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資訊週報: 2022/06/21
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2022.06.21 買購新聞
官方說法!捷運汐東線近2年房價「量增價漲」
汐止地政事務所主任黃美娟表示,汐東線預定站點周邊近2年平均成交價格及成交量皆有上升趨勢(表一),交易型態以住宅大樓(78%)及華廈(13%)為主,單價漲幅分為11%、12.91%。

分析熱門成交區域,主要集中於SB12站 (近福德二路)、SB14站(近汐科北站)及SB15站(近汐止區公所站)周邊300公尺生活圈(圖1),另從109-2021年住宅大樓行情表(表2)分析,成交量以福德二路生活圈487件最多,汐科北站生活圈469件居次,平均屋齡約16~19年,福德二路區域平均總價約為1,027萬元,汐科北站平均總價約為1,241萬元。

至於汐止區公所生活圈,成交計184件,平均屋齡僅9年,加上周邊有運動中心、行政中心、市場及學校,生活機能便捷,平均交易總價達1,338萬,為三個生活圈中最高。

汐止地所進一步分析,2021年與109年單價相比亦呈現上漲情形,SB14站單價漲幅約8.5%,SB15站、SB12站單價漲幅皆達13%,此外,2021年與109年建物移轉平均坪數相比,SB12站減少1.62坪、SB15站減少4.44坪、僅SB14站增加1.75坪,主要係因2021年有大批小坪數新建案移轉,顯示現今家庭組成人口減少,且房價上漲,購屋偏好逐漸以小坪數之住宅大樓為主。

黃美娟並補充,隨著吉林街完成拓寬,紓解社后地區通往東湖地區車流,以及捷運汐東線、國道1號汐止交流道增設南入匝道改善工程等多項重大交通建設推動,且鄰近台北市內湖及南港區,進一步吸引人口移入,整體汐止區域房價呈現穩定上漲。歡迎民眾至汐止地所網站(業務專區/實價登錄與交易安全專區/實價登錄/房價資訊統計分析)查閱詳細買賣行情統計資料,可供做購屋參考。
 
2022.06.21 工商時報
買氣退燒 台中建商推案策略轉向
在升息、打房等因素干擾下,投資客漸退散,近期房市買氣與來客數明顯下滑,台中上市櫃建商購地與推案策略出現轉彎!總太地產由首購宅轉攻高端置產客,甚至不排除合建案;推案重心擺在中部以北的櫻花建設,首度插旗台南;富旺的開發觸角也延伸到苗栗、雲林、高雄等縣市,擴大推案區域。

總太地產董事長翁毓羚表示,由於土地價格居高不下、缺工、營建成本高漲,「台中已經蓋不出便宜的房子!」過去,總太在台中市北屯區子重劃區大造鎮、專攻單價1字頭的首購宅,雖然社區總戶數動輒近千戶,如總銷高達160億元的「心之所向」,1,800多戶住家照樣銷售一空,在台中首購宅市場締造銷售佳績。

不過,總太的推案策略出現轉彎,今年開始聚焦在眾所矚目的台中水湳經貿園區,目前手握多筆精華地,下半年將搶先推出首發案「總太兼得」,每坪單價7字頭起跳,總銷約80億元,鎖定剛需置產族。

據悉,在疫情、升息、打房、投資客退散,加上營建成本高漲,且土建融成數限縮等種種因素考量下,總太位於水湳中央公園第一排的「總太至境」預售案,總銷約達85億元,預計2023年進場,為了降低資金風險,不排除跨界合作或採合建推案。

富旺董事長林正雄則表示,台灣房市雖受到疫情、工料雙漲、政府打炒房、升息等影響,預期房市將因各地域性而有不同程度的「量縮價漲」情形,富旺開發策略以自住產品為主、換屋及投資產品為輔,並看準台中、竹苗北地區的未來住宅剛性需求強勁,在苗栗造橋推出造鎮計畫「協奏曲」、新竹北湖「讚時代」、雲林「國際園首」,均創造銷售佳績。

林正雄說,面對未來工料雙漲態勢,富旺已提早購入未來三年的推案土地,在台中、新竹、雲林等縣市,目前都有土地可供新建,將採取適當銷售策略,挹注富旺未來三年營運成長動能。
櫻花建設總經理陳世英表示,在工料雙漲下,櫻花建設均採先建後售策略,今年在台中、彰化、竹北、桃園等縣市,預計有九個建案將陸續開工,總戶數達到1,548戶;此外也往南部布局,首度插旗台南永康「平道段」,預計明年開工。
 
2022.06.21 工商時報
300億租金補貼 9大房仲上千店助民眾申請
為推動租金補貼政策,內政部政務次長花敬群20日率營建署及地政司,拜會9大仲介品牌公司,達成合作協助宣傳「300億元中央擴大租金補貼」方案共識,各仲介公司對此有利租賃雙方的好政策均表示全力支持。

房仲公司將於各仲介店頭張貼海報、協助民眾上網申請、鼓勵房東支持等具體作為,同時善盡企業社會責任,內政部對此表達感謝。

內政部表示,6月8日已與相關社福團體、仲介公會、租服公會於圓桌會議上充分討論及交流意見,大家都全力支持行銷宣傳。特別是全國主要仲介公司,包含永慶、東森、台灣、信義、住商、太平洋、中信、21世紀、群義房屋等,預計全國應該有數千家仲介店頭會一起響應,協助提供諮詢與服務。

300億租金補貼線上申請期間自7月1日上午9時至8月31日下午5時,不便上網申請的民眾,除民政及社政系統外,也可多加利用鄰近的仲介店頭尋求協助,相關資訊可至內政部不動產資訊平台「300億元擴大租金補貼專區」。

 
2022.06.21 工商時報
興富發再簽合建案 二度插旗水湳
打房和升息一波波,興富發購地策略也大轉向,從每年買200~300億元土地,改走合建、都更案;20日以子公司博元建設名義,簽下今年以來第五筆合建案,土地為台中水湳,地主為精銳建設,雙方將依60%、40%比例,進行合建分屋;這也是興富發第二度插旗水湳,全案總銷約61億元,預計可分回約36.6億元。

興富發往年布局中台灣向來只對七期情有獨鍾,不過今年開始轉向水湳試水溫,1月底,子公司碧江企業才簽下文商段19、20地號鉅本建設千坪土地合建案,依合建比例六成估,將可分回總銷近50億元,預計9月可望開工;20日興富發又以子公司博元建設名義再度插旗水湳,簽下文商段11地號,地主為精銳建設及自然人,成為興富發在台中握有的第19筆開發案,也成功卡位中央公園首排地段。

興富發建設副總廖昭雄表示,博元建設簽下的精銳建設合建案,將興建為地上26樓、地下6層的住宅大樓,估計全案總銷金額約61億元,博元依比率將可分回36.6億元可售金額,於完工交屋後貢獻給母公司興富發建設。

廖昭雄表示,隨著政策調整、升息腳步加快,近年興富發集團儲備土地原料的策略,也從每年買地200~300億元,改變為參與合建、公辦都更,以降低負債比、減少購地成本支出,分散經營風險;目前在手土地庫存至少有總銷1,000億元,是來自於合建案和都更案分配回的可售金額。

建商指出,近一年多來央行陸續限縮土地融資成數,從最早原來的七成,一路壓低到目前的最高五成、並保留一成動工款,相當於只有四成;再加上,央行限期建商取得土地融資後18個月內動工,並且二度升息,對建商購地來說,勢必造成一定的衝擊。

