六都11月買賣移轉棟數達1.59萬棟，呈月減6.3%、年減19.7%的年月雙減格局，為2011年縣市合併升格後、六都同期以來新低；總計今年前11月六都交易量約18.47萬棟，不僅量能近八年最冷，更續寫1999年有紀錄以來第四低量。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，相較去年，今年房市買氣可說是進入急速冷凍模式，這類情形通常出現在非市場因素的強力干預影響；以11月六都交易量約1.59萬棟來看，量能為今年單月第三低，但可看出市場交易量未再下探，反映市場量能開始低檔築底，進入整理盤整外，也在等待是否房貸政策會出現新的變化。

曾敬德指出，以此推估，今年全年買賣移轉棟數仍將面臨26萬棟保衛戰，恐寫下2017年以來、近八年新低量；展望2026年，由於市場經濟表現偏正向，資金面也不太會進一步緊縮，但房價短期高漲區，可能還是會面臨較多的挑戰。

以區域來看，六都11月交易量均是年月雙減，又以高雄市月減9.4%、年減29.8%量能萎縮最多。


六都買賣移轉 今年第三低
11月1.59萬棟，交屋潮因房貸緊縮遞延，全年全台下修至25萬棟
工商時報

房市低迷未見起色，根據六都地政局1日公布資料，六都11月買賣移轉棟數合計約1.59萬棟，月減6.3％、年減19.7％，為今年單月第三低量，僅比農曆春節的1、2月高。業者預估，雖中古屋市場緩步回溫，但今年預期的大量新屋交屋潮因銀行房貸緊縮而造成遞延，全年全台買賣移轉棟數恐下修至25萬餘棟。

統計顯示，六都11月買賣移轉棟數除台南月增3.7％，其餘五都均較10月衰退；與去年同期相較，六都則各減少11.7％～29.8％，合計數年減19.7％。隨比較基期開始反應去年信用管利政策上路後的低量表現，近兩個月年減幅度開始收斂，反映市場交易量開始低檔築底，不過全年交易量不及26萬棟，可能寫下2017年以來的新低量。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，今年交易量進入急速冷凍模式，過去極少看到年度交易量變化這麼大，通常這都是有非市場因素的強力干預影響。不過經歷量能急縮後，短期交易量也未再繼續破底，房市進入盤整外，也在等待房貸政策會出現新的變化。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，在政策鬆綁下，提振部分首購、換屋族群買氣，第四季為傳統購屋旺季，也支撐整體房市交易動能，中古屋市場小幅回升，但在少了新屋交屋潮的挹注下，讓11月買賣移轉棟數較上月下滑。

以前11月六都買賣移轉棟數來看，六都合計18.47萬棟、年減26.1％，創下近八年同期新低，也是自1999年有紀錄以來第四低，僅高於2015至2017年，六都中僅桃園衰退幅度在2成以內，南二都的台南、高雄均逾3成，台南續創近八年最低，台北、新北為近九年新低，高雄更是創下近十年來最低紀錄。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，中央銀行12月理監事會議是年底房市的一大關注焦點，今年經濟成長表現高於預期，預估降息機會不大，與房市資金面息息相關的不動產放款集中度依然超過36％，不論是利率還是信用管制，不動如山的可能性高。

2025/12/01 17:54:42

六都公布今年11月買賣移轉棟數，總計六都共15,919棟，月減6%，年減19%，為2011年縣市合併升格形成六都以來的同期新低，前11個月六都累計約18.5萬棟，則為近8年新低。

觀察各都表現，台南較上月增加3.7%，為六都月增率唯一收紅的都會。而六都各區當中，梧棲本月848棟雖比上月的破千棟稍減，但連續3個月奪下六都各區的買賣移轉量冠軍，堪稱全年房市的最大黑馬。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，台南市仍是靠「科技概念區」撐場，包括南科相關的新市、安南、永康，以及沙崙科學城的歸仁，交易量都較上月成長。

其中安南區的商60重劃區，今年已辦理土地標售，後續開發可期，明後年也還有北外環路段開通的交通利多，加上近期新案完工交屋的量能較大，帶動台南市11月的買賣移轉表現。

陳定中指出，近三個月來繳出猛爆性成績的梧棲，主要是受台中港特定區邁入交屋高峰期帶動。由於台中港市鎮中心是中部少見的高容積率新興重劃區，因此新案量體動輒百戶起跳，戶數超過300戶的指標案也不少見。

近期交屋潮湧現，不僅讓梧棲連續爆大量，也讓梧棲今年累積的買賣移轉量，緊追長年獨佔鰲頭的北屯，兩者差距僅不到200棟，若梧棲12月持續上演大驚奇，擠下北屯登上六都年度冠軍寶座的機會濃厚。

2025/12/01 16:09:42

歷經波折，輝達（NVIDIA）總部終定確定落腳北士科，不少人認為區域建案將熱賣，有些業者甚至期待「賣爆」，不過，在當地推出預售案「佳元織川」的佳元建設董事長蔡錫全直言，「效應不如外界想像」。

「佳元織川」近日在接待中心舉行藝術策展，蔡錫全受訪表示，新壽確定放棄北士科T17、T18基地，由市府交由輝達興建總部後，建案看屋人潮確實增加，尤其是回訪客，目前一周已有一、二十組來客。

不過，客戶出手仍很保守，成交量並沒有明顯成長。主要原因是，雖然從預售到完工交屋貸款，至少還要三四年時間，但是客戶還是會擔心。

而即使口袋深不需要貸款的人，之前用股市好壞當指標，現在也改以房貸政策作為房市觀察指標，在政策鬆綁之前，普遍抱持觀望。

對於房貸政策是否會改變？蔡錫全認為央行應會緩步逐漸放寬，之前雖已鬆綁換屋族，出售原有房屋的期限從12個月延長到18個月，但銀行嫌查核麻煩，大多不願受理，這部分應有再放寬空間。

另外，銀行法72之2條排除新青安，滿水位壓力下降，但央行控管的不動產放款集中度，仍納入都更危老，這部份也有機會放寬，讓貸款排隊問題進一步緩和。

蔡錫全表示，佳元一向注重生活美學藝術，在此房市盤整之際，決定透過藝術策展，一方面為客戶帶來視覺。聽覺與味覺體驗的時空行旅，另一方面也了解佳元建築對生活高度的理解。

舉行此次策展的「佳元織川」，正對北士科國際羽球館與洲美國小預定地，策展由知名旅法策展人沈菲比主導規劃，除了展出大幅手工織畫「我在這裡，我在那裡 Je suis ici. Je suis là.」之外，並聯手陶藝家陳慶銘的「波啵波波」、金屬編織藝術家黃裕智的「珠玉」等作品。

除了欣賞畫作、藝術品，策展活動也由藝術家陳慶銘將釀酒酵母原液交與蔡董倒入甕中，再一起蓋上，開啟「邀遊。佳元織川」的釀酒儀式，同時由蔡錫全與策展人沈菲比互動解說「佳元織川」建築與釀酒的共通哲學。

蔡錫全表示，釀一瓶傳世好酒，與築一棟經典建築，其實是同一個過程，房地產的選地哲學，如同尋找釀酒原料，好原料才能釀好酒，而北士科這片科技與自然交融的沃土，就是建造優質住家所需的上等地段。

2025/12/01 13:23:05

中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會（房仲全聯會），2025年10月針對「2025年您的購屋貸款還順利嗎？」進行網路民調發現，針對最近一年是否有購屋計畫，確定會購屋13.1%，可能會購屋42.2%，觀望未決定24.5%；完全不會購屋20.1%。31-40歲（會+可能會）購屋比例最高達53%。

房仲全聯會理事長王瑞祺表示，自由市場中，房價自有市場機制調節，不過按照過去經驗，「如果一味攬阻購屋，持續累積的剛性需求，買氣可能會在利多環境出現時暴衝而出，屆時供需失衡市場失控，導回常軌的成本將大增」。

他呼籲，政府順應民意，將信用管制的貸款額度適度放寬，讓買賣交易回到常軌。

房仲全聯會針對「2025年您的購屋貸款還順利嗎？」進行網路民調發現，對於央行信用管制嚴控貸款成數的影響，31.7%受訪者認為影響很大、43.8%有點影響，18.8%沒有影響，41%61歲以上民眾影響最大。

對於最希望的貸款成數，34.1%希望八成，29.0%希望八成五，12.7%希望七成或七成五。

購屋自備款來源中，有51.2%為自行支付、23.5%為部分由長輩支付、4.5%全部為長輩支付。41-50歲，56%以上為自行支付；長輩有協助支付，南部地區為最高達39.7%。

