輝達台灣總部落腳北士科，雙方協調差距大…

輝達台灣總部落腳北士科T17、T18基地一波數折，迄今仍卡關，據悉，由新光人壽蓋完輝達企業總部再移轉方式，輝達並未同意，輝達盼直接向北市府取得乾淨素地自建。而輝達與新壽簽署北士科土地的MOU，9月底將屆期，倘若雙方談不攏，可能重新議定條件，是否可望為卡關多時爭議找到解套之道，備受矚目。

輝達創辦人黃仁勳希望最遲明年5月在《2026 COMPUTEX》展時，來台舉行台灣企業總部動土典禮。知情人士說，目前只有依合約由新壽蓋完再移轉，或新壽和北市府合議解約，二條途徑可以解套。另北市府備妥T17、T18旁邊的T12基地，讓輝達有彈性選擇，可擺脫新壽羈絆。

外傳取得地上權的新壽開出50年收益計107億元，加上返還32億已繳權利金，合計近140億元「合意解約金」，才同意讓北市府收回土地。惟北市府內部估算，僅同意返還其繳交二期32億權利金，另額外再加計三年期間壽險合理利潤2.5％，估計再加5～8億元合計最多40多億元，兩造認知差距太大。

據悉，新壽日前向北市府表示，已和輝達協調，將自行出資蓋完輝達企業總部再移轉，回到原本契約執行。不料，輝達並不同意，主因考量由新壽興建是否符合其原設計需求，中間若追加營建成本很麻煩，另倘若變更設計將T17、T18街廓變更合併，需再繳交一筆錢予北市府等，輝達因此主張，盼直接向北市府取得北士科土地，自行興建企業總部。

「即使依新壽開出合意解約金140億，也要依程序編列預算並報議會審查。」知情人士說，如此一來，金額攤在陽光下，北市議會勢必不會同意，因北士科T17、T18土地三年擱置未動工，新壽怎能向北市府要求支付50年收益的解約金？要求並不合理。

據悉，輝達希望直接洽北市府，取得乾淨沒有爭議土地，自行興建，不要和新壽有任何牽扯不清。而輝達相中北士科之初，雙方曾簽署一份MOU，新壽要求輝達支付土地移轉金額就是100多億元，但雙方列保密條款。這份MOU有效期限至9月底，倘若輝達和新壽未能達成共識，MOU月底將失效；一旦失效，輝達將有權另外和新壽議定條件，例如包括和北市府合意解約等。

北市府已完成修正「台北市區段徵收土地標售標租及設定地上權辦法」對外公告，可專案設定北士科地上權給輝達，預計9月中下旬提報市政會議通過後實行。北士科T17、T18土地爭議僵局能否有解，9月底將明朗化。

去年9月央行針對不動產實施第七波信用管制，掀起「金龍海嘯」迄今近一年，房市交易量急凍，不動產業產值隨之萎縮。據財政部統計顯示，今年上半年不動產業總營業額為9,443億元、年減14.6％，各相關行業中，又以末端銷售的代銷、仲介業營業額分別年減44.3％、27.5％受衝擊最大，租賃管理相關產業在政策扶持與市場需求旺盛下，營業額仍普遍成長。

據財政部統計顯示，不動產相關各行業中，屬於上游的「不動產投資開發」與「土地開發」業，上半年營業額分別年減12.5％、2.4％，顯示房屋銷售端去化減緩、銷售率大減，加上開發商融資難度及成本均提升下，過去瘋狂搶地、推案情形已趨緩，對於投資開發態勢更為保守。

直接面對買方客戶第一線、新案市場和中古屋市場銷售端的二大不動產經紀業－「不動產代銷」、「不動產仲介」業，更成為海嘯第一排，過去景氣暢旺時單月全台預售案能有1.5萬件交易，如今已萎縮至4,000件左右，新案承接保守、舊案去化不易，代銷業營業額接近腰斬。

房仲業也因房貸緊縮、核撥速度放緩，投資買盤退散，自住買盤進場觀望，過去全台單月建物買賣移轉高達3萬棟，如今只剩約2.3萬棟，房仲業營業額也衰退27.5％，若以區域別來看，過去房市熱度較高台中、新竹縣市的衰退幅度更達3成以上，桃園因剛需相對穩固、房仲業經營業態多元化、年減20％，在七都中衰退幅度較小。

產品聚焦首購剛需，櫻花建、坤悅、富旺等將優先受惠

隨著新青安貸款自9月1日起排除《銀行法》第72-2不動產放款比率限制，市場估算將釋出約1,300億元資金活水，激勵中部營建股回溫、股價齊揚。法人指出，目標客群鎖定首購宅，且積極由台中跨區至彰化推案的櫻花建（2539）、坤悅（5206）、富旺（6219）等個股，將是此波政策利多的優先受惠者，已進場的新案有望加速去化。

法人分析，包括櫻花建、坤悅、富華新（3056）、大城（6171），上半年均受惠交屋潮挹注，獲利表現亮眼。隨著下半年進入交屋高峰期，櫻花建、坤悅、順天（5525）、富旺2025年營收獲利將全面超越2024年。

櫻花建今年預計完工交屋案達9個，總銷金額逼近250億元，多數建案已完銷，上半年EPS達1.93元，年增逾3倍；前七月營收76億元，年增3.28倍。法人表示，雖然建築業普遍面臨缺工及貸款撥款進度問題，但保守估計，櫻花建今年營收上看120億元新高，每股獲利可望優於2024年的2.85元。

坤悅上半年受惠台中南區「君匯」、彰化埔心「心里程」等二大建案交屋，稅後純益6.71億元、年增近9倍，EPS達4.30元，創同期新高。法人指出，坤悅位於台中南屯、總銷約30億元的「君睿」案，將於第四季至明年第一季陸續交屋，預期2025全年營收將挑戰50億元、EPS上看7元，改寫新高。

順天今年規劃交屋案，包括台中南屯「ONE 33」、太平區「順天緮華A區」、「順天緮華C區」，總銷合計近95億元。由於交屋集中在下半年，順天上半年雖虧損，但法人認為，隨新案如期交屋，全年仍具轉盈契機。

面對房市不景氣，富旺國際（6219）總經理林祐任表示，富旺採多角化經營，除原有的住宅產品外，台中高鐵特區「F Plaza商場」預計年底營運，未來也將推出新一代廠辦商品，積極尋求投資機會擴充營運規模。法人表示，富旺下半年預計有6個新建案完工交屋，2025全年營運成長可期。

林祐任表示，房市低迷，富旺已提前做出調整，例如在蛋白區推案以上市櫃品牌、飯店式服務、建案規模與豐富公設為訴求，今年上半年已在台中沙鹿推出「心海綻」、在彰化縣推出「W行館」雙預售新案，總銷合計40億元。

至於蛋黃區，則採取適度不過度的規劃設計，打造可負擔的輕奢地標建築。如台中西區線上新案「富旺千蘊」，產品規劃24～34坪，總價在2,000萬至2,500萬元間，該案總戶數116戶，實登揭露成交32戶，每坪單價「坐6望7」。

富旺在全台多縣市同步推案，持續加快土地布局與產品線擴展，手中20個推案總銷合計高達約370億元。其中，包括新竹「鈺時代」、「耀時代 VILLA」、台中「天際W ONE」、「富旺敦厚（透天）」、彰化「富旺艾美莊園」、雲林「悅榕花園」等六大建案，總銷達118億元，目前均已取得使照，第四季起陸續完工交屋。法人表示，若銀行貸款排撥順利，預估下半年入帳金額上看68億元。

房市928檔期將至，雖今年房市買氣趨緩，但內政部不因市場冷清而鬆手，據了解，今年仍將與行政院消保處、各縣市地政機關合作，全面展開預售屋專案稽查，重點鎖定「廣告不實、不利消費者契約、代銷業違規」等三大亂象，持續替購屋族把關。

928檔期向來伴隨大規模廣告投放與促銷方案，消費糾紛風險也隨之升高。內政部地政司今年特別要求地方政府，針對推案量大、交易熱絡及曾有消費糾紛紀錄的建案列為優先查核對象，避免業者心存僥倖。

內政部統計，2024年全國共稽查223件建案，雖有一定規模，但審計部報告曾點出部分熱門區域查核比例偏低，今年5月起，已函請各地加強，務必將熱銷行政區及具爭議紀錄的建商納入檢查清單，展現強化市場秩序的決心。

