輝達進駐北士科瀕臨破局，新光人壽昨（2）日還原與北市府協商的三項方案，各案皆未能獲三方一致同意，新壽已備妥資金，執行原有的開發計畫。

台北市副市長李四川昨日回應，新壽若對市府所提初步條件不滿意，可以正式提出想要的條件，北市府會依規定來編列預算，送議會審查。

輝達落腳北士科瀕臨破局，地方政府近期則頻頻向輝達招手，新北市長侯友宜表示，會爭取輝達到新北市，已規劃林口A9站兩塊地，若北市做不下去，新北隨時可接棒；台北市長蔣萬安重申，目前很清楚就是兩個方案，「我們也都跟輝達保持密切聯繫。」

新壽與北市府持續交鋒，昨日新壽還原三大方案，包括地上權直接移轉給輝達，未獲北市府同意；由新壽依輝達要求設計興建，再移轉給輝達，未獲輝達同意；以及北市府與新壽合意解約，新壽不同意。對於合作瀕臨破局，新壽強調已準備充裕資金可執行原有開發計畫。

新壽表示，為爭取輝達進駐努力尋求各項解決方案，並與北市府多次協商。首先，1月北市府提議合意終止本案地上權契約方案，新壽依法不能同意；依投標取得本案50年地上權開發計畫，新壽應有預期可得租賃收益，但北市府提出的合意終止條件未涵括新壽未來預期收益，顯非合理，有損股東及保戶權益，如新壽配合放棄此部分未來收益，恐有致使公司決策人員涉及違法背信法律責任。

第二，5月協商現階段直接移轉地上權予輝達方案，新壽同意且與輝達就本方案已達成共識，待北市府同意後即可辦理。提出本方案前，新壽已先委請外部專業法律顧問進行適法性評估，並函文北市府說明依據「台北市區段徵收土地標售標租及設定地上權辦法」第18條規定，如經北市府同意，新壽即可移轉地上權予輝達，而該辦法並無「建物興建完成後始得移轉」限制，亦即無違法疑慮，北市府實可基於重大公共利益、民法情事變更原則等考量，免除本案地上權契約的轉讓限制。

第三，8月協商關於建物興建完成後再移轉予輝達的方案；新壽同意依本案地上權契約，按照輝達的建築設計為其興建，並於建物興建完成後移轉相關權利予輝達。然而，新壽雖已一再向輝達說明本方案規劃內容，但輝達迄今未同意。

最後，新壽已準備充裕資金，可依約執行原有開發計畫方案。

北士科地上權案 三贏局面演變為三輸

新光人壽位於北士科地上權案，因台北市政府、新壽與輝達，無法在三個方案中取得共識，瀕臨破局，新壽已做好心理準備「走自己的路」，不過因開發時程延宕，恐無法在2027年期限內取得使用執照，面臨遭罰命運，讓原本三贏局面，走向三輸。

輝達今年5月來台風光宣布將落腳北士科，卻因為合作備忘錄無法符合法規需求，地上權制度僵化無法應變，讓結局開始變調。

在這短短的四個月期間，北市府因政治壓力，無法大破大立，為輝達開闢直通道，最後甚至掀出新壽與輝達的商業協議底牌，引發市場譁然。

據知情人士透露，因為台北市政府願意提供的解約金額，與輝達、新壽之間的商業協議，差距甚大，北市府甚至一度希望新壽出面，向市政府申請預算，再交由市議會審議，讓新壽獨自面對市議會及全體市民的壓力，最後新壽因身分不合拒絕。

在地上權直接移轉、先蓋後移轉、合意解約等三大方案無法取得共識的情形下，破局已成必然，接下來台北市政府要面臨廣大市民質疑為何全球最強大的晶片廠無法落腳台北，新壽要面臨無法如期取得使用執照而挨罰，輝達則可能因為無法在台北精華區蓋總部，滿足員工及供應鏈的需求而抱憾。


輝達台灣總部 北市擬力薦黃仁勳「這裡」 知情人：不輸新壽那塊地
工商時報

輝達（NVIDIA）進駐北士科破局？針對新光人壽2日再度發聲明，依法不能同意北市府提議的合意終止條件，台北市長蔣萬安態度堅定，強調只有新壽蓋好移轉和合意解約兩個方案。

中央和地方都有意從旁全力協助輝達在台建總部，知情人士說，北市除T17、18外，北士科T12以及松山機場南側土地，都是很好的選擇，松機旁土地年底即可交地，輝達倘若正式放棄T17、18，北市府不排除親自和輝達創辦人黃仁勳面談，分析T12好處，爭取輝達企業總部順利在北市落腳。

高層說，沒有T17、T18，北市仍有最好二塊土地可提供，一是北士科T12基地，其中一旁有味丹集團等私人土地已整合，同意賣給輝達蓋總部，面積逾3公頃以上，不輸新壽那塊地，可買下「所有權」而不像T17、18的50年地上權。

另一塊是松山機場南側土地，包括松南營區、新通航聯隊、國泰營區及富錦營區等國防部土地，北市府已變更為特定專用區，可供金融、商業、辦公等使用，市府分回約3公頃土地，年底可立即交地，惟輝達認為太小，不如T17、T18有3.7公頃。

新壽與輝達MOU已失效，迄今輝達並未同意展延，也尚未告知輝達執行長黃仁勳T17、18土地沒了，但北市府並未放棄，近期仍會在平台與輝達密切溝通。新壽所提直接移轉土地予輝達，是違反契約規定，有嚴重圖利行為，北市府完全不予考慮。

知情人士說，「輝達沒有MOU不會被新壽綁住，更海闊天空，即使要重簽MOU，一定會更改過去內容，以減少土地爭議。」因更改契約直接讓地給輝達是違反契約規定，新壽以五十年利益計算可獲利100多億，北市府官員修改契約，有圖利罪名，完全不可行。倘若不是蓋好移轉給輝達，就是合意解約。

就解約條件，北市府不反對新壽提出條件洽談，但希望白紙黑字正式函文北市府，市府將轉呈議會審議，若同意就照辦。

輝達總部卡關 新壽：解約條件不合理

輝達在台興建企業總部瀕破局，新光人壽2日重申，對於爭取輝達進駐北士科，新壽依法不能同意北市府提議的合意終止條件，因北市府提出的合意終止條件，並未涵括新壽未來的預期收益，顯然不合理。

新壽強調，無論是在現階段直接移轉地上權予輝達，由其自行興建海外總部，或是由新壽按輝達的設計完成建物興建，再移轉予輝達，在符合公司治理及兼顧股東保戶權益的原則下，新壽均同意全力支持並配合北市府及輝達的決定。

目前台北市府對北士科的立場很清楚，就是二個方案，第一是新壽「履約」，按合約規定建完總部大樓，再移交給輝達。第二、是新壽「解約還地」，先與北市府合意解約，將地上權交還北市府，由北市府設定地上權給輝達。據市府相關官員透露，輝達較喜歡市府的第二方案、也就是合意解約，把土地直接給輝達，然而新壽不同意市府開的條件（約40億元）。

台北市政府副市長李四川表示，若新壽對市府提的初步條件不滿意，也可以正式提出想要的條件，北市府會依規定編列預算，送議會審查；新壽最希望市政府能修改契約直接轉給輝達，但市府已經明白告訴新壽這違反契約規定，公務人員須依法辦事，絕不會改契約讓它轉移，這涉及圖利問題。

新壽則說明，對於直接移轉地上權予輝達的方案，新壽與輝達已達成共識，待北市府同意後即可辦理。提出方案前，新壽已先委請外部專業法律顧問進行適法性評估，並以函文向北市府說明，該方案並無違反法令疑慮，北市府實可基於重大公共利益、民法情事變更原則等考量，免除本案地上權契約的轉讓限制，並回歸適用地上權相關辦法的規定辦理，並無「明知違法而為之」的問題。

對於北市府提議合意終止本案地上權契約的方案，新壽則表示「無法同意」。依據投標取得該案50年地上權的開發計畫，新壽應有預期可得的租賃收益，但北市府提出的合意終止條件，並未涵括新壽未來的預期收益，顯非合理，有損新壽的股東及保戶權益，並違反公司治理原則，若新壽配合放棄此部分未來收益，恐有致使公司決策人員涉及違法背信相關法律責任的疑慮。

