總統賴清德承諾的重啟「公地放領」政策已開始實現，首批宜蘭縣大南澳台拓地試辦放領案，共計326 筆、約64 公頃農地，已由宜蘭縣政府在今(115)年1月12日舉辦說明會，向民眾說明申請方式及相關注意事項，並在當地設立服務據點，分批辦理現地調查，而首筆案例預計最快農曆年前完成移轉登記。

內政部地政司說明，「公地放領」為早年國民政府為讓農民耕作土地私有化執行的政策，過去執行時間為民國37~97年，有鑑於近年不少承租公有地許久的農民，希望政策延續取得土地，故賴政府重啟政策，若符合資格者，可透過繳交放領地價取得土地，目的是為扶植自耕農，以首批大南澳土地來說，不到市價4成，但限制5年內不得移轉。

內政部長劉世芳表示，內政部已將國有耕地放領實施辦法修正草案送行政院核定，並陸續檢討修正聯繫及工作要點，督促各縣市政府成立放領工作小組，依財政部國有財產署清查規劃期程，召開公地放領審議會審議，全力完成政策目標。

內政部說明，為落實政府重啟公地放領政策，自114年11月起即陸續檢討相關規定，朝簡化放領行政流程目標修正，包含簡化民眾檢附文件、研議免除縣市政府審定及公告程序，且預計延長公告民眾申請承領期間為1年，同時推動縣市政府受理申請民眾承領單一窗口，民眾於申請承領時就能同時申請繳清全部地價，以期早日完成放領工作。

內政部表示，近期公地放領審議會通過的宜蘭縣大南澳台拓地試辦放領案，已由宜蘭縣政府在今(115)年1月12日舉辦說明會，向民眾說明申請方式及相關注意事項，並在當地設立服務據點，分批辦理現地調查。

內政部提醒民眾應在公告期限內申請承領，逾期將視為放棄，已繳清地價者，預計可在今年農曆年前完成移轉登記，取得承領土地所有權。

內政部補充，昨（14）日已召開第2次公地放領審議會，審議通過臺東縣土地5筆，面積約2.82公頃。其他國有財產署仍在盤點清查中，

同時也請財政部國有財產署說明後續規劃清查情形及通案辦理期程，並由農業部說明配合放領政策修正公有土地放領影響水源涵養國土保安及自然保育認定作業要點進度。

內政部強調，這次重啟公地政策推動，有賴各機關全力配合，透過相關行政簡化措施，加速公地放領作業，完成政策目標。

回顧過去1年多來國內房市變化，全國商業總會榮譽理事長、鄉林集團董事長賴正鎰15日在鄉林集團年度記者會上表示，國際動盪與金融秩序影響到台灣股匯市與房市，牽一髮而動全身。對於開發商來說，2026年將採取更保守的經營策略，「不購地、少推案、建照展期」，他預估央行應該在第3季會有微調放寬政策，但因為年底選舉到來，幅度應該有限。他預估2026年，雙北應是「量縮、價微揚」，仍有2至3%的漲幅，其餘六都及台灣省則是「價平、量縮」的格局。

賴正鎰拉高格局，從國際局勢來看台灣經濟與房市表現，他分析2025年的三大重點包括：
一、川普「武林」重塑國際秩序 貿易與地緣政治震盪
全球現處於川普主導的「一個人武林」，其對等關稅政策引發貿易大地震，衝擊中、歐、日、韓及台灣。川普更頻繁介入地緣政治，從主導俄烏與以哈停火、企圖合併格陵蘭到突襲逮捕委內瑞拉總統，徹底改寫二戰後的國際運作秩序。這不僅使全球供應鏈加速重組，也讓各國在天然氣、石油價格波動與區域組織（如 CPTPP、RCEP）的角力中，面臨隨時備戰的高度緊繃狀態。

二、美國金融策略轉向 債務與利率政策衝擊全球
美國疫後國債累積達36兆美元，並透過「天才法案」發行穩定幣作為準備金。為了減債、控通膨並促進就業，美國今年預計降息2碼，此舉將對中、日、台等匯率與GDP產生深遠影響。在美國動向成為國際架構關鍵變數的背景下，全球治理雖持續應對氣候變遷與能源轉型，但中東隨時可能爆發的衝突，仍為2026年經濟埋下不穩定因素。

三、AI浪潮助攻 台灣經濟實力首度躍升亞太領先
輝達NVIDIA黃仁輝主導的AI產業，引爆CHATGPT、DEEPSEEK等各式AI演算法與人形機器人的飛速發展，消費生活型態正全面翻新。AI產業鏈強勁的出口動能與台積電的領先地位，讓台灣2025年受益於提前下單與AI熱潮，預計GDP經濟成長率將升至7.3%，2026年人均所得更預估可望突破4萬美元，正式超越日本與南韓，奠定台灣在亞洲的經濟領先地位，台灣更因為AI帶來的熱潮，讓台積電及相關供應鏈產業股票大漲，台股衝上3萬點。

賴正鎰說，因為全球AI資料中心與電網升級的需求影響，造成全球的金銀銅等貴金屬缺貨，大幅漲價，像是銅價去年漲35%，在全球純銅需求持續暴增，線纜廠今年已公告或準備調漲產品售價，以反映成本。

賴正鎰說，基於全球局勢演變，他直指2026年影響台灣房地產，將有五大因素，包括：
(一)全球應儘快趨穩，不要再發生戰爭。
(二)AI未來發展趨勢可能造成房價成本上揚。
(三)關稅造成的匯率變化，影響資金流動造成股市漲跌幅。
(四)利率升降影響購屋意願。
(五)政府及央行政策，影響房價高低與購屋意願。

賴正鎰說，央行2024年9月實施第七波信用管制後，預估2025年的總推案量是1.8兆元，但受到18個月開工令管制，不得不開工推案，實際仍保有2.1兆元。這是央行政策及國際資金影響，所以全台維持「價穩量縮」格局。他預估2026年，雙北應是「量縮、價微揚」，仍有2至3%的漲幅，其餘六都及台灣省則是「價平、量縮」的格局，全台全年總推案量年減6%，約在1.9兆元至2兆元左右。

他說，國際局勢影響台灣經濟表現及股匯市、房市，都是牽一髮而動全身，對於開發商來說，2026年將採取更保守的經營策略，「不購地、少推案、建照展期」。他預估央行應該在第3季會有微調放寬政策，但因為年底選舉到來，幅度應該有限。

他透露，目前一些中小型建商資金吃緊，所以工期拉長或乾脆都不推案，尤其是遇到土石方的「全流向管制」問題，開發商成本大幅上揚，甚至根本無法出土，工期勢必拉更長。

就他了解，雙北的土方處理價格已經漲了3至5倍，南部甚至漲了5至8倍，每個建案的成本，增加8000萬元至2億元，開發商根本吃不消，若政府再不協助解決，照這樣下去，每坪房價可能要暴增3至5萬元，「這樣的高房價，是政府想看到的嗎? 」、「買房的人還買的下手嗎?」

他認為，2025年與2026年賣得動的房市及買家考慮的應該是品牌、產品定位與設計、地段、總價位。現在幾乎都已經降到40坪以下的產品當道，幾乎看不到50坪以上的產品。目前市場已經退燒但未降温，蓋房子最大成本要素是土地，只有土地繼續降價，他預估今年土地價格應該再降20%，房市才可能恢復交易與生機。

他也向政府提出「五建言」：
(一)央行水龍頭再多開大一點。建議央行的豪宅限貸令，台北7000萬元標準提高到8000萬元，新北市6000萬元提高到7000萬元，其餘六都4000萬元提高到5000萬元。

(二)微幅鬆綁開發商的土建融。銀行放款趨嚴、土建融審核拉長，自備款比例提高，建商開發商目前的土建融貸款減至剩4成，建議應適度放寬到6成，讓現金流保持穩定。

(三)取消18個月開工令。政府應讓市場供給維持自由化，開發商不需要被逼著開工。

(四)土方全流向管制延後5年實施。目前多數工地傳出無法出土導致停工，將影響市場供給，建議政府應先在北中南地區先完善建置「土方最終處理場」及全部砂石車安裝GPS定位系統，在此之前，應該維持現況，放寬管制。土方全流向管制延後5年實施。

(五)暫緩「虛坪改革制度」。在房市現況不佳情況下，若還要修法實施虛坪改革，將會導致市場新舊制混亂，建議應先暫緩，政府應多方研議商討出更好的方法，再行公告或修法實施。

臺銀、土銀及合庫三大行庫傳已停止承作餘屋貸款。對此，建商相關公會代表表示，建商已住在加護病房，緊縮餘屋貸款，等同把建商打入太平間，恐引發連大型建商也將倒閉的風險，形成房市風暴。

中華民國不動產建築開發公會全聯會理事長楊玉全表示，建案完工後之餘屋屬「正常生產存貨」，在銷售期間仍有資產活化與資金周轉需求，若公股行庫果真停止餘屋貸款，將影響企業正常營運，並增加開發商轉嫁財務成本壓力。

楊玉全強調，餘屋貸款是合理資金調度工具，用於支付營造尾款、維持營運周轉，若驟然切斷此管道，等同抽走企業流動性，對健全經營業者不公平。他呼籲銀行端應視建案性質，像是都更案、剛需產品以及業者信用採行管理，不應採「一刀切」的授信政策誤傷體質良好的建商。