建商透露,一些財務槓桿操作太大、財務結構不夠健全,或希望讓財務「減壓」的建商,最近手中土地不論有沒有「帶照」,已開始尋求脫手、轉手或爭取與大建商合建、合作開發等;不過大建商也不是省油的燈,不是滿手土地存量,就是挑精撿肥,嚴選土地。
 
2022.06.21 自由時報
繼承移轉創高 金店面分產釋出增
人口老化衝擊,去年全國繼承移轉棟數首度突破六萬棟大關,創一九九一年有統計以來的三十年新高;因繼承分產,也讓一級商圈釋出的精華店面變多,其中最知名的案例是北市西門商圈成都楊桃冰店面。

繼承擺不平 多以變價拍賣解決
房產業者指出,近幾年像是北市中山北路二段鄰近LV旗艦店旁的透天店面、松山區億元級透天店面等,都是因為分產而進入分割共有物的「變價拍賣」程序,另台中市廟東夜市店面則是委託業者出售。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,熱門商圈位置好的店面早年因取得成本低且租金收益高,房東都捨不得賣,穩定收租、希望可留傳給子孫,但若身前沒有先協調好,往往都會出現擺不平的問題;因此有些家族會委託仲介出售,若後代子孫對於價格見解有差異,最後就會走上法院變價拍賣的程序。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛認為,雖然店面被喻為會生財的「啞巴兒子」,但因交易數量相對少、個別條件差異大,缺乏價格比較案例,加上取得時間久,無論對於使用收益方式、市場行情判斷或處分之後的稅負分擔,都容易造成繼承人間的意見歧異。

寬頻房訊指出,若後代繼承人越來越多,較容易產生對共有財產使用或分配上的紛爭,可透過拍賣程序來解決,只要任一所有權人直接對其他共有人,向法院提起「變價分割」,就能將繼承的房屋藉拍賣來結束共有關係,拍賣所得價金會按照繼承者的持分比率進行分配;若是共有人想保留祖產,也可直接去法院參與標購,或是由第三人拍定後,再主張優先承買權,以拍定價格購買回。
 
2022.06.21 自由時報
電商衝擊 新案店面越賣越小
北台大型造鎮案 罕見出現店面賣得比住宅慢

近幾年熱門重劃區新建案住宅熱銷,但因電商發達、又受到肺炎疫情衝擊,一樓店面的面積卻越賣越小、價格越賣越低。

房產業者指出,新北市、桃園、新竹等北台灣熱門重劃區內的大型造鎮案,住宅多全數賣完,甚至完工交屋已五、六年,一樓店面卻仍未賣掉,大門口盡是出售、招租的手寫看板廣告。

疫情影響 實體通路受嚴重挑戰
住展雜誌研發長何世昌指出,二○一五年以前,一樓店面可謂是新案的金雞母,往往都保留到最後的壓軸時間才開賣,且不是VIP老客戶、或知名投資客,代銷、建商根本不會賣。

但隨著電商發達、肺炎疫情衝擊,實體通路受到嚴重挑戰,不但北市東區、西門町及士林夜市等三大商圈店面明顯消退,新建案的一樓店面也不復過去輝煌年代。

根據統計,北台灣新案店面規劃已從過往動輒八十、一百坪起跳,逐步縮小規模,以二十至四十坪的小型店面為大宗;尤其近三年疫情衝擊,還出現店面賣得比住宅慢的特殊現象。

且越是地處都會區熱門商圈的新案店面影響越大,反觀越往蛋白、蛋殼區走影響相對小;何世昌分析,主因應是越蛋白的區域消費習慣較傳統,街邊店生存空間相對大,店面價值相對有撐。

以近幾年房價飆漲的竹北為例,竹北高鐵站旁、商業機能尚未成熟的區域,二○一三年推出的新案、當時店面每坪成交單價直接突破一一○萬元;反觀今年在光明六路東二段上、喜來登熱鬧商圈推出的新案店面,每坪最新成交單價壓在七十三萬元以內。

另新莊副都心新建案店面行情,最高成交單價達一二○萬元,但時間點落在二○一二年的近十年前;近兩年該重劃區揭露的新案一樓店面,均難以突破每坪一百萬元大關。
 
2022.06.21 自由時報
西門町透天群飆出6.7億區域新高 三大原因讓老屋翻身
根據實價揭露最新資料顯示,位於西門町西寧南路的一處透天群,原本是由三溫暖等業者經營,去年11月以總價6.7億元成交,創下萬華區透天實價總價的新高,歸納其中原因「面積較大、商四土地、危老獎勵」,都是推升地價的主要原因。

此次揭露的西寧南路120、122、124號;隆昌街2、4、6、8號,實價揭露金額6.7億元,共160坪商四土地的透天群,換算每坪土地單價達420萬元,交易總價是萬華區透天的最高價,而該筆建物去年還曾流入法拍市場,根據法院筆錄資料顯示,當時承租方包括有藝品店、廣告工藝社、機車行、眼鏡行、理髮廳與三溫暖等,另外,根據理髮廳的公告顯示,原租處即將改建大樓,已經在4月搬到新住所,從公告資料也反映了該區即將改建。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,萬華地區有不少老舊的建築物,房價比一路之隔的中正區便宜,吸引一些客戶跨區購屋,近年一些萬華區推案也能夠順順銷售,也增加建商信心,尤其該筆土地又屬於高容積的商四土地,加上若申請危老獎勵可以蓋得更多,因此才出現開發商進場搜購老透天的現象。

根據實價揭露顯示,萬華地區去年以來萬華地區總計有3筆交易金額超過億元,分別位於西寧南路、西園路一段、中華路一段巷內等區域,買方應該多著眼於未來改建開發,同時統計北市建管資料顯示,北市去年以來在萬華地區已經有22案審核通過,反映開發早屋齡老舊的萬華區,也是危老的改建新熱區。
 
2022.06.21 聯合報
房貸升到2%超恐怖? 股魚「曾戶頭剩5萬」背更高利率
央行跟進美國連兩升息,房仲業者估最快年底前,房貸息將上看2%追上14年前、2008年金融海嘯前的水準。投資達人股魚回憶當年買房,浮動利率2.7%左右,甚至沒有30年期房貸的政策。
股魚在臉書「股魚-不看盤投資」表示,當年房東把房子留給其他人,因此被迫搬遷,有了提早買房的念頭。當時研究最好的利率條件也不過20年期、浮動利率2.7%左右,沒有如今的30年期房貸,「付完頭期交屋後買完基本小家電,帳戶只剩5萬多,真的有一種重頭來過的感覺」。

股魚坦言,沒有提前還款的動力,不論市況好壞,資金都放在股市居多,一邊投資、一邊還房貸。背房貸初期很痛苦,過著沒什麼玩樂的生活,但隨著貸款本金下降,加上投資股票獲利,偶爾會安排出國旅遊轉換心情。

未來房貸息升到2%很恐怖?股魚則認為,只要不過度槓桿買入超出能力可負擔的房子,其實也沒那麼嚴重,就算近期從1.31%升到1.7%,但仍有30年或40年、寬限期可選擇運用,並分析「過去的低利環境,讓房價增長了不少,或許利息上升降低貸款能力的同時,也能讓增長的房價帶來降溫的效果」。

林智群律師也表示,「大家都羨慕幾十年前房價低,但那個時候的利率是8%甚至10%」,兩者對比是「有一好就沒兩好」。

網友紛紛回應「看過7%房貸的,真的覺得2%真的沒啥感覺」、「78年時朋友買房,房貸利率13%」、「我家買過13%的270萬繳完房貸時,已經繳了4百多萬了」,還有人寧願高利率買昔日的房價「房價一直漲,薪資都不動」、「房價不同,貸款總額不同,月付額不同,薪資房價比不同,沒可比性」。
 
