壽險業近年積極獵地，賺取穩定收益，隨著AI、半導體科技的擴廠需求，以及零售、電商對倉儲及物流的布局，國泰人壽、台新人壽、全球人壽等皆表示，樂觀看待未來商辦市場以及倉儲物流中心需求可望持續成長。

國泰人壽3日舉行「hub未來辦公趨勢報告發表會」，外界關注商辦市場未來展望，國壽不動產管理部副總郭文鎧指出，商辦與產業是密不可分的，台灣半導體、科技產業持續蓬勃發展，同時輝達台北總部定於北士科等消息，相信對於商辦市場會有好的影響。

日前國壽砸45.5億元於南科周邊買地蓋物流倉儲與廠辦出租，郭文鎧指出，國壽投資倉儲已有十多年，主要是著眼於台灣越來越多電商、高科技產業，其背後都需要倉儲的支持，另外像醫藥業需要GMP （優良製造規範） 與 GDP （優良運銷準則）的倉儲，食品業需要冷凍倉儲，連鎖零售產業需要倉儲整合，在眾多需求之下，國壽未來也會持續投資。

郭文鎧提到，目前國壽大樓總數全台約近200棟，以出租為主的大樓約100棟左右。留意到台灣人口結構將影響商辦需求，國壽將啟動商辦資產全面升級，依據租戶需求，量身打造彈性空間，並運用智慧環境數據管理機制，協助租戶實踐永續經營，預計未來五年內，將在六都超過20棟國壽商辦導入hub服務。

另外，台新人壽去年12月以53.68億元取得日勝生（2547）位於桃園市觀音區土地，預計興建常溫物流中心，估算投資金額將達百億水準。展望明年，台新人壽指出，北市辦公室租賃需求穩定，優質辦大樓租金穩定成長，然未來新供給陸續完工，屋齡較高的大樓將有競爭壓力。而因應建築及消防法令日趨嚴格，現代化倉儲物流中心需求可望持續成長。新光人壽則持續展開全台不動產活化作為，今年全年收益估上看51億元。

全球人壽同樣於去年砸下25.8億元購置桃園東煒國際物流園區，全球人壽表示，近年商辦及物流園區需求穩健，綜觀各區指標商辦物件及物流園區多強調綠建築、智慧科技、永續發展，將持續觀察市場發展，在符合法令等要求下，審慎評估合適的投資標的。另外，在未來辦公室方面，全球人壽在即將完工的總部評估導入ABW辦公室，透過彈性座位、多功能協作空間與智慧管理系統，讓團隊能依照工作情境自由選擇最適場域，打造兼具效率、健康與互動性的辦公環境，讓同仁能在更舒適、更具創意的空間中共同成長。

壽險業看好商辦、物流中心

壽險業近年積極獵地，賺取穩定收益，隨著AI、半導體科技的擴廠需求，以及零售、電商對倉儲及物流的布局，國泰人壽、台新人壽、全球人壽等皆表示，樂觀看待未來商辦市場以及倉儲物流中心需求可望持續成長。

國泰人壽昨（3）日舉行「hub未來辦公趨勢報告發表會」，外界關注商辦市場未來展望，國壽不動產管理部副總郭文鎧指出，商辦與產業是密不可分的，台灣半導體、科技產業持續蓬勃發展，同時輝達台北總部定於北士科等消息，相信對於商辦市場會有好的影響。

日前國壽砸45.5億元於南科周邊買地蓋物流倉儲與廠辦出租，郭文鎧指出，國壽投資倉儲已有十多年，主要是著眼於台灣愈來愈多電商、高科技產業，其背後都需要倉儲的支持，另外像醫藥業需要GMP（優良製造規範）與 GDP（優良運銷準則）的倉儲，食品業需要冷凍倉儲，連鎖零售產業需要倉儲整合，在眾多需求之下，國壽未來也會持續投資。


國壽 看旺明年商用不動產
台灣半導體、科技業蓬勃發展，輝達執行長黃仁勳也把總部設在台灣，讓產業有新願景
工商時報

台灣房市明顯降溫之際，全台最大「包租公」國泰人壽的2026年商用不動產景氣展望，仍偏向正面看待。國壽不動產管理部副總郭文鎧3日表示，由於半導體、科技業蓬勃發展，「輝達執行長黃仁勳也把總部設在台灣」，讓產業有了新的願景，基於此，他正面看待新年度的商用不動產市場景氣表現。

但郭文鎧也提醒，商用不動產並非沒有挑戰，主要是台灣的人口結構轉變、人口減少，商辦需求必須跟著調整。為因應租客多元需求，國壽推出「hub新型態辦公服務」，以「資產轉型、智慧驅動、人本共榮」三大策略，全面升級商辦資產，要依據租戶需求打造彈性空間，並導入智慧環境數據管理機制，協助租戶在日常營運中，落實永續管理。

據了解，預計未來五年內，台灣六都合計超過20棟國壽商辦大樓，都將導入hub服務，首棟導入的松江商業大樓，推出以來廣受租戶好評，出租率穩定達近9成。

國壽在全台擁有200多棟不動產，被市場稱為全台最大「包租公」，近十多年來，國壽則持續投資物流倉儲業。郭文鎧解釋說，台灣有愈來愈多的電商與高科技產業，不論零售業發生什麼樣的變化，背後都需要倉儲支持，舉例來說，醫藥業需要GMP、GDP的倉儲，連鎖食品業需要冷凍倉儲，連鎖零售產業更要整合倉儲，市場需求旺盛，國壽接下來會持續投資。

國壽3日也發布金融業首份《未來辦公趨勢報告》，發現84％受訪者將「人性化」列為最重要需求，成為雇主與員工一致的共識。其中餐飲服務、運動課程及周邊休閒服務，為最受期待的前三名；且相較開放式辦公區域，對小型隔音佳、靜音專注區等具備高度專注與私密性場域的期待值更高。此外，78％受訪者希望能提升公司「數位化管理程度」，讓上班更有彈性、效率。

「hub服務」就是回應此一趨勢，從硬體、服務雙管齊下，首創在公共區域導入綠電，租戶進駐即成為綠電用戶，若企業對綠電比例有特定需求，可依其永續目標進行客製化配置；並透過智慧化管理平台整合機電、門禁梯控、IoT環控等串聯租戶、樓管與樓宇，支持租戶跨區域協作、有效控管成本。

國泰人壽hub 揮軍小型共享辦公室

國泰金控打造全新辦公品牌「國泰人壽hub」的新型態辦公服務，首度揮軍小坪數共享辦公市場，首發案台北市「國泰松江商業」3日推出，預計明年第二季將都更重建完成的「國泰環宇」，坪數門檻壓低至40坪，並打造最小二人座起跳的共享辦公空間，讓小資企業也有機會進駐。

近年建商看準疫情後全球混合型辦公空間、小型共享辦公室的需求，陸續跨足市場。調查顯示，潤泰創新國際於2022年即引進日本共享辦公品牌「SHARE LOUNGE」來台，進駐在松山車站、南港車站、台中老佛爺共三個據點。

長虹建設也著手規劃在林口推出新北市第一筆「長虹雲創科技商務」小坪數辦公案，最小坪數壓低至41坪起跳，每坪成交近60萬元，市場叫好又叫座。

興富發建設更看好網紅經濟、新創事業創業者紛紛崛起，小坪數商辦產品需求殷切，去年在台中大舉推出總銷達90億元的微型商辦「市政萬象廣場」，以最低25坪門檻初試啼聲，短期內即完銷；緊接著推出總銷245億元的第二筆微型商辦案「市政壹號廣場」，成交單價更直接「奔9」；接下來還將布局高雄「特貿三」，持續掌握商辦市場新藍海。

今年冠德建設也加入小型辦公及共享辦公室的行列，在民權總部大樓、中和秀朗橋站捷運聯開辦公大樓「識冠德」，都規劃共享辦公空間，其中「識冠德」規劃33至99坪可彈性配置的商辦空間。

全台最大商辦包租公國泰人壽位於北市的「國泰松江商業」也投入小坪數共享辦公室市場，採只租不賣策略；明年第二季將重建完成的頂辦「國泰環宇大樓」，坪數門檻壓低至40坪起跳，共享辦公空間最小二人座位起跳。

台灣房屋彙整最新實價登錄指出，台北市大安區指標豪宅「One Park Taipei元利信義聯勤」揭露高樓層戶買家於8月時貸款約1.2億購入，總價約4億元，以每坪成交單價266.1萬元擠下「皇翔御琚」、奪今年以來最高每坪單價豪宅交易王寶座，呈現連五年霸榜。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，在政策調控及市場氛圍影響下，今年大坪數豪宅市場相對低調冷清，比起過去房市景氣佳時，豪宅每坪成交價最高達到250~290萬元來看，今年整體豪宅市場不論價、量都比去年平淡。

張旭嵐指出，今年再度拿下豪宅每坪單價交易王的「One Park Taipei元利信義聯勤」來說，因絕無僅有大安森林公園的樹海景觀，加上名人住戶加持，讓該豪宅身價屹立不搖，不少企業家與金融投資者或買或租，享受蛋黃區頂級生活品質。

