央行政策、貸款限制夾擊…建商延案觀望，北台灣推案量減3成，恐面臨近八年最低

今年房市持續平淡，最新市調指出，個案單周成交「掛蛋」已成常態，估計今年全年北台灣都會區推案量要挑戰1兆元關卡，恐難「從從容容」，將面臨近八年最低量的窘境。

《住展雜誌》最新統計指出，前三季北台灣都會區住宅類預售屋及新成屋推案量約7,969.4億元，年減3,860.8億元，減幅達32.6％，與去年前三季就已破兆元的情勢，大相逕庭。

住展發言人陳炳辰表示，今年房市買氣受央行政策、貸款限制影響，單周來客量個位數、成交量「掛蛋」，都為常態，建商推案相對意興闌珊，新案能延就延，而9月初的新青安豁免房貸天條水位，與換屋族切結期延長至18個月的二項利多政策，並未增溫房市，第三季僅推出新案約1,800億元，反映928檔期狀態堪憂。

在各縣市表現方面，北北桃竹同步衰退。其中新竹、台北市減幅都超過5成；新竹去年前三季推案量高達1,293.2億元，今年只剩約607.5億元；台北市今年前三季推案量僅1,505.1億元，較去年同期腰斬，冷清市況下讓建商態度保守。

桃園、新北市前三季推案量則年減約2成，其中桃園2,381.9億元，新北市約3,170.2億元，顯示重點戰區推案已相對謹慎。

基隆市大幅減少70％，前三季僅推69.8億元；宜蘭在一片低氣壓中，則逆勢成長26.8％，達234.9億元。

陳炳辰指出，以此態勢，第四季推案量得超過2,000億元，全年規模才能破兆元，按照今年月均推案量僅約600多億元推估，全年可能還是與兆元擦身而過；最近一次推案量未破兆元紀錄為2017年，今年很大機率將為近八年新低，蛇年畫下不完美句點，靜待來年轉機。

社宅包租代管計劃運用民間住宅資源，提供民眾友善且穩定的居住環境。內政部16日表示，截至9月底，全台有效契約數已達10萬1,067戶，提前實現今年10萬戶之目標。為照顧各年齡層民眾的租屋及居住需要，國家住都中心於10月1日開辦包租代管5.0計畫，重點為加碼「弱勢關懷獎勵金」，並鼓勵長者以舊屋換居更符合生活需求的住宅。

國土署說明，為鼓勵房東釋出房屋給業者直接包租三年，在包租代管5.0計畫中，提供出租給弱勢戶房東的「修繕獎勵費」補助額度提高至每年1.5萬元；另放寬代管案也可一次簽訂三年租期，以促進房客租屋穩定性，同時新增「弱勢關懷獎勵金」。

此外，國家住宅及都市更新中心在包租代管5.0計畫的服務範圍從六都、彰化縣及南投縣擴展至全台19縣市，配合中央「百萬戶租屋家庭支持計畫」預計在2032年達成包租代管社會住宅25萬戶目標。

鑑於台灣已邁入超高齡社會，包租代管5.0計畫也鼓勵私宅沒有電梯的長者或身障者將舊有房屋投入包租代管，再搬到業者包租下來符合其生活需求的民間住宅，政府將提供搬遷費及每月租金差額補貼，以促進住宅資源有效運用，進而提升長者生活品質。

內政部說明，社會住宅包租代管第5期計畫除延續「3稅有減免、3費有補助、3年有服務」等核心措施外，也提出三大精進方向，包括一、強化弱勢租屋協助：依案件類型與房客身分調整房東修繕補助及業者服務費，並延長房客租期，一次最長可簽訂三年租期，以保障居住穩定。

二、弱勢關懷獎勵制度：鼓勵業者結合社政單位及民間團體，並透過教育訓練提升社福關懷量能。以及三、換居專案加碼補助：針對長者及身障者，提供搬遷費、租金差額補助，以及業者開發費與修繕補助，滿足多元居住需求。


社宅包租代管破10萬戶 5.0版3大精進接棒
自由時報

自二〇一七年開辦、不到八年，社宅包租代管有效契約戶數達十萬一〇六七戶、突破十萬戶目標；內政部國土管理署表示，「包租代管五．〇」計畫接棒上路，推出三大精進方案，包括「強化弱勢租屋協助」、「建立弱勢關懷獎勵制度」及「換居專案加碼補助」，力拚二〇三二年達成二十五萬戶目標。

五．〇計畫延續「三三三優惠政策」，包括房屋稅、地價稅、租金所得稅三稅減免；修繕費、公證費、居家安全保險費等三費補助；另業者三年免費管理服務。

三大精進方案包括鼓勵房東釋出房屋並給業者包租三年，若出租給弱勢戶，房東修繕獎勵金補助額度從每年一萬元提高至一．五萬元，也放寬代管案可一次簽訂三年租期，維持租屋族的穩定需求。

另新增弱勢關懷獎勵金，鼓勵業者結合社政單位與民間團體，強化社宅包租代管的社福關懷能量；協助居住在沒有電梯的高齡長者，將舊有住所委託包租代管，搬至業者提供包租且適居房屋，搬遷費與每月租金差額補貼由政府提供。

8月全台交易量僅剩2,500餘件，創2021年7月以來新低量，買氣回歸理性保守

房市冷，預售屋市場持續探底。據實價登錄統計，8月全台預售屋交易量僅剩下2,500餘件，創下2021年7月預售屋即時揭露以來的新低量；今年以來預售屋單月交易量均不及5,000件，近二個月單月更不及3,000件，房市領頭羊的預售市場熄火，凸顯政策抑制下的房市，買氣回歸理性保守。

實價登錄統計顯示，去年房市景氣熱絡的5、6月間，預售屋單月交易量可達1.6萬件，隨著去年9月央行推出第七波信用管制後，市場信心轉趨保守，預售屋交易量快速降溫，去年9月跌破1萬件，今年前八個月僅有1月及3月單月超過4,000件，今年平均月均量僅3,565件，是景氣熱絡時期的3成不到，預售市場幾乎全面陷入死寂。

以8月各都交易量來看，僅新北市還有500餘件、桃園逾400件、台中近400件，其餘各都都低於250件，對比於桃園、台中景氣熱絡時單月交易量動輒超過3,000件，如今買氣可以用冰凍形容，看屋來人、成交狀況都遠不如去年，甚至有些都會區整個市場一個月預售屋交易量，可能還不及以前景氣熱絡時，一個大型指標案強銷時一個月的交易量。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，全台預售屋交易量連續二個月跌破單月3,000件，買氣已經不是「度小月」，而是「度鬼月」，相較股市人氣匯集，房市的預售買氣則是冷冷清清。不過市場盤久必變，開發商也會想辦法端出一些牛肉，吸引自用與股市獲利了結的買盤目光。

曾敬德表示，過去幾年短期內房市飆高，也需要時間沉澱去化，消費者認知房價不會像過去幾年上漲，不僅非自用買盤退場，自用買盤也會觀望，開發商除了期待政策能夠稍稍鬆手外，也需設法創造個案亮點，才能有機會賣得動。

儘管中部四縣市房價持續攀升，惟人口仍高度集中於台中市。據實價登錄資料顯示，台中市新建案每坪均價已達55.4萬元，較2023年上漲22.6％，惟高房價並未阻擋人口流入，今年截至前三季，台中市淨遷入逾1.3萬人，在全台僅次於桃園，穩居人口磁吸力亞軍。

相較之下，彰化、雲林、南投房價近二年來雖漲逾1成，仍難留住人口，顯示台中都會圈吸附效應持續擴大。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，彰化、雲林、南投三縣雖然呈現人口外流，房價卻依舊逆勢上揚。根據統計，彰化縣今年截至前三季淨遷出8,521人，房價行情卻上漲14％、每坪均價來到34.3萬元；南投縣淨遷出1,036人，房價漲至29.4萬元，漲幅10.9％；雲林縣則淨遷出3,015人，每坪漲至26.2萬元，房價漲勢亦達9.2％。

住商不動產中區協理賴萬認為，中部地區人口遷移與房價變動會有如此趨勢，主因有兩大面向，一是台中集大型建設、軌道經濟及產業園區於一身，磁吸產業人口的同時，亦受到嚮往生活機能的自住客群青睞，加大人口遷移強度與房價發展空間；二是彰、雲、投生活圈長年有人口外移問題，且少有建設話題，房價較屬低檔，惟近年來年輕人口分戶需求大增，加上台中蛋黃區開發飽和，建商逐步往蛋白縣市布局，衝高區域成交單價，因此蛋白縣市皆出現「價漲人退」現象。