李四川則說，市府有跟新壽討論過，原則上新壽所提的50年地上權大約100多億元，市政府一定會依規定編列預算、送議會審查，如果議會同意這樣的條件，是可以核准市府編列預算，買回這一塊土地，原則上市府一定依法辦理。不過，新壽聽到要送議會後，至今都沒有再提出。

至於建物興建完成後再移轉予輝達的方案，新壽同意依本案地上權契約，按照輝達的建築設計為其興建，並且於建物興建完成後移轉相關權利予輝達；新壽雖然已經一再向輝達說明本方案的規劃內容，但是輝達迄今並未同意。


輝達總部波折多！他怒批「某黨搞爛台灣尿性恐破局」 網無奈：陷入僵局
聯合新聞網 2025-10-02 15:42

原本預定北士科T17、T18基地將打造輝達海外企業總部，但因為與新壽地上權轉移卡關，近日驚傳輝達總部要落腳北士科恐再生變數。此消息一出，引發眾多輿論，有網友於PTT上發文怒批若是輝達設址一案告吹，全台都將沒有既得利益者。

原PO發文指出，現在輝達總部未定，只有一些潛在選址的居民會希望北士科破局，其餘所有人都盼望趕緊成定局，但原PO認為「按照某黨想把台灣搞爛的尿性，這應該會破局」，希望政府可以思考一下「如果破局，黃仁勳直接出走、不設在台灣，不爽的人會有哪些？爽的人會有哪些？」

原PO表示，輝達若是順利將據點設在台灣，假如不幸未來有戰爭爆發，對台灣也將起到保護作用，他直言「除非是想把肩膀已經在海裡的台灣，再把頭往水裡壓」否則應盡快促成此案落定。

原PO的言論引起許多網友回覆討論，有網友認為原PO想太多，海外總部不能當護身符，「是不是太看重一個海外辦公室了」、「就一個空殼子哪裡來的保護？空殼子總部又不是晶圓廠」。

也有網友認為現在就是陷入無解僵局，「輝達、新光、市政府就是要有人讓步，不然應該很難解」、「讓步=土城找安」、「他們早就有共識了，但這個地就是不能私相授受，當然北市府官員想進土城的話可以放行」、「蔣不想入住土城，除非中央一起跳下來協調一起背書，不然就是不求有功、但求無過」。

價格沒跌央行不會有動作；預售市場蛋白區冷過蛋黃區，預期量會再縮、買氣降

邁向第四季之際，戴德梁行董事總經理顏炳立2日表示，政策限貸影響下，今年房市已大勢已去，預期至年底，房市都是「死死昏昏去，而且會昏到年底！」直言房市會冷到年底，明天不會更好。

顏炳立2日主持戴德梁行第三季商用不動產市場季報時指出，目前是利率緩升，中央銀行不會有動作，因為價格沒跌，金流還是管控，預售市場蛋白區冷過蛋黃區，預期量會再縮、買氣降。

顏炳立表示，現在政策沒有鬆綁、融資也沒有鬆綁，「所以，房市會冷到年底！」雖然房貸水龍頭有開，但是已申請新青安房貸戶，這些可能會先去化掉，提供首購成交量；然而在政策限貸下，買氣先斷，買氣一斷、成交量就會縮。不過，如果有人希望房價要跌，「一點機會都沒有」，房價不可能重挫。

被問到輝達進駐北士科面臨破局，是否影響區域房市，顏炳立也給予7個字註解：「不會崩，但會修正」，當輝達宣布落腳北士科設立總部時，他就認為，只是會增加市場流動性、但未必會推動房價上揚，如今來到每坪130萬元高價，一旦題材不確定、不見了，先前買的人就會套在那邊，至於協商新壽土地卡關則也是預料中之事，因為台北市前市長柯文哲捲入京華城事件，讓所有政府官員深怕涉及圖利、或行政疏失，而新壽也會認為，必須要向股東交待，因此價錢談不攏。

展望未來房市，顏炳立直言，今年房市已大致抵定，預期至年底，房市都是「死死昏昏去！而且會昏到年底！」因為現在買盤受政策影響，借不到錢就不會買了，限貸斷了投資、投機買氣，因此成交量大幅萎縮。今年第一到第三季黑天鵝到處飛，當市場不再創高、利空不斷時，就是空頭。預期第四季，房市還是處於「夏天穿毛衣」階段，「資金才是主宰市場多空的諸葛亮」，現在市場沒有激情，不斷累積價跌壓力。

顏炳立分析，現在房市有些現象是「想買的人，買不到，但想賣的人，也賣不掉」，「整個市場，就在等風」，大家都在等政策吹起來。央行第三季為什麼沒有鬆綁？因為央行只有一個東西沒有看到，即房價沒有下掉，「壓力鍋並沒有破掉」，過去兩三年房價漲太高了，房價目前並沒有下跌。「所以在政策影響下，房市明天不會更好！」


顏炳立：房市續冷至年底 估全年交易量27萬棟
中央社 2025-10-02 15:04

展望今年第4季台灣房地產市場，戴德梁行董事總經理顏炳立認為，土地降溫，房價進入緩修格局，預售屋蛋白區冷過蛋黃區，成屋則是「打龍成蛇」，量再縮、買氣降；房市短期來看，預期還是「死死昏昏去」，房市將續冷至今年底。

戴德梁行今天舉行第3季房市概況及第4季展望記者會。戴德梁行指出，金融政策持續衝擊房市表現，今年前8個月建物買賣移轉棟數僅約17.5萬棟，較去年同期減少27.59%，與2017年同期極為相近。2017年買賣移轉棟數為26.6萬棟，觀察目前政策趨勢，估今年全年買賣移轉棟數將落在27萬棟。

顏炳立表示，限貸令使資金鏈斷裂，預售屋在蛋白區全倒，成屋價量也持續下滑。他強調，投資買盤已是惡夢，來自銀行資金與新青安的炒作買氣已結束。

展望第4季，他預估，房市將延續量縮、價緩修，市場缺乏激情，價格不會回跌至2年前。他也提醒，雖有部分自用買盤支撐，但「不對盤」的高總價產品，難獲青睞，投資買盤則已悄然告別。

戴德梁行分析，不同於以往不動產市場與經濟景氣的正相關，台灣今年第2季GDP成長率達8%，台股指數近期攻上26000點、明年人均GDP將突破4萬美元大關，民間仍具備投資動能。從數據看，房市交易量急縮，但房價未見明顯跌幅，顯示投資需求是因政策壓抑而暫停。

海悅國際（2348）9月合併營收7.55億元、年增19%，累計今年前九月營收達44.2億元，年減率收斂為24.3%。

海悅國際指出，位於台中市北屯區「南悅豐映」建案在9月啟動完工交屋作業，且順利完成25戶交屋，貢獻公司9月營建收入5.32億元，加上銷售中順銷建案挹注代銷收入，受惠代銷與營建兩大事業挹注，繳出9月合併營收年月雙增佳績。

海悅國際表示，集團憑藉國內代銷通路與精準銷售策略，加上掌握國內代銷案的市場需求，使代銷業務接案無虞，惟台灣房市自央行實施「不動產總量管制」措施，雖已排除新青安貸款納入銀行法72-2條規定，並延長換屋族緩衝期至18個月，但根據「不動產總量管制」措施，自住購屋者房貸資源仍趨於嚴謹，致國內建商推案維持相對保守。

2025-10-02 14:59

新北大巨蛋的選址引起眾多關注，昨（1）日新北市長侯友宜表示目前以「樹林機五」與「淡海二期」作為優先評估地點。消息一出引發許多議論，PTT上有網友發文，認為樹林將會是最終選。

原PO於發文中指出「淡海就是陪公子練劍」，單單是交通條件，樹林機五就比淡海二期好太多，北捷迴龍站、台鐵樹林站都在附近，加上日後三鶯線也要開通，差距更會加大。

此外，原PO也點出周邊經濟效益的差異，樹林靠近新莊、板橋，兩者皆是大型都會區，與淡海新市鎮周圍的發展根本不是同級距。

若除去沒有職棒、國際賽事的日子，大巨蛋的收益需要依靠周遭開發的影城、餐廳、百貨商圈等帶動，這些都需要一定的人口基數才能夠支撐。

貼文下有不少網友認同原PO的想法，「如果樹林都不會去更不會想去淡水吧」、「淡水交通不方便，樹林有台鐵、捷運、國道，考量疏運退場人潮，不可能選淡水」、「土城、三鶯、板橋、新莊去樹林都比淡水方便多了」、「去樹林台鐵直接樹林站下車，或是板橋高鐵站下車，搭捷運或是坐一下計程車就到了」。