台北市不動產開發公會理事長陳勝宏說，行庫停止承作餘屋貸款，對營建業及房市都非常嚴重，現在購屋族貸款已經很難貸，市場買氣低迷，許多房屋都滯銷，加上土建融受限，現在連餘屋貸款三成也不給，來這最後一招，簡直是將開發商直接打進太平間。

消基會昨揭露中南部34處預售屋建案的契約審閱狀況，即使知名建商也違規；專家建議，買房前應仔細閱讀契約再簽約付訂金，謹記凡事都要有白紙黑字，不要隨便簽自己不了解的契約。

台中法制局主任消保官何怡萱說，常見的預售屋買賣糾紛，包含建商廣告宣稱樓高3米，入住才發現「縮水」；廣告提及門口有公園，最後卻是嫌惡設施；也曾發生交屋時「頂梁壓門」，因犯風水大忌等而鬧糾紛。

何怡萱建議，消費者在買房時，可請建商或代銷針對契約中沒有載明的事項，例如梁柱位置、樓高、附近重要設施等白紙黑字寫清楚；若承諾送裝潢或家電，也要寫清楚，保障自身權益。

住商機構企劃研究室執行總監徐佳馨說，預售屋履約事項繁雜，購屋人應有充分時間了解交易資訊，包含買賣契約書、預售屋圖說、各戶持分總表等，必要時可請各縣市消保官協助。

2026/01/15 22:41:53

面對2026年全球政經局勢詭譎多變，戴德梁行董事總經理顏炳立15日應台中市建築經營協會邀請，出席年度「大師講座」首講，從資金、市場結構與產品等面向，剖析台灣房市走向。會中也聚焦台中市場，他直言，台中因重劃區多、土地供給量大，房價漲勢過快，「勢必要休息一下」。綜觀整體市場發展，顏炳立指出，2024年為量價買氣齊揚，2025年則轉為「量縮價平」，預估到了2026年，將出現「價修換量」的修正格局，買氣才有機會回溫。

顏炳立今天在大師講座中，以「2026台灣房地產市場預測與展望」為題，深度剖析為何今年房市會走向「碎心戀」的格局，並針對資金流向與產品漲跌提供精闢見解。

台中市建築經營協會理事長紀樹能指出，顏炳立素有「市場國師」美譽，每年初發表的「房市代表歌」更是業界風向球，從未失準；在今年政策未鬆綁、資金板塊挪移的關鍵時刻，特別邀請他來台中，為會員釐清市場迷霧，定調2026年的攻守策略。

針對2026年房市走向，顏炳立已定調為「碎心戀」，意指：「市場碎了、房價碎了、量也碎了，買錯房子的人，心也碎了。」他指出，過去一年在政策重拳下，房市「死死昏昏去」；展望2026年雖是馬年，但將是「馬不奔」的一年；預估全台買賣移轉棟數將維持在26萬棟的低量水位，整體呈現「房價緩修、量縮持穩」的盤整格局。

顏炳立進一步分析，房市榮枯取決於「政策」與「資金」，目前資金大量湧向股市，台積電（2330）等高獲利標的吸納了千億資金，顯示錢已離開變現慢、交割期長的房地產市場。

在缺乏接盤俠的情況下，他大膽預測今年房價將出現修正：核心蛋黃區預估緩跌約5%，而過去幾年炒作過熱的蛋白區、蛋殼區，跌幅恐達10%，且大坪數產品的修正壓力將大於小坪數。

儘管住宅市場吹冷風，顏炳立也點出亮點。他認為六都工業地仍是「一個人的武林」，價格站穩高檔；而受惠於科技產業發展，工業物流倉儲與資料中心（Data Center）租金收益率上看3%至4%，是少數被看好的穩健標的。

對於外界常將少子化視為房市隱憂，顏炳立直言：「台灣房地產跟少子化沒有直接關係」，特別是豪宅市場，主要買盤為高資產族群，多半不需貸款，除了家族傳承需求外，更重要的是資產避險功能。

針對台中市場，顏炳立說，台中與雙北最大差異在於「土地還很多」，卻出現七期單價站上百萬元，而車程僅拉開不遠的土地價格卻同樣飆升，顯示資金主導市場，房價被快速拉抬。

「當房價跑得太快，需求追不上供給，賣不動就會套牢，時間一到自然就會下來。」

顏炳立強調，長期來看台中房價仍具支撐，但短期勢必進入修正期。他也以「麵粉與麵包」比喻，土地（麵粉）價格相對穩定，但建物（麵包）價格漲太快，就一定要休息，市場會回歸圓夢與合理負擔的範疇。

紀樹能說，顏炳立不僅在學術與實務界資歷完整，其觀點更往往能直指核心，對於正面臨轉型與調整的中部建築業者來說，這場講座將是極具參考價值的「戰略指南」。

2026/01/15 19:32:18

高雄鳳山五甲國宅公共設施保留地產權爭議拖延多年無法解決，今日再度召開會議溝通。五甲國宅群緊鄰衛武營都會公園，全是屋齡超過40年的老舊建物，交通便利且跟衛武營國家藝術文化中心當鄰居，十幾年來房價飆漲三倍以上，但高達4800戶、八成居民住在無電梯公寓環境，高齡長者迫切需要電梯代步，渴望都更重建，改善居住品質。

五甲國宅是為照顧較低收入家庭而規畫興建，範圍涵蓋國泰、國光、國隆、國富里及新富等里，廣義國宅社區範圍甚至包含海洋里及老爺里，面積廣及7里；國宅興建於1979年至1983年之間，「最年輕」屋齡也已經超過42年。

五甲國宅鄰近中山高速公路中正路交流道，捷運橘線及興建中的黃線都有通過，另有三井LaLaport年底即將開幕營業，高雄縣市合併之後漲勢明顯。居民透露，2樓以上公寓價格從百來萬漲至400萬元左右，1樓住戶以前250萬元，現在未臨大馬路也喊破千萬元。

國泰里李姓等多名居民表示，五甲國宅約4800戶為5樓公寓、1200戶大樓，只有商業大樓才有電梯可搭，不少老住戶行動不便；衛武營已經沒有土地可利用，未來都更的話，若公有土地多、談判籌碼也大，不希望權益受損。

「屋老、人也老，現在爬樓梯要靠扶手輔助！」66歲張姓住戶說，他在住5樓公寓逾30年，以前身強體健不覺得電梯重要，現在不只爬樓梯辛苦，搬重物上樓更吃力，希望5年內啟動都更重建，無論是公辦或自辦都更都可以接受，只求快點啟動。

2026/01/15 17:39:38

CCIM 理事長理事長謝昆峯表示，2025年第4季總體經濟環境信心明顯回升，顯示台灣經濟基本面持續穩健。主計總處11月公布，2025年台灣全年經濟成長率大幅上修至7.37％。

在AI需求暢旺與消費性電子拉貨效應帶動下，出口與工業生產動能明顯增強；同時9月景氣對策信號升至35分，燈號轉為黃紅燈，反映景氣擴張力道轉強。物價與就業方面，2025年12月CPI年增率為1.31％、2025年11月失業率為3.3％，顯示通膨溫和、就業穩定，帶動2025年第4季臺灣CCIM商業不動產投資信心指數（ICI）調查之總平均指數為102.44點。與第3季相較上升4.16點（2025第3季：98.28）。

另因旅館較不屬於典型商業不動產，於本指數計算中並未將其列入總指數之計算，但仍對其進行調查及個別發布。「旅館」之投資信心在本次調查中為102.15點，較2025年第3季上升8.40點（2025第3季：93.75），指數表現「偏向樂觀」。

展望未來，CCIM 理事長理事長謝昆峯分析，主計總處預測2026年經濟成長率為3.54％（YoY），在高基期下經濟成長回歸穩健節奏，整體環境有助支撐企業投資與商業不動產投資信心的延續。

另外，謝昆峯指出，近期美台關稅有機會達成協議，將有助於2026年相關產業在大型不動產交易的決策的布局與執行。

在供給端，瑞普萊坊統計 2026 至 2028 年國內將迎來 25 座新商場，總面積達 47.86 萬坪。其中具指標性的為 2027 年第1季預計開幕的大直「NEVcity 華城匯百貨」。該案由重電龍頭華城電機（1519）打造，規劃為全國首座 AI 智能百貨，結合科技、藝術與綠意空間，商場總面積約 7,900 坪，預計將成為台北智慧零售的新地標。

在旅館不動產市場方面，2025年台灣旅館市場已全面回歸疫情前水準，呈現「高端品牌進駐」與「區域表現分歧」兩大核心特徵。根據最新數據，2025年上半年全國旅宿住客達3,931萬人次，已超越2019年高峰。在旅館市場動態方面，高雄市表現最為強勁係受惠於「演唱會經濟」，指標旅館住房率穩定維持在80%以上。

國際頂級品牌持續來台插旗與擴張，包括興建中的台北四季酒店(Four Seasons)、柏悅酒店 (Park Hyatt)，及已開幕營運的嘉佩樂酒店 (Capella)。此外，在台發展迅速，已是台灣版圖最大、據點最多的國際連鎖飯店集團-萬豪酒店(Marriott Hotel)，仍積極以多元品牌在台擴張，而日本、新加坡的指標性國際旅館也已積極在雙北及其他都會區尋求合適的旅館標的物，預計2026年旅館不動產市場將更加活躍。

