半導體、AI助攻，2026趨向「危中尋變，穩中求進」

台灣經濟成長率在2025年突破7.3％，創15年新高，台股封關日也首度逼近叩關30,000點，回顧與展望台灣商用不動產市場，高力國際董事長劉學龍指出，2025年是「冰火兩重天」，有點混亂，但冷中帶熱、熱中帶冷，但在半導體和AI發展下，資金熱潮仍撐出商用不動產市場亮眼的成績；展望2026年，應在「危中尋變，穩中求進」。

高力國際在2025年完成輝達海外總部落腳北士科的任務，其幕後推手就是劉學龍。他12日主持2025年商用不動產市場報告及2026年商用不動產市場展望時表示，2025年商用不動產全年成交額達1,675億元，為歷史次高，最熱門產品為廠房，達622億元，占整體37％；最主要買方為科技業，持續領跑市場，成為商用不動產一大支柱，全年購置廠房手筆達586億元，占整體35％。

對比經濟部統計處資料，電子零組件業的固定資產增購額與外銷訂單金額的年增率，均遠高於整體製造業平均值，顯示「產業發展動能已有明顯傾斜現象！」

劉學龍指出，受政策壓力與信用管制持續影響，2025年在土地市場明顯保守，買賣決策謹慎且放緩，短期內鬆綁可能性有限，交易動能難以快速回升，全年交易量僅1,492億元、年減3成，創近五年次低；其中建商購地成交金額僅609億元，占比僅剩41％，雙創近五年最低。

邁向2026年之際，劉學龍以「危中尋變、穩中求進」八個字，分析未來趨勢，並可望出現四大趨勢。首先，2026年AI技術及跨領域應用將持續深化，預期相關供應鏈的出口與擴產動能仍具支撐力，短期內工業地產需求將保持穩定；第二，地緣政治將持續驅動企業海外布局，美中科技戰與供應鏈安全的考量，促使資本支出逐漸流向海外，恐壓縮國內長期投資動能。

第三，人口結構變遷將重塑經濟結構跟空間需求，應創造市場新需求，針對高齡、單身族群設計產品與服務；第四，全球進入AI快速成長的時代，運算及資料中心的需求勢必增加，而電力及能源供應的穩定將成為能否吸引企業設點的關鍵之一。


高力國際：2026年商辦 穩中求進
經濟日報

展望2026年商用不動產市場，高力國際董座劉學龍認為，市場將進入「危中尋變、穩中求進」的階段，並且點出四大趨勢，包括工業不動產維持擴廠紅利、美中科技戰讓國內資本支出流向海外、電力以及能源供應穩定度將成為吸引企業設點的關鍵之一、人口結構改變帶動國內健康村和養生村等發展。

高力國際昨（12）日發布「2025年第4季商用不動產及土地投資市場調查」，在經濟強勁成長與科技產業擴張的雙引擎帶動之下，2025年全年商用不動產交易金額高達1,675億元、創歷史次高紀錄，僅次於2024年歷史高點，成交產品以廠房為最大宗、達622億元，占整體37%。

尤其科技業2025年全年投入586億元購置廠房，占整體35%，成為商用不動產一大支柱。

2025年土地市場因受政策壓力、銀行資金緊縮所擾，呈現保守氛圍，全年交易額僅1,492億元，較2024年下跌三成，寫近五年次低水準，建商購地動能明顯萎縮，2025年全年成交金額僅609億元、成交占比跌破五成、僅剩41%，開發商不論交易金額或占比均寫下近五年新低。

展望2026年商用不動產市場，高力國際董事長劉學龍認為，商用市場將進入「危中尋變、穩中求進」的階段，並將出現四大趨勢，第一，2026年AI技術及跨領域應用將持續深化，預期相關供應鏈的出口與擴產動能仍具支撐力，短期內工業不動產將維持擴廠紅利。

第二，地緣政治將持續驅動企業海外布局，美中科技戰與供應鏈安全的考量，將使資本支出逐漸流向海外，恐壓縮國內長期投資動能；第三，人口結構改變將重塑經濟結構跟空間需求，應創造市場新需求，針對高齡及單身族群設計產品與服務，包括單身、健康、寵物、美容等偏重個人體驗的新興經濟，甚至進一步帶起國內健康村和養生村等發展。

第四，在全球進入AI快速成長的時代，運算以及資料中心的需求勢必增加，電力及能源供應的穩定度則將成為吸引企業設點的關鍵之一。

2026年商辦租賃市場部分，高力國際董事長劉學龍認為，台北市商辦的供給競爭揭開序幕，預估2026年台北市中心區新增商辦租賃供給約8.5萬坪、2027年約7.3萬坪、2028年約13.8萬坪將釋出，市場供給承壓最大的時候落在2028年，屆時空置率可能介於15%~20%之間，未來三年租金漲幅將持續受到壓縮。

建議短期應先「止血、疏解」

針對近日全台引發「土方之亂」，房市趨勢專家李同榮提出「土方治理國土資源化短中長期計劃」白皮書，直言土方之亂引爆，政府無視營建工程將產生系統性崩潰風暴，他建議政府應從長計議，並提出土方治理政策，短期應先「止血、疏解」、中期「制度重建」、長期要「土方治理國土資源化」。

李同榮表示，土方之亂凸顯國土治理落後30年，沒有營建的安全系統，就沒有優質的城市建設與未來。他指出，土方結構失調，主要原因在於近幾年都更與大型建設爆量開工，導致土方供需嚴重失衡，合法去化量能根本不足；合法棄土場核准困難、環評冗長，居民反彈與環境污染破壞，部分土資處理廠商合法掩護非法，產生一連串黑白勢力的灰色利益供應鏈。

李同榮提出短中長期計劃白皮書，短期一年內應快速止血與短期疏解措施，如緊急設立「公有土方暫存場」；暫緩繁複環評、快速核准臨時合法土資場、採取3年期可回收復育及可監管式的土資場核准；放寬港灣收容量，公共工程優先吸納民間土方。

六個月至三年的中期計劃著重「土方治理制度重建」，全國土方分級分類並建置AI供需平台，優質土填築、劣質土改性；「土資場升級產業化」藉以擴大土方處理供給量，徹底把「倒土」工作變成「土方處理工業」，擴大供給平抑處理費用；回填土再利用法制化，規定公共工程回填土30％～50％必須來自建築剩餘土，形成可控的長期供需機制。

三至十年長期計劃著重「土方治理國土資源化」，包括建立土方電子身分驗證制度；重新定義土方為再生資源，並建置區域型國家土方園區；推動「資源化填海造陸」計畫，以及將土方處理短中長期規劃，納入國土計畫。

潤泰新（9945）昨（12）日公告，12月營收69.88億元，年增84.2%；2025年營收387.97億元，年增22.52%。潤泰新表示，12月營收成長幅度較大主係建案交屋認列及子公司潤弘正於大量施工階段。

潤泰新去年共三筆個案完工交屋，包括「潤泰左岸生活」、「大安富陽」及「潤泰峰左岸」，合計完工量約80~85億元。

推案方面，潤泰新今年預計推出五個案，包括總銷580億元「南港之星」、總銷41億元台北市中正區「潤泰菁英匯」、總銷38億元「新洲美114地號」、總銷47億元「板橋環翠段案」、29億元「板橋新都段案」。

潤泰新表示，未來十年已儲備超過1,500億元之推案量，目前手上也有洽談不少雙北市都更案等，未來也不排除朝向雙北外的區域發展，已經有陸續洽談中，公司皆積極評估中。

針對未來房市發展，潤泰新認為，疫情之後各行各業都遇到勞工短缺、原物料上漲等問題，在一定的成本下，預期價格要大幅下跌有困難，加上市場仍有信用管制，且短期內未看到放鬆跡象，預期今年仍然呈現個案表現，價格應該會持平，不過交易量應該不至於比去年差。

上曜建設（1316）12月合併營收6.3億元，月增4.13％、年增207.91％；第4季合併營收16.48億元，季增48.29％、年增208.77％；2025年合併營收44.83億元，年增198.6％。在集團多元事業體穩定推進、併購整合效益逐步顯現下，上曜集團整體營運規模持續放大，展現集團化經營帶來的結構性成長動能。

上曜表示，12月營收表現主要來自旗下各事業體營運維持穩定節奏，核心事業建設事業部，積極拓展高品質住宅市場，旗下全新豪宅建案「The King」正式推出，由於特別引入智慧住宅系統，包括AI智慧管控、智能機器人，智能照明、節能空調與能源管理平台，配合建案全程使用低碳環保建材，不僅落實上曜對永續建築及ESG的承諾，同時，隨著陸續交屋入帳，也為上曜本業帶來良好的業績挹注，加上子公司事業體佈局展現良好的營運成長，創造上曜集團單月、單季及全年營運表現皆維持良好水準。

