國泰、潤泰、興富發、遠雄、長虹、冠德等紛加碼，總銷挑戰3,800億

2025年房市景氣歹歹，建商普遍減量經營，不過隨著台股突破2.8萬點、新青安房貸適度鬆開水龍頭，第四季房市已出現小陽春，建商和代銷業認為，「最壞的時機已過」，2026年推案腳步將加速。據調查，國泰、潤泰、興富發、遠雄、長虹、冠德等六大建商，2026年推案量一改2025年的保守謹慎，將挑戰3,800億元的海量，是2025年的2倍。

國泰建設資深副總經理林清樑表示，2026年房市走勢必須掌握經濟成長、資金水位兩大因素，台灣半導體及AI產業發展蓬勃，對於2026年景氣持續穩步成長普遍樂觀，加上全球資金水位充沛，隨著新青安政策適度鬆綁，房市底部已出現，10月起預售屋銷售率微幅回升，出現一波小陽春，由於房價的成本結構有一定的「僵固性」，因此2026年看不到房價會再往下的可能，甚至有機會比2025年好。

新聯陽實業副總經理邱俊陽直言，是不是已見底，目前還不敢說，不過2025年經濟成長率已上修至7.31％，台股持續創高，「最壞的時機已過」，好的地段、品牌、產品，已見到穩步去化。

不少A咖建商一改2025年的步步為營、減量推案，2026年紛紛加速推案，一來是看好最壞時機已過，二是新案取得建照時間水到渠成，三是央行土融限期18個月開工令也讓建商有不得不推的壓力。

調查顯示，國泰2025年推案量160億元，2026年將加碼6成，至270億元共5筆。

潤泰創新國際2025年推案量約114億元，多創下銷售佳績；2026年預計推案量將達735億元共5筆，其中最大案為台北市總銷580億元「南港之星」。潤泰新董事長簡滄圳表示，需求一直都在，預期2026年房價維持2025年水準，漲不動、但也跌不下來。

興富發計畫2026年推案量達7筆，總銷上看1,155.9億元，在全台遍地開花。

遠雄2025年9月後才啟動推案腳步，全年推出282億元；2026年推案量將大爆炸，全台8案齊發，總銷達1,005億元，是2025年的3.5倍，刷新歷年最大手筆紀錄，其中可分回金額達800億元。

長虹2026年目標推案量將達526億元，可望是歷年最大量，比2025年翻倍成長。

冠德計畫2026年推出北、中共4筆、總銷141.5億元新案，也呈倍增成長。

商辦為王 大型建商2026瞄準遞延性剛需買盤

掌握因美國祭出對等關稅而遞延的剛需買盤，加上政策友善商辦、半導體及AI大崛起及網紅經濟、新創事業帶動微型辦公室轉夯，2026年大型建商推案的重點，除符合剛需自住宅外，商辦案已成重中之重，不僅遠雄、華固、長虹等「廠辦三雄」沒缺席，潤泰、冠德也有大案登場。

2026年推案攻勢最猛烈的興富發，雖規劃推出總銷逾1,155億元的7筆新案，但8成7都是商辦，包括總銷295.9億元「國家壹號廣場」、94.4億元「VVSI鑽石經貿中心」、127.88億元「惠國88」、427.27億元「惠國90」、59.48億元「博孝三」；至於住宅案僅2筆共150億元。

2026年將推千億新案的遠雄建設，手中廠辦案都已完銷，存量僅可推出林口龜山的廠辦大案「遠雄MetaLink科技園區」，基地規模達3,700坪，規劃每戶100～19,000坪不等，總銷達82億元。遠雄建設副總經理謝清林表示，經過政策緊縮市場一年多的沉澱，累積不少剛性遞延性買盤和需求，住宅和商辦市場皆如此，預期2026年自住買盤應會逐步浮現，市況應會比2025年好。

華固2026年雖無新案可推，但即將完工的台北市大直、總銷82億元的「華固時代置地」，則力拚交屋前整棟完銷入帳。

長虹2026年有北士科「長虹ICT科技大樓」、南港「長虹虹創HCBD科技大樓」、內湖捷運西湖站「新紡長虹科技大樓」等三案，總銷達270億元。

潤泰創新國際子公司潤泰創新開發的「潤泰南港玉成廣場」，在輝達研發中心進駐3～17樓、承租下67％辦公室面積後，將整棟待價而沽，全棟總價超過200億元，為潤泰2026年銷售重點。若成功拍板易主，將刷新史上單一企業總部大樓最高總價紀錄。

冠德也罕見加入商辦大樓開發行列，中和秀朗橋捷運聯開案「冠德K TOWER Y09」以小坪數辦公產品，結合多樣化公設、彈性辦公空間及人性化配備，首度跨足微型辦公市場，訴求新世代企業主，總銷23億元。另，冠德2026年也將在台中推出第一座捷運共構辦公案「四維國小站」G5商辦案，總銷16億元，最小自29坪起跳，也是冠德在台中的微型辦公市場處女作。

「金龍海嘯」掀起房市冰風暴持續，根據內政部統計，11月全台建物買賣移轉僅2.02萬棟、年減21.3％，2025年以來已連續11個月單月移轉量不及2.4萬棟，各縣市同步衰退，房市買氣之差歷年僅見。前11月移轉量23.6萬棟、年減26.8％，推估全年交易量將不到26萬棟，出現2017年以來最低量。

內政部統計顯示，2025年以來全台單月買賣移轉棟數均在1.9萬至2.4萬棟間，沒有一個月超過2.4萬棟，對比2024年12個月份中有六個月份超過3萬棟，買氣明顯衰退。以單月年增率比較，2025年4至9月各月年減幅均達3成以上，10、11月則因2024年同期景氣反轉向下、基期稍低，年減幅收歛至2成左右。

2025年全台各地買氣同步降溫，全台21縣市前11月買賣移轉棟數全數低於2024年同期，包括新竹市、基隆市年減幅逾4成，台南市、新竹縣、高雄市年減幅逾3成，過去房價漲幅大、投資炒作氣氛旺盛的地區交易停滯的現象更為明顯，全台僅有金門縣衰退幅度在個位數，南投縣、桃園市、嘉義縣衰退幅度在2成以內，受衝擊程度相對較小。

以前11月全台買賣移轉僅23.6萬棟、近期房仲交易未見明顯起色、銀行房貸未見舒緩導致新屋交屋遞延推估，即使年底是房市傳統旺季，2025全年交易量恐面臨26萬棟保衛戰。

對比自1991年官方有建物買賣移轉統計以來，全台年交易量不及26萬棟僅在網路泡沫的2001年、房地合一稅上路首年的2016年出現過，2025年全台房市交易量將是近34年來第三低。

因應租金、新青安利息補貼，內政部住宅基金資金吃緊，爭取房地合一稅分配於住宅政策支出比率從20％提高到30％；衛福部卻認為，房地合一稅是長照基金的主要財源，分配於長照支出比率要維持80％以上。內政部、衛福部為每年500到1000億元的房地合一稅大餅「鷸蚌相爭」。

依《所得稅法》第125條之2規定，房地合一課徵所得稅收入，扣除中央統籌分配稅款後，餘額用於長照服務與住宅政策，惟過往並未規定分配比率，導致房地合一稅多撥入長照基金，而住宅基金則仰賴國庫撥補。

直到民國112年4月，立法院修正《房地合一課徵所得稅稅課收入分配及運用辦法》，房地合一稅用於住宅政策及長期照顧服務支出之分配，自113年開始不得低於10％，住宅基金才獲得房地合一稅的分配。113年3月28日央行升息，行政院在因應央行升息，新青安利息補貼的研商會議上拍板，114年20％分配於住宅基金。

內政部表示，近年辦理社會住宅及租金補貼，所需經費龐大，114、115年住宅基金支出預算都超過500億元，財源主要靠國庫撥補和房地合一稅分配。據知，房地合一稅近兩年分配住宅基金逾200億元。該部表示，隨著基金支出規模提高，和減少依賴國庫撥補壓力，期望房地合一稅餘額分配於住宅基金可從20％提高到30％。

惟衛福部並不樂見，該部表示，隨著人口迅速老化，長照需求急遽增加，長照基金財源來自房地合一稅、遺產稅、菸稅菸捐。據知，長照基金106年成立以來，相關稅收已撥入超過6000億元，房地合一稅是最大的財源。該部表示，115年長照經費支出高達1103億元，且配合長照3.0擴大服務對象和據點，亟需穩定財源，房地合一稅是長照基金的重要來源，分配比率應維持至少80％。