CCIM副理事長暨世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所施甫學所長表示，2025及2026年工業地產持續引領商用不動產成為市場的主流，根據世邦魏理仕研究部統計顯示，2025年土地買賣市場成交量較2024年衰退35%至1,692億元，尤其在信用管制下住宅市場表現低迷，開發商購地意願明顯下滑，2025年建商購地金額僅893億元，相較2024年同期大減53%。

CCIM 常務理事暨信義全球資產副總經理歐人彰分析，辦公室空間市場方面，雖然長期大量供給預計3~5年開出，短期內空置率維持穩定，租金則受惠新辦公室之成交行情，亦穩定成長，但交易市場相較2024年大量轉手交易高基期後，辦公室交易在2025年下半年呈現成交天數拉長、交易價格在少數個案亦有自頂點下修，不再追高。

歐人彰建議，衡量辦公產品不受貸款成數之擠壓，相形仍是企業投資、自用有利標的，可以擇機挑優入場。

產業落腳帶動人口與就業紅利，太保市「台積宅」房價翻倍

台積電嘉義科學園區一期的兩座CoWoS先進封裝廠，陸續進入裝機測試階段，2026年將迎首波員工進駐，嘉科二期擴建計畫環評初審也過關，未來將新增三座先進封裝測試廠，台積電嘉科一、二期總就業人數逼近萬人，產業落腳帶動人口與就業紅利，嘉科所在地太保市，透天住宅成交價屢創新高，「台積宅」身價三年翻倍漲。

根據內政部實價登錄，外地資金大舉進場卡位太保市，多筆透天住宅成交。位於縣府特區主要幹道的太保二路，一棟屋齡17年的四層樓透天住宅，2025年1月以總價2,800萬元成交，買方為三名設籍台北市的自然人，該物件原屋主2013年入手價870萬元，持有12年後轉手，帳面獲利逼近2千萬元，價格漲幅逾兩倍。

短期轉手同樣出現翻倍漲案例，縣府五街一棟屋齡三年的四樓透天住宅，原屋主持有僅三年，即加價1,160萬元、以2,160萬元出場；鄰近嘉太產業園區的北港路二段，透天住宅也出現持有三年、加價700萬元出售的交易。

台灣房屋嘉義縣府高鐵加盟店東郭文雄指出，太保市房價快速攀升，關鍵在於早期房價基期低，加上台積電設廠題材，使價格補漲力道明顯。

郭文雄進一步分析，縣府特區屬於太保生活機能最成熟區段，商業與行政機能完善，若產品具備店面效益，更容易受到市場青睞。目前區內屋齡19至20年的中古透天，總價約落在1,700萬至1,800萬元；新透天住宅則自2,300萬元起跳，帶店面產品行情更上看3,300萬元。

據統計，自2024年初台積電宣布進駐嘉義科學園區後，太保市透天住宅平均總價已從1,397萬元，推升至2025年的2,323萬元，漲幅超過六成，等同晚一年進場，購屋成本就增加近千萬元。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，台積電嘉科二期擴建計畫日前環評初審已過關，未來產值與就業人口持續擴增，對區域房市形成長期支撐。

新北五大案順銷，2025年11月交易突破千件

全台預售市場經歷近一年的窒息量後，出現回溫跡象。據實登資料統計，2025年11月全台預售屋交易共3,749件、月增15％，創下近八個月新高，不過仍遠低於長期月均量約8,000件的水準。新北市在不少個案順銷下，11月交易突破千件，超過新竹、台中、台南、高雄總量，成為房市低迷亮眼的熱區。

自2024年9月以來，全台預售市場即自單月逾1萬件的交易量快速萎縮，2025年單月均在5,000件以下，最高的3月僅也僅4,800餘件，8、9月甚至單月跌破3,000件；不過隨著交易量觸底，第四季以來則有微幅回溫，11月達到3,700多件。

值得注意的是，房市「北穩南冷」的趨勢持續，尤其新北市在板橋協和新中興、遠揚之森A」，新店央北華固譽誠，新莊百達莊園、中和豐森大境等案順銷下，2025年11月交易量回升至1,173件，是七大都會區中年增率唯一正成長的縣市，人氣相對熱絡。此外，桃園2025年11月預售屋交易也有近900件，也月增近四成。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，預售市場雖出現反彈跡象，惟2025年平均單月交易量僅3,500件，顯示市場仍處於交易窒息量。

他分析，新北市預售屋交易量能逆勢成長，係因個案順銷帶動交易脫離谷底，擁有大基地、擁有平面車位規劃、總價與單價控制得當與品牌建商興建等條件個案，才容易順銷。

曾敬德表示，近年北部房價不像中南部飆漲這麼快，順銷個案較多，中南部則是需要時間消化這段時間房價漲幅，不過目前台股突破3萬點，對房市多少有支撐，估2026年預售市場將呈盤整，等待復甦機會。

房市逆轉寒風中，中部建商的櫻花建（2539）、坤悅（5206），2025年營收逆勢成長，其中櫻花建在多建案密集交屋挹注下，全年營收首度衝破百億大關、達140億元，年增幅達55％，改寫歷史新高，穩居2025中部營建股「營收王」。坤悅2025年營收37.78億元，年增55％，營運動能表現亮眼。

櫻花建2025年前三季EPS達2.34元，隨著第四季大筆營收入帳，法人估全年EPS可望超越2024年的2.85元；坤悅2025年前三季EPS達3.69元，不僅超越2024全年的2.06元，全年獲利改寫新高可期。

相較之下，部分中部建商因缺乏新案交屋，2025年營收出現明顯回落，富華新（3056）、大城（6171）2025年營收分別年減近7成與逾3成；順天（5525）、富旺（6219）雖12月一口氣認列大筆營收，惟2025全年營收仍幾乎較2024年腰斬。

展望2026年，在央行限貸令與資金環境持續緊縮下，建商推案態度轉趨保守。櫻花建2026年僅規劃三筆新案，分別位於台中烏日高鐵特區「新站南段（三期）」、太平區「福億段」及大甲區「致用段（二期）」，總銷合計約65億元，推案規模遠低於2025年的180億元。

不過在交屋動能支撐下，櫻花建2026年營收仍具續航力，預計交屋案包括台中潭子「櫻花知築」、烏日「高鐵之櫻—詠綻」、太平「昕光之櫻」、「大甲之櫻-水美」、北屯「柳川之櫻」、彰化市「中山之櫻」等六案，總銷合計逾183億元，其中多建案已完銷，2026年營收有望挑戰2025年水準。

坤悅2026年預計將有台中南屯「君睿」、烏日「夢想+」、后里「禮御」及彰化「沐光邸」等四建案完工，總銷合計逾76億元，法人看好其2026年營收有機會創新高。

1月14日，越秀地產股份有限公司發佈公告，披露了截至2025年12月31日未經審計的銷售資料。

公告顯示，2025年12月，越秀地產實現合同銷售（連同合營企業及聯營公司專案的合同銷售）金額約為人民幣89.96億元，同比下降約33.4%；實現合同銷售面積約為44.76萬平方米，同比下降約8.5%。

1-12月，越秀地產累計合同銷售（連同合營企業及聯營公司專案的合同銷售）金額約為人民幣1062.1億元，同比下降約7.3%；累計合同銷售面積約為295.25萬平方米，同比下降約24.7%；累計合同銷售金額約占2025年合同銷售目標人民幣1205億元的88.1%。

1月14日，仲量聯行發佈2025年第四季度上海房地產市場回顧與展望報告。資料顯示，2025年第四季度，上海甲級辦公樓市場成本驅動型的搬遷和升級需求繼續釋放。仲量聯行上海商業地產部總監兼華東區零售地產部負責人黃臻表示：“整體市場繼續利好租戶方，企業利用當前市場條件積極爭取有利的租約條款和升級機會，部分行業在年末大面積成交。”

2025年四季度，上海甲級寫字樓市場流動性繼續溫和修復，全市淨吸納量16.1萬平方米。其中，中央商務區淨吸納量5.3萬平方米，非中央商務區市場10.8萬平方米。隨著甲級與乙級項目之間的租金差距縮小，升級需求持續釋放。

至此，2025年全年，上海甲級寫字樓淨吸納量為49.9萬平方米。仲量聯行上海商業地產部資深董事江蘇表示：“過去12個月，金融行業仍為甲級辦公樓需求的首要驅動力(9.820, -0.57, -5.49%)，占比達23%。私募基金尤其是量化等證券投資基金業務規模增長，帶動相關租賃活動。與此同時，科技互聯網在年內錄得大面積成交，需求占比攀升至17%，躍居第二位，其中人工智慧相關領域的企業擴張尤為顯著。”此外，以內資律所為代表的專業服務業仍保持韌性，租賃需求占比14%，而隨著消費模式轉變，戶外運動和潮玩品牌展現辦公擴張需求。

在供給方面，去年四季度上海迎來31.5萬平方米的項目竣工交付，全年新增供應達103.7萬平方米。其中，中央商務區去年四季度的兩個項目竣工交付，共計24.3萬平方米，推動空置率環比上升1.7個百分點，同比上升1.6個百分點，達到18.0%。

租金仍處於下行通道。去年四季度，上海中央商務區市場租金環比下降2.8%，同比下降12.1%，達到6.4元每平方米每天，非中央商務區租金環比下降2.7%，同比下降11.0%，達到4.2元每平方米每天。