行政院消保處日前曾公布最新查核統計，今年3月至6月共查核74件建案，就有20件違反定型化契約規定，裁罰總金額近983萬元，凸顯市場亂象未歇，常見問題包括交屋保留款被併入貸款、修繕責任延後至交屋後、所有權移轉登記條款顯失公平，以及動輒高達一成五以上的違約金，皆對消費者極為不利。

在制度面上如何補強也是一大重點，內政部坦言，目前仍有部分縣市尚未增訂「預售屋解約申報登錄不實」的裁罰基準，已要求地方政府儘速完成，並納入業務督導，即便基準尚未訂定，地方仍可依《平均地權條例》規範，視情節裁處，避免業者利用灰色地帶規避處分。

內政部提醒，消費者面對928檔期的各種促銷方案，除了注意價格優惠，更要仔細檢視契約內容，尤其是交屋期限、違約處罰與費用分擔等條款，購屋前應善用各縣市政府地政專區資源，逐一比對是否符合法規，若有疑慮可拒絕簽約並向主管機關檢舉。

地政司強調，即便今年房市冷颼颼，政府仍會嚴格把關，確保消費者在看屋、簽約、交屋的每個環節都有保障，避免因市場低迷反而讓不肖業者有機可乘。

審計部先前出具報告指出，部分熱門交易區域預售屋聯合稽查比率偏低，恐讓市場監管出現漏洞；同時，全台仍有部分縣市未依《平均地權條例》修正訂定裁罰基準，恐造成新法落實不一。地政司對此回應，已分別要求地方政府加強稽查與盡速訂定裁罰基準。

內政部推動虛坪改革修法 拚本會期送審

內政部推動「虛坪改革」將有新進展。國土署表示，涉及《公寓大廈管理條例》修法部分，相關草案預計9月底送進部務會報，希望趕上立法院新會期，送進立院審議。虛坪改革主要有兩大方向。

首先是將一般電梯納入免計容積項目，並增訂管委會設置面積的合理標準及上下限，以「適質適量」設計思維引導公設回歸合理配置。

其次，針對《公寓大廈管理條例》現行將法定停車空間列為共用部分規定，也將研議修法，明確區分「停車空間」與「居住公設」，未來停車空間（含停車位、車道及必要空間）將朝調整為「專有部分」方向規劃，除可核發權狀並出售，以貼近實際使用外，民眾能更清楚辨識「實際使用坪數」與「公設項目」。

內政部將對預售屋展開稽查 專家：今年928檔難有大行情

內政部將全面對預售屋展開專案稽查，對此馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，雖然行政院將新青安豁免限貸令，但政府又要對預售屋展開稽查，顯示官方壓抑房市的手並沒有拿開，在此氛圍下，今年928檔恐難有大行情。

何世昌指出，日前行政院宣布自2025年9月1日起，銀行辦理新青安貸款之撥款案件，不計入銀行法第72條之2限額，以確保銀行信用資源可用於無自用住宅青年之購屋貸款，但這項做法只能紓緩新青安貸款問題，跟房市要大復活完全是兩件事，因此內政部宣布將全面對預售屋展開專案稽查，認為就是政府進一步重申打炒房的決心。

何世昌分析，這次政府將新青安排除在限貸令之外，唯一受惠者，就是符合新青安的民眾，能讓公股行庫多出一點放款額度，但排除新青安族群、對於整體房貸市場「貸不到」的亂象幫助極為有限，主因在於「不動產集中度」政策並未鬆綁，因此「房貸荒」的問題仍將延續下去。

何世昌表示，也就是說，房貸水龍頭並沒有全開，只是滴滴答答多幾滴水而已，對當前窒息已久的房市而言，頂多就是讓市場喘口氣，不過整體房市仍是冷、不會改變，因此今年928檔期要出現買氣大復活，實在難，更何況現在928檔期尚未來臨，但政府已經宣示要對預售屋展開稽查，顯示政府對於打炒房的態度並未放軟，因此認為新青安鬆綁在限貸令之外就會讓房市買氣回歸，只能說是一場「美麗的誤會」。


新聞分析 政策從買得起退到租得起 難解居住困境
聯合報

過去一年，行政院、中央銀行、金管會、內政部輪番出招，目標都是「抑制房價上漲、讓年輕人買得起房」。然而從數據來看，房價指數仍在高點，民眾買房依舊壓力山大，顯示「房價管控」這一年的政策戰果幾乎等於宣告失敗。

在這樣的背景下，行政院上周宣布新措施，其中有兩個焦點，首先，金管會鬆綁新青安房貸限制，打開公股銀行的「水龍頭」，釋出資金流動性；其次，內政部端出新的租屋補貼計畫，減輕年輕人與弱勢族群的居住負擔。這兩個政策方向，勾勒出政府在「買不起房」現實下的退守路徑，至少要讓大家「租得起」。

值得注意的是，這樣的轉向並非政策巧合，而是政治必然，執政團隊不能不守住居住正義。

即便買不起的現實難以扭轉，政府仍需要提出一個能安撫選民、具備宣示性的方案。換言之，從「讓全民買得起房」到「至少住得起房」，已經成為居住正義的最後防線。

不過，這些措施並非房市改革的手段，對於買不起房的人來說，補貼無法拉近與高房價的距離，只能暫時減輕壓力，卻沒有改變現實。

更諷刺的是，金管會鬆綁新青安的房貸限制，過去一年的緊縮與努力在這一刻被推翻，最後留下的不是改革，而是退讓。

總體而言，這一波政策透露出一個殘酷現實：政府已經退守到居住正義的最後堡壘，從「買得起」轉為「租得起」，底線一再後退。這樣的策略或許能在政治上爭取喘息空間，但對年輕世代而言，依舊是難以翻身的居住困境。

內政部研議透過修法，解決房東禁止房客申請租金補貼、遷入戶籍等行為，以及房東任意調漲房租、不續約等有礙房客權益的長久爭議。但專家指出，政府應先處理供給面、管理面兩大問題；此外，若缺乏細則與配套措施，照顧租客的政策美意恐怕難以落實。

內政部預計月底提出租賃住宅市場發展及管理條例（租賃專法）修正草案，這次修法有三大重點。首先，租約必須至少保障三年，避免房東短期解約造成租客搬遷壓力；其次，續約租金漲幅將設上限，與租金指數連動，以抑制過度漲價；第三，房東不得有禁止房客申請租金補貼、遷入戶籍等行為，違者受罰。

崔媽媽基金會指出，三年租期實務上恐怕難以落地，若由房東單方面設定條件，租客可能被迫接受不合理的合約，保障效果有限。至於租金漲幅上限，雖然歐美與南韓已有類似作法，但也可能產生「天花板變地板」的現象，房東為求保障收益，每次都漲到頂，反而導致租金持續攀升。

都市改革組織OURs政策研究員廖庭輝指出，對政府推動政策樂觀其成，但有兩個問題必須先處理。一是供給面，台灣現行持有稅制並不鼓勵房東出租，也缺乏稅務優惠，本來出租的房源就有限，如果再提高屋主出租難度，可能導致供給進一步萎縮；二是管理面，台灣租屋市場至今仍帶有黑市特徵，與南韓先推行租屋登錄再改革不同，國內甚至不清楚總共有多少出租房。若在資訊不透明下貿然推動，難免引起反彈。此外，國內房東與房客的權利義務關係長期失衡，保障機制也相當混亂，未來必須同步建立更完整的配套措施。

市場也有不同聲音。一名在雙北擁有五間出租房的房東表示，三年租期若遇上惡質房客，必須透過法律程序處理，過程曠日廢時，會降低出租意願，「如果規範太嚴格，我可能乾脆不出租」，他說。

租客則對修法有不同期待。在台北租屋六年的蔡小姐表示，三年保障能讓她較安心，不必每年面對搬家壓力。她也擔心漲幅限制會讓房東「年年必漲」，「以前還有房東不調漲，現在政府規定了，反而覺得好像一定會漲，心裡還是有點不安」。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德說，保障租客訂約加租約三年期限，會影響不是長租房東的意願，例如打算一年後出售或者換屋的房東，就會受到影響，因為缺乏彈性而可能放棄出租。另外，房租漲幅方面，租金調漲有市場機制，若是太貴、房客自然會往周邊尋找替代的出租房屋，市場供需自然會決定租金水準。

2025-09-07 15:26

行政院拍板新青安房貸重大鬆綁「水龍頭開大一點」，昨天和今天是新青安房貸放寬後首周末，台中有首購預售建案來客翻倍，釣出不少首購族大吐槽，「市區二房頭期約『1次要拿出300萬』，大家都真的這有錢？」「現在房價是『讓利』，我要的是『腰斬』才買得起！」