自行支付中，有66.9%來自於存款，10.9%出售金融商品，10.1%信用貸款。

而在房貸支出佔家戶總所得比例，12.5%佔2成，37.5%佔3成、18.9%佔4成、14.9%佔5成，5成以上佔10%。交叉分析部分，各年齡層及各地區均以3成最多，北部地區次高比例為4成、南部地區次高比例為2成。

購屋後取得貸款時間，約有33.5%希望在1個月內、29.3%希望在3個月內、20.6%希望在2個月內。

房仲全聯會理事長王瑞祺表示，央行信用管制的焦點在於貸款，包括貸款成數及貸款時間。由調查中得知，總計有63.1%的民眾希望貸款成數能在八成以上，另亦有83.4%民眾希望在購屋後3個月內取得貸款，然而現況顯然與民眾期望相悖離，不但平均貸款成數低於八成，連放款時間都延長至4-6個月，完全不符合民眾期待。

另支付自備款選項中，有66.9%都是採自有存款支付，出售金融商品僅佔10%，這也反映目前股房景氣脫鉤的原因。台股大漲創新高，但是民眾卻未將股市獲利轉置房地產，或為沒獲利，或為不再投入房地產，這種結構改變值得深思。

房仲全聯會智庫委員會總會長林金雄則表示，房價雖高，但仍有37.5%民眾表示房貸支出佔約家戶總收入的3成左右，並未明顯排斥其他生活支出；雖然約有44%的民眾，房貸支出佔家戶總收入的4成以上，但多集中在房價較高的北部地區及41歲以上族群，亦屬合理。

王瑞祺表示，本次調查中，總計約有8成受訪都有可能會購屋，且民眾民意顯示希望能調高房貸成數及加快貸款取得時間，政府本應協助人民排除障礙安居樂業，而非設下障礙阻絆購屋。

2025/12/01 17:58:50

天品（6199) 於今（01）日宣布，公司位於基隆仁愛區的生命事業重大開發案—「基隆孝光閣」已正式取得建築執照，將於明年第一季全面啟動動工程序。「基隆孝光閣」定位為全台首創「多元信仰×現代建築×家族傳承」複合式塔位園區，以目前規劃總塔位16,194組、牌位12,760組來看，其潛在總收益相較目前整體營運規模可望呈現高倍數成長力道，並可為天品集團未來3至5年帶來最良好的營運成長引擎。

天品稍早經董事會決議通過辦理第三次國內有擔保轉換公司債暨國內第四次無擔保轉換公司債，發行總面額上限為新台幣6億元，發行期間皆為3年，募集資金用於轉投資子公司天品國際所需。

天品近年營運動能強勢回升，2025年前三季累計營收達新台幣1.37億元，年增率達100.01％，主要係受惠於生命事業、AI事業雙主軸成長所致，尤其在AI事業方面，AI伺服器水冷散熱系統新機種之相關清洗訂單持續挹注，來自國際雲端、高效能運算（HPC）等供應鏈的伺服器、BBU等客戶需求穩定放量，堆疊第3季營收來自AI清洗業務的營收明顯較第二季成長約166.87％、續創高峰，顯示AI清洗科技業務正成為公司營運成長的關鍵支柱。

天品董事長李振寬表示，今年宣布集團啟動營運轉型升級計畫後，積極採取多元產業佈局、多角化經營策略，穩步擴張集團事業版圖與未來成長動能，展現從傳統生命服務產業轉型為融合AI科技技術與價值傳承的現代企業藍圖，而孝光閣正式啟動工程後，將讓天品集團本業再次啟動「生命事業擴張新篇章」，穩定推動公司進入長期成長軌道。

基隆孝光閣坐落於基隆仁愛區，地理位置位處介於台北、新北與基隆城市匯集樞紐，交通便利、人口密集，是北台灣塔位需求成長最快速的區域之一。其主要服務市場涵蓋到基隆市約36萬人口、台北市鄰近區域約122.81萬人、新北市（汐止、瑞芳等）26萬人，合計潛在服務人口超過 184.91 萬人，而基隆市及周邊區域每年死亡人數合計逾13,695人，可見生命禮儀與塔位需求屬結構性剛性市場。

根據內政部都市更新入口網站資料，今年前三季全台危老重建計畫受理總數逼近5,000件，台中市以1,105件緊追在台北市之後，為危老重建成長最快速的直轄市。

在危老重建計畫累計核准量方面，台中前三季已達918件，居全台六都第二，平均核准面積1,023平方公尺，更高居六都之冠。台中市成為全台規模最大的危老重建城市，顯示台中危老案不僅成長迅速，基地規模也更具開發效益。

建商分析指出，危老制度雖具審議快速、獎勵明確等優點，但仍面臨三大挑戰，包括必須取得100％地主與住戶同意、小基地開發成本與公設比均偏高，及施工環境受限易衍生鄰損等問題，成為建商投入危老重建案時的主要考量。

然在資金環境趨於緊縮、土地價格高檔盤整的背景下，危老與都更不受銀行法72-2授信額度限制、融資彈性高、政策明確且審查期縮短，反而成為今年建商爭相布局的重心。台中舊市區如一、二期重劃區，因生活機能完備，吸引開發商積極卡位搶進。

建商指出，危老案快速增加，帶動台中舊市區老宅交易熱度升溫。根據實價登錄網顯示，近三年來，台中北區、西區屋齡40年以上中古屋移轉量，從1,000件暴增至1,700件，投資與置產族群關注「是否具重建題材」成為選屋新指標。

以區域熱度來看，北區受惠交通軸線完整、學區密集，西區則擁有成熟商圈與綠地優勢，均成為台中最受矚目的危老開發熱區。代表案例包含北區「元城樂MORE」、「澄亦實築」，西區「泉宇VIVA」、「大通大美」，以及中區「鼎泰中城」等。

建商表示，《危老條例》上路八年以來，隨著政策持續推進、精華土地供給趨緊，台中市北區、西區、南區等早期核心區域，大量屋齡40年以上老舊建物進入重建周期，未來危老市場仍將維持高度動能，成為各地建商競逐的土地開發新戰場。

2025/12/01 14:07:11

彰化縣政府訂12月15日上午10時，標售分布在芳苑鄉、埔鹽鄉、福興鄉等11個鄉鎮共計26筆農地重劃區抵費地，每坪底價從 4489.26元到18512元，均採現況標售，其中最大筆位在芳苑鄉芳寮段400地號的農地744.45坪，有興趣民眾可先了解土地現況、周邊環境，再行投標。

縣府地政處表示，經農地重劃後的土地具有臨路、灌排水便利、產權明確等優勢，有利於農耕使用，此次標售面積最大的前三筆依次是芳苑鄉芳寮段400地號共744.45坪、鹿港鎮鹿洋段263地號475.99坪、芳苑鄉芳寮段406地號462.52坪，坵塊方整，欲擴大農場規模或想要擁有農地體驗耕作樂趣者，可把握機會。

地政處表示，有投標意願的民眾，即日起至開標前1日辦公時間內，到土地所轄鄉鎮公所、地政事務所及本府地政處閱覽、領取投標資訊，或至縣府地政處網站（https://land.chcg.gov.tw/）業務專區項下之土地標售參閱下載，並在開標日上午9時信箱開啟前，寄達至彰化郵局第1025號信箱。詳情也可電洽彰化縣政府地政處重劃科詢問（電話:04-7531558）。（電話:04-7531558）。

新建（2516）手中在建工程案量超過600億元，為歷年來高峰，吸引法人及中長期投資買盤逢低承接。第四季為傳統產業旺季，市場預期入帳旺季可望衝出今年高峰，1日股價放量衝高收盤漲停15.85元，已突破打底近三個月的15元頸線關卡，站上所有短均線之上，帶動周線反轉向上，月、季線趨勢也有翻揚跡象，9日KD值趨線持續交叉走高。

1日量能也是近一年多來最大量，各短線技術指標有利多頭續攻。今年營運頗受市場期待。

房貸卡關已是目前購屋族購屋最大困境。房仲公會全聯會針對購屋族房貸調查顯示，有逾6成民眾希望貸款成數能在8成以上，亦有逾8成民眾希望在購屋後三個月內取得貸款，然而現況與民眾期望相悖離，平均貸款成數低於8成，連放款時間都拉長至四～六個月，不符合民眾期待。

該調查顯示，自行籌措自備款者中的自備款來源，有66.9％來自自有存款，也有各約1成來自出售金融投資商品以及辦理信用貸款，房貸支出占家戶總所得比例在3成者占約37.5％，4成者占約18.9％，5成及5成以上合計占25.1％，亦即有近四分之一購屋族目前房貸已超過家庭收入一半以上。

房仲公會全聯會理事長王瑞祺表示，中央銀行信用管制的焦點在於貸款，不過目前無論房貸成數與取得貸款的時間都不符合民眾期待，顯示希望能調高房貸成數及加快貸款取得時間，政府本應協助人民排除障礙安居樂業，而非設下障礙阻絆購屋；至於房價問題，自由市場中自有市場機制調節。