資料顯示，台北市大安區指標豪宅「One Park Taipei元利信義聯勤」8月出現兩筆交易，中低樓層戶以總價3億1,150萬元、每坪成交價224.1萬元成交；另外一筆高樓層戶，買家8月時以總價約4億元入手，其中貸款三成、約1.2億元，換算該戶每坪成交價約266.1萬元，擠下「皇翔御琚」、奪今年每坪最高單價豪宅交易王寶座，連續五年奪得豪宅單價交易王寶座。

值得注意的是，今年台北市預售豪宅每坪成交價前五名中，松山區包辦三席，與大安區、信義區分庭抗禮；第一建經研究中心副理張菱育分析，由於台北市土地開發飽和，松山區有不少商辦大樓、飯店陸續都更後，地點精華，且基地面積大，加上品牌建商以高規格設計，讓今年松山區豪宅交易也有亮眼表現，也讓台北市豪宅市場各區出現洗牌。

觀察今年前11月成屋豪宅每坪成交單價前五名排名中，「One Park Taipei元利信義聯勤」以每坪成交價266.1萬元居冠；其次為「皇翔御琚」一至二樓戶交易，總價約8.4億元，每坪成交價250萬元為今年實價揭露的豪宅單價亞軍、總價冠軍。


元利信義聯勤 台北豪宅續稱王
工商時報

豪宅市場即使因限貸令交投清淡，不過北市大安區指標豪宅「One Park Taipei元利信義聯勤」，今年8月仍有自然人買家以總價約4億元購入高樓層戶，換算單價每坪266.1萬元，擠下「皇翔御琚」，成為今年以來單價最高豪宅交易，連續五年蟬聯台北豪宅王。

今年迄今，台北豪宅成屋市場，除元利信義聯勤以每坪266.1萬元居冠外，皇翔御琚1～2樓戶交易每坪250萬元居次，還有「聯合大於」最高單價每坪240萬元，「Diamond Towers台北之星」、「潤泰敦峰」也都有每坪逾210萬元的交易。

至於豪宅預售市場，今年迄今最高單價為原慶城福華大樓改建的「勤美璞真城仰」每坪250.9萬元，其次為合庫宿舍改建的「富邦藝庭」每坪232萬元，此外，西華飯店改建的「西華璞園」、前身為蘇黎世產險大樓的「敦仰」均有逾每坪220萬元的高價交易。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，台北豪宅成屋仍集中在大安和信義兩大主力富豪區，而今年最引人注目的交易為信義區豪宅「陶朱隱園」首位自然人買家以11.1億元買下高樓層戶別，雖尚未於官方實價登錄揭露，但換算單價突破300萬元，超過前央行總裁彭淮南設下的300萬元防線，推高台灣房價天花板，凸顯台灣富人財力不容小覷。

至於預售豪宅高價交易多為在都更為危老改建案，第一建經研究中心副理張菱育分析，由於台北市開發飽和，松山區不少精華地段商辦大樓和飯店陸續進入都更，基地面積大、加上品牌建商高規格設計，價格也持續高檔，松山區在今年豪宅預售市場前五名中就占了三席，也讓台北豪宅市場區域出現洗牌。

2025/12/03 11:31:22

北市金華社宅明年將動工，有居民表示當地房價一坪200萬，精華地段不適合，也憂數百戶入住，將排擠原住里民就學權益、造成停車位不足，認為市府不該為選票蓋社宅。

民團OURs都市改革組織研究員廖庭輝表示，十年前，台灣開始興辦社會住宅時，就常常遭到居民抗議。當年民眾對社會住宅仍不熟悉，常把社宅和吸毒販毒、治安死角、貧民窟畫上等號。

現在隨著社宅一棟一棟蓋起來，沒有當年以為的那麼可怕，反對社宅的理由也有所轉換，最主要的理由變成了「這邊不應該塞那麼多人」，開始牽扯交通與教育問題。

他表示，這些全部都是藉口，因為如果真的那麼在意新建住宅造成人口增加，那麼未來在該區建商蓋新建案，住戶會不會去抗議建商？若規定「這區以後不准都更」，住戶會不會接受？答案相信很清楚。

他直言，有時候，這些抗議不過是討價還價，如2016年萬華青年營區公共住宅說明會，當地居民拉布條、丟冥紙抗議反對興辦；但2019年時青年一期社宅招租時，該地居民又前往抗議，認為分配到整個萬華的「區域優先戶」，應全數分配給該地里民。

另外，想利用抗議社宅，多凹一些週邊社區停車位、多要一點停車優惠，也是很常見。

廖庭輝表示，這就是社會住宅抽籤制的壞處，開說明會到蓋好之間還有好幾年，未來的住戶根本無法預知是否會中籤入住，沒有動力也沒有立場參與說明會，表達支持的聲音。

反之，來開社宅說明會的在地居民，絕大多數都不是未來的實際住戶。因此，要求政府興辦戶數越少越好、給周邊的設施越多越好，通常是他們的一貫訴求。

他表示，實際上，各國經驗，房價越高，住宅越難以負擔的地方，反而越有透過興辦社宅進行混居的需求。否則仕紳化就會一直把負擔不起的年輕人與勞動力趕出核心區，對整個城市絕非好事。

2025/12/03 10:53:48

根據永慶房產集團與政大不動產研究中心《2025年雙北市30-39歲族群購屋行為調查》，雙北青年買房最看重屋況及採光，其次為格局、建商風評，和以往購屋族群多重視屋齡、面積大有不同。

永慶房產集團研展中心總監郭翰分析，雙北青年無論是有購屋經驗或有購屋需求者，都最重視房屋屋況及採光，而不是屋齡及面積。可能與預算有限有關，若還需要花費大筆支出去整修屋況的房屋，比較不受喜愛。

對於有購屋需求者來說，建商風評排行第三，也被他們有所重視。郭翰分析，這可能與部分青年購屋族偏好預售屋與新成屋有關，每個建商所使用的建材與營造廠可能有所差異，所以建商風評，也是買房時所考慮的因素之一。

在最終購屋決策上，自己、配偶/伴侶及父母必然是購屋時的主要決策者，但調查發現，對於有購屋經驗者來說，專業且值得信任的房仲經紀人員扮演重要的第三方。

郭翰表示，購屋流程繁瑣，透過具備專業能力、誠信與交易保障的房仲經紀人員與其提供的寶貴意見，對於可能第一次接觸買房的青年族群來說，房仲經紀人員的影響力佔有一席之地，甚至大過親戚、朋友與房產網紅、知名人士所給予的意見。

至於有購屋需求者，網友評價的影響力也扮演很重要的角色。郭翰指出，青年族群在買房時，習慣先使用網路平台查找資訊或參考各個建案的網友評論來當作購屋的參考依據，因還尚未經歷買房流程，不清楚房仲經紀人員提供的幫助有多大，使網友評價影響力稍大於房仲經紀人員。

國泰人壽大動作宣布，將在未來5年，於全台六都的至少20棟新舊商辦大樓，都將導入hub的新型態辦公服務，震撼市場！對此，高力國際業主代表服務部董事黃舒衛今日日表示，這意味著全台最大的商辦包租公國壽，已掌握到辦公四大趨勢，並率先在「國泰松江」、「國泰環宇」兩棟新辦公大樓上市時，置入「hub」的空間，提供整層服務空間並全面導入綠電，total solution解決員工的空間品質的要求，也滿足企業前期資本支出的負擔，以及組織驟變的風險，確實成為市場上的頂級租客首選！讓頂級租客也按讚！

黃舒衛表示，疫情後，全球對於辦公空間的需求已出現重大的改變。首先，適應防疫及數位轉型的彈性辦公，其次，建築及管理成本增加，第三是老舊商辦活化需求，第四則是回應ESG浪潮。

黃舒衛表示，國壽在「國泰松江」、「國泰環宇」兩棟新辦公大樓上市時，置入「hub」的空間，提供整層服務空間並全面導入綠電，total solution解決員工的空間品質的要求，也滿足企業前期資本支出的負擔，以及組織驟變的風險，確實成為市場上的頂級租客首選。

黃舒衛分析，另外也由於在全球AI浪潮下，外包、代管的狀況越來越多，因此企業規模縮小或是靈活拆分，也直接衝擊到對於辦公室租用的面積，進而壓縮傳統租用的模式。

近年有些金融保險業、金控或傳統產業，開始著手把辦公大樓的都更重建案，在軟硬體上升級，以符合全球對於混合式辦公空間、對於符合ESG要求的需求。

不過黃舒衛認為，辦公大樓重建，實際上，會面臨兩個難題。首先，是重建成本太高，市場新增供給又太多，另一個是升息之後金八條要求的租金投報被拉高，因此如何維持老大樓的招商韌性、如何讓租客無痛接受新大樓的租金，「是國壽這隻擁有全台最多商辦大樓的產業大象，在轉型時，必須要面對的智慧考驗！」

黃舒衛分析，像「國泰松江」、「國泰環宇」的取得及營建成本都高，要滿足主管機關要求的租金投報率，只拉租金，未來難逃紅海市場，所以在綠電、綠色租賃、物管、商務服務、彈性上面給租客更多的有感服務，才有機會獲得青睞。

綜觀其他擁有許多精華地段商辦大樓的金控，目前動作如何？

黃舒衛指出，其他金控、或是有商辦只租不售的開發商，目前持有的大樓量體，規模都沒有國壽多，所以轉向的機會有限；但有另一個作法，就是直接引進co-working業者當二房東，以一次解決招商及規格調整的壓力。