上曜集團目前在手未交屋的成屋與預售屋加總總銷達469.8億元，其中，旗下重量級指標案之一「國王湖」，位於台南市安南區九份子重劃區，目前按照進度推進，預計今年第2季將開始潛銷，總銷達200億元。加上隨著集團多元產業營運架構日益完整，營收來源趨於多元化，有效降低單一產業波動對整體營運的影響，並進一步提升集團整體經營韌性。

上曜集團近年積極推動集團轉型，從傳統建設與化工產業，跨足至高齡化社會最需要的長照與生技領域。受惠於南部房市剛性需求不墜，以及化工材料垂直整合效益顯現，集團 2025 年初營運表現亮眼。上曜董事長張祐銘表示，集團目前已形成「地產建設為底氣、高端化工為動能、生技長照為未來」的穩健三角結構，隨著各事業體步入收割期，營收比重將更趨多元健康。

上曜集團強調，未來發展策略將著重於三大事業體的綜效發揮。建設部門提供長照據點的硬體開發，化工部門提供綠色建材與醫療級材料，生技部門則注入軟體服務靈魂。透過此一生態圈的循環，上曜不僅是南台灣的建設龍頭，更致力於成為全方位的健康生活產業控股集團。

臨時需要資金，許多人會選擇以名下無貸款或低負擔房產辦理增貸，作為資金調度方式。然而，在央行信用管制的浪潮下，轉增貸已成房市中最艱難的任務之一。理財粉專「Ziv學長聊貸款」今（12）日在粉專上分享實際案例，台北市大安區一戶市值逾6,000萬元的不動產，銀行竟然增貸不到半毛錢。他提醒若想增貸「3大重點」，並提出「2解方」。

Ziv指出，該屋主持有房產10多年，因過去急需用錢，透過友人介紹向私人金主借貸，卻誤入當鋪型融資，僅借100萬元，每月須支付3萬元利息，利息分期、本金一次清償，並在房屋上設立私人設定。銀行認定此類借款顯示債務人財務壓力極高、風險過大，因此全面拒貸。

他強調，這類「私人設定」是銀行最忌諱的標記，一旦出現，房屋價值再高也可能被視為高風險資產。最後經過專業團隊協助解除設定後，該客戶成功由銀行取得500萬元資金，利息壓低至每月不到1.5萬元。

Ziv提醒「增貸3大重點」：切勿輕易以房屋設私人貸款、借款前須評估未來退出方式、勿為一時方便犧牲長期信用。他也提供「2大補救」方式，包括自行籌資清償撤件，或尋求專業代書代償、再返回銀行辦理。

他寫道：「第一，自己籌錢（或找朋友幫忙），把那100萬欠款一次還清。然後請當鋪撤掉設定。事隔3～6個月，找熟識的銀行做增貸運用。第二，找專業的代書，安排金主代償。用別人的資金先幫你處理掉設定，再回到銀行做貸款。」他呼籲，「有房不等於一定能借，錯誤設定可能讓價值6千萬房子變成零融資能力。」

2026/01/12 22:00:41

根據實價登錄資料顯示，台中市西屯台灣大道沿線預售屋均價五年間成長逾六成，還有單元二和文心路捷運沿線，憑藉既有商圈基礎與完善交通網絡，得以銜接七期外溢買盤，吸引達麗、雙橡園、精銳、陸府、興富發、新美齊和允將等品牌建商陸續插旗，形塑新一波房市熱區。

房地產業者指出，在七期房價持續攀升、推案密度趨於飽和的情況下，區內可開發素地日益稀缺，也使建商近年不再僅聚焦七期核心，而是轉向鄰近七期、生活條件已然成熟的周邊區段，這股「外溢」效應正持續發酵中。

根據實價登錄資料統計，西屯台灣大道沿線預售屋均價自110年每坪42.56萬元，到114年已成長至每坪70.27萬元，五年間漲幅達65.1%。即使近期整體房市交易量明顯收斂，價格走勢仍展現相對穩健表現，顯示台灣大道作為市中心核心幹道，在市場修正階段仍維持一定的保值與抗跌性。

西屯台灣大道沿線預售市場，去年成交均價已站穩7字頭，全年共成交128筆。其中，達麗建設推出的「達麗拾穗」累計成交57筆，占整體成交量近一半，成為區段內量能表現最為突出的個案。

該案除具備上市櫃建商背景外，基地條件亦具稀缺性，三面臨路的角地條件，以及步行可達未來捷運藍、綠線交會站「市政府站」的交通優勢，有效提升通勤便利性，吸引市中心換屋與自住買盤進場。

在產品規劃方面，「達麗拾穗」由中日建築團隊MAG操刀，規劃21至38坪、2至3房配置，樓高3.35米，整體設計採高綠覆率配置，地面層透過喬木與灌木形塑街廓綠意，並以退縮花園方式拉開棟距，改善採光與通風條件。根據實價登錄資料顯示，目前最高成交單價達每坪78.21萬元，反映台灣大道核心路段的價格支撐力。

台灣大道上還有「興富發惠國段90地號」案，基地面積達2,593坪，並邀請國際建築事務所Aedas操刀外觀設計。該案預計於2028年完工，屆時將成為台中最高大樓。

緊鄰七期的南屯文心捷運軸線，新美齊以每坪338萬元、總價38.83億元取得文心路、公益路口原BMW保養廠的1,149坪土地，這次與相鄰的允將1,183坪土地結合，將規劃推出1,024戶住宅，以及店舖、辦公室等產品。

此外，七期生活圈中的單元二推案動能同樣強勁，多筆新案齊發帶動市場話題升溫。根據實價登錄顯示，精銳建設推出的「精銳ABBA」最高成交單價為每坪81.2萬元；陸府建設推出的「續森」最高單價為每坪92.7萬元；而「雙橡園1518」最高成交單價達每坪93.3萬元，顯示七期生活圈的住宅市場在品牌建商帶動下，熱度居高不墜。

台灣房屋信實重慶店長張祐晨指出，相較重劃區仍需時間發酵，台灣大道、文心路與單元二等區段，因交通條件與商圈成熟度上已具備完整基礎，加上品牌建商密集佈局，已逐步形成可承接七期外溢買盤的關鍵帶。

張祐晨說，即便整體市場量能趨於保守，但在市中心稀缺土地、品牌建商與具體成交表現的加持下，核心軸線個案仍有機會維持相對穩定的價格結構，未來市場將更聚焦於地段條件、規劃品質與實際居住需求的匹配度，而非單一題材驅動。

2026/01/12 13:25:02

永慶房產集團統計2025年基北北桃生活圈人口淨成長前十名行政區。值得注意的是，這十個行政區平均房價多落在2或3字頭，在基北北桃生活圈中相對親民。其中新北市淡水區，桃園市龜山區、觀音區，人口淨成長皆高於2%，是北台灣四縣市人口增加趨勢強勁的行政區。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，新北市淡水區淡海新市鎮經過多年開發與經營，近年各項生活機能已陸續完善，除了行政中心搬遷至新市鎮，淡海輕軌通車後也讓新市鎮與淡水市區往來更加便利，未來還有淡江大橋、淡北道路、淡海輕軌二期等重大工程將陸續完工，有望進一步強化當地聯外交通機能。淡水區2025年12月人口較2024年同期淨增加7278人，總人口已達到20.8萬人，人口淨成長3.6%，顯示淡水區人口動能相對強勁。2025年房價平均單價30.2萬元，累計交易1544戶，排行榜中戶數最多，顯示淡水區在北台灣生活圈中，對購屋族群相當具有吸引力。

桃園市龜山區2025全年人口淨增加4433人，成長率達2.4%排名第二。陳金萍指出，龜山區鄰近新北市林口區與新莊區，受益於2017年機場捷運通車，加上A7重劃區開發陸續到位，以及周邊華亞科技園區、龜山工業區產業帶動，持續吸引人口移入，2025年平均房價32.6萬元，平均總價1148萬元，近年也成為首購族、通勤族關注的購屋選項。

桃園市觀音區今年房市交易量雖然只有140戶，但人口淨增加1652人，人口成長率達2.2%排名第三。陳金萍說明，觀音區2025年平均單價20.5萬元、平均總價563萬元，除了觀音工業區所帶動的就業人口，在草漯重劃區的開發下，以及大園客運園區與未來航空城題材，都是觀音區持續吸引人口遷入的因素。

前十行政區中，桃園市中壢區2025年累計成交1494戶，僅次於新北市淡水區，平均房價29.6萬元，顯示房市交易熱絡。陳金萍分析，中壢區是桃園市人口的大區，今年人口增加4163人僅次於新北市淡水區與桃園市龜山區，因人口基數較大，人口成長率1%，排名第八。中壢區除了青埔重劃區會展中心、美術館建設逐步到位、商圈成熟，加上桃園高鐵、機場捷運的交通機能，吸引不少雙北與新竹地區人口遷入；中壢市區的中壢車站也有鐵路地下化與捷運延伸等工程持續推進，也帶動商圈再造發展。

