經營零售商業起步。1993年改組為股份公司，成為深圳本地唯一一家零售商業類A＋B股上市公司，並獲評“中國最大的三百家股份制企業”。隨後公司進入地產開發經營領域，先後開發出國企大廈、港逸豪庭等系列優質樓盤，2013年公司首個商業地產開發並運營的大型高端購物中心專案——皇庭廣場正式開業。

皇庭國際發佈的2025年半年度業績顯示，皇庭國際預計2025年上半年歸屬于上市公司股東的淨利潤虧損1.4億元至2億元。

據皇庭國際歷史財報顯示，公司自2020年至2024年已連續5年虧損，淨利潤分別為-2.922億元、-11.57億元、-12.28億元、-11.27億元、-6.404億元，總虧損額超44億元。

皇庭國際一季報資料顯示，截至2025年3月31日，公司總資產為80.08億元，公司總負債為77.77億元。

8月11日，東莞市住房和城鄉建設局發佈《關於繼續徵集存量商品房用作保障性住房的公告》，明確東莞將在全市範圍內，徵集條件合適的商品房用作保障性住房。意向企業可報名，優先考慮債務即將到期而無力償還的房地產企業庫存商品房。

徵集範圍為已建成存量商品房；納入保交房攻堅戰且主體已經封頂、剩餘工程量不大且已明確具體竣工日期的在建未售商品房。

8月6日，遠洋集團副總裁趙建軍接受媒體採訪時表示：不良資產賽道前景廣闊且處於發展初期。金融機構手中積累了大量資產亟待盤活，未來兩三年該領域的業務規模會快速增長。

遠洋集團近期在昆明、成都、西安等地承接或深入跟進了多個出險項目，為委託方提供綜合的專案解決方案，代建業務已成為其重要的發力方向。

“憑本事吃飯”

據趙建軍介紹，遠洋集團在有的城市重資產項目較少，且已獲取五六個代建項目，業務重心已轉向以代建為主。

在專案獲取方面，一方面依託既有合作夥伴關係積極拓展，另一方面也積極參與公開市場競標，目前也已獲取多個專案，委託方涵蓋政府、金融機構、央國企等。

對於不良資產處置類專案，遠洋建管2023年在華東地區接手了兩個AMC專案，近期又在昆明、成都、西安等地承接或深入跟進了多個出險項目，為委託方提供綜合的項目解決方案。不過這些專案都來自金融機構和資產管理公司的委託，這說明市場需求很大。

遠洋方面表示，公司與AMC建立了深度合作模式：AMC以市場價四到五折收購金融機構急於處置的優質債權資產後，由遠洋負責後續運營管理，通過專業操盤提升產品價值，實現資產增值與投資收益。這種合作充分發揮了險資的資金優勢與遠洋的運營專長，形成了“低價收購+專業運營”的價值提升閉環。

“我們對自己的定位是項目醫生。”趙建軍表示，比如在中山某專案中，遠洋團隊堅持專業判斷，說服開發商放棄不切實際的豪宅定位，最終證明普通住宅才是市場所需。

除此之外，在華東地區的海鹽都匯華庭專案，遠洋面對70餘起債務糾紛和停滯的工程，通過債務重組、成本優化和行銷重塑，實現如期交付，項目躋身當地銷售前三。

“代建業務就是憑本事吃飯。以前做重資產，很多時候受宏觀因素影響，但代建不一樣，自主性更強，路徑更清晰。只要團隊專業扎實、方法得當，就能達成目標。”趙建軍表示。不良資產賽道前景廣闊且處於發展初期。隨著企業化債需求的持續釋放，金融機構手中積累了大量資產亟待盤活，未來兩三年該領域的業務規模會快速增長。

“我們可以在不良資產的價值評估、債權債務梳理及處置、資金導入、代建及運營、交易及退出等領域提供服務。”趙建軍表示。

負債超千億 遠洋集團轉型

2023年8月14日，遠洋集團旗下將於2024年到期的美元債券，因未能在8月13日寬限期結束前支付2094萬美元利息，導致發生違約。

遠洋集團公開市場出現違約，被業內解讀為是中國房地產業“大而不倒”神話的真正終結。但從出險至今，除了上述境外債務重組有所進展外，資金依然面臨困境。日前，其附屬公司遠洋控股發佈公告，還有7筆公司債分期應付本息尚未籌足。主要因為目前公司流動性依然緊張，已在努力通過各種方式籌措資金，包括但不限於加大銷售回款力度、推進各種潛在資產交易等。