房仲分析，新青安房貸「水龍頭開了，但水滴下來多少？」不少首購族仍心有餘悸，擔心申貸再次出現問題，市場上瀰漫「心動卻觀望」的氛圍，由於政策才剛推出，房市熱度仍有待觀察，台中僅有少數讓利新案吸客，但也讓人擔心這項大利多炒高房價。

台中海線1預售大樓建案昨趁著新青安房貸放寬大利多開案迎客，住宅180戶，規畫二房、三房首購產品，售價「3」字頭，低於沙鹿實登均價，昨一開案，2小時就來客4組，現場4個接待包廂全滿。

25歲的林姓上班族說，台中房價這麼高，她一直都在找台中市區二房預售建案，但以目前房價來說，台中市區單坪破50萬元，二房加停車位都要破1500萬元，光頭期款就要「1次拿出300萬元」，沒有富爸爸奧援，她真的沒辦法；現在買得起的是海線有讓利的預售案，但距離上班太遙遠不考慮，她也納悶「大家都真的這有錢？只有我例外？」

李姓3旬上班族說，他是雙薪家庭自購族，台中房價實在太高，他已退而求其次，目標是二房，但自備款「1口氣要拿出300萬元」實在太多，雖然現階段有建商吹「讓利」風，推出低於市場行情價的首購產品，但他還在等，等房價「腰斬」了，我才買得起。

台中市地政局9月9日將大規模標售173筆、總底價約227億元的市有土地，市議員陳俞融批此舉恐進一步推升高房價，她也痛批市府「帶頭炒地」，罔顧居住正義。中市府地政局回應，區段徵收及市地重劃為自償開發事業，這些土地應優先出售以償還開發貸款，作法與全國一致。

今年台中市已辦理兩波市有地標售，成效不佳。2月首波標售總底價達747億元，僅成交 18.1％，創歷年新低；6月標售水湳地區土地，成功率僅17.6％，再創新低。本次釋出水湳機場原址區段徵收區、第13期大慶市地重劃區及第14期美和庄市地重劃區等136筆抵費地與配餘地，預計於9月9日開標。

陳俞融指出，根據市府資料，民眾購買預售屋的消費申訴案件，已從2023年的209件，上升至2024年的252件，增幅超過2成；其中，因建商「開工或交屋延遲」所引發的糾紛，更從31件暴增至54件，增幅高達74％，顯示建商施工壓力與市場信心同步下滑。她強調，這些都是房市冷卻的明確警訊，市府若此時大量釋地，只會助長財團壟斷土地，並不利市場健康發展。

此外，中市府地方稅務局於書面資料中坦承，今年的「契稅」收入受到中央信用管制及房市交易量減少的影響而「略低於預期」。陳俞融痛斥，連第一線稅務機關都察覺景氣轉冷，負責土地政策的地政局卻仍以「變賣土地補財政」為依歸，將抵費地與配餘地當成「提款機」，未正視長期住房問題。

陳俞融直言，市府土地政策早已淪為補充財源的工具，不僅未能抑制房價，反而成為助長炒作的推手。她呼籲，市府應暫緩此次標售，將資源優先用於興建及優化社會住宅，真正落實居住正義。

對此，地政局回應，區段徵收及市地重劃為財務自償性土地開發事業，開發費用皆先向金融機構貸款支應，所取得之配餘地與抵費地不屬市有土地性質，依法應優先出售以償還借款，台中市的處分作法與全國一致。

位於松山機場旁的「松山民權東公辦都更案」，今年5月已取得使用執照，由冠德建設出資32億元打造兩棟鑽石級智慧綠建築大樓，其中B基地大樓由國防部分回，作為住宅使用，A基地大樓興建地下4層、地上15層的商辦大樓，打造永續商辦，信義房屋專家表示，過去該區域因為新建設較少，價值被低估，但近期有許多都更案動工，新大樓落成後，都市風貌將煥然一新，周邊的軍宅、國宅也獲得青睞。

根據北市都市更新處資料顯示，「松山民權東公辦都更案」位於民權東路大道第一排、松山機場國門前，敦化北路、復興北路雙大道在側，近鄰企業總部聚落、駐台外國機構、文華東方酒店、民生社區，並以捷運文湖線串聯城市生活圈。

信義房屋民生店專案經理陳泓源表示，民權東路3段旁就是松山機場，而民權東路與民權西路是通往內湖科學園區的重要幹道，周邊又有敦化北路、復興北路通往松山機場，是重要的交通十字軸心，地理位置優越。

陳泓源表示，「松山民權東公辦都更案」，土地為國防部所有，一旁是黃埔新村，過去為老眷村廢地，一直未妥善利用，蓋好公辦都更新大樓後，一樓有超商、連鎖美食進駐，為當地增添新地標，周遭街廓煥然一新。

而民權東路以北，過去房價被低估跟壓抑，也因有新建設，周邊的軍宅與國宅也受惠，陳泓源表示，周邊有壽園國宅、自立新城、民權新城，軍宅屋齡約30年、國宅屋齡約40年，公寓單價約70萬上下，小坪數單價可上75萬左右，電梯大樓的物件單價則是8字頭，區域內的小坪數社區如小富邦、敦北圓頂，近期已有9字頭的成交價。

陳泓源分析，購屋族群大部分是有地域關連性的客戶，近年也有一些是從大安、信義區移民過來的換屋族群，同樣總價5~6千萬的預算，在大安區可能看不到什麼滿意的物件，而若是從大安區到松山區，則可以買到屋齡20~30年左右的國軍宅，其大多都有大面積的中庭腹地、完善的社區管理和車位的規劃，早期軍宅的原住戶多為校級以上軍官，居民品質好，社區基金充裕、管理費優惠，算是CP值相當高的住宅選擇。

陳泓源進一步分析，敦化北路近幾年一直都有大型開發案，包括凱基金控大樓（原址是救國團臺北學苑、目前高樓層為嘉佩樂酒店）、環亞大樓都更案、台塑總部大樓、玉山銀行企業總部、全球人壽企業總部、西華飯店都更案、國泰環宇大樓都更案、國泰世華敦北大樓都更案等，於敦化北路週遭目前約有7-8個都更案進行中。

陳泓源表示，當地的商辦屋齡大多40年，少數30年，商圈正缺乏屋齡較新的商辦大樓，目前陸續有3-4個BOT案，可望為當地商辦增添新動能。

內政部發布114年第1季全國住宅價格指數為149.03，內政部表示，受央行不動產選擇性信用管制等因素持續影響，本季住宅價格指數較上季下跌1.29％，並為107年第3季以來首度出現下跌情形。在交易量方面，本季建物買賣登記量6萬3101戶，也同步較上季減少20.5％，房市交易呈現持續降溫情形。

內政部指出，在6都表現方面，本季住宅價格指數也均出現較上季下跌情形，其中以高雄市跌幅2.75％最為明顯，其次為台中市1.85％、臺南市1.11％、桃園市1.06％，臺北市及新北市則微幅下跌0.52％、0.56％。

內政部說明，為強化管理銀行信用資源，減少炒房行為，中央銀行去年8月起勸導銀行自主控管不動產貸款總量，9月起實施第7波選擇性信用管制措施。實施以來，購屋者預期房價看漲心理降溫，其中建物買賣登記量從去年第2季高點9萬5765戶連續下滑，住宅價格指數季漲幅也同步從去年第2季高點上漲4.02％逐步收斂並轉為下跌。經初步統計，今年第2季建物買賣登記量6萬7050戶，亦較去年第2季高點減少3成，房市降溫情形有待持續觀察。

9月5日，世茂集團（00813.hk）發佈公告，前8月，公司的累計合約銷售總額173.16億元，較上年同期的224.1億元下降22.73%；累計合約銷售總面積為142.68萬平方米，平均銷售價格為每平方米12136元。

其中，8月單月世茂集團的合約銷售額為18.06億元，合約銷售面積為15.31萬平方米，平均銷售價格為每平方米11803元。

收入方面，最新資料顯示，上半年世茂集團實現收入148.27億元。其中，物業銷售收入89.05億元，占收入總額的60.1%。

為應對市場行情下滑及資源壓力，世茂集團則表示，上半年繼續保持審慎的經營策略，加大對存量項目的精細化管理，包括資產盤點、低效資產處置、開發節奏優化等舉措。

截至6月30日，世茂集團旗下擁有逾213個項目，共約4002萬平方米（權益前）的土地儲備，為後續銷售及開發提供必要支援。

截至6月底，世茂集團的現金及銀行結餘（包括受限制現金）合計為153.57億元，其中受限制現金為41.29億元，預售監管資金為41.35億元。

債務重組方面，7月21日，世茂集團宣佈，各項重組條件均已獲達成，重組生效日期落實為7月21日。計畫一經生效，本金金額約115億美元的現有境外債務將獲解除及取消，將減輕本集團的整體債務規模及債務壓力，從而改善整體財務狀況。