根據過去經驗，如果一味阻攔購屋，持續累積的剛性需求，買氣可能會在利多環境出現時暴衝而出，屆時供需失衡市場失控，導回常軌的成本將大增，呼籲政府順應民意，將信用管制的貸款額度適度放寬，讓買賣交易回到常軌。

根據財政部公布的房地合一稅統計，今年上半年房地合一稅繳納20%稅率的比例高達41.95%，超越持有不到五年繳納房地合一稅的29.9%，顯示持有超過5年的交易成為市場主流，一方面是20%稅率划算且完整經歷這波漲勢，另一方面短期房市狀況不景氣，短期交易獲利不易也可能是原因之一。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這波漲勢有兩個時間點，包括疫情後的通膨與造價大幅上漲，帶動房價走揚，之後則是新青安政策後房市出現一波熱潮，加上股市不斷走高的支撐下，持有滿5年的屋主幾乎都參與到完整的房價波段漲幅，而持有滿5年稅率降到20%又是相對划算的持有時間，等到下一個稅率級距又得多5年時間，因此看到房地合一稅稅率20%是比例最高的族群。

資料顯示，今年上半年房地合一稅率45%剩下13.3%，低於去年全年的18.1%與2023年19.8%，35%稅率今年上半年則是16.6%，低於去年全年的20.4%，顯示持有5年內的短期交易減少，至於持有滿5年20%稅率，上半年則是高達41.98%，遠高於去年的36.1%與2023全年的33.1%，反映出持有滿5年的比例快速攀升。

至於10%稅率的也攀至歷史新高的3.16%，無應繳稅額上半年的比例也高達23%，曾敬德表示，隨時間拉長，適用自用且連續設籍滿6年的民眾逐年增加，適用獲利400萬免稅超過則課徵10%的狀況也在增加。

近日，“中信建投-外高橋集團持有型不動產資產支持專項計畫”在上交所設立，發行規模18.30億元，是市場首單以工業廠房作為底層資產的持有型不動產ABS（以下稱為機構間REITs）。

據介紹，本專案是全國首單工業廠房機構間REITs，也是上海地方國企首單機構間REITs，既擴充了機構間REITs的資產範圍，又為地方國企存量資產盤活開創了新的權益融資管道，具備極強的示範效應。本專案底層資產為外高橋集團持有的4個標準廠房項目，均位於上海市外高橋保稅區，合計建築面積約19.06萬平方米，主要租戶覆蓋IDC資料中心、智慧製造、生物醫藥研發等行業。

外高橋集團相關負責人表示：“外高橋集團承擔著浦東新區外高橋區域內的綜合開發、招商引資、產業培育、物業運營和管理服務，歷經30多年的開發運營，積累了豐富的經營性物業資源。但這些物業以租賃為主、銷售為輔，因此，資金回收週期較長、資產周轉率較低、資產流動性較弱。當前公司仍持續推動外高橋區域內重點專案開發建設，面臨較大的開發資金需求，在舉債融資空間有限的背景下，可通過資本市場權益融資工具，盤活存量資產，滿足投資發展需求。”

中信建投相關負責人表示：“未來，中信建投證券將積極研究在機構間REITs中引入基金經理制度，由基金經理作為專案公司高管，切實做好存續期間底層資產的運營管理，通過資產管理提升產品價值。”

機構間REITs定位于權益型上市產品，是構建多層次REITs市場的重要一環，是“盤活存量資產，擴大有效投資”的重要創新工具。自2023年推出首單機構間REITs以來，上交所致力於建設持有型不動產ABS市場，率先實現商業物業、基礎設施、保租房、能源基礎設施、倉儲物流、資料中心、擴募等標杆專案持續落地，推動激勵約束、資訊披露、二級交易等創新機制落地，實現與公募REITs協同發展，優勢互補，成為機構間REITs的策源地、主陣地和實踐地。截至目前，已有50單專案申報，申報規模近1200億元，並已發行20單專案，發行規模超過450億元。

上交所相關負責人表示：“現階段，上交所秉承發展與安全並重的理念，積極推動機構間REITs市場建設。一方面，堅守安全底線，嚴把專案入口關，聚焦‘貨真價實’核心要求，確保底層資產真實可靠不造假、資訊披露準確完整不隱瞞、資產預期回報穩定合理不虛高。另一方面，尊重市場規律，激發內生動力，充分保障投融資主體的市場化博弈與價格發現功能，對估值不作剛性限制，通過完善市場機制促進資產真實價值的形成與發現，切實推動市場持續健康發展與活力釋放。下一步將圍繞機構間REITs市場組織和生態建設，進一步有效推動專案落地，完善相關機制及配套規則，全面推動機構間REITs市場高品質發展。”

11月樓市最新資料出爐，一二手房各項指標仍在穩步修復中。

首先，新房市場供求關係持續改善。

30個重點城市11月新房新增供應面積環比增長16%，而相應的庫存面積環比微降1%，這是一個非常重要的微觀資料，這意味著新增供應很大程度上被需求端承接並消化，整體去化在改善。

對應的專案去化率來看，30個重點城市11月平均開盤去化率環比增長3個百分點至34%。

其二，二手房成交環比由降轉增，整體仍處於止跌回穩通道。

重點30城成交面積環比上升14%，上海、成都、武漢和南京等多個城市成交環比增幅超過20%。

這些信號，表明市場在持續調整中已出現一些結構性企穩的跡象。

先來看新房供應，11月房企推盤積極性小幅回升，30個重點城市11月預期新增供應669萬平方米，環比增長16%。其中一線城市環比增長23%，二三線城市環比增長14%。

一線城市中廣州階段性放量，因上月基數較低，環比翻番；二三線城市中蘇州、東莞、常州等城市集中放量，環比翻番，而杭州、西安等熱點城市“以銷定產”模式下，供應呈現出同環比齊增態勢，累計同比降幅持續收窄。

從新房成交來看，整體持續走穩。11月30個監測城市成交面積為815萬平方米，前11月累計成交10651萬平方米。

一線城市中，廣州因供應放量帶動成交環比微增2%，北京整體成交增長動能雖有所放緩，但是前11月累計同比仍微增1%。

二三線城市中，合肥、珠海、惠州環比回升，市場保持止跌走勢。徐州逆勢高增，同環比漲幅達82%和129%，經歷了數月行情低迷，購房需求迎來了一波集中釋放。

重點城市新房專案去化率整體小幅回升，部分城市熱度明顯修復。據CRIC監測，30個重點城市平均開盤去化率為34%，環比提升3個百分點。

分城市來看，天津、蘇州、寧波去化率超六成，主要得益於個別網紅盤集中入市對去化率拉升作用比較顯著。

從變化趨勢看，上海、廣州、深圳等熱點城市去化率穩步修復，環比持增；武漢、鄭州、青島等前期低迷型城市也出現了止跌態勢，環比增幅顯著。

11月因新房供應放量而成交持穩回落，30城整體供求比由上月的0.6增至0.82，上海、西安、成都、廣州等11個城市供求持穩（供求比在0.8-1.2之間），鄭州、北京、青島、南寧、無錫、濟南、佛山、珠海、惠州、徐州等10城供求比均在0.5以下。

30城庫存面積為21890萬平方米，環比微降1%，同比下降5%。徐州、惠州等去化週期環比下降，仍在持續改善。

從絕對量來看，目前已有1/3城市消化週期低於18個月。

二手房市場成交韌性仍好於新房。

整體來看，CRIC監測的30個重點城市11月二手房成交面積預計為1704萬平方米，環比增長14%，前11月累計同比正增3%。

從城市的角度來看，二手房市場回暖的核心驅動力(9.410, 0.09, 0.97%)主要來自核心一二線城市。

典型如上海，二手房成交表現強勁，11月成交171萬平方米，環比增長22%，前11月累計同比增長10%。無論從規模還是增長趨勢看，都是本輪二手房市場回暖的重要支撐。

另外，北京也出現止跌回穩態勢，單月成交125萬平方米，環比增長15%。

二線城市中，成都單月成交量達174萬平方米遙遙領先，且環比增長24%，前11月累計同比增長13%。

長沙和南寧二手房成交放量，單月環比均實現倍增，環比分別增122%和107%。

主要城市中，西安二手房成交環比跌幅較大，下降31%，與新房市場的活躍形成反差，這意味著新房以較強的產品力正在分流二手房市場需求。

三四線城市中東莞、揚州、常州和煙臺環比增幅均在兩成以上，成為本輪三四線止跌回穩的主力。

不過，從累計同比增幅來看，二手房市場表現出增長動能放緩的趨勢，累計同比增速從前6月的同比正增12%收窄至11月的3%。這背後與前期需求釋放、部分城市新房分流等因素有關，整體仍處於波動築底階段。