身為全台灣擁有最多商辦大樓的「商辦地產王」國泰人壽，在商辦資產大升級之際，由於棟數多達將近200棟，且屋齡大多有一定年紀，不論舊樓改裝升級、或敲掉重建，都是一大筆投資，或許也面臨較其他金控較大的壓力。

黃舒衛分析，在中南部，國泰人壽就擁有不少老商辦，但要滿足許多企業面積需求不大，如：辦事處、業務代表、新創事業等，過去大面積的辦公室，已經是越來越難租；另外則是商辦設備老舊，所以疫情前乾脆發展出自設的商務中心置入老舊大樓的策略，沒想到效果不錯，所以就這項複製這項成功模式到其他新大樓也一起辦理。

2025/12/03 20:56:45

隨著全台房市回歸剛性需求，具備品牌實力與優越地段的建案成為市場焦點。在新北市深耕20年、累計超過4,500餘戶家庭口碑的勝旺建設，今年正式宣布進軍中台灣市場，首戰選定台中市近年話題最熱、發展潛力高的南屯13期重劃區，推出品牌首發代表作「勝旺悅」。

此案不僅擁有「水岸第一排」與「捷運500米」的雙重稀缺優勢，更宣告勝旺機構深耕台中的決心，預計未來將於13期陸續推出四案，總銷規模上看80億元，為台中房市注入一股強勁的「北台灣職人」新氣象。

「勝旺悅」主力產品鎖定25至38坪的2至3房格局，總銷20億元，切中目前市場主流的首購與換屋需求，此案預計明年1月中正式進場，最近開放預約看圖，反應熱絡。

勝旺建設長期以精準的「選地哲學」著稱，並將「良好採光、實用格局、輕負擔坪數」視為品牌核心價值，在新北市重劃區屢創佳績。此次南下台中，主要看準中部城市發展成熟度與人口結構轉變，特別鎖定南屯13期重劃區。

勝旺建設表示，13期重劃區擁有低建蔽率、低容積的開發特性，與品牌長期堅持的適居價值不謀而合。在後疫情時代，購屋族群更重視居住的舒適感與安全感，13期強制退縮、高綠覆率的規劃，讓建築之間保有寬闊的呼吸空間，不僅避免了舊市區高密度建築帶來的壓迫感，更確保每一戶的採光與通風效益。

現場專案經理廖泰濠表示，「勝旺悅」座落於13期交易最熱絡的昌明段，該地段被視為南屯「新富聚落」的核心。本案最大的亮點，在於緊鄰13期最具代表性的水岸景觀-土庫溪第一排；在都市叢林中，水岸住宅往往象徵著保值與身分地位，更意味著擁有「永久棟距」的開闊視野。

居住於此，住戶能享有穩定的室內採光與順暢通風，完全免除對向建築的視線干擾與光害。土庫溪兩側規劃完善的親水步道與自行車道，綠樹成蔭、四季景色更迭，真正實現了「家住公園旁、門前有小河」的愜意生活。

而水岸流動的意象，在風水學上更象徵著財氣與安定，成為自住客與置產族群眼中的夢幻逸品。

除了景觀優勢，「勝旺悅」在交通機能上同樣亮眼。基地距離捷運綠線「大慶站」約500公尺，步行即可抵達。大慶站作為捷運與台鐵的「雙鐵共構」樞紐，擁有極高的通勤便利性與資產增值潛力。

此外，基地離文心南路主幹道僅150公尺，既能享有南來北往的交通優勢，又能巧妙避開主要幹道的車流噪音，達到「離塵不離城」的靜謐居住品質。

生活機能方面，廖泰濠說，該區坐擁台中市區少見的成熟商圈優勢，北側緊鄰文心秀泰、好市多美式生活圈，南側串聯中山醫大商圈。近年來，包括BMW、Porsche、Maserati等國際頂級車商，以及寶雅、壽司郎、築間等知名連鎖品牌紛紛插旗文心南路軸線，顯示出企業界對該區未來消費潛力與人口紅利的高度信心。

在產品規劃上，「勝旺悅」基地面積850坪，但實際建築占地僅約268坪，保留了近580坪的空間，作為開放式中庭與綠化庭園，建蔽率極低，讓整座社區彷彿被大自然環抱。全案規劃地上11層、地下2層，總戶數僅68戶住家與 4戶店面，戶數單純、均質，保障了住戶的出入隱私與居住品質。

廖泰濠說，勝旺建設期許透過此案，為台中的新富世代打造一座能與城市同步成長、與自然永續共生的理想居所，重新定義南屯水岸生活的優雅高度。

台灣 AI 科技產業發展強勢，推升出口表現亮眼，主要預測機構普遍都看好今年的整體經濟表現，然而，這股產業成長動能，未同步反映在辦公市場中。依已揭露的實價登錄資料顯示，今年上半年台北辦公市場交易量較去年同期減幅約 24%，其中市區商圈辦公大樓交易節奏放緩，商仲認為，是造成市場交易收縮的主要因素。

信義全球資產公司統計實際登錄資料，2025 上半年台北辦公市場交易量為 229 億元，相比去年同期 302 億元、減幅約 24%。進一步觀察今年辦公市場成交屋齡，購置 10 年內新屋或預售案成交量為 98 億元，較去年同期減幅 16%；屋齡 10 年至 20 年成交量為 65 億元、較去年同期減幅 18%；20 年以上辦公室成交量為 66 億元，較去年同期 106 億元銳減 38%，顯示大齡商辦買盤交易降溫最為顯著。

信義全球資產公司總經理林三智指出，台北市區指標商圈辦公大樓屋齡通常都在 30 年以上，而中山、大同、中正、大安、松山等為發展較早的核心區域，不乏有 40 年甚至 50 年的老牌辦公大樓，這些大齡商辦由於成熟商圈機能、完善交通建設與地段優勢，加上未來改建效益加持，成為近幾年商用市場中的熱門交易產品。

林三智指出，商辦市場交易動能今年退燒，主要受到市場三大因素影響，主要在蛋黃區辦公產品持有屋主對售價抱持強烈信心，價格僵固、降價幅度有限；而目前辦公市場以有營運需求的企業為大宗，這群自用型買方對價格更為敏感，追價意願偏低，買賣雙方價格認知出現落差，洽談期程拉長，讓辦公市場陷入較為僵持的市況。

同時，今年陸續有多棟新辦公大樓完工釋出，提高買方選擇性。市區大樓價格長期居高，部分買方評估資本支出、營運規劃、辦公大樓品質、ESG 節能需求等，將購置目光望向蛋黃區外圍如內湖、南港、士林、北投等商圈，或是為了追求更高的性價比，移往新北市新莊、中和、新店等新興辦公聚落，這都進一步削弱台北市區辦公大樓的交易動能。

而在總體經濟面，2025 年國際局勢仍充滿不確定性，特別是美國關稅政策調整方向未明，讓部分企業對資金運用更為謹慎，對購置商用不動產抱持較為觀望的態度，甚至遞延原先的資本支出規劃。

林三智並強調，2025 年辦公市場交易收縮，並非需求疲弱所致。市場對辦公產品自用與置產需求仍在，只是交易決策期拉長，買賣雙方需要更多的時間進行價格協商與磨合。同時，市區精華大樓具備資產稀缺性，長期持有資產保值及抗通膨性佳，仍有買方持續進行物件評估與洽談，若屋主仍堅守高價，容易錯失買方及成交時機。

第一金（2892）今（3）日舉行2025年第三季法說會，由金控副總李淑玲與銀行副總蔡淑慧共同主持。在房貸與放款方面，蔡淑慧指出，今年房貸受理件數較去年同期減少約四成，撥貸金額亦下降三至四成，但自9月起受理量逐步穩定，年底可能略降。預估明年房貸餘額預估仍可維持5至6%的成長，房市交易則呈「價量微減」。

蔡淑慧表示，明年各地房價仍有議價空間，但受廠商成本墊高影響，不會輕易下調，銀行可能透過附送裝潢等方式維持價格穩定，避免影響預售客戶。

此外，她認為，央行短期內不太可能鬆綁房市信用管制措施，因為房價仍處高檔，但觀察民眾申貸排隊時間已大幅縮短，11至12月可能小卡，不過也不超過一個月，明年1月則可恢復正常10至14天撥款速度。

蔡淑慧預估明年房貸餘額成長約5％至6％，與今年持平。她分析，今年攤還速度放慢、金額減少，可能反映轉貸至其他行庫困難，以及可貸款成數下降。

在放款與手續費收入方面，一銀今年放款成長約6％，手收成長7至8％，主要來自財富管理業務，基金銷售增長16％，銀保銷售增長32％。明年放款策略將以美元放款為重心，受美元利率下降帶動，預估成長15％。

另，今年前三季淨呆帳提存費用較去年同期下降13.1％，逾放比降至0.17％，覆蓋率上升至847.89％，顯示銀行在積極拓展業務之際，仍兼顧資產品質，取得獲利與風險的平衡。