境內債務方面，世茂集團在6月曾表示，公司一直積極與其他境內貸款人和債權人就貸款展期或重組進行協商。截至公告日，本集團已將本金金額約93億元的境內貸款在2025年成功獲得展期，其中最長已展期至2030年。

9月5日，奧園集團有限公司發佈公告，披露了公司當前面臨的債務清償及未決訴訟情況。

公告顯示，奧園集團有限公司目前面臨階段性流動性風險，未能及時清償的到期債務本金累計約為427.74億元。

具體來看，未能償付的債務包括2020年 向專業投資者公開發行公司債券（第二期）的3.77億元、飛馳-奧園第一期資產支援票據優先順序的1.29億元，以及第一期奧園集團供應鏈應付帳款定向資產支援票據信託優先順序的1.26億元。公司還涉及未完結涉訴金額約666.89億元，其中融資相關涉訟金額約569.98億元，非融資相關涉訟金額約96.91億元。失信被執行人資訊達191條，涉及金額共計47.66億元。

面對上述風險，奧園集團有限公司表示將面臨支付罰息、銀行帳戶凍結、資產查封、執行拍賣等風險。為應對當前困境，公司正在全力推進債務風險化解處置工作，加快恢復生產經營，整合償債資源，並積極與債權人溝通，爭取儘快達成債務化解方案。

此前中國奧園（03883.HK）披露的2025年中期業績顯示，上半年中國奧園營業額約44.65億元，同比下降5.7%；毛損為28.41億元，同比上升1299.5%；毛虧損率為63.6%；期內虧損94.8億元，2024年同期為盈利221億元；股東應占虧損約為88.14億元，而2024年同期則錄得淨利潤約223.12億元（包括境外債務重組收益約266.38億元）。

截至6月30日，中國奧園的銀行結餘及現金約3.27億元，受限制銀行存款約19.7億元。

中國奧園稱，集團銀行及其他借款、優先票據及債券總額為728.1億元，其中567.68億元將於報告期末起計未來十二個月內到期償還。

9月5日，招商蛇口（001979.SZ）披露8月份銷售資料及拿地情況。

銷售資料顯示，8月份公司實現簽約銷售面積51.86萬平方米，實現簽約銷售金額194.55億元。

2025年前8個月，招商蛇口累計實現簽約銷售面積445.27萬平方米，累計實現簽約銷售金額1240.08億元。

拿地方面，8月份招商蛇口共斥資約128.75億元獲得4宗地塊。


此前招商蛇口披露的2025年中期業績顯示，2025年上半年公司營業收入約514.85億元，同比增加0.41%；歸屬於上市公司股東的淨利潤約14.48億元，同比增加2.18%；歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤約9.61億元，同比減少31.23%；綜合稅前毛利率14.38%，同比提升2.39個百分點；經營活動產生的現金流量淨額約-20.05億元，同比下降255.77%。

今年上半年，招商蛇口累計實現簽約面積335.00萬平方米，累計實現簽約銷售金額888.94億元。拿地方面，上半年公司累計獲取16宗地塊，總計容建面約167萬平方米，總地價約353億元，公司需支付地價約為219億元。

9月5日，復星國際有限公司（復星國際，00656.HK）發佈公告稱，公司間接附屬公司Fidelidade（賣方）與MEIF 7（買方）簽訂協定，擬出售Luz Saúde, S.A.公司40%的股份及表決權，基礎代價為3.1億歐元。

交割後，Fidelidade將持有Luz Saúde, S.A.公司59.86%的股份及表決權，且該公司仍為復星國際的附屬公司，將繼續併入公司的財務報表。

復星國際指出，出售事項給予三項關鍵裨益：1.優化賣方的資本結構及提升其流動性狀況；2.借由經驗豐富的戰略夥伴攜手契機，共同推動Luz Saúde, S.A.公司業務發展及價值創造，同時保持賣方于醫療健康行業關鍵戰略資產的控制權；3.強化股權結構，為Luz Saúde, S.A.公司的中期增長提供更強的支援動力。

Luz Saúde, S.A.公司為一間根據葡萄牙法律成立的有限責任公司，為葡萄牙醫療市場上最大的私人醫療集團之一，在葡萄牙提供廣泛的綜合醫院及臨床服務。2024年，Luz Saúde, S.A.公司的稅後淨利潤約3850萬歐元。截至2025年6月30日的未經審計合併淨資產約3.88億歐元。

9月5日，中國海外發展（00688.HK）發佈公告，旗下全資附屬公司中海企業發展集團有限公司聯合招商蛇口（001979.SZ）和中國旅遊集團有限公司旗下公司，以154.78億元的總價，競得上海市徐匯區東安專案兩幅地塊的90%權益。

其中，中國海外發展收購標的公司上海新東安企業發展有限公司50.5%股權及相關債權，以及標的公司上海新百安經濟發展有限公司30.5%股權，總出資額約為81.53億元。

東安項目涉及三宗地塊，分別是徐匯區C030301單元125-31、127b-23、127b-24地塊，成交總額為523.03億元，用地面積15.93萬平方米，地上計容面積60.05萬平方米。

此次三家央企獲取股權的為127b-24和125-31地塊。今年5月上海新東安企業發展有限公司獲取125-31地塊的價格為341.35億元，平均樓板價為7.5萬元/平方米。

上海徐匯城市建設投資（集團）有限公司持有新東安公司50%的股權，上海地產（集團）有限公司則通過上海城市更新建設發展有限公司持有新東安公司另外50%的股權。

125-31地塊位置優越，位於上海市內環線內，東至楓林路、南至中山南二路、西至東安路、北至零陵路；地塊內含地鐵出入口。

公示檔顯示，該地塊建設用地面積10.39萬平方米，土地用途為三類組團住宅、商業、辦公、科研設計用地，容積率4.38，地上計容建築面積45.51萬平方米，標誌性建築高度不超過195米，地塊基準高度100米。

127b-24地塊的持有人為上海新百安經濟發展有限公司，獲得價格為98.18億元，樓板價為12.41萬元/平方米。上海徐匯城市建設投資（集團）有限公司和上海地產（集團）有限公司分別持有上海新百安經濟發展有限公司50%的股份。

127b-24地塊東至東安路、南至中山南二路、西至127b-22地塊、北至127b-23地塊，建設用地面積3.02萬平方米，容積率2.62，地上計容建築面積7.91萬平方米，建築高度不超過100米。

另一宗地塊127b-23地塊目前正在上海產權聯合交易所掛牌。持有人上海新楓安企業發展有限公司將轉讓公司100%股權及轉讓方對標的公司14.15億元的債權，合計掛牌價格為29.87億元。其中，上海新楓安企業發展有限公司100%股權對應轉讓底價為15.72億元。

127b-23地塊的當初的獲取價格為83.5億元，樓板價為12.6萬元/平方米，意向使用者為上海新楓安企業發展有限公司，該公司由上海徐匯城市建設投資（集團）有限公司和上海地產（集團）有限公司分別持股40%和60%。

127b-23地塊東至東安路、南至127b-24地塊、西至上海音樂學院、北至零陵路，建設用地面積2.52萬平方米，容積率2.63，地上計容建築面積6.62萬平方米，建築高度不超過100米。

最近2年東安項目周邊豪宅項目開盤即清盤，市場熱度較高。

與127b-24地塊僅一條內環高架相隔的能建西岸譽府於今年3月28日開盤，該項目推出的312套房源吸引849組購房者認籌，最終開盤當日即實現清盤，實現銷售額47.68億元，均價為14.3萬元/平方米。

距離該地塊不足千米的綠城潮鳴東方項目於5月11日開盤，均價約19.5萬元/平方米，複式最高單價達26萬元/平方米，總價段介於4123萬元—1.54億元，120套房源實現“日光”，單日銷售金額69.88億元。

綠城潮鳴東方專案所在的徐匯區斜土街道xh128D-07地塊，是上海徐匯濱江的“單價地王”。2024年8月綠城中國以48.05億元的總價搖中該地塊，成交樓板價為13.1萬元/平方米，刷新融信中國2016年創下的上海單價地王紀錄。