11月的樓市在持續調整中顯現出結構性回穩的跡象。新房市場供求關係持續優化，供應放量的同時庫存微降，平均去化率穩步提升，這意味著新房供需正走向新的平衡。二手房市場復蘇勢頭更為明顯，重點30城成交面積環比增長14%，上海、成都等核心城市成為市場重要的“穩定器”，整體樓市將延續弱復蘇走勢。

華潤置地正在雙城並行疾馳。

剛過去的一個週末，深圳的深圳灣澐璽與上海的澐啟濱江，作為華潤置地“澐”系產品線最新專案，均於開盤當日完成不錯的銷售去化。

特別是11月30日入市的深圳灣澐璽，首開銷售金額130億元，刷新2025年全國單盤首開銷售紀錄。

據悉，該項目首批推出建面約209-1150平方米的348套平層項目，單價最高27萬元/平方米，最終去化238套，去化率約70%。

罕見合作

深圳灣澐璽由華潤置地聯合中海地產開發，並由華潤置地操盤。專案地塊可追溯至2024年12月，彼時華潤置地、中海地產經過近300輪爭奪後，以185億元、超過43%的溢價率競得深圳南山后海片區T107-0107宗地，樓面地價達到7.03萬元/平方米。

地塊總用地面積約3.85萬平方米，總建築面積約26.3萬平方米，總共分為兩個地塊開發，採用1+4佈局，包括1棟公寓高及4棟住宅。該地塊還將配備約合1萬平方米商業以及幼稚園等公共設施。

據瞭解，這宗地刷新了當時深圳涉宅地塊成交總價歷史紀錄，成為深圳歷史上第九宗總價超過百億地塊，以及2024年全國出讓的最貴土地。

從地理位置來看，周邊聚集中國華潤大廈、中建科工大廈等企業總部，以及深圳灣人才公園、深圳灣文化廣場、深圳灣體育中心等城市配套，地處深圳核心商務區中心地段。

一年後的11月25日，深圳灣澐璽362套住宅正式取得預售許可證，備案均價約16.8萬元/平方米。

觀點新媒體詢問業內人士瞭解到，最貴一套是1棟一單元6201房源，建築面積約1078平方米，單價35萬元/平方米，總價約3.77億元。

項目隨後啟動誠意登記，凍資金額分兩檔，500平方米以下凍資500萬元，500平方米及以上凍資1000萬元。

事實上，這個2024年地王項目擺上檯面之前，華潤置地幾乎從未與中海地產有過密切合作。上一次合作最早追溯到2019年，兩家企業在上海合作開發了中海雲麓裡項目。

觀點新媒體查詢，中海雲麓裡項目是由中海地產和華潤置地聯合開發的低密住宅專案，地理位置不佔優勢，位於上海市浦東新區航頭鎮中心，對外均價約5萬元/平方米。

從拿地到開發，兩家企業用了差不多兩年時間：2017年，華潤置地以34.36億元競得浦東航頭B1-02地塊（專案地塊），溢價率0.09%，樓板價2.78萬元/平方米，地塊面積10.3萬平方米。

值得注意的是，該地塊周邊包括東方夏威夷、生茂綠洲別墅、綠洲千島花園等改善型住宅區和別墅區，房源較為搶手。因此，中海雲麓裡在該區域內的綜合優勢不算高。

直到2025年，兩家企業在深圳創造了新的紀錄。

上海加碼

值得注意的是，就在深圳項目開盤前一天，華潤置地另一宗合作項目“上海浦東後灘澐啟濱江項目”也入市了。

據悉，澐啟濱江憑藉較高的認購率吸引了市場目光，此次推出122套房源，均價達到13.67萬元/平方米，吸引259組有效認購，認購率225%。

說起專案地塊的來歷，2025年7月17日，華潤置地全資附屬公司上海泓喆與上海南房集團就共同競投目標公司股權及債權簽訂聯合體協定，交易採取“股權+債權”捆綁收購方式，涉及4家目標企業，即上海新霽周、新霽坊、新執裡及新賢坊企業發展有限公司。

一個月後，華潤置地聯合南房集團以股權轉讓形式順利摘得上海後灘07-01、04-01以及黃浦余慶裡地塊，總成交價244.7億元。

根據協定，華潤置地與南房集團分別按90%和10%比例共同支付收購款項，並持有目標公司對應比例股權及債權。

相較于深圳項目華潤與中海“55分成”比例，上海澐啟濱江地塊分成比例也顯示華潤將操盤項目大局。

觀點新媒體注意到，為了順利摘得後灘宅地，需要通過跨區域捆綁出讓，要求房企同時承接不同區位、不同開發難度的地塊組合。

因此，華潤置地獲得的地塊橫跨黃浦江，其中2宗位於浦東後灘，另有6宗位於浦西黃浦區余慶裡。

作為對比，浦東後灘兩宗純宅地總估值達到174.09億元，黃浦余慶裡6宗子地塊總估值73.27億元。

此次收購也非華潤置地與南房集團的首次合作，此前雙方也曾共同開發租賃社區有巢南舒房及士林華苑住宅專案。

有巢南舒房於2021年4月正式開業，2022年6月部分房源納入保障性租賃住房範疇，成為上海黃浦區首批保租房項目之一，總建築面積7380平方米，可提供租賃用房159套。

士林華苑二期同樣位於黃浦區，為華潤置地與南方集團首次合作的別墅項目，坐落於老西門片區，為舊城改造項目，已於今年3月取證入市。

從專案歷史看，士林華苑一期早在2007年已經入市，二期則是2021年華潤置地入股後開始建設。

如此一來，從開盤即售罄的澐啟濱江到舊改項目士林華苑，華潤置地2025年進一步明晰了在上海的佈局。

在華潤置地加速落子同時，深圳的合作夥伴中海地產也在上海持續蓄力。緊隨澐啟濱江入市，中海參與開發的徐匯濱江專案“安瀾上海”亦正式亮相。

該項目備案單價約15萬元/平方米，部分房源預計售價將達20萬元/平方米左右，顯示出同樣聚焦高端市場的定位。

該項目由中海地產與多家企業聯合開發——今年9月，中海地產、招商蛇口(9.370, 0.11, 1.19%)、徐匯城投、中旅投資聯合體通過產交所獲取徐匯東安城市更新項目股權，即徐匯區C030301單元127b-24、125-31地塊，總出讓金額達439.5億。

從規劃來看，項目2幅地塊總建設體量超過50萬平方米，除了住宅，還配套有約3萬平方米的主題商業等設施。

總體來看，無論是華潤置地澐系項目，還是中海、南房等國企合作項目，都不難看出當前大部分房企在拿地和項目建設的動作更趨謹慎。

隨著分化加劇，即便具備優質資源和長期發展背景的企業，面對當前大市也需保持審慎態度，高總價地塊在未來或更依賴聯合開發以分散風險。

恒基地產(00012)公布，自今日起，公司執行董事馮李煥琼已獲委任為公司提名委員會成員，以接替公司副主席及執行董事林高演。

12月1日，南寧市住房和城鄉建設局聯合多部門正式發佈《關於持續促進我市房地產市場平穩健康發展若干政策措施的通知》，推出一系列強有力的支持政策，促進房地產市場平穩健康發展。政策涵蓋購房補貼、公積金優化、金融支持、盤活庫存等多個層面，執行有效期至2026年12月31日。

精准發放購房補貼，真金白銀減輕安居負擔。本次政策最直接惠及購房者的舉措是安排總計5000萬元用於向特定群體發放購房補貼，旨在降低居民購房的即時成本。根據《通知》，補貼主要面向四類情況：一是新婚家庭，在規定時段內登記結婚並在南寧市區（不含武鳴區）購買新建商品住房的，每套補貼2萬元；二是多子女家庭，在南寧市區（不含武鳴區）的二孩、三孩家庭購買新建商品住房的，可分別獲得3萬元和6萬元補貼，凸顯對改善型需求的支持；三是參與“以舊換新”的居民，出售舊房購買新房或先買後賣的，每套補貼1萬元；四是購買新建商業、辦公用房面積合計100平方米以上的，也可享1萬元補貼。上述補貼遵循“從優不重複享受”原則申領，發完即止。

公積金政策大幅優化，支持力度明顯提升。住房公積金政策在此次調整中得到全面優化，貸款門檻和成本明顯降低。公積金貸款購買自住住房不再區分首套與二套，最低首付款比例統一為不低於20%；貸款額度提高，購買新建商品房，首套房最高貸款額度提至90萬元，二套房提至80萬元；認定標準更為寬鬆，在南寧市擬購建住房所在縣（市、區）無房且在全國範圍內無公積金貸款記錄的，即可執行首套房公積金貸款政策。此外，政策明確下調公積金貸款利率，其中5年以上首套個人住房公積金貸款利率為2.6%。