但也有網友提出不同意見，認為淡水更有開發空間，「淡海巨蛋是為引進大量入住人口、及發展其他週邊的旅遊觀光景點建設」、「樹林腹地小，帶動周邊開發效益太低」。

台灣國科會近日公布，2025 年上半年三大科學園區合計營業額高達 2.74 兆元，年增 26.74%，再創歷史新高。數據顯示，台灣高科技產業持續擴張，整體房市普遍降溫，但科學園區廠房卻在半導體業者強勁需求之下逆勢爆紅，成為資金追逐的唯一焦點。

近期市場已有多筆大型交易案例，進一步凸顯園區廠房的稀缺性與高熱度。商仲戴德梁行指出，這些交易背後也各自具有指標意義。以群創 (3481-TW) 南科四廠為例，規模超過 9 萬坪，是南科近年來少見釋出的超大型廠房，最終由 (2330-TW) 接手，反映出先進製程持續拉高對廠房空間的需求。友達晶材中科廠房則由美光收購，凸顯記憶體產業對台灣據點的長期布局。至於 穩懋 (3105-TW) 南科高雄廠房，則成為日月光 (3711-TW) 的重要擴產據點，代表封測產業也在積極加碼南台灣。

戴德梁行指出，這些交易案例不僅顯示半導體、記憶體及封測等高科技產業持續擴產趨勢，也反映出自用型企業對於生產據點的需求仍強勁。相較其他資產類別買氣降溫，園區廠房已成為少數「一釋出就能成交」的熱門標的。

根據戴德梁行最新統計，2025 年前三季全台廠房累積達 494 億元；廠辦前三季累計 194 億元，合計占比前三季商用不動產交易額超過六成，光是廠房就接近五成。顯示產業導向的不動產仍是支撐市場的核心板塊。相較之下，受限於央行限貸政策，高總價土地籌資困難，成交量明顯受抑，形成與工業不動產交易熱絡的鮮明對比。

戴德梁行企業顧問服務部執行董事江品頤指出，廠房廠辦購置熱度並非曇花一現，而是受 AI 應用與先進製造持續推動的結果。半導體產業因應擴廠需求，積極收購具備現成設施的科技廠房，加速產能布局。根據戴德梁行統計，自用型需求占比超過八成，顯示企業在擴充產能與營運布局上仍具信心。

江品頤並進一步分析，變動的世界中，企業對資產的投資越來越精準與謹慎。尤其在科學園區，廠房往往只怕業主不賣，拿出來就絕對不缺買家。

目前戴德梁行獨家受託的新竹科學園區竹科上萬坪大型無塵室廠房為例，兩者皆擁有完整無塵室設施、物流功能、辦公研發空間，與穩定的基礎建設。且地處園區核心位置，條件極為稀缺。江品頤提說，竹科已經很久沒有這麼大型的廠房釋出了，詢問的熱度的確感受到企業滿手訂單的幸福壓力。」據悉，已有多組潛在買方展開評估，包括半導體與 AI 產業鏈大廠、自用型電子製造業者，與數組外商高科技公司。

戴德梁行認為，隨著關稅議題逐漸落幕，下半年仍將有更多自用型企業進場，尤其是與 AI 晶片製造、散熱、封裝測試相關的廠商。整體來說，這些廠商還是以科學園區為首選，園區廠房仍將是市場的核心焦點，相關交易熱度有望延續，並成為 2025 年最受矚目的亮點之一。

2025-10-02 12:51

讓台南人等待許久的社會住宅，今年起開放申請入住，其中，宜居成功103戶短短1個月就吸引逾2500件申請，中籤率僅4.1％，然而昨卻傳出社宅室內牆面竟已出現裂痕，且非單一個案，都發局今邀集專業建築師、建商等單位會勘，確認裂痕為粉刷層龜裂，結構安全無虞。

南市議員陳怡珍昨在議會質詢指出，首批社宅「宜居成功」有住戶陳情反映，室內牆面竟已出現裂痕，且並非單一個案，多戶皆有類似狀況，讓人不免對建物品質與安全產生疑慮。

都發局今安排會勘強調，市府十分重視社會住宅居住安全問題，為確保宜居成功結構安全無虞，今邀請第三方施工督導單位、專業建築師及建商等單位現勘，針對牆壁裂痕確認為粉刷層因熱漲冷縮龜裂，無結構安全疑慮。

建築師也說，建築物新成屋在結構穩定後，約1至2年內牆面都會出現物理性乾縮現象，是新成屋常見的問題，且近期南部又有不少地震，因此較難避免，只要龜裂不是發生在建築梁柱等主結構，安全上應沒有問題。

都發局表示，住戶入住後如發現損壞均可在線上報修或至管理室櫃台報修，初步調查宜居成功目前有3戶通報牆面龜裂問題，管理員會在3天工作日內現勘並回報住戶處理方式，同時配合住戶時間，安排廠商盡速修繕處理。

2025-10-02 11:20

台北市居大不易，資料顯示，如果想要在台北租兩年內的新房，每月租金至少三萬起跳。如果坪數較大，即使到相對外圍的內湖或北投，都要五萬租金。民眾若想在台北落腳，恐怕「買不起，也快租不起」。

住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰表示，從實價揭露的台北市在近兩年推出的新成屋出租資訊，共三社區有實登紀錄，論及此次觀察的數據分別為中山區市中心小宅案「中山自在」，兩筆租件的月租金單坪各來到3498.5元與2279.2元，僅十多坪空間的總租金達三、四萬元。而較外圍的內湖區「群揚MORI」與北投區「昇陽麗鉑」都租在單坪1千多元，惟「昇陽麗鉑」乃50多坪較大坪數，每月需支付5萬多元總租金，「群揚MORI」則近4萬元。

房仲業者也表示，在租金補貼上路之後，台北房東對於價格愈來愈堅持，甚至有逐步抬價的情況，也因此整體租金水準逐步上揚，然而好地段或是屋齡較新的房子，仍然很快可以租掉，關鍵就在於現代人對於租房條件要求提高，包括內部裝潢、距離捷運遠近，都會是看中的條件。

此外，台北房價持續不降，不少「北漂」已經放棄買房，不如在租房上多花點錢，至少住得開心。

不過，陳炳辰分析，若從房東角度來看，即使租金高，但台北市新成屋的高房價一定程度稀釋了出租投報率，比方說此次統計的「中山自在」雖有租賃優勢，平均每坪128.4萬元的交易價碼，要是僅租到單坪2千多元，則只有2%的投報率。

新青安房貸政策小幅鬆綁，首購族群迎來資金解套新契機，也讓具有敏銳嗅覺的金融機構看到機會。為協助首購族解決資金需求問題，三大純網銀全部進場，開發新青安商機，主要透過低利信貸提供首購族配套使用的資金，最低年利率下降到2.12％。

看好首購族資金問題衍生出的商機，三大純網銀近期力推信貸專案。其中，樂天國際銀行推出10年期信用貸款專案，最低年利率僅2.12％，且免開辦費；將來銀行至10月底前也有一口價2.38％優利，及最優免開辦費回饋，期限可長達8年；LINE Bank（連線銀行）提供一段式利率2.28％起，最長可分10年。全都優於市場平均行情，較一般銀行更具吸引力。

樂天銀指出，推出10年期信用貸款專案的同時，也提供更長期、更低月付金的資金解決方案。以貸款金額100萬元、最低年利率2.12％為例，10年期每月的月付金約9,255元，僅約7年期信貸的70％，大幅降低月支出的壓力，讓民眾在購屋後仍保有資金餘裕，支應裝潢、家具與家電等費用的需求。

純網銀中唯一開辦房貸業務的將來銀行，同樣針對年輕族群推出信貸專案，年滿18歲且年收入達30萬元以上即可申辦，期限至10月底；若年收達60萬元以上，可取得2.38％的優惠利率，且綁約期僅12個月，有利提升資金使用彈性，且最優免開辦費回饋，期限最長可達8年。