產業園市場方面， 2025年上海產業園區淨吸納量39.6萬平方米。部分新興板塊產業及商務氛圍逐漸成熟，吸引優質企業入駐。仲量聯行上海商業地產部產業園區總監俞則人表示，“科技互聯網企業仍為產業園區的主力需求方，涵蓋人工智慧、積體電路、遊戲等領域。同時，總部型經濟和科研機構的需求也較為活躍。載體側，具備綜合優勢的片區標杆型項目以及獨棟物業或獨立園區受到青睞。”

去年四季度，上海共有三個產業園區項目竣工交付，總建築面積61.8萬平方米。短期內的供應壓力使得產業園區業主繼續調整租金預期，去年四季度，上海產業園區整體市場租金環比下降2.2%，同比下降13.4%至3.4元每平方米每天。

投資市場方面，2025年，上海大宗交易市場略有回落，累計達成89宗交易，成交額約487億元，同比下降15%；從交易規模維度分析，單體項目平均成交金額為5.5億元，較2024年均值5.6億元略有下降；從資產類別來看，辦公資產以52%的成交金額占比和42%的成交宗數占比，仍為投資者配置重點。

從需求結構看，投資性需求2025年占比達82%，較2024年進一步上升，伴隨著外地國企與民營企業家持續在上海佈局，反映投資者對上海大宗資產長期增值仍具信心。從成交區位而言，上海內環內貢獻了42%成交金額和41%成交宗數，投資熱度持續回歸核心區域。

仲量聯行投資及資本市場華東區負責人孫翎表示：“隨著REITS試點範圍進一步擴大，城市更新政策不斷落地，投資退出路徑愈發成熟，預計上海房地產投資市場將迎來更多優質資產的交易機會。”

1月15日，萬科企業股份有限公司（萬科A，000002.SZ）發佈補充通知，對“21萬科02”住房租賃專項公司債券2026年第一次債券持有人會議新增兩項議案。

據悉，“21萬科02”債券餘額為11億元，起息日為2021年1月22日，期限為7年，附第5年末發行人贖回選擇權、調整票面利率選擇權、投資者回售選擇權。該債券到期日為2028年1月22日，根據發行條款，若發行人行使贖回選擇權或投資者行使回售選擇權，則對應的兌付日均為2026年1月22日。

2025年12月31日，會議召集人中信證券股份有限公司已發佈債券持有人會議通知，提及為穩妥推進本息兌付工作，將就兌付安排調整事項召開持有人會議。通知提及，鑒於部分債券持有人已行使回售選擇權，形成差異化給付請求權，本次會議僅允許債權登記日收市時持有該債券且已行使回售選擇權的持有人參與表決。

根據最新發佈的公告，債權登記日為2026年1月16日（以中國證券登記結算有限責任公司深圳分公司當日收市後提供的持有人名冊為准），會議表決時間調整為2026年1月19日9:00至20日17:00。

公告顯示，為保障債券持有人利益，此次補充的兩項議案分別為《議案四：關於調整“21萬科02”回售部分債券本息兌付安排、增加固定兌付安排、提供增信措施的議案》、《議案五：關於同意為“21萬科02”回售部分債券增加寬限期、增加固定兌付安排、調整本息兌付安排的議案》。

根據規則，兩項議案均須經超過持有表決權總數二分之一的債券持有人（或債券持有人的代理人）同意，且須經參加會議的有表決權的債券持有人（或債券持有人的代理人）所持表決權的三分之二以上同意才能生效。

具體而言，議案四主要是調整“21萬科02”回售部分債券本息兌付安排、增加固定兌付安排、提供增信措施的議案。議案提出，如本議案表決通過，對於參加本次持有人會議且至少表決同意議案四或議案五中的任一議案的每個證券帳戶，萬科將於2026年1月30日，以申報回售剩餘本金為限實施不超過10萬元的兌付（即“固定兌付安排”），其中，申報回售剩餘本金不足10萬元全額兌付，超10萬元的向該證券帳戶支付10萬元，兌付後註銷其已申報回售的1000張債券。該部分本金於2026年1月22日至29日期間不計息。

同時，回售部分債券本金（扣除固定兌付部分後）的40%於2026年1月30日兌付，並註銷兌付本金對應的債券；剩餘60%展期1年至2027年1月22日（如遇法定節假日或休息日，則順延至其後的第1個交易日；順延期間不另計利息）。

付息安排方面，2026年1月22日按期支付未申報回售部分在2025年1月22日至2026年1月21日計息期間的利息；若議案表決通過，已申報回售部分同期利息，於表決截止日後2個交易日內支付，2026年1月21日後不另計息。回售部分債券本金（扣除固定兌付部分後）的40%在2026年1月22日至2026年1月29日計息期間的利息於2026年1月30日隨本金一起兌付，剩餘60%在2026年1月22日至2027年1月21日計息期間的利息於2027年1月22日隨本金一起兌付。

此外，議案顯示提供增信措施。若議案通過，萬科將以其持有的項目公司武漢萬雲房地產有限公司、西鹹新區科築置業有限公司應收款質押作為增信擔保措施，為本期債券未付本息（含未回售部分本息、展期60%本金及對應利息）提供增信，並承諾於議案通過後60個工作日內履行增信所需手續。

議案五主要是為“21萬科02”回售部分債券增加寬限期、增加固定兌付安排、調整本息兌付安排的議案。議案提出，如果萬科在債券回售部分本金兌付日起60個交易日（簡稱“寬限期”，截至2026年4月27日），對應付本金進行了足額償付、消除違約事件或通過債券持有人會議予以豁免或展期的，則不構成發行人對本期債券的違約。寬限期內不設罰息，不另行設置或產生違約金、逾期利息和罰息等，按照本期債券票面利率繼續計息。

同時，增加固定兌付安排，與上述議案四表述一致，2026年1月30日對符合條件的帳戶實施不超過10萬元的固定兌付。

本金及利息兌付安排方面，如議案表決通過，回售部分債券本金（扣除固定兌付部分後）的5%於2026年1月30日兌付，並註銷兌付本金對應的債券，該部分本金於2026年1月22日至29日不再計息。利息支付安排與議案四一致，即2026年1月22日按期支付本期債券未申報回售部分在2025年1月22日至2026年1月21日計息期間的利息；回售部分當期利息於表決後2個交易日內支付且不再計息。

值得注意的是，兩項議案均明確“調整不觸發違約”，若獲通過將替代《募集說明書》原兌付安排，且同意任一議案即視為同意議案一。

在此之前，萬科已披露會議擬審議的另三項議案，議案一為《關於豁免本次會議召開相關程式要求的議案》，議案二為《關於調整“21萬科02”回售部分債券本息兌付安排的議案》及議案三《關於同意為“21萬科02”回售部分債券增加寬限期的議案》。

萬科最新公告顯示，債券持有人應於2026年1月20日17:00前將表決票發送至中信證券指定郵箱。若存在不同議案同時通過的情況，萬科將按照議案四>議案五>議案二>議案三的優先順序順序選擇優先順序最高的一個議案執行。

同日，萬科還披露了兩筆合計57億元中期票據的最新展期方案，均涉及專案公司應收款質押增信、寬限期設置以及固定兌付等新的債務展期安排。

央行將商業用房購房貸款最低首付比例下調至30％，業內人士：有助於促進商辦市場活躍度

1月15日，中國人民銀行新聞發言人、副行長鄒瀾表示，將會同金融監管總局將商業用房購房貸款最低首付比例下調至30%，支持推動商辦房地產市場去庫存。

中指研究院相關負責人表示，此前商業用房（包括商鋪、寫字樓、酒店、商業綜合體等）貸款最低首付比例為50%，本次央行提及將首付比例降至30%，可直接降低購買商業用房的門檻，有助於促進商辦市場活躍度。

本次央行加大對商辦用房的支持力度，也是支持去庫存的具體表現。中指研究院監測資訊顯示，近幾年，商辦市場庫存量偏大已成行業共識，如何推動商辦市場去庫存，不少城市已經出臺多項支持政策，包括存量商辦專案改建為租賃住房、支持樓宇相容、臨時改變用途等，如上海允許商務樓宇相容商業酒店、研發創新、文化體育、醫療服務、教育培訓、租賃住房（含人才公寓）等功能，更好地擴展商務樓宇功能及助力區域融合發展；杭州出臺工商業用地改革相關政策，明確改革完善存量空間高效盤活機制，包括允許臨時改變房屋用途等相關規定。

另外，多地針對購買商辦用房發放補貼，如武漢對購買新建商辦類房屋的，按契稅實繳額度給予50%補助；南寧對購買商辦專案超100平方米的給予1萬元購房補貼。近日深圳、廣州相繼在城中村改造項目中針對被拆遷企業發放大額房票，有助於在推進城中村改造的同時，加速存量商辦物業去化，均為其他城市提供了參考。研究機構預測，未來，預計更多城市將落實商辦市場去庫存政策，除了盤活閒置用房外，優化商辦限購政策促進交易活躍或也是重要一項。

1月14日，金地集團（600383.SH）發佈公告，經財務部門初步測算，公司2025年度歸屬于上市公司股東的淨利潤為負值，預計全年將出現虧損，公司尚未披露具體虧損金額。