拓寬政策支援路徑，滿足多元住房需求。政策還通過金融產品創新和完善安置方式，拓寬居民實現安居的路徑。在金融支持方面，鼓勵商業銀行面向35歲以下在邕就業創業青年及工薪收入住房困難家庭，量身定制“低首付、低利息、低月供+寬期限”的特色化住房金融產品，降低青年群體購房壓力。在安置方式上，進一步完善了“房票”補償政策。選擇使用房票安置的居民，可使用房票購買新建商品住宅或存量住宅，獲得的房票經規定程式後還可有限轉讓，此舉有助於啟動市場存量，滿足多樣化安置需求。

多措並舉穩定市場，支持行業轉型發展。政策不僅著力於刺激需求，也關注供給側的結構調整與存量盤活，推動市場長期健康發展。在盤活存量資產方面，允許房地產開發企業在滿足規劃等條件下，按規定分割轉讓原本自持的商辦類房屋，以加快庫存去化。同時，鼓勵企業收購已建成存量商品房，將其轉化為保障性住房、人才房、青年公寓等，並積極爭取保障性住房再貸款支援。

此外，政策還鼓勵房地產開發企業建設綠色、低碳、智慧的“好房子”，並支持其將符合條件的存量房產轉為長租式和短租式公寓、城市民宿等，實現多元化發展。南寧市將常態化組織各類房產促銷活動，優化土地供應機制，營造良好的市場環境。

南寧此次出臺的政策“組合拳”，通過需求端“降成本、降門檻”與供給端“促流通、促轉型”同步發力，政策覆蓋面廣、針對性強，有望切實減輕居民合理住房消費負擔，提振市場信心，促進房地產市場的良性迴圈和平穩健康發展。據悉，橫州市、賓陽縣、上林縣、馬山縣、隆安縣、武鳴區可參照執行本政策精神。

北京二手房市場的內在韌性正持續顯現。近期，北京商報記者走訪北京西城、石景山、大興等區域發現，三環內以首次置業為代表的剛需購房需求正穩步提升。與此同時，四環外的改善型房源憑藉交通通勤便捷、房源價格更具競爭力、可選房源數量較核心區域更為充裕等多重優勢，持續吸引核心區域改善客群前來置業。在這兩股力量的共同推動下，北京二手房網簽量實現環比增長19.52%。

業內專家分析認為，當前北京二手房市場呈現出的結構性增長，既反映出剛需群體對“年末價穩房源足”這一窗口期的準確把握，也體現了改善客群對居住品質與生活成本之間平衡的理性考量。未來，隨著市場供給持續優化與需求端信心逐步修復，二手房市場有望在當前的分化格局中保持相對穩定。

部分區域帶看量提升超30%

據北京商報記者統計，2025年11月北京二手房網簽量已達14446套，環比增幅達到19.52%。在整體資料增長的背後，市場的結構性特徵也愈加清晰地顯現出來。

近期，北京商報記者通過對多個區域進行實地走訪調研發現，三環內的剛需類二手房成交量正穩步回升，已成為拉動市場整體交易活躍度的重要力量。

以北京西城區為例，某頭部二手房仲介經紀人趙衛東向北京商報記者透露，自11月中旬起，門店接待的二手房諮詢客戶量出現了明顯增長。據他介紹，此前該門店每週到訪客戶約為30組，目前這一資料已逐步提升至40組左右，客戶入市諮詢的活躍度提升約33%。

從購房群體的置業意願來看，趙衛東也觀察到了明顯的變化。他分析稱，年末通常是二手房市場價格相對平穩、議價空間相對較大的階段，這更容易形成剛需客群的“擇機視窗期”；同時，每年初是家庭住房需求的集中釋放期，受相關需求帶動，優質房源不僅價格可能出現波動，市場供給也將趨於緊張。

正是基於對這一市場規律的預判，部分剛需購房者選擇在年末提前入市，以規避後續購房需求增長可能出現的市場不確定性。不過，儘管看房人數呈現增長，一個不容忽視的現狀是：從帶看量到實際成交量的轉化效率仍有待進一步提升。

趙衛東表示，當前西城區內，樓齡較長的剛需房源單價普遍在11萬元/平方米左右，而樓齡相對較新、社區環境更好的房源，單價則達到約15萬元/平方米。較高的置業成本使得購房者決策更為謹慎，傾向於通過對比多套房源來作出最終選擇，這在客觀上延緩了成交進程。

趙衛東進一步指出，近期參與帶看的客戶中，平均一組客戶會對比3套房源，部分需求更細緻、決策更謹慎的客戶甚至會對比5套以上——他們不僅關注價格差異，還會深入比較房源品質，如樓齡、戶型、社區配套等多維度因素，這種全面的對比過程自然拉長了成交週期。

合碩機構首席分析師郭毅表示，對於規劃孩子入學的家庭而言，二手房交易通常需要兩到三個月的週期，為確保順利銜接入學節點，這類家庭普遍會提前佈局房源選購，使得年底至次年初成為核心區房源的成交高峰期，這一需求的集中釋放直接帶動了11月二手房成交規模的提升。

郭毅進一步分析稱，隨著核心區域新增供應專案陸續上市，疊加新房限價政策取消，新房與二手房之間的價差持續拉大。儘管新房產品力表現突出，但部分地緣性剛需及改善家庭在綜合考量自身經濟收入水準與換房預算後，認為核心區周邊二手房反而更契合實際需求。這一市場心態的變化，導致部分原本聚焦新房市場的購房群體轉向二手房市場，形成了“新房上市反向引流二手房需求”的特殊市場變數。

熱門社區月內帶看近1600次

與三環內剛需住房需求的穩步提升相比，四環外的市場增長則主要來自改善型住房需求的持續釋放。以石景山區遠洋山水片區為例，某頭部二手房仲介經紀人王安琪向北京商報記者表示，該片區因緊鄰長安街、蓮石路等可直達金融街(2.850, -0.02, -0.70%)、國貿等核心商圈的城市主幹道，且享有地鐵1號線的軌道交通支援，在承接核心區域外溢的改善型購房需求方面表現尤為突出。

王安琪進一步分析稱，此類外溢購房群體的需求特徵非常明確：他們大多在三環內已持有一套剛需住房，選擇在遠洋山水片區再次置業，核心訴求在於追求更高品質的居住體驗。因此，這部分客群在選房過程中，對社區整體品質和居住舒適度的關注度，遠高於其他因素，這是他們作出決策的關鍵考量。

基於這一需求導向，樓齡適中、戶型選擇豐富、社區環境優良的遠洋山水社區，成為該類改善群體的置業首選。王安琪介紹，近一個月來，該社區二手房帶看量已達近1600次；僅在11月，她個人就已促成2套房源成交，且均為改善型戶型。

從購房人群結構來看，王安琪指出，遠洋山水社區的主力購房群體主要包括同社區業主的置換升級群體，以及沿蓮石路、長安街來自三環內的外溢購房人群。

值得關注的是，當前四環外多個新建住宅項目已陸續交付，部分房源開始進入二手房市場掛牌交易，進一步豐富了改善型需求的選擇空間。

以長安悅璽項目為例，王安琪介紹，該專案於去年完成交房，今年已有房源以680萬元的總價掛牌，折算單價約5.45萬元/平方米。與遠洋山水片區內的熱門社區房源相比，長安悅璽的掛牌單價基本持平，部分房源甚至更低，但其在社區品質、戶型設計等核心居住指標上則有明顯提升。這一高性價比優勢，使得該房源在掛牌後的兩個月內吸引了超過百名購房者關注，目前已有3組客戶進入議價階段，為區域二手房市場補充了一批戶型更優、硬體設施更完善的優質次新房源。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓表示，四環外改善型次新房的集中入市，將為區域二手房市場注入新增供給，同時有效啟動潛在購房需求，進一步增強市場韌性。從長期來看，這類房源的補充不僅能提升區域購房需求的輻射範圍，吸引更多外溢置業群體關注，更能通過優化區域居住品質結構，助力片區價值穩步提升，為四環外房地產市場的持續健康發展提供有力支撐。

以租代售成小業主新選擇

儘管北京二手房市場在剛需和改善型房源共同推動下呈現增長態勢，但當前市場仍處於買方主導格局。不過，與此前普遍議價空間較大、小業主多以“以價換量”的策略不同，現階段市場呈現出兩大新特徵：一是二手房議價空間正逐步收窄，二是部分小業主選擇“以租代售”的比例有所上升。

大興區某頭部仲介經紀人黃誠表示，在交易過程中，購房者進行議價“砍一刀”已成為標準流程；同時，部分因置換需求迫切的小業主，對個別房源的價格讓步幅度較大，最高議價空間可達近百萬元。