2024年6月28日，遠洋集團發佈公告稱：美國紐約梅隆銀行有限公司倫敦分行（呈請人）向香港特別行政區高等法院提出對其的清盤呈請。

截至2024年6月30日，其未經審核的負債總額為1813.5億元。到2025年7月，遠洋集團依然在與債權人斡旋，並表示通過一切可能管道尋求新的資金來源，推進各類資產處置。

一方面也解決債務危機，一方面遠洋集團也在積極的尋找新出路，目前看來，代建是最好的求生通道。

AMC掌控代建“話語權”

無論是代建“大哥”綠城，還是新兵旭輝、遠洋。初期，其都必須要與AMC進行合作。除了政府代建之外，其餘的管道來源主要就是AMC手中的資產包。

因為AMC手中有大量的“地產存量”—收購類重組業務。在AMC盲目激進時期，這類業務相當於“放貸”，其中積蓄著大量的風險，一旦被紓困企業出現危機無法向AMC償還利息及貸款、破產，這部分投入資金就又成了不良中的“不良”。

想從代建市場分得更大蛋糕的開發商都要去和AMC積極溝通獲取專案。綠城管理直言接管保交樓工作的AMC手中有大量的資源和機會。

但AMC挑選代建方也有一定的偏好。首先是能給自己家做的先給自己，比如中國信達和信達地產(3.890, 0.03, 0.78%)。其次，參與房企要有值得信任的品牌和口碑，也得有各個資源方的協同能力。比如中國信達在安徽恒大專案上引入的華宇集團，是一家重慶的非上市房企，無代建經驗，但和信達地產曾在安徽有諸多合作項目，二者有較好的合作關係。

說的更直白一些，代建與房地產開發有著本質的區別，前者是提供服務，需要有長期的經驗才能積累好的口碑，此外，品牌背書也非常重要，一些出險的房企要想從四大AMC手中拿走代建業務的可能性不大。只有財務相對穩健、或者當地政商關係良好的本土房企，才能獲得合作機會。

8月11日，中國金茂公告稱，7月份，集團實現簽約銷售金額84.6億元，簽約銷售建築面積37.66萬平方米。

截至2025年7月31日，前7個月累計簽約銷售金額618.07億元（含長沙梅溪湖國際新城、南京青龍山國際生態新城等8個城市運營項目的成交金額），累計簽約銷售建築面積277.05萬平方米。

此外，截至7月31日，集團已錄得已認購（未簽約）物業銷售金額5.67億元。

上海二手房市場“量穩價跌”。

上海中原地產資料顯示，7月上海二手住宅成交1.69萬套；7月二手房價格指數環比下跌1.82%，已經連續3個月下跌。

上海中原地產市場分析師盧文曦通過微信對記者表示：“今年7月的成交量表現其實比2023年同期更好，2024年則是因為新政刺激了交易增長。近3年，上海二手房成交量逐年走高，呈現穩中有升態勢，但價格下行趨勢並沒有真正止住。”

以價換量仍然是常態

從中原地產統計情況來看，掛牌增量呈現下降走勢，淡季壓力比較明顯。盧文曦認為，7月成交絕對量並沒有跌破1.5萬套，說明市場韌性還是相當足的。

“上海鏈家7月帶看量環比持平。”上海鏈家研究院負責人李根書面分析指出，“市場需求呈現明顯的剛需主導特徵，即300萬元以下房源成交占比持續攀升，以首次購房者及年輕家庭為主要驅動力(9.900, 0.05, 0.51%)，他們對總價敏感度高，更傾向於選擇近郊性價比房源。改善客戶群體多元化趨勢雖有顯現（高總價房源成交占比微升），但整體尚未形成規模效應，主要原因可能是新房市場高端項目持續熱銷、新房品質升級，分流了置換市場需求。”