連線銀維持主打新貸、轉貸一次到位，年收入25萬元即可申辦，採一段式利率2.28％，最長10年還款，平均每10萬元借款的每日還款最低31元，且強調申貸最快3分鐘即可核准。

2025.10.02 21:57

據戴德梁行今（2）日最新統計，受政策緊縮、融資門窄所衝擊，下半年以來建商購地明顯熄火，為避開風險，建商紛紛互相取暖、合作投資，以分攤風險，第三季十大土地成交案當中，就有三筆是建商同業合作的避險策略。

戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達今天表示，據統計，2025年第三季土地交易總額約363億元，相較近十年平均季交易量500億元而言，市場溫度依舊冷清。央行雖將九月起之新青安房貸排除於不動產放款集中度計算，但限貸措施仍未鬆綁，「房貸荒」仍驅使建商的土地投資策略轉向同業合資。

戴德梁行表示，第三季前十大土地交易中，包括博元建設在台中七期的合建轉購地、鉅陞建設取得「晶悅國際飯店都更案」過半土地所有權、以及富升建設取得台北市懷生段都更部分股權等三宗交易，皆屬於建商同業間之利潤分享與風險分攤的取暖式投資，在土建融碰壁、房屋銷售停滯之際，開創另類同業合作模式不失為現階段之避險策略。

戴德梁行分析，不同於以往不動產市場與經濟景氣的正相關，臺灣今年第二季GDP成長率達8％，台股近期攻上2萬6,000點、明年人均GDP將突破4萬美元大關，皆顯示民間仍具備投資動能。相較於2023年新青安政策推動至今，近兩年都市地價指數上漲率為6.02％、住宅價格指數上漲率為 15.66%，營造工程物價指數上漲率則僅2.70%，不難想像央行在美國聯準會降息後，對於重貼現率及限貸令仍不為所動。

金融政策持續衝擊房市表現，今年一至八月的建物買賣移轉棟數僅約17.5萬棟，較去年同期27.59%，與2017年同期極為相近，當年全年度之買賣移轉棟數為26.6萬棟。觀察目前的政策趨勢，戴德梁行預估2025全年度的買賣移轉棟數應該也在27萬棟之譜。房市交易量急縮但房價未見明顯跌幅，顯示投資需求是因為政策壓抑而暫停，市場僵滯期間只剩剛性買盤，然而建商及投資人並未離開戰場，就等著政策悶燒鍋蓋何時掀開。

2025 年銀行與保險業積極投資境內大型不動產，房仲業者指出， 2025 年金融業者投資金額最高的交易是雲林北港工業園區土地，由中信資產管理公司與高雄開發公司以合資方式購入，總價約 32.78 億元土地，土地坪數高達 4.5 萬坪，而在台北市中心，保險業則鎖定整棟商辦產品。

保險業在台北市則鎖定整棟商辦物件，台灣產物保險 4 月以 20 億元購入台北大同區承德路整棟商辦；富邦人壽 8 月也砸下 28 億元，購入大同區延平北路二段的「星聚點 KTV 台北旗艦館」，並採售後回租的方式經營，確保有穩定的投資報酬率。

另外，內湖廠辦也是熱門標的，台灣人壽及臺銀人壽分別以 14.78 億元、4.6 億元購置整棟型以及店面型商辦，顯示壽險業資金持續偏好自用與收益型不動產。

同時，陽信銀行今年購置不動產的動作也相當積極，2 月以 3.98 億元買下新竹東門街整棟商辦；9 月更以斥資 4.46 億元購入台北士林「圓山一號院」三間店面，作為自家的銀行分行據點。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，台灣央行從 2022 年開始利率連五升，壽險業投資不動產最低投報率門檻從先前的 2.095% 拉高到 2.97%，已逼近 3%，投資商辦幾乎已無法達到報酬率，因此不少保險業者，包括新壽，將目光轉向待開發的地上權案，由於開發完成前免受收益率限制，可讓資金佈局更具彈性。

張旭嵐指出，保險業投資不動產的高收益門檻在今年出現轉機，自 2025 年起，金管會調整保險業不動產收益率計算標準，從原本的 2.97% 下修至 2.545%，大幅緩解保險業者「帳面收益率不足」的壓力，等於釋放資金運用的空間，讓保險業更有餘裕，長期布局精華區整棟商辦大樓，產權完整，有利統一管理，亦可穩定租金行情，未來重建、買賣更有效率。

第一建經研究中心副理張菱育指出，保險業購置不動產，多以商辦大樓、收益型資產與地上權等標的為主，且依照規範，不得以借款方式購置，必須全額以自有資金支付，因此保險業的買盤相對穩健，目標多鎖定具長期保值性的資產。相較之下，銀行業購置不動產則以自用型需求為主，如分行據點或企業總部，因此標的偏向地段佳、交通便利的商辦或店面，兼具企業形象與實用功能。

張菱育認為，銀行與保險業的進場，不僅反映金融業者資金雄厚，也顯示市場對於核心區域不動產的信心。特別是壽險業以現金收購整棟商辦或投入大規模地上權開發，具有指標效果，未來隨著更多建設題材與政策支持，金融業進場腳步可望持續邁進，為大型商用不動產市場挹注穩定買盤。

9月各地樓市資料陸續出爐。在一系列樓市優化政策的密集推動下，上海、深圳、北京等核心城市樓市“金九”行情順利兌現，一二手住宅成交量同比、環比均實現增長。

新政驅動核心城市“金九”行情兌現

在樓市政策的精准發力下，市場需求被有效啟動。

核心城市中，上海受“滬六條”推動，市場活躍度提升明顯。從上海市房管局披露的資料來看，9月，上海一、二手住房累計成交207萬平方米，環比增加8%、同比增加24%。其中，得益於新開盤專案認購水準提升及在售項目銷售放量，一手住房成交55萬平方米，環比增加28%、同比增14%；二手住房成交1.8萬套，環比增加3%、同比增加27%。同時，自8月26日“滬六條”實施後，二手住房日均成交609套，較8月政策前增加12%，且呈現“逐周提升、週末沖高”特徵。

今年8月25日，上海市六部門聯合印發《關於優化調整本市房地產政策措施的通知》（簡稱“滬六條”），從住房限購、公積金、住房信貸、住房稅收等6個方面，打出優化調整房地產政策“組合拳”。

其中，上海外環外市場在“取消購房套數限制”利好下表現亮眼。9月，外環外一手房在售項目日均成交較8月增加40%，二手住房成交占比達57%。同時，改善需求開始釋放，“滬六條”擴容支持四類群體增購住房成交占比達14%，高於全市平均水準。

有滬上經紀人告訴澎湃新聞，以閔行莘莊板塊與松江大學城板塊為例，兩大外環外板塊受新政影響，均呈現房源量、客源量、帶看量同步上升態勢，對比新政實施前後（9月1日-23日對比8月1日-23日），兩大板塊的新增客戶數量提升13.93%，買賣單量提升20.75%。

深圳、北京同樣交出亮眼答卷。據樂有家研究中心資料，9月，深圳一二手住宅網簽總量為7633套，環比上漲20.7%、同比上漲38.3%。其中，一手住宅網簽3087套，環比上漲43.5%，同比上漲38.3%；二手房錄得量已連續7個月超5000套榮枯線。北京樓市“金九”也成色十足。中原地產研究院統計資料顯示，在政策的刺激下，9月北京二手房住宅網簽15843套，同比上漲19.4%，環比上漲20.5%；新建住宅網簽3454套。

中原地產首席分析師張大偉指出，9月北京二手房成交量居年內第二，僅次於3月。在其看來，成交量環比同比上漲的原因包括限購政策微調、市場以價換量以及新房供應明顯上漲換房需求增加。

二手房價格短期壓力仍存

與成交端回暖形成反差的是，整體的樓市價格呈現“新房微漲、二手房續跌”的分化格局。

中指研究院監測資料顯示，9月上海、杭州等部分核心城市加快推出優質改善項目，帶動百城新建住宅價格環比保持結構性上漲。但百城二手住宅價格環比下跌仍較明顯，在高掛牌量背景下，市場短期仍面臨一定壓力。

資料顯示，9月百城新建住宅均價為16926元/平方米，環比微漲0.09%，但較上月收窄0.11個百分點，同比上漲2.68%。分梯隊看，核心城市推盤積極性有所提升，一二線城市價格同環比均上漲，三四線城市更多以消化現有庫存為主，降價跑量仍是項目間去化主要策略。