2022.06.21 鉅亨網
市場洗牌中 亞太區投資人重壓405億元搶進旅館物業
為對抗通膨、全球掀起升息潮,貨幣緊縮也讓資金撤離風險性資產,原本疫情反覆下受最大衝擊的旅館業,不少業者選擇退場,或採售後回租增加現金流,然而,作為不動產投資標的來看,旅館具有產權單純、建物面積大、土地價值高。

台灣世邦魏理仕指出,過去一年多,亞太區投資人動作不斷,包括新加坡、首爾、香港共投入約新台幣 405 億元(約 13.8 億美元) 買下旅館,並改造成其他類型不動產。

在台灣,也有媚登峰以新台幣 5.88 億元,入手皇家季節酒店台中中港館,及盛弘醫藥斥資近 11.8 億元買下翰品酒店桃園、預計打造為智慧醫療城的案例。

投資人的看好,為旅館交易加溫,台灣政府推行相關政策,則更實際地舒緩旅館業經營困境。如內政部正推動的「既有旅館轉型社會住宅」計畫,自今年起至明年底,業者可提案申請,政府將提供租稅優惠、改裝修繕補助及租金差額補助。

世邦魏理仕研究部主管李嘉玶指出,過去兩年多,在疫情籠罩下,旅館業普遍經營不易,出售資產自然成為地主選項之一;近年來高漲房價及年輕人強勁的租屋需求,則為投資人提供,將旅館改造為共居公寓的絕佳機會。」此外,利用旅館房間數多的特性,將建物使用用途變更,作為共享辦公室或員工宿舍,投資自用皆宜,受到不少投資人關注。

近年來,高科技產業如半導體業大舉於南台灣擴廠,人才招募對象遍及北中南,員工宿舍自然成為重要配套。世邦魏理仕台灣資本市場部主管林敬超表示,無論自建或收購既有建物作改裝使用,員工宿舍距離公司車程,最好能在 15~20 分鐘內,因此鄰近交通要道的物件較受青睞,最好也能同步考量週邊生活機能,才能讓員工在工作之餘,也達到生活平衡。

例如台積電 (2330-TW) 在台南高鐵站、專為台積電外籍工程師準備的宿舍,除標榜是全台第一座「智慧綠能循環住宅園區」,也提供健身房、交誼廳、大型烤肉架等設施。中保科技位在台北、高雄的員工宿舍,則強調都位在蛋黃區,步行距離就有便利商店,上班車程不到 15 分鐘。

世邦魏理仕台灣認為,要蓋員工宿舍,以購地自建來說,現行工程造價、土地取得價格持續攀升、缺工缺料都是問題,也讓整體成本大幅增加;若是購入現有旅館改裝,則能縮減時間成本與不確定性,但仍需要注意包括:土地使用分區是否符合可營運旅館用途以及建物使用執照是否已變更為旅館使用、或未來可合法變更。
 
2022.06.21 聯合報
房市何時反轉 看兩大指標
政策打房不斷,加上央行啟動升息循環,房市瀰漫悲觀氛圍,吉家網董事長李同榮表示,目前房市仍在上升軌道,但未來兩丶三年房市將逐步進入超漲期,何時反轉下修,可注意預售屋與成屋的兩項重要指標。

預售市場反轉指標主要看開工量和使照量,若未來預售市場銷售率開始下滑,建商賣不動,就會影響開工量,一旦建照和開工量下彎,而近兩年完工的使照量只會持續往上,開工量和使照量會呈現死亡交叉現象,也是預售市場終結多頭的訊息。

成屋市場反轉指標,主要觀察價漲量縮或價量俱跌是否持續三季以上。李同榮表示,今年第二季應該會出現價漲量縮背離現象,若此現象持續三季,就證實成屋多頭市場結束。
 
2022.06.21 新浪網
鄭州推出房票制度 樓市去庫存戰打響
對全社會來說,房票模式可能加速推進舊改和棚改,釋放居民自住和改善性住房需求,拉動房地產開發投資。

時隔7年,棚戶拆遷安置中的“房票”制度,再現江湖。

6月20日,鄭州市政府官網發佈了《鄭州市大棚戶區改造專案房票安置實施辦法(暫行)》(以下簡稱“辦法”)。根據辦法,鄭州中心城區的棚戶區改造將推行房票安置,對被徵收人使用房票購買商品住房,給予安置補償權益金額8%獎勵,且不計入家庭限購套數。

辦法稱,此舉是“為進一步加快新型城鎮化建設,拓寬鄭州市大棚戶區改造安置管道,滿足人民群眾對安置房屋的多樣化需求”,“本辦法自公佈之日起實施,有效期至2024年12月31日”。

不獨鄭州。更早些時候,河南信陽、許昌,湖北鄂州,浙江紹興、溫州等地相繼推出“房票政策”,拆遷戶可憑房票選購商品房安置。但相比之下,鄭州作為曾被住建部點名的22個房地產熱點城市之一,亦啟動房票制度,引發市場熱議。

“房票安置的政策創新,意味著房地產單一維度的需求刺激已經過時,必須要制定更加精細化、滿足居民心理訴求的政策,才能引導需求釋放。鄭州,從3月初大力推進棚改貨幣化安置到房票安置,是政策優化調整,有利於去庫存,有利於降低棚改成本,更重要的是能夠滿足居民對美好生活的訴求。”廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

重啟“房票”制度

在傳統征地環節,既存在貨幣化安置,也存在實物安置。在選擇貨幣化安置的前提之下,又有貨幣安置的主流模式和房票安置的特殊模式。

所謂房票安置,是徵收人比照貨幣安置、產權調換的政策,將計畫安置的房屋轉化為貨幣,以房票形式出具給被徵收人,由被徵收人自行向參與房票安置工作的房地產開發企業購買商品房(含住宅與非住宅)的一種房屋安置方式。被徵收人選擇房票安置的,視同放棄房屋產權調換。

早在2015年,我國就有城市在棚戶拆遷安置中推出“房票”制度。2016年開始,上一輪全國房地產去庫存大潮下,越來越多城市推行“房票制度”,如庫存高企的鄂爾多斯(18.120, -0.56, -3.00%)、紹興、金華、義烏、衢州、奉化、湖州等地。直到2018年後,棚改貨幣化隨著許可權被強制收回,“房票”制度才銷聲匿跡。

如今,在房地產下行壓力之下,“房票”制度再次重啟。

根據鄭州市發佈辦法,將對棚戶區改造實施房票安置,被徵收人可使用房票在所有參與房票安置工作的房地產開發企業所提供的商品房中自行選擇,實施區域為鄭州市中心城區,即中原區、二七區、金水區、管城回族區、惠濟區、鄭東新區、鄭州經開區、鄭州高新區。

政策為接受房票安置者設置了豐厚的獎勵和優惠政策,涉及資金、購房區域選擇、購房資格、契稅減免、子女入學資格等。

比如,被徵收人選擇房票安置的,安置補償權益按照房屋徵收與補償相關規定計算後,由徵收人給予安置補償權益金額8%的獎勵,作為房票安置政策性獎勵,列入房票票面金額,同時以現金方式獎勵被徵收人3個月的過渡費。

使用房票購房,不限定于房票核發機構所在行政區域;購買的房產也不計入家庭限購套數,並享受相應的稅收減免;對於子女入學,可憑商品房買賣合同,在新購房屋所在學區辦理子女入學手續。