基於成交量和成交結構的基本情況，各方人士認為，以價換量仍然是常態。

58安居客研究院資料顯示，7月上海只有5個區二手房掛牌價上漲，長寧區上漲3.4%，松江區上漲2%，而黃浦區、青浦區微漲0.4%，閔行區漲幅為0.3%。

與此同時，靜安、虹口、徐匯、楊浦等市中心區域二手房掛牌價格都呈現不同程度下降。在這個過程中，區域間的分化、區域內的分化、產品之間的分化仍在加劇。

盧文曦說：“現在（部分二手房）的價格更接近2016年。這其中有些結構性差異，比如地段差、房齡久的老公房還在不斷築底，什麼時候能夠真正回升，還是要看市場成交量和政策支持，次新商品房、優質地段商品房則相對抗跌。”

“二手房價降幅明顯收窄”

“目前整體房價確實算2015年以來最低的了。”每經記者以賣房人身份諮詢虹口區涼城板塊的“老破小”房源價格，鏈家仲介人員張廣（化名）通過企業微信這樣回復。

記者查詢發現，市區內環內部分次新社區價格相對抗跌，如中遠兩灣城2房2廳戶型，近期成交單價在75000元~86000元/平方米。

這一價格與高峰時期（2022年8月單價約10萬元/平方米）相比回落幅度較大，但與2024年末相比，還有一定漲幅，且均價仍然高於2019年同期。

盧文曦說：“中遠兩灣城是內環內次新房，品質比較高，但開發週期長，密度也較大，因此社區內部品質和價格也有分化，最後開發的四期品質更好，一期、二期相對較弱。現在買房人越來越務實，一部分人想把老公房置換成次新房或者新房，市中心很多老房子畢竟面積小、停車難、舒適度不夠，如果面積一大，總價又高了。因此，預算有限的情況下，會有人選擇犧牲地段，改善面積。”

上文提到的虹口區涼城板塊廣苑社區，建於1993年前後，7月掛牌均價約44237元/平方米，與3年前64600元/平方米的掛牌均價相比下跌超過30%，6月成交單價甚至已來到34406元/平方米。

“按照現在的掛牌價，大多數房源都能再砍一點價。”張廣說，“具體還是要看房子情況和房東心態。”

盧文曦則透露，最近，二手房價格降幅明顯收窄。

亞洲電視控股(00707)公布，作為原告與附屬公司亞洲電視作為被告就位於香港新界大埔大埔工業邨大盛街25至37號的物業在香港高等法院進行之法律訴訟，原告與被告已就該事宜達成友好和解，法律訴訟將全面終止，不作出關於訟費之命令。

該集團指，股份已於昨日起於聯交所暫停買賣，並將繼續暫停買賣，直至另行通知為止。

新城發展(01030)公布，於2025年7月，集團實現合約銷售金額約16.61億元(人民幣．下同)，按年跌52.4%，合約銷售面積約21.4萬平方米。

2025年1月至7月累計合同銷售金額約119.9億元，按年跌55.7%，累計銷售面積約154.9萬平方米。

於2025年7月，集團房地產出租物業共176個，總建築面積約1622.5萬平方米；2025年7月份租金收入約11.15億元，商業運營收入約12億元。

2025年1月至7月累計租金收入約75.94億元，累計商業運營收入約81.44億元。

陽光房地產基金(00435)公布，截至2025年6月30日止中期純利1.69億元，按年跌1.8%；每基金單位分派9.1仙。

期內收入3.91億元，跌4.8%。物業收入淨額3.07億元，減少5.39%。

*有關業績的詳情，請參閱該公司之正式通告

旭輝(00884)公布，今年7月錄得合同銷售金額約10.4億元（人民幣．下同），按年跌44%；合同銷售面積約91300平方米；合同銷售均價每平方米約12800元；公司股東權益應佔合同銷售金額約6億元。

至於今年首7個月，集團錄得累計合同銷售金額約112億元，按年跌50%；合同銷售面積約108萬平方米，合同銷售均價平方米約10800元；公司股東權益應佔合同銷售金額約58.7億元。

恒大後另一內房「出事」 昨中途停牌

最大股東是國企深圳特區建發集團的華南城（01668），去年2月境外債務違約，昨天清盤聆訊後股份自上午11時停牌，報0.107元，跌1.8%。彭博報道，華南城被香港高等法院勒令清盤，成為繼中國恒大（03333）之後另一間被清盤的內房。