二手房市場而言，9月重點城市二手房交易活躍度明顯回升，但高掛牌量背景下，價格持續面臨一定下行壓力。資料顯示，9月百城二手住宅均價為13381元/平方米，環比下跌0.74%，同比下跌7.38%。截至9月，百城二手房價格已連續41個月環比下跌。

以北京為例，張大偉提及，二手房價格受區域因素影響，在一些核心地段和優質學區房區域，價格依然較為堅挺。但部分區域由於市場供需關係變化，價格也出現了調整。一些老舊社區或者配套相對不完善的區域，房價面臨一定下行壓力。

而從深圳市場而言，根據樂有家門店成交資料計算，9月深圳二手成交價為5.87萬元/平方米，環比小幅下降1.5%，降幅收窄，價格逐步趨穩。

張大偉認為，隨著政策的調整和市場的自我修復，二手房市場有望在未來一段時間內逐步企穩。預計成交量將在政策的刺激下有所回升，但回升的幅度將取決於政策的力度和購房者信心的恢復程度，10月份市場期待更多的利好政策包括降息、調整限購等政策落地。

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶認為，整體來看，為實現全年5%左右的經濟增長目標，並推動“十四五”圓滿收官，四季度宏觀政策有望進一步加力。短期房地產政策預計將繼續聚焦“止跌回穩”目標，推動已出臺各項政策加快落實，同時增量政策也存在一定預期。

對於後市，中指研究院指出，房企上半年在核心城市競得的部分地塊預計將在四季度逐步入市，新增供應增加有望對核心城市新房銷售形成一定支撐，“好城市+好房子”仍具市場機會；而近兩年新項目供應偏少的城市，則仍將以去庫存為主，市場分化趨勢或將延續；二手房受掛牌量維持高位影響，短期或將延續“以價換量”行情。

據中指研究院資料，今年1-9月，TOP100房企拿地總額7278億元，同比增長36.7%，增幅較1-8月擴大8.7個百分點。9月部分房企通過收購形式獲取大規模土地，致拿地總額同比增幅擴大。拿地企業仍以央國企為主，拿地金額居於前10的企業中，8家為央國企，部分民企亦有一定投資強度。

三季度以來，房企除在公開市場以招拍掛形式拿地外，也積極通過收並購的形式獲取土地。總的來看，收購土地標的通常在核心城市核心區位，且土地標的較高，多以聯合體形式收購。如8月1日，華潤置地發佈公告，其子公司上海泓喆與獨立協力廠商上海南房組成的聯合體，收購4個目標公司的全部股權及債權，涉及總代價約為244.7億元。此次收購的是耀華路項目和余慶裡專案，兩專案均位於上海市核心區域，耀華路專案位於上海浦東世博園區，余慶裡項目位於上海黃浦區人民廣場區域。9月，中海地產、招商蛇口、中旅投資聯合體通過上海聯合產權交易所以總價154.78億元拿下專案公司90%股權，獲得徐匯東安城市更新專案地塊開發權。值得注意的是，此次交易採用“承債收購”模式，開發商承接專案原有債務，待銷售後逐步償還銀行貸款，因此，此次交易地塊開發權的成交總金額實際為439.5億元，也刷新了全國涉宅用地出讓總價紀錄。

部分房企收購專案後通過代建形式提升專案溢價能力。9月，大龍地產收購北京城竺房地產開發有限公司60%股權，該公司持有的核心資產為位於北京市順義區順義新城0201街區的東風商場片區項目SY00-0201-093地塊R2二類居住用地、SY00-0201-086地塊A334托幼用地國有建設用地使用權。以上兩宗地已於8月確定由龍湖龍智造代建。

從各城市群拿地金額來看，長三角位居四大城市群之首。2025年1-9月，長三角TOP10企業拿地金額2508億元，位居四大城市群之首，京津冀TOP10企業拿地金額959億元，位列第二；中西部TOP10企業拿地金額527億元，位居第三。

從全國住宅用地成交總價TOP10來看，9月高總價地塊主要集中在北京、上海和廈門。入榜地塊中，北京有2宗入榜，總成交金額高達72億元，其中，北京市朝陽區太陽宮新區D區土地一級開發專案CY00-0215-0627地塊二類城鎮住宅用地以總成交價43億元位列第一。上海有3宗地入榜，總成交金額為79億元。廈門有3宗地入榜。從拿地企業來看，高總價地塊拿地企業均為央國企。

從新增貨值來看，綠城中國、保利發展和中海地產位列前三。2025年1-9月，綠城中國以1175億元新增貨值佔據榜單第一，保利發展新增貨值規模為1010億元，位列第二，中海地產以952億元新增貨值位列第三。TOP10房企2025年1-9月新增貨值總額7638億元，占TOP100企業的42.5%，新增貨值門檻為65億元。

從重點城市拿地金額TOP10房企來看，央企、國企和地方國資仍是主力，民企僅在重點深耕區域補充土儲。招商蛇口在北京、上海、南京、成都等4個城市拿地金額均進入前10；建發在杭州、北京、蘇州和成都4個城市拿地金額進入前10，綠城和保利均在3個城市的拿地金額位列前10，頭部企業聚焦核心城市加大力度補倉。濱江集團聚焦杭州，在杭州位列拿地金額第一；大華集團在上海增加土地儲備；嘉禾興地產進入成都拿地金額前10。

9月30日，招商蛇口（001969.SZ）披露了向特定物件發行優先股的募集說明書，公司計畫發行不超過8200萬股優先股，募集資金總額不超過82億元，用於支援公司業務發展。

公告顯示，本次發行的優先股為附單次跳息安排的固定股息率、可累積、不設回售條款、不可轉換的優先股。發行對象為不超過200名符合相關規定的合格投資者，且不向公司原股東優先配售。發行方式為代銷，發行日期尚未確定，但預計將在獲得中國證監會註冊後六個月內實施首次發行，且首次發行數量不少於總發行數量的50%。

根據公告內容，本次發行的募集資金將主要用於公司“保交樓、保民生”房地產專案的建設，包括廣州林嶼院項目、深圳會展灣雍境名邸專案、北京亦序佳苑項目等11個項目，涉及總投資金額達456.7億元。這些項目均位於核心城市，符合公司的業務發展方向和國家產業政策，預計將為公司帶來穩定的收益。

截至9月23日，招商蛇口本次優先股發行聯席保薦人（聯席主承銷商）中信建投證券和招商證券及其重要關聯方持有公司部分股份：中信建投證券通過證券自營、資產管理等帳戶持有發行人共計 1066857 股，持股比例為0.01%；招商證券通過自營業務股票帳戶、信用融券專戶和資產管理業務股票帳戶共持有招商蛇口 A 股股票448000股；招商證券重要子公司（包括招商致遠資本投資有限公司、招商證券國際有限公司）共持有招商蛇口 A 股股票4634372股。

9月30日，融創中國（01918.HK）發佈有關解決核數師無法作出意見的行動計畫實施情況的季度更新公告。

公告顯示，境內債務重組方面，在有關期間，就股票經濟收益權兌付選項（境內債務重組中向債權人提供的三個選項之一），取得了重大進展。為了配合股票選項的有序實施，2025年7月3日，融創中國與特殊目的公司訂立認購協定。

據此，特殊目的公司有條件同意認購，而融創中國有條件同意配發及發行合共754468943股股份，並於2025年7月9日根據一般授權配發及發行該等股份。特殊目的公司處置該等股份所獲資金淨額等額的境內資金將用於償付選擇股票選項的境內債券持有人所持有的合計金額約56億元的相關境內債券。

境外債務重組方面，境外債務重組有關的全部三項決議案已於2025年9月9日舉行的股東特別大會上通過投票表決方式獲得超過50%的贊成票數，分別以約96.86%、96.04%及99.99%的贊成比例獲正式通過。

另外，有關計畫的召集聆訊已於2025年9月15日上午十時正（香港時間）在中國香港高等法院召開。

在召集的聆訊上，香港高等法院指示：計畫債權人的會議將予以召開，以考慮及酌情批准公司與計畫債權人訂立的計畫安排（無論是否有修訂）。計畫會議的召開時間定於2025年10月14日上午十一時正（香港時間），除非於計畫會議中宣佈任何續會；2025年11月5日上午十時正（香港時間）在高等法院召開呈請實質聆訊，以裁定是否批准計畫。