2023年11月，招商匯元璽首次開盤，整盤銷售均價為13.1萬元/平方米。該專案所在徐匯區斜土街道xh128D-06地塊於2022年6月1日成交，成交總價47.33億元，成交樓板價為8.63萬元/平方米，房地聯動價13.1萬元/平方米。

徐匯區黃浦江南延伸段WS3單元xh130C等28個地塊

2024年4月29日，香港置地啟元首次開盤，80套房源吸引188組購房者認購，開盤即清盤，銷售均價17.8萬元/平方米，銷售額達44.55億元。2020年2月20日，香港置地聯合體以310.5億元的總價競得徐匯區黃浦江南延伸段WS3單元xh130C等28個地塊，土地用途為辦公用地、餐飲旅館業用地、文體用地、商品住宅、社會租賃住宅、廣場用地。

重慶銀行(01963)(滬:601963)公布，股東重慶水投集團根據重慶市國有資產監督管理委員會相關批復文件，於上周三（3日）通過大宗交易方式以每股10.7元（人民幣．下同）出售該行5200萬股A股，佔1.5%股權，持股由8.5%降至7%。

此外，該行指，股東重慶地產集團已於上周三通過大宗交易方式以每股10.7元增持該行5200萬股A股，佔1.5%股權，持股由5.1%升至6.6%。

中梁控股(02772)公布，連同合營企業及聯營公司在內，8月銷售金額約9.6億元（人民幣．下同），按年下跌26.1%，銷售面積約9.6萬平方米，每平方米銷售均價9900元。

該集團指，今年首8個月銷售金額約82.9億元，按年下跌32.7%，銷售面積約79萬平方米，每平方米銷售均價1.05萬元。

5日，深圳市住房和建設局、中國人民銀行深圳市分行聯合印發《關於進一步優化調整本市房地產政策措施的通知》，6日起深圳分區優化調整居民購買商品住房政策、分區優化調整企業企業單位購買商品住房政策、優化個人住房信貸，成人信貸，成人信貸安全套限房屋。

根據通知，符合深圳商品住房購買條件的居民家庭，包括深圳戶籍居民家庭、在深圳連續繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的非深圳戶籍居民家庭，在羅湖區、寶安區（不含新安街道）、龍崗區、龍華區、坪山區、光明區購買住房不限套數。無法提供自購屋日前在深圳連續繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上證明的非深圳戶籍居民家庭，在上述範圍內購買商品住房限購2套。

符合深圳商品住房購買條件的居民家庭在福田區、南山區及寶安區新安街道購買商品住房套數不變，即深圳戶籍居民家庭限購2套、在深圳連續繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的非深圳戶籍居民家庭限購1套。無法提供自購屋之日前在深圳連續繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上證明的非深圳戶籍居民家庭，不能在上述範圍內購買商品住房。

在鹽田區、大鵬新區購買商品住房，不再審核戶籍、社保等購屋條件，不再限制購買套數。

通知明確企事業單位可在深圳範圍內購買商品住房，用於解決員工住房等需求。其中，在福田區、南山區及寶安區新安街道範圍內購買商品住房，需同時滿足設立年限滿1年、在本市累計繳納稅款金額達100萬元人民幣、員工人數10名以上條件。企事業單位在本市其他區域購買商品住房，無需滿足上述條件，不再審核購屋資格。

通知明確優化調整個人住宅信貸政策。各銀行業金融機構根據深圳市市場利率定價自律機制要求和本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，在利率定價機制安排方面不再區分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業性個人住房貸款的具體利率水平。

北京市住房及城鄉建設委員會（以下簡稱「北京市住建委」）、北京住房公積金管理中心發布《關於進一步優化調整本市房地產相關政策的通知》（以下簡稱《通知》）已滿一個月。這項調控優化政策透過放寬五環外房屋限購、加大住宅公積金貸款支持力度等一攬子措施，為北京房地產市場注入了新活力。

記者持續關注北京新房及二手房市場狀況，多方走訪發現，帶看量、到訪量等先行指標在政策影響下增長，部分區域中介門店帶看量翻倍，一些改善型項目迎來「看房潮」。政策提振了市場活躍度，對改善性需求釋放的促進效果尤其明顯。

從全國來看，在北京優化房地產政策後的一個月內，上海、深圳也相繼對房屋限購政策、房屋公積金政策進行了調整。業內人士認為，隨著北京、上海、深圳陸續優化樓市限制性措施，加強政策對房地產市場的支持力度，潛在房屋需求將加速釋放。疊加「金九銀十」傳統樓市旺季，預計市場成交量將逐步恢復，房地產市場止跌回穩態勢將鞏固。

中介帶看量翻倍

透過密集走訪，記者了解到，新政出台後北京市房地產市場的整體氛圍有所好轉，新房、二手房市場活躍度均有提升。

「近一個月每週末都很忙，帶看的客戶比之前多了一倍。」談到新政出台前後的變化，一位常年在北京市昌平區五環外回天地區帶看二手房的房屋中介告訴記者，以他們的門店為例，以往週末門店總體帶看量在五組左右，新政出台後的周末，門店以上。

北京市朝陽區東五環外一處新盤的置業顧問也向記者表示，項目受新政影響較大，到訪量和成交量都在政策施行後上浮，週均成交量能達到數十套。

與房地產從業人員的感受相映證，58安居客數據顯示，8月份房產經紀業景氣度指數季增2.8至47.26，創年最大單月漲幅，新房、二手房找房熱度指數分別達60.3及70.5，釋放出正面訊號。

從網簽成交量來看，記者梳理北京市住建委數據後發現，8月9日至9月6日，北京市新房網簽量達3032套，環比增長16.2%；二手房網簽量為12780套，環比增長4.4%。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對記者表示，從數據上看，新政對市場活躍度有一定的提振作用，但並非爆發式增長，市場整體表現相對平穩。

「新政出台後，北京房地產市場活躍度有所提升，置換鏈條正逐步打通。」58安居客研究院院長張波在接受記者採訪時表示，不過北京本輪政策力度弱於上一輪政策放鬆週期。當下市場對政策的敏感度下降，政策持續效力仍有待進一步觀察。

二手房活躍度提升

《通知》明確符合本市商品房屋購買條件的居民家庭在五環外購買商品住房不限套數，旨在促進房地產市場平穩健康發展，更好滿足居民改善性住房需求。

記者註意到，從新政推出後的市場回饋來看，政策對改善性需求的提振效益更為明顯。以改善型產品為主的新盤表現優於剛需新盤及二手房。

「很多人是衝著我們的大戶型來的，要在郊區添置一套居住舒適度更高的房子。」在北京市五環外未來科學城附近的一處新盤，置業顧問告訴記者，項目瞄準改善性需求，主打洋房產品，在新政出台後網簽近60套，成為8月份昌平區新房。

「政策對改善性需求的拉力尤為顯著，8月北京新房在線價格環比上漲2.55%，新房找房熱度環比上漲2.6%。」張波分析稱。

在新房市場回穩的同時，二手房市場的價格壓力依舊存在。

「目前是買方市場，供購屋者選擇的房源很多，二手房的價格能在很大程度上影響購屋者的選擇，這就對賣方形成了壓力。」前述房屋中介向記者坦言，新政後二手房市場的活躍度出現了提升，但價格仍然承壓。

「政策效果一方面受居民預期的影響，另一方面也受到市場供需關係的影響。」李宇嘉分析稱，目前不管是新房還是二手房，都有大量的房源可供選擇。如果市場對未來房價下跌的預期，就會延後購買、加速掛牌，甚至出現降價掛牌出售的態勢。

李宇嘉建議，目前二手房掛牌量、交易量都大於新房，各地應將二手房作為調控重點，遏止二手房市場「價格踩踏」現象。

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶表示，政策開放符合資格的家庭五環外購屋套數限制，讓有能力、有意願、需要的居民家庭進入市場，並能促進市場修復。鑑於政策力道溫和，且2024年多輪政策優化後需求已有集中釋放，本次新政的邊際效果或較為有限，購屋需求大機率將呈現逐步釋放態勢。

各地限制性措施陸續調整

自2024年以來，各地因城施策，對房地產政策進行了多輪調整，逐步優化房地產市場的限制性措施。

2024年9月份，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市陸續調整購屋限制性措施，其中廣州全面取消了限購措施，深圳放開了非核心區購屋限制，北京、上海則放寬了購屋所需繳納社會保險或個人所得稅的年限要求。