此類大幅讓利的成交案例，會對同社區其他業主的售房決策產生間接影響，進一步加劇了市場價格博弈的複雜性。黃誠表示，過去大約4小時的議價溝通便能達成共識並簽約，現在即便經過十餘個小時的反復協商，也未必能最終成交。此外，因多次溝通要求調整價格而導致被小業主“拉黑”的情況，也明顯增多。

在二手房議價空間持續收窄的市場背景下，“以租代售”模式正逐漸成為部分小業主的重要替代選擇。對此，王安琪表示，自2025年初至今，北京二手房掛牌量已減少約4000至5000套。這一資料變化的背後，既有部分房源成功交易售出的因素，也包含了相當數量的小業主主動撤牌、將房產轉為出租，以等待更合適的售房時機。

從具體房源的收益表現來看，以石景山遠洋山水片區為例，該區域60平方米左右的一室一廳戶型，月租金約為4000元；100平方米左右的三室一廳戶型，月租金則在7500元上下。

王安琪表示，對於小業主而言，相比於讓房產空置並持續承受持有成本，通過出租獲取穩定的租金收益，不僅能有效覆蓋部分等待成本，對於那些不急於出售或需要租金來覆蓋置換新房月供的業主來說，更是他們選擇“以租代售”模式的關鍵動因。

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶表示，未來市場整體或將延續調整態勢，市場分化也將持續加劇，但一線城市及核心二線城市仍將保持相對韌性。她強調，成交價格是市場預期的核心指標，價格止跌企穩能夠打破購房者“買跌不買漲”的觀望心理，從而進一步增強居民的置業意願。

11月的樓市似乎有點一言難盡。

一向準時的中指院百強房企銷售榜遲遲未出，克而瑞的榜單也縮水到只披露了不到50家，且安排得非常低調。

從中獲取你就能感受到，目前的情況到底咋樣了，一切都不便多談。

對於11月房企銷售，克而瑞只用了簡單一段話：

2025年11月有38家房企單月業績環比增長，其中15家企業單月業績環比增幅大於30%，包括華潤置地、中建東孚、北京城建和大悅城等，頭部房企中有中海地產、華潤置地、綠城中國和濱江集團4家的銷售全口徑金額環比有所增長。

同比來看，蜜妹還是按慣例統計了TOP10房企的變動情況。如下圖：前11月銷售額同比還在上漲的房企從前10月的3家降為1家，其他9家均為下跌。

如榜單所示，中國金茂前11月實現銷售額1006.8億元，同比增長21.29%，是TOP10中唯一保持正增長的企業。

在蜜妹看來，金茂能在此刻抗跌的主要原因有三，缺了一點都不行。

其一堅持一、二線核心城市佈局，聚焦長三角、珠三角和環渤海等高能級區域。這些區域雖然也面臨市場調整，但需求基本面和抗風險能力相對較強。

其二注重產品力提升，其“府”系和“悅”系產品在改善型需求中具有較強競爭力。在行業普遍面臨銷售壓力時，具備產品溢價能力的企業更能抵禦市場波動。

其三財務結構相對穩健，融資成本處於行業較低水準，為其在市場調整期提供了更大的戰略空間，同時抓住土地市場調整的機會，以合理成本補充優質土儲。

另外有兩家房企前11月銷售額同比由漲轉跌，分別是建發房產和越秀地產，這兩家都屬於地方國企。

建發的轉向，一定程度上是“區域依賴+推盤斷檔”的雙重衝擊。

建發的基本盤在福建本土市場，但進入11月後，福建市場降溫，比如省會城市福州新房去化率環比下降13個百分點，同比下滑19個百分點。廈門則無新盤加推。

此外，建發房產的佈局雖以一、二線為主，但部分二、三線城市項目在市場調整期面臨較大銷售阻力。

還有越秀地產同樣從前10月的0.99%微增轉為前11月的-3.76%下滑。作為廣州國企，越秀地產一直以穩健著稱，但這次其全年目標應該是完成不了了。

前11月越秀地產銷售額972億元，意味著12月需要完成至少233億元的銷售額，才能實現1205億元的全年目標。而根據蜜妹計算，越秀地產11月單月銷售額應該是不超過100億元。

上述3家房企之外，還有7家延續了上個月銷售額同比下跌的趨勢，其中大部分跌幅在擴大，這意味著11月單月的銷售額在下滑。

綜上，從追求規模擴張到聚焦生存底線，從“高杠杆、高周轉”到“保交付、穩現金流”，房地產行業這深刻的價值重估似乎仍未結束。

大摩之前預測樓市的觸底時間在2025年二季度。此後摩根士丹利中國首席經濟學家邢自強表示，現在的房地產整個市場正處於“築底—修復”中期階段，依舊是築底關鍵時刻，這一過程需要政策強力介入加速庫存消化和債務重組，由此這樓市才能在2026年底止跌回穩。

克而瑞中指院疑收住建部指示

內地房地產市場兩大民間數據機構克而瑞研究中心及中國指數研究院，都未有如常發表11月內房開發商的銷售表現報告。彭博引述知情人士稱，住建部指示房地產數據提供商暫停公開銷售數據，直至另行通知；其中一名知情人士稱，付費金融機構仍可查閱有關數據，但前提是要對數據保密。住建部未有回應報道。

上月未如過往發表完整報告

克而瑞昨天發表11月房地產市場分析月報，報告分析的7項內容中，僅在最後一項列出首92大開發商累計首11個月的銷售金額，並指11月有38間房企單月銷售按月增長，其中15間的增幅多於30%，惟未有如同過往完整報告般，列明百大房企整體單月銷售額的按年和按月變化，以及市況回顧與展望等。克而瑞未有正面回應查詢。中指院則發表11月二手樓價數據。

彭博指出，具有國資背景的萬科（02202），長期以來被認為是業內較穩健的公司之一，上周卻首次尋求把一隻境內債展期。面對中國房地產市場近數年銷售下降，恒大、碧桂園（02007）等公司也出現大規模債務違約，萬科此舉無疑加劇了房地產行業的困境。

分析：行業困境更添不確定

民間機構的數據通常比官方數據提前兩至三周發布，對了解新樓市場有重要意義，部分內房管理層過往曾透露，會恒常研究這些數據作為制定經營策略的參考。

彭博行業研究房地產高級分析師Kristy Hung指出，缺少了這些市場數據，可能加劇房地產這困難行業狀況的不確定性，不排除11月數據出現更大幅度下降。

根據克而瑞之前所發表的10月銷售報告，百強房企新樓銷售按年急跌達41.9%，創18個月以來最大單月跌幅。市場密切關注11月的數據，因為會與去年同期作為政策刺激措施後的高基數相比較。

惠譽上月警告，在房地產市場企穩之前，新樓銷售可能較目前水平下降15%至20%；房地產市場前景黯淡，也意味明年銀行在房地產方面的壞賬水平可能仍居高不下。

過往銷售數據愈差，市場對政策救市的憧憬愈大，早前有傳監管部門將推出新一輪托市措施，包括向新申請按揭貸款人士提供補貼，亦研究向按揭人士提供個人所得稅回贈，以及減低購房交易成本的措施，一度刺激內房股反彈。野村證券中國首席分析師陸挺直言，若消息屬實，將有助減低內地居民供樓負擔，但估計不足以扭轉樓市跌勢。

近月樓市交投氣氛略為好轉，連跌17個月的地產代理人數於今年10月微增77人，惟11月已無以為繼，回軟兼「跌凸」，截至11月底全港總持牌代理人數減至37588人，按月減少80人或0.21%。今年首11個月，本港代理人數累積減少894人或2.32%。

降至37588名 月縮0.21%

地產代理監管局（地監局）昨天公布的資料顯示，截至11月底，全港持牌代理人數共有37588人，再創2017年5月錄得37404人以來的8年半低位。

代理總持牌人數是由營業員牌照（俗稱S牌或細牌）和地產代理（個人）牌照（俗稱E牌或大牌）兩項持牌人數字相加而成。該兩個數字在11月齊跌，是今年6月後近5個月再現同樣情況。其中細牌持牌人數在連升兩個月後，按月減少48人或0.24%，降至20160人，險守2萬人大關，今年首11個月累計減少457人或2.22%。

大牌持有人數於11月底錄得17428人，按月減少32人或0.18%，並已經是連續第三個月向下，累積減少174人或0.99%。以今年累積計算，則流失437人或2.45%。

分行數目輕微回升

不過，反映地產代理行業分行數目的營業詳情說明書數目則趨平穩，今年11月底錄得6574份，按月回升5份或約0.08%，連續8個月在6564至6587份之間窄幅徘徊。

就代理行業的競爭情況，參考中原地產最新估算，今年11月住宅連同工商舖物業等合計的整體樓宇買賣合約登記共7121宗，代理總數和樓宇買賣登記量的比例約5.3比一，與10月錄得約5.2比一相若。