主計總處認為，住宅和長照都是政府重要政策，且相關支出均持續擴張，未來通盤檢討衡酌房地合一稅收、住宅基金與長照基金狀況、政策方向和實際需要滾動檢討比率；財政部則表示，為利政府財務資源合理分配，宜維持現行分配比率，未來再由行政院視各該用途業務需求和財務狀況統籌調配。

財政部資料顯示，個人與營利事業房地合一稅自111年站上500億元後一路狂飆，113年更衝破1000億元，今年雖然房市景氣較差、交易量不如去年，但累計前11月也有874億元。

房市慘淡，今年七都完銷新案大減逾八成，銷售率跌破三成。據591新建案統計今年六都暨新竹縣市公開新案完銷量，包括預售與新成屋完銷個案僅45筆，較去年311筆，大減85.5%。

銷售率方面，七都平均銷售率由46.1%驟降至26%，減少20.1個百分比，「賣的又慢又久」恐將成房市新常態。建商認為，明年預售、新案市場恐怕還是低迷。

591新建案新聞課組長林哲緯表示，現階段買方態度保守，除少部分熱區能突圍之外，其餘地區銷售壓力極大，個案銷況強弱分明，再加上央行近期並未鬆綁管制措施，明年上半年市場恐怕持續疲軟。

觀察各區域，在完銷案量上，除了台北市年減64％外，其餘皆年減逾八成，銷售率方面，七都則由北往南一路遞減，雙北地區個案仍能繳出三成左右的銷售成績，但桃園、中南部等地多僅剩兩成多，較去年下滑明顯。

台北市完銷建案共九筆，銷售率38.6％，較去年下滑10個百分點，為在這一波打房中，表現相對較佳的區域。

專家表示，台北市今年受輝達總部（NVIDIA）話題帶動，建商趁勢推進北士科重劃區指標案，買氣一度回溫，像是「達欣文萃」就繳出三個月內完銷的佳績，潤泰新（9945）大案「潤泰之森」7月開案後，到年底也銷售率達九成，主要因輝達效應帶動銷售，不過，其他區域因亮點不足，因此完銷案量仍然銳減六成。

新北、桃園市今年完銷量同樣降至個位數，主因重劃區買氣明顯降溫，加上個案量體龐大，去化需要更多時間，其中較知名的完銷個案包括「甲山林帝景7號」、「國泰曦」、「昭揚大有」、「昭揚大運」等。

住展雜誌企研室總監陳炳辰指出，目前房市仍不太明朗，以北台灣來看，要能在一年內呈現穩定銷況的價位，新北市與新竹的竹北、東區大約在總價3,000萬元內最受青睞，桃園市與中南部則要在2,000萬元內，台北市若沒有強勁的利多話題，則因房價太高，難期待銷售速度。

中南部方面，在投資客退場衝擊下，過往話題區幾乎全面失守，以台南市為例，今年完銷五筆、銷售率21.8%，平均下來個案僅賣約兩成左右。高雄完銷個案則零星分布在小港、岡山及橋頭等區，多為戶數有限的華廈、透天個案，過往集中爆量的盛況已難再現。

1227宜蘭大地震再讓老屋更新議題受關注，政府加大都更推動力道，明年將搭配社宅政策雙軌並進。據了解，內政部明年將重新預告修正都更容積獎勵，都更案捐贈社宅可免計容積，並給予容積獎勵，且社宅獎勵不限額度，只要在總量管制下即可。

今年房市交易雖相對冷清，但都更未受影響、出現逆勢成長，根據內政部統計，今年前11月全國共核定83件都更案，已提前超越去年全年80件，推案量能超越去年。

前11月核定件數已超越去年全年的縣市包括新北市、新竹縣、高雄市、屏東縣，成為推案成長的主力，其中屏東縣更在今年破蛋，出現全縣第一個都更案；前11月與去年全年持平的縣市包括桃園市、台南市。

內政部將都更視為明年政策重點，在法規上，正研修都更條例，同時也要增訂社會住宅容積獎勵項目；另外公辦都更應優先申請社宅獎勵；都市計畫法施行細則也刻正修正私人捐建社會住宅容積獎勵。

內政部指出，累計至今年11月，都更與危老重建案件的概估總投資金額已達1.84兆元，案量暴增八倍，未來將持續精進，透過法規修正及金融支持等方式來持續推動，除研訂以中央都更基金撥補公務預算，提供自主都更信保財源外，央行也已針對自主都更融資調整銀行集中度控管方式，確保資金不被排擠，優化都更金融環境。

另外內政部也規劃推動「老宅延壽計畫」，編列三年50億元預算，預計辦理600棟，可望帶動相關產值超過75億元；該計畫將優先針對30年以上、六樓以下透天住宅，就其室內外空間給予經費補助，結合「淨零減碳」與「長照3.0」政策，實現人屋雙安。

今年在全球關稅戰、政策衝擊下，世邦魏理仕（CBRE）卻逆勢繳出2025年全年營收創歷史新高的成績。世邦魏理仕台灣總經理林敬超表示，由於提前布局工業地產，加上與本土做到完整結合，順利完成多筆大型指標案，未來三年目標要持續繳出「營收年年創高」的佳績。

今年商用不動產、土地市場面臨多重考驗，尤其是4月的美國關稅政策，大幅影響投資動能，另外，房市受到政策管制低迷，也導致土地市場冷清，在這樣的情況下，世邦魏理仕反而精準抓到趨勢，逆風下突圍。

林敬超表示，從中美貿易戰開打之初，就觀察到台商回流趨勢逐漸成形，製造業對工業廠房、廠辦與土地的需求開始升溫，隨後疫情推動全球供應鏈重組，再到近年AI浪潮爆發，工業地產需求度持續攀高，成為支撐營收成長的最核心引擎。

「最關鍵的原因是我們切入工業地產的時間很早。」林敬超說，儘管近年商辦市場火熱，但多年前就預估台北市商辦市場從2026年到2028年將新增樓地板面積逾23萬坪，供給量變大下，價格上漲的動力轉弱，因此自七、八年前就大舉投入工業地產市場，布局範圍不僅限於台北，更擴及台中、台南等中南部核心工業區。

談到今年成交的指標案件，林敬超表示，世邦魏理仕是全球最大商仲，擁有深厚的外商客戶網絡與全球資產配置經驗，而今年與本土投資人的結合更趨成熟，才能成功促成大型交易，包括台中大雅區廠辦案21億元售給大宇紡織、觀音廠辦10億元售予群光電子、法國巴黎以及泰國曼谷的飯店案等。

林敬超表示，以台中大雅區廠辦案為例，該案原為主要供應iPhone零組件的外商持有，但配合全球企業輕資產策略，原業主希望透過售後回租方式釋出資產，將資金回流至本業投資，而該案本身條件佳，但在7月時卻遇到台幣急升，讓壽險業出現帳面虧損的狀況，投資計畫臨時喊停，但團隊隨即調整策略，說服具長期眼光的實業投資人進場，最終順利成交21億元。

林敬超表示，能在關鍵時刻快速找到合適買家，仰賴的不只是市場判斷，更來自內部團隊合作文化，由於工業地產案件專業度高、流程複雜，單靠一人難以完成，因此每個專案都會組成四到五人的團隊，分工合作、資訊共享，這也是世邦魏理仕獨特的一面。

「短期單打獨鬥可能有好處，但長期不利於組織發展。」林敬超說，團隊合作有點像「利他精神」，當你在別人需要時伸出援手，未來自然也會得到回饋，這樣的團隊才能走得長遠。

展望未來，林敬超表示，仍相當看好工業地產的發展，在AI科技發展下，供應鏈從上游零組件、伺服器到製造代工，台灣扮演關鍵角色，相關企業持續擴廠，且偏好精華地段、既有規格良好的廠房，目前手中握有的土地與資產案量約200億元，明年團隊也將擴大徵才，2026年持續挑戰營收創高。

台北市未來四年將迎來大量的商辦供給潮，商辦租賃市場出現轉折點。世邦魏理仕台灣總經理林敬超表示，未來商辦大樓將從房東市場轉為租客市場，而房東能否提供優惠的租賃政策，將成為成功招租的關鍵。