自北京今年8月優化房屋限購政策以來，各地對購屋限制性措施進行了新一輪調整。

上海市住房城鄉建設管理委等六部門於8月25日聯合印發《關於優化調整本市房地產政策措施的通知》，明確符合房屋購買條件的居民家庭在外環外購房不限套數。

上海新政後首周（8月26日至9月3日），上海新房、二手房市場均已修復，其中新房市場表現更為明顯。中指研究院數據顯示，新政後首周上海新建商品住宅日均成交3.1萬平方米，較7月份日均增長25%；二手商品房日均成交603套，較7月份日均增長1%。

9月5日，深圳市住房建設局、中國人民銀行深圳市分行發布《關於進一步優化調整本市房地產政策措施的通知》，分區優化調整居民購買商品住房政策。

隨著各地進一步優化購屋限制性措施，住房消費需求可望充分釋放。為鞏固樓市止跌回穩態勢，未來政策層面還能如何發力？

「北京、上海、深圳等一線城市透過外圍限購優化並結合房屋公積金政策優化，大幅拉動改善性需求。」張波表示，未來房地產政策應延續因城施策主基調，透過購屋補貼等措施進一步激活需求。從長效機制來看，各地則需要穩定推動都市更新，帶動城中村改造並形成長期效應，透過空間重建、產業升級、社會治理創新等多重路徑，推動城市轉型為高品質發展。

李宇嘉認為，各地應掌握房地產市場供需關係發生重大變化的趨勢，在庫存壓力較大的區域暫緩供地和動工。新增房屋供應在板塊、戶型、面積等方面要做到有差異、以需定供，避免同質化和惡性內捲。此外，各地也應加大存量商品房收儲力度，將其作為保障性住房，在盤活存量房源的同時降低外來人口、新市民紮根城市的成本，夯實可持續的購買力。

一則晚間公告宣告了全國「地王」正式易主。

9月5日晚間，中海發布了一份收購交易公告稱，其聯合招商蛇口與中旅投資（下稱“中海、招商、中旅聯合體”）競得上海新東安企業發展有限公司（下稱“新東安公司”）90%股權及相關債權、上海新百安經濟發展有限公司（下稱“新百安公司”）90%股權，總交易對價為154.78億元。

公告披露，新東安公司與新百安公司此次轉讓的資產由徐匯區C030301單元127b-24、125-31兩宗地塊組成。而這兩宗地塊在先前協議出讓時的總金額高達439.5億元，曾一舉刷新全國涉宅用地出讓總價紀錄。

那麼，此次中海、招商、中旅聯合體拿下上海徐匯區「巨無霸」地王，將如何改寫上海樓市格局？

三巨頭聯手，“承債收購”全國“地王”

2024年初，上海史上最大單地塊一次性徵收項目，即上海徐匯區東安片區舊城區改建正式啟動。

進入2025年後，東安片區舊改計畫以協議方式陸續成功出讓三宗涉住宅地塊，分別為徐匯區C030301單元125-31、127b-23、127b-24，出讓總額約523.03億元。

今年5月27日，新百安公司以98.18億通過協議出讓拿下127b-24地塊，樓面價12.41萬元/平方米；今年5月31日，新東安公司以341.35億通過協議出價拿下125-31地，創下了全國土地出市。而新百安公司和新東安公司的股東方均為上海徐匯城市建設投資（集團）有限公司（持股50%，下稱「徐匯城投」）及上海城市更新建設發展有限公司（持股50%）。

兩個月後的7月1日，上海公共資源交易中心發佈公告，徐匯區東安新村兩宗協議出讓地塊的股權及債權將進行捆綁轉讓，擬轉讓的標的正是新百安公司90%股權和新東安公司90%股權及相關債權，也正是前述提及的徐匯區C030301127

依照先前協議價來看，這兩宗地塊總出讓價格為439.5億元，是妥妥的全國「地王」。

再來看此交易，根據中海發布的公告，以73.41億元收購新東安公司50.5%股權及相關債權、以8.12億元收購新百安公司30.5%股權，合計投資81.53億元。而招商蛇口收購新東安公司35%股權及相關債權、同時收購新百安公司55%股權及相關債權；中旅投資則分別收購新東安公司及新百安公司4.5%股權及相關債權。而徐匯城投則分別保留剩餘10%的股權。

公告顯示，截至2025年6月30日，新東安公司、新百安公司的經審核資產淨值分別約為50.91億元、25.82億元，估值則分別約為54.98億元、26.62億元，合計約81.6億元。而上海此次交易對價總額約154.78億元。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進分析：「中海、招商、中旅聯合體以154.78億元收購徐匯濱江地王項目兩宗地塊90%股權，較原協議總價439.53億元大幅縮水，核心原因在於交易模式創新與風險分擔機制。此次採用'承債機收購模式，此次收購'開發商承接專案原有債務，待銷售後逐步償還銀行貸款，實質是以未來現金流置換當前資金壓力。

位於黃金區位，週邊豪宅工程環伺

那麼，此次中海、招商蛇口與中旅投資拿下的全國「地王」成色如何呢？

上述三家開發商競得的為徐匯區斜土社區C030301單元125-31、127b-24地塊，兩宗地塊被「捆綁」轉讓，總佔地面積約13.41萬平方米，總計容建築面積約53.41萬平方米，規劃用途包括13.41萬平方米，總計容建築面積約53.41萬平方米，規劃用途包括開發住宅、商業、辦公用途、研究商品設計等。

其中，127b-24地塊東至東安路、南至中山南二路、西至127b-22地塊、北至127b-23地塊，為普通商品房用地，建設用地面積3.02萬平方米，容積率2.62，地上計容建築面積7.91萬平方米。而125-31地塊建設用地面積10.39萬平方米，土地用途為住宅、商業、辦公、科研設計用地，容積率4.38，地上計容建築面積45.51萬平方米。

中指研究院上海數據總經理張文靜分析稱：「該地塊屬徐匯區東安一、二片區重點舊改區域，未來擬規劃建設為集住宅、商業、辦公於一體的高品質城市綜合功能區。地塊地處徐匯內環稀缺地段，鄰近衡復歷史風貌區和徐匯區等優質資源區，具備市場優勢顯著，稀缺地段，鄰近市場的潛力區和徐匯區等優質資源區，具備市場優勢顯著，風貌細分

徐匯濱江更是豪宅札堆兒的所在，其周邊豪宅計畫皆是「日光盤」。例如，今年3月28日，與127b-24地塊僅一條內環高架相隔的能建西岸譽府開盤，首推312套房源當日即清，實現銷售額47.68億元，均價為14.3萬元/平方米。 5月11日，綠城潮鳴東方計畫開盤推出120套房源實現“日光”，單日銷售金額69.88億元，均價約19.5萬元/平方米。

嚴躍進表示，從開發前景看，該計畫具備「核心地段+複合業態+強企背書」三重優勢。地塊位於徐匯濱江黃金區位，毗鄰三甲醫院集群與地鐵4、7、12號線，規劃27.3萬平方米住宅、7.7萬平方米科研及5.5萬平方米商業，將與西岸金融城形成「金融辦公在西岸、生活居住在東安」的互補格局。中海、招商、中旅、徐匯城投四家央國企聯合開發，既能分散資金風險，又能整合中海的豪宅開發經驗、招商的商辦營運能力及中旅的文旅資源，為專案注入高端居住、科創研發、商業消費等多元價值，可望重塑上海頂豪市場標準。

上海中原地產資深分析師盧文曦指出：「該地塊開發前景已經比較明實力，引進了三家實力企業，放眼整個上海也是重量級別的存在。就商業部分來講，中旅下面有很多商業品牌，比如中旅免稅、中旅酒店，未來商業定位可能會區別於現有的港匯、高地美羅城等，形成差異化的特色。

或將改寫上海市場競爭格局

在業內人士看來，中海、招商、中旅聯合體吞下這宗全國“地王”，也或將改寫上海房地產市場的競爭格局。

憑藉53.41萬平方公尺的總計容建築面積以及其中33.5萬平方公尺的住宅部分，中海將成為徐匯濱江新的「地主」。根據上海業內人士粗略估算，中海、招商、中旅聯合體拿下的這兩宗地塊至少能有六、七百億的貨值。

今年上半年，中海在上海的銷售排名暫時落後，未進入前三名。根據克而瑞研究中心統計，在2025年上半年上海房企全口徑金額排行榜中，第一名為保利發展，金額為256.83億元；第二名為華潤置地，金額為245.78億元；第三名為招商蛇口，金額為243.14億元。而中海地產暫時排名第七，金額為137.78億元。