齊魯高速(01576)公布，在11月為全資附屬山東舜廣實業就招商銀行濟南分行的銀行授信提供連帶責任保證擔保，保證範圍涵蓋主合同的貸款及其他授信本金餘額之和，最高限額為5000萬元人民幣以及相關利息和罰息等費用。

該集團指，保證期限為自擔保書生效之日起至主合同每筆貸款或其他融資或債權人受讓的應收帳款債權的到期日或每筆墊款的墊款日另加兩年。

11月暫212宗 半新居屋最受捧

隨着「白表居屋第二市場計劃2024」（「白居二2024」）的購買力陸續出籠，未補地價資助房屋交投爆發。根據房屋委員會（房委會）數據，今年10月錄得共523宗相關成交，創下近一年半單月新高；而11月臨時數字錄得212宗，較10月同期數字高出1.3倍，意味11月成交量有望再創新高。業內人士認為，樓市氣氛轉好配合減息等利好因素，令未補地價資助房屋交投追落後。

房委會於10月上旬開始陸續向「白居二2024」的成功申請者發出批准信，在新一輪白居二入市下，帶動交投量急升。房委會數據顯示，今年10月錄得523宗未補地價資助房屋成交，較9月的203宗，按月急增320宗或近1.6倍，屬2024年5月有559宗相關成交後的17個月新高。

粉嶺山麗苑兩月18成交

而房委會昨日公布11月的臨時數字，共有多達212宗未補地價資助房屋成交，屬今年按月臨時數字新高，與今年10月公布同期臨時數字的92宗相比，大幅增加120宗或1.3倍。

受「白居二2024」買家進入市場帶動，樓齡較新的居屋屋苑較受追捧，如入伙4年的粉嶺山麗苑，10月錄10宗相關成交，11月暫錄8宗，兩個月已有18宗成交，佔該居屋苑年初至今39宗有關買賣的逾46%。在2019年入伙的彩虹居屋彩興苑，10月及11月合共有13宗未補地價單位成交。

慈雲山居屋慈愛苑過去兩個月合共錄得9宗未補地價買賣，富誠地產物業顧問駱承德表示，慈愛苑樓齡較新、於2000年入伙的H座愛裕閣低層5室，實用面積650方呎3房戶，獲來自荃灣的白居二客跨區入市，斥資445萬元以未補地價購入，呎價約6846元。原業主於2000年以約150萬元向房委會購入，持有物業25年，賬面賺295萬元或約2倍。

白居二中籤者加快入市

利嘉閣地產研究部主管陳海潮認為，在「白居二2024」中籤人士進入市場，配合整體樓市氣氛向好、利息回落等利好因素，令中籤者收信後加快入市決定，即時推動未補地價資助房屋交投。而房委會「出售居者有其屋計劃單位2024」（「居屋2024」）早前亦已售罄，有一批向隅客同一時間重返未補地價資助房屋市場，亦刺激相關成交。

他指出，今年私樓市場率先價量齊反彈，資助房屋因以用家為主，故市場反應將略為滯後，但在白居二買家增加的推動下，未補地價資助房屋交投可追落後。按過去經驗，新一批白居二中籤人士在收信兩個月內是入市高峰期，故11月成交量有望較10月更多，12月可在高位維持。

另外，房委會「出售綠表置居計劃單位2024」（「綠置居2024」）昨天售出207伙，九龍灣全新屋苑宏緻苑佔184伙。

綠置居自上周三（11月26日）開始揀樓，短短4個揀樓日已共售出776伙，佔可供揀選的3179伙約24.4%，包括宏緻苑674伙，過往期數的重售單位售出26伙，以及76個租者置其屋計劃回收單位（租置單位）。房委會今天將邀請約550名家庭申請者揀樓。

有「收租王」美譽的永倫集團，接連出售旗下優質物業套現，市場指出，該集團剛以約2億元售出中環美國銀行中心頂層連平台特色戶，較意向價低3100萬元。

總面積逾萬呎 2億易手

消息透露，中環夏慤道12號美國銀行中心37樓，總建築面積約10500方呎，連私人空中平台花園共約3076方呎，早前永倫集團以意向價2.31億元放售，有指剛以約2億元售出，呎價約1.9萬元，成交價較叫價低3100萬元。

資料顯示，永倫集團於2004年先斥1638萬元購入37樓其中一個單位，其後在2009年以8880萬元購入該層餘下樓面，合共涉約1.05億元。永倫集團的總部曾位於該層，但一年多前已搬遷到同廈低層的細單位，現以交吉形式售出，賬面獲利約9500萬元，升值90.5%。

永倫集團今年5月曾以2.25億元售出同區另一著名甲級商廈皇后大道中九號的頂層34樓，呎價約26254元，持貨7年賬面損手近3.05億元或57.5%。

滙豐400萬租銅鑼灣巨舖

此外，近年多番承租甲級商廈單位開設分行的滙豐銀行，重返街舖市場。根據資料顯示，滙豐銀行落實租用銅鑼灣渣甸街5至19號京華中心地下及1樓至4樓共5層巨舖，合共總建築面積約5萬方呎，成為今年租用面積最大宗的舖位租賃個案。據了解，上述舖位月租涉約400萬元，呎租約80元，租約由明年5月起，為期5年，另有5年續租權。

法國奢侈品牌香奈兒（CHANEL）自2023年5月起租用京華中心地下至1樓，合共建築面積約1.76萬方呎，月租約300萬元，呎租約171元，而2樓至4樓近年都一直空置。以呎租作比較，滙豐銀行的新租金較兩年前下降53.2%。

樓市氣氛轉佳，沙田溱岸8號有業主上月初以1895萬元售出高層4房戶，其後賠訂取消交易，近日以2000萬元重售，賣貴105萬元。

消息稱，溱岸8號5座高層A室，實用面積1176方呎4房戶，上月初售1895萬元，其後獲洽購，原業主賠訂50萬元取消交易。單位近日以2000萬元重售，呎價提升5.5%至約17007元，不足一個月賣貴105萬元。資料顯示，原業主2018年12月以2000萬元入市，持貨約7年，賬面平手，但扣除佣金等支出，仍要損手。

偉華中心5個月賺15%

利嘉閣地產高級分區董事馮澤源表示，沙田偉華中心3座高層G室，實用面積297方呎，原則2房改1房間隔，售460萬元，呎價約15488元。原業主於今年6月以400萬元購入上址，持貨未夠半年，賬面獲利60萬元，升值15%。

何東家族第四代後人何猷廣相關人士以1618萬元購入灣仔囍滙1座低層G室，實用面積552方呎2房單位，呎價約29312元。原業主2013年12月1182.22萬元一手購入，賬面獲利435.78萬元或36.9%。

美聯物業按全港143個主要中小型私人住宅屋苑成交個案編訂的「美聯樓價指數」，周一（12月1日）公布的最新指數報132.92點，按周反彈0.76%，今年樓價累漲3.74%。

三大分區按周齊升，是10月下旬以來近6周再現此情況，「美聯新界樓價指數」連挫兩周後反彈1.22%，最新報121.64點，按周飆1.22%；「美聯港島樓價指數」最新報138.52點，按周升0.62%，連漲3周共2.93%；「美聯九龍樓價指數」更現四連升，最新報138.21點，按周升0.27%，4星期共進賬1.03%。

今年整體指數累積漲3.74%，九龍區爆升5.48%表現最勁，新界區增2.93%，港島區則揚升1.91%。

而以該行放盤叫價編訂的「美聯信心指數」，最新報76.4點，按周升0.4%。美聯物業分析師岑頌謙說，股市近日重拾升勢，美國12月有機會再減息，均為本港樓市帶來正面支持，

第一城400萬內放盤近絕迹 呎價漲11%

減息效應延續，惟11月10大屋苑累計171宗買賣，按月減14%；樓價表現向好，9個按月錄得升幅，升幅最多為沙田第一城，按月升逾1成，市場預期樓市表現回穩，全年將呈價、量齊升局面。

據本報統計，10大屋苑11月暫錄171宗成交，較10月的198宗跌14%；較去年同期144宗則升19%。各屋苑中，6跌3升1持平，表現各異，跌幅由6%至54%，當中龍頭屋苑沙田第一城、嘉湖山莊、太古城等成交量俱跌。

主要是早前大量筍盤已被吸納，而且未及補充；另外，放盤業主則因看好後市，傾向「惜售」或提高叫價，準買家未能即時消化，雙方拉鋸而拖慢成交步伐。

太古城買家吼平盤 均價跌至1.4萬

其中，沙田第一城由10月33宗成交，回落至11月的19宗，主要是細2房戶早在9月首次減息前後已持續被買家或投資者積極吸納，令到盤源收窄，而400萬元內放盤亦幾近絕迹。準買家在選擇貧乏之下影響交投量。最新成交包括51座低層E室，實用面積284平方呎，採用1房間隔，以415萬元成交，實用呎價約14,613元。