基隆市中正區人口淨成長達1.2%，排名第七，平均房價19萬元，是基北北桃生活圈少數的房價凹陷區。

2025年台灣商用不動產與土地市場受全球經濟與政策變化影響，呈現保守調整格局。仲量聯行統計，全年商用不動產與土地交易總額達3,237 億元，較去年減少約 21％。仲量聯行表示，受全球政策與地緣政治因素影響，投資人傾向採取更審慎的資產配置策略，市場進入盤整期。但同時，AI與半導體產業仍展現長期布局動能，推動部分大宗交易穩定進行，市場結構正逐步轉型與再平衡。

2025年國內商用不動產交易金額達1,900 億元，雖然較去年減少3％，仍創近十年次高紀錄。傳統產業在轉型與成本壓力下，陸續釋出非核心資產，部分企業也評估海外布局，以優化資產結構並分散營運風險。相對之下，科技與半導體產業持續購置自用廠房、廠辦及策略據點，以因應全球供應鏈重組與產能擴張需求，成為支撐市場交易的主要動能。以產業別觀察，科技業占整體成交金額約 37％，穩居市場最大買方。其中，約七成資金投入廠房、兩成用於廠辦、一成布局物流倉儲，反映企業在產能擴張與自用需求上的持續成長，並顯示科技產業對長期營運布局的高度重視。

開發商則以約 29％的成交占比居次，投資標的同樣以廠房為主，策略著重於擴大資產規模，並把握市場調整期逢低收購優質資產，以創造中長期增值空間。至於傳產業、物流業與壽險業等傳統買方占比明顯下滑，仲量聯行分析，除信用管制與關稅政策影響外，利率環境走升也進一步壓抑壽險業投資動能。

仲量聯行表示，依現行法規，壽險業2025年最低保證收益率為2.72％，並將於2026年進一步調升至 2.875％。隨最低保證收益率逐步調升，壽險業者對不動產投資收益要求提高，在台北市等核心市場可投資標的愈加有限，投資布局因而轉趨保守，並逐步將投資觸角延伸至台北市以外的其他縣市，不僅有助於分散投資風險，創造更多元收益來源。

以資產類別觀察，工業地產持續主導市場交易。2025 年工業地產交易金額破千億大關，占整體交易比重逾五成，且以企業自用需求為主，顯示獲利企業在 AI 與半導體產業鏈帶動下，持續擴大產能、推動市場成長。配合產業發展需求，政府並將相關預算擴大至 930 億元，強化融資支持力道，以協助中小型企業因應關稅衝擊、緩解資金壓力，並促進中下游產業進行再投資。

在物流不動產方面，受惠於供應鏈在地化趨勢，市場需求維持穩定，2025 年年度交易額達111 億元，重大交易案例包括遠見科技斥資 62 億元購入桃園倉儲，以及國泰人壽投入 45 億元購地開發物流園區，顯示投資人對物流資產長期成長性的高度看好。

仲量聯行說明，2025年全台土地交易總額達1,337 億元，較去年減少37％。受信用管制政策持續影響，短期內鬆綁空間有限，建商資金流動性承壓，整體土地交易動能因而受限。市場氛圍轉趨保守，開發商在購地決策上更加審慎，交易節奏明顯放緩。然而，財務體質穩健的開發商仍持續進場布局，並透過公辦都市更新、合建分屋等方式參與開發，以降低資本投入壓力並鎖定具長期價值的核心地段。市場代表案例包括中和秀朗橋北側住宅用地標售，以每坪逾百萬元的價格創下區域新高，顯示精華地段在供給稀缺下，仍具高度吸引力。

仲量聯行指出，2025年度商用不動產十大交易中，科技產業相關標的占比五成，總交易金額超過300億元，凸顯AI與半導體產業持續支撐市場的長期投資實力。其中，年度最大宗自用交易為陽明海運，在仲量聯行擔任買方顧問協助下，斥資 112 億元購入南港商辦，反映企業自用需求仍為商用不動產市場的重要穩定力量。

房市買氣冷清，建商紛紛調整銷售策略以因應市場變化，富華創新旗下富華建設位於台中北屯區預售新案「澐光」，祭出3字頭讓利價，相較於2025年區域高點每坪動輒5至6字頭，單坪下修幅度達20萬元，引發同業與市場高度關注。

業界指出，該案價格下調後，不僅對台中預售市場帶來「破壞行情」效益，更顯示建商在資金與銷售壓力下，必須以實質讓利換取成交量。富華創新前身為總太地產，為北屯在地指標建商，此次大幅修正價格，被視為區域房價走勢的重要風向球。

「澐光」於2025年底公開時每坪開價落在4字頭，2026年初率先調整至3字頭，每坪約下修10萬元，目前二房含車位總價約1,100萬至1,200萬元，三房含車總價約1,500萬至1,600萬元，並搭配早鳥送輕裝潢與冷氣，成為網路社群平台熱門話題。

富華創新品牌行銷部表示，公司採取不囤屋策略，近期售價調整讓利給購屋族，為消費者提供可負擔的住宅。據悉，「澐光」預售案自從價格調整以來，來客數與來電詢問度不俗，顯示市場對具價格優勢與產品力的個案仍有反應。房仲業者分析，「澐光」此次率先祭3字頭單價，二房產品總價回落至1,200萬元以下，對自住買方確實極具吸引力。

業界指出，過去市場普遍以寶佳機構作為「地板價」指標，但在買氣轉弱下，部分建商選擇提前出手、以彈性定價搶占成交量，也突顯當前房市已進入「以價換量」的新階段。

高雄上市櫃建商2025年營收全數出爐，鑫龍騰（3188）因預售案入帳助攻，營收創新高；隆大（5519）、華友聯（1436）也因有預售案交屋，分別站上歷史次高和歷史第三高。

京城建設（2524）發言人周敬恆12日表示，京城2025年面臨交屋空窗期，全年營收僅36.75億元，加上2024年基期高，營收年減幅高達60.41％。

展望2026年，上半年將以成屋銷售為主，位於高雄農16的最新建案要到下半年才會完工，正評估進場銷售時機。

永信建（5508）2025全年營收25.34億元、年減74.75％，受整體房市低迷所致。

鑫龍騰是2025年唯一營收創歷史高的高雄建商。鑫龍騰發言人陳宗燦指出，2025年營收衝上26.96億元，主要是因總銷35億元的「鑫悅」交屋入帳所致。

隆大總經理洪茂源表示，隆大2025年營收55.21億元，主要得力於建案完工交屋貢獻；華友聯2025年營收38.91億元、創歷史第三高，華友聯董事長陸炤廷表示，主要受惠於建案Power City交屋入帳。

古茗技術（浙江）有限公司是一家港澳臺投資的有限責任公司，由古茗（香港）有限公司、古茗科技集團有限公司共同持股。

1月12日，杭州錢江世紀城核心區一宗商業用地成功出讓，古茗（01364.HK）技術（浙江）有限公司以約4.55億元總價競得，折合樓面價約6100元/㎡。

地塊出讓資訊顯示，出讓面積為12445㎡（18.668畝），土地主用途為商務金融用地，容積率最高6.0，出讓年限40年。

天眼查顯示，古茗技術（浙江）有限公司是一家港澳臺投資的有限責任公司，由古茗（香港）有限公司、古茗科技集團有限公司共同持股。其中，古茗科技集團有限公司於2025年2月在港股上市。

1月12日，中指研究院發佈法拍市場年終總結。2025年，法拍市場呈現掛拍量、成交量、成交金額及均價同比下滑態勢，全年掛拍71.9 萬套(同比降 6.6%)，成交 16.9 萬套(同比降 4.4%)，總成交金額 2536.2 億元(同比降 23.6%)，平均折價率 74.1%；物業類型以住宅為核心(成交金額占比 51.9%)，拍賣階段二拍成交占比最高(46.9%)。區域分佈上，高價房源集中於一線及核心二線城市，深圳、上海、北京構成第一梯隊。住宅細分市場中，全年掛拍 32.7 萬套(同比降 10.7%)，成交 11.3 萬套，成交均價 8082 元 /㎡；各能級城市分化顯著，一線城市成交均價達 36196 元 /㎡，三四線城市為 4750 元 /㎡。

高價法拍房紮堆北上深

根據中指法拍資料監測，2025年全年成交總價top500房源集中在57個城市；其中，前 5 個城市(深 、滬 、京 、廣 、杭)成交約占 400套，占總數的 80%。第一梯隊深圳(119套)、上海(117套)、北京(115套)僅 3 個城市，總計成交約351套，占總計數的 70.2%；數值遠超其他城市，是高價法拍房源成交核心，與第二梯隊形成 “斷層式差距”(北京比廣州高出88套)。