今年進入尾聲，展望2026年，台南市將有數個百貨商場與飯店即將開幕，包括三井Outlet二期、希爾頓旗下頂級飯店品牌Signia by Hilton，以及台江內海畔全新渡假村等。信義房屋在地專家分析，這足以顯示在地消費力足夠，而有建設，對房市發展來說也是正面影響，預估明年台南房市仍延續今年基調，以自住需求為主，總價1000萬至1500萬產品為首購接受度最高區間、換屋產品則約落在1500萬至2000萬，整體價量維持「持平、盤整」態勢。

三井Outlet二期預計明年春天竣工，根據業者統計，一期2022年初開幕3年半來，已吸引超過2000萬人次到訪，二期預計新增約50家店舖；旅宿市場部分，福泰飯店集團已宣布與希爾頓集團合作，亞洲首間Signia by Hilton將落腳台南，位於原大億麗緻飯店，重新翻修與擴建後，預計明年亮相；台南起家的富立建設則在四草大道旁、台江內海畔全新打造「逸點亦旅渡假村」。另外，日前有業者也才與萬豪集團攜手宣布，鄰近善化南科園區的「萬楓酒店」正式動土，預計2028年完工營運。

信義房屋台南民生店協理張榮指出，台南中小企業蓬勃發展，不乏資金充裕者，但早期無論是購物、旅宿消費，通常只能往高雄市區跑，但自從有業者開始插旗台南，發現消費力道足夠支撐，越來越多品牌也勇於搶進台南，現在台南市區就有3家新光三越，三井Outlet也快速推動二期開幕，亦有許多知名飯店陸續開幕。

張榮表示，既然有建設持續推動，對台南房市發展也是正向的。他說明，在政策面影響下，市場上投資置產客群已大量減少，首購、換屋成為主力，因為仍有剛需支撐，且台南推案量一向不大，因此，即使今年價量有所盤整，但均未現「崩盤」，預期明年也會維持此基調。

因此他建議，若明年有打算買房，因屋主對於市場的期待「不會特別拉高」，相對好議價、有選擇空間，不妨多看、多談；而對有售屋需求的屋主而言，扣除短期持有稅負成本高，持有5年以上轉手出售都能獲利，無論是要換屋、資金變現，也是好的布局時間點。

張榮也觀察，目前台南的首購族最可以接受的總價區間落在1000萬至1500萬，換屋產品則約1500萬至2000萬；產品部分，過去台南以透天物件最受歡迎，隨著土地取得與營建成本提高，大樓產品轉為主流。

位於新莊與泰山交界的塭仔圳重劃區，為新北市近期最具發展性的重劃區。信義房屋專家表示，位於一期區域，以街廓整齊的新古大樓居多，單價5-6字頭，因價格相對鄰近的頭前、副都心重劃區7、8字頭房價親民，吸引首購族、在地中小企業主購屋。

信義房屋塭仔圳重劃店主任王健宇表示，塭仔圳重劃區為現階段全台最大的重劃區，占地近400公頃，橫跨新莊與泰山之間，會是北台灣未來5-10年具高度發展潛力的區域。

王健宇表示，塭仔圳重劃區鄰近機場捷運A5站，新北大道的幾個指標社區，步行到機場捷運站約5-10分鐘，生活機能也完整，包括好市多、輔大醫院，也有學校預定地，未來建設有五股泰山輕軌建設，是區域的一大利多，雖然輕軌設站的位置還未底定，但重劃區內已有輕軌的預留地。

塭仔俊重劃區一期，靠近機場捷運A5站到輔仁大學之間，為早期自辦重劃區域，有近20棟剛交屋1-2年新成大樓，單價60萬上下，其中有4棟屋齡11-12年的中古大樓，單價約5-6字頭；少部分預售屋開案，則是6-7字頭。依坪數差異，從小兩房到正三房總價約1600-2800萬。

王健宇觀察，位於輔仁大學以南的塭仔俊重劃區第二期，目前土地已經圍起，位於塭仔俊重劃區第一期與第二期的主要幹道都已完成，土地開發持續有進度，也增添買賣雙方信心。

王健宇觀察，目前市場上有一部份的首購族群，因為頭前與副都心重劃區的總價超過他可負擔程度，而選擇到10分鐘車程的塭仔俊重劃區購屋，也有部分置產型客戶，看好當地發展而提前布局，市場上仍以外來族群居多，也不乏有地緣關係的購屋族群。

儘管“金九銀十”傳統旺季已過，但上海樓市在11月表現出較強的回暖跡象。上海市房地產交易中心資料顯示，2025年11月，上海二手房網簽成交合計22943套，較10月份的18483套增長約24%，創下自今年5月以來的成交套數新高。據安居客上海監測，11月上海二手房成交量創下近7個月新高，僅次於“金三銀四”，成為今年成交量第三高的月份。

從成交結構上看，面向剛需群體的低總價房源是二手房成交主力，這也反映出上海二手房市場的動力仍是“以價換量”。上海鏈家資料顯示，11月上海總價300萬元以下的二手房成交占比高達60%，成為絕對主力，這一比例較近年水準顯著提升。

上海二手房市場同時展現出的還有“掛牌房源數量有所收縮”“成交價格持續穩步回檔”等特徵。兔博士資料顯示，截至11月30日，上海二手房掛牌總量約為16.96萬套，為最近半年來首次跌破17萬套整數關口；掛牌均價約為5.8萬元/平方米，仍處於持續小幅下跌的狀態。

總體上看，11月上海二手房市場的“翹尾行情”，是剛需購房者用“腳”投票、抄底高性價比房源的結果。市場仍處於深度調整期，價格泡沫有望進一步擠出。

中指研究院上海企業常務副總經理程宇在接受證券時報記者採訪時表示，上海樓市正處於深度調整的關鍵階段，短期內供需壓力仍將持續。企業應把握政策視窗期，精准定位客群需求，通過產品創新與服務升級提升核心競爭力。在“好房子”理念指導下，市場有望在調整中逐步形成新的平衡，邁向更加健康、可持續的發展軌道。

花城玻璃廠融資地塊以13.3億元成功出讓

新快報訊 記者謝源源 通訊員荔宣報導 12月3日，荔灣區城中村改造專案新模式下首宗地塊（坑口AF0211011地塊）由珠江實業集團旗下珠江產投公司以13.3億元競得。該地塊位於白鵝潭商務區，地塊總用地面積22528.9平方米（其中出讓用地面積17575.04平方米），規劃為二類居住用地，計容建築面積不超過52745平方米。該地塊的成功出讓，是推動坑口片區整體更新、改善區域面貌、提升城市功能的關鍵一環，也為白鵝潭商務區的加速建設注入了新的強勁動力。

地塊位於白鵝潭核心區域

坐落于荔灣區大衝口湧以南、芳村大道以西的舊廠花城玻璃廠地塊，屬於坑口村城中村改造項目第一塊整備用地，已完成補償協定簽訂和交儲。

據向荔灣區有關部門瞭解，該地塊的融資地塊，出讓面積17575.04平方米，計容建築面積不超過52745平方米，於2025年12月3日成功出讓。該地塊位於白鵝潭核心區域，距地鐵11號線大衝口站約400米，東側與廣州聚龍灣太古裡專案一路之隔，地鐵一站達白鵝潭萬象城，未來高端商業氛圍濃厚。地塊臨近荔灣兒童公園、廣東省首批省一級學校芳村小學，且芳村小學西側規劃有36班初中，直線距離荔灣區人民醫院花地灣院區約900米。

分期開發、安置先行

坑口村城中村改造專案是廣州市貫徹落實《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的意見》的典型實踐。專案堅持政府主導、市場運作，探索“依法徵收、淨地出讓”新模式，專案改造範圍約148公頃。改造範圍內規劃總建築面積約347萬平方米。改造後項目可提供可出讓地塊27個，總用地面積約33公頃，可提供融資住宅面積約126萬平方米，將釋放產業載體約67萬平方米。

荔灣區圍繞“分期開發、安置先行”的整體安排，全力推動專案落地。今年71歲的任姨是坑口村土生土長的村民，家族幾代人都居住在村裡的祖屋。任姨說，目前已有不少村民簽訂拆遷補償協定，她也於近期完成簽約。任姨表示，期盼改造後片區連通白鵝潭商務區，打造成一片熱鬧的商業區，配套也更加完善。“以後子女、孫輩有更好的生活環境，一家人其樂融融團聚。”

據瞭解，荔灣區共有20條城中村，主要分為合作改造模式（舊模式）和“依法徵收、淨地出讓”模式（新模式）實施。各項目2023年以來累計完成固定資產投資約188億元，建成12個地塊，建築面積約76萬平方米。另有20個地塊，建築面積116萬平方米正在建設。

淡市之中，高端住宅走出了獨立行情。

近日，由華潤置地與中海地產聯合打造的深圳灣澐璽正式開盤，首推348套建築面積約209-1149平方米的大平層，開發商官宣單日銷售額約130億元，刷新今年國內新房開盤成交紀錄。

這是大灣區近期又一熱銷的高端住宅。11月7日，廣州保利玥璽灣首開實現銷售業績超100億元，成為今年全國首個“百億開盤”現象級項目。開盤當天銷售額即位列2025年中國房地產專案銷售金額前五。

這兩個項目的熱銷，是略超出市場預期的表現。廣州、深圳房地產市場在今年下半年整體表現平淡，一手房部分專案“以價換量”，二手房價格體系也被重塑，市場觀望情緒濃厚。進入年底，高端項目去化順暢，也為市場注入了一劑“強心針”，這表明在“好房子”的加持下，市場上的購買力就能夠得到釋放。