而隨著中海、招商、中旅複合體拿下如此大體量、高貨值的黃金地塊，中海、招商在上海市場的競爭力也將快速攀升。但是，如此大的體量和如此高的貨值，開發成本也必將高攀，如何打造適銷的高端住宅產品，如何打造高品質城市綜合功能區，這對於中海、招商、中旅來說也是一次全面的考驗。

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本月多個新盤接連登場，太古地產（01972）與中華汽車（00026）合作發展的柴灣住宅項目海德園第1期打響頭炮，過去周六（6日）首輪銷售180伙，即日賣出84伙或約46.7%。據悉，項目昨天再沽3伙，即周末兩天（6日至7日）共售出87伙。全港新盤市場周末兩天共錄178宗買賣，按周跌約3.8%。

海德園第1期過去周六首輪銷售180伙，包括31個1房、130個2房及19個3房單位。發展商公布，項目截收約4000票，超額認購逾21倍。

成交紀錄冊顯示，海德園第1期即日售出84伙，佔推售單位數量約46.7%，套現約7.25億元。項目首輪售出25個1房及59個2房戶，成交價633.2萬至1079.3萬元，呎價15148至19265元。值得一提的是，項目3房單位未聞成交，該戶型折實售價1720.5萬元起。

壹沐1期暫收800票 趕周內應市

太古地產住宅業務董事杜偉業表示，海德園第1期將於短期內加推單位。市場消息透露，項目昨天再沽3個2房戶，即過去兩天共賣出87伙。位於常安街99號的海德園第1期，提供592伙，實用面積397至938方呎；該期數預計於2026年8月底落成。

在海德園第1期帶動下，過去周六新盤市場單日錄得141宗成交，惟昨日天氣不穩，令成交宗數回落至37宗。總結周末兩天共沽178伙，相較前一個周末（8月30日至31日）的185宗，按周減約3.8%。

信置（00083）牽頭的將軍澳日出康城凱柏峰發展項目，過去兩天共售出24伙，套現逾1.2億元，包括一組投資者斥逾1600萬元，購入3個一房戶作收租之用。

恒地（00012）土瓜灣重建項目壹沐第1期，過去周六正式開始收票，恒基物業代理董事及營業（一）部總經理林達民透露，截至昨晚8時，項目兩日共收約800票（首日佔約500票），超額認購近9倍，並有超過4000人次參觀示範單位，有機會今日下午加推單位，具加價空間，料周內開售。

皇府灣3洋房星期三招標

樓齡約27年的新地（00016）南區大潭白筆山道8號皇府灣，事隔近4年公布新一份銷售安排，本周三（10日）起推3幢洋房招標，實用面積3447及3483方呎；前述單位均連現有租約出售。

美國減息預期升溫，帶動部分買家入市信心增強。素來有「樓市風向標」之稱的鰂魚涌太古城，有兩房則王戶反價至886萬元獲買家追價購入，除樓價較銀行網上估價高12.6%，更較4個月前同類戶大幅搶貴20.1%。紅磡黃埔花園亦有單位較估價賣貴11.3%。

中原地產數據顯示，該行統計的十大屋苑過去兩天錄7宗成交，按周持平。其中太古城錄得1宗，扭轉前周末兩天（8月30日至31日）冰封的局面。

中原地產資深分區營業經理莊劍嵐稱，該宗太古城成交為耀星閣低層F室，實用面積582方呎兩房則王，今年5月以880萬元放售，近日一度吸引兩組買家出價並齊齊到價，原業主見狀即反價10萬元，其中一組買家不惜追價至886萬元承接，呎價15223元。原業主2023年以830萬元買入，賬面賺56萬元或6.7%。

較網上估價高逾12%

參考滙豐銀行對上址網上估價為787萬元，即造價較估價高12.6%。至於樓下低4層同室今年5月初以738萬元易手，今次單位更大幅賣貴20.1%。

莊劍嵐補充，太古城同類放盤有約45個，惟相若質素單位叫價已需950萬元起。

美聯物業統計的十大指標屋苑，同期成交按周增加3宗或33.3%，至12宗，創4周新高兼連升3周。黃埔花園佔4宗最旺，據悉售價介乎540萬至955萬元。

其中3宗造價較滙豐銀行網上估價高1.7%至11.3%。成交價遠高於估價為11期1座高層C室，實用面積639方呎3房戶，以865萬元沽出，呎價13537元，較估價777萬元高11.3%。原業主2017年以980萬元入市，賬面蝕115萬元或11.7%。

利嘉閣地產統計的十大指標屋苑，周末兩天成交量回落至7宗，按周減少2宗或22.2%。

市區豪宅造價「縮水」，何文田半山壹號一個頂層「天池屋」剛連一個車位以2800萬元沽出，除原業主賬面損手200萬元或6.7%外，該單位及一個車位更在約5年內兩度蝕賣。

消息稱，半山壹號半山徑一個頂層「天池屋」，實用面積1252方呎3房戶，設私人天台及游泳池，原連一個車位開價3000萬元，剛減至2800萬元連一個車位沽出，呎價22364元。

據悉，原業主為上市公司創辦人，2020年斥3000萬元購入該單位及一個車位，儘管當時買入價已較2008年斥3599.2萬元一手入市的業主低16.6%，惟如今離場賬面仍再蝕200萬元或6.7%。

半山壹號「天池屋」過去吸引不少名人買家入市，如日本城創辦人劉栢輝曾買入一個頂層複式「天池屋」及一個車位，惟其後於2014年以6500萬元沽出，賬面損手共2105萬元或24.5%。

碧瑤灣呎價10155 年內最低

此外，中建企業許世勳家族成員許晉亨或相關人士，2008年斥8207.8萬元一手購入該屋苑一個頂層複式「天池屋」，實用面積2359方呎，該單位正以6000萬元放售，叫價較買入價低2207.8萬元或26.9%。

另邊廂，薄扶林碧瑤灣兩房單位樓價重返約13年前，消息稱，22座低層A室，實用面積906方呎，連一個車位，以920萬元易手，呎價10155元，除呎價創該屋苑今年新低，相較原業主2012年入市價1020萬元，也貶值100萬元或9.8%。

中原地產副區域營業經理王勤學說，元朗PARK YOHO Napoli 25B座低層B室，實用面積496方呎2房，以530萬元沽出，呎價10685元。原業主2019年斥748.52萬元一手購入，貶值218.52萬元或29.2%。

根據中原（工商舖）數據顯示，8月市場共錄得約248宗工商舖買賣，按月跌約33.3%，創今年低位；成交金額約33.6億元，挫約47.5%。

中原（工商舖）預期，如美國聯儲局本月中落實減息，加上《施政報告》若有利好樓市消息，相信買家入市信心會加強，帶動9月工商舖交投回升。

中原（工商舖）董事總經理潘志明表示，8月約有248宗工商舖買賣，創今年單月新低，按月下跌約33.3%，按年則有約13.8%升幅；成交金額約33.6億元，按月及按年分別減少約47.5%及約44.7%。

在工商舖三大範疇中，8月商舖市場成交約60宗，按月持平，已屬表現最佳的類別；涉及成交金額約18.77億元，按月彈約75.5%，是工商舖中唯一錄得按月升幅。

寫字樓市場表現轉趨淡靜，8月買賣約60宗，按月回落約17.8%；成交金額約8.78億元，大減約76.8%。

工廈交投表現最差，8月僅有約128宗買賣，按月減少約46.4%；涉及金額約6.03億元，瀉約60.9%。

市場憧憬《施政》及減息振市

潘志明指出，現時市場普遍預期美國聯儲局將於9月及12月各減息0.25厘，香港銀行亦很大機會跟隨；同時，新一份《施政報告》將於月內公布，投資者憧憬政府會推出新措施提振樓市，個別準買家率先在市場上物色心水物業。他認為，待議息結果公布，一旦美國落實減息，將有一批潛在買家迅速入市，加上《施政報告》的公布有望利好樓市氣氛，預料9月工商舖買賣交投可重回升軌。

近期豪宅市場交投氣氛有所好轉，有豪宅項目相隔約4年，突擊推出單位招標。新地 （00016） 旗下樓齡約27年的大潭皇府灣，剛推3伙招標。

事隔4年再推 全連租約標售

位於大潭的皇府灣於1998年已經落成，發展商對上一次曾在2021年底推出單位招標，現事隔近4年再推單位招標。根據發展商上周六（6日）上載的最新銷售安排，該盤新推3伙包括21號、23號及29號洋房，實用面積介乎3,447至3,483平方呎，當中面積最大的為21號洋房，其餘兩個單位同為3,447平方呎。