2024年年報顯示，金地集團2024年的歸母淨利潤為-61.15億元，較上年同期的8.88億元下降約788.54%。

經營層面，2025年全年，金地集團累計實現簽約面積226.8萬平方米，同比下降51.90%；累計實現簽約金額300.2億元，同比下降56.18%。

對於金地集團，2025年最重要的事情之一是度過公開債兌付高峰期。截至目前，公司尚未兌付的境內公開債面值約5.01億元。

截至去年9月底，金地集團擁有貨幣資金143.4億元，同期短期借款加一年內到期非流動負債為282.84億元，貨幣資金僅能覆蓋約50.7%的短期剛性債務，需要依賴銷售回款或資產處置補充流動性。

2025年前三季度，金地集團營業收入約為239.94億元，同比降幅41.48%，歸母淨利潤為-44.86億元。對於利潤下滑，在去年11月召開的三季度業績溝通會上助理總裁、財務總監曾愛輝稱，公司繼續聚焦現金流管理的經營策略，堅守財務安全底線，根據市場情況動態調整經營及銷售策略，加大去化力度，使得部分專案存貨可變現淨值低於成本，公司基於謹慎性原則計提了資產減值準備；此外公司銷售額減少導致結轉規模同比下降，疊加房地產行業毛利率走低，最終體現為公司本期營業收入和利潤均有所下降。

1月15日，戴德梁行發佈第六期《中國REITs指數之不動產資本化率調研報告》（簡稱《報告》）。

《報告》提到，從城市維度來看，北京、上海各類資產獲得投資人關注的比例位居首位，凸顯市場對兩座核心城市的堅定投資偏好；非一線城市憑藉經濟增長動能持續釋放、產業升級提速、投資收益率相對較高的綜合優勢，正從傳統“投資備選區域”轉型為投資者的新佈局重心。其中，杭州、成都、蘇州、南京等城市，依託獨特的經濟優勢與產業發展潛力，成為非一線城市中最受青睞的投資目的地。

在資產類型選擇上，長租公寓/服務式公寓憑藉需求穩定及政策支持成為投資熱點，北京、上海投資者考慮佈局的比例分別達61%、64%，顯著高於廣州、深圳。

截至2025年12月，已有8單保障性租賃住房REITs發行，二級市場平均年化分紅率達3%，順利打通“投融管退”全閉環，成為該業態2025年熱度攀升的核心驅動力。險資與不動產私募基金為該業態投資主力，前者偏好具備穩定現金流的資產，後者則聚焦“商改租”等增值型策略。

零售物業關注度顯著回升，購物中心、奧特萊斯、社區商業成為核心細分領域。購物中心因運營標準化程度高、流動性強而備受青睞，一線城市與新一線城市的關注度差距大幅收窄；奧特萊斯憑藉突出的抗週期屬性及活躍的資本動作，關注度大幅躍升；消費基礎設施REITs的常態化發行，為零售物業投資注入強勁動力。

工業類資產分化明顯，倉儲物流關注度有所回落，資料中心、工業廠房熱度則快速飆升。資料中心受大模型與雲計算需求激增及REITs落地進程推動，環京、環滬區域關注度超越一線城市，險資成為該領域新增投資主力軍，多層次REITs生態加速成型；工業廠房雖受租金下行影響關注度微降，但REITs市場的突破式發展提振了行業信心，其中環滬區域最受投資者青睞；倉儲物流因市場供需失衡導致關注度下滑，區域分化特徵愈發明顯。甲級寫字樓、商務園區的機構關注度持續走低，交易重心向自用買家傾斜。

截至2025年12月，國內公募REITs已上市78只，合計規模達2100億元。

戴德梁行北京估價及顧問服務部主管、資產證券化業務負責人楊枝表示，資本化率的區域與業態分化，本質是市場對資產價值、流動性及風險溢價的綜合判斷。

戴德梁行北京估價及顧問服務部助理董事、資本化率研究報告主編張愷玲表示，中國內地公募REITs市場的五年發展，不僅啟動了不動產的資本化路徑，更重塑了行業的投資邏輯。未來，戴德梁行將持續深耕細分領域，通過常態化調研與專業解讀，銜接不動產資產端與資本市場需求，為REITs市場的擴容與提質提供支援。

近日，中國建築（601668）公佈2025年1-12月經營情況簡報。2025年全年，中國建築實現新簽合同總額45458億元，相較上年同比增長1.0%。

建築業務方面，新簽合同額41510億元，同比增長1.7%。其中，基礎設施業務14728億元，同比增長4.1%，穩步保持增長態勢；房屋建築業務26654億元，同比增長0.5%，總體保持穩健；勘察設計業務128億元。按地區劃分，公司境內業務39253億元，同比增長1.4%；境外業務2257億元，同比增長6.9%。實物量指標方面，房屋建築施工面積165442萬平方米，新開工面積27652萬平方米，竣工面積22893萬平方米。地產業務方面，中國建築2025年實現合約銷售額3948億元，合約銷售面積1509萬平方米。中國建築期末土地儲備6900萬平方米，在手土儲充沛。

中國建築還披露近期獲得重大專案，合計320.9億元專案金額。其中包括，房屋建築類專案1項，主要圍繞新疆天麒集團冶金產業園建設項目；基礎設施類專案5項，重點聚焦弋陽至南豐高速公路新建工程特許經營專案施工總承包、國道長長線（大連市長海大橋工程）特許經營專案施工總承包、湖北武漢經濟技術開發區軍山片區山體綜合開發項目全設計施工總承包、湖北武漢經濟技術開發區湯湖-萬家湖-南太子湖三湖連通及配套工程全設計施工總承包以及國道108線太原過境段公路新建工程特許經營專案施工總承包。

過去一年，房地產行業加快探索新發展模式，百強房企湧入代建市場的熱情仍然高漲，推動行業規模進一步增長，新的競爭格局逐漸顯現。

所幸，“規模競賽”已不是行業唯一主題。從“四好”住宅的打造到城市更新的操盤，從爛尾項目紓困到存量資產盤活……頭部企業與中小企業在新發展共識下展開差異化競爭。伴隨行業標準與評價體系的日益完善，全行業踐行“價值革命”，代建行業正在避開“價格戰”的暗礁，轉向“價值戰”的主航道。

尚未穩固的“橄欖形”

2025年，代建新拓規模逆轉了2024年拓展“失速”的態勢。據克而瑞統計，2025年代建新增規模TOP20企業的新增簽約建面達22007萬平方米，同比增幅16%，增速較2024年提升6個百分點。

儘管整體規模回升，但克而瑞聯席董事長丁祖昱將之歸因為“頭部代建企業擴張意願強烈”。事實上，與此前多年行業整體性的爆發式增長不同，2025年的代建市場競爭結構和競爭環境已發生根本性變化，“橄欖形”競爭結構已經初現雛形。這一結構往往被認為是一個產業進入成熟期主流高集中度的典型形態。

中指研究院最新發佈的《2025年中國房地產代建企業排行榜》顯示，綠城管理完成了3535萬平方米的新簽約代建面積，比第二名高出超過一倍，然而其拓展規模較前一年略有下滑。

排在綠城管理之後，簽約面積在1000萬平方米至1600萬平方米區間內的企業多達9家，是上一年的三倍，如金地管理、龍湖龍智造、新城建管同比增幅超過50%。而在榜單的尾部，2024年僅有1家拓展面積50萬平方米以下的企業入圍榜單，2025年則大幅增長到了6家。

雖然頭部企業市場集中度持續處於高位，但其競爭格局並非“橄欖形”所代表的穩態，而是持續在發生改變。“無論是頭部還是第二、三梯隊企業座次仍在洗牌，市場競爭異常激烈且動盪。”中指研究院企業研究總監劉水表示，“行業規模在經歷爆發式增長後，已進入高位平臺期。”

截至目前已有超百家企業涉足代建業務，並且多數來自過往的房地產銷售百強企業，競爭基數大，行業經驗普遍豐富。“公司認識到代建行業已是一片紅海，頭部企業優勢明顯，中小企業生存空間受擠壓。”一家去年新進入代建行業的地產企業負責人表示，“不過目前市場格局尚未固化，後來者仍有後來居上的機會。”

劉水認為，在探索房地產新發展模式背景下，代建具有輕資產、高利潤率、抗週期等特徵，自然會受到房地產企業青睞。當前房地產市場下行壓力較大，房地產開發業務營收減少，為實現高品質發展，降本增效成為未來發展中需要解決的重要一環，代建具有高利潤率的特點，可以有效補充企業營收。

避免價格戰已成共識

在激烈的競爭中，行業“卷度”也有明顯提升。首先體現在價格水準，代建管理費率從早期的3%普遍降至1%—3%區間。

根據中指研究院資料，對典型代建企業代建專案統計，目前代建專案代建管理費率在1%—3%之間的專案占比為81.7%，較2024年底增加了4.6個百分點。其中，代建管理費率僅在1%—2%之間的專案占比為50.5%，較2024年底增加了7.8個百分點。“隨著代建企業競爭加劇，代建管理費率持續壓縮，預計該趨勢未來還將延續。”劉水認為。

事實上這一激烈的價格競爭已經引發產業界人士的矚目，行業頭部企業高管均在積極發聲呼籲參與者從價格競爭轉向價值競爭。

龍湖董事會主席兼CEO陳序平近日公開表示，價值創造才是代建航道的生意邏輯，而非低價拼非理性的費率，“龍湖龍智造沒有去參與這種不理性的報價”。綠城管理執行董事兼行政總裁王俊峰也表示，行業雖然仍面臨低價競爭和過度承諾等現象帶來的極致挑戰，但越來越多企業認識到，代建的核心競爭力已從簡單的“價格比拼”，全面轉向更深層次的“價值創造”。