高端住宅走出獨立行情，市場當前更關注的是，這種情緒能否持續傳遞以改善當前樓市的基本面。業界普遍認為，高端住宅帶動了高淨值人群的入市，而後廣州、深圳還有若干高端住宅即將入市，如若能夠打通置換鏈條，則能夠帶動一部分潛在購房者入市，進而提振市場情緒。

高端住宅熱銷

深圳灣澐璽在出讓之時就已經備受期待。

2024年12月2日，中海地產、華潤置地聯合體以185.12億元斬獲深圳後海地塊，樓面價約7萬元/平方米，溢價率約46.32%。這改變了深圳涉宅地塊成交總價TOP1位置，同時也改變深圳涉宅地塊成交樓面單價TOP2位置，僅次於2015年拍出的寶安區尖崗山片區地塊。

這宗地塊占地面積3.85萬平方米，總建築面積26.3萬平方米，由5棟超高層塔樓組成，其中4棟為住宅、1棟為公寓；住宅主力戶型覆蓋209～1149平方米大平層，共601套房源，容積率7.59，限高250米。

深圳灣澐璽的熱銷，雖然市場有所期待，但去化的速度仍然超出預期。一位深圳房企負責行銷的人士告訴21世紀經濟報導記者，“根據我們調研過的情況，深圳灣澐璽區位條件很好，但是因為本身容積率較高而且也不是全板樓項目，一開始市場還是有所保留的，我們有些客戶也在同步瞭解這個專案，也認為專案本身設計上存在一些瑕疵。”

上述深圳房企人士表示，最終成交的結果超預期，“這也說明目前高淨值客戶更認可地段的稀缺性以及社區的氛圍，這個項目也確實非常貼合這種需求。”

在深圳灣澐璽之前，保利玥璽灣的熱銷也讓廣州市場信心得到提振。

11月7日，保利發展(6.460, -0.13, -1.97%)旗下項目“玥璽灣”開盤，當天成交236套，銷售額達到106億元。項目成交均價約17萬元/平方米，最高成交價格超過30萬元/平方米。根據規劃，玥璽灣共6棟樓，約500餘套住宅，除1號樓外其餘樓棟均首開。

據陽光家緣網站，截至12月3日，保利玥璽灣網簽套數已達到257套，去化率超過55%。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，從客戶群來看，除了本地的老錢客戶，保利玥璽灣還吸引了互聯網、新能源等新興行業的新貴，以及新金琶CBD的置換客戶。

“像廣州這樣的一線城市，保利玥璽灣能夠滿足高淨值人群的需求。在產品升級換代比較快的情況下，現有的新金琶CBD相對落後，類似產品比較少，這也是麵粉廠項目開盤銷售過百億的觸發因素。”李宇嘉表示。

情緒待傳遞

雖然高端住宅持續熱銷，但當前廣州、深圳的市場基本面雖然有企穩的趨勢，但仍未全面回暖。

深圳貝殼研究院最新監測資料顯示，今年11月深圳樓市成交呈現穩步回升態勢，其中新房成交3624套，環比增長8.1%；二手房成交5495套，環比增長4.2%。樂有家研究中心資料同時顯示，11月深圳一二手住宅網簽總量為7116套，環比上漲3.9%。

廣州市房地產仲介協會資料顯示，2025年11月（統計週期：10月26日至11月25日），廣州市二手住宅網簽套數和麵積分別為9191套、91.47萬平方米，環比分別增長22.89%和23.07%。

從成交數量來看，廣州、深圳目前的樓市仍具有購買力，但是價格表現上卻呈現“以價換量”的特徵。中指研究院發佈的百城價格指數報告顯示，今年11月，一線城市二手住宅價格環比下跌1.15%，同比下跌5.62%。

在這種背景下，市場翹盼高端住宅加快入市，能夠繼續改善市場的預期。公開資料顯示，深圳近期還將有中信•信悅灣、後海招商璽等高端專案入市，廣州目前在售的高端住宅專案則還有保利翡麗甲第，這一項目也錄得較好的銷售表現。

隨著這些高端住宅的入市，擠壓的購買力也將有望被集中釋放。事實上，近年來，高端住宅的銷售情況一直引領市場。

克而瑞資料顯示，2025年前三季度，全國11個重點城市總價1000萬元以上商品住宅成交27372套，較2024年同期增長15.6%；2025年上半年，20城總價1000萬元以上商品住宅共成交2.1萬套，同比增長21%，顯著高於百城新房同期同比5%的增幅。

一位全國TOP10房企負責前策的行銷部人士告訴21世紀經濟報導記者，“高端住宅除了改善居住環境的需求以外，本身也是資產配置的一種方式，所以它能夠走出相對獨立的行情。如果高端住宅的熱銷能夠帶動土地市場，提振房企拿地的熱情以及購房者的信心，整體市場就有望受此帶動逐漸企穩。”

李宇嘉也強調，房地產市場的改善可以通過高端產品的供應，帶動周邊區域二手業主客戶置換需求，這是新房高端市場能可持續發展的關鍵。

臨近年末，多地集中推出核心地段宅地。克而瑞資料顯示，12月份，22個重點城市計畫出讓125宗涉宅地塊，起拍總價達1723億元，供地力度明顯加大。

12月1日，寧波慈溪市迎來久違土拍，其中觀海衛地塊很受市場青睞，最終由地方民企中慈國際建設集團有限公司競得，溢價率為9.63%。義烏同日亦成功出讓一宗宅地，由近期新成立的民營房企義烏市長利置業有限公司以總價3.28億元競得，溢價率21.42%。

12月2日，多地土拍市場再現火熱景象。在湖北襄陽，一宗低密住宅地塊經多輪競價，最終由襄陽市漢成潤澤置業有限公司以總價約2.03億元競得，溢價率17.5%。同日，武漢5宗地塊出讓，其中常青板塊2宗住宅地塊被民營企業武漢鼎源房地產開發有限公司競得，溢價率均超6%。

12月3日，溫州里安市一宗高品質住宅地塊成功出讓。該地塊經過58輪激烈競價，由民營房企里安中瑞房地產集團有限公司（以下簡稱“里安地產”）以總價3.99億元競得，成交樓面價6574元/平方米，溢價率16.97%。

值得一提的是，11月份也有多家房企積極拿地。例如，北京懋源璟鴻房地產開發有限公司在北京朝陽拿地；杭州濱江房產集團股份有限公司在杭州拿地。金地商置集團有限公司旗下企業在武漢以約2.1億元的底價拿地。

在多位業內人士看來，近期民營房企集中拿地的現象，緣於多方面因素。

“一方面，地方政府通常在年末加大土地供應量以完成年度出讓計畫，推出條件優越的地塊，提供更多機會；另一方面，部分民營房企通過銷售回款積累了拿地資金，需補倉以維持可持續發展。”中指研究院企業研究總監劉水向記者表示。

同策研究院聯席院長宋紅衛對記者表示，核心城市改善型需求旺盛，再加上地塊條件較好，使得競爭趨於激烈。

劉水認為，目前二三線城市住房市場存在明顯結構性缺口。一是改善型產品供應不足，尤其是高品質住宅如第四代住宅、低密度社區、綠色科技住宅等；二是配套完善的綜合性項目稀缺，如融合商業、教育、養老功能的複合型社區。民營房企通過精准填補這些需求空白，可形成差異化競爭優勢。

在政策層面，不少地區也在土地端設立相關規範，驅動房企建設好房子。例如，上述里安地產拿下的地塊屬於高品質住宅地塊，按規定可設置社區景觀亭廊以及開放式風雨連廊等建築。

“民營房企年底積極補倉，既反映出優質地塊仍具可觀的項目回報，也折射出市場端正在出現的一些積極信號。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對《證券日報》記者表示，在各地“穩樓市”政策持續發力之下，多地供需關係邊際改善。

嚴躍進表示，儘管行業整體仍處於恢復期，但企業投資端的暖意，成為市場信心修復的重要注腳，也為明年房地產市場的平穩運行奠定了基礎。

“我看好的二手房價格比半年前低了不少。”正為孩子明年入學做準備的方女士說道。她本計畫再觀望一段時間，但入學時限促使她果斷決定。像她這樣被特定需求推動的購房者，正成為年末樓市中一批積極的買家。

11月份，京滬二手房市場迎來顯著回暖。北京二手房住宅成交環比增長近兩成，上海成交量則創下近7個月新高，僅次於傳統的“金三銀四”。業內人士指出，部分剛需房源在價格調整後顯現出“性價比”，直接帶動了成交量的上升。

北京

價格差擴大推動交易核心區學區房成交量增加

根據北京市住建委發佈網簽資料，11月份二手房住宅成交總套數為14446套，環比漲幅接近20%，同比下降23.01%；整體來看，二手房住宅網簽資料雖然同比有所下降，但環比呈上漲勢頭。這也意味著，11月份二手房市場成交活躍度明顯提升。

對此，合碩機構首席分析師郭毅表示，11月份北京二手房成交量反彈，一方面是核心區學區房的成交量增加，因為每年學區房的資訊是在4月底收集，所以有適齡兒童的家庭就會在此時做規劃，一般也是提前四五個月籌畫購房，因為要提前鋪排付款流程、簽約流程等。這也導致年底和年初是學區房成交的一個高峰期；另一方面，就是二手房價格觸底之後，會讓板塊內的新房和二手房的價差出現拉大的局面，這也讓部分購房家庭在購房決策上更偏向了二手房。