辦法明確,房票實行實名制,持有人為被徵收房屋的所有權人,使用人限定在持有人、持有人配偶、持有人近親屬範圍內。房票不得轉讓、贈與、抵押、質押、套現。

房票持有使用期限自房票核發之日起計算,最長不超過12個月,被徵收人應在房票有效期內購房支付。逾期未使用的,視同自行放棄房票安置,重新按照貨幣補償方式進行安置,不再享受房票安置相應的政策性獎勵。

值得注意的是,使用房票購房時也有“最低消費標準”,即購房款應不低於房票票面金額的90%。達到該比例且購房後房票還有餘額的,被徵收人可向徵收人申領剩餘貨幣。

新一輪樓市去庫存

“房票”制度重啟的背後,是部分城市賣不動的房子和積壓得越來越高的房地產庫存。

諸葛找房資料顯示,今年4月,鄭州新建商品住宅成交6892套,環比3月下跌11.25%;5月,鄭州新建商品住宅成交4884套,環比繼續下跌29.14%,同比下跌73.54%。整個2021年,鄭州新房銷售套數不及2018年一半。

另據克而瑞統計,截至2021年末,鄭州涉及停工、延期交付問題專案總套數2.52萬套,占2021年成交總套數比重達到28%,數量居重點二線城市前列,占比居24個重點監測城市首位。

顯然,諸多利好政策並未達到“救市”效果。目前,鄭州商品房狹義庫存1395萬平方米,去化週期高達34個月。

3月1日時,鄭州市發佈關於促進房地產業良性迴圈和健康發展的19條政策。按照政策,鄭州市將集中利用3年時間,大力推進大棚戶區改造項目貨幣化安置,確保2024年群眾回遷安置全部完成。

鄭州樓市曾嘗到過棚改貨幣化安置的甜頭。按照鄭州市政府公佈資料,2015年~2017年,鄭州每年新開工棚戶區改造住房都在10萬套以上,3年間改造的棚戶區住房數量總計占河南全省目標近三分之一。2016年後,棚改轉向貨幣化安置,鄭州提出“力爭貨幣化安置率達到50%”。彼時,大量手持現金的拆遷戶湧入樓市,迅速推高價格。

但歷史很難重現,現在整個房地產和經濟層面所面臨壓力更大,居民購房信心普遍不足。另一方面,貨幣化安置需要政府投入大量資金,而受土地拍賣市場降溫影響,鄭州的財政收入也在下滑。

截至記者發稿,今年首輪土拍鄭州尚未推出。但在去年第三輪土地拍賣中,鄭州共掛牌25宗宅地,其中11宗終止出讓,流拍率增至44%;成功出讓的14宗地塊中,12宗地塊均底價成交,整體溢價率降至0.64%。

資料顯示,2021年鄭州土地財政依賴度高達100%,處於超高等級。今年1~4月,鄭州財政收入為436.12億元,同比減少4.5%。其中4月份鄭州財政收入僅79.43億元,同比減少28.2%。

3個多月後,鄭州貨幣化安置變成了一張房票。多位元業內人士認為,房票模式之下,地方政府在拆遷補償方面支付壓力大幅下降,可以使得地方財政資金起到“四兩撥千斤”的作用。

中信證券(20.720, -0.10, -0.48%)分析師陳聰認為,當前房地產政策關鍵在於能否找到一個可以因城施策,滿足各方需要,不至於刺激核心城市房價上漲,又可以切實推動低線城市銷售復蘇的手段,正如2015年時棚改貨幣化推廣一樣。

他認為,對全社會來說,房票模式可能加速推進舊改和棚改,釋放居民自住和改善性住房需求,拉動房地產開發投資。而且,由於房票是限區域的,故而因城施策是完全可能的,房票一般不會造成一線城市房價上漲。房票模式如果推廣,可能有助於因城施策,推動房地產產業鏈復蘇。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,對於政府來說,若是房票推進工作到位,可以減少或取消安置房建設,客觀上減少了政府直接建設此類住房的壓力。同時,此類房票產生的購房需求釋放,客觀上也保障了此類購房資金留在住房領域,也是保證財政體系穩定、防範購房資金流向非房地產領域的重要體現,真正帶動所在區域和城市的住房消費市場。房企需要積極關注此類持有房票群體的購買力。

但房票模式也存在一定不確定性。有房票的消費者能否重拾購房信心,房票政策能否擴圍至更多城市,猶待觀察。
 
2022.06.21 新浪網
房產仲介穿越寒冬 我愛我家收縮加盟業務
樓市持續低溫,房產仲介的擴張節奏也受到影響。

6月20日,我愛我家(2.880, 0.05, 1.77%)(000560.SZ)發佈公告稱,決定終止合肥、煙臺、長沙城市的加盟業務,秉承合規合法原則,有計劃、有步驟推進與加盟商的解約工作。今後,公司將聚焦重點城市直營業務,發展租賃業務。

我愛我家是房產經紀行業的老玩家,自2000年成立以來,業務範圍從二手房交易逐步擴展,並于2017年成為我國首個登陸A股的房產經紀公司。

直到2020年,我愛我家還處於積極擴張的階段。當年業績發佈會上,我愛我家董事長、總裁謝勇表示,公司2020年全面啟動加盟業務,正式將加盟業務定義為戰略擴張的主要產品線,當時其全國加盟門店超過1300家,進駐成都、長沙等17城。

到2021年底,我愛我家覆蓋的城市已增長至33城,國內運營門店總量4613家,其中加盟門店運營數量1504家,特許門店運營數量455家。

在房產經紀行業,新老玩家都熱衷於規模擴張,從早期的鏈家、到現在的貝殼,都將門店規模、經紀人數量作為衡量自身體量的重要指標,我愛我家也是如此。更多的門店規模,意味著能觸達更廣闊的市場,但同時也承擔著相應的成本。

當收支難以打平時,經紀人會快速流失、門店經營難以為繼,這一點在樓市下行期更加顯著。據悉,因房地產經紀行業下行,我愛我家在加盟業務中的投入與收入無法實現平衡,業務體量和留存比例存在嚴重不匹配現象,未來盈利空間十分有限。

為確保聚焦核心業務,我愛我家決定終止上述三城的加盟業務。同時,我愛我家成立了專項工作小組實地監督,目前已與上述城市合作的絕大部分加盟商達成解約共識。

“我愛我家在啟動加盟業務初期,就為加盟商提供了最高兩年免除平臺費的優惠,並為加盟店東更換門頭及裝修提供了補貼。現在退出市場,公司會基於合同妥善協商,有序推進解約工作。”據接近我愛我家人士稱,今後公司將聚焦於重點城市的直營業務。

實際上,早在2021年年度報告中,我愛我家便表示,因應市場變化及趨勢預測,公司調整了經營策略,進行組織變革。“2022年開局,我們再次面臨自新冠疫情暴發以來最嚴峻的挑戰,業務佈局的多地再次面運營停擺、可能停擺的威脅。”

資料顯示,2021年我愛我家實現營業利潤2.18億元,較上年同期下降55.8%;實現歸屬母公司所有者的淨利潤1.66億元,較上年同期下降46.8%;經營活動產生的現金流量淨額為21.32億元,較上年同期減少5%。

該公司稱,隨著樓市調控加碼,房地產市場從投資供給到交易流通各環節均迅速下滑,存量住宅交易市場也受到嚴重衝擊,成交週期延長,交易量銳減;上游房企的市場風險向財務風險轉化,並沿產業鏈出現傳導,下游新房銷售行業爆發回款逾期的風險。

進入2022年,我愛我家業績表現未出現明顯好轉。資料顯示,一季度其實現營業收入34.79億元,較去年同期增加18.65%;營業利潤-2.73億元,歸屬于上市公司股東的淨利潤-2.41億元,歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤-2.4億元。