官指債務重組乏重大進展

清盤呈請人花旗國際在庭上要求立即對華南城頒發清盤令，雖然華南城請求法院給予「最後一次機會」，惟法官陳靜芬直指，公司的債務重組方案並未取得任何重大進展，故決定作出清盤判決。花旗國際於今年1月底提出清盤呈請，至今不足7個月。

華南城早前與債權人就多個問題發生爭執，5月的一次聽證會上，債權人希望華南城最大股東建發集團在債務談判中發揮更大作用，尤其希望能夠接觸身兼華南城聯席董事長的建發集團董事長李文雄。建發集團有就華南城的部分美元債券提供維好協議，維好協議旨在維持發行人的償付能力，通常有助紓緩投資者的風險擔憂，但並不保證其一定能夠償還。

預計美元債回收前景不佳

Creditsights Singapore亞洲策略主管Zerlina Zeng表示，華南城資產規模龐大，清盤過程可能要持續很長時間；鑑於建發集團提供的額外財務支持有限，預計華南城美元債券的回收前景不佳。

內房債務危機自2021年爆發以來，香港法院已向內地開發商發出至少6項清盤令，報道稱，華南城的清盤令顯示，內地持續多年的房地產危機仍在不斷衝擊行業的昔日巨頭，雖然政府努力支撐陷入困境的房地產行業，但住宅銷售仍然疲弱，短期內出現復甦的機會渺茫。

彭博數據顯示，截至昨天上午，華南城的美元債券價格仍處於25美仙左右。相比之下，恒大去年1月清盤前的債券交易價格僅略高於1美仙；華南城的債券價格也高於其他債務違約內房的債券價格，包括碧桂園（02007）及已完成第二輪債務重組的融創中國（01918）。華南城的所有權結構與大型內房萬科（02202）相似，後者在今年1月獲得深圳政府支持。截至去年底，華南城資本負債比率達110.9%，負債總額609.44億元，計息債務302.2億元；現金及銀行存款7.18億元，其中6.77億元為受限制現金。違約借款約157.42億元，觸發交叉違約3.75億元。

私人住宅租金表現持續強勢，住宅樓價走向相對反覆。美聯物業按全港143個主要中小型私人住宅屋苑成交個案編訂的「美聯樓價指數」，連升兩周後見回吐，按周挫0.45%。三大分區按周全線報跌，是今年2月中旬以來近半年再現此情況。

港九新界分區全線下滑

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，周一（11日）公布的美聯樓價指數報128.2點，按周跌0.45%；今年樓價累計則仍有0.05%的輕微升幅。

三大分區樓價最新一周齊挫，「美聯港島樓價指數」報132.65點，按周急插0.98%，連跌兩周共1.24%；「美聯九龍樓價指數」見132.66點，按周跌0.37%；「美聯新界樓價指數」連飆兩周後回軟，按周削0.35%，報118.07點。

另外，美聯物業以該行放盤叫價編訂的「美聯信心指數」，最新錄得75.5點，按周漲2.9%，連續第16周向上，累計進賬23.6%。劉嘉輝說，雖然銀行結餘減少，但拆息仍低企，加上市場對美國聯儲局9月減息的預期升溫，為樓市帶來正面支持。減價盤數目下降，帶動信心指數向上。

樓市回穩，但有個別持重貨的投資者繼續密密減持單位。一名具廠商背景的投資者過去3個多月共八度蝕賣，賬面虧損共1528.9萬元；其中西環瑧璈一個一房戶剛減至620萬元易手，賬面損失148.6萬元或19.3%。

西環瑧璈一房貶19%

消息表示，瑧璈高層D室，實用面積346方呎，一房間隔，原叫價650萬元，剛減至620萬元成交，呎價17919元。原業主2016年以768.6萬元一手購入，賬面蝕148.6萬元，貶值19.3%。

代理稱，原業主為具廠商背景的投資者，自今年4月下旬已先後八度損手沽貨，包括蝕讓佐敦AVA 62共4伙、同區匯萃兩伙、西環加多近山一伙，以及今次蝕賣的瑧璈單位，賬面分別損手148.6萬至266.3萬元，蝕14%至39.1%，共套現4161.5萬元，較該8伙總買入價5690.4萬元，貶值1528.9萬元或26.9%。