從北京市場來看，二手住宅的成交量占北京住宅總成交的比重超過八成，已成為市場絕對主力。但是市場整體呈現顯著的結構性分化，不同區域、不同類型的房源表現差異較大。

“在買方市場背景下，部分急需置換的業主會給出較大讓步。”仲介經紀人小張坦言，“這拉低了整體成交價格。”不過，他也注意到業主議價意願正在收窄，交易博弈加劇，部分不急於出售的業主選擇“以租代售”。

“現在賣房的人著急，但又不願意虧太多；買房的人覺得還能再等等，但又怕錯過機會。”小張說。

業內人士預計年末的“視窗期”效應可能持續吸引剛需入市，成交量有望保持相對穩定或溫和回升。但在“以價換量”和高掛牌量的背景下，短期內價格仍面臨壓力。

郭毅則認為，目前北京二手房價格可能尚未完全觸底，但已經處在一個底部逐漸夯實的階段，下探空間極為有限。

上海

成交量創近7個月新高300萬以下剛需房占主導

據網上房地產資料，11月份，上海二手房（含商業）網簽成交22943套，環比上漲約24%。據安居客上海監測，11月全月成交量創下近7個月新高。

上海鏈家研究院負責人李根表示，全市價格仍在調整週期，未現明顯築底信號；同時供需兩端心態分化，區域與房源類型的市場表現差異顯著，整體處於深度築底過程中的高性價比房源出清階段。

上海中原地產資深分析師盧文曦表示，一方面，受到10月份國慶假期成交回落的影響，11月份需求正常地回升和釋放；另一方面，市場還是以“以價換量”為特徵，部分剛需房源確實跌出來“性價比”了，所以剛需成交量呈現上升態勢。

11月份上海二手房市場剛需化特徵突出，300萬以下的二手房成交占比高達60%。

“部分300萬元以下的剛需小戶型價格調整相對到位了，對於買家來說，‘越跌安全墊越高’，剛需客戶的心態有所轉變會加快入市；此外，在銀行存款利率持續下行的背景下，位置不錯的‘老破小’租金回報率優勢也相對明顯，所以剛需房源的成交量有上升的趨勢。”盧文曦表示。

58安居客研究院院長張波指出，11月份上海樓市呈現結構性分化深化的特徵，區域差異、供需變化體現更為明顯。從安居客線上資料來看，包括黃浦、徐匯、靜安在內的核心城區，找房熱度與價格雙雙提升；閔行、青浦在內的近郊區域則熱度分化；崇明在內的遠郊區域熱度低迷。

張波指出，年底上海二手房掛牌量環比呈現下降趨勢。從安居客線上來看，11月份，上海全市二手房掛牌量環比下降2.6%，其中核心區降幅更明顯，例如虹口區掛牌量環比下降6.7%，由於房東年末不願低價成交與購房者對市場猶豫的心態將並存，部分房源可能暫停掛牌或轉售為租。

12月3日，廣州土拍市場在臨近年末時迎來了一場具有象徵意義的成交。

當日，荔灣坑口AF0211011（原荔灣玻璃廠地塊）成功出讓。作為聚龍灣片區啟動開發至今的首宗掛牌宅地，該地塊僅經過一輪報價，珠江實業集團（下稱“珠實集團”）旗下珠江產投以底價13.31億元收入囊中，折合成交樓面價約2.52萬/平方米。

對於珠實集團而言，這不僅是繼天河之後的又一次重要補倉，更意味著其主導開發的聚龍灣片區，從商業佈局、舊改整理階段邁入“商住融合”實質性開發階段。

翻開地塊的歷史，坑口AF0211011地塊曾是廣州西部製造業的縮影。

地塊前身為荔灣玻璃廠，長期承擔玻璃生產功能，見證了廣州西部製造業從興盛到轉型的完整歷史。

隨著坑口舊改進程推進，地塊被納入聚龍灣二期規劃核心範圍。

從規劃指標來看，地塊定位為二類居住用地，宗地總面積22528.9平方米，總計容建築面積52745平方米，其中住宅建築面積4.97萬平方米，占比超94%。

儘管是底價成交，但地塊出讓還附帶兩項明確責任要求：一是土壤污染修復工作由原權屬人負責，需在交地前完成全部修復流程並通過官方驗收，確保土地達到居住使用標準，這是工業用地轉型居住的必要前提；二是競得人需按規劃同步建設地塊範圍內的市政道路用地與綠地，建成後無償移交給廣州市荔灣區住房建設和園林局。

此次成交之所以成為市場焦點，源于“聚龍灣”三個字在廣州樓市的關注度。

在白鵝潭，聚龍灣一直被視為板塊價值的高地，該地塊距離地鐵11號線大衝口站約400米，通過這條廣州唯一的地鐵環線，可串聯天河、越秀、海珠等核心城區，無需換乘直達廣州東站、琶洲等樞紐；周邊還有芳村大道、花地大道等主幹道，自駕出行可快速接駁內環路，跨城通勤佛山也十分便捷。

珠實聯合太古打造的大灣區首座濱水太古里，計畫於本月（2025年12月）底正式開街，項目投資額超100億元。

此次出讓的宅地與太古里僅一路之隔，未來將通過空中連廊與地塊無縫銜接；同時，一站地鐵即可抵達白鵝潭萬象城。

此外，地塊周邊還分佈有荔灣區兒童公園、省一級芳村小學、廣州市腦科醫院等成熟配套。

從市場層面看，區域內已形成了一定的居住氛圍。協力廠商資料顯示，地塊周邊在售新房專案以改善型產品為主，包括保利瑧譽、萬科理想花地臻園等，銷售均價在4.8萬-5萬元/平方米。主力戶型為110-144平方米三房、四房，總價區間集中在400萬-800萬元。

對於珠實集團而言，拿下這宗地塊也非偶然。

早在2021年，珠實集團以近99%的村民同意率，成為坑口村舊改意向合作企業，承擔了聚龍灣片區2.21平方公里全週期開發任務。從最初的規劃設計、土地整理，到如今二級開發建設，珠實完成了從“做地”到“蓋樓”的閉環。

珠實此次競得荔灣坑口AF0211011地塊，也是其今年在廣州公開市場唯一新增土地儲備。

回顧近年拿地軌跡，珠實集團2024年曾兩度落子天河核心區：10月以聯合拿地方式競得天河金融城東區AT091415塊，11月再次聯合競得天河智慧城地塊並實現“拿地首日即開工”。

隨著聚龍灣首宗宅地落袋以及太古里開業在即，珠實在白鵝潭的這盤大棋已經到了“收穫”階段。

萬科（02202）本月15日及28日分別有20億元及37億元（人民幣．下同）境內債務到期，早前傳出公司尋求把15日到期的20億元債券連同利息遞延一年償付，彭博昨天引述知情人士稱，萬科代表周二致電部分債券持有人，詢問是否支持債券推遲一年償付，其中至少3名投資者表明反對。

知情人士透露，萬科的代表向部分債券持有人表示，由於需要保留現金以完成住宅項目並交付，因此方案條款的改進空間不大；展期旨在給予萬科一些喘息空間，以便考慮全面重組；15日到期的債券大部分由中資銀行持有。

H股淡倉10年最高

萬科在明年6月底前，合計有133.66億元境內債務到期或回售。該股上周五曾跌至上市新低3.5港元，其後一度回穩，昨收報3.55港元，下滑3%。

彭博報道，看淡萬科H股的押注一度攀升至10年高位，因投資者估計公司尋求債券展期後，其股價將持續螺旋式下跌。

標普數據顯示，截至周一，萬科淡倉佔自由流通股的比例已升至25.1%，屬2015年1月以來最高水平。標普證券融資總監Matthew Chessum指出，萬科沽空激增是由流動性緊張、債務即將到期、債券價格暴跌、信用評級下調及對政府救助的疑慮等多種因素共同推動。

萬科尋求債務展期對中國信用債市場帶來意外衝擊，疊加權益市場反彈等因素，整體投資者情緒審慎，信用利差明顯拓闊。彭博指出，根據中債估值，自上周二萬科債開始下挫以來，3年期AAA級企業債利率已升逾4點子，與同期限國債的利差達46點子，為4月上旬以來高位。

新世界發展（00017）11月初提出19億美元的債務置換要約，當中永續債「剃頭」（haircut）幅度逾50%，該要約於紐約時間周二（2日）凌晨正式截止。

公司昨晚公布有關結果，當中本金額合共25.29億美元的永續債及債券持有人願意接納要約，以新債換舊債，公司須發行合共13.62億美元的新永續債及債券，較其原本預計的發行上限19億美元，僅達目標約71%，反映今次換債的反應平平。

料可減債91億元

據公告，在完成最終結算後，新世界預計將分別交換並註銷22.93億美元的現有永續債及2.36億元現有債券；而作為交換，公司將發行總額分別為11.75億美元的新永續債及1.866億美元的新債券。