“受節後住宅買賣市場回暖速度不如預期,以及上海、杭州、蘇州、無錫、天津、南昌等主要業務城市出現疫情,導致線下業務活動受限,甚至門店經營暫停的不利影響,公司居住交易類業務量減少甚至停滯,嚴重影響本期收入。”該公司稱。

為應對疫情影響,我愛我家持續推動居住交易服務向互聯網平臺遷移,比如VR看房、電子簽約等,但因住宅市場景氣度,以及線下門店運營受疫情影響的因素,對於互聯網平臺存量住宅交易服務的成交和收入確認仍會產生較大影響。

新房方面,受市場景氣度及公司主動控制風險的影響,我愛我家新房業務在各主要展業城市出現同比下滑,其中杭州、南昌同比降幅較大。

為此,我愛我家對非重點城市業務進行優化調整,將資源向重點城市集中,並對受疫情影響的重點區域經紀人團隊採取穩崗措施,以保護社區門店網路。如今,該公司主動終止三個城市的加盟業務,意味著其進一步對擴張節奏進行了調整。

我愛我家面臨的處境,實際上是整個房產經紀行業的普遍問題。國內頭部房產交易服務商貝殼,今年一季度存量房及新房業務均大幅下滑,其中存量房總交易額為3741億元,同比下降44.5%,新房總交易額為1927億元,同比下降43.9%。

貝殼平臺上的門店、經紀人數量,也隨著市場下行有所流失。截至2022年3月31日,門店數量45777家,較上年減少6.0%;活躍門店數量42994家,較上年減少4.3%;經紀人數量427379名,較上年減少19.1%,活躍經紀人數量為381799名。

如果市場持續下行,仲介面臨的生存壓力將只增不減。值得注意的是,當下樓市已出現回溫跡象。貝殼研究院資料顯示,6月上半月50城二手房日均成交量較5月日均水準超過20%,該研究院分析師認為,地方支持樓市政策還在加強,這利於下半年市場交易修復。
 
2022.06.21 新浪網
中國恆大:預計7月底前公佈初步重組方案,未確定年報發佈時間
6月20日晚間,中國恆大(03333.HK)、恆大物業(06666.HK)、恆大汽車(00708.HK)發佈複牌指引公告。

中國恆大在公告中稱,公司在6月15日接到聯交所發出的複牌指引,要求其公佈上市規則規定的所有未公佈的財務業績,並解決任何審計保留意見的事項。另外,對公司附屬公司恆大物業134億元的質押擔保被相關銀行強制執行進行獨立調查,公佈調查結果並採取適當的補救措施。

另外,中國恆大稱,公司正在積極推進重組工作,預計將於7月底前公佈初步重組方案。恆大物業的質押擔保獨立調查正在積極進行中,現階段尚未能確定預期完成獨立調查的時間。恆大集團的審計工作正在有序進行,由於受疫情及恆大物業質押擔保獨立調查的影響,公司尚未能確定2021年度業績的發佈時間。公司股份將繼續暫停買賣,直至另行通知。

三家恆大系公司均在複牌指引公告中提到,根據上市規則規定,聯交所有權將已經連續停牌18個月的任何股票摘牌,就公司而言,18個月期限將在2023年9月30日到期(中國恆大和恆大物業在2023年9月20日到期),如果公司無法令聯交所滿意地解決導致公司暫停買賣的事項、滿足所有複牌指引的要求並全面遵守上市規則,以及在2023年9月30日(2023年9月20日)或之前恢復股票買賣,聯交所上市部將建議上市委員會展開取消公司上市地位的程式。

恆大汽車此前曾公告表示,公司目標在2022年6月22日實現“恆馳5”量產。

在3月22日,恆大新能源汽車集團召開“大幹3個月 實現恆馳5量產”的動員大會,會上恆大集團董事局主席許家印提出要求:“汽車集團要日夜奮戰,努力拼搏,大幹3個月,6月22日一定要實現恆馳5量產,為恆大汽車的健康持續發展奠定堅實基礎。”

中國恆大集團執行董事肖恩在3月22日晚間召開的投資者電話會上曾提到,在重組方案方面,正在全面評估財務情況,探討各種潛在方案,肖恩當時就表示,將在今年7月底前提出債務重組方案,同仲介團隊做好以下工作,進一步加強與債權人溝通,在仲介團隊的支持和配合下,在條件成熟時,根據相關工作進展,向簽訂保密的境外債權人和機構提供部分債務重組的即時性進展情況,和債權人進行實質性的溝通和交流,另外,也會積極推進複牌工作。中國恆大非執行董事梁森林在會議上表示,出於維護恆大正常經營、推動存續項目復工複產、保障債權人及購房人的合法權益等目的,恆大通過“股權轉讓+託管運營”模式與部分信託公司展開了合作。
 
2022.06.21 新浪網
郭廣昌的8,000億復星帝國,巨債壓頂
6月20日,複星國際宣佈對旗下於2023年8月17日到期的票息5.5%的美元債,以及於2022年10月9日到期的票息3.3%的歐元債進行要約回購。今日盤中,複星國際各期美元債整體提升。

而就在上周,6月15日,複星國際被穆迪列入負面觀察名單。受此影響,複星國際美元債迎來三個月內最大跌幅。

這個總資產超8000億的資本帝國,負擔沉重的國際債務也因此被撕開一道口子。受疫情影響,複星國際的消費和旅文板塊首當其衝,而在現金流緊張之下,其信用風險也開始蔓延。

美元債坐過山車

對於此次下調的原因,穆迪認為:公開債券市場投資者避險情緒的升溫,將令複星國際本已緊張的流動性承壓,且未來6-12個月其境內外債務到期規模較大。

另外,國內房地產行業低迷亦將加大信用蔓延風險,並增加複星國際核心房地產子公司的流動性壓力。

評級出來後,複星美元債持續下跌。

6月17日,由複星國際發行的“FOSUNI 5.95 10/19/25”報74.86,下跌4.94%,“FOSUNI 5 05/18/26”則更低,報69.36,下跌4.46%。

據DM查債通,目前複星國際共存續10只離岸債券,存續規模53.98億美元,其中一年內到期規模有14.4億美元。

來源:DM查債通來源:DM查債通
截至2022年3月,複星國際一年內到期債務占比45%,而其即將到期的短期債務中約有一半為境內外公開債券。但複星國際的現金流動性卻很緊張,能否覆蓋債務仍需打上問號。

除了穆迪,最近兩個月,摩根士丹利、花旗和美銀證券等也都下調了複星國際的目標價。

超3000億流動負債

截至2021年末,複星國際營收1612.9億元,同比增長18%;歸母淨利100.9億元,同比增長26%,總資產超過8000億元。

但翻看歷史資料我們可以看到,由於2020年複星國際淨利潤腰斬,才使得2021年資料較為好看。其業績仍未恢復至疫情前水準。

來源:同花順來源:同花順
複星國際的業務龐大而繁複,創始人郭廣昌將業務劃分為四大板塊:健康、快樂、富足和智造。

來源:複星國際2021年年報來源:複星國際2021年年報
但其中主打品牌消費和旅遊文化的快樂板塊,如今卻成為拖累業績的主力軍。2019年,該板塊淨利22.33億元,2020年轉為虧損2.8億元,2021年虧損則繼續擴大為5.9億元。

整體來看,在去年營收淨利潤雙增的背後,複星國際仍面臨著現金流緊張及債務壓力。

2019-2021年,複星國際的經營性現金流分別為78.34億元、88.85億元和-32.86億元。

截至2021年年末,複星國際有流動負債3377.74億元,其中一年內到期的有息負債達1052.27億元。同時,從2016年到2021年,複星國際的財務杠杆水準就一直在74%以上高位徘徊。