第二梯隊廣州(27套)、杭州(22套)2 個城市，top500中占 49套，占比約9.8%；屬於相對成交核心，但數值與第一梯隊差距較大。

第三梯隊廈門(8套)、成都 / 南京 / 蘇州(6套)、嘉興 / 金華等(4套)、昆明 / 紹興 / 西安(3套)、東莞 / 合肥等(2套)共19個城市，合計占67套，占總計數的 13.4%；以東部沿海、新一線 / 二線城市為主，成交套數集中在2-8套區間。

第四梯隊安慶、大連、恩施等33個城市資料長尾，占城市總數的 57.9%，但合計僅成交33套，占總計數的6.6%；以三四線城市、中西部普通地級市為主，分佈零散。

高價法拍住宅成交集中於一線城市核心地段的稀缺豪宅，例如，上海老洋房、深圳頂豪因地段不可複製性受高淨值買家爭搶，溢價顯著。

從房源成交數量統計來看，深圳、上海、北京的法拍房源數量遠遠多於其他城市，並且成交總價最高法拍住宅房源位於上海；上海和深圳的成交總價較為接近，其他城市成交總價相對較低，與各城市的經濟發展水準、房地產市場價值等因素相關。拍賣階段看，高價成交的法拍房一拍的房源數量最多，佔據了較大的比例，大部分法拍資產首次拍賣進入市場。二拍的房源數量次之，說明有一部分資產在一拍時未能成功拍出而進入二拍。變賣和重新拍賣的房源數量較少。

監測看高總價成交房源多位於一線城市的核心區域，如上海浦東新區、北京海澱區，深圳南山區等。這些地區交通便利，商業、教育、醫療等配套資源豐富，土地稀缺性高，使得房產具有較高的價值。例如湯臣一品位於上海浦東新區，中糧海景壹號也在浦東新區，地理位置優越。雖然是高價成交，但相較於評估價有一定的折扣，吸引了競拍者參與競拍，從而在競爭中推高了成交價。

從這些高總價成交房源中可以看出，儘管房地產市場存在波動，但對於高端房產的需求始終存在。一些高收入人群有改善居住條件的需求，或者企業有投資不動產的需求，這些需求推動了高價資產的成交。

各類法拍房量價走低，一拍階段成交提升

全年資料來看，2025年全國法拍市場各類法拍房源累計掛拍數量71.9萬套，同比下降6.6%，房源累計拍次共130.1萬次(同一標的物可能存在一拍、二拍等多次拍賣)，最終成交拍品數量為16.9萬套，同比下降4.4%，清倉率23.5%(成交拍品/交易截止拍品)，總成交金額2536.2億元，同比下降23.6%。各類法拍房源成交均價4653元/㎡，同比下降12.7%，平均折價率為74.1%。

12月，全國法拍市場掛拍各類法拍房源數量12.2萬套，同比下降3.0%，最終成交拍品數量為1.7萬套，同比下降10.6%，清倉率14.0%，總成交金額287.6億元，同比下降22.0%。各類法拍房源成交均價4287元/㎡，平均折價率為73.4%。

不同類型拍品來看，2025年，住宅房源新上拍品數量27.4萬套，交易截止拍品數量32.2萬套，成交拍品11.3萬套，成交總金額1315.8億元，成交總金額占各物業類型成交51.9%。商業房源新上拍品數量13.7萬套，交易截止拍品數量16.7萬套，成交拍品3.1萬套，成交總金額584.6億元，占各物業類型23.1%。土地成交拍品約811件，成交金額約127.8億元，占成交總金額5.0%。其他物業類型中，法拍工業廠房成交金額429.9億元，法拍車位車庫成交15.7億元，其他62.5億元。

各類拍品拍賣階段中，可分為一拍、二拍、變賣、重新掛拍等情況，其中一拍流拍結束後需進行二次掛拍，二拍仍流拍情況需在申請執行人確認後進行變賣。一拍起拍折價率(起拍折價率=掛拍價/評估價)在0.7-1折之間；二拍為一拍起拍價的0.8，二拍起拍折價率(起拍折價率=掛拍價/評估價)在0.56-0.7折之間；一般情況下變賣起拍價等於二拍起拍價。二拍流拍後，拍品流入變賣階段，起拍價與二拍一致，變賣週期1-60天，期間內任意時間點有報價即成交。

從成交拍品的拍賣過程來看，2025年在一拍階段成交的拍品共6.6萬套，占成交總量比重為38.9%，較上年提升1.6個百分點；一拍成交均價6223元/㎡，價格同比下跌10.4%。二拍階段成交7.9萬套，占比46.9%，成交均價4322元/㎡，同比下跌13.1%。變賣成交約1.8萬套，占比10.8%。重新掛拍及其他情況成交約5575套，占比3.3%。

法拍住宅減少，市場回暖前奏?

住宅類法拍房方面，2025年法拍住宅掛拍房源數量32.2萬套，同比下降10.7%；成交拍品11.3萬套，同比下降3.3%；清倉率34.6%，較上年提升2.6個百分點；成交總金額1315.8億元，同比下降19.8%。全年法拍住宅成交均價8082元/㎡，同比下降12.2%。

其中，12月份住宅法拍房源累計新上拍品2.8萬套，掛拍拍品數量5.1萬套，房源累計拍次共5.7萬次，最終成交拍品數量為1.1萬套，同比減少9.6%，清倉率22.1%，成交總金額118.8億元。法拍住宅成交均價7252元/㎡。

總體來看，法拍住宅市場掛拍、成交拍品規模較上一年均收窄，成交均價受評估價影響走低。從趨勢上看，法拍住宅市場週期在2024年量價沖頂之後開始回落，清倉率回升反彈。

各能級城市中，2025年一線城市法拍住宅房源成交7049套，成交總金額353.5億元，成交均價36196元/㎡。其中，北京交易截止掛拍拍品3256套，成交1374套，清倉率42.2%，成交折價率75.9%，成交均價42916元/㎡，年總成交金額86.6億元。上海交易截止掛拍拍品2169套，成交1433套，清倉率66.1%，成交折價率76.5%，成交均價42361元/㎡，年總成交金額98.8億元。廣州交易截止掛拍5640套，成交2496套，清倉率44.3%，成交折價率75.3%，成交均價18471元/㎡。深圳法拍住宅成交1746套，清倉率63.9%，成交折價率93.8%，成交均價48586元/㎡。

2025年法拍市場市場調整態勢延續，量價雙降成主基調，區域分化加劇，重點城市表現分化顯著，交易結構優化，二拍成為核心成交管道，競買人更傾向於在價格更具吸引力的階段出手。法拍房市場呈現獨立週期性趨勢，月度成交量、成交金額受法院執行節奏影響較大，波動特徵顯著。近年法拍市場交易越來越受到市場重視，更多的機構、銀行、以及購房者參與到法拍市場中。

香港報導：1月12日消息，12月份香港工商鋪市場錄得約295宗買賣成交，較上月回落約9.79%，比去年同期則增加約13.03%，而全年則錄得約3,721宗成交，較2024年約2,968宗上升約25.37%。

買賣成交金額方面，受中國建設銀行(9.130, 0.07, 0.77%)大廈大手成交帶動，12月錄得約104.31億港元，按月及按年分別上升約74.02%及58.23%，而全年則錄得總成交額約680.08億港元，按年微升約6.2%。在工商鋪三大範疇中，寫字樓市場方面，12月份錄得約45宗買賣成交，較上月大幅回落約43.75%，按年則錄得升幅約15.38%；總金額錄得約83.99億港元，按月及按年分別上升約1.08倍及3.13倍。

12月份寫字樓買賣市場再度錄得矚目大手成交，並推高本月成交金額走勢。據瞭解，該成交為中環幹諾道中3號中國建設銀行大廈共11層全層辦公樓面，總面積約111,622平方呎，平均呎價約31,338港元；榮登2025全年大宗工商鋪買賣成交第三位，首兩位分別為銅鑼灣港島壹號中心的72.09億港元及中環交易廣場第一座的63億港元。翻查記錄，該廈原由發展商麗新集團及中國建設銀行各自持有一半業權，當中自去年下半年市場已傳出麗新集團有意出售其持有的50%權益，潛在買家亦在競逐中，至年底前新買家揭盅，京東集團旗下子公司呼聲最高。

此外，12月份工商市場走勢平穩，錄得買賣成交宗數約189宗，成交金額約10.86億港元，與上月相若，按年則分別上升約22.73%及回落約32.78%。而12月份商鋪市場錄得約61宗買賣成交，按月無變化，按年則輕微回落約10.29%；涉及成交金額約9.45億港元，按月微升約3.65%，按年回落約67.9%。