截至本公告日期，重組支援協定中的現有債務未償還本金總額超過75%的持有人已簽署加入重組支援協定的函件。

融創中國稱，集團積極與其他貸款人磋商借款展期事宜，已達成本金金額約14.12億元貸款展期。積極通過多種管道尋求新增融資或額外資金流入，包括但不限於：來自資產管理公司或金融機構新增融資、保交樓專項借款及配套借款、合作方業務合作、資產處置等。融創中國通過前述途徑獲得資金約8.83億元，主要用於保交付。

融創中國表示，積極與債權人溝通，解決境內未決訴訟，爭取儘快達成友好解決方案以應對在現階段尚未有明確結果的訴訟。已採取措施加快開發中及已完工物業的預售及銷售。此外，融創中國還將繼續採取措施加快銷售回款及其他應收款的回收。

合肥市住房公積金管理委員會辦公室發布《合肥市住房公積金管理委員會辦公室關於進一步優化住房公積金貸款政策的通知》，為進一步優化住房公積金貸款政策，更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，現就有關住房公積金貸款政策，更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，現就相關住房公積金政策優化如下：標準首套房。借款人家庭在全國首次房屋公積金貸款已結清，且購屋地無房，現申請房屋公積金貸款時執行首套房政策。二、優化組合貸款政策。申請組合貸款時，新建商品房公積金貸款金額不得超過房屋總價的80%，保障性房屋公積金貸款金額不得超過房屋總價的85%，二手房公積金貸款不得超過其房齡對應的最高貸款額度。通知自發布日起施行，有效期限5年。

特別聲明：以上內容(如有圖片或影片亦包括在內)為自媒體平台「網易號」使用者上傳並發布，本平台僅提供資訊儲存服務。
附註：以上內容（含圖片、影片）由網易號使用者上傳發布，網易號為社群媒體平台，僅提供資訊儲存服務。

1-8月百強房企中累計業績同比增長的企業占比為31%，其中同比增幅大於20%的企業數量占到23家。央企和國企中業績增長的企業占比都達到了48%。

克而瑞地產研究日前發佈2025年三季度中國房地產行業總結與展望。資料顯示，2025年前三季度房企整體業績延續築底態勢，部分企業業績大幅回暖。1-8月百強房企中累計業績同比增長的企業占比為31%，其中同比增幅大於20%的企業數量有23家。

從企業性質來看，央國企中業績增長的企業占比相對較高。根據資料統計，央企和國企中業績增長的企業占比都達到了48%。相較之下，混合所有制房企銷售全面減少，民營房企中銷售增長的也只有21%。

克而瑞表示，整體來看，樓市的止跌回穩已經初現端倪。但是由於購房者的信心和預期仍在修復過程中，疊加房企庫存壓力的持續增長，企業銷售整體仍面臨著較為嚴峻的挑戰，房企仍需積極應對。

多個資助出售房屋計劃魚貫登場，房屋委員會（房委會）昨天就今年7月至8月接受申請的「出售綠表置居計劃單位2024」（「綠置居2024」）舉行攪珠儀式，今期共收到約3.6萬份申請，屬近9年最少，超額認購約13倍。惟房委會資助出售房屋小組黃碧如強調，申請數目受到社會經濟狀況等因素影響，不能單以申請數目多少去衡量計劃是否成功。

黃碧如昨早主持綠置居2024的攪珠儀式，首10個號碼為「62、66、08、32、82、76、52、39、19、44」，該號碼代表申請編號的最後兩個號碼。房委會將根據攪珠結果，以電腦隨機排列申請者的次序，而經電腦按攪珠結果隨機排列的次序，將於今早9時上載至綠置居2024的指定網站。

綠置居2024預計今季揀樓，全新屋苑有一個，為提供2576伙的九龍灣宏緻苑，單位實用面積約193至466方呎，以市價六折發售，售價114.92萬至349.21萬元，其中實用面積約450至466方呎的單位佔當中逾25%。房委會也會安排過往期數綠置居的重售單位，以及新一批租者置其屋計劃（租置）回收單位，供申請者揀樓。

房委會公布，今期綠置居共收到約3.6萬份申請，包括約2.4萬份由「居屋2024」保留至綠置居2024的綠表申請，以及約1.2萬份新申請。家庭申請共有約3萬份，其中約1.6萬份或約53%參加「家有長者優先選樓計劃」及「家有初生優先選樓計劃」，即其餘一般家庭佔約1.4萬份；一人申請則佔約6000份。

黃碧如：未必超購數十倍才成功

綠置居2024的申請宗數，是2016年推出新蒲崗景泰苑以來近9年最少，以今期綠置居提供2576個全新單位計算，超額倍數僅約13倍，較上一期綠置居超額近23倍有所放緩。

黃碧如於攪珠儀式後指出，申請數目多少受社會經濟狀況、利率走勢、社會氣氛等多項因素影響，「過去幾年推售好多單位，唔少申請者成功購入綠置居單位，所以呢種情況係健康現象」，不認為「每次要數十倍超額認購」才代表計劃成功，「最想係申請者可以成功購入佢哋鍾意嘅單位」。

另外，《施政報告》未有提及重推租置計劃，黃碧如說，重推的話，如何實施、如何解決管理和維修問題、怎樣揀選屋邨作推售等，各界意見並不一致，會否重推租置計劃暫未有定案。

港龍中國地產(06968)公布，公司收到今年11月票據主要票據持有人發出的加速還款通知，基於未支付中期利息之故，宣布該票據本金及應計未付利息立即到期應付。集團一直持續與主要票據持有人及今年11月票據的其他三名票據持有人（合共持有其本金總額超過98%）進行溝通，並將繼續與彼等進行溝通，以尋求其相關債務的整體可行解決方案，以維護所有利害關係人的利益。

集團將於今年第四季度到期的短期銀行借款由兩名在岸債權人提供，於今年6月30日涉及總金額約3.83億元人民幣。誠如公司日期為今年8月8日的公告所披露，集團已自今年7月開始與該等在岸債權人就該等借款的延期或續期進行磋商，且該等磋商於今日仍在進行中。

得益於集團經加強的物業銷售措施，截至今年9月30日止九個月，公司累計合約銷售額約為40.51億元人民幣；隨著其人力資源架構的精簡，截至今年9月30日，集團共有270名僱員；及繼公司日期為今年8月8日的公告後，公司一直持續積極與不少於20名主要承建商商討有關尚未支付的應付建造費用的還款時間表及/或結算安排，預計需要額外時間以最終確定該等還款時間表及/或結算安排。

深圳樂有家研究中心昨日公布的數據顯示，9月深圳一二手住宅網簽總量為7633套，環比上漲20.7%，同比上漲38.3%。其中，一手住宅網簽3087套，環比上漲43.5%，同比上漲32.7%；二手住宅網簽4546套，環比上漲8.9%，同比上漲42.5%。

價格方面，9月深圳二手住宅成交均價為每平方米5.87萬元（人民幣．下同），環比微跌1.5%，掛牌均價為每平方米6.26萬元，環比小幅下降0.6%。成交客群來看，500萬元至1000萬元的剛改客群成交佔比提升。

根據中指監測，2025年9月1日-2025年9月28日，華北區重點城市北京、天津累計開盤9個，共推出房源2675套，相比上月開盤量增加。其中北京1903套，天津772套。總體來看，華北大區整體開盤數量有限，個盤去化效果良好。

阿里巴巴（09988）正租用九倉置業（01997）旗下銅鑼灣時代廣場10層共17萬方呎辦公樓，租約2028年屆滿，近日傳出阿里以70億元洽購銅鑼灣港島壹號中心最頂13層約27萬方呎樓面。瑞銀發表報告稱，時代廣場空置率10%，若阿里遷出，空置率將上升16個百分點；按呎租54元計，如未有新租戶填補，估算九置每年租金收入損失達1.1億元，相當於去年盈利約1%。

瑞銀：空置率升16個百分點

瑞銀指出，基於希慎（00014）銅鑼灣物業組合翻新料於明後兩年完成，時代廣場的商場及寫字樓樓面將持續承壓；倘港島壹號中心的交易完成，對本港寫字樓而言有正面意義，因為其退出收益率（exit yield）僅2.5厘，低於置地公司4月出售交易廣場一期9層辦公樓的成交水平。