相較於短債壓力,複星國際流動性緊張,其現金及現金等價物為962.78億元,不足以覆蓋短期債務。

總的來看,複星國際債務負擔沉重,尤其是短債規模較大,流動性持續緊張。

複星帝國的形成

複星集團的前身是廣信科技,成立於1992年。

那一年,在鄧老南巡講話的鼓舞下,畢業於復旦哲學系的郭廣昌拉上同學梁信軍,辭職下海。郭廣昌曾表示,“廣”是我,“信”就是梁信軍,公司名便是從二人的名字中各取一個字組成的。

郭廣昌與梁信軍

次年,因給臺灣元祖食品成功輸出市場調研報告,郭廣昌收穫了第一桶金30萬元。很快,郭廣昌叫上另外幾名同學,開始轉戰房地產銷售和生物醫藥領域,公司也改名為複星。這被外界解讀為“復旦之星”。

“複星五劍客”中,郭廣昌畢業於哲學系,談劍畢業於電腦科學系,而其餘三人梁信軍、汪群斌、範偉都畢業於遺傳工程系。這也奠定了複星很早就將醫藥領域作為主攻方向。

在複星發展的過程中,梁信軍一直擔任“投資大腦”的角色。在商學兩界,梁信軍以博聞強記、身經百戰著稱,可以說沒有梁信軍,就沒有後來發展壯大的複星。

1998年,複星醫藥(43.440, 0.02, 0.05%)的前身複星實業在A股上市,募集資金3.5億元。2007年,集複星系眾多產業於一身的複星國際在港股上市,成為當時港交所的第三大IPO。至此,郭廣昌成為新任上海首富。

通過資本的運作,複星的版圖快速擴張,郭廣昌的資本帝國觸角延伸至醫藥、地產、鋼鐵、零售、證券、保險、礦產、黃金珠寶、餐飲、資訊、物流等多個領域。

2010年後,複星重心轉向國際化,收購保險、旅遊、奢侈品等海外資產,至2016年底複星資產規模已近5000億元,參控股上市公司超過20家。

2017年,梁信軍以“身體原因”辭任在複星的職位,當時媒體廣泛討論與猜測,包括梁信軍是“裸退”“兄弟情絕”或“戰略轉型的犧牲品”。隨後他便淡出了公眾視野,外界對於其辭任原因的討論也不了了之。

直到《聯合早報》最新一則報導顯示,曾是複星集團二號人物梁信軍早已移民新加坡,並且也在當地開展著十分順利的投資。根據美國《福布斯》雜誌估計,梁信軍財富淨值達22億美元,2022年全球富豪排行榜位列第1397名。

但郭廣昌以及他的複星,日子可就沒這麼好過了。

疫情衝擊下的“拋售保身”

此前,郭廣昌旗下“複星系”A股、港股上市公司合計達11家。但在新冠疫情爆發前後,複星國際的矛盾變得尖銳。文旅、消費、地產等板塊受重挫,這也是導致複星的多項業績指標下滑的重要因素,從而給公司經營帶來巨大壓力。

比如複星國際旗下的豫園股份(9.470, 0.07, 0.74%),主營黃金珠寶、地產和酒業(捨得酒業(189.430, 10.79, 6.04%)和金徽酒(35.080, 1.33, 3.94%)),去年經營活動產生的現金流量淨流出68.77億元,今年一季度淨利下滑四成,其中房地產營收占已三年連降,毛利率跌至低谷。

作為承載複星系地產業務的主要上市平臺,截至今年一季度,豫園股份流動負債高達593.9億元。

另外,作為受疫情影響的重災區文旅領域,複星也栽了跟頭。2020年和2021年,整個複星旅文均分別虧損27億元左右。

來源:複星旅文2021年年報來源:複星旅文2021年年報
大象難轉身,疫情衝擊下,複星國際也加快了拋售資產的動作。

2019年,複星悄然把廣州華南總部的南塔賣了,接盤方是新加坡的豐樹集團,作價43億元。有知情人士透露:當時複星開價60億左右,但最終成交價並不如願。近期,複星北塔也傳出想要轉售的消息。

同樣在2019年,複星醫藥賣掉了其持有的私立醫療服務機構和睦家股份。此前和睦家長期不盈利,比如2018年就虧了1.8個億。股權出售時作價5.23億美元,與複星醫藥此前購買所花的4.6億美元相比也無太多增值,更像是覆蓋了這些年的利息成本。

另外,自2020年起,複星國際便開始頻繁減持青島啤酒(93.980, 2.42, 2.64%),最近一次是5月31日,套現41億港元,出售事項完成後,複星國際將不再持有青島啤酒股份。從2017年入股青島啤酒至今,5年時間裡,複星國際已累計套現套現150億港元。

遭“複星系”減持的並非青島啤酒一家。6月16日,複星公告稱擬再次減持中山公用(7.650, -0.03, -0.39%)不超過6%股份。戰投8年,複星集團已通過減持中山公用股份累計套現約2.47億元。

可以看到,早在2019年,郭廣昌和他的複星國際便早早意識到了風險,且一路都在拋售資產。但現在回過頭看甩賣的速度還是不夠快。其一次賣一點的操作,好比戰場上的兵家大忌“添油戰術”:逐次攻擊就像給油燈添油,一次不夠,再加點還不夠,再加。然而結局就是次次不夠,無謂地損失兵力。

同樣佈局文旅的萬達,從2017年開始,王健林在2年內集中拋售了1700億的資產,現在便是“一身輕”的狀態。如果郭廣昌像王健林一樣,從意識到風險開始,便一鼓作氣火速出清,或許還能在疫情衝擊下避免不少虧損,現在的債務包袱也就能輕一點了。
 
2022.06.21 新浪網
富力地產尋求展期10筆美元債超300億 若不成或將重組
近日,富力地產官網一則名為《Overseas Regulatory Announcement》公告顯示,其計畫將旗下10只美元票據進行展期,並尋求持有人豁免票據項下現有和潛在的相應違約或違約事件。這10只債券均為富力海外發債平臺怡略有限公司發行的債券。據悉,計畫展期債券的未償本金總規模高達49.4億美元,超三百億人民幣。

(資料來源:公司官網,公告)
此前,富力的債務展期有成功的,也有不成功的。而此次將10筆美元債綁在一起尋求展期,富力並在公告中直言不諱,如果此次展期不能成功,其或將不得不進行債務重組,大似有與債權人孤注一擲綁定之嫌疑。

一次性尋求展期10筆美元債超300億

該來的還是來了!