永慶房產集團根據實價登錄資料、統計台積電（2330）廠區周邊中古屋房價發現，今年前八月「台積宅」買氣退燒最多的是竹北市、量縮幅度近七成，至於房價修正最多的為台南市的安定區，與去年相比下修13.1%。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，今年以來在銀行房貸緊縮與第七波信用管制續行下，以及美國又宣布關稅政策下，房市交易未見起色。

陳金萍表示，尤其目前買方購屋心態保守，期待房價有一定的降幅才願意進場，但竹北市今年中古屋的平均每坪成交單價較去年不減反增，平均每坪單價更已來到4字頭，使不少買方保持觀望，因此量縮幅度最明顯。

陳金萍指出，南科台南園區近年來房價快速上漲，使不少購屋族已無法負荷，且該園區周遭房屋供給量大，隨著政策影響持續，不少投資客選擇退場轉售，使待售房屋供給增加。而且當地的交通、生活機能尚待完善，使得房價支撐性不足，價格開始修正。

資料顯示，台積電即將和已進駐廠區所在的行政區，也就是市場俗稱的「台積宅」，今年前八月交易量較去年全面減少，其中減幅最多的是位於新竹縣的竹北市，減幅近七成。

在全國擁有台積電廠設區的九大行政區中，今年前八月交易量萎縮最多的是竹北市，量縮幅度近七成，其次是橋頭的67.4%，和擁有中科的西屯區大減64.1%。

台積宅除了交易量明顯量縮外，部分區域房價也開始有所修正。數據顯示，台南市安定區房價較去年共下修13.1%最高；新市區和善化區，房價也分別修正3.7%和2.8%。

而嘉義縣的太保市房價反而逆勢上漲11.8%居冠。陳金萍表示，近年嘉義縣太保市發展題材不斷，除台積電將進駐嘉義科學園區外，「華泰名品城」Outlet也得標高鐵特定區土地，未來發展潛力可期。

陳金萍指出，再加上嘉義高鐵站周邊仍有廣大腹地可開發，吸引建商積極進場。由於嘉義太保的房價基期較低，加上科技人才剛需買盤支撐，在眾多題材助攻下，讓當地預售價格已反映市場上漲預期，也帶動中古屋價格走升。

在鎖定在科技業及首購族的需求之下、京懋建築執行長范秉豐今 (16) 日宣布插旗新北市鶯歌鳳鳴重畫區推案，預計於 11 月推出區域內總銷約 65 億元個案，並爲目前鶯歌鳳鳴重畫區內基地面積最大、總銷金額最高的指標性建案，每坪開價 55 萬元。

同時，京懋建築在市場開發規劃上，預計 2026、2027 年預計於新北副都心與塭仔圳地區推出新建案登場。

新北捷運三鶯線預計 2026 年 3 月通車，京懋建築執行長看好，鶯歌鳳鳴重劃區為新北市少數同時擁有「台鐵」與「捷運」雙軌道運輸系統的地段，包括鎖定土城、樹林區域的科技人才剛性需求，及家庭人口精簡化之後的換屋市場需求。

京懋建築在新北鶯歌鳳鳴重劃區即將開案的「明日和」建案，基地面積達 1985 坪，但以中小坪數規劃爲主，主打 24-41 坪格局，每坪開價 55 萬元，預計興建 4 幢地下 3 層、地上 14 層的住宅大樓，總銷估約 65 億元。

京懋建築過去主打 60-100 坪以上豪宅產品，但此次在新北市鶯歌鳳鳴重畫區推案改以 24-41 的格局且 2-3 房爲規劃，范秉豐強調，控制總價並不是重點， 最重要是鎖定土城、樹林區域的科技人才剛性需求，及家庭人口精簡化之後的換屋市場需求。

鳳鳴重畫區為新北市少數同時擁有台鐵與捷運雙軌系統的地段。台鐵鳳鳴臨時站已於 2024 年 11 月啟用，約 35 分鐘可直達台北車站；捷運三鶯線預計 2026 年 3 月正式通車，未來可串接桃園綠線與機場捷運。

潤泰新 (9945-TW) 今 (16) 日公告以總交易金額 26.785 億元，向合資夥伴日商三菱地所株式會社購入其持有的潤泰創新開發公司 8520 萬股，換算每股價格 31.44 元，也等於自三菱地所株式會社取得 30% 股權，同時，加上潤泰新本身持有的 70% 股權，潤泰創新開發等於由潤泰 100% 持有。

在潤泰新完成自日商拿下潤泰創新開發 30% 股權，潤泰創新開發將成為潤泰新 100% 子公司，潤泰創新開發旗下擁有的北市南港「玉成廣場」大樓，潤泰新將是該大樓單一所有權人，成為全球 AI 晶片龍頭輝達 (NVDA-US) 的單一房東。


潤泰創新開發公司持有的台北市南港「玉成廣場」大樓，最大房客為全球 AI 晶片龍頭輝達，輝達在 2023 年底，一口氣包下逾半棟面積、3-17 樓，承租面積約 1 萬 259.31 坪。

台北市南港「玉成廣場」大樓 18-27 樓部分，目前仍有辦公室可供企業使用。

潤泰創新開發為潤泰新與日本三菱地所株式會社合資成立的法人，其中潤泰新持有 70% 股權、日本三菱地所株式會社占 30%，潤泰創新開發先前投資新北市板橋「潤泰峰匯」並已結案。

2025/10/16 22:43:40

房市價格高低，是否會影響人口遷移？住商機構盤整內政部與實價資料，中部各縣市以台中房價均價最高，且該市房價漲幅亦是冠軍，但中部其他縣市仍大量往台中遷移。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，台中市具商業與生活機能優勢，同時有產業結構支撐，因此雖說房價驚人，仍持續吸納人口移入。

根據實價與內政部資料，台中市平均新案成交行情，近期已來到每坪55.4萬元，相比2023年房價上漲約22.6%；而在台中房價漲勢驚人的同時，仍是持續磁吸周邊縣市人口移入，截至9月為止，淨遷入人口已達1.3萬人，在全台僅遜於桃園市的1.6萬人，居各縣市亞軍。

相較之下，彰化、雲林與南投三縣雖然呈現人口外流，房價卻依舊逆勢上揚。根據統計，彰化縣截至9月淨遷出8,521人，房價行情卻上漲14%至34.3萬元；南投縣淨遷出1,036人，房價漲至29.4萬元，漲幅10.9%；雲林縣則淨遷出3,015人，房價由24萬元漲至26.2萬元，房價漲勢亦達9.2%。

住商不動產中區協理賴萬認為，中部地區人口遷移與房價變動會有如此趨勢，主因有兩大面向，一是台中集大型建設、軌道經濟及產業園區於一身，磁吸產業人口的同時，亦受到嚮往生活機能的自住客群青睞，加大人口遷移強度與房價發展空間。二是彰雲投生活圈長年有人口外移問題，且少有建設話題，房價較屬低檔；但近年來年輕人口分戶需求大增，加上台中蛋黃區開發飽和，建商逐步往周邊蛋白縣市布局，衝高區域成交單價，因此蛋白縣市皆出現「價漲人退」的現象。

賴志昶提醒，近年彰雲投預售市場熱絡，在價格不具親民空間情況下，進一步壓縮首購族移居空間，加上彰化、南投與台中生活圈緊密連結，使得中部非核心縣市人口持續流出，這也顯示中部房市已形成以台中為核心的單一生態圈。

未來隨著交通網路更加便捷，中部各縣與台中之間的人口連動將更加明顯，須留意蛋白區域在人口支撐力不足下，後續房市熱度是否可能轉趨淡化。

2025/10/16 20:45:37

租屋補助放寬，越來越多人受惠！台灣房屋集團趨勢中心觀察內政部租金補貼統計資訊，今年第1季全國補貼核撥戶數共52.5萬筆，較去年同期增加14.6萬筆，2024年第1季時的年增量也達13.9萬筆，顯示政府逐漸放寬租金補貼的條件，以及提供房東各項稅賦優惠後，民眾響應租金補貼政策的意願大增。