林敬超表示，在全球政經不確定性升高、企業營運策略趨於保守的背景下，台北市辦公室租賃市場正站在關鍵轉折點，由於過去長達近十年的供給稀缺，使台北商辦市場長期維持低空置率、高租金水準；明年下半年起至2029年，台北市將迎來約等同「4.5棟台北101」規模的新供給，空置率可能升至25%，市場結構將從「房東市場」逐步轉向「租客市場」，企業在辦公室選址與租賃決策上的行為，也出現明顯變化。

根據世邦魏理仕報告，在台北辦公室租賃市場，2025年截至第3季為止，台北市中心優質辦公室淨去化量總計9,676坪，較去年同期的萬坪去化水準有所下滑。自今年年中起，部分外商租戶已及早規劃因應國際經貿情勢變化，對於搬遷計畫的評估更為謹慎，使得近幾月來搬遷案件數稍有下降。

觀察租金表現，2025年第3季A辦及B辦平均租金分別為每坪3,088元、每坪1,943元，各較去年第4季成長0.4%、1.3%，過去一年漲幅多在2％以上，顯見A辦租金漲幅明顯收斂，儘管今年升級需求帶動搬遷活動的趨勢維持不變，A辦與B辦成交租金間的落差使得不少租戶僅能選擇續約，以嚴格控制租賃成本。

林敬超表示，預估未來商辦租金未必大跌，但房東勢必提供更多彈性條件，如延長免租期、裝潢期等，以留住租戶。交易方面，買方會更加理性審慎，僅在價格合理時才會出手。

隨著明年商辦市場新供給高峰到來，房東的經營思維也必須轉變，未來競爭不再只是租金高低，而是誰能提供更完整的租賃方案與長期合作關係。

林敬超表示，房東應及早與既有租戶維持良好互動，適度調整免租期、裝潢補助與彈性租約條款，以降低未來招租壓力，特別是在外商與中大型企業搬遷決策周期拉長的情況下，「提前鎖定租戶」也將成為關鍵。

2025/12/28 12:32:41

彰化縣2026年公告土地現值及公告地價出爐，整體調整幅度不大，但市場訊號出現變化，縣府地政處指出，地價調查期間從2024年9月2日到今年9月1日，全縣不動產實價登錄交易量較前期減少，成交價格僅微幅上揚，顯示彰化不動產市場已轉為「量縮價穩」，投資與交易動能趨於保守。

根據地政處統計，這次公告土地現值整體較今年微調2.16%，全縣26鄉鎮市、7720個地價區段中，約有3成維持凍漲；公告地價則較2024年微調3.64%，同樣採取漸進、平穩方式調整，凍漲比例也約3成，相關地價預計於明年1月1日依法公告。

雖然整體市場走勢趨穩，彰化「地王」仍未出現更替，明年地王持續由彰化市民族路東側、介於中華路至合作金庫彰營支庫一帶的商業區蟬聯，該宗地公告土地現值每平方公尺21.58萬元，折合每坪約71.3萬元，僅較去年小幅調漲0.61%；公告地價每平方公尺9.36萬元、每坪約30.9萬元，則與前期持平。

地政處說，此次地價調整已綜合考量地價變動情形、地方財政需求、社會經濟狀況及民眾負擔能力，同時檢討各地價區段間的均衡性，並非單純反映個別高價路段表現。

地政處也提醒，公告土地現值主要作為課徵土地增值稅、遺產稅及贈與稅的依據，若民眾未進行土地買賣或贈與等不動產移轉行為，現值調整並不會直接影響稅負，多數持有土地的民眾感受不一定增加。

2025/12/28 14:26:36

富品建設宣布，正式升格為「富品集團」。董事長曾富瑋指出，集團完成整合20個案場、簽約超過1,600戶，未來大台北地區的都更需求將愈來愈高，持續瞄準相關領域，至於明年房市，預計第2季起可逐步回暖。

曾富瑋表示，儘管房市受到央行信用管制，買氣低迷逾一年，但都更反而是愈來愈火熱，主要因台北市老舊屋齡實在太多，許多地主也會擔心政策影響到都更條件，都會希望能加快都更腳步。

針對明年房市發展，曾富瑋認為，央行決議放寬不動產放款集中度管理，明年起改由銀行自主管控，這對業界來說是釋出友善的訊號，加上打房已經逾一年多，若再打下去，怕是很多建商撐不住，而目前看起來市場朝向軟著陸的方向發展，預期明年第2季起應該可逐漸回暖，明年房市應該不會比今年更差。

富品集團日前舉行「富品集團成立暨ESG產業聯盟與產學研MOU簽署發表會」，啟動ESG產業聯盟與「富品盃AI創新應用競賽」。此舉被視為台灣建築產業邁向淨零、數位治理與永續生態整合的重大轉折點。

曾富瑋表示，集團成立並非組織調整，而是回應建築產業在後疫情、淨零與能源轉型浪潮下的結構性變革。透過整合建築開發、營造工程、都市更新、建築設計及包租代管五大事業體，建構更具整合力、透明度與永續性的產業平台，推動建築全生命周期的治理革新。

曾富瑋強調，建築產業已進入「不永續就會被淘汰」的時代，富品集團的成立是將「永續」從品牌口號升級為產業標準的關鍵一步。「我們不是只蓋房子，而是要建立一套能夠帶領建築產業向前的永續系統。」

富品集團攜手台泥（1101）、東和鋼鐵（2006）、大信防水、三菱電梯等夥伴共同擘畫建築減碳、綠色材料、節能維運與智慧監測等永續戰略。曾富瑋認為，面對淨零轉型的結構性挑戰，並非個別企業能單獨完成，建築上中下游必須整合，才能形成可被複製的永續供應鏈模式。此次聯盟象徵建築產業正式邁入跨界合作的新階段。

除了產業面向，富品也將永續延伸至人才與科技落地，集團與「國立臺灣大學人工智慧與機器人研究中心」共同辦理，啟動「富品盃AI創新應用競賽」，以AI、建築、ESG與減碳治理為主軸，鎖定全台大專校院青年，邀請其以人工智慧實際解決建築能源效率、智慧社區與BIM資料治理等議題，打造跨世代的永續技術平台。

展望未來，曾富瑋認為，建築的價值，不再是鋼筋水泥的堆疊，而是永續治理、科技應用與跨界力量的整合，將持續推動台灣建築走向更透明、更低碳、更具國際競爭力的未來。

在全球經濟成長放緩、央行高利率環境持續壓抑購屋需求下，台中上市櫃建商因交屋時點與推案節奏差異，2025年營運表現明顯分化。櫻花建（2539）、坤悅（5206）受惠大量完銷案集中交屋，成為少數前11月營收仍逆勢成長的建商，2025年營收獲利有望挑戰歷史高。

法人指出，當前市況下，交屋量能與產品去化能力，已成為營建股能否突圍的關鍵。具備穩定交屋節奏的建商，仍可在盤整市場中維持獲利動能；反之，若全年交屋集中於單一季度，後續將面臨營收斷層與獲利稀釋風險。

以櫻花建為例，2025年迎來興大之櫻、櫻花旭、櫻花悅綻、櫻花市鎮之櫻、櫻花知殷、櫻花知築等六個完銷案集中交屋，總銷合計逾150億元，推升前11月營收達109.63億元，年增率逾38％，創同期新高，前三季EPS（每股稅後純益）達2.34元。

法人分析，隨著高毛利完銷案陸續入帳，加上財務結構穩健、土地庫存充足，櫻花建2025全年EPS有機會優於2024年的2.85元。

坤悅受惠台中南區「君匯」與彰化埔心「心里程」雙建案順利交屋，前三季EPS達3.69元，獲利表現穩居台中營建股前段班；前11月營收37.7億元、年增54.78％。隨著台中南屯指標案君睿12月起陸續交屋，交屋高峰可望延續至2026年，法人預期，坤悅2025全年營收有機會挑戰50億元新高，EPS續創新高可期。

相較之下，大城（6171）、富華新（3056）2025年營運動能相對保守。

大城地產受惠北屯區二月埕自地自建、高毛利個案入帳，前三季EPS達3.83元，獲利表現亮眼；惟2025年僅二月埕一案交屋認列，前11月營收11.76億元、年減33.65％。

富華新前11月營收39.6億元、年減逾58％，2025全年獲利表現承壓；不過富華新的穩定配息政策，仍對收益型投資人具一定吸引力。

位於南京市環陵路鐘山高爾夫的一套1322.99平方米的法拍獨棟別墅，12月28日以7489.86萬元的價格成交。有近5萬人次“圍觀”了拍賣過程，該成交價創下南京單套法拍住宅的最高成交價紀錄。這套別墅的協議價高達1.06998億元，起拍價定為“七折”即7489.86萬元，參拍需交納的保證金高達1000萬元。此前南京中院對鐘山高爾夫，一套1019.34平方米的別墅進行拍賣，多次流拍後以5875萬元的價格成交，創下南京法拍住宅第二高成交價紀錄。（記者 萬承源 剪輯 戴哲涵）