實際上,富力地產是早一批流動性出現困難的房企之一,早在買下萬達77家酒店之後的2019年,富力的負債問題就已經浮出水面。2019年中報顯示,其短期債務已經達到了597億元,遠超帳面資金,2019年7月,富力就動員包括公司財務、開發、工程等非銷售部門均應以銷售為中心,全力以赴配合銷售目標的達成。

憑藉著帳面自持資產的信用底子及其現金流輸血,富力得以堅持至今。在面對2020年以來的疫情,以及後來的三道紅線和融資政策,抓回款、賣資產成為了富力自救的關鍵抓手。但近一年持續的銷售低迷卻最終成了導致富力接連尋求債務展期甚至重組的導火索。5月富力的銷售收入僅約40.8億元,同比下降66.58%,而今年1-5月的銷售收入約218.3億元,同比下降58.4%。

此次富力尋求展期的10筆美元債,額度也巨幅提高到超300億,其中有3筆美元債將於2022年到期,到期金額為12.6億美元。值得注意的是,這其中甚至還有4筆2024年到期的美元債,這對於富力的債權人和投資者來說都不是好消息。其一,這或說明富力自己預期其面臨的流動性困境或至少將拖延至2024年以後;其二,不惜將2024年的美元債綁在一起來尋求展期,或大似有與債權人孤注一擲談判、綁定之嫌疑。

而富力也在公告中直言不諱,如果此次展期不能成功,其或將不得不進行債務重組。對於這10筆美元債的投資人來說是比較被動的,畢竟誰也不想看見“魚死網破”的情況發生。

此外,富力為了安撫債權人情緒,在公告中表示。如在滿足所有相關條件,且修訂檔和書面豁免得到執行後,其將在付款日就各系列票據向每位元合格持有人每1000美金本金支付5美金同意費。

也就是說債券展期後,融資成本將提高0.5%。而上述美元債票面利率本就比較高,有7筆票息超過8%,有3筆票息超過11%。再疊加0.5%的成本,富力增長的財務成本壓力下,是其寄希望於通過時間換空間的打算,但目前看,即使換來了充足的時間,慘澹的銷售前景似乎也很難給富力提供足夠的騰挪空間。

流動性緊張已躍然紙上

對於富力和債權人來說,這是一場相互之間資金和心理的揣測。

除提高利息成本外,富力還計畫實施強制提前贖回條款,即在完成特定資產處置後,強制回購或贖回、給予指定帳戶擔保、每半年一次的債券報告以及指定帳戶的使用金額等,來安撫債權人。

富力也只能這麼做,因為富力的流動性緊張已經躍然紙上了。年報顯示,截至2021年末,富力地產一年內到期的借款約583億元,可能動用的現金及現金等價物僅為62.57億元。

據公告內容,富力提出對各系列票據的擬修訂要求包括:延長到期日,修改利率條款,取消維持付息儲備金帳戶並為其提供資金的要求等。富力要求取消付息儲備金帳戶,基本說明其已基本沒有多餘的流動性去覆蓋儲備帳戶裡的預備資金需求了。

同時,富力還提議豁免票據項下的直接或間接產生的任何違約或違約事件,包括未能保持利息儲備金帳戶的最低餘額,未能贖回/未能支付部分借款的本金和/或利息等。這也從側面反映,富力已經沒有信心確保這些額度較小的資金償還。

此前,富力發行的“16富力04”、“16富力06”兩筆境內債展期方案均獲持有人通過,但“19富力02”展期兌付方案卻未通過,議案被75.13%的比例反對。

值得注意的是,“19富力02”與前兩筆不同的是,其到期日為2024年5月8日,債權人或許是由於到期日還遠,並不需要現在就無奈而同意展期。這也為此次同樣包含2024年到期債務的展期方案方案能否通過蒙上了一層陰影。

富力還有多少資產可賣?

截止去年底,富力的有息負債仍有1327億元,為了償還債務,等銷售回款是來不及了,變賣資產成為唯一出路。

富力在2021年全年幾無新增土地,甚至已經將出售資產列為公司的成功策略,並表示出售的規模和速度前所未有。

但實際上,從富力財報看,其出售資產的速度還遠遠不夠。2021年底,其帳面存貨、發展中物業及可供出售物業合計2100億元,較2020年的2299.6億元下降有限,土儲總建面6472萬平米,較2020年的權益土儲建面6426萬平米去化也不明顯。此外,去年富力的投資性房地產以及在合聯營公司的帳面餘額均無明顯變動,富力的資產處置速度並不理想。

這一方面,是由於行業大環境較差,另一方面從富力地產僅有10%左右的低利潤率看,其資產的吸引力或有限。

而此次要約展期中明確將通過資產處置來償還債務,富力勢必要加大處置力度,這其中資產折價出售恐避免不了,今年來出售資產的動作從自持物業開始。

3月15日,富力將位於英國倫敦的Vauxhall Square項目,以9570萬英鎊(約合人民幣7.96億元)出售給遠東發展;4月,其以26.6億港元將Thames City出售予中渝置地創始人張松橋;5月30日,其將海南首府項目以10.01億元的價格出售給力量能源。

據悉,目前富力正計畫出售此前收購的萬達酒店資產,目前在接洽的酒店專案有10個左右,單價在2億~7億元之間,大都位於三四線城市。

從帳面上看,富力的存貨、發展中物業、可供出售物業、投資性房地產、固定資產等,只要不是巨幅折價,其償還1327億元債務是可以的,但也勢必也將元氣大傷。

曾經的華南五虎之首,如今卻早已墜落平陽!
 
2022.06.21 文匯
內房股回勇 萬科追落後
人行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝表示,疫情形勢正在逐步好轉,房地產市場交易活躍性上升,刺激內房股昨日表現跑贏大市。萬科企業(2202)昨隨同業造好,收報17.86元,升0.92元或5.43%,已令10天及20天線失而復得,集團作為內地首5月銷售千億房企之一,市場看好國家將逐步推出更強而有力刺激政策,其可望受惠,料業績仍具改善空間,預計股價後市反彈的空間仍在。

萬科較早前公布,5月銷售金額307.6億元(人民幣,下同),同比跌46.56%,銷售面積187.5萬平方米,減少51%,而今年首5個月累計銷售面積981.1萬平方米,銷售金額1,681.1億元,為內房三家銷售額逾千億之一,同比跌41.39%。期內,集團新增6個項目100%權益,需支付權益價款約118.77億元,權益建築面積約86.9萬平方米,期內新增物流地產項目。

儘管內房首5月的銷售數據欠理想,但中央加大對行業的支持,板塊下半年仍可望炒復甦,萬科銷售表現也可看好。事實上,內地傳媒引述《貝殼研究院》最新資料顯示,其監測的103個城市中,有56%的城市首套、二套房貸利率已降至下限,最大程度上降低購房者的貸款成本。另外,該院數據顯示,6月上半月貝殼50城二手房日均成交量較5月日均水平超過20%。

萬科附屬深全房地產本月初向綠景中國地產(0095)旗下四達實業注資23億元。完成後,深全房地產將持有四達實業8%股權,後者持有位於深圳市南山區的主要城市更新項目。上述項目位於深圳市南山區沙河街道,鄰近科技園及華僑城,建築面積為358 萬平方米。此次引入萬科所得款項將全數用於項目第三期及第四期開發。萬科享有的是項目第三期及第四期的利潤分派,佔比重20%。

頻頻回購A股顯信心

另一方面,萬科繼5月三度回購A股後,觀乎其6月回購的力度明顯加大,截至6月17日的12個交易內,公司日日均見在市場回購,最近的一次回購是上周五(17日),在市場回購了555萬股,涉資1億多元。萬科頻頻回購,除了反映公司手頭資金充裕外,也反映股價仍然偏低已引起管理層關注,亦是對業務前景抱有信心的表現。

趁股價反彈初現跟進,上望目標為5月初以來高位阻力的19元(港元,下同)關,宜以失守近日低位支持的16.8元則止蝕。
 
2022.06.21 經濟通
越秀房託股東越秀企業溢價6%沽4.8%股權
越秀房產信託基金(00405)公布,股東越秀企業告知於昨天以等於每股供股認購價即3.2元向由越秀企業及獨立第三方所組各佔一半合營公司出售2﹒25億個基金單位,佔該基金約4.82%,即涉7.2億元。

該集團指,昨天轉讓價較基金單位收市價3元溢價6.67%,較於過往30及60個交易日的基金單位平均收市價3.080及3.18元分別溢價3.9%及0.63%,及較於過往90及120個交易日的基金單位平均收市價3.203及3.22元分別折價0.09%及0.62%。越秀企業告知,該合營公司將不可撤銷地放棄投票權,而該獨立第三方從事風險投資、私募股權及上市公司投資。