樓價方面，11月表現整體向好，10大屋苑實用面積平均呎價按月持平或者上升，升幅由0.1%至11.1%，惟太古城在盤源收窄之下，部分買家吸納造價較相宜的單位，令到11月樓價掉頭回落至1.4萬元水平。

區內代理指，盤源缺乏，個別2房則王單位成交呎價達1.7萬元，因此，有部分用家在覓盤時，亦會考慮租約快到期的連約盤，打算以較相宜的價錢入市，等租約屆滿後才收回自用。至於最新成交包括智星閣中層B室，實用面積582平方呎，成交價950萬元，呎價16,232元。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，目前整體樓市持續靠穩向好，12月仍有減息可能，料可刺激買家持續入市，不過12月臨近年關交替，向來是傳統淡月，整月交投量料難有大突破，而樓價則料繼續穩步微升。全年計，10大屋苑今年將是「價量齊升」的一年。

新一批白居二合資格人士加速入市，帶動新居屋交投，多個新居屋屋苑二手交投創新高。例如將軍澳雍明苑上月錄16宗二手買賣，是入伙以來最暢旺月份。

其中，雍明苑B座（澤明閣）低層14室，實用面積568平方呎，剛以655萬元（未補地價）易手，呎價約11,531元。原業主2021年以約286萬元購入，持貨約4年帳面獲利369萬元，期內升值約1.3倍。

10月綠表市場523成交 近年半最旺

其次，東涌裕泰苑上月共錄10宗二手買賣，也是入伙以來最旺月份。其中裕泰苑B座低層12室，實用面積428平方呎，以328萬元（未補地價）易手，呎價7,673元。原業主2021年以約194.6萬元購入，持貨約4年帳面獲利133.5萬元離場，期內升值69%。

利嘉閣地產分行經理李錦榮表示，新買家為白居二合資格人士，鍾情屋苑樓齡新，加上有計劃到機場工作，故選擇上述單位。

另外，根據房委會網上資料顯示，10月份未補地價公、居屋單位二手買賣達523宗，屬2024年6月（559宗）以來約1年半最活躍，而11月全月則暫錄212宗，估計至本月中修訂數字後，有機會超逾10月數字。

新盤接連推售，長實 （01113） 及新地 （00016） 發展的屯門飛揚1期，昨日加推6伙3房，於周五（5日）以招標形式發售。

是次招標的6伙3房，分別位於第1座7樓至12樓A室以及第2座7樓E室，實用面積712至722平方呎。上述單位可享Flexi-Buy付款計劃，買家可自由選擇30天至180天內成交期，同時可選購3個住客車位（包括電單車車位）。整個項目至今已累售逾9成單位，合共套現近38億元。

香港興業 （00480） 及希慎興業 （00014） 合作發展的大埔林海山城，售出7座1樓C室，實用面積1,123平方呎，3房連套房間隔，成交價1,448萬元，呎價約12,894元。

KOKO HILLS累沽989伙 套99億

會德豐地產旗下藍田KOKO ROSSO，沽出7座22樓D單位，2房間隔，實用面積465平方呎，成交價923萬元，呎價19,849元。整個KOKO HILLS系列至今售出989伙，套現逾98.9億元。

同系啟德DOUBLE COAST I，亦錄1宗成交，單位為第3座29樓G室，開放式間隔，實用面積265平方呎，成交價477.4萬元，呎價18,015元。整個項目累售241伙，套現逾18億元。

恒隆地產 （00101） 旗下九龍灣皓日，日前沽出18樓D室，實用面積498平方呎，2房，成交價925.2萬元，呎價18,579元。

南豐旗下將軍澳日出康城LP10，招標售出2伙4房大宅，涉及成交額6,120萬元。據成交紀錄冊，售出單位位於第2A座29樓及31樓A室，實用面積均為1,523平方呎，成交價分別3,050萬及3,070萬元，呎價約20,026及約20,158元。

由龍光集團 （03380） 及合景泰富集團 （01813） 發展的南區豪宅凱玥，連錄2宗成交，套現逾1.5億元。

成交單位位於第2座5樓A及B室，實用面積分別為2,236及2,604平方呎，4房4套間隔，連車位以7,096.2萬及8,250.8萬元售出，呎價31,736及31,685元。

中原按揭董事總經理王美鳳表示，11月份現樓按揭錄得4,741宗登記，較10月份的6,463宗，按月減少26.6%。

跌幅主要受資助房屋按揭登記量大幅回落影響，該類別由10月份2,155宗，大幅回落至11月僅467宗。

事實上，全年整體按揭登記量料出現明顯增長，今年樓市交投連續多月維持暢旺，二手樓宇買賣登記量已連續8個月超過3,000宗，而一手樓宇登記量亦連續9個月超過1,500宗，當中有4個月超過2,000宗，帶動今年現樓按揭及樓花按揭的登記量同步出現理想增長。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，息口回落及樓價回穩，各銀行為爭取按揭業務而推出不同按揭計劃及優惠，對樓按市場有正面支持作用。11月份四大銀行現樓市佔率由10月74.3%下跌8.4個百分點至65.9%，創6個月新低。

土地註冊處資料顯示，灣仔囍滙1座低層G室，實用面積552平方呎，屬於2房間隔，剛以1,618萬元易手，呎價約2.9萬元。

據悉，何東家族的第四代成員新買家為何猷廣，其祖父是著名的何世禮將軍，其父親是前《工商日報》社長何鴻毅。

原業主早於2013以1,182萬元購入，持貨13年帳面獲利436萬元。

另外，跑馬地大坑道339號A座低層單位，實用面積2,406平方呎，屬於4房間隔，業主去年10月開始放盤，原本叫價8,800萬元，議價後以6,660萬元易手，呎價約27,681元。

區內代理透露，原業主早於2014年以約9,638萬元購入，是次易手帳面蝕讓2,978萬元離場。

寫字樓市場稍有起色，而核心區中環更是率先反彈，連錄企業租寫字樓升級，租金亦漸穩定。

據萊坊每月商廈租金統計，10月各區租金走勢有異，表現較理想為中環區，出現止跌回升，如中環超甲廈呎租約102元，按月微升0.7%，全年跌幅收窄至2.8%，屬近年較低水平。反觀港島邊綫區寫字樓租金表現較弱，灣仔及銅鑼灣跌幅分別為3.6%及2.3%。

空置率方面，10月空置率平均約12.5%，中環目前為12.7%，東九龍仍是全港最高達19.4%。據了解，2025年預計新增350萬平方呎空間，空置率料維持。

律師樓租歷山大廈全層

市場成交上，10月份寫字樓租賃市場最矚目成交為國際律師事務所衡力斯（Harneys）香港辦公室搬遷，租用中環遮打道18號歷山大廈全層，面積約1.1萬平方呎。翻查資料，該律師樓原租用中環中心35樓01至08室，涉及面積約14,908平方呎。但由於歷山大廈一向深受律師事務所青睞，逾3成租戶皆為法律業界相關行業，現進行升級。

另其他市場成交方面，一家中資機構由銅鑼灣中糧大廈遷入中環長江中心二期，涉及建築面積約10,201平方呎，以作擴充。

萊坊指，港島優質甲級寫字樓展現出強勁韌性，復甦速度顯著快於傳統辦公樓。相比之下，傳統規格辦公樓因供應過剩及租戶「以質換量」偏好而承壓。受中國內地企業及初創公司IPO需求帶動，小型辦公空間及共享辦公需求進一步增加。

九龍區租務方面，觀塘The Millennity錄得新租務成交，涉及項目2座高層06至10室，面積約6,402平方呎，成交呎租約25元。

萊坊：大型企業傾向續租

據了解，新租客為知名體育品牌安踏體育集團，該集團主要從事研發、設計、製造、營銷和銷售專業體育用品，包括鞋類、服裝及配飾，涉及品牌包括安踏、FILA、DESCENTE等。另外，安踏體育亦為AMER SPORTS, Inc.的最大股東，包括有Wilson等體育用品。據了解，安踏及AMER SPORTS等均有租東九龍甲廈單位，是次租用，屬擴充業務。

不少時裝品牌近期亦有在東九龍進行升級，如九龍灣太豐匯全層面積約1.8萬平方呎，獲美國連鎖百貨零售商JCPenney租用。

萊坊指，成交量增加，主要由租用3,000平方呎以下單位的中小企業搬遷帶動，低於每平方呎20元的交易居多。分層業權樓宇業主考慮騰退租戶以把握投資回暖契機。大型企業（佔用超過2萬平方呎）則傾向續租，避免高額資本支出。市場跌幅放緩，顯示九龍租金或進入見底階段。