北京市住房和城鄉建設委員會等四部門聯合發佈的《關於進一步優化調整本市房地產相關政策的通知》（以下簡稱《通知》）自12月24日起施行。《通知》從調整限購政策及商業性個人住房貸款政策、降低公積金貸款首付比例等角度對房地產政策進行優化，促進房地產市場平穩健康發展。

在新政落地後的首個週末，記者在走訪北京市部分地區的新房及二手房市場後注意到，在新政影響下，市場趨於活躍，帶看量與到訪量均有所提升。

北京鏈家研究院院長高原認為，本次政策優化體現出穩定市場的政策導向，也符合北京市房地產市場的實際情況。

活躍度有所提升

12月27日，記者在走訪位於北京石景山區的某專案售樓處時注意到，該專案洽談區有大量意向購房者，與置業顧問就戶型、優惠、付款合同等進行交流。

記者瞭解到，該專案位於五環外，是北京市近期開盤的“好房子”項目之一。

“近期來訪量有所增加，尤其是這幾天，不少客戶是沖著新政疊加‘好房子’來的。”該專案置業顧問向記者表示，該專案的智慧監測系統、全屋智慧等受到了改善性客戶的青睞。

北京市昌平區某新房專案置業顧問向記者表示，《通知》於2025年末發佈，正逢該項目加大推盤力度，吸引了不少購房者在週末前來瞭解。

二手房仲介端同樣感受到市場的積極變化。中原地產首席分析師張大偉告訴《證券日報》記者，新政落地的首個週末，二手房市場諮詢量與帶看量均出現一定程度增長，尤其是五環外非京籍剛需群體的帶看量、諮詢量出現明顯回升。“價格方面，目前市場整體價格走勢有所企穩，修復過程呈現漸進式特徵。”

釋放長期積極影響

接受採訪的業內人士普遍認為，《通知》不僅提升了當前樓市的活躍度，還將釋放長期的積極影響。

“預計政策的影響將會在更長的週期內逐步顯現。”高原分析稱，考慮到剛需客戶入市的季節性特點以及交易本身所需的較長準備期，年末及春節前樓市活躍度本身存在季節性抬升特點。因此，政策的影響更有可能明顯體現于明年一季度甚至二季度。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進在接受記者採訪時表示，《通知》旨在進一步支持居民剛性和改善性住房需求，體現了去庫存及穩樓市的導向。

在商業性個人住房貸款方面，《通知》提出，各銀行業金融機構根據北京地區市場利率定價自律機制要求和本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，在利率定價機制安排方面不再區分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業性個人住房貸款的具體利率水準。

據高原測算，政策優化後，購房者購買二套住房時將有機會享受首套利率優惠，比原先利率水準低20個至40個基點，“以購買五環內二套住房為例，等額本息分30年還清貸款，政策出臺前貸款利率為3.45%，而政策出臺後貸款利率可能降至3.05%，每貸款100萬元月供為4243元，比政策出臺前少220元，利息總額為52.8萬元，比政策出臺前少7.9萬元。”

若要給近兩年上海新房市場找一個推盤節奏清晰的頂豪樣本，陸家嘴(7.960, 0.00, 0.00%)太古源•源邸幾乎是繞不開的項目。

據觀點新媒體查詢，陸家嘴太古源•源邸自2024年末首開以來，價格從16.98萬元/平方米逐步上行至18萬元/平方米，不到一年時間內完成四批次推盤，累計銷售額接近百億元。

依託一線濱江區位、大平層產品結構以及持續推進的實景呈現，太古源•源邸在上海高端住宅市場中維持了較為連續的成交狀態。

可以說，它的走勢也映射出近期上海樓市的某種狀態。

從首開到四批次

這個項目第一次被市場關注，是在2024年的首開。

2024年10月22日，太古源•源邸推出前排兩棟臨江住宅，產品以大尺度平層為主，主力戶型集中在約278平方米、388平方米，同時配置少量頂層大戶型。

首批共推出50套房源，開盤當日售出47套，單價16.98萬元/平方米，平均售價約5800萬元，認購率248%。

進入2025年，太古源•源邸推盤節奏開始加快。

4月20日，該項目迎來第二批次房源過會，均價上調至17.18萬元/平方米，推出戶型集中在約285平方米-381平方米江景大平層，同時首次亮相約731平方米頂層大平層產品。

該批次共推出57套房源，當日即售出55套，兩批次累計銷售額達到57.6億元，已售單位占已推售房源97%。

9月，第三批次房源入市，均價進一步上調至17.6萬元/平方米。

這一批次在產品結構上出現變化，為180平方米、240平方米戶型，單套總價區間有所下探，83套住宅單元首日售出79套。

時間來到2025年12月，太古源•源邸迎來第四批次認購。

本次推售的是項目位置最核心的兩棟住宅，分別是沿江第一排1號樓，以及景觀條件最優的5號樓，合計約60套房源，主力戶型為建面約240平方米、388平方米，均價站上18萬元/平方米。

從價格變化來看，太古源•源邸並未出現大幅跳漲，從16.98萬、17.18萬、17.6萬一步一步走到18萬。

資料顯示，陸家嘴太古源•源邸整體僅規劃11棟住宅塔樓，共378套三至四室高端濱水單位元，全部為大平層產品。約6800平方米的會所空間已實景開放，其中超4000平方米的源CLUB會所，通過空中廊橋直達濱江步道，距離黃浦江直線距離大約百米。

在當前上海新房市場中，同時具備“一線濱江+綜合體開發+實景呈現”的專案並不多，而太古源•源邸是其中較為典型的一個。

太古地產內地慢節奏

相比商業業務，太古地產在內地的發展住宅業務節奏始終偏慢。事實上，陸家嘴太古源•源邸是其在中國內地推出的首個高端住宅專案。

自2001年進入中國內地市場至今，太古地產已落成的綜合專案有6個，包括北京三裡屯太古裡、頤堤港，上海興業太古匯、前灘太古裡，廣州太古匯以及成都太古裡。

其中，上海是太古地產在內地業務規模最大的城市，浦西佈局興業太古匯與張園，浦東則落子前灘太古裡與陸家嘴太古源，幾乎覆蓋了上海最具代表性的城市核心。

某種程度上，太古源•源邸更像是太古地產的一次“能力展示”。該專案在規劃、設計、施工及呈現階段均拉長週期，通過會所、公共空間和濱江介面的實景開放，讓客戶提前看到成品狀態，從而降低對未來交付的不確定性。

若把太古源•源邸放回到整個上海房地產市場中，表現也不算孤立。

進入2025年四季度，上海新房市場並未出現全面回暖，而是呈現出明顯的分化特徵，核心板塊、確定性較高的項目，仍在按各自節奏成交，其餘區域則更多依賴價格與產品匹配度。

12月26日，上海徐匯濱江東安板塊的頂豪項目“安瀾上海”首開，當天實現銷售約90.77億元。項目首批推出建面約192-370平方米的大平層產品，均價約17.88萬元/平方米，與陸家嘴太古源•源邸處於相近價格區間。

安瀾上海首批次211套房源12月13日過會，12月19日啟動認籌；截至當日18點，官方通報該項目已認籌163組。

根據公開資料，該專案地塊由中海地產、招商蛇口(8.790, 0.02, 0.23%)、徐匯城投、中旅投資四家央企國企聯合體於9月5日通過產交所摘牌，總出讓金額439.5億元，刷新全國涉宅用地總價紀錄。

地段方面，安瀾上海位於徐匯濱江核心地段，被納入上海“中央活動區”（CAZ）規劃，定位為“國際文化、金融、創新中心”，與世博、前灘構成“黃金三角”。

項目間橫向對比可以看到，12月份上海新房市場出售並不“冷”，8萬多、11萬多、17-18萬，不同價格帶均有成交。

正是在這樣的背景下，均價18萬元/平方米的太古源•源邸開啟新一輪認購，應該還是比較合適的時機。

賽道冷熱只是相對概念，隨著物企們在非住業態持續拓展，醫院賽道也逐漸從“小眾”走向競爭激烈。

服務內容多元，同時又要求服務團隊具備一定的專業性，醫院物業的服務門檻並不低，躍躍欲試的參賽者仍不少。

物聊社注意到，北京國天健宇物業（以下稱為“國天物業”）12月連續中標首都醫科大學附屬北京兒童醫院、呼和浩特市新城區醫院、北京市石景山醫院、北京大學第三醫院海澱北部院區及中共大同市委黨校五個公共服務機構物業服務專案，新增管理面積合計約19萬平米。