長沙灣南昌站上蓋匯璽也有投資者連環賣樓損手離場，中原地產高級分區營業經理黃永財說，匯璽2B座低層K室，實用面積442方呎兩房戶，剛減價20萬元或2.3%，以860萬元沽出，呎價19457元。

迎海．星灣御8年挫兩成

據悉，原業主2017年斥1934.16萬元一手購入共2B座低層K室兩個兩房戶，其中一伙上月中率先以860萬元易手，連同是次再賣出一伙，共套現1720萬元，較當年總買入價貶值214.16萬元或11.1%。

北角賽西湖大廈樓價倒退，利嘉閣地產高級分區董事梁啟豪稱，8座高層A室，實用面積1124方呎3房戶，連一個車位以2030萬元易手，呎價18060元。原業主2012年斥2328萬元買入該單位及一個車位，約13年賬面蝕298萬元或12.8%。

美聯物業高級分區營業經理楊震霆謂，馬鞍山迎海．星灣御25座中層A室4房戶，實用面積1390方呎，以1998萬元成交，呎價14374元，較原業主2017年一手購入價約2514.58萬元，低516.58萬元或20.5%。

資深投資者加快沽貨套現，「小巴大王」馬亞木家族今年第一季開始拆售上環乙級商廈南島商業大廈，近日終錄首宗成交，有投資者斥2005萬元購入8樓全層，比意向價低近兩成。

據了解，上環皇后大道中359至361號南島商業大廈8樓全層，建築面積約3662方呎，以2005萬元售出，呎價約5475元。

馬亞木家族今年第一季起以分層形式拆售南島商業大廈，首批先推出6、7、8、10及14樓共5層，每層單位的意向價由逾2460萬元起。放售快將半年，終於錄得首宗成交，比意向價低近兩成。

資料顯示，馬亞木家族2009年斥資逾2.32億元大手購入南島商業大廈逾90%樓面，包括地下及地庫舖位，以及18層寫字樓，總樓面約7.8萬方呎，平均呎價約2980元。

此外，尖沙咀麼地道67號半島中心8樓1A、2及3室，總建築面積約4210方呎，以2441.8萬元售出，呎價約5800元，重返該廈2011年、即14年前的呎價水平。

原業主1999年斥資667.16萬元購入1A和2室，其後在2001年再動用510萬元買入3室，合共入市成本約1177.16萬元，現沽貨賬面獲利1264.64萬元，升值近1.1倍。

成交紀錄顯示，半島中心上一宗成交在今年1月錄得，為10樓20室，建築面積約1112方呎，售價1223萬元，呎價約1.1萬元，過去逾半年該廈呎價急挫47.3%。

業界：美減息機會增 料估價續平穩

新盤熱賣加上租金高企，吸引用家及投資者入市，銀行估價觸底反彈。10大屋苑中有9個估價按月回升，升幅介乎0.5至4.1%，沙田第一城估價升4.1%最勁。分析預期美國減息機會增，料未來估價將平穩向好。

本報連月追蹤10大屋苑部分單位網上估價走勢，不論中銀或滙豐，本月均再度調升多個單位估值。其中9個單位估價，獲中銀調升0.9至4.1%，餘下1個單位則與上月持平；而滙豐繼上月一口氣調升9個單位後，本月再有8個單位估價回升，升幅介乎0.5至3.4%。

太古城重拾升勢 3房逾1900萬

隨着早前5月HIBOR急跌，一手樓市銷情報捷，本月10大屋苑的估價表現，屬今年首8個月最佳。表現最理想的屬沙田第一城，其中1座中層C室2房，實用面積327平方呎，中銀本月對該單位的估價攀升至455萬元，按月升4.1%，是自2024年6月初該行估值460萬元後新高；而滙豐同期亦將該單位估價由396萬元調升至403萬元，按月升幅1.8%，是自今年5月單位估價跌穿至394萬元後，首度重返400萬元大關。

港島方面，3個藍籌屋苑估價全數獲兩間銀行調升，其中太古城估價繼上月短暫同步跌穿1,900萬元關口後，本月重拾升勢。該單位為雅蓮閣中層A室，實用面積1,114平方呎，3房間隔，本月分別獲中銀及滙豐估值1,908萬元及1,917萬元，按月升1%及3.4%。不過，仍有兩個單位本月遭滙豐輕微調低估價，分別為藍田麗港城2房及將軍澳新都城3房，最新估價分別報574萬及782萬元，跌幅為0.5%及0.6%。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明認為，部分業主急於套現，願意劈價成交，料屋苑估價下跌受蝕讓成交拖累。惟近期樓價相對企穩，業主議價空間略為收窄，即使輕微減價求售，亦未必需要蝕讓，尤其太古城等樓價過往有一定升幅，「就算是劈了價，還是賺錢走。」