而六都中以台中市租屋契約件數最多，達14.7萬件，其次是新北市10.1萬件。

以行政區來看，桃園中壢成「租補族」最熱門行政區；台灣房屋中壢平鎮直營店店長吳智忠分析，中壢涵蓋了海華特區、青埔特區、過嶺重劃區等，租屋熱區集中在明星學區周邊、捷運沿線至A22老街溪站、中壢車站周邊以及新興重劃區內。

吳智忠指出，中壢熱門租賃物件像是海華商圈的中古電梯大樓，2房月租2.3~2.6萬元、3房月租3萬元上下；而過嶺重劃區內電梯大樓在10年內，物件相當新穎，2~3房租金在2~2.5萬元左右，區內機能完整，且鄰近幼獅、觀音、中壢等工業區，吸引有學區需求的家庭與就業族群進駐，帶動穩定租屋市場需求。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，行政院自2022年起實施的「300億元中央擴大租金補貼專案」，大幅提高租補戶數，受惠對象也擴及學生，加上政策免房東同意或提供資訊，因此申請補貼的人數逐年增加。

張旭嵐指出，由於申請租補的所得門檻會因縣市而異，例如台北市申請收入上限為一人月薪$58,947元，若以薪水三分之一作為租屋預算門檻，租屋預算在單人1.7萬元或雙薪家庭3.5萬元左右，這類物件多半屬於蛋白區住宅或20年以上老屋較有機會。

第一建經研究中心副理張菱育指出，從租金補貼的分布來看，台中市以南的區域，租金中位數普遍不到8千元，負擔相對北部輕鬆，承租房型多為套房及雅房，尤其大專院校周邊、國中小學區及產業園區附近的租屋需求相對穩定，申請租金補貼後，不少租客每月實際支出甚至不用5千元，有效降低租金壓力、提升居住品質。

張菱育補充，隨著租金補貼越來越普及，房東成為「公益出租人」可享多重稅負優惠，例如房屋稅率可比照自用住宅降至1.2%、每月租金收入中，還有最高1.5萬元的免所得稅優惠，超過部分亦可列成本扣抵。

另外，張菱育指出，若房東加入社會住宅包租代管計畫，還可申請修繕補助，像是維修或更換設備、緊急照明燈、瓦斯偵測器等，最高每年補助1萬元，最長補助3年，並由專業業者協助管理維護，豐富的政策利多，也提高了屋主釋出空屋的意願，使租屋市場更加活絡。

商用市場開出大紅盤！台北市南港剛完工的「華固中央置地」今（16）日以總價112.2億元成交，買主陽明海運出手，整棟打包，不但打破2025年以來商用不動產市場成交案最高成交紀錄，也刷新近幾年企業購置總部大樓最大手筆紀錄。對於華固來說，更是今年的業績大彩蛋，估計處分利益達20~22％，對於EPS貢獻度可望達7元以上；市場預期全年每股稅後純益，將有機會重返10元以上。

華固今天業績可望吃下大補丸，今年完工交屋的最大案南港「華固中央置地」，今天以112.20億元成交，陽明海運買下辦公室共26戶，合計10,761.60坪、車位180個。

華固建設總經理洪嘉昇表示，扣除停車位後每坪成交價為99萬元，估計稅後處分利潤率約20％~22％。其實「華固中央置地」7月已取得使用執照，目前已蓋好並拿到產權，依據與買方陽明海運簽約後並進行點交及過戶時間推算，年底前可望入帳認列，有機會成為華固今年業績的超級大彩蛋。

洪嘉昇分析，雖然美國對等關稅實施以來造成不少企業主在購置總部和擴充廠房上，一度觀望延宕，不過買方自用需求仍非常強烈，持續在洽談中，因此該出手的已陸續出手，北投「華固創匯園區」9月即有叡揚資訊以17.73億元買下部分樓層，今天則有陽明海運以112.20億元買下南港「華固中央置地」整棟大樓。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，陽明海運出手以112.2億元買下「華固中央置地」已創下今年以來成交金額最高的商用不動產紀錄，雖成交單價99萬元並未超越南港區域新高，但對陽明海運來說，取得價格算是相當優惠，算是買得漂亮！對於華固來說，更可在大樓剛完工就整棟開出大紅盤並獲利了結，可謂創下雙贏，更顯示「讓利求成交」已是商用不動產市場最佳贏的策略。

第一太平戴維斯資深協理丁玟甄分析，這筆交易是多年來久違的總價百億級企業購置總部辦公大樓的最大手筆，為第4季商用不動產市場開出大紅盤；相較於「潤泰南港玉成廣場」最近出現非常漂亮的租金實價紀錄每坪月租2,600~2,700元，反推每坪售價應有三位數、上看110~120萬元，此次陽明海運以每坪99萬元全棟收購，讓「華固中央置地」一次clean宣告完銷，可謂創下雙贏。

華固今年預計會有3筆新案完工交屋，分別有2棟住宅、1棟商辦，包括：總銷34億元的「華固大安學府」、38億元「華固得月」，及132億「華固中央置地」，總銷共204億元；至於總銷82億元「華固時代置地」，原本規劃在今年完工，但目前工期會延至2026年完工。今天「華固中央置地」終於整棟成交，總價在112.2億元，雖然低於原本預估的總銷金額，但在美國關稅衝擊全球、影響企業購置不動產計畫之際，能夠有大買家一次打包、整棟買下，也是提早獲利了結的利多，市場預期，對於華固第4季業績來說，堪稱吃下一顆超級大補丸。

華固上半年僅有大安學府入帳一小部分，為完工入帳空窗，每股稅後純益為0.73元；第3季大安學府持續入帳，加上得月開始加入貢獻行列，單季營收開始衝高，達45.79億元；市場估計，每股稅後純益大約在2.5元左右。

若再加上第4季將有「華固中央置地」成功拍板成交，年底前可望挹注112.2億元營收，依華固今天公告的稅後純益率20％~22％推估，第4季EPS有機會挑戰7元以上。

市場人士估計，華固累計全年獲利成長動能佳，EPS將有重返10元的實力，獲利達超過一個股本。

10月16日，成都四季度首拍迎來4宗宅地出讓，分別位於武侯區、溫江區、雙流區和新津區，總起始價約19.9億元。最終，3宗地塊以底價成交，1宗地塊小幅溢價成交，累計收金19.95億元，呈現理性成交態勢。

其中，武侯區地塊由成都武侯宜居樂業房地產開發有限公司以總價11.47億元競得，樓面價14100元/平方米，溢價率0%；溫江區地塊由成都禾潤悅房地產開發有限公司以3.14億元摘得，溢價率0%；雙流區地塊同樣以底價成交，由成都瑞浩置業有限公司以3.14億元競得；新津區地塊成為當日唯一溢價成交地塊，由成都鑫華置業有限公司以2.19億元競得，溢價率2.27%。

從房企類型來看，此次拿地的多為小型民營房企。易居研究院研究總監嚴躍進對《證券日報》記者表示，從企業結構看，此前成都幾宗高溢價地塊多由央企、國企摘得，而當前民企開始回歸土地市場，說明部分企業對未來市場預期趨於理性樂觀。這類民企多選擇體量適中的地塊，拿地邏輯更注重現金流與產品匹配度，而非高溢價擴張，反映出市場轉向理性拿地。

回顧今年以來，成都土地市場呈現出持續的熱度，樓面價接連突破每平方米三萬元，乃至每平方米四萬元的紀錄，吸引各大房企競逐。進入下半年後，土地市場有所分化，中指研究院資料顯示，9月成都當月共推出21宗涉宅用地，成交13宗，整體溢價率5.5%，其中麓湖、萬年場、東大街等核心板塊地塊競爭激烈，而非核心板塊則普遍底價成交。

從市場層面看，核心板塊新房銷售表現較為亮眼。中指研究院相關負責人告訴《證券日報》記者，9月新房供需環比回升，國慶日前一周房企積極取證，新規產品支撐市場穩步回升，來自二圈層核心板塊的項目，憑藉區位及價格優勢，銷售勢頭較好。十一假期，成都樓市相對活躍。假期上半程售樓部客流相對平淡，後半程到訪量明顯增加，單日平均到訪量是日常週末的兩倍。部分專案推出節日特定優惠2-3個點以及特價房等優惠活動，帶動成交。

值得注意的是，政策層面也在持續優化市場環境。近期，成都出臺《〈成都市城市規劃管理技術規定（2024）〉的補充規定》推動高品質住宅建設。業內認為，該舉措將促進市場產品結構優化，不會對存量項目去化造成衝擊，有利於住房需求的有序釋放。