當下行業，來自市場與盈利端的挑戰平等發放給每一位選手，但比起具備地產背景的綜合型物企，專注某一細分賽道的物企正試圖築高自身的防火牆。

醫院賽道中，國天物業的聲量逐漸拔高。

3月份，國天物業專業陪護團隊正式進駐海南省老年病醫院，8月進駐遼寧鞍鋼總醫院物業服務專案，11月與國藥集團醫療管理有限公司在北京簽署戰略合作協定。

截至目前，國天物業在管醫院物業項目超過百個。

對於更關注上市物企的大眾而言，國天物業名字相對陌生，但這家物業公司背後的故事遠不止是專注醫院物業服務這麼簡單。

資料顯示，國天物業成立於2009年，以醫院物業服務為主業，同時向普通住宅、公務員住宅、部級幹部住宅、大廈（寫字樓）、公寓、別墅、學院等類型物業發展。

截至2024年底，國天物業總服務面積近1500萬平方米，管理醫院專案覆蓋北京、天津、山東、黑龍江、江蘇、浙江、廣東等20多個省市。

根據企查查資訊，有著相同電話、相同郵箱、相同實控人，國天物業與1999年成立的北京國天物業管理發展有限公司似乎有著千絲萬縷的聯繫。

北京國天物業歷史股東資訊顯示，國天物業實控人王立坤曾在2016年以自然人股東身份退出持股，同年北京國天物業新增法人股東北京加林恒泰投資管理有限公司，持股比例為30%。

北京加林恒泰投資管理有限公司則由王立坤持股99%。

2020年1月，作為自然人股東的宋國建與黃保國退出對北京國天物業持股，此時北京加林恒泰對北京國天物業的持股比例上升20%，與另一股東北京金苑物業管理分別持股50%。

而北京金苑物業管理的實控人為國務院國有資產監督管理委員會冶金機關服務中心，屬於國有獨資企業。

2023年2月，北京金苑物業管理以749萬元掛牌轉讓北京國天物業50%股權，彼時資產總計3889.57萬元，負債總計3771.64萬元，所有者權益117.94萬元。

拿下這50%股權的正是北京加林恒泰，王立坤將之完全收入囊中。

國資退出之後，北京國天物業通過改制重組，市場主體類型由其他有限責任公司變更為法人獨資有限責任公司。

王立坤並沒有將國天物業與北京國天物業進行完全融合，從控制企業看，北京國天物業負責的是大同區域物管專案以及餐飲板塊運營，國天物業則更多運營著安保、電梯、多省市專案基礎物管服務。

王立坤曾在接受媒體採訪時表示：“醫院物業管理是異類、是剛需，也是藍海……企業應順勢而為。”

在醫院物業中，企業不僅能夠提供後勤保潔、安保、餐飲等服務，還能夠通過提供護工服務等延伸管道進行創收。

包括碧桂園服務、保利物業等頭部物企在內，不論體量大小，近年來都想在城市服務細分賽道再分一杯羹。

但受到行業大環境影響，醫院物業並沒有獨自走出增長行情。

例如以“醫院後勤服務物業第一股”名號登錄資本市場，走“小而精”路線的潤華服務，如今港股市值僅有2.25億港元。

和國天物業業務架構相似，潤華服務選擇專注於醫院賽道，2025年上半年醫院業態為其提供的收入占比為47.3%。

作為參考，潤華服務在管面積超2000萬平方米，2025年上半年錄得收入4.41億元，同比上升8.3%；毛利為6240萬元，同比增加1.9%；純利為2170萬元，同比增加24.%。

儘管由於勞工成本增加等原因，潤華服務上半年整體毛利率微降0.9個百分點，但收入與利潤端都處於平穩上升態勢。

只是，同屬於公共服務領域，醫院這塊“金字招牌”對潤華服務而言不全是好處。

公共服務業態結算期普遍較長，潤華服務2025上半年的貿易應收款項規模較年初同比增長18.39%至約3.09億元，增速遠超營收，金額約占期內總收入比例的70%。從賬齡來看，一年內的貿易應收款項占比約92.8%。

多方搶灘之下，醫院業態競爭逐漸激烈，小物企生存空間被加速擠壓，但激烈競爭的另一面也可以是推助行業發展的動力。

今年明顯在醫院賽道動態更多的國天物業，也需要裝填子彈迎接充滿挑戰的機遇。

最近一段時間，豪宅項目的集中入市成為深圳樓市的熱議話題。

12月28日，中信城開旗下深圳灣項目信悅灣（備案名：元灣府）首批156套住宅開盤。市場消息顯示，兩小時實現銷售業績超100億元，去化率達到80%（最終結果以開發商公佈為准）。

這個項目之所以受到關注，是因為該項目備案均價達到每平方米24.4萬元，最高單價達到每平方米38萬元，刷新深圳新房備案價紀錄。其中，單價最高的為兩套頂層複式產品，519平方米戶型備案單價為每平方米36萬元，總價約1.87億元；658平方米戶型備案總價高達2.5億元。

市場公開信息顯示，信悅灣所在的宅地的開發歷經26年。而在2013年，佳兆業以超58億元代價收購深圳航運70%股權，間接掌控項目37.5%權益。2021年，佳兆業出現流動性危機，項目再度擱淺。2022年6月，中信城開以300億元總價接手該專案，通過股權重組化解糾紛。2023年清算程式撤回，專案得以重啟。

最近一段時間，深圳多個豪宅項目接連入市。就在11月底，深圳灣澐璽推出348套209至1150平方米大戶型。據公司發佈的銷售海報，首開銷售金額達130億元，創下2025年全國單盤銷售總額最高紀錄。隨後，位於深圳灣超級總部基地的GCC聯泰超總灣開盤，該項目此次推出125套房源，總價3330萬元至3.5億元的豪宅公寓，整體均價約每平方米15萬元。據公司發佈的海報顯示，首開去化八成，銷售金額達到53億元左右。

有業內人士表示，近期深圳入市的幾個豪宅項目，有望帶動深圳樓市成交與價格的提升。深圳中原研究中心的資料顯示，截至12月24日，本月深圳全市一二手住宅成交累計已超6000套，其中新房住宅累計成交2144套。樂有家研究中心資料顯示，截至12月21日，12月深圳1000萬元以上二手改善房源成交占比較11月提升2.4個百分點，800萬元至1000萬元改善房源成交占比也上漲1個百分點，改善需求輪動形成正向迴圈。

除了深圳，一線城市的豪宅市場依舊熱點頻出。據統計，今年以來上海總價3000萬元以上的新建住宅，成交金額已突破1000億元。中指研究院認為，即使在市場調整期，頂級稀缺資產仍獲市場熱捧。推動房企開發模式從高周轉、高密度向高品質、低密化轉變，契合“好房子”政策導向，促進城市更新與存量優化。

12月28日，中信城開信悅灣于文華東方酒店迎來盛大開盤，首開盛況，當即定格市場新座標(85.200, -0.70, -0.81%)。專案首推1棟二單元、1棟五單元共156席約302-658㎡純大戶海景宅邸，每一席皆是總價超5000萬元的頂級藏品，套均總價約8436萬元，套均單價突破24萬元/㎡，更有42席跨入“億元俱樂部”。

開盤現場，熱望如潮。僅兩小時，成交額便強勢突破100億元，不僅刷新了銷售速度的認知，更以“單套過億房源成交套數破紀錄”、“最快整棟售罄紀錄”的壯舉，譜寫了頂豪市場的新篇。其中，總價2.5億元的約658㎡頂層複式，與總價1.87億元的約519㎡頂層複式1小時售出。約302㎡的整棟單位，迅即告罄，以熾熱的成交為稀缺加冕。

這不僅是一場開盤的告捷，更是一次價值的共鳴與宣告。它見證了全球眼光對深圳灣這片熱土的熾熱嚮往，也標誌著深圳在奔赴全球標杆城市的偉大征程中，其核心資產已巍然立定於全球金字塔尖。這一刻，深圳灣不再僅僅是中國灣區的封面，它正以無可爭議的價值共識，成為世界資產定價的新起點與對話場。