摩根大通引述仲量聯行初步數據表示，第三季寫字樓租金按年跌幅收窄至0.8%，每呎46.2元（較2019年高位跌40%），受惠租賃活動回暖，資本化率上升令資產價值跌幅擴大，由於供應過剩，預計第四季及明年寫字樓續租租金維持下行；然而，假如港島壹號中心的交易屬實（估計資本化率約3%），或有助資本化率回穩。

該行補充，零售方面，租金按季跌幅擴大至3.3%，同時近期零售銷售額趨於穩定，估算租金可能在明年開始回穩。

「震撼破底價」覓客 低過區內工廈

商廈租金大幅下調，個別非核心商業區的甲級商廈租金更下試新低。由上市公司新灃集團（01223）持有的北角標誌性甲級商廈港運大廈一個低層戶，以震撼價每呎10元全層放租，月租僅約20萬元，更可考慮分間出租。若以呎租叫價落實交易，除創該廈落成28年以來呎租新低之餘，更低過區內的工廈物業。

全層兩萬呎 新灃集團持有

中原（工商舖）寫字樓部高級資深分區營業董事周浩然表示，北角英皇道510號港運大廈3樓全層推出招租，全層建築面積約20090方呎，業主新近因應市況，決定以震撼呎租10元作招徠，月租僅約20萬元。該單位配備豪華裝修及傢俬，租戶可即租即用，節省裝修時間與成本。同時，業主亦提供靈活的空間規劃，可因應租客需要而分間樓面出租，面積最細可由逾5000方呎起。

周浩然指出，港運大廈由太古地產（01972）發展，為北角標誌性甲廈，租戶主要來自金融機構、專業服務行業及大型企業後勤部門。是次全層樓面適合集團總部、金融行業、保險公司、教育機構及宗教團體等進駐。是次叫租極具吸引力，甚至可挑戰工廈呎租水平。

上述港運大廈3樓全層由新灃集團於1996年11月、即大廈樓花階段，斥資逾9300萬元購入，呎價約4630元，一直作投資收租用途。根據資料顯示，該層近年一直由一家工程公司租用，於2019年錄得月租高達66.3萬元，每呎33元，屬該層單位歷來月租及呎租新高。

去年6月，工程公司把辦公室搬遷至新界區，故放棄續租約滿的港運大廈3樓，但未有把裝修拆除。據了解，去年前租戶離場後，該層曾以每月約50萬元放租，呎租約25元；今年意向呎租減至約20元，涉及月租約40餘萬元。現時叫租更一減再減，至每方呎10元，較去年大削六成。

跌穿沙士水平 勢創紀錄新低

翻查資料，於1997年落成的港運大廈，呎租低位在2003年錄得，當年成交呎租約12至13元，若最新放租的3樓全層以意向呎租租出，將創該廈呎租歷史新低紀錄。參考同區商廈渣華道191號嘉華國際中心，年內成交呎租由16至22元，而區內工廠大廈近期成交呎租由11至13元，反映甲廈港運大廈的叫租更低過工廈。

港運大廈今年暫錄最少6宗租賃成交，呎租由20至38元。目前有逾10個放租盤，當中另有兩層全層放租，建築面積同約20090方呎，呎租叫價由16至22元。

由樂施會持有的同區商廈馬寶道28號華滙中心9樓全層，建築面積約10963方呎，今年中以每月10.7萬元租出，呎租失守10元大關，僅約9.8元。據了解，物業由樂施會於2006年底以3617.79萬元購入，曾作自用，近年轉為收租。

全新盤開售前，餘貨盤趁空檔搶攻。長實（01113）與新地（00016）合作的屯門飛揚第1期下周三（8日）起招標發售5個3房戶。

飛揚第1期下周三起招標發售5個3房戶，包括1座5樓及6樓A室，實用面積712方呎；以及2座3樓、5樓及6樓E室，實用面積722方呎。

長實營業部副首席經理楊桂玲表示，有見大部分住客有駕車習慣，飛揚第1期今次加推的5個單位，買家均可選擇連最多3個住客車位（包括電單車車位）入標。

新世界（00017）和遠展（00035）合作發展的九龍東啟德柏蔚森發展項目，下周起以招標形式購買指定29個3房戶，可享20萬元車位認購優惠。

THE HADDON提價加推46單位

恒地（00012）紅磡THE HADDON昨公布6號價單，涉及46伙，實用面積251至369方呎，折實售價496.02萬至775.73萬元，折實呎價19078至21245元，折實平均呎價19960元，較8月公布的5號價單折實平均呎價18786元，貴約6.2%；其中23伙下周一（6日）起以先到先得形式出售。

發展商積極推售全新盤，信置（00083）牽頭的港鐵元朗錦上路站柏瓏III，昨天上載樓書，提供680伙。恒地（00012）灣仔活道15號woodis，最快中秋節後公布首張價單。

柏瓏III由4座住宅大樓組成，提供680伙，實用面積339至770方呎，戶型由1房至3房。今期與以往期數一樣，以兩房戶供應最多，共有358伙，佔約52.6%，實用面積445至562方呎；一房則佔224伙，其餘98伙為3房戶。項目預計落成日期為2027年4月底，樓花期約19個月。

信和置業執行董事田兆源表示，柏瓏III預料本月內推售，價錢參考柏瓏I與柏瓏II等。柏瓏I及柏瓏II自2022年推售以來累沽1389伙，套現逾127億元，近期成交呎價約1.5萬至1.7萬元。

灣仔woodis趕中秋節後開價

woodis率先於本周一（9月29日）公布項目樓書，提供167伙。恒基物業代理董事及營業（二）部總經理韓家輝指出，項目上載樓書後接獲不少查詢，最快中秋節後開放示範單位及公布首張價單，定價參考港島區優質新盤，包括西區及銅鑼灣一帶的項目。灣仔對上一個開價新盤為堅尼地道33號，7月推出首批單位，平均呎價29200元。

資深商舖投資者黎永滔去年曾以2800萬元售出的尖沙咀美麗都大廈舖位，及後遭撻訂，現以2600萬元再度放售，較去年成交價低7.1%。

美聯旺舖營業經理陸澤森表示，彌敦道54號美麗都大廈地下34號舖，連1樓28號舖，地下建築面積約750方呎，1樓建築面積約400方呎，合共建築面積約1150方呎，現時連租約放售，意向售價約2600萬元，呎價約2.26萬元。物業現由加密貨幣交易所承租，月租約8萬元，租約期至2027年6月底，以現時租金計算，預期租金回報率約3.7厘。

筲箕灣One Eighty舖意向2800萬

上述舖位由黎永滔於2009年8月以4800萬元購入，去年5月曾獲一買家斥資2800萬元購入，但最終於今年初取消交易。據了解，舖位之後曾叫價3200萬元重新放售，最新意向售價下調600萬元或約18.8%，較16年前購入價賬面低2200萬元或45.8%。

另外，盛滙商舖基金交吉放售筲箕灣One Eighty地下獨立入口連1樓3號舖及平台，建築面積約2619方呎，平台約672方呎。利嘉閣（工商舖）地產商業部/商舖部及投資部聯席董事許建方稱，意向售價約2800萬元，呎價1.07萬元。

地產代理人數連月向下，地產代理監管局（地監局）公布，截至9月底，全港持牌代理人數按月減少62人或0.16%，至37591人。惟當中營業員牌照（俗稱S牌或細牌）持牌人數在連挫7個月後反彈，最新錄得20077人，按月增加26人或0.13%。

細牌人數連挫7個月後轉升

根據地監局最新數據，整體代理人數最新跌穿37600人水平，再創2017年5月錄得37404人以來逾8年低位，並已是連續第17個月減少，共流失1582人或4.04%。

代理總持牌人數是由前述的細牌和地產代理（個人）牌照（俗稱E牌或大牌）兩項持牌人數字相加而成。今年9月細牌的持牌人數目按月增加26人，惟大牌持有人的數目在7月和8月共增74人後，9月「跌凸」，按月大減88人或0.5%。以今年首9個月合計，整體代理人數累積減少891人或2.32%，細牌人數挫540人或2.62%，大牌人數則減少351人或1.96%。