戴德梁行最新報告顯示，2025年中國內地房地產大宗交易總成交規模1448億元。中國資本市場部副董事總經理、北京資本市場部主管楊蕾12日在北京表示，2025年北京不動產大宗交易規模錄得150億元，呈現階段性回落態勢，自用型買家崛起重塑了市場買方結構。

戴德梁行發佈《中國REITs(不動產投資信託基金)指數之不動產資本化率調研報告》。2025年，中國證監會與國家發改委發佈相關政策，將超大特大城市的超甲級及甲級商務樓宇項目、四星級及以上酒店項目納入公募REITs試點範圍。戴德梁行北區董事總經理胡峰指出，基礎設施公募REITs試點範圍擴容至寫字樓與酒店類資產，標誌著中國不動產金融化進程邁入全新階段。這一重大政策突破，不僅為存量資產盤活提供了標準化、市場化的退出通道，為機構投資者拓展了更具縱深與多樣性的配置選擇，更向商辦與酒店市場的價值重塑及運營提升注入了強勁動力。在此背景下，市場正從單純依賴開發銷售的模式，加速轉向“投、融、管、退”全週期能力的競爭，專業服務與價值運營的重要性愈發凸顯。

戴德梁行北京估價及顧問服務部高級董事、不動產金融業務負責人劉慧表示，隨著政策擴容至寫字樓和酒店、擴募機制常態化，REITs正從單一資產產品升級為可持續的價值運營平臺，為投資者搭建連接資本與實體的穩健橋樑。

胡峰認為，房地產行業的發展潛力和空間依然巨大，中國城市房地產大規模增量擴張的時代已經結束，存量提質增效的新階段已然開啟，房地產行業的未來增長，不再局限於新建開發，而是更多來自存量資產的精細化運營、物業服務的品質升級、租賃市場的規範發展等多元賽道。

2025年北京零售市場共有13個優質項目開業，為市場新增超110萬平方米優質零售空間。戴德梁行北區商業部主管孟禕表示，當前，消費者愈發注重消費體驗與文化內涵的深度融合，以文化基因賦能商業、以場景創新突破瓶頸，構建可穿越週期的商業生態，將成為下一階段北京商業市場實現韌性增長的關鍵。

在浙江紹興鏡湖新區的核心地帶，一棟融合江南水鄉神韻與現代建築美學的建築日前正式迎客。紹興蘇寧希爾頓酒店及公寓的啟幕，成為沉寂五年後蘇寧集團在酒店領域推出的最大單體項目。

紹興鏡湖新區地處紹興城市中軸線，作為市政府所在地和城市新中心，這裡正成為商業與文化的交匯點。蘇寧希爾頓酒店選擇在此落戶，顯然經過深思熟慮的戰略考量。這家新酒店由蘇寧置業集團投資建設，希爾頓集團負責經營管理，擁有347間現代客房及長住套房，面積從38平方米至271平方米不等，配備智能化設施與高端洗浴備品。作為蘇寧集團五年來最大酒店項目，其開業標誌著蘇寧在經歷多年業務調整後，對重資產模式的重新審視和投入。

酒店設計深植于紹興深厚的古越文化與水鄉風情。設計團隊將王羲之《蘭亭集序》的文人雅趣融入空間佈局，創造出既有歷史感又不失現代舒適的居住體驗。酒店大堂的烏篷船造型與水波紋穹頂，客房中的書法元素裝飾，以及餐廳內融入的黃酒文化符號，無不體現著對本地文化的深度挖掘與現代表達。這種將地域文化轉化為商業價值的做法，展示了蘇寧在產品差異化方面的探索。

蘇寧在紹興的項目並非孤例，而是集團商業地產佈局中的重要一環。通過與國際品牌合作，蘇寧得以將自身的地產優勢與專業酒店管理經驗結合，降低運營風險同時提升資產價值。隨著相鄰蘇寧廣場即將全面開業，這一區域有望成為紹興新的商業與文化地標，為蘇寧的多元化業務佈局注入新的活力。

1月12日，華潤置地公佈截至2025年12月31日止一個月未經審核營運資料。

2025年12月，總合同銷售金額達到410億元，總合同銷售建築面積為167.9萬平方米，分別按年增長28.1%及29.1%。2025年全年累計合同銷售金額為2336億元，累計合同銷售建築面積為922.4萬平方米，分別按年減少10.5%及18.6%。

經常性收入方面，華潤置地2025年12月經常性收入為52.9億元，按年增長0.8%。其中經營性不動產業務租金收入為30.1億元，按年增長9.4%。

2025年全年累計經常性收入為511.5億元，按年增長6.5%，經營性不動產業務租金收入累計達到329.4億元，按年增長12.8%。

在促銷的帶動下，綠地控股（下稱“綠地”）實現2025年銷售額的逆勢增長。

近日，綠地發佈四季度經營簡報和全年業績預告。其中，2025年全年，綠地累計實現合同銷售金額680.99億元，同比增長6.53%；累計合同銷售面積797.2萬平方米，同比增長21.9%，是為數不多銷售額實現正增長的大型房企之一。

但是，受資產減值、行業結轉規模下降及財務費用增加等多重因素影響，綠地預計，2025年全年歸母淨利潤將出現160億元至190億元的虧損。

銷售回正

根據公告資料，綠地在2025年第四季度出現了較為明顯的銷售回升。四季度，其實現合同銷售金額204.59億元，同比增長30.58%；實現合同銷售面積259.8萬平方米，同比增長45.46%，增幅更為顯著。

這一季度的增長，帶動全年銷售額實現正向變動。2025年全年，綠地累計實現合同銷售金額680.99億元，同比增長6.53%；累計合同銷售面積797.2萬平方米，同比增長21.9%，其中，銷售額增速遠低於銷售面積增速，價格讓利去化的策略十分明顯。

根據中指研究院統計，綠地控股暫時位居房企全口徑銷售額排行榜第13位，較2024年上升兩位，也是TOP20房企中三家銷售額實現正向增長的房企之一。

這也與綠地下半年戰略調整息息相關。對此，綠地表示，2025年，面對相對複雜的外部環境，公司緊緊圍繞“穩經營、促轉型、防風險”的工作主線，全面落實“盤活存量、拓展增量、增加流量、用好變數、提升品質、穩定總量”的基本方略，穩住了總體局面，保持了流動性狀況相對穩定，守住了安全有序運行的底線，為繼續前進創造了基礎和條件。

事實上，到了2025年下半年，綠地的經營方針進一步聚焦“去化”。在2025年7月的半年度工作會議上，綠地管理層確定下半年房地產業務核心為“狠抓盤活去化、功能調改、資產運營、復工交付、產品提升”，年度工作主線鎖定“經營止跌回穩”。

為了進一步聚焦存量，除了一季度新增3個房地產項目外，綠地全年接近“零拿地”，戰略收縮意圖非常明顯。同時，綠地新開工面積也大幅收縮，2025年1-12月，其完成新開工面積58.5萬平方米，比上年大幅減少52.90%，完成竣工備案面積591.3萬平方米，比上年同期減少45.10%。

在開發業務之外，綠地還同時披露了運營方面的資料。截至2025年12月末，綠地出租物業面積為409.01萬平方米，出租率為81.56%；酒店業務方面，公司擁有客房數7176間，入住率為45.81%。2025年全年，出租物業取得租金收入約12.76億元，酒店業務取得經營收入約8.77億元，兩者合計貢獻經營收入超過21億元。

虧損百億

過去一年，從銷售端來看，綠地賣得更多，促銷取得了成效；但從利潤來看，虧得也更多。

根據公告，綠地預計，2025年實現歸屬于母公司所有者的淨利潤-190億元到-160億元；歸屬于母公司所有者的扣除非經常性損益後的淨利潤-189.5億元到-159億元。

對於預計虧損的原因，綠地控股稱，第一，受資產價格持續下行、公司加大促銷去化力度、部分專案開發週期延長等多種因素的影響，基於謹慎性原則，公司對存在風險的存貨擬計提減值準備；第二，由於市場有效需求不足、社會預期偏弱，公司房地產業的結轉規模、基建產業的營收規模同比均有較大幅度的下降，公司房地產業結轉毛利率也同比下降，導致業績進一步承壓；第三，房地產項目利息資本化減少，計入當期財務費用的利息支出增加。

鏡鑒諮詢創始人張宏偉分析稱：“銷售額增加，銷售面積趕不上銷售額的增速，其實就是降價促銷，在目前市場境況下，降價促銷也屬正常，尤其是四季度要衝量的時候，但是降價促銷也可能會帶來虧損；另外，從佈局來講，綠地以往在商辦領域佈局較多，對於二、三線城市的商辦綜合體而言，前期住宅部分還好賣，但是商辦部分會沉澱下來，也導致計提減值撥備的增加。”