2025年，當市場還在尋覓方向，中國頂豪資產已奏響激越的凱歌。豪宅成交不僅展現出驚人的韌性，更以領漲的姿態，定義了何為穿越週期的力量。上半年，總價5000萬以上的頂級豪宅成交套數同比飆升51%，近三年，這一塔尖市場的成交量持續向上，繪製出一條積極的增長弧線。

這非凡表現的背後，是雙重價值的璀璨共振。一方面，新房豪宅以劃時代的產品力，完成了對傳統的徹底超越，其空間、設計與科技所承載的居住夢想，讓二手豪宅難以比擬。另一方面，在經濟波動的宏大背景下，核心城市的稀缺豪宅以其卓越的保值與增值韌性，讓它們不僅是安放身心的終極居所，更是全球高淨值人群眼中共識性的“硬核”資產。這已無關簡單的居住或投資，而是一場關於時代、關於安全感的雙重奔赴。

據瞭解，從11月25日於全球目光下盛大發佈，到12月15日藝術展廳暨樣板間華美綻放，再到12月28日於萬眾期待中盛大開盤——信悅灣以短短三十餘日的璀璨征程，完成了從全球視野下的首發到深度價值獲市場廣泛共識的華麗跨越。

這是一場關於時代資產的效率傳奇，憑藉無可複製的絕版資源與顛覆想像的產品力，迅速凝聚了灣區塔尖人群的熾熱目光，項目以短短不到兩周的蓄客期，便燃動市場，最終以首開銷售額突破100億元成績，刷新了頂級資產的市場認知，締造了令全國矚目的“深圳效率”新範本。這是一場由極致產品力、全球性資源與央企精工信仰共同催化的價值共振。信悅灣以這一系列震撼市場的高效動作，為“央企精鑄的時代範本”與“深圳灣核心資產”，作出了最鏗鏘、最動人的時代注腳。

信悅灣，立序深圳灣黃金走廊戰略支點，為深圳灣最後一塊可售的“收藏級”住宅用地專案。科創金融總部的資本脈動，文化走廊的文明之光，生態走廊的資源天賦在此交織共振。在這裡，每一寸土地皆承載著深圳從特區到全球標杆的文明躍升，每一扇窗都是時代發展的最佳觀禮台。土地價值早已超越物理空間，成為深港門戶不可複製的藏品座標。

信悅灣憑藉深圳灣一線海景+藝術地標+央企背書三位一體優勢，已成為高淨值人群資產配置的“壓艙石”。

信悅灣，僅以407席臻稀席位，敬獻建面約211至658㎡的純粹海景大平層。此次入市的約302㎡戶型以3梯2戶構築從容尺度，約370㎡戶型更以5梯2戶定義尊崇私域。專案以“一棟一戶型”的純粹，及大師手筆與央企信用背書共同熔鑄的時代藏品，形成無懈可擊的產品力體系，精准回應了高淨值人群對資產安全、社交私密與生活品質的嚴苛要求。被視為能夠穿越週期的“硬核資產”和“人民幣核心資產”，吸引著全球尋找安全港灣的“聰明錢”。

開盤盛況即是明證：從深圳本地到京津冀、江浙，從香港、臺灣到遠赴重洋的海外華人，各類買家的全球財富眼光在此交匯。一位已然落定的貴賓道出共同心聲：“此刻選擇頂級資產，早已不信浮華概念，只信眼前兌現。而信悅灣，正是那個所見即所得、且未來永難複刻的答案。”

中信城開信悅灣的開局，與其說是“熱銷”，不如定義為一場“精准的共識達成”，是高淨值資產與高淨值人群在價值共識下的高效聚合。在加劇分化的市場中，代表性的頂豪作品正在創造並抵達屬於自己的精准象限。

中信城開信悅灣，不僅是一座建築，更是央企以高品質開發賦能城市發展，將“長期主義”理念貫穿於每一寸土地的深刻實踐，將珍貴的土地淬煉為時代的城市名片，將高端的產品鍛造成可傳承的稀缺資產，實現經濟價值與社會價值的雙重躍升。彰顯了中信城開積極回應國家“好房子”建設號召，以“好房子”助力城市品質升級，服務百姓美好生活的企業精神。

南華集團控股(00413)公布，以2.9億元人民幣（約3.19億港元）出售東莞市地皮，料扣除費用前收益約2.6億港元。

該集團指，出售一幅位於廣東省東莞市清溪鎮謝坑管理區及謝坑村二坑地段、面積約200畝之工業用地。該集團指，由於產品在美國因消費者投訴及安全索賠導致需求大幅下降；及中美貿易緊張局勢持續，於今年接獲之特定玩具產品採購訂單大幅減少。如客戶訂單回升，可向買方回租該廠房建築物，或租用物業為該客戶生產玩具，擬將出售事項所得款項淨額用作營運資金。

信基沙溪(03603)公布，全資附屬公司廣州沙溪國際酒店用品城為於12月17日舉行有關廣州物業租賃的招標流程的中標人。有關物業的最終中標價為每月362.2萬元人民幣，即底價。該集團將繼續通過物業經營信基豪泰酒店用品城。

該集團指，廣州物業位於廣州市番禺區洛浦街上漖村迎賓路101號地塊上的店舖，建築面積約6萬平方米，及廣州市番禺區上漖大街2號地塊上的店舖，建築面積約7288平方米。代價將通過集團內部資源撥付。租賃協議簽署日期預計將為上周四（25日）至本周三（31日）之間。

碧桂園(02007)公布，作為發行人統計，自前次統計時點6月30日，截至11月30日的5個月違約債務淨新增約45.75億元（人民幣．下同），可能對其產生一定負面影響，目前正在與有關機構進行洽談溝通和解。

該集團指，截至11月30日的5個月涉及新增金額5000萬元以上的未決訴訟、仲裁案件109宗，涉及金額合計約211億元。根據中國執行信息公開網，截至上周二（23日），發行人本部不存在被列入失信被執行人，存在2條被執行信息，涉及執行金額合計56.78萬元。根據國家企業信用信息公示系統，發行人不存在所持股權被司法凍結。發行人子公司碧桂園地產集團、騰越建築科技集團存在被列入失信被執行人、被執行及所持股權被凍結情形。

萬科企業(02202)(深:000002)公布，有關境內債項37億元人民幣的「22萬科MTN005」中期票據第一次持有人會議於上周一（22日）召開，在6項議案中，5項未能生效，包括展期議案均未獲通過，只有延長寬限期議案通過。

該集團指，有關展期議案及展期、增加相應增信措施的兩個議案反對佔比均佔總表決權數額96.81%，而有關追加投資人可接受的增信措施、有條件調整中期票據本息兌付安排的議案反對佔比均佔總表決權數額81.41%，其餘兩個展期相關議案同意均超過70%，但同意未能超過90%水平的要求而未能生效。

*寬限期屆滿日為明年2月10日*

該集團指，有關「延長本期中期票據的寬限期的議案」獲得92.11%支持而通過，本息兌付日之寬限期由5個工作日延長至30個交易日，即寬限期屆滿日為明年2月10日。如在寬限期內對中期票據本息進行足額償付、消除違約事件或通過債券持有人會議予以豁免的，則不構成發行人對中期票據的違約，不觸發相關違約責任。寬限期內不設罰息，不另行設置或產生違約金、逾期利息和罰息等。

今年官地招標成主導 業界倡增推地

政府審慎推地之下，2025年官地招標連同補地價等收入，雖然地價收入約有153.5億元，較2024年僅錄得約69.8億元，激增約1.2倍，惟仍屬於極低水平。業界人士認為，現時一手庫存還處於高位，發展商投地出價「唔會勇猛」，建議政府增推土地，或重推豪宅地，以增加地價收入。

金額較2023年削一半

以每年1月至12月計算，地價收入自2021年錄得高達1529.3億元後連跌3年，至2024年僅69.8億元，雖然2025年的地價收入明顯反彈約1.2倍，但仍然屬於極低水平，較2023年錄得約329.1億元，仍要少53.4%。

若把地價收入進一步細分，來自官地招標（包括賣地表和其他政策局推出土地招標）的賣地收入，錄得84.7億元，佔總地價收入約55.2%，較2024年僅17.4億元激增約3.9倍，並且是2021年以來，近4年首次來地價收入由官地招標的貢獻主導。