按上述接納結果初步推算，料換債後新世界可削減永續債及債券本金額約11.7億美元（約91億港元）。

早在今年11月17日的首次「早鳥優惠」截止日，新世界的換債計劃亦僅達目標約65%；而到第二次早鳥截止日11月25日，則達標約69%。

彭博早前報道稱，在距離換債要約期限的最後數小時，新世界仍竭力爭取讓更多債權人接受今次的「剃頭」換債計劃。昨日新世界股價挫2%，收報6.7元。

越秀交通基建(01052)公布，斥約11.54億元（人民幣．下同）向控股股東收購在山東省經營秦濱高速公路埕口（魯冀界）至沾化段特許經營權的公司85%股權。

該集團指，秦濱高速是環渤海地區最快捷的沿海高速通道，而所購公路位於東部沿海地區，沿線化工產業發達，海港眾多，貨車流量佔去年車流量近50%，預計貨車比例將繼續保持相對穩定。且有關公路埕口至沾化段於2045年到期，魯冀界至埕口段於2047年到期，收購完成後，集團控股的高速公路里程加權平均剩餘經營權期限將延長約0.8年。

該集團指，該公司今年首8個月收入約5.5億元，純利約2.7億元，收購完成後可擴大收入來源，相信持續為集團帶來利潤貢獻，亦將對集團出售天津津雄高速60%股權以及廣州北環高速收費期於去年屆滿後的資產組合形成有益補充。

雅居樂(03383)公布，於今年11月預售金額合計為約6.4億元人民幣，按年跌46.7%；對應建築面積為約7萬平方米；平均價為每平方米9083元人民幣。

於今年首11個月，集團預售金額合計為約80.8億元人民幣，按年跌45.2%；而對應建築面積為約88.6萬平方米；平均價為每平方米9113元人民幣。

一手庫存高 發展商年尾不收爐

今年一手交投暢旺，成交量創2013年4月底實施《一手住宅物業銷售條例》（一手例）以來按年新高，部分發展商賣樓成績更已超越去年全年，但並沒有因此減慢推盤步伐，仍有5個全新盤有機會月內開售，涉及1630伙。業界人士認為，一手庫存量偏高，令發展商趁樓市氣氛活躍加快出貨。

據美聯物業研究中心綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料及市場消息，今年首11個月一手成交量已率先創出自一手例後新高，成交金額累計約1892億元，亦超越去年全年，並且創近4年最多。

臨近年尾，節日氣氛濃厚，加上不少發展商賣樓成績理想，在往年12月多數提早「收爐」，例如2022年只有一個全新盤開售，2023年有兩個，2024年甚至沒有新盤推售。

新地SIERRA SEA 2A期最大型

然而，上述情況今年可能一反常態，綜合發展商及市場消息，本月仍有5個全新盤伺機登場，單位數量合共1630伙，較11月預期的1344伙還要多逾兩成，反映發展商積極推盤。

最大型為新地（00016）西貢十四鄉西沙灣發展項目第2A期，提供727伙，戶型涵蓋1房至3房，預計12月底前推售；該期數預計入伙日期為明年第三季。

該發展項目SIERRA SEA第1A（2）期及第1B期，分別於今年4月及5月開賣，累售1536伙，令該集團今年首11個月已售出約3600個住宅單位，已超越去年全年約3000伙，相信若第2A期開售，該集團賣樓成績將能錦上添花。

另外，會德豐地產今年首11個月合共售出逾1900伙（包括合作項目），亦已超越去年全年的1882伙。

會地DOUBLE COAST III唯一現樓

會地同樣積極推盤，由該集團牽頭發展的九龍東啟德承豐道19號DOUBLE COAST III（DOUBLE COAST發展項目的第3期）部署本月開售。

該期數已上載項目樓書，提供525伙，主打一房及兩房戶。該期數為上述5個全新盤中唯一的現樓項目，預計可吸引打算「即買即收租」的投資客。

恒地（00012）無論成交量及成交金額均已超去年全年，旗下紅磡首匯有機會在月內推出，提供241伙，主打兩房戶。

至於新世界發展（00017）旗下佐敦瑧爾原定上月發售全盤63個單位，發展商延後銷售日期，有望於本月開售，該批單位折實平均呎價21763元。

另外，嘉華國際（00173）天后英皇道重建項目嘉居．天后原本敲定9月賣樓，發展商以改則為由順延銷售，據市場消息透露，發展商有意本月內重推，涉及74伙。

美聯物業高級董事布少明指出，目前一手庫存量偏高，加上美國聯儲局下周有機會再減息，市場購買力持續釋放，樓市氣氛活躍，在市況配合下，增加發展商賣樓信心，故臨近年尾仍積極推盤去庫存。

美式連鎖快餐店麥當勞美國總公司月前標售本港8個舖位，成交陸續曝光。位於慈雲山毓華街近7000方呎的地舖，以3800萬元由有「台灣張」之稱的資深投資者張彥緒購入，較放售指引價低逾四成。

「台灣張」低指引價四成承接

資料顯示，慈雲山毓華街68至72號萬年戲院大廈地下1號舖，建築面積約6746方呎，今年7月推出招標放售時指引價為6370萬元；最終成交價為3800萬元，呎價約5633元，成交價較指引價低2570萬元或40.3%。

麥當勞於1993年以2100萬元購入，持貨32年，賬面獲利1700萬元，升值81%。

上述舖位連租約出售，有逾6000方呎面積由麥當勞租用，餘下的部分租予一家中醫診所，目前月租收入合共22.7萬元，租金回報率約7.2厘。

據了解，舖位買家為資深投資者張彥緒，他向來持有物業作長線收租用途。

根據資料，張彥緒去年底大手向香港房屋協會（房協）購入11項商舖及寫字樓物業，合共涉資2.98億元，當中包括旺角荔枝角道168號萬盛閣地下1至6號舖，其部分樓面亦由麥當勞租用。

麥當勞之前放售的舖位，自10月開始陸續出現成交，至今先後售出元朗、旺角、西環堅尼地城及最新的慈雲山物業，4項舖位成交總值合共約2.99億元。另盛傳麥當勞放售中之大角咀道97至105號大同新邨J座大方樓地下1、2號舖及1樓J1號舖，亦已獲出價逾8000萬元洽購至尾聲。

市建2553萬收購西營盤舖位

另外，市區重建局（市建局）月前開始就西營盤皇后大道西/桂香街發展項目發出收購建議，並出現成交個案。

資料顯示，西營盤皇后大道西297號地下及地庫舖位，合共建築面積約1100方呎，市建局以2553萬元購入，呎價約2.32萬元。原業主為俊文寶石創辦人、資深投資者陳俊文，於2007年以1630萬元入市，持貨18年，賬面賺923萬元或56.6%。

同區桂香街2號昌桂樓地下1號舖及閣樓，合共建築面積約2000方呎，市建局斥1561萬元作出收購，呎價約7805元。

原業主為廣大食品有限公司，即有成行辦館相關公司，在1976年的買入價為36.7萬元，物業賬面升值1524.3萬元或41.5倍。

資深投資者盧華家族委託世邦魏理仕及萊坊以公開招標的形式放售中環利東大廈全幢商廈，意向價8億元，有關截標日期為2026年2月10日。

利東大廈位於利源東街9號，地盤面積約4206方呎，為一幢30層高、於2000年落成的商業大廈，總建築面積約80368方呎。該廈現時約90%樓面租出，主要租戶為醫療、健身、物理治療中心等零售行業，是次以現狀、部分連租約及部分交吉出售。物業意向價為8億元，呎價約9954元。

資料顯示，上述全幢物業由資深投資者盧華家族持有，於2006年斥資2.665億元購入，目前意向價較購入價賬面高出5.335億元或2倍。

紅磡晉匯全幢傳1.4億易手

另外，由內房新城發展（01030）或相關公司持有的紅磡漆咸道北411號晉匯全幢住宅，有指以1.4億元易手。

晉匯為一幢21層高的住宅，地盤面積約1970方呎，於2019年入伙，設有54個實用面積由133至153方呎的開放式單位，總樓面面積約17451方呎，以作價1.4億元計，每個單位價值約259萬元。市場盛傳，買家為招商局置地（00978），擬把物業轉型為學生宿舍。

資料顯示，新城發展或相關公司於2017年斥資1.3億元購入交吉地盤，其後興建成晉匯，近年一直以服務式住宅形式出租。

市區豪宅罕錄中短線轉手獲利個案，有業主今年3月向銀主斥1438萬元入市何文田帝庭園低層3房戶，持貨僅約9個月，成功以1666萬元轉售，賬面獲利228萬元或15.9%離場。

上址為何文田帝庭園7座低層A室，實用面積1111方呎，連一個車位，今年3月銀主以1438萬元售出，呎價約12943元。市場消息透露，單位最新以1666萬元連一個車位賣出，賬面獲利228萬元，物業約9個月升值15.9%。

有關物業再對上一手業主於2016年4月以1750萬元入市，即最新成交價仍較逾9年前低84萬元或4.8%。

太古城三房5年輸250萬

沙田上車指標屋苑沙田第一城亦有年內入市的買家沽貨獲利。美聯物業區域聯席董事黃錦瀚表示，沙田第一城17座中層G室，實用面積327方呎，兩房間隔，剛以451萬元易手，呎價約13792元。據了解，原業主今年6月以395萬元購入單位，並在收樓後重新裝修單位，故能成功短時間內售出，賬面獲利56萬元，升值14.2%。