從縱向時間軸來看，綠地從2023年開始從盈轉虧，且虧損進一步擴大。2023年、2024年，綠地年虧損分別為95.56億元、155.52億元。

“結合當下的市場環境，虧損狀態可能還會持續，這也需要房企自身加快經營方針的轉變，儘快實現扭虧。”張宏偉進一步表示。

加快化債

除業績承壓外，綠地仍然債務“高懸”。根據三季報，截至2025年9月末，綠地控股總負債高達9431億元，其中千億元級借款需在一年內償還，短期償債壓力較大；同期公司現金餘額僅149.46億元，較上年底進一步下降，資產負債率攀升至89.52%。

同時，綠地正在分批次推進境外債回購。2025年8月，綠地發佈公告稱其已完成首批美元債券回購，涉及13.4億美元債券對一批總本金約13.4億美元的債券發起要約回購，回購價格低至面值的19%-20%（即“2折回購”），減少負債約76.69億元。

綠地控股此次首批要約回購的美元債券總金額高達約13.4億美元，這一數字占其境外債券存續總量（34億美元）近四成。但是，相比于碧桂園、融創等大型房企整體化債落地，綠地目前的回購步伐仍然需要提速。

值得一提的是，綠地創始人、董事長兼總裁張玉良始終在堅守。2025年5月，年近70歲的張玉良以全票連任公司董事長及總裁，繼續帶領綠地轉型，開啟“二次創業”。

在2023年，張玉良首次提出“二次創業”，開闢新賽道，其瞄準新能源汽車出口機遇，計畫依託綠地現有海外資源與頭部汽車集團合作，在中東、北非等地區搭建專屬出海通路，試圖以新賽道業務對沖傳統主業下行壓力。

2025年2月，綠地成立新能源汽車出口公司，宣稱已經拿下了首個新能源汽車出口的大單，共計5000輛，以全球熱門車型為主，銷往西亞、中東等地區，總金額約7000萬美元。但是，在2025年的三季報中，尚未披露這一業務目前的經營情況。

新動能培育尚需時日，對於綠地來說，更重要的是從債務泥潭中走出來，實現扭虧為盈。

1月12日，龍湖集團公告稱，截至2025年12月末，實現總合同銷售金額631.6億元，合同銷售面積518.6萬平方米，12月單月實現總合同銷售金額37.7億元，合同銷售面積44.7萬平方米；12月單月實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額23.8億元，歸屬公司股東權益的合同銷售面積28.6萬平方米。

記者1月12日從知名機構CBRE世邦魏理仕發佈的《2025年南京房地產市場回顧》中獲悉，2025年南京辦公樓市場迎來階段性的供應高峰，5個新項目合計為市場新增約54萬平方米的體量，與此同時，租金水準則面臨較大調整壓力，全市平均租金報價跌幅較前一年有所擴大。

記者從該報告中瞭解到，2025年南京辦公樓市場的階段性供應高峰中，四季度的供應量最為集中，當季共有4個新項目入市，主要分佈於河西和鼓樓板塊。報告指出，集中供應加劇了市場去化的壓力，同時企業的租賃決策更加謹慎，使得全年的淨吸納量雖然同比增長26.7%至7.8萬平方米，但2025年年末的空置率仍同比攀升7.5個百分點，達36.2%，凸顯出市場供需平衡的壓力較大。

相比之下，在辦公樓市場需求方面，金融業繼續蟬聯首位，占比達22%，需求主要集中在河西和新街口板塊，其中保險行業的需求尤其活躍，其中有大面積搬遷和新設公司。其次是房地產和建築業，占比為13%，尤其以建築工程類企業為主。協力廠商辦公服務運營類的需求占比12%，多為共用辦公，而消費服務和教育類占比為11%，大多來自教育和美容保健類企業的新設和搬遷。

記者注意到，目前南京辦公樓市場呈現出顯著的租賃結構變化。在全年成交中，面積小於500平方米的租賃占比高達56%，比例最高。進一步分析租賃類型，搬遷需求成為主要驅動力(9.030, 0.15, 1.69%)，占比達80%，而新設辦公需求僅占12%，擴租需求則更為有限，占比僅為8%。與此同時，租金水準也面臨下行壓力，截至2025年年末，全市平均租金報價同比下調6.8%，跌幅較去年進一步擴大至每月每平方米103.7元，這些變化反映出市場供需關係的調整，以及企業在成本控制方面的謹慎態度。

與中港25%租戶展開合作計劃

恒隆地產（101）發表20項新的2030年可持續發展指標，延續可持續發展四大優先議題，包括應對氣候變化、資源管理、福祉及可持續交易，當中定出與內地及香港合共佔租賃樓面面積25%的租戶，展開可持續發展合作。

2025年計劃超標完成

恒隆地產指出，於2021年制定的「25x25」指標涵蓋至2025年底的行動計，不僅已達成既定目標，更在減少溫室氣體排放、推動可再生能源及能源效益方面，超越了原有指標。該集團指，在「25x25」指標成績的基礎上，將透過升級的2030年指標，進一步鞏固其於業界的可持續發展領導地位。 

該集團表示，新的20項2030年指標，延續恒隆的可持續發展四大優先議題，即應對氣候變化、資源管理、福祉及可持續交易。

亞洲首家訂立氣候風險價值目標地產商

在應對氣候變化方面，恒隆定出成為亞洲首批全面符合科學碳目標倡議（SBTi）的最新建築行業科學碳目標設定標準（涵蓋短期及長期減碳目標），並符合1.5攝氏度減排路徑的房地產企業，同時恒隆亦是亞洲首家訂立氣候風險價值（Climate Value-at-Risk）目標的房地產企業。

工程實現10%生物多樣性淨增益

資源管理上，該集團冀成為亞洲首家就所有新發展項目及大型翻新工程中，訂立10%生物多樣性淨增益目標的房地產公司，以支持城市生態系統及優化綠化空間。

至於福祉方面，恒隆目標透過社區投資計劃，創造不低於4,000萬元的社會價值。而在可持續交易，將與內地及香港合共佔公司租賃樓面面積25%的租戶，展開可持續發展合作。

陳文博：冀思想領導層面擴大其影響力

隆地產董事長兼可持續發展督導委員會主席陳文博表示，開展可持續發展之旅的新篇章，充分彰顯恒隆在該領域的領先行動力，更在思想領導層面擴大其影響力。他稱，透過與價值鏈各方夥伴緊密合作，有信心兌現這些承諾，並持續推動亞洲可持續發展的實踐。

恒隆地產副董事—可持續發展John Haffner稱，過去數年見證其遠大目標如何凝聚團隊的努力，並推動創新文化，而憑藉過往的成就和寶貴經驗，該集團的2030年指標更加清晰且以數據為主導，有助恒隆在社會層面產生更深遠的影響。

新一年開始債市再度活躍，彭博引述消息稱，央企中國海外宏洋集團（00081）計劃發行點心債，目標集資額介乎10億元至25億元（人民幣．下同）。

據報，中海宏洋計劃明天在香港舉行投資者非交易路演會議，而發點心債條款仍在商討之中，彭博資料顯示，該公司對上一次發境外債為美元債，於2021年發行，原定於今年2月到期，但已被提早贖回，現時公司沒有未償還境外債。

中海外（00688）為中海宏洋單一最大股東，持股約39.63%，去年8月，中海宏洋宣布，與多家銀行訂立一份金額最高等值30億元的貸款協議，中海外將維持作為其最大單一股東及擁有至少30%已發行股份，以及提名不少於該公司執行董事及非執行董事的三分二，否則信貸會被取消，所有欠款立即到期及應付。中國海外宏洋股價昨逆市回落1.5%，收報2.03港元。

越秀計劃發17.7億點心債

同業越秀地產（00123）亦傳出計劃發債，彭博去年12月報道稱，該公司擬發17.7億元點心債，債券期限初步計劃為3年期，對上一次發點心債為去年10月，當時發行的為28.5億元、3年期綠色票據。

1845伙擬本月出擊 SIERRA SEA最矚目

一手市場氣氛熾熱，新盤趕登場。利嘉閣地產研究部統計，今年估計有95個全新盤推出，合共有29836個可售單位，是自2012年後首度跌穿3萬伙，惟初步預測較貼近實際的推盤量約1.75萬伙；綜合發展商及市場消息，其中約1845伙或逾一成單位部署本月內出擊，以新地（00016）西貢十四鄉西沙灣發展項目SIERRA SEA第2A期及第2B期最矚目。