青衣非住宅地最大額

雖然賣地收入急增，但今年最大額官地成交，乃來自青衣青鴻路與青衣路交界一幅物流服務連公眾停車場非住宅用地，由唯一入標者新加坡豐樹產業2月以近36.79億元中標。

住宅地方面，政府維持「有節有度」推地策略，今年每季賣地表推出一幅住宅地皮，隨着樓市氣氛好轉，部分住宅地獲高價承接，例如信置（00083）8月以10.89億元投得賣地表屯門海珠路用地，造價拋離次標出價56%。荃灣永順街可建約780伙的賣地表用地，11月由「地膽」華懋斥24.75億元摘下，較市場估值上限高逾26%。

此外，今年循換地和契約修訂等所得的補地價收入，暫時錄得約68.8億元，較去年全年約52.4億元，回升約31.3%。市區矚目的補地價項目包括嘉里建設（00683）與新地（00016）合作的長沙灣發祥街西與荔發街交界嘉里鴻基貨倉住宅重建項目，第三季完成約7.97億元補地價，料可發展為提供逾千伙的單幢商住項目。

至於政府銳意拓展的北部都會區更是補地價收入主要收入來源，例如元朗洪水橋/厦村新發展區（洪水橋新發展區）今年連錄兩宗換地個案，其中洪水橋新發展區第二階段內的第34B區用地，第三季由恒地（00012）和新地斥資約16.68億元完成首階段補地價；而本身未有補地價磋商期限的「餘下階段」，則有億京在第四季搶先就第19B區用地進行換地，涉資14.28億元。

不過，如果以財政年度計算，2025/26財政年度首三個季度（即2025年4月至12月）的地價收入暫時只錄得近84億元，只達2025年2月《財政預算案》提出的地價收入預算210億元約四成，尚欠126億元才達標。

新盤庫存高礙出價

萊坊執行董事及大中華區估價及諮詢部主管方耀明認為，本港住宅市場氣氛雖然好轉，惟一手市場仍有不少庫存，相信發展商首選一些位置理想、規模不算大的地皮，而中資發展商高價搶地的情況都不復見，本港發展商投地「計曬數」，高價買地的機會不大，相信2026年地價收入難明顯大升。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚說，政府估算未來3至4年一手私宅潛在供應量尚有10.2萬伙，一手存貨多之下，發展商投地出價「唔會勇猛」，料待庫存回落至約6萬伙，搶地意欲才有望增加。張翹楚補充，市場對豪宅有需求，惟現時一手庫存以中小型住宅為主，建議政府可以大膽重推2023年流標的赤柱環角道豪宅地或其他同類用地回應市場需求，同時可以透過每季增推住宅地，以助增加地價收入。

一手市場成交持續，聖誕節4天長假期（25日至28日）全港新盤錄得68宗成交，屬近4年成交量最多的聖誕節假期；嘉華國際（00173）牽頭的九龍東啟德海灣第1期過去4天共沽10伙佔最多。

過去4天一手市場錄得68宗成交，比去年聖誕節兩天假期（2024年12月25日至26日）約28宗成交，按年增加逾1.4倍，是2021年聖誕節3天長假期（2021年12月25日至27日）錄293宗後的4年最旺聖誕假期。

嘉華國際（00173）牽頭的九龍東啟德海灣第1期過去4天共沽10伙佔最多，套現逾7800萬元。成交價最高單位為2C座18樓C室，實用面積551方呎，2房間隔，昨天獲內地客斥資1168.8萬元購入作自住之用，呎價21212元。

連同平安夜（24日）當天沽一伙，啟德海灣第1期5天共售出11伙，套現約8441萬元。

發展商透露，有投資者見中九龍繞道（油麻地段）通車後，區內交通更為便捷，看好區內租務市場，故購入啟德海灣第1期3伙，均為實用面積307方呎的1房戶，涉資約1870萬元。

大埔上然系售8戶 套4088萬

萬科香港旗下大埔上然第二期及第三期居次，聖誕節4天長假期售出8個單位，套現4088.3萬元。

信置（00083）牽頭的元朗錦上路站柏瓏發展項目，於聖誕節長假期間共沽7個1房戶，套現逾3720萬元。成交呎價最高為柏瓏III的3座12樓B7室，實用面積350方呎，成交價547.54萬元，呎價15644元。

柏瓏自2022年推售以來累沽1762伙，套現逾152億元；柏瓏I及柏瓏II的1房戶僅餘6伙可供發售。

若單計周末兩天（27日至28日），一手市場錄得37宗成交，較前周（20日至21日）的78伙挫52.6%，創7月19日至20日兩天錄28宗後的逾5個新低。

港置：內地客屬主要購買力

另外，美聯集團行政總裁（住宅）暨香港置業行政總裁馬泰陽指出，香港置業今年首11個月促成的一手成交宗數，按年升逾兩成。

他說，內地買家是本港一手市場的重要購買力，該行於啟德等內地客源集中的地區設立專責的「普通話團隊」，回應客戶需要，並預期2026年全港一手成交宗數有望突破2萬宗，該行將加強一手重鎮的分行布局，積極招募人才。

樓市形勢好轉，買家入市步伐加快，帶動傳統十大藍籌屋苑交投轉旺。4間主要地產代理行統計的十大藍籌屋苑，過去聖誕節4天長假期（12月25日至28日）錄得18至27宗成交，其中龍頭屋苑鰂魚涌太古城期內有7宗成交最旺。

樓市好轉 加快入市

中原地產數據顯示，該行統計的十大屋苑過去周末兩天（27日至28日）錄得13宗成交，創上月15日至16日該周末錄得16宗成交後約6周新高，按周增加6宗或85.7%，總結聖誕節4天長假期十大屋苑共見21宗交易。

中原地產資深區域營業董事趙鴻運表示，太古城在聖誕節4天長假期共錄得7宗成交，其中最大碼為綠楊閣頂層特色戶，實用面積1072方呎，3房間隔，內置樓梯直達738方呎天台，以2020萬元成交，呎價18843元。趙鴻運稱，原業主2017年以2350萬元買入該單位，持貨8年賬面蝕讓330萬元或約14%。

此外，美聯物業統計的十大指標二手屋苑，過去聖誕節4天長假期錄得約27宗買賣，單計周末兩天有15宗，同屬6周最多，按周回升7宗或87.5%。

利嘉閣地產統計的十大指標屋苑，過去聖誕節4天長假期錄得約24宗交易，周末兩天則錄得13宗，按周大增7宗或1.2倍。香港置業資料顯示，該行統計的十大二手指標藍籌屋苑過去周末兩天有8宗成交，按周增加3宗或60%，而聖誕節4天長假期共錄得18宗。

踏入傳統租賃淡季，惟部分屋苑租金升勢未止。有「龍床盤」之稱的屯門菁雋，呎租相隔約5個月再破頂，一個蚊型開放式戶新近以每方呎68.8元租出，呎租刷新全區新高紀錄。

美聯物業高級分區營業經理羅立恒表示，上述菁雋低層31室，實用面積128方呎，開放式間隔，新近以每月8800元租出，呎租68.8元，呎租為全區新高。業主2023年斥228.8萬元購入該單位，租金回報約4.6厘。

翻查資料，屯門對上呎租高位同由菁雋錄得，來自前述單位樓上一層同室相同面積開放式戶，在今年7月以每方呎64.8元創下，即前述單位把紀錄再推高6.2%。

曉柏峰租盤每呎首破70元

深水埗曉柏峰細單位呎租亦破頂，代理指出，A座高層A9室，實用面積185方呎開放式戶，以每月1.3萬元租出，呎租70.3元，為該屋苑呎租首度突破70元關。業主去年斥311.76萬元一手入市，享約5厘租金回報。

樓價指數於2025年7月轉跌為升，美聯集團行政總裁（住宅）馬泰陽認為，有利樓市的利好因素持續深化，預期2026年整體樓價有力穩步向上，全年可升10%至15%，較看好換樓板塊。

受惠多個利好因素驅動，如息口下調、股市上升經濟向好、租金破頂並續顯升勢、供應及貨尾減少等，2025年樓市締造兩項紀錄，一手成交量創銷售條例後新高及租金破頂。「美聯樓價指數」於2025年7月下旬已超越去年底，由跌轉升，其後樓價反覆向上，年內迄今（11月底）已升約4.6%，反映樓價已觸底回升。