展望未來，嚴躍進認為，成都作為西部的重點城市，房地產市場具有長期韌性。短期內，土地市場或繼續維持結構性分化，核心板塊的優質地塊仍存激烈競爭，而週邊區域以底價成交為主，整體市場將保持平穩運行。

10月16日，廣州珠江發展集團股份有限公司發佈2025年第三季度經營情況簡報。

據簡報披露，截至2025年第三季度末，珠江股份(5.880, 0.14, 2.44%)（含廣州珠江城市管理服務集團股份有限公司、廣州珠江體育文化發展股份有限公司等）在管住宅、公建及體育場館項目數量共計428個，簽約建築面積共計約5098.53萬平方米。

其中，珠江股份在管住宅專案143個，建築面積約2036.31萬平方米；公建項目252個，建築面積約2752.41萬平方米；體育場館項目33個，建築面積約309.81萬平方米。

2025年第三季度，體育場館新增花都區體育中心、花都區體育館、花都東風體育館，建築面積約5.16萬平方米。

10月16日，北京市規劃和自然資源委員會網站發佈了2025年第八輪擬供應商品住宅用地清單，共涉及9宗地，土地面積約44公頃，建築規模約103萬平方米，上述用地擬於近期供應。

本輪推出的地塊全部位於市場需求突出、基礎設施和公共服務配套較完善的區域。從區域分佈來看，中心城區3宗（海澱區1宗、豐台區2宗）、副中心及平原多點地區6宗（通州區1宗、昌平區2宗、順義區、大興區、經濟開發區各1宗）。

其中，海澱區上地0702街區東地塊HD00-0702-18、HD00-0702-23、HD00-0702-24地塊，位於海澱區上地街道，五環至六環之間，鄰近地鐵13號線和昌平線換乘站清河站。周邊有BHGMall上地店、北京清河萬象匯、中發百旺商城、北京市上地醫院、北京積水潭醫院（新龍澤院區）、上地公園、樹村郊野公園、廂黃旗公園等，生活配套成熟。

豐台區花鄉中部組團城中村改造項目FT00-2405-0001、0002地塊，位於豐台區玉泉營街道，三環至四環之間，鄰近地鐵房山線花鄉東橋站、地鐵10號線與房山線換乘首經貿站。地塊周邊有首都醫科大學附屬北京天壇醫院、北京口腔醫院、天壇生活廣場、花鄉奧萊村、紀家廟公園，生活配套完善。

豐台區北宮鎮張郭莊村A區棚戶區改造土地開發專案FT00-0204-6028地塊，位於豐台區北宮鎮永定河西地區，五環至六環之間，鄰近地鐵14號線張郭莊站。毗鄰園博園，周邊有首聯世紀生活廣場、金瑞天霖等購物中心，生活配套較完善。

北京城市副中心0703街區FZX-0703-6032、6031地塊，位於通州區宋莊鎮，六環外。周邊有穀德瑪特購物廣場、首開通州萬象匯、華聯購物中心（六合新村店）、首都醫科大學附屬北京安貞醫院通州院區、路縣故城遺址公園、潞城中心公園、減河公園等，生活配套完善。

順義區國展三期居住專案2301-0002、0003、0004地塊，位於順義區天竺鎮，五環至六環之間，鄰近地鐵15號線花梨坎站，交通便捷。周邊有中糧祥雲小鎮、歐陸廣場購物中心、北京友誼醫院（順義院區）、興峪城市森林公園（西園區），生活配套完善。

昌平區未來科技城（南區）土地一級開發項目CP01-1703-0001、0002、0003地塊，位於昌平區北七家鎮，五環至六環之間，鄰近17號線未來科學城站。周邊有北京王府中西醫結合醫院、未來科學城濱水公園、北京溫榆河公園、北七家休閒公園等，生活配套完善。

昌平區平西府土地一級開發專案CP01-1203-0002地塊，位於昌平區北七家鎮，五環至六環之間，鄰近地鐵8號線平西府站。周邊有首開LONG街、禧樂匯、水城廣場、北京積水潭醫院（回龍觀院區）、暢悅公園、秀水湖公園、未來科學城生態休閒公園等，生活配套完善。

大興區西紅門鎮鎮東區B組團土地一級開發專案DX04-0102-6037地塊，位於大興區西紅門鎮，四環至五環之間，鄰近規劃地鐵19號線二期西紅門東站。周邊有北京薈聚、西紅門新光界、山姆會員商店、西紅門生態公園、新三餘公園等，生活配套較完善。

北京經濟技術開發區亦莊新城YZ00-0802街區1401地塊，位於大興區瀛海鎮，五環至六環之間，鄰近地鐵8號線瀛海站。周邊有瀛海環宇坊、瀛海公園、興海休閒公園等，生活配套較完善。

10月16日，上海楊浦區規劃和自然資源局公示，定海社區I10-01地塊（大橋街道90街坊）歷史風貌保護項目實施主體為中建壹品投資發展有限公司，協定出讓價28.5億元，折合樓面價7.65萬元/平方米，成為2025年楊浦第三宗成交風貌宅地。

地塊位於楊浦濱江南段，建設用地2.86萬平方米，規劃二類住宅組團，容積率1.3，地上計容3.72萬平方米，建築限高12米。

根據要求，受讓人須配建不低於住宅計容面積5%的保障性租賃住房，風貌住宅可豁免中小套型比例限制，新建商品住宅全裝修比例100%。

此外，地塊內需保護同舟工利義務夜校舊址等風貌建築約3.5萬平方米，並出資建設500平方米社區公服設施，建成後無償移交政府。

10月16日，正榮地產控股有限公司發佈公告，披露了公司未能足額償還部分債券利息的債務清償事項。

公告顯示，正榮地產控股有限公司（“正榮地控”）應於2025年7月27日兌付正榮地產控股股份有限公司2020年公開發行公司債券(第一期)(品種二)（簡稱“本期債券”）分期償付利息1,918.00萬元，公司未能在前期持有人會議給予的50個工作日寬限期（寬限期截止日為2025年10月10日）內全額籌集償債資金。截至本公告出具日，公司仍未能足額償還本期債券應分期償付的利息累計3,196.70萬元。

2024年，公司間接控股股東正榮地產集團有限公司（“正榮地產”）實現合約銷售額67.29億元，同比2023年下降56.3%。2025年1-8月，正榮地產實現合約銷售額29.91億元，同比下降30.8%。

截至2025年6月30日，公司貨幣資金餘額約26.76億元，較2024年末下降11.51%；資產負債率102.57%，較2024年末上升約6個百分點。目前，公司整體運轉和 償債能力有較大壓力，當前仍面臨流動性緊張的問題。

10月16日，遠洋集團（03377.HK）發佈未經審核運營資料，今年前9月公司實現銷售收入188.3億元，銷售面積約137.18萬平方米，銷售均價為每平方米13700元。

其中，9月單月實現銷售收入23.9億元，銷售面積29.78萬平方米，銷售均價為每平方米8000元。

銷售回流現金之外，遠洋集團最重要的任務之一即是境內債務重組。遠洋集團正在對境內7筆公司債和3筆PPN進行重組，本金額合計180.5億元。澎湃新聞獲悉，截至目前，遠洋集團的境內債務重組仍未通過，僅部分債券重組方案獲得通過，其餘的投票期限則延期至10月31日。

8月18日，遠洋方面公佈境內債務重組方案，對標的債券本金和利息償付安排作出調整，並提供現金購回、股票經濟收益權、資產抵債等多種清償選項。

持有人可以選擇本息兌付安排調整。本金兌付時間延期至2035年9月30日，分10期每半年兌付一次，兌付比例從1%遞增至20%。基準日前未付利息資本化，按1%單利計息；基準日後新增利息隨本金兌付，利隨本清。

增信保障措施調整。解除原18項增信資產（含商業、住宅專案收益權等）的擔保措施全部解除。新擔保機制：剩餘未用於重組選項的資產將按比例重新分配，為長期留債提供擔保（需重新辦理手續）。

發行人還給出了其他重組方案選項。一，現金購回方案，按債券面值的20%折價購回（即每張面值100元的債券，購回價為20元）；總額上限8億元，若申報金額超額，按比例分配。資金來源於出售部分原始增信資產（如北京王府井H2、中山遠洋繁花裡等項目的收益權）。