新界供應佔六成 重奪主導

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，該行預期今年有機會推出的全新盤約有95個，合共有約2.98萬伙成為潛在供應，數量較預測2025年約36181伙，按年回落17.5%，是預測2012年的24209伙後近14年新低，並首度跌穿3萬伙。

按全港三大地區劃分，新界區終於重奪新盤供應主導地位，今年潛在供應項目達31個，與九龍及港島區相若；惟當中不少屬大型項目，故涉及單位總數高達17675伙，佔總供應約六成。

新界區有5個單位數量逾1000伙的大型項目可登場，粉嶺馬適路項目佔兩個，包括由新世界（00017）等發展，以及萊蒙國際（03688）獨資興建的項目。

另有信置（00083）牽頭發展的將軍澳日出康城第13A期及13B期，與華懋及港鐵（00066）合作的東涌牽引配電站住宅項目。

九龍區潛在可售私宅項目共32個，單位總數共8832伙。港島區同樣有32個潛在項目整裝待發，不過涉及單位總數只有3329伙。上述潛在單位供應，是指條件相對成熟，有機會於年內選擇推售的總伙數。

至於實際推出數量，須視乎發展商選擇、部署次序及實際市況而定，初步預測較貼近實際的推盤量約為1.75萬伙。

綜合發展商及市場消息，其中1845伙或逾一成單位部署本月內出擊，以SIERRA SEA第2A期及第2B期合共佔1502伙最多。其中第2A期已經開售，昨天首度以招標形式售出17伙，連同上周六（10日）首輪公開發售即日沽清的213伙，該期數3天累售230伙，佔單位伙數727伙的31.6%，有機會本周末進行次輪銷售。第2B期上月已取得售樓紙，可緊接第2A期旺勢推出，涉及775伙。

嘉居．天后3特色戶周五招標

港島區本月共3個項目有機會登場，嘉華國際（00173）天后英皇道重建項目嘉居．天后，原定去年9月開售，發展商順延銷售，昨天終於公布新一份銷售安排，周五（16日）起首推3個連平台特色戶招標，實用面積324至439方呎。

由3名「八十後」專業人士共同創立的TKS投資集團旗下紅磡高山道26號現樓項目悅麓，則提供83伙，或是本月唯一的九龍新盤。

長實（01113）營業部首席經理郭子威認為，在香港經濟增長動能鞏固、全球減息周期明確及私人住宅新增供應收緊下，把今年樓價升幅預測，由5%上調到5至10%。

新盤豪宅持續受市場追捧，恒地（00012）與新世界（00017）合作的西半山天御第二期昨天連錄兩宗逾1億元成交，其中1座39樓全層連兩個車位以逾4.22億元賣出，呎價75831元。

天御第二期昨天以招標形式售出兩伙，包括1座39樓全層，實用面積5577方呎，連兩個車位以逾4.22億元成交，呎價75831元，成交價及呎價均創該發展項目新高；該單位有4間套房，另有家庭間、溫室及兩個廚房等。

同日售出1座27樓B室，實用面積2773方呎，採4房間隔，連一個車位成交價逾1.41億元，呎價50984元。天御第一期及第二期自去年9月錄得成交以來，迄今累售24個單位，套現約36億元。

一手單日50成交 凱柏峰佔5宗

新地（00016）九龍東啟德天璽．天第2期昨天以招標形式售出3伙，其中兩宗成交價逾5000萬元。包括1座40樓A室，實用面積2230方呎的4房戶，成交價9525萬元，呎價42713元；以及1座37樓C室，實用面積1511方呎，同為4房間隔，連一個車位成交價5552.74萬元，呎價36749元。

香港興業（00480）旗下大嶼山愉景灣意峰，昨天以4200萬元賣出21號洋房，實用面積2023方呎，呎價20761元。

昨天一手市場單日至少錄50宗成交，信置（00083）牽頭的將軍澳日出康城凱柏峰發展項目，以招標形式售出5伙，套現逾3800萬元。同樣由信置牽頭的油塘通風樓物業發展項目柏景峰，亦於昨日售出4伙，連同上周末（10日及11日）賣出12伙，過去三天共沽16伙，套現逾9500萬元。

樓市復甦，連位置偏遠的冷門屋苑亦有投資者「吼」。被稱為「燒炭勝地」的長洲東堤小築，新近有昔日樓王單位獲外籍投資者斥210萬元購入收租，樓價較逾5年前大幅貶值36.4%，跌幅遠超同期大市。

據了解，上述東堤小築1期5座頂層單位，實用面積350方呎，在上月以210萬元易手，呎價6000元。該單位由一名中醫師及相關人士在2020年中斥330萬元買入，當年成交呎價達9429元，一度創東堤小築新高，即使目前仍屬該屋苑歷史次高，惟該中醫師及相關人士最終持貨逾5年沽出，賬面貶值120萬元或36.4%。

促成該宗交易的安記地產發言人透露，上址並非事故單位，原業主以238萬元放盤逾一個月即獲承接，買家為外籍投資者，將持有收租。

翻查同期樓價走勢，例如反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數（CCL），2020年8月下旬錄得177.43，至去年12月初跌至143.45，累瀉19.2%，即前述東堤小築曾經的樓王單位跌幅遠較大市為深。

海璇低層4房轉手獲利9%

另一方面，樓市向好，造就短線獲利湧現。中原地產高級資深區域營業董事陳家鴻說，北角海璇2B-3期2座低層A室，實用面積1483方呎4房戶，連一個車位以5400萬元易手，呎價36413元。據悉，原業主2024年中以4968.05萬元一手購入上址及一個車位，逾一年賬面獲利431.95萬元或8.7%。

美聯物業高級分區營業經理葉偉珠稱，元朗The YOHO Hub II 6座低層H室，實用面積905方呎3房戶，以1370萬元易手，呎價15138元。原業主2024年以1210.54萬元一手買入，賬面賺159.46萬元或13.2%。

老牌收租家族紀惠集團在2012年以摸貨（確認人身份）形式承接灣仔堅拿道西兩個地舖，近期以2830萬元沽出，賬面勁蝕逾4200萬元離場。

灣仔堅拿道西15號永德大廈地下G6及G7號舖，合共建築面積約1200方呎，以2830萬元成交，呎價約2.35萬元。據了解，舖位原以3280萬元放售約一年，終減價450萬元易手，減幅約13.7%。

資料顯示，人稱「兆安李太」的資深商舖投資者李佘少鴻，在2011年6月大手斥2.3億元購入永德大廈地下G1至G7號舖及閣樓一籃子物業，之後把部分舖位分拆出售。當中G6及G7號舖於2012年3月以6450萬元拆售予投資者，該投資者持貨約兩個月，尚未完成交易下，以摸貨形式售予紀惠集團，作價7038萬元，賣貴588萬元或9.1%。紀惠集團持貨約13年半後沽出，賬面大幅損手4208萬元，貶值59.8%。

宗教團體4750萬掃環貿廣場

上述兩個舖位一直打通出租，並由美髮用品店承租多年，現時市值月租約10萬元，買家料可享4.2厘租金回報。買家據知為新晉投資者，上月曾以3680萬元買入西營盤單幢盤東邊街九號地下及1樓舖位，即一個月內動用6510萬元入市商舖。

此外，億京發展的荃灣沙咀道1號商廈環貿廣場錄大手成交，為7樓8至12室及15至17室，建築面積合共約8959方呎，成交價4750萬元，呎價約5302元。據代理指出，買家為荃灣基督徒聚會所，料購入自用。

政府全速發展北部都會區（北都），地產界亦積極參與。新地（00016）指出，該集團在北都推展8個項目，可建樓面面積約474萬方呎，涉及約一萬個住宅單位。

新地表示，該集團是北都發展規劃公布以來，在相關區域發展最多土地的發展商，旗下在北都的項目，包括去年初與政府達成首宗元朗洪水橋/厦村新發展區的原址換地個案、毗鄰興建中的港鐵（00066）古洞站之大型項目、粉嶺北第10區項目，以及元朗東成里項目等。

古洞南地逾2700戶最大型

該集團最近一宗補地價個案，涉及上水古洞南近金坑路一幅用地。新地早於2018年斥資約5.35億元就該址與政府完成換地，近月再與政府進行契約修訂，「加碼」補地價近14億元。新地指出，完成第二次補地價後，前述古洞南用地的可建樓面面積逾120萬方呎，可興建超過2700個住宅單位，將成為該區近年最大型的住宅發展項目，令該幅北都土地更能「地盡其用」，配合北都全面發展的龐大住屋需求。

1房開放式仍受限 梁志堅：冀予銷售彈性

新盤招標曾受關注，地產建設商會於上月第三度更新指引，可招標單位由面積不少於753平方呎，進一步放寬至538平方呎，2房亦可招標，但1房或開放式仍受限；商會指修訂已獲政府支持，冀會員自律。