至於反映地產代理行業分行數目的營業詳情說明書數目，繼8月微增5份後，9月再進賬8份或0.12%，今年首9個月仍累減145份或2.16%。

依照中原地產推算，今年9月住宅連同工商舖物業等合計的整體樓宇買賣合約登記共6862宗，相當約每5名代理爭開一張單。

業界：屬季節性調整 全年租金料升8%

暑期租務旺季後，9月10大屋苑錄225宗租務成交，按月跌4成，惟租金仍大致企穩，一些內地生搶租旺區如沙田第一城則錄得跌幅，租金按月跌6.5%。業界指，租務交投回調僅屬季節性調整，預期全年租金可升8%。

中原地產前綫分行統計資料顯示，10大屋苑上月錄得225宗租務成交，較8月份的389宗下跌42%，數字主要反映8月租務旺季後，由高位回落。

一城租務成交挫77% 租金跌6.5%

以沙田第一城為例，8月份內地生搶租潮高峰期，單月錄得130宗租務，內地生搶租潮9月完結，上月租務跌至30宗，跌幅77%；紅磡黃埔花園同樣由8月40宗跌至9月19宗，下跌53%。

至於租金走勢方面，沙田第一城及太古城均出現由8月的歷史高位回調的情況。以沙田第一城為例，呎租由46元下調至43元，按月回落6.5%。區內代理指出，由於7、8月份有大量內地生同時湧現搶租，沙田第一城2房單位搶高至1.5萬至1.6萬元，但9月需求回落後，2房單位低見1.2萬元。

沙田第一城9月共有30宗租務成交，當中有3宗月租跌穿1.3萬元關口，例如沙田第一城32座中層D室，實用面積327平方呎，9月底以12,200元租出，呎租37元。而8月份同座共錄2宗D室租務，例如稍低5層的D室單位，8月中以月租15,300元租出，呎租47元，新成交的高層單位，租金比低層單位平約2成。

其次，鰂魚涌太古城租金亦由高位回調3.7%，主要因為屋苑9月連錄多宗極低層租務成交而拖累租金回調。9月屋苑錄得22宗租務成交，當中7宗屬於6樓或以下極低層單位。例如順安閣低層F室，實用面積580平方呎，月租1.8萬元租出，呎租僅31元。

業界：重啟減息 租客轉租為買

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出，內地學生租客是暑期租務市場重要客源，所以7至8月租務市場特別暢旺，租務旺季過後，整體租務將回復正常。

以該公司為例，9月共促成1,800宗租務成交，較8月2,900宗下跌38%。其次，今年9月銀行重啟減息周期，雖然減幅不多，但不少租客因而轉租為買，令租務市場更靜。

至於租金方面，陳永傑認為，政府輸入專才的大政策沒有改變，住屋需求仍然強勁，相信整體租金上升勢頭不會改變，只是上升速度不及7、8月快，個人預期全年租金有5%至8%上升空間。

暑期租務旺過後，大型屋苑租務市場轉淡，但普遍預期，住宅租金升浪將會維持，預期第四季租金仍有3%至5%上升空間。

根據差估署數據顯示，8月私人住宅租金指數報198.7點，按月再升1.1%，連升9個月，年內累漲3.2%。展望第四季，市場需求仍然強勁，住宅租金短期不會出現大幅波動。

其中一個最主要需求是，政府仍大力輸入各項專才。

逾23萬專才抵港 87%屬租客

截至今年8月底，各項人才入境計劃已吸引逾23萬名專才抵港，而至2023年起，累積有近22萬名人士以受養人身份來港，其中高才受養人佔逾半，當中只有約13%來港專才是自置物業，即有約87%屬租客，可見租務需求十分強勁。

專才4.5萬租KENSINGTON HILL

而且內地專才對各類租盤均有需求，例如西營盤KENSINGTON HILL中層B室，實用面積804平方呎，3房1套間隔，9月以4.5萬元租出，呎租約56元。新租客為內地專才，心儀區內生活氛圍，遂決定承租。

其次，大角咀奧柏‧御峯1座高層F室，實用面積約283平方呎，屬開放式間隔，剛以13,200元租出，呎租約47元。新租客為單身專才客，可見內地專才對各類租盤均有支持。

另一方面，今年下半年入伙盤以市區項目為主，例如啟德柏蔚森（1,305伙）、長沙灣Belgravia Place（714伙）等等，當中長沙灣Belgravia Place第1B座低層15室，實用面積約265平方呎，屬於1房間隔，日前以以15,500元租出，呎租約58元，可見市區新盤租金相對強硬，有助帶動整體租金走俏。

百利保 （00617） 及富豪酒店 （00078） 合作的沙田九肚富豪‧山峯，透過招標形式售出1伙，成交價為2,600萬元，呎價約16,089元。

富豪物業代理董事衞振聲表示，該單位為7座1樓B室，實用面積1,616平方呎，屬4房雙套間隔，成交期為180日，買家可享有一個住宅車位認購權，該盤累售101伙，套現逾53億元。

他再指，近期一手住宅，尤其是豪宅成交暢旺，股市方面，恒生指數屢創新高，加上政府放寬投資移民的住宅成交門檻，以及憧憬樓按利率仍有下調空間等，相信可增强買家入市意慾。

內地客1219萬購皇都2房

新世界 （00017） 發展的北角皇都，昨沽出30樓A3室，實用面積439平方呎，屬2房連開放式廚房，成交價1,219.4萬元，呎價27,777元，目前高層同類2房僅餘5伙待售。據了解，買家為內地夫婦購入單位自住。全盤累售340伙，佔可銷售單位近93%，尚餘48伙待售。

華懋及港鐵 （00016） 發展的何文田瑜一，昨沽出5B座27樓F室，實用面積約521平方呎，屬2房連梗廚單位，成交價1,375.3萬元，呎價26,397元，全盤現累售645伙，套現逾105億元。同時推出第2B座5伙D室招標，並於下周一起標售，該批單位均可獲贈意大利設計師家具品牌B&B Italia及Maxalto傢俬禮券，價值約18萬元。

二手樓價觸底回升，續見持貨期短的單位成功獲利離場，而上月交投速度加快的西灣河嘉亨灣，套3房海景戶，僅持貨4個月離場，帳面獲利約22萬元。

中原副區域營業董事陳凱超表示，西灣河嘉亨灣9月錄9宗買賣成交，較8月全月4宗升幅逾倍，而新近易手的海景套3房，原業主持貨4個月即賺22萬元離場。成交為嘉亨灣5座中層B室，實用面積749平方呎，套3房，獲內地買家即睇即以1,540萬元承接，呎價20,561元。

據悉，原業主於今年5月以1,518萬元購入單位，原打算作自住用途，但因計劃有變，收樓後隨即以接近買入價放盤，最終持貨4個月內，樓價升值逾1%，帳面獲利約22萬元。

另外，6月中入市現轉手的屯門錦暉花園3房，3個月間帳面賺32萬元離場。美聯區域營業董事梁浩文指，成交為屯門錦暉花園4座高層D室，實用面積537平方呎，3房戶，原業主於今年6月以370萬元買入，隨即以405萬元放售，現獲用家僅議價3萬元，以402萬元沽出，呎價7,486元，單位於3個月間帳面升價32萬元，樓價上揚約9%。

至於紅磡海濱南岸2房，原業主買入單位原計劃自用，但因需中港兩地經商，決定搬近口岸方便往返兩地，才願意割愛沽貨，單位持貨1年半，帳面獲利30萬元易手。

市場消息指，成交為海濱南岸7座中層H室，實用面積590平方呎，3房，享內園泳池景，單位僅放盤1星期，原叫價950萬元放售，現獲同區租客議價至938萬元成交，呎價15,898元。買家有近年租金持續上揚，見上址擁企理裝修，景觀開揚，考慮片刻即決定入市作新居。原業主於2024年3月以908萬元購入，持貨1年半，帳面利潤達30萬元。

龍門居事故單位 搶高2成拍出

另忠誠拍賣昨日（2日）舉行拍賣會，約80人出席，並沽出6項物業，屯門龍門居一個8座高層E室移民急讓盤開價250萬元，獲2組客搶高約2成至300萬元（自由市場價）賣出，呎價約6,961元。據了解，單位於2006年曾發生事故，其後原業主2007年以56萬元購入，現沽貨帳面賺244萬元。

另外，觀塘美安樓低層H室沽出，實用面積260平方呎，連185平方呎平台，開價120萬元，獲3組客搶高25%至150萬元售出，呎價約5,769元。