股票經濟收益權選項。遠洋集團擬在中國香港向特殊目的主體增發不超過28億股，標的債券持有人登記選擇股票經濟收益權選項後，擬採用設立境內信託等合法有效形式，使得獲配股票經濟收益權選項的標的債券持有人間接持有定增股票的經濟收益權。定價方面，每100元面值債券=【遠洋股票交易均價×匯率×5倍】對應股數；申報總金額需≥5億元，不足可能取消；超額申報按比例分配，上限28億股。方案顯示，股票須在42個月內賣出，否則強制拋售。

方案還包括住宅專案收益抵債選項。相關方擬採用設立境內信託等合法有效形式，使得持有人按每100元剩餘面值的標的債券最終受償現金30元。償付資產為京津冀、大灣區住宅專案收益權。總額不低於10億元，上限30億元，發行人承諾信託到期未達30元，發行人補足差額。信託存續至2030年，每半年分配收益。

商業專案收益抵債選項。相關方擬採用設立境內信託等合法有效形式，使得持有人每張標的債券剩餘面值兌換等金額的信託份額，如100元面值=100份信託。信託到期未覆蓋本金可拍賣資產清償；申報總額上限為40億元，申報金額需不低於20億元。

房企9月銷售企穩回升，改善型房源成為主要拉動力。截至10月15日，在已披露9月銷售資料的24家房企中，保利發展(7.820, -0.05, -0.64%)、中國海外發展（以下簡稱“中海”）、綠城中國等15家房企銷售額環比上升，占比達62.5%。此輪回暖與房企此前調整拿地策略密切相關，疊加“好房子”產品的入市，共同推高了改善型房源的市場占比。業內人士指出，差異化的定價策略亦是關鍵：小戶型靠“以價換量”吸引客群，改善型房源憑藉產品力實現溢價，從而驅動銷售額增長。

不同量級企業呈差異化復蘇

在已披露9月銷售資料的24家房企中，頭部企業憑藉規模優勢穩健發展，部分中等房企則依託項目運營實現銷售額大幅增長，行業復蘇態勢顯著。

從銷售規模來看，保利發展、中海9月銷售額均突破200億元，分別為205.31億元和201.73億元，穩居第一梯隊；華潤置地、招商蛇口(10.270, 0.06, 0.59%)、綠城中國緊隨其後，銷售額分別為176億元、166.98億元和128億元。

保利發展、中海、綠城中國、中國金茂等企業憑藉充足的土地儲備和成熟的運營能力，實現銷售額連續3個月環比增長。以中海為例，其在售項目包括中海·麗金府、中海萬吉玖序等9個，涵蓋高端豪宅、改善型及剛需產品，滿足不同購房需求。

這一產品佈局推動中海在7—9月實現銷售額“三連增”，分別為118.5億元、183.3億元和201.73億元，增長勢頭穩健。

部分中等規模房企則依靠“紅盤”項目的市場熱度拉動銷售。例如，越秀地產9月實現銷售額68.01億元，環比增長23.54%。儘管在售項目數量不及中海，但憑藉和樾玉鳴、和樾望雲、香山樾、星耀未來等爆款項目的市場認可度，仍實現銷售額穩步提升。

從銷售額增幅來看，不同量級房企復蘇節奏存在差異。其中，融信中國因8月銷售額基數較低，9月環比大幅增長132.31%；金地商置、越秀地產、綠城中國、保利發展的環比增幅也較為突出，分別為55.43%、23.54%、20.75%和13.97%。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進指出，無論是土地儲備充足還是爆款專案較多，都有助於提升市場佔有率。頭部房企憑藉資源整合能力實現規模化開發，適應政策趨穩的環境；其他房企則依賴爆款項目應對市場波動。未來，頭部房企優勢或更加明顯，腰部房企需加強產品差異化。

優質地塊供應助力專案去化

房企銷售額的增長與其前期調整拿地策略緊密相關。2024年，多家房企明確將優化土地儲備結構，聚焦一二線城市加大拿地力度。

中指研究院資料顯示，今年以來房企拿地持續向核心城市集中，加上核心城市推地節奏前置並增加優質地塊供應，帶動前三季度300城住宅用地出讓金同比增長約13%。土拍熱度主要集中在核心城市，TOP20城市住宅用地出讓金占全國總金額的61%。

以華潤置地為例，2025年上半年新獲取18個項目，新增土地投資權益地價322.8億元，總計容建築面積148萬平方米，所有新增項目均位於一二線城市。

越秀地產堅持“聚焦核心城市、核心區域深耕”策略，2024年全年權益投資總額294.6億元，超過80%的資金投向北京、上海、廣州一線城市，投入金額分別為93億元、69億元和81.6億元。

在房企對一二線城市地塊需求旺盛的同時，優質地塊供應增加也為房企提供了更多選擇。以北京為例，9月新增22個房地產項目，分佈於10個區域，新增房源近6000套，多為此前出讓的優質地塊。

從地塊位置和配套來看，這些項目兼具區位、交通和生態優勢。以熱銷的中建·運河玖院為例，項目毗鄰大運河和城市綠心森林公園，距離地鐵6號線北運河東站約300米，且臨近副中心站綜合交通樞紐。

優質地塊屬性推動專案熱銷。中建·運河玖院於9月13日取得預售證，7天后開盤，截至10月14日，764套房源已簽約512套，去化率達67.02%，成交均價約6.15萬元/平方米。

此外，9月30日北京朝陽太陽宮地塊的競拍也吸引保利發展、招商蛇口等9家房企參與角逐，最終由中建智地經過339輪競價，以39.18%的溢價率競得。該地塊配套齊全，且是2022年6月以來該區域首次供應的住宅用地。

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶表示，房企上半年在核心城市競得的地塊預計將在四季度陸續入市，供應改善有望為新房銷售提供一定支撐，但市場分化趨勢仍將延續。

產品力成為銷售回暖關鍵

在優質地塊供應持續增加的背景下，“好房子”標準的出臺為購房者提供了更多高品質居室選擇。嚴躍進指出，“金九”樓市回暖既得益於政策利好降低購房門檻、釋放潛在需求，更本質的原因在於新房產品力增強了市場吸引力。

從政策層面看，8月以來，北京、上海、深圳等核心城市相繼優化限購政策：北京明確符合條件的居民家庭在五環外購房不限套數，上海對符合條件的居民家庭放寬外環外購房套數限制等。

政策優化持續釋放購房需求，而“好房子”的入市進一步拉大了新房與二手房的代際差異，激發購房者置業意願。“好房子”產品得房率普遍超過90%；會所設施配套齊全，滿足業主不出社區即可享受娛樂、健身等需求；架空層、風雨連廊等設計，也為業主在雨雪天氣提供了休閒活動空間。

居住品質的升級契合了改善型需求客群的核心訴求，推動此類群體加速入市。中指研究院資料顯示，2025年1—8月，30個代表城市中有24個城市120平方米以上房源成交套數占比提升。細分面積段來看，21個城市120—144平方米產品成交占比上升，22個城市144平方米以上產品成交占比提高。

北京市場變化尤為明顯。2025年1—8月，90平方米以下剛需產品成交近5400套，占比22.5%，較2024年同期下降3.8個百分點；90—200平方米改善型產品成交約1.7萬套，占比達71.1%，較2024年同期提升5個百分點。

以在售項目紫京宸園的定價策略為例，133平方米小戶型以約9.3萬元/平方米的相對低單價吸引客群、促進成交；232平方米大戶型則以約10.5萬元/平方米的較高單價，通過更大面積和更高單價形成近一倍的總價差，實現利潤增長，形成小戶型以價換量、大戶型溢價盈利的定價邏輯。

改善型房源占比的提升成為房企銷售額增長的關鍵動力。中國城市房地產研究院院長謝逸楓表示，當前樓市銷售呈現差異化路徑：剛需房源多通過“以價換量”提升性價比，擴大成交量；改善型房源及高端住宅則憑藉優質產品設計和高端市場定位，突破價格與戶型限制，實現更高銷售額規模。

瑞銀表示，全球最大地產發展商之一的新地（00016）今年來股價累升29%，相信已反映新地受惠於住宅市場交投復甦。

不過，瑞銀同時表示，考慮新地股息率只有約4厘，加上2026財年每股派息上升空間有限，目前風險回報大致平衡，因此將新地評級由「買入」下調至「中性」，目標價維持96元。

「雖然部分資者可能認為新地市帳率偏低或資產淨值折讓較高，但香港住宅物業僅佔其總資產總值20%，如果新地的投資物業沒有資本回收，或不改變其股東回報策略，其資產淨值折讓收窄的可能性較低。」