即便是新入局的企業也正有意識地維護行業價格底線。有房企相關負責人明確告訴證券時報記者，公司目前代建項目代建費沒有低於2%的，“我們雖然是後入局者也亟須打開市場空間，但是我們不計畫參與價格競爭，主張提供‘質優比’服務而非低價獲取份額，致力於通過全鏈條服務和長尾運營創造溢價”。

業內人士告訴記者，目前我國專案代建制實施中存在代建單位法律地位不明確，合同不規範，職責、權利不匹配，代建費用偏低，實施效果缺少評價等問題。建立更高的服務標準與更健康的評價體系，規範市場秩序，引導企業聚焦專業能力提升，已經成為行業共識。

記者瞭解到，中國房地產業協會參與主編的團體標準《代建專案綜合評價標準》已經啟動，該標準旨在提升代建管理的效率與效益，同時建立客觀評價體系，衡量管理過程與結果，以推動代建模式向高品質、可持續方向發展。

差異化競爭大有可為

除了通過約束性檔確定更高的服務標準與更健康的評價體系，各家企業也正積極主動從自身做起，不盲目尋求在規模擴張單一維度的發展，而是結合自身能力在“好房子”、助力城市更新、存量盤活等各方面創造價值，努力實現百花齊放。

劉水表示，目前房地產代建企業持續提升自身能力，除持續“卷”產品外，一方面，不斷深耕重點區域和細分市場，針對政府平臺、金融機構、中小房企等不同客戶群體制定差異化合作方案，部分企業甚至前置到土地投拓端；另一方面，強化資源整合能力，與設計、施工、行銷等產業鏈優質資源形成戰略合作，為委託方提供一站式解決方案，特別是操盤一些大體量項目，如城市更新等。

前者的典型案例，是不少代建企業通過升級產品，打造區域特色專案如“四代宅”，回應我國系統推進好房子、好社區、好社區、好城區“四好”建設。劉水分析，這一策略，可以搶佔市場空白，率先建立品牌認知度，形成“首盤效應”，在缺乏競品的情況下，在定價策略上有較大優勢，且可以快速去化。

後者的典型案例則包括綜合大盤代建以及資產盤活專案，還有對紓困項目的盤活。

成都西璟台專案在今年實現千餘套住宅去化率超過90%，突破5億元的銷售金額。而這一專案在此前是一個停工長達8年、涉及852戶債權人債權、857套未交付房產（含車位）、關乎1700餘戶企業與家庭利益的爛尾工程。“這一項目是公司首次聯合國有企業，以‘共益債+代建’模式介入破產重整，為存量不良資產的處置開闢了新路徑。”龍湖龍智造方面表示。

在這一項目的重整過程中，代建企業的成本管控、實施效率，為專案的重整成功創造了可能。龍湖龍智造方面介紹，僅通過優化外電連結路線，降低紅線外供電接駁長度，就實現成本優化近1000萬元，這依託於管理團隊過往豐富的成本管理經驗。同時，西璟台專案從進場到實景開放僅用時4個月，也較常規工期縮短30%。

“總結來看，‘十五五’時期，商品住宅、保障性住房代建空間仍在，城市更新、城中村改造等存量機會為代建提供結構性機遇。”對於行業各類企業未來的發展方向，劉水建議，“頭部企業不能再追求規模增長，主要提升服務能力和管理效率；中小代建企業要結合自身優勢能力做精做深細分領域，打造差異化的競爭優勢，提升競爭力，保持適度規模增長。”

依託粵港澳大灣區產業鏈協同及數字產業優勢，疊加跨境電商、出海配套服務、人工智慧及低空經濟等新動能加速集聚，2025年廣州商業地產需求在分化中重塑。

據仲量聯行統計，2025年，廣州甲級辦公樓市場迎來供應高峰，全年共9個項目入市，新增供應面積約73.9萬平方米，同比增幅超過1倍。新增供應高度集中於琶洲、廣州國際金融城兩大新興商務區。第一太平大衛斯提供的資料顯示，2025年，琶洲、廣州國際金融城淨吸納量累計錄得17.9萬平方米，同比增長66.4%。儘管如此，廣州全市2025年度淨吸納量仍較近五年均值降低22%，加之較為可觀的新增供應的結構性影響，全市平均空置率延續上升趨勢。

近日，仲量聯行廣州商業地產部負責人江婧麗對《中國經營報》記者表示，新興消費內容產業、專業服務行業及以人工智慧、低空經濟和半導體為代表的戰略性新興產業已成為廣州辦公樓租賃需求增長的核心驅動力(9.900, -0.49, -4.72%)。需求層面，第一太平大衛斯華南區市場研究部負責人謝靖宇表示，2025年，成本控制仍是企業辦公選址的首要考量因素，“降本增效”繼續成為貫穿全年的市場關鍵字。

新興片區主導去化

2025年，廣州企業租戶持續優化不動產策略，通過靈活租賃安排與成本管控增強運營彈性。續租仍為市場主導策略，且租約重組交易比例上升。

據仲量聯行統計，2025年廣州甲級辦公樓市場的主要租賃成交中，續租類交易約占總成交面積的40%。其中，絕大多數續租案例涉及租金水準或租賃規模等條件的調整。外資企業在成本控制方面保持高度審慎，全年租賃需求約占總量的20%。

與此同時，中資企業的需求呈現顯著分化，部分傳統行業企業出於成本優化考慮，將辦公場所遷移至自有或運營成本更低的辦公物業；大型科技企業和金融機構持續推進總部戰略，年內有多座總部大樓相繼落成入駐。此外，一批來自新興風口行業的高成長性企業正逐步成為辦公租賃市場的重要需求力量，持續釋放升級與擴張型空間需求。

2025年，廣州國際金融城、琶洲持續以更具性價比的價格優勢吸納企業搬遷或升級需求。仲量聯行分析指出，這些新興區域的新竣工物業憑藉高性價比優勢和毗鄰戰略性新興產業集群的區位稟賦，有效吸納區域內企業辦公升級需求，並承接來自天河北、珠江新城等成熟子市場的外溢需求。2025年，廣州寫字樓新興子市場近半數的搬遷成交客戶來源於成熟子市場。

租金調整刺激的升級需求疊加大面積總部樓宇自用需求的共同作用之下，琶洲和廣州國際金融城子市場去化效果顯著，截至2025年年底，其空置率同比分別下降1.6%和7%，帶動全市淨吸納量同比增長34.6%，達到39.4萬平方米。

不過，就廣州全市範圍而言，由於部分存量物業的租戶流失，廣州甲級辦公樓平均空置率同比增長2個百分點至22.9%，反映出供需結構性分化的加劇。

新興行業釋放需求

第一太平大衛斯提供的資料顯示，2025年，廣州寫字樓市場中的銀行、券商、保險機構等金融類企業的租賃活動保持活躍，對市場需求基本面形成利好支撐。電商平臺、依託互聯網分銷的實體零售類企業的需求表現亦較為積極。受此推動，金融、零售與貿易行業的交易數量及交易面積均居前兩位，占比合計超30%。此外，以遊戲、新媒體類企業為重要代表的傳媒及娛樂行業表現較為矚目，其交易面積占比較2024年增加9個百分點。

江婧麗指出，新興消費內容產業、專業服務行業及以人工智慧、低空經濟和半導體為代表的戰略性新興產業合計貢獻了廣州寫字樓市場2025年約40%的新增租賃面積。這一方面體現了辦公樓市場格局的演變，另一方面也反映出產業結構的持續升級與新質生產力的蓬勃發展。

值得注意的是，在增量需求相對有限的背景下，因應租戶成本控制的要求，廣州寫字樓業主延續以價換量策略。據第一太平大衛斯統計，截至2025年年末，廣州全市平均租金錄得每平方米每月123.1元。

展望2026年，第一太平大衛斯預計廣州寫字樓市場供應將達到87.1萬平方米，總存量將同比增長11.3%。新增供應預計均集中在廣州國際金融城和琶洲片區，占比分別為56.1%和43.9%。仲量聯行預計2026年琶洲及廣州國際金融城仍有超80萬平方米的新增供應入市。

謝靖宇對記者表示，短期內，較大體量供應的集中入市將為有升級及搬遷意願的租戶提供更多大面積空間選擇，交易活動預計仍主要活躍于新興片區。不過，新項目的集中入市將進一步加劇各片區內市場競爭，進而致使寫字樓資產表現持續承壓。

仲量聯行華南區董事總經理、華南區與華西區商業地產部負責人李文傑稱：“租戶決策日趨理性與精細化，以及供應高位常態化，正在系統性重塑各業態的供需關係與價值邏輯。資產將聚焦核心賽道、深耕運營效率、擁抱生態協同。”

內房債務危機持續，景瑞控股（01862）於2024年10月被中國中信金融資產國際控股入稟高等法院，控告拖欠近1.08億美元債務，並以對方無力償還為由，向景瑞提出清盤呈請，高院法官夏利士昨頒布書面判決，正式裁定景瑞清盤，認為公司顯然未能證明有實質抗辯理由，因此作出常規清盤令；惟景瑞股價昨午一度急飆50%，收市升14.3%，報0.016元。