馬泰陽指出，看好2026年樓市前景，是因為出現多項利好因素，包括本港IPO大幅回升，股市造好，引發財富效應，料部分資金會流入樓市；減息效應持續發揮，供平過租勢延續，轉租為買的個案續增；加上租金繼續破頂，吸引更多長綫投資者入市買樓收租；而且下政府調細價盤印花稅、投資移民住宅金額下降至3,000萬元、「留學香港」品牌政策推動愈來愈多學生來港留學增新一批住屋需求。「去庫存見進度，相信明年樓價有力穩步向上，估計全年升10%至15%，重返至2023年9月後水平，創逾3年新高。」

一手貨尾量降 最壞時刻已過

他又謂，近年困擾樓市復甦的一個原因是，新盤市場庫存量高企。然而，隨着發展商積極去庫存下，貨尾存量逐步減少。以美聯統計的資料，全港累積貨尾量由2025年1月高位逾2.3萬伙，已逐步回落至11月份約1.89萬伙，是近2年半新低，累積減少約18%。貨尾量回落走勢明確，相信最壞時刻已經過去。

馬泰陽又指出，2026年升市其中一個動力來自換樓市場。「2025年第三季換樓市場已開始接力，逾1,000萬至2,000萬元的一二手住宅成交量佔比回升至12%，比起上半年9.6%顯著回升；至於逾2,000萬元佔比同樣由上半年約3.7%升至第三季約4.8%，可見換樓需求急促回升。」

上述多項利好因素之下，看好交投繼續上升，估計2026年住宅成交估計將連升4年，為有紀錄以來首次，一手成交料達2.1萬宗，按年增5%，再創紀錄新高，二手料達5萬宗，按年增9%，創5年新高，預期明年樓價升10%至15%，重返至2023年9月後水平；租金料續升5%，再創新高。

除了住宅市場方面，馬泰陽認為，2026年工商物業市場仍然維持「量升價跌」走勢，在低價與高回報的條件下，預計成交案量有望持續增長，價格仍將持續探底、尋求支撐，惟跌幅可望放緩至個位數水平。

聖誕假期一手64成交 SIERRA SEA 2A期料日內推

2025年快將結束，一手錄約兩萬宗成交，創2013年一手例後新高，當中以新地 （00016） 銷售逾3,750伙，套現350億元稱冠，集團旗下西沙SIERRA SEA 2A期，有望日內開價。

今年一手銷情理想，發展商賣樓豐收，其中新地 （00016） 銷售逾3,750伙，包括啟德天璽．天等，多個項目共套現350億元稱冠；而恒地 （00012） 亦套現約300億元；會德豐地產沽2,286伙套現258億元。（註：統計截至12月28日及包括合作項目。）

新地發展的西沙SIERRA SEA 2A期，有望日內開價，項目已上載樓書，由4座物業組成，提供727伙，實用面積275至835平方呎，屬1房至3房間隔，當中主打一房及兩房單位，佔項目單位總數逾七成。

啟德海灣單日售5伙 佔最多

另外，一連四天聖誕節長假期結束，一手住宅市場共錄得約64宗成交，市況維持平穩。承接假期氣氛，過去周六、日新盤市場再錄得約33宗成交。當中表現最突出的是由嘉華 （00173） 、會德豐地產及中國海外 （00688） 合作發展的啟德海灣，成為假期成交量最高的項目，僅周六單日已售出5伙。

該項目有投資者斥資約1,870萬元購入3個一房單位作長綫收租之用。3伙均位於第2C座中層，面積同為307平方呎。

此外，項目第2C座18樓C室亦以1,168.8萬元成交，單位實用面積551平方呎，屬兩房連儲物房間隔，呎價約21,212元。據悉買家為內地客，購入單位自住。

柏瓏沽7伙一房 套現3720萬

恒基地產 （00012） 旗下的紅磡THE HADDON，於周六單日售出3伙一房單位，共套現1,846.5萬元。其中成交價最高為11樓B室，實用面積369平方呎，成交價約765.4萬元，呎價約20,742元。

由信置 （00083） 、嘉華 （00173） 及中國海外 （00688） 合作的錦上路站柏瓏系列，長假期間共沽出7伙一房單位，平均每伙售價約531萬元，套現逾3,720萬元。期內呎價最高為柏瓏III第3座12樓B7室，實用面積350平方呎，成交價約547.5萬元，呎價15,644元。

會德豐地產藍田山莊KOKO HILLS系列，今錄得兩宗成交，包括KOKO MARE8座25樓A單位，2房面積431平方呎，售價894.6萬元，呎價20,756。

本周將接連有兩幅地皮截標，分別是沙嶺的數據中心用地，以及佐敦谷住宅用地，後者將在周五（1月2日）截標，成為2026年首幅截標住宅地，市場估值約11.1億元起，料吸引中小型發展商競投。

該幅佐敦谷住宅地為今季唯一招標的政府官地，位於彩雲邨對面，佔地約4.1萬平方呎，可建樓面約37.1萬平方呎，預計可興建約570伙。市場估值料約11.1億至18.6億元，每呎樓面地價約3,000至5,000元。

樓市回暖 業界料標書8至10份

項目發展商規模屬於中等，有測量師估計，在近期樓價及地價回暖趨勢下，除了大發展商競投外，不排除亦有中小型發展商入標，估計標數數目大約8至10份。須注意是地契規定，中標發展商須負責興建展能中心及弱智人士宿舍等。

沙嶺數據中心地 可建近270萬呎

至於將在在周三（12月31日）先截標的沙嶺數據中心用地，該幅用地佔地達125.3萬平方呎，鄰近羅湖邊境，最高樓面面積可達269.1萬平方呎，當中不少於70%須作高端數據中心用途，採用雙信封制，除了考慮地價外，還會考慮投標者建議的總投資額、AI算力規模等。

由於用地規模龐大，而且招標設計形式特殊，預計入標的會以特定科技企業，或大型電訊營運商為主。國企電訊商中移動曾在2020年7月以56億元投得火炭數據中心，每呎地價5,967元；而新意網 （01686） 在2018年以54.6億元投得將軍澳高端數據中心用地，每呎地價4,500元。

沙嶺數據中心因規模及投資額大，且採用雙信封考慮AI算力數等因素，市場估計，地價有機會僅26.9億至53.8億元，每平方呎樓面地價約1,000至2,000元。

美聯物業研究中心綜合土地註冊處資料顯示，今年（截至12月23日）二手公屋（包括已補地價的自由市場及未補地價的第二市場）註冊量合共錄1,083宗，按目前走勢，相信全年最終可超越1,100宗水平，即連續2年突破1,100宗。

美聯物業分析師岑頌謙指出，若以今年（截至12月23日）二手註冊量最多的10個公屋計算，6個已率先超越去年全年水平。當中交投最多的公屋為青衣長安邨，錄60宗，宗數較去年全年高出約7.1%。

香港置業預期，2026年新盤升浪將持續，全年一手成交宗數有望突破2萬宗，未來將進一步加強於一手重鎮的分行佈局，並積極招募優秀人才，深化「新盤專家」的市場定位。

內地買家已成為本港一手市場的重要購買力來源，香港政府大力推動吸引人才與資本來港計劃，內地客的置業需求明顯上升。針對此趨勢，香港置業推出港漂優才獎賞計劃，成功吸引大批內地生及「港漂」人才加盟。

此外，該行於內地客源集中的戰略據點包括啟德、九龍站、九龍豪宅區等，設立專責的「普通話團隊」，務求更貼近客戶需要，提供更貼心服務。

近期整體樓市喘穩兼擺脫頹勢，市場上不少特色單位新高價易手；市場消息指，葵涌海峰花園2座一個複式戶，面積1,733方呎，新近以3,200萬連1個車位易手，呎價約18,465元，創該屋苑「雙破頂」紀錄。

對比2個月前即10月的舊紀錄4座一個同類複式戶，面積1,709方呎，當時以3,100萬連2個車位成交，呎價約18,137元，分別推高100萬或3.2%，而呎價則高出約328元或1.8%。是次成交的2座單位原業主早於1995年以1907萬公司名義購入，持貨至今約30年易手，單單帳面而勁賺約1,293萬，期內單位升值約67.8%。

貝沙灣連車位每呎2.2萬售

薄扶林貝沙灣6期3座中高層C室，面積1,086方呎，原則屬3房套間隔，則以2,438萬連1個車位成交，呎價約22,449元；原業主早於2013年以2,330萬購入，帳面獲利約108萬，升值約4.6%。

荃灣御凱2座一個中低層A室，面積1,267方呎，以2,236萬登記易手，呎價約17,648元；原業主於2009年以967.4萬購，帳面大幅獲利約1,268.6萬，期內單位升值約1.3倍。