料2026財年盈利 大致平穩

新地自2024財年改變股息政策，由穩定派息，變成派息比率佔經常性盈利40%至50%。摩通預期，新地2026財年盈利大致平穩，因（1）缺乏高利率率的住宅項目；（2）2025財年入帳的濱江凱旋門造成高基數效應。

「盡管新地近期買入地皮的發展利潤率料超過30%，但項目需時興建及入帳，預期要5至6年時間才能反映在經常性盈利上，故新地短期盈利及股息上升空間有限。」

除香港住宅發展項目利潤率低迷外，瑞銀認為，香港環球中心（HK IGC）及上海國貿中心（ITC）的租金收入增長低於預期。據仲量聯行數據顯示，截至2025年6月，香港環球中心預租率僅約24%，遠低於恒地（00012）中環3號地皮第一期70%的預租率。同時，上海國貿中心的辦公大樓和高端零售租戶競爭日益激烈，恒隆地產（00101）的港匯恒隆廣場也為項目帶來壓力。

不過，瑞銀指，從近日新地天壐二手成交個案顯示，天壐‧天項目料反應不俗，為新地股價提供下行保障。

太古地產10月16日宣布，其位於北京市朝陽區的綜合發展項目「北京太古坊」（Taikoo Place Beijing）全部八棟在建樓已完成結構封頂。

此工程位於壩河河畔，是現有商業工程頤堤港的擴建部分，未來將與頤堤港整體更名為北京太古坊。

北京太古坊項目總樓面面積超過86萬平方米，規劃包括八座甲級辦公大樓、一個高品質購物中心、一家全新的東隅酒店及廣闊的綠地空間。

據太古方面介紹，辦公大樓部分總樓面面積逾33萬平方公尺。計畫中一個名為「德爾斐」（The Delphi）的空間，將作為社交與健康生活的核心。整個項目將透過室內外步行連廊實現無縫連接，並直接連接地鐵網路。

目前，工程建設正按計畫推進，其中1至4號辦公大樓的外觀帷幕牆已安裝完成。項目預計從2026年年末起分階段開幕。

太古地產行政總裁彭國邦（Tim Blackburn）表示：“作為我們在中國內地的最大投資項目，北京太古坊將為城市商業和生活方式樞紐樹立新標桿，為未來城市創新提供藍圖。”

太古地產辦公大樓業務董事Don Taylor表示：“我們有信心將北京太古坊打造為城中最具前瞻性的商業中心之一。相信其規模體量將開闢新的細分市場，吸引多元租戶入駐。”

據了解，工程建成後，新增的零售區域將與現有的頤堤港購物中心合併，形成總面積約15萬平方公尺的綜合零售目的地。此外，全新的東隅飯店將提供318間客房。

該計畫以永續發展為核心，目標是完全使用綠色能源，並已獲得LEED和WELL鉑金級預認證。

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政策利好疊加「金九銀十」傳統銷售旺季，樓市熱度提升。

近日，第一太平戴維斯發表2025年第三季深圳房地產市場回顧與展望報告。當中指出，在「9·5新政」即時效應推動下，9月，深圳市寶安區及羅湖區月總成交面積較上季成長29.7%。

9月5日，深圳市住房及建設局、中國人民銀行深圳市分行發布《關於進一步優化調整本市房地產政策措施的通知》（即“9·5新政”，以下簡稱“《通知》”），分區優化調整居民及企事業單位購買商品住房政策，並優化調整個人住房信貸政策。

調整後，深圳市僅福田區、南山區及寶安區新安街道仍執行住房限購政策；符合購屋資格的深戶，及社保或個稅滿1年以上的非深戶家庭及個人將不再有購房套數限制；無法提供連續繳納社保或個稅滿1年及以上的非深戶家庭將不再有購屋套數； 《通知》自2025年9月6日起施行。

彼時，有業內人士分析認為，「9·5新政」有助於提振市場預期，促進市場「止跌回穩」。

深圳市住房及建設局提供的數據顯示，9月6日至10月6日，全市新建商品住宅網簽數量2824套，年增23.48%，二手住宅網簽數量3,699套，較去年同期成長32.63%。

第一太平戴維斯指出，儘管個別區域的市場熱度有所提升，但綜合三季度市場整體表現而言，購房情緒仍保持審慎，三季度深圳全市一手住宅總成交面積環比下降33.6%至68.8萬平方米，全市一手住宅成交均價溫和波動，環比下降0.7%至每平方米52613元。

展望第四季度，第一太平戴維斯表示，在國慶假期及「9·5新政」延續效應的雙重利好下，重點區域部分關注度較高的項目可望承接更多潛在購屋需求。整體而言，購屋情緒及市場交易活躍度仍將與宏觀經濟環境變化、買家對政策的預期緊密相關。

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科技園2027起拓首階段 命名INNOPOLE

北部都會區將有213公頃用地作為創新科技園區，2024年《施政報告》宣布2026/27年起，把新田科技城新田一帶約20公頃創科用地陸續交由科技園公司發展及營運，其中首批約2.5公頃土地預計2027年初開發。

科技園昨天宣布，該園區項目命名為「INNOPOLE」（中文名待定），8月上任行政總裁的黃秉修透露，已有超過20間企業表達有意參與計劃，正與其中數間商討不同合作模式方案，期望未來數月可簽署合作備忘錄。

對於合作條款及優惠措施等，主席查毅超表示，合作意向處於「相睇」階段，具體對象未知，心中有一系列期待政府拆牆鬆綁的措施，也要考慮企業的需求及政策放鬆的框架，在政府支持下，正與相關政府部門協調當中，往後會再洽談優惠內容；不少與土地發展相關的規條未有靈活處理方法，希望該20公頃用地有更多潛力去吸引投資者，雖然要視乎政府如何拆牆鬆綁，才知道可提供什麼優惠，但仍會加緊與各類企業及投資者等磨合，研究能否配合業界及發展商的訴求。

冀公私營合作達雙贏

黃秉修強調，「INNOPOLE」將致力採用公私營合作發展模式，互惠互利達致雙贏，會加快項目規劃，並將配合創新科技及工業局於今年內公布的「新田科技城創科產業發展規劃概念綱要」全速進行；首階段2.5公頃用地將包括創科大樓、人才公寓、低空經濟，以及Edge Computing（邊緣運算）和GMP（良好生產質量管理規範）等設施，為未來創科產業發展鋪墊基礎。

科技園公司現時管理3個創新園，分別位於大埔、元朗和將軍澳，合共提供217公頃土地，查毅超指出，現有創新園的地積比率為2.5倍，新田的地積比率較高（可達6倍），但不會用盡，因為周邊有環保地區及舊鄉落，希望能與產業生態圈共融。

年內公布發展規劃藍圖

查毅超又稱，創新科技及工業局今年已就創新科技園區213公頃用地進行諮詢工作，局方未有要求科技園的20公頃新田創科用地要完全跟足、有一定程度的自由度，核心當然是搞好創科發展「唔會走去搞體育」；年內公布的發展規劃概念綱要是重要藍圖，相信不只科技園，有意參與發展的科技公司及學校研究團隊等都想知最終目標、想知如何配合做好科研及優質產業發展，相信綱要將提供清晰方向。

談及牛潭尾北新田部屋後山發現明朝古墓群，查毅超直言，明朝古墓群不在科技園發展的20公頃新田用地範圍，如果日後發現這類需要保育的地方，絕不會自行處理，會經由專業人士及相關委員會等，按照流程小心處理。

發展商收租改放售 半年涉4港島項目

樓市走勢好轉，發展商趁勢加快拆售手頭收租物業。逾半年有至少4個港島項目推出拆售，曾被恒隆地產（00101）視為「皇帝女」、只租不賣的東半山超級豪宅御峯，據悉發展商近期突然為指定6個低層複式單位提供「一口價」的售價，最平索價約1.09億元，呎價約4.6萬元起，意味正式為項目拆售「開綠燈」。

據前線代理透露，恒隆地產早前為御峯4個複式單位提供「指引價」（即參考價），近期加碼為6個低層複式單位設定「一口價」的售價，該6伙分別位於11至16樓，全屬4房單位。據差餉物業估價署資料顯示，該6伙實用面積分別為2375及2390方呎。