二手交投活躍 反映剛性需求

他續指，近期美國減息氣氛愈趨濃厚，加上本港住宅租金高企，帶動用家入市，部分人亦轉向二手市場覓筍盤。此外，近期新盤定價相對硬朗，隨餘貨盤逐漸消化，相信發展商有機會提價，料樓價下半年慢慢回暖向好，同時帶動網上銀行估價，料銀行對住宅按揭態度將維持積極樂觀。

中原按揭董事總經理王美鳳表示，自今年5月起，樓市回穩向好走勢持續，除新盤熱賣外，二手交投活躍亦反映本地住屋剛性需求。加上現已踏入租務旺季，租金及需求持續上升下，轉租為買的用家同步增加，500萬元以下的細價樓相對受惠，且在交投活躍下，有助樓價回穩。

她續指，無論美國聯儲局將在9月抑或10月才減息，市場都有一個明確信息，就是息率處於下行周期，加上香港經濟環境利好因素增加，相信會使市場信心明顯加強，料樓價已步入沉底回穩階段，預計若銀行資金成本回落，有機會輕微上調現時按揭的現金回贈幅度。

交投轉快，轉租為買及收租客積極入市，有收租客斥420萬元，購入沙田第一城2房戶，料享4厘租金回報。

剛易手單位為沙田第一城23座高層G室，實用面積327平方呎，2房戶，成交價420萬元，呎價12,844元。新買家為外區長綫投資者，認為第一城租務暢旺，而且近期呎租突破50元，租金回報可達4厘以上，故決定購入單位。原業主於2013年以345萬元購入，持貨12年帳面獲利75萬元，升值22%。

沙田第一城本月至今暫錄6宗成交，平均實用呎價約12,911元，成交量價較上月同期下跌，主要由於8月初連日惡劣天氣影響客人睇樓意慾，料後市向好。

雅典居「租轉買」 1023萬入市

同時，馬鞍山雅典居錄得轉租為買個案。單位為6座中層B室，實用面積874平方呎，3房戶，備有雅裝，外望海景，以1,023萬元成交，呎價11,705元。

新買家原意租樓，但市場租盤缺乏選擇及見租金高昂，故決定轉租為買，睇樓約30個單位，最終與上址業主議價57萬後入市。

另外，中原元朗副區域營業經理王勤學表示，買家入市信心轉強，購買力釋放，過去周末元朗區錄得20宗二手買賣成交，創2023年2月後的2年半新高。當中YOHO Town錄得3宗佔最多，業主全部賺錢離場。

YOHO Town 565萬易手 升1倍

其中，YOHO Town 8座高層D室，實用面積422平方呎，2房間隔，叫價570萬元，以565萬元沽出，呎價13,389元。原業主於2011年4月以280萬元買入單位，持貨14年帳面獲利285萬元，升值1倍。

有本地商人放售旗下山頂和福道7號屋，意向價1.65億元，呎價約6萬元，較年半前放售價減2,300萬元，並較12年前買入價跌近2成。

位於山頂和福道1至9號Peak Villas的7號屋，比鄰和福別墅。據了解，7號屋目前由本地商人持有，物業現為3層高別墅，包括地下、1樓與2樓及車房，總實用面積約2,706平方呎，為4房設計，當中3個為套房，並附設約1,700平方呎私人花園，同時設有魚池。整幢洋房外望山景，地下大型車房可停泊4部私家車。