新盤採用招標形式發售漸增，曾惹來政府關注，地建會早於2019年5月9日發出招標指引，有意約束會員自律，其後在同年5月24日作出首次修訂，加入不少於面積70平方米（約753平方呎）、3個睡房或以上的分層單位亦容許招標出售。

入伙後 全盤須先售逾2成單位

其餘可作招標的單位，包括獨立屋、洋房及特色戶（包括複式、頂層連天台或平台、低層連平台庭園或花園等），以及面積不少於100平方米（約1,076平方呎）的大單位。

地建會於2024年6月27日第二度修改招標指引，新加入項目在入伙後，最少要售出全盤25%單位才可招標，而可招標的單位面積仍維持不少於753平方呎，但取消僅限3房或以上的戶型限制，並提出2房以下的細戶不可招標，即意味不少於753平方呎的大2房屬可招標之列。

地建會最新於去年12月22日第三度修改招標指引，可作招標的單位面積進一步放寬至不少於實用面積50平方米（即約538平方呎）；同時，放寬項目在入伙後，售出全盤20%以上單位，即可推出單位標售。

至於可作招標的單位戶型，仍維持在2房或以上，故此除非相關項目主打開放式及1房，否則市場上絕大部分的一手盤均可直接受惠。

地建會執委會主席梁志堅指，目前各商會會員在新盤招標上「各有各做」，認為「唔係咁好」，將可招標單位面積劃一至不少於538平方呎，期望給予各會員一定的銷售彈性。

至於新指引亦提出，項目在入伙時必需售出全盤2成以上的單位才可作招標，而可供招標的單位則為2房或以上戶型。他指出，物業落成後，各買家可以親身往現樓「睇清睇楚」，再決定是否入市，此舉有助會員吸納上車客，亦再次強調開放式及1房細單位不能作招標。

獲政府支持 籲會員勿太急進

而新指引已通知政府相關部門，並獲得支持，原先打算將可招標單位面積，進一步放寬至不少於實用面積40平方米（約431平方呎）起，但他引述政府指「不要太急進，一步步慢慢來」，雖然相關指引並非法律條文，也期望各會員可以自律。

但另一方面，由於上述指引只約束地建會的發展商會員，部分由非會員發展的新盤則不受限制，無論是已屆現樓，或屬樓花階段的項目，照讓推出細戶招標。

例如，早前九龍區有單幢盤，以招標形式銷售開放式及1房，最細實用面積僅約210平方呎，項目樓花期約1年；新界區也有近現樓落成新盤，推出面積約280平方呎的1房作標售。

一手再錄大額成交，西半山天御2期昨連沽2伙，包括全層大戶，獲買家逾4.2億元承接，呎價逾7.5萬元，創項目成交價及呎價新高；另北角嘉居‧天后改則重推。

嘉居‧天后改則 3伙周五招標

恒地 （00012） 及新世界 （00017） 合作的天御2期，昨沽1座39樓全層戶，實用面積5,577平方呎，屬4套房連家庭間加溫室設計，連2個車位，成交價逾4.22億元，呎價75,831元，創整個項目成交價及呎價新高。同時亦售出1座27樓B室，實用面積2,773平方呎，連1個車位，成交價逾1.4億元，呎價50,984元。該盤今年12日內已連沽3伙，均為逾億元大額交投，吸金近7.2億元。

嘉華 （00173） 發展的北角嘉居‧天后改則後重推，將於本周五（16日）凌晨零時起首推3伙招標，分別為2樓A、B及C室，屬連平台特色戶，單位面積同為324至439平方呎，但A室平台面積由原先的335平方呎，增至386平方呎。

此外，現時該盤戶型不變，但特色戶面積稍作修改，30及31樓A室特色戶，原先面積為903及986平方呎，目前改動至836及929平方呎，單位原先附設私人電梯大堂，但經已取消，而31樓A室的平台由120平方呎增至183平方呎。

此外，禹洲 （01628） 發展的西半山UPPER CENTRAL昨更新價單，將15伙餘貨加價，單位實用面積由167至242平方呎，全屬開放式，加幅約2至3%，包括9樓B室，實用面積167平方呎，原先定價為461.8萬元，目前加價至475.7萬元，呎價由27,653元增至28,485元。

信置 （00083） 及資本策略 （00497） 合作的油塘柏景峰，3日共沽16伙，套現逾9,500萬元。該盤昨沽出4伙，包括1座16樓A1室，實用面積578平方呎，屬3房1套間隔，成交價933.8萬元，呎價16,156元。

上環干諾道西康諾維港大廈全幢商廈早前淪銀主盤，最近以約2億元售出，較13年前貶值4成。

市場消息指，上環干諾道西35及36號康諾維港大廈，樓高23層，總面積約36,516平方呎，以約2億元售出，呎價僅約5,500餘元。該物業位處干諾道西，屬商廈用途，單位可享全海景，頂樓可設置面向維港的大型廣告牌，故具一定投資價值。

據悉，物業前身名為生生商業中心，2013年獲投資者以3.5億元購入作收租，2017年商廈高峰期時，曾叫價7.2億元放售。直至近年整體商業市道轉差，物業價格回落。去年7月，物業更淪銀主盤，接管人委託測量師行進行標售，叫價逾3億元。現物業以約2億元售，較13年前購入價貶值逾4成。

近期不少全幢物業獲承接，特別位處商業區的酒店及商廈，個別投資者部署改裝學生宿舍。是次成交物業位處上環區，亦鄰近大學，不排除新買家部署日後改裝。同區商廈租務方面，上環勝基中心中高層全層，面積約2,921平方呎，成交呎租約20元。

Ares 倍增中環辦公空間

另外，置地宣布資產管理公司Ares Management將於中環告羅士打大廈擴充並倍增其辦公空間。Ares將在其自2017年起租用的同一大廈內辦公空間，新增約12,500平方呎面積，新租約預計2026年3月生效。

置地指，截至去年中，銀行及其他金融服務租戶佔置地中環寫字樓所有物業租戶42%。

近期尖沙咀及旺角彌敦道均錄舖位買賣，由於彌敦道屬核心區主要地段，整體舖位放盤不多，投資者見有機會即入市。

據中原工商舖統計，上月商舖市場錄得約61宗買賣成交，按月無變化，按年則輕微回落約10.29%；涉及成交金額約9.45億元，按月微升約3.65%，按年回落約67.9%。

即使整體舖市去年表現不算活躍，近期核心區卻錄成交，並集中於九龍彌敦道。尖沙咀區方面，彌敦道83至97號華源大廈舖位易手，物業地下及閣樓面積各約400平方呎，合共約800平方呎，舖位以約5,500萬元成交，呎價近7萬元。該舖位處尖沙咀彌敦道核心地段，該段租戶主要為鐘錶珠寶，因此屬區內一綫地段。據了解，該舖現由鐘錶店以每月約22萬元租用，按成交價計，新買家回報率約4.8厘。

老牌投資者家族 逾8千萬售兩舖

翻查資料，已故資深舖位投資者周南家族，早於1988年以約1,110萬元購入，一直作收租用途。持貨38年轉手，帳面獲利約4,390萬元，升值約4倍。

該家族近期連環沽尖沙咀彌敦道舖，另一宗買賣為彌敦道68號金冠大廈錄舖位成交，涉及物業地下H舖及地庫，面積約3,200平方呎，以約2,928萬元沽出，呎價約9,150元，物業現由超市租用。周南家族於1996年以約1,650萬元購入舖位，現持貨30年沽出，獲利約1,278萬元，升值近8成。一星期連沽尖沙咀兩舖，套現逾8,428萬元。

至於旺角彌敦道亦錄得大手商舖買賣，資料顯示，旺角彌敦道648至652號皇上皇新廈地下B舖、閣樓B及C舖、1樓B舖、2樓和3樓全層，地下面積約2,302平方呎、閣樓面積約2,291平方呎、1樓面積約2,481平方呎、2及3樓均為約3,881平方呎、合共面積約14,836平方呎，以約1.64億元易手，呎價約1.1萬元。

旺角皇上皇新廈舖 1.64億沽

該地段為旺角傳統珠寶及金行地段，是次售出舖位亦由珠寶金行承租，月租收入約60萬元，買家可享4.4厘回報。

據悉，原業主為資深投資者鄺惠邦及相關人士，於2004至2012年間分階段購入，合共涉資超過1.12億元，現沽出舖位，帳面獲利約5,182萬元，物業升值約46%。

分析指，整體商舖市場受北上消費等影響，買賣暫不算活躍，惟核心區始終受旅客上升帶動，仍有一定商機。

從投資角度，彌敦道屬核心區一綫地段，本身放售舖位不多，而最近成交，不乏位於傳統金行、珠寶及鐘錶地段，屬罕有放盤投資價值較高，故投資者即把趁機會入市。