恒隆罕有割愛 呎價4.6萬起

其中，3個實用面積2375方呎的A室劃一售價約1.16億元，呎價同約4.9萬元；而3個實用面積2390方呎的B室「一口價」皆約1.09億元，呎價約4.6萬元。單位全數屬交樓標準，惟不設傢俬家具及車位。

代理表示，恒隆地產過去雖然有意拆售項目單位，但取態較惜售，「啲單位都無價錢，要有客埋身傾先知（發展商）賣唔賣，似係探口風咁。」該代理表示，「宜家（部分單位）有晒明碼實價，搵客都易啲，（相信因為）發展商都想賣」。不過據了解，恒隆地產現時傾向保留若干較高層單位收租，未有出售計劃。

代理透露，自從御峯鐵定拆售並開放供參觀以來，市場的反應十分正面，「都keep住有中港客嚟睇（樓），但多數係本地客」。發展商雖然對買家沒有背景審查要求，準買家亦毋須提供支票就可參觀項目單位，但「需要知道（準買家）住喺邊區」。

翻查資料，位於司徒拔道41C號的御峯，屬東半山地標式豪宅，採單幢式設計，提供54個單位。項目地皮由恒隆地產於1995年以8.6億元拍賣投得，2002年落成，同年起推出招租，自此放租超過20年，曾入住的租客包括外國領事館的領事等。

直至今年2月下旬，恒隆地產毫無聲色突以逾1.62億元拆售其中一個47至48樓A室複式戶，按差餉物業估價署顯示，該單位實用面積2375方呎計，呎價68328元，為項目首度有單位轉讓易手。恒隆地產發言人當時表示，該集團會繼續保留項目作長線收租，未有出售計劃，但會視乎市況作適當安排，並稱會以約7億元為項目作全幢升級翻新。

竹林苑沽65伙 Queen's Cube售罄

近月樓市走勢回穩，除御峯外，市場亦有3個收租物業相繼推出拆售。例如希慎興業（00014）發展的中半山竹林苑，今年8月起拆售74座共69伙，據悉截至9月26日已累積售出約65伙，套現約20億元。

南豐持有的灣仔收租項目Queen's Cube，同月也拆售88個單位，並火速沽清。該盤原為市建局重建項目，南豐2007年投得項目發展權，2010年公布首張30伙價單，最終只售出約8伙。南豐其後在2011年向市建局以近7.09億元「買斷」項目。

商廈呎價持續下滑，防守力較弱的乙級商廈跌幅更大。灣仔新銀集團中心有低層單位最新成交呎價失守1萬元，創2011年後該廈新低；同區經信商業大廈高層單位以每方呎5594元易手，亦屬近14年呎價新低，更較該廈對上一宗成交呎價大跌近四成。

據了解，灣仔告士打道200號新銀集團中心5樓3室，建築面積約2015方呎，成交價1850萬元，呎價約9181元，創該廈近14年呎價新低。單位原業主為投資者兼資深馬主李榮翰或有關人士，於2018年8月以4533.75萬元購入，持貨逾7年，賬面勁蝕2683.75萬元，貶值59.2%。

灣仔同區摩理臣山道4至6號經信商業大廈錄得近3年首宗買賣，為21樓全層，建築面積約1287方呎，以720萬元售出，呎價低見5594元，是該廈近14年呎價新低，並較對上一宗於2022年5月錄得的16樓成交呎價9169元，大跌39%。

葵涌K83呎售4995元破底

上述全層原業主為中藥醫藥科學公司腦再生創辦人區一佳或相關人士，於2013年11月斥965萬元入市，持貨約12年，賬面蝕245萬元或25.4%。

此外，葵涌大連排道83號商廈K83的12樓1室，建築面積約931方呎，成交465萬元，呎價約4995元，屬該廈呎價歷史新低。原業主2018年6月以1187萬元一手入市，逾7年賬面虧損722萬元或60.8%。

老牌家族持有 中資科企高管租用4年

豪宅租賃活躍，由老牌家族持有的渣甸山衛信道洋房以7.4萬元租出，呎租31元；另外，李嘉誠外甥、科技園主席查毅超持有的跑馬地豪宅亦以6.3萬元租出。分析指，受惠專才及企業客需求，豪宅租賃需求料持續。

衞信道屬於渣甸山上的一條小街道，屬於低密度豪宅社區，其中衛信道15至21號屬於一排樓齡約58年、樓高3層的排屋洋房。

據市場消息指，近期衛信道其中一幢單號B號洋房，實用面積約2,400平方呎，原本叫租約10萬元，最終議價後以約7.4萬元租出，呎租大約31元。據了解，該份租約為4年，首兩年租金約7.4萬元，期後兩年加租至7.5萬元。

查毅超跑馬地豪宅 6.3萬租出

據悉，新租客屬於中資科網巨企高層。至於原業主據指為老牌建築商何耀光家族成員，持有單位多年。

今年7月，同區白建時道16號獨立屋，實用面積達8,177平方呎，設有私家泳池及寬敞花園，以每月43萬元的租金成功租出，呎租約53元；至於另一間谷柏道19號洋房，以月租約72萬元租出，呎租約95元。

不過，由於衛信道洋房樓齡較舊，而且屬排屋設計，花園等配套較為欠缺，故此呎租難與獨立屋相比。

另一方面，跑馬地愉富大廈B座低層單位，實用面積1,847平方呎，據悉以月租6.3萬元租出，呎租約34元。

據資料顯示，李嘉誠外甥、科技園主席查毅超透過查氏實業有限公司，早在2001年以1,000萬元購入該單位，若果以現時月租6.3萬元計算，租金回報率將高達7.6厘。

逸瓏4房月租7萬 回報2.6厘

資料顯示，愉富大廈今年錄得兩宗租賃成交，呎租介乎39至43元。至於是次租出單位呎租較低，相信與樓層較低有關。

另外，九龍塘廣播道逸瓏4房單位，據中原地產分行副區域營業經理伍國俊表示，最新促成5座中低層B室以7萬元租出，單位實用面積1,489平方呎，採4房雙套房間隔，呎租47元。業主於2011年11月以3,170萬元買入單位，持貨已經14年，租金回報率約2.6厘。

學者：豪宅租務需求料持續

中文大學經濟學副教授、劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量表示，豪宅租賃活躍或受惠於部分家族辦公室落戶香港，初步或想先租用單位，帶動有關租賃，並相信租賃活躍情況會維持至少1至2年。

雖然傳統暑假租賃旺季過去，但租金未見明顯回落，在專才需求持續推動下，今年內私樓租金指數有機會突破歷史高位，其中較多小家庭及專業人士居住的中小型單位已經率先破頂。

根據差估署9月底公布的數據，今年8月私樓租金指數報198.7點，連升9個月，而且距離2019年8月的歷史高峰200.1點，僅相差0.7%。

8月私樓租金指數 連升9個月

雖然6至8月的傳統租賃旺季已經過去，不過從10大屋苑近月租賃情況所見，9月份仍然有7個屋苑平均呎租維持不變或微升，反映租金上升的動力並未隨着暑假過去而消失。

除了內地留學生的需求之外，據9月施政報告指出一系列輸入人才政策，至今已有超過23萬人才來港工作和發展，同樣是推動租賃市場重要需求，初期大多選擇租住私樓，為租賃市場提供強大支撑。

除非經濟環境出現重大負面變化，否則租金指數在短期內將繼續受到人才流入支持，有望在2025年底前創下新高。

另外，隨着政府積極招商引資，吸引理想汽車 （02015） 等不同企業在香港設海外總部，引進大量人才及企業高管，亦會衍生租樓或置業需求，特別企業高管階層進駐，將推動豪宅租賃需求。

招商引資 豪宅租金料追落後

事實上，根據政府數據顯示，中小型單位租金在8月份率先升穿歷史高位。至於豪宅市場租金現時仍然較高峰期低出4%至8%，但預計在更多專才、企業高管需求推動下，未來租金仍然有機會「追落後」。

租務旺季過後，租盤仍見緊絀，促使租金持續上揚，其中新近租出的奧運站帝柏海灣2房，較市價高約5%租出。

新婚夫婦承租 業主享8.1厘回報

香港置業分區董事黃志明表示，租務市場需求殷切，優質單位尤其搶手，剛租出的帝柏海灣2座高層G室，實用面積475平方呎，2房間隔，望開揚城市景，剛由外區新婚專業人士夫婦睇樓2次即承租，業主放盤1個月，原叫租2.6萬元，議價後以2.55萬元成交，呎租54元，高市價約5%。