彭博報道，景瑞在中國多地均有住宅項目，公司2023年2月暫停兌付部分美元票據，根據景瑞最新財務報告，截至去年6月，未償還債務達159億元人民幣，惟現金餘額僅2.31億元人民幣。報道提到，儘管內地很多違約房企的債務重組已近尾聲，但隨着債權人對持久的債務談判日趨厭倦，部分房企面臨清盤風險。

萬科尋求境內債展期

至於內房龍頭萬科（02202）則繼續努力，避免出現首次公開債務違約，媒體引述上海清算所公告指出，萬科將於下周三（21日）就一隻2022年發行的3年期中期票據召開債權人會議，屆時公司會提出4個方案，當中包括票據全額展期及部分兌付的選擇；萬科除尋求把票據全額展期12個月，亦建議可在1月28日先兌付票據40%本金，餘下60%本金展期一年，另有方案提出將本息兌付寬限期由30個交易日大幅延長至90個交易日，避免短期違約風險。

【案件編號：HCCW568/2024】

新地（00016）西貢十四鄉西沙灣發展項目SIERRA SEA第2A期收票反應凌厲，昨天截收49257個購樓意向登記，膺香港歷來新盤票王，按本周六（17日）次輪以價單形式發售的229伙計，超額認購逾214倍。

SIERRA SEA第2A期收票反應持續理想，上周六（10日）首輪銷售截收42330票，較當時新盤票王、同系SIERRA SEA第1A（2）期去年5月次輪收到43007個購樓意向登記僅少677個。昨天第2A期截收次輪銷售的意向登記，發展商公布，經核數後共接獲49257個購樓意向登記，較第1A（2）期次輪還要多6250個或14.5%，刷新新盤票王紀錄。換言之，SIERRA SEA包辦香港歷來新盤票王首三位。

SIERRA SEA第2A期本周六次輪發售243伙，其中229伙以價單形式發售，折實售價350.05萬至909.45萬元，折實呎價10383至14200元。

新地副董事總經理雷霆指出，股市大幅回勇，在財富效應下，換樓需求增加，加上市場頻現大額豪宅成交，提高市民入市信心，他對今年樓市發展樂觀，認為豪宅市場可看高一線。該集團今年已推出SIERRA SEA第2A期，以及現樓形式推售九龍東啟德承豐道26號天璽．海，並有機會推出元朗東成里項目及上水古洞北項目。

天璽．海系列招標賣出5戶

新地代理執行董事陳漢麟表示，天璽．海第1期及第2A期以現樓姿態登場，昨天透過招標形式售出5伙，單日套現逾2.7億元。成交價最高單位為第1期的5座18樓B室，實用面積1366方呎，成交價逾7035.3萬元，呎價51503元。

陳漢麟說，上述部分單位的成交價較樓花期售出的單位有逾一成升幅，未來價錢絕對有上調空間。該發展項目昨天再公布銷售安排，下周一（19日）起招標發售7伙。

至於天璽．海第2B期，料今季尾可獲批滿意紙，屆時將以現樓形式發售。

市區屋苑樓價隨着大市回升，鰂魚涌逸樺園有3房戶以2100萬元易手，樓價為該屋苑逾3年來首度重上2000萬元關，更創逾4年新高。

代理表示，逸樺園2座中層E室3房戶，實用面積896方呎，由於放盤量緊絀，新近獲買家以零議價2100萬元承接，呎價23438元，樓價為該屋苑2021年12月後最高。

原業主2007年以810萬元買入，賬面賺1290萬元或1.6倍。

麗港城兩房不足一月升2%

觀塘麗港城樓價持續攀升，港聯置業執行董事方健勝指出，麗港城30座高層F室兩房戶，實用面積517方呎，放售當日即以620萬元沽出，呎價11992元。原業主1994年以350萬元入市，約32年賬面賺270萬元或77.1%。

翻查資料，麗港城31座高層G室同類兩房戶，面積一樣，去年12月下旬以608萬元易手，意味同類單位造價不足一個月再升12萬元或2%。

將軍澳日出康城SEASONS PLACE錄得首宗二手買賣，代理表示，3A座高層B室，實用面積495方呎兩房戶，剛以760萬元易手，呎價15354元。原業主2024年3月斥734.4萬元購入，賬面賺25.6萬元或3.5%。

近年急速擴張的富途證券，逐步開拓民生區客源，最新以每月22.8萬元承租葵芳指標民生商場葵涌廣場地下一個面積逾2000方呎舖位，租金9個月內漲近三成。

上述舖位為葵芳葵富路7至11號葵涌廣場地下A23號舖，建築面積約2365方呎，屬於商場入口旁的向街地舖，是葵涌廣場位置最優越的舖位，原由一家名為「搵乜都平」的生活百貨超市在去年4月起承租兩年，月租18萬元，呎租約76元。

不過，該生活百貨超市經營只約半年便打算提早離場，故委託代理放頂租，只要在市場上找到租金更高的新租戶，生活百貨超市即可撤離。據悉，舖位原叫租25萬元，大幅高於原有租金，最終獲富途證券垂青，經議價後以22.8萬元租用，呎租約96元，較生活百貨超市的月租高出4.8萬元，租金9個月內增幅達26.7%。

雖然富途證券今次短期內大幅提價租用葵涌廣場舖位，但有關物業曾於2016年租予建銀亞洲，當時月租達37.8萬元，可見目前租金仍較高位下跌接近四成。

蓮香樓落戶上環新據點

另外，百年老字號蓮香樓的中環威靈頓街現址大廈即將拆卸重建，美聯旺舖高級營業董事張殷焌表示，已協助蓮香樓承租上環德輔道中249至251號東寧大廈地下9至10號舖及1至2樓全層作為新據點，總面積約1.6萬方呎，月租約50萬元，呎租約31元，租約長達9年。據悉，現月租較10年前由恒生銀行承租時的105萬元，下跌52.4%。

蓮香樓現址所在的威靈頓街160至164號曾昭灝大廈地下及1樓，總面積約8413方呎，月租約28萬元，呎租約33元。該廈業主資本策略（00497）將收回全幢物業，於今年中展開重建。

物業投資市場氣氛回暖，有業主趁勢拆售中環美國銀行中心全層寫字樓，並剛以3500萬元率先沽出兩個相連的單位，呎價約1.9萬元。

上址為美國銀行中心23樓全層，總面積約13880方呎，現分間成21個單位出售，建築面積約243至1840方呎，意向呎價由1.7萬元起。市場人士指出，該層剛錄首宗拆售成交，為10至11室，建築面積共約1840方呎，成交價3500萬元，呎價約19022元。

環球大廈兩層意向3.95億

資料顯示，該層原為銀主盤，金澳控股集團主席舒心或相關人士在2024年4月斥2.5億元購入，呎價約18012元，作為自用。但據知，舒心或相關人士去年11月以約2.47億元向永倫集團購入該廈鳳凰樓層（頂樓對下一層）36樓全層，呎價約17800元，故隨即把較低層單位拆售套現。

此外，第一太平戴維斯投資部首席資深董事溫武忠稱，獲接管人委託放售中環環球大廈26樓及27樓全層，總建築面積約20766方呎，以現狀交吉形式公開邀約放售，截止日期為3月10日。物業意向價約3.95億元，呎價約19000元。

發展商補地價步伐加快，相關的地價收入低位回升。地政總署去年10月至12月補地價收入約35.7億元，創2023年7月至9月錄得48.4億元以來的9個季度高位。以2025年全年計算，補地價收入約84.2億元，較2024年的低位52.4億元反彈約60.8%。


去年補地價逾84億增6成 近2年高
(經濟)

去年樓市反彈，發展商加快補地價，據地政總署資料顯示，2025年全年補地價逾84億元，按年增加6成，創近2年新高，當中逾6成來自北部都會區內項目。

去年第4季錄近36億 增33%

根據地政總署公布，2025年第4季內註冊12宗契約修訂及2宗換地個案，以及批出觀塘安達臣道電力站，合共涉及35.7億元地價收入，相較同年第3季的26.8億元，按季增加33%，屬於自2023年第3季以來、超過2年的季度新高。

至於2025年全年計算，合共錄得約84.2億元補地價，相較2024年全年的52.4億元，則按年上升近61%，亦是近2年新高水平，不過相較高峰期2021年、2022年曾錄得每年逾400億元補地價，目前補地價收入仍然低出8成。

事實上，2025年補地價收入增加，除了與樓市復甦、發展商恢復補充土地儲備有關外，亦與北都進入落實發展階段有關。

北都項目涉52億 佔整體逾6成

去年錄得多宗北都項目補地價，涉資約52.4億元，佔整體補地價收入逾6成，除了恒地 （00012） 及新地 （00016） 旗下洪水橋第34B區項目，以及億京天水圍站附近的洪水橋第19B區項目，屬於政府原址換地計劃內進行的項目，前者補地價金額近16.7億元，屬於去年最大額的補地價個案。

至於新地古洞南項目，以及新世界 （00017） 與華潤置地（海外）合作的元朗南第1期項目，亦分別補地價13.95億元及4.45億元，將分別興建約2,700伙及約700伙。