藍籌屋苑鰂魚涌太古城錄得12月首宗成交，美聯物業營業經理湯偉明稱，燕宮閣高層B室，實用面積785方呎3房戶，外區租客斥1260萬元購入自用，呎價約16051元。原業主於2020年10月以1510萬元購入，是次轉手賬面蝕讓250萬元或16.6%。

房屋委員會（房委會）「出售綠表置居計劃單位2024」（「綠置居2024」）在昨天揀樓程序再沽出116伙。經過6個揀樓日，綠置居2024累售單位突破1000伙，達1064伙，佔總可售單位3179伙約33.5%。

房委會昨天邀請約600位家庭申請者揀樓。房委會公布，全日有169人出席，其中116人成功入市，九龍灣全新屋苑宏緻苑單日售出96伙，而過往期數綠置居重售單位佔11伙，當中油塘高宏苑沽7伙；另有9人承接租者置其屋計劃回收單位（租置單位）。

6天逾千成交 累售33.5%

綠置居自上周三（11月26日）開始揀樓，6個揀樓日共售出1064伙，其中提供2576伙的宏緻苑，累積售出920伙或約35.7%；重推單位佔47伙，租置單位沽97伙。

房委會今天將邀請約950名家庭申請者揀樓，而現時宏緻苑可供「家有長者優先選樓計劃」和「家有初生優先選樓計劃」中籤者揀樓的名額尚餘313個。

海天晉特色戶3180萬沽 呎價飈上2.8萬

樓價回穩，交投增多，將軍澳上月錄逾300宗二手成交，為近20個月以來高位，當中特色戶更成買家追捧對象，海天晉連平台及天台戶，呎價高見2.8萬元易手。

美聯物業區域營業董事劉卓豪指出，將軍澳區11月份錄得今年以來首破300宗買賣紀錄，錄有303宗二手成交，僅次於去年3月錄363宗高位，為近20個月以來單月新高，當中不乏特色戶以高價易手。包括海天晉2座頂層戶，屬於屋苑特色單位，實用面積1,115呎，套4房，連平台、天台，以3,180萬元沽出，呎價28,520元，屬區內鮮有高價。原業主於2016年以3,014萬元買入，轉手帳面賺166萬元。

而上月呎價回升的沙田第一城，吸引月前入市的買家，火速沽貨套現。市場消息指，成交為沙田第一城17座低層G室，實用面積327平方呎，原則為2房，望河景，業主剛於6月以395萬元入市，現獲用家以451萬元承接，呎價13,792元。原業主持貨5個月，帳面獲利56萬元，樓價升值14%。

太古城3房 5年蝕250萬離場

同期鰂魚涌太古城亦已接連錄成交，其中包括太古城燕宮閣高層B室，實用面積785平方呎，3房，原業主以1,280萬元買入，現獲外區客租轉買，以1,260萬元承接，呎價16,051元。原業主於2020年10月以1,510萬元購入，5年間轉手帳面蝕250萬元。

至於放盤5日即沽出的小西灣藍灣半島2房，4年間樓價貶值15%離場。世紀21Q動力執行董事招潔冰指，成交為藍灣半島1座低層F室，實用面積455平方呎，2房，業主於上月底放盤，原叫價780萬元，放盤僅5日獲買家以710萬元承接，呎價15,604元。原業主於2021年4月以838萬元購入，4年間跌價15%。

近年半新盤大幅貶值，吸引內地客趁低吸納。例如屯門緹岸洋房2年貶值1,520萬元易手，新買家為內地客。

土地註冊處資料顯示，緹岸1期雙號屋，實用面積2,260平方呎，屬於4房間隔，並連約956平方呎花園，及497平方呎車庫，剛以2,200萬元易手，呎價9,735元。資料顯示，原業主於2023年11月以3,720萬元購入，持貨約2年帳面蝕讓1,520萬元，期內貶值約41%。

新買家為內地客（以普通話姓名登記），該內地客今年8月才以約274萬元，購入緹岸5座低層K室，呎價約8,596元。該單位原於2021年以553.6萬元售出，買家22年撻訂離場，相隔約4年單位造價貶值50%。

維港‧星岸3房 9年蝕810萬

區內代理透露，自從接管人大幅減價重推餘貨單位後，吸引不少內地客趁低吸納，例如一組以簡體字姓名登記的內地客，早前連購緹岸3個1房單位，合期涉資約904.3萬元，呎價約9,766元。

其次，紅磡維港‧星岸1座高層C室，實用面積872平方呎，屬於3房間隔，原業主2016年以約2,728萬元購入，呎價31,261元，今年4月叫價2050萬放售，上月底以1,918萬元易手，呎價21,995。業主持貨約9年，帳面蝕讓810萬元，期內貶值3成。代理指出，單位連租約一併出售，現時月租4.2萬，新買家享約2.6厘租金回報。

另外，西營盤瑧蓺高層F室，實用面積216平方呎，屬於開放式間隔，原業主2018年以約695萬元購入，日前以500萬元易手，帳面虧損195萬元離場，單位約7年貶值3成。

地段優越的寫字樓，業主向來惜售，其中現正放售的灣仔資本中心中層戶，屬罕有交吉出售，每呎叫價約14,974元。

利嘉閣商業部/商舖部及投資部聯席董事陳偉國表示，獲業主委託放售為灣仔告士打道151號資本中心中層單位，建築面積約1,369平方呎，意向價約2,050萬元，平均每呎叫價約14,974元，物業將以交吉形式出售。

備裝修 享維港景

放售單位間隔四正，配備寫字樓裝修，外望開揚維港景色。而大廈2樓至4樓設有停車場，提供足夠車位予用戶使用，配套完善。

資本中心屬灣仔北指標甲級寫字樓大廈，物業樓高26層，另設1層地庫，大廈地庫、地下及1樓為商舖，2至4樓為停車場；5至24樓為寫字樓層，全層樓面由萬餘平方呎起，室內間隔靈活，採用特大玻璃幕牆，採光度足。

交通便利 周邊配套齊

另外，物業地理位置優越，坐落區內核心商業地段，比鄰會議展覽中心及多幢著名商業大廈，同時周邊交通配套完善，步行至港鐵灣仔站或會展站僅數分鐘路程，同時鄰近設有多條巴士、小巴及電車，往來全港各區可謂瞬間即達。

而據市場成交資料，資本中心對上一宗買賣需追溯至2024年，為22樓全層單位，建築面積約15,727平方呎，以約2.21億元易手，平均呎價約14,052元，同期租務成交亦不算活躍，畢竟地段優勢，業主惜售，承租率亦長期處於高水平。

陳氏續指，是次放售物業呎價相當吸引，料可獲不少用家及投資者垂青。

美聯物業梁葦姮表示，該行促成區內租客斥1,072萬元承接大埔天賦海灣3房套戶。單位為大埔天賦海灣1期19座中層C室，實用面積約933平方呎，為3房套連工人套間隔，向東南。

她透露，上述單位早前以1,100萬元放售，而買家為區內租客，有見「供平過租」逐轉「租為買」，議價後以1,072萬元承接單位，實用呎價約11,490元。資料顯示，原業主2022年以1,038萬元購入單位，持貨3年，賬面賺34萬元。

近期樓市在多項利好消息刺激下，整體交投升溫，除中細價屋苑之外，豪宅表現突出，不少老牌豪宅淺水灣華景園、大潭紅山半島及中半山雅賓利大廈等，紛錄市價成交。

華景園7500萬易手

市場消息透露，淺水灣華景園1座中層B室，單位面積約2491方呎，3房2套間隔，最新以7500萬易手，呎價約30108元，屬市價水平。據了解，原業主於2018年6月斥資約8000萬購入上述單位，持貨逾7年轉售，帳面蝕讓約500萬，期內單位跌價6.25%。

紅山半島呎價2.08萬

消息又透露，大潭紅山半島5座一個頂層複式戶，面積約2450方呎，最新以5100萬成交，呎價約20816元，屬貼市場價成交。據了解，原業主於2022年10月以約7200萬購入上述單位，持貨約3年轉售，帳面蝕讓約2100萬，單位期內跌價約29%。

中半山雅賓利大廈低層A室，面積約1948方呎，最新以7700萬售出，呎價約39528元。區內代理稱，由於單位位處低層，成交價貼近市價。

據悉，原業主於2017年8月以8500萬購入單位，持貨逾8年轉售，帳面蝕讓約800萬，期內單位跌價約9%。

消息又指出，九龍站凱旋門天際獨立屋，面積合共6124方呎，最新以3.15億易手，呎價約51437元。

中原分行經理蔡邦基表示，九龍塘又一居10座中低層B室，面積657方呎，3套房間隔，最新以1030萬沽出，呎價約15677元，屬市價水平。據了解，原業主於2019年5月以1300萬購入單位，持貨6年半轉售，帳面蝕讓270萬，單位期內跌價21%。

中原分行高級資深分區營業經理余社朝表示，又一村蒂苑天台特色戶，面積1484方呎，4房套間隔，今年8月開價2300萬放售，之後調低叫價至1800萬獲洽購，最終議價後以1450萬成交，呎價9771元。原業主於2006年12月以1030萬購入上述單位，持貨19年轉售，帳面獲利420萬，期內單位升值41%。