據悉單位1個月前放租，惟近期交吉，外區租客心儀屋苑交通、生活配套完善，趕緊拍板承租，以業主於2005年以376萬元買入價計，現可享租金回報8.1厘。

The YOHO Hub一房 月租1.53萬

另外，受惠於北部都會區的發展，元朗區內新入伙屋苑續獲北都工程人員承租。中原地產副區域營業經理王勤學指出，元朗The YOHO Hub 1座中層J室，實用面積326平方呎，1房間隔，業主於2022年以759萬元一手買入，早前以1.6萬元放租，現議價至1.53萬元成交，呎租47元，屬市價。業主持貨3年可享租金回報2.4厘。

租客為北部都會區工程師，鍾情屋苑樓齡新，配套齊，加上往返北都地盤十分方便，睇樓後即決定承租上址。

全幢住宅成投資焦點，消息稱，中環Ovolo Central全幢，獲財團以2.5億元洽購至尾聲快將易手。

市場人士指，中環亞畢諾道2號Ovolo Central全幢早前獲積極洽購，其中一家具中資背景財團，出價約2.5億元，有望短期轉手。

該物業樓高25層，佔地約1,748平方呎，總面積約26,202平方呎，標準樓層面積約1,050平方呎，於1995年落成。最初屬寫字樓用途，其後2003年取得牌照並改裝服務式住宅，再於2011年改裝為服務式高端賓館。

項目共設41間客房，包括三種房型，面積介乎355至710平方呎，設有一層作會議用途，最低兩層為商舖。物業鄰近中環最核心商業及消費地段如蘭桂坊、置地廣場等，出租理想。若按2.5億元計，呎價約9,541元，平均每房價值約610萬元。

業主4年前逾5億購入

資料顯示，酒店由印藉投資者持有並營運，於2021年以5.23億元買入全幢物業，若最終以2.5億元沽出，需蝕2.73億元離場，跌幅高達52%。

除上述物業外，該名投資者亦持有酒店及服務式住宅，包括曾以2.98億及1.5億元，購上環荷李活道222號及西環高街113至115號服務式住宅。

中山坦洲與珠海僅一街之隔，其起居便利程度可與珠海看齊，但樓價較珠海相宜，而現正加推的佳境康城，平均每平方米均價約16,500元（人民幣，下同），3房總價由133萬元起。

坐落於中山市坦洲鎮上的佳境康城，為當區數一數二的大型住宅群。佔地約43.8萬平方米，分5期發展，建築面積約130萬平方米，提供約1萬個住宅單位，戶型由別墅、洋房、高層住宅，另有商業部分。

加推3至4房 總價133萬人幣起

其中，自設約10萬平方米商業步行街，連鎖式快餐店、健身中心、超市、特色餐飲應有盡有；另外，亦設有約7,000平方米的住客會所，提供室內恒温泳池、健身室、瑜伽室等設施，住客即使足不出戶，已可滿足生活所需，至於園林布局亦一絲不苟，首創中軸瀑布水幕，打造十境主題花園、連廊式會客廳等。若有小朋友的家庭，項目內建公立幼兒園及小學，完全達致一出家門，直達學校，讓家長們可安心。

項目條件優越外，周邊配套亦完善，位置上佔盡優勢，比鄰珠海主城雲峰路，僅5分鐘車程可至珠海主城區，盡享珠海所有的配套外，交通網絡四通八達。2公里之距可抵珠海明珠站，可快速直達廣州南站以至國內主要城市，而20分鐘車程可達拱北口岸、25分鐘車距可至港珠澳大橋，並配備穿梭直通巴士，可往返港、澳各地。

鄰近7大商圈珠海主城區

至於周邊備7大商圈，當中包括大熱的山姆會員店、優越城、華發商都、富華里、環宇城、奧園廣場、北山大院等，瞬間直達。項目集多項賣點於一身，但樓價較珠海相宜，因而吸引不少珠海買家青睞。

據珠海物業資料，佳境康城目前加推單位面積介乎89至118平方米，為3至4戶型，總價約133萬元起，平均每平方米約16,500元。單位均附設裝修，而發展商在交樓標準上力臻完善，全屋均用上國際名牌家電，而單位附設的露台，亦用採三開門的設計，以達致採光佳，觀景角度開闊的效果，而全屋採用隔音隔熱的雙層中空玻璃，另主人房設270度觀景大窗，擴闊賞景視野，全面提升住戶的生活質素。

華懋及港鐵合作發展的何文田站上蓋項目瑜一，發展商最新開放一個全新現樓示範單位供公眾預約參觀，為第2B座25樓A室，屬3房1套連儲物室間隔，面積957方呎。

單位靈感源自室外層層綠意，透過不同質感的布料、石材及木材，營造豐富及層次感十足的色彩。每個空間均以精選燈飾與藝術品作為設計焦點，整體風格統一和諧，為年輕家庭打造安靜、柔和及奢華的生活環境。

政府近年全速發展「北都」，近期收地拆卸工程如火如荼，新都會火速成型；據本報統計，自北都大計公布以來，暫時有19個項目申請放寬地積比率及高度限制，涉及約10.5萬伙公私營房屋，當中有約4萬伙屬私宅單位，料未來一幢幢摩天住宅群將拔地而起。

近年不少財團紛紛參與北都發展，積極改劃區內用地；包括新地最新一宗申請為其持有的古洞雙魚河項目，早於2022年獲城規會批建909伙，最新再向該會遞交新發展方案，申請放寬發展密度，以興建3幢16層高分層住宅，單位伙數增加16.8%至1062伙。

私樓佔4萬伙
地盤面積約21萬方呎，較獲批計劃略為縮減約1173方呎，地積比率由不多於2倍，申請略為放寬至2.012倍以興建3幢樓高16層分層住宅，另設1層地庫等，住宅幢數較舊方案的6幢減少一半，建築物高度限制為水平基準上70米，合共提供1062伙，平均每伙單位面積約399方呎，估計住客數目2868人，而住宅總樓面維持42.41萬方呎。

新世界持有的粉嶺北第14區地皮，曾向城規會申請放寬地積比率及高限制，以興建4幢32層高住宅群，提供約2300伙，整個項目涉及可建總樓面約111.85萬方呎。項目地盤面積約15.53萬方呎，包括1498方呎政府土地，申請進一步輕微放寬建築物高度限制，由主水平基準以上140米，申請放寬至144.14米，即增加約2.96%。

計劃興建4幢樓高32層、另有2層地庫及4層平台的綜合用途樓宇，以提供2300伙私人住宅單位，平均每伙單位面積約417方呎，估計住客數目約6440伙；而住宅部分以地積比率6倍發展，涉及可建總樓面約93.21萬方呎；另外，非住宅以地積比率1.2倍發展，可建總樓面約18.64萬方呎，以用作零售及會所等用途。換言之，整個項目涉及可建總樓面約111.85萬方呎。

另外，土木工程拓展署曾向城規會申請放寬古洞北/粉嶺北兩個地區，合共37幅公私營住宅用地的地積比率，最多增加3成，並同步申請增加建築物高度限制；未來可以提供58439伙公私營房屋單位，估計對比原有規劃料增加約1萬伙。

業界：善用土地資源
涉及區內第一期工程範圍以外的用地公私營住宅地。當中古洞北內的17幅住宅用地，包括12幅私營房屋及5幅公營房屋用地，申請放寬地積比率及建築物高度限制，其中私人住宅用地增加2成地積比率發展，而公營房屋地則增加3成地積比率，調整後地積比率為4.2至7.8倍，範圍內的建築物高度，介乎主水平基準上80至180米；預計日後公私營房屋供應可提供約33510伙，較原有估計增加逾5000伙。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，參考規劃署建築規劃標準與準則有關住宅密度部分最新版本為2016年，而關於零售設施仍然追溯至2009年，認為版本未能跟上及配合現時最新發展；而在發展過程中不斷有新建基加入，有條件令建築物密度及高度增加發展。

華坊諮詢評估資深董事梁沛泓表示，可成功放寬地積比率，基本上項目價值就可以按比例增加，如住宅地積比由5倍提升至6倍，相關地塊就可以升值20%，這增幅未計算樓宇高度限制增加下，單位景觀亦能得到改善。若發展商責負興建社福設施面積不變，相關成本更可由增加樓面面積攤薄，提升項目利潤。在現市況下對地積比率和高度限制申請採取較寬鬆處理，可向手持地塊發展商提供誘因。