上述3伙將於周三（10日）起推出招標，並於明年3月31日截標，其間每日會進行招標，並於當日下午6時截標，該批單位全部將連租約出售。

皇府灣位於大潭白筆山道8號，共提供34座，實用面積2,476至3,343平方呎。

另外，市區新盤部署推售，恒地 （00012） 旗下土瓜灣壹沐1期，於上周六（6日）開放示範單位予公眾參觀及收票，恒基物業代理董事及營業（一）部總經理林達民表示，項目至昨日晚上8時已接約800票，若以首張價單81伙計，超額認購近9倍。

壹沐1期超額近9倍 今料加推

項目有機會於今日下午加推，預告有加價空間，並預計周內推售；項目展銷廳於過去兩日共錄約4,000人參觀。

內地品牌近年持續攻港，其中咖啡店龍頭瑞幸咖啡自去年底落戶香港後，火速擴充，包括以月租約10萬元進駐旺角創興中心周邊地舖，及大規模進駐各區商場舖，吸盡遊客、上班族及居民生意。

鄰近創興中心 利吸多路客人

旺角彌敦道585號富時中心地下3號舖，面積約1,144平方呎，新近以每月約10萬元，獲瑞幸咖啡承租，呎租約87元。前租客為同樣來自內地、主打台式飯糰及茶飲的阿杏飯團，由2021年12月以約11萬元租用，至2024年12月遷出。舖位空置大半年，是次租出，較上手租金跌約9%。

上述舖位位處旺角商業旺區，鄰近創興中心，且面向彌敦道，有穩定人流，相信不論是平日或假日，均可吸年輕人、上班族及遊客客源。

月租13.5萬 進駐鑽石山啟鑽苑

此外，啟鑽商場地下G16號舖，近月亦獲瑞幸咖啡進駐，目前已開張。據房委會資料，該舖位為啟鑽苑第二期啟池閣地下舖位，面積約538平方呎，於2023年11月以月租約13.5萬元，且不包括差餉及空氣調節費，中標租出，呎租約250元。

由於當時包括啟池閣在內的啟鑽苑第二期尚未竣工，需待商舖落成後才正式交舖，加上裝修等事宜，以致啟鑽苑第二期已入伙逾一年，瑞幸咖啡才正式進駐該舖位。

事實上，除上述旺角富時中心新舖外，北角健威坊地下一個原為嬰幼兒服飾店的商場舖，8月中旬亦被換上瑞幸咖啡圍板；坑口東港城1樓180號舖，前租客為美心西餅，本月初起圍板裝修，並貼上「瑞幸咖啡即將開幕」的公示。

翻查資料，瑞幸咖啡去年12月底大舉進軍香港，同日開設5間分店，聲勢浩大。此後品牌更是火速進攻各區商廈及商場，不論是灣仔海港中心、尖沙咀K11購物藝術館，抑或如將軍澳彩明商場及小西灣商場等公屋商場，均可見瑞幸咖啡的身影。連同3間未開業的新店，品牌攻港僅約10個月，已開設16間分店。

暑假結束，租賃成交持續，優質戶獲家庭客承租，西灣河鯉景灣全海景套3房以3萬元租出。

美聯助理區域經理鄭琨表示，最新租賃為鯉景灣逸星閣中層H室，實用798平方呎，3房套房另連露台間隔，為區內優質全海景放盤，故獲家庭租客鍾情，並以月租3萬元承租，呎租38元。業主早`於1988年以74萬元購入，以目前租金計算，料享豐厚回報。

御龍山馬場景3房 月租3.5萬

另外，火炭御龍山馬場景單位亦獲租客承租，單位為5座中層A室，實用773平方呎，3房連套房間隔，望馬場景，議價後以3.5萬元租出，呎租約45元。新租客為同區客，見屋苑環境舒適、單位間隔合用而租入。業主於2009年以845萬元購入，料享約5厘租金回報。

珀麗灣特色戶 5.95萬元租出

具度假風情的珀麗灣，最新錄4房特色戶租賃，單位為6期35座極低層，實用面積約1,451平方呎，屬4房雙套另連工人套間隔，另附花園連泳池，單位向東南望青馬橋景。業主原以6萬元放租，迅速吸引租客議價，最後以5.95萬元成交，呎租約41元。新租客心儀單有私人花園及泳池，私隱度足。

金融客零議價搶租大角咀利奧坊．凱岸，剛租出單位為1座高層C室，實用約252平方呎，1房間隔，以月租1.75萬元成交，呎租69元。據悉，目前利奧坊系列租盤供應緊絀，尤其細戶型更見搶手，屢獲專業人士及單身租客追捧。新租客心儀單位比鄰奧運站，睇樓後即決定不作議價直接承租。業主於2018年以724.2萬港元購入，料享租金回報率約2.9厘。

盛匯商舖加快沽舖，該基金以6,680萬元，沽出尖沙咀金馬倫道舖位，帳面升值約6%，惟扣除使費料僅平手離場。

扣除印花稅等 料實際平手離場

消息稱，尖沙咀金馬倫道17號A及B舖易手，物業面積約1.950平方呎，以6,680萬元沽出，呎價約3.4萬元。舖位現由麵家及飲品店租用，月租合共約24萬元，回報率約4.3厘。該舖屬尖沙咀金馬倫道正中地段，人流頗旺。

物業原由盛匯商舖基金持有，該基金於去年1月，以6,300萬元向「小巴大王」馬亞木家族購入，其後曾以分拆兩舖放售，合共約9,000萬元，如今減價沽貨，持貨年半，帳面獲利約380萬元，升值6%。不過，若扣除印花稅及佣金等使費，預計實際上僅平手離場。

盛匯商舖今年加快沽貨，惟大部分要蝕讓離場，最近一宗為以640萬元沽出大角咀合群街2至16號中原樓地下D12A舖，持貨4年蝕510萬元，4年間貶值逾4成。

中原工商舖統計指，8月份工商舖買賣成交錄得約248宗，創今年度單月新低，按月下跌約33.33%，按年則有約13.76%升幅。

成交金額則錄得約33.6億元，按月及按年減少約47.51%及約44.72%。在工商舖三大範疇中，商舖市場買賣表現平穩，8月份錄得約60宗成交，與上月表現持平，涉及成交金額約18.77億元，按月錄得升幅約75.45%。

8月份學生宿舍投資氣氛炙熱，投資者看好前景紛紛入市，市場錄得多宗全幢物業成交。當中尖沙咀彌敦道176號THE NATE全幢以約2.72億元易手，面積約30,397平方呎，平均呎價約8,948元。

9月樓市將迎來多個利好消息，包括美國聯儲局料將減息，以及新一份施政報告或推樓市利好措施等，令發展商加速推盤，以達致加快去庫存目的，可預視本月新盤戰將愈演愈烈。

9月利好消息有望接踵而來，其中聯儲局本港時間下周四（18日）凌晨進行議息，市場預料將會決定減息，而減息幅度有望進一步加大。主要原因是美國上月就業數據遠遜預期，新增職位2.2萬個，低於預期的7.5萬個；失業率升至4.3%，創近4年新高，反映就業市場轉弱。而經修訂後的數據顯示，6月就業職位減少1.3萬個，是4年半以來首次，前值為增加1.4萬個。

憧憬施政報告 儲局勢減息

數據強化儲局本月恢復減息的預期，更有市場人士隨即調整減息預測，其中渣打銀行分析員由原先預料儲局9月只會減息0.25厘，最新認為進一步減息0.5厘，機率約8%，惟現時大多數仍預期減息0.25厘。一般預期，本港有望跟隨儲局減息，將可減輕供樓人士負擔，同時加強準買家入市意慾，利好本港樓市。

此外，市場亦關注本月公布的新一份施政報告，會否推出利好樓市措施。現時各界提出多項措施，其中地產建設商會提出，擴大100元印花稅至600萬元以下物業成交；民建聯提出「購房資金通」，放寬內地資金來港買樓；其他建議包括提速發展北部都會區，倡強積金作為置業首期等。

發展商加快推盤 盡快去庫存

而本報統計，9月將有8個新盤、約2,000伙供應，其中港島區佔5個，而九龍區佔3個，港島區及九龍區分別爆發新盤戰，可預視本月新盤戰將相當激烈，而發展商亦趁多項利好消息，加快推盤步伐，以盡快去庫存。