翻查資料，業主於去年3月曾以意向價約1.88億元放售，去年7月減至1.65億元放售，目前意向價與1年前不變，即近年半間劈價2,300萬元放售，減幅約12%。

低購入價17.5% 前業主為息影女星

據了解，業主於2012年以2億元向息影國語片女星汪玲購入單位，當年實用呎價約73,900元，亦即目前意向價較當年買入價跌約17.5%。

高力香港資本市場及投資服務部高級董事黃國華表示，隨着海外資本流入，高端物業市場表現優越，傳統豪宅區如山頂及南區等地段的成交量持續上升，特別是獨立屋及別墅。

半島中心創逾15年新低 2年價挫37%

乙廈紛錄低價成交，消息指，尖東半島中心兩單位，以約2,442萬元易手，呎價約5,800元，創下逾15年新低。

市場消息指，尖東半島中心錄得兩宗買賣成交，涉及物業中低層01A至2室，面積約2,460平方呎，以1,426萬元沽出。另同層3室，面積約1,750平方呎，以1,015萬元沽出。兩單位均由同一買家購入，合共成交價約2,441.8萬元，呎價約5,800元。

半島中心為尖東指標商廈之一，因面向區內地標噴水池，地理位置理想，惟樓齡較舊。以成交呎價計，為該廈逾15年新低。半島中心近年成交甚少，對上買賣為2023年，中層19室面積約2,092平方呎，以1,918萬元沽出，呎價約9,168元，現呎價下跌約37%。

港晶中心全層 減價近半易手

整體商廈價格回調，而尖東商廈近月亦顯著下跌，如尖東港晶中心高層全層，面積約19,652平方呎，上月以7,100萬元沽出，呎價約3,613元，為該廈呎價近十多年新低。業主去年曾以1.47億放售，現減價一半沽出。

乙廈連錄低價成交，市場消息指，上環永樂街東成商業大廈低層B室，面積約592平方呎，以355萬元易手，呎價約5,997元，亦為該廈逾十年新低呎價。

另尖東商廈租務方面，尖東康宏廣場低層10室，面積約1,887平方呎，成交呎租約21元。另同區新文華中心A座中高層11室，面積約830平方呎，以每呎約18元租出。

美聯商業董事李鎮龍表示，7月份錄得6宗甲級商廈成交，較6月增1倍。乙級商廈錄得9宗成交，為今年次高水平。

整體商廈註冊量錄得104宗，按月微升約2%。價格方面，甲級及乙級商廈分別按月下跌2.5%及3.1%。

租賃市場方面，法國興業銀行於租約結束前，提前續租太古廣場3期5層樓面，新月租約600萬元，較舊租約下調約20%。此外，美國銀行亦以近300萬元續租葵涌九龍貿易中心B座多層樓面。

李鎮龍續指，目前甲級商廈售價已回落至2013年水平，至於乙級商廈則跌至2012年以來最低水平，吸引具實力的用家入市以節省租金開支，例如早前香港律師會及僱員再培訓局分別購入位於中環及九龍灣商廈的樓面，顯示市場對優質物業的需求依然穩健。

二手樓價低位回穩，惟早年高追入市的業主，仍要面對大幅蝕讓的困境。例如火炭星凱‧堤岸3房單位，4年間大幅貶值32%易手。

市場消息透露，火炭星凱‧堤岸2座高層F室，實用面積774平方呎，原本叫價1,300萬元放盤，議價後以1,280萬元易手，呎價約16,537元。原業主2021年以約1,881.3萬元購入，持貨約4年帳面蝕讓約601.3萬元離場，單位期內貶值32%。

其次，將軍澳日出康城Ocean Marini的1B座高層C室，實用面積797平方呎，業主原本叫價1,300萬元放盤，議價後以1,225萬元易手，呎價約15,370元。業主2020年以約1,742.6萬元購入，持貨約5年帳面蝕讓約517.6萬元離場，期內貶值約30%。

內地客沽匯璽2伙 8年蝕214萬

再者，何文田皓畋2座高層F室，實用面積592平方呎，屬於2房間隔，原本叫價1,100萬元放盤，議價後以1,030萬元易手，呎價17,399元。原業主2016年以約1,322萬元購入，持貨9年帳面蝕讓292萬元離場，單位貶值22%。

另外，美聯物業高級分區經理黃永財透露，南昌站匯璽2B座低層K室，實用面積441平方呎，屬於2房間隔，原本叫價880萬元放盤，議價後以860萬元易手，呎價約19,501元。資料顯示，單位原業主為內地客，早於2017年以一約多伙形式購入同座2個2房單位，當時造價1,934萬元，近月以約1,720萬元沽出2個單位，帳面蝕讓214萬元離場。