在北都以外，嘉里建設（000683）與新地亦為長沙灣嘉里鴻基貨倉補地價近8億元，以重建成住宅發展，涉約千伙。

較舊租降半 業界：核心區舖租今年趨穩

百年老字號茶樓蓮香樓，因中環舊舖址日後重建而覓新舖址，現以50萬元預租上環1.6萬平方呎舖，較舊租平約一半。該茶樓過去1年，先後於尖沙咀及旺角租舖擴充。

百年星級餐飲品牌蓮香樓成功於上環覓得新址，美聯旺舖高級營業董事張殷焌表示，近日協助蓮香樓於中區核心地段覓得新舖。原位於中環威靈頓街的經典老店，因所在大廈預計於2026年中展開重建而需遷址。

黃熙仁：打造港餐飲新地標

據了解，目前蓮香樓所租用中環威靈頓街160至164號地下及1樓，月租約28萬元，面積合共8,413平方呎，呎租約33元。

經過評估及建議下，篩選超過15個潛在地點，最終成功於上環德輔道中249至251號東寧大廈，涉及物業地下、1至2樓全層，作為新的落戶點。

新店總面積約1.6萬平方呎，月租約50萬元，平均呎租約31元。蓮香樓負責人黃熙仁表示，專注於「把餐飲做好」，期待與新業主產生協同效應，將全新升級的蓮香樓，打造為香港餐飲業的新地標。

據了解，是次蓮香樓租用舖位，由「小巴大王」馬亞木家族持有，家族成員馬僑生接受查詢時表示，該舖早年由恒生銀行租用，月租約100萬元，疫情期間結業，舖位已交吉數年。他指，相信新租客投資數千萬元，反映對香港前景有信心。若按最新月租計，較舊租平約一半。事實上，該舖位處港鐵上環站出口旁，相當方便，加上鄰近中環，預計日後開業可吸引食客前來。

逾百年歷史的蓮香樓，總店位於中環威靈頓街，疫情期間一度結業，2024年4月於威靈頓街原址重開。該集團近1年積極擴充，包括去年5月於尖沙咀金巴利道開分店，並提供24小時營業及宵夜時段。

此外，上月蓮香樓再下一城，以約10.2萬元，租用旺角西洋菜南街218至220號生發大樓3樓全層，面積約4,000平方呎。近期核心零售區租務上，不乏餐飲進行擴充，如尖沙咀金巴利道及亞士厘道，均錄得港式茶餐廳租舖。

飲食無網購影響 具擴充空間

中原工商舖董事總經理潘志明指出，近期餐飲有所擴充，主要因整體商舖租金大幅回調，而餐飲業可承租呎租水平40至50元起，至最高約150元，當租金從高峰期下跌6至7成，加上餐飲不如零售業般受網購影響，因此有擴充空間。

他指出，餐飲租金一般較零售商為低，故相信目前餐飲業租舖個案上升，而舖租則僅平穩乏升幅。後市上，他料核心區舖位租金，今年較為穩定，反觀民生區受北上消費衝擊較大，舖租將跌約1成。

用家為求優質盤，不介意無睇樓照入市，其中西灣河鯉景灣套3房海景戶，同區內無睇樓低市價20萬元承接。

利嘉閣區助理營業董事劉信文指，成交單位為鯉景灣逸華閣高層H室，實用面積799平方呎，套3房，望海景，區內客心儀單位高層可享海景，而屋苑比鄰港鐵站，即使無睇樓下亦決定洽購。業主原以1,280萬元放售，議價後以1,180萬元，略低於市價20萬元成交，呎價14,768元。原業主於2010年以745萬元買入，16年間易手帳面獲利435萬元。

杏花邨罕有海景放盤 零議價成交

而柴灣杏花邨同屬海景3房，因屬市場罕見3房1浴1洗手間戶型，單位雖仍有租客，但可交吉沽，吸引外區客承接。中原區域營業經理鄭俊輝指，成交為杏花邨30座高層1室，實用面積614平方呎，屬3房1浴1洗手間戶型，望東九龍開揚海景，屬杏花罕有放盤，目前仍有租客，故不設睇樓，但交吉沽，外區用家心儀單位間隔四正，擁海景，不願錯過優質盤，最終決定無睇樓下入市，零議價以833萬元承接，呎價13,567元。原業主於2012年以663萬元購入單位，持貨14年，單位升值26%。

另，有將軍澳區租客，見區內租盤愈來愈少，決心轉租為買，連租約購入THE PARKSIDE套3房，待租約完後收回自用。市場消息指，成交為THE PARKSIDE 1A座中層B室，實用面積743平方呎，套3房連儲物室間隔，連租約以1,300萬元放售，獲同區租客議價50萬元以1,250萬元成交，呎價16,824元。一手業主於2014年以899.9萬元購入，12年間帳面賺350.1萬元。

CASTLE ONE BY V千萬入場 V Happy Valley一房668萬起

發展商趁旺拆售手頭項目，例如由The V Group委託中原地產，拆售中半山「CASTLE ONE BY V」及跑馬地「V Happy Valley」。CASTLE ONE BY V入場價約千萬元。

中原地產首席營業董事李巍表示，「CASTLE ONE BY V」共提供112個單位，戶型多元，約80%單位連租約出售。現率先推出首批12伙，實用面積介乎401至758平方呎，呎價由26,800元起，開放式單位入場費由1,000萬元起。項目比鄰蘇豪區及中上環商業核心，深受金融才俊租客歡迎，租務需求穩定，預計交吉單位市值租金可達每呎100元，租賃回報普遍逾4厘。

中原料今年樓價升約15%

中原地產高級營業董事劉威遜表示，「V Happy Valley」提供48伙，早前已售出28伙，現委託中原地產獨家代理，首批拆售2伙連裝修交吉單位，1房單位呎價19,532元起，折實價668萬元起。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，很高興及榮幸今次獲委託獨家代理The V Group的兩大優質項目。2026年樓市將處於反彈初期，各項數據有望顯著回升，料全年樓價有約15%的升幅。

加上近期股市暢旺，財富效應推動買家加快於物業市場尋寶，「CASTLE ONE BY V」及「V Happy Valley」優質罕有，兩區的租市一向有價有市，相信項目可吸引投資收租客入市。

租金高企成為業主放租動力，白石角海日灣開放式戶，原業主持貨1年放租，租金回報達4.3厘。

中原資深區域營業經理賴思沛表示，白石角海日灣II 7座低層C室，實用面積243平方呎，開放式間隔，業主於去年以348萬元購入單位，早前以1.3萬元放租，現獲外區年輕租客議價至1.25萬元承租，屬市價，呎租51元，業主持貨1年出租，可享租金回報4.3厘。

柏匯高層細單位 呎租71元

另外，持貨不足2年，一手入市長沙灣曉柏峰開放式戶，現以市價租出，回報高見5厘。市場消息指，承租為曉柏峰A座低層A4室，實用面積185平方呎，開放式間隔，享開揚景致，以1.2萬承租，呎租65元。業主於2024年2月以286.9萬元一手買入，持貨不足2年，以買入價計，可享5厘租金回報。

而屬單幢樓的西灣河柏匯，高層F室，實用面積211平方呎，開放式間隔，望山景及樓景，議價300元，以1.5萬元租出，呎租71元。租客為日本人，心儀上址距離港鐵站，且樓齡新淨，決定承租。業主於2016年以440萬元一手購入價計，租金回報為4.1厘。

利嘉閣（工商舖）地產董事黃應年表示，整體工商舖於2025年表現平穩，大部分月份均處三百至四百宗水平上落，較2024年有顯著回升。

據土地註冊處初步臨時數字，2025年12月全港共錄得402宗工商舖物業買賣登記，較11月份的365宗升10.1%或37宗，連升兩月，再度突破四百宗，創近5個月新高；全年總計錄4,470宗，按年升30.4%。至於12月登記總值錄得75.68億元，按月激增56.6%，主因月內有兩宗分別逾十億及近廿億元的大額商廈登記所拉動。12月份三大範疇物業登記量錄得兩升一跌，當中以店舖逾三成的升幅最大，工廈也升8.5%，商廈則逆市跌5.5%。

利嘉閣（工商舖）地產-工商部高級營業董事朱亮恒指出，工廈買賣登記量近月表現維持反覆上落格局。數據顯示，12月份工廈買賣登記錄178宗，較11月的164宗回升8.5%，守在近5個月次高水平；至於全年總計錄2,281宗，按年升25.6%。上月工廈登記佔比僅錄44.3%，較11月份的44.9%按月跌0.6個百分點。至於12月份工廈登記總值錄得16.70億元，按月增14.0%，連升3個月，創近8個月最多，月內平均每宗均價約938.2萬元。

商廈買賣方面，黃應年表示，雖然2025年最後一個月按月輕微回落，但仍保持在逾百宗的高水平。2025年12月份全月商廈登記量錄得104宗，較11月份的110宗微跌5.5%，但能連續兩個月穩企百宗之上，已是自2022年7月約3年半以來首見的好表現；至於全年總計錄1,080宗，按年升65.1%。至於，12月份商廈買賣登記總值則大升95.2%，錄得43.52億元，除創7個月最多外，也是年內第3多的月份。

店舖120宗成交 去年次多

店舖表現方面，利嘉閣（工商舖）地產-商舖、商業及投資部高級營業董事鄭得明指出，店舖買賣連月上升，且升幅擴大，創下年內次多水平。數據顯示，2025年12月份店舖買賣登記共有120宗，按月再大升31.9%，為年內第三度錄逾百宗水平；至於全年總計錄1,109宗，按年升15.9%。此外，12月份店舖登記總值也相應增逾三成（35.5%），錄得15.45億元，實現量值齊升的佳況。