該集團指,據越秀企業告知,所持股權由47.99%減少至約43.17%,有關協議轉讓將不會導致董事會的組成發生變化。該集團預期協議轉讓不會對業務及經營產生任何負面影響。
 
2022.06.21 經濟通
融太集團料全年盈轉虧2.7億元
融太集團(01172)公布,預期截至3月31日止年度虧損約2.7億元,去年度盈利約300萬元。

該集團指,盈轉虧乃主要在期內就四川省自貢市物業發展項目計提物業存貨減值撥備導致。該集團指,市場降溫監管措施導致內地整體房地產市場規模縮小,令住宅物業合約銷售額較去年同期大幅下降。非一線城市物業發展商通過降價刺激房屋銷售及回籠資金。此外,建築成本不斷上漲亦進一步降低物業發展商毛利率。因此,該集團於自貢市的高端住宅別墅及停車場毛利率特別受到影響,導致物業帳面價值超過其可收回金額。
 
2022.06.21 經濟通
中國水務訂5.5億人幣融資租賃息連費8,435萬人幣
中國水務(00855)公布,作為承租人與華融租賃訂立融資租賃協議,華融租賃以5.5億元人民幣向承租人收購有關資產擁有權後租回給承租人,該集團付利息連費用共約8,435.2萬元人民幣。

該集團指,租期為60個月,有資產為杭州的倉儲及運輸生產設施,而融資租賃協議的財務安排可提供額外營運資金,支持經營活動。
 
2022.06.21 經濟通
協合新能源近3億人幣融資租賃,息連費4,941萬人幣
協合新能源(00182)公布,作為承租人與融資人華能天成訂融資租賃,以3.67億元(人民幣.下同)(約4.27億港元)出售租賃資產給對方後租回,付利息約4,794萬元(約5,574萬港元),以及手續費147萬元,共4,941萬元。

該集團指,融資為期3年,假設適用利率於整個融資期內為4.54%,租賃資產為吉林省白城市運營之97.5兆瓦發電站項目通榆烏蘭花F及通榆新發D風電場工程項目的發電站輸電線路及道路。融資期屆滿後,承租人有權以代價1萬元向融資人回購配套設施。

該集團指,出售所得款項淨額,將用作一般營運資金,以為本集團於日常業務過程中之業務營運及活動提供資金,包括購置風力及光伏發電設備,故融資租賃安排乃於一般業務過程中訂立,讓其可取得營運所需之財務資源。
 
2022.06.21 信報
利嘉閣預測豪宅下半年漲價8%
第五波新冠肺炎疫情拖累今年首季本港住宅樓市價量齊跌,至第二季隨疫情減退才逐步收復失地,雖然上半年中小型住宅樓價幸保不失,但豪宅則錄得3.3%跌幅。利嘉閣地產總裁廖偉強表示,在預期下半年可以通關及特區新管治班子帶領本港進入新局面,加上住宅交投大幅反彈,將推動樓價回升,中小型住宅下半年可漲5%至6%,豪宅樓價更有力上揚6%至8%。

加息對樓市短期無大礙

廖偉強指出,經過今年初第五波疫情後,相信本港已產生群體免疫屏障,市民對疫情的恐慌情緒已大減,只要下半年疫情未再出現大規模爆發及導致大量致命個案,相信對樓價的實際衝擊依然有限。美國利率趨升,惟本港銀行體系結餘尚處較高水平,相信接近年底前即使本地銀行要加息,估計幅度及速度均有限,意味未來半年至一年息口不會成為樓市的大障礙。

他稱,隨着疫情及樓市市況好轉,下半年發展商將持續加快推盤追回落後的進度,預期下半年一手私人住宅買賣登記量由上半年僅4900宗,噴射式急飆約83.7%,上試9000宗,料全年一手登記量約1.39萬宗,較去年近1.75萬宗減少20.6%。二手樓市則受惠市況回暖而逐步轉旺,加上進一步放寬按揭保險樓價上限的「財爺Plan」,帶動上車客及換樓客同時進場,預計下半年二手私人住宅交投量回升至約2.4萬宗,料較上半年的1.77萬宗多約35.6%;全年累計二手買賣登記量料近4.17萬宗,將較2021年約5.16萬宗減少19.2%。

中小住宅有望反彈6%

私人住宅成交量大增,帶動樓價重拾升軌,廖偉強預計,中小型住宅樓價下半年料有5%至6%升幅,若成功通關,估計豪宅樓價升幅將較中小型住宅更大,下半年或有力反彈6%至8%,全年計升幅約3.5%。

不過,他認為下半年住宅租務市場仍會跑輸樓價,原因是缺乏公司客及海外客支持,估計下半年中小型住宅租金僅持平無升跌,全年預計略跌2%。至於上半年租金微挫0.2%的豪宅物業,下半年看跌1%至2%,全年計降幅相若。
 
2022.06.21 信報
工商舖成交額量半年挫30%
受疫情影響,投資者對整體工商舖持觀望態度,令上半年工商舖物業交投陷入膠着。中原(工商舖)資料顯示,今年上半年暫錄約2257宗工商舖買賣個案,涉及總金額約479.49億元,俱較去年下半年大減約30%。該行認為,第二輪消費券發放及市場憧憬新特首上任後帶來新局面,將帶動下半年工商舖整體交投氣氛略為回暖,加息的影響相對輕微,估計價格平穩上升約5%內。

第三季趨平穩 工廈最看好

中原(工商舖)董事總經理潘志明表示,疫情反覆促使經濟活動急速下滑,影響工商舖買賣交投,整體交投氣氛淡靜,成交宗數及金額都較去年下半年急跌三成。不過,疫情下工商舖物業價格調整,吸引實力投資者、財團及外資基金趁低吸納,上半年累計錄得約61宗逾億元成交,涉資約326.22億元,交投集中工廈及酒店。

潘志明分析,第五波疫情放緩,第二階段消費券亦有最新安排,預料市面消費人流將增加,可刺激本土經濟市道;加上政府新班底上場,市場憧憬通關時間表可望於下半年實現,刺激工商舖市場氣氛,預測第三季工商舖表現稍見平穩,下半年整體成交量料重上約2750宗,價格預料上升約5%內。

各類型物業中,以工廈物業價格及租金走勢最為看好,料同步上揚約3至5%。商廈買賣造價或有5%以內增長空間,租金走勢則平穩。商舖方面,在尚未通關下,核心區舖位前景仍未樂觀,租金預測有約5%下調空間,非核心區舖租就有機會上調約10%;商舖價格估計會橫行一段時間。
 
2022.06.21 信報
美聯樓價指數續窄幅上落
私人住宅樓價指數走勢未見明顯方向,美聯物業根據全港138個主要中小型私人住宅屋苑成交個案編訂的「美聯樓價指數」按周回落0.19點或0.11%,報168.86點,連續7個星期於168點至170點之間窄幅徘徊。其中「美聯港島樓價指數」報179.23點,連漲3周後首度回落,按周跌0.72%;「美聯九龍樓價指數」亦下滑0.34%,至172.43點。「美聯新界樓價指數」逆市向上,報156.16點,按周升0.29%。以今年累積樓價走勢比較,無論整體或分區樓價都未重返今年初水平,整體樓價累跌1.6%,其中港島區累積挫2.69%,新界區亦下滑1.69%;九龍區累積跌幅相對較小,今年內只降0.9%。

另外,美聯物業按其網站放盤叫價編訂的「美聯信心指數」(MCI)最新報53.5點,按周升1.3點或2.5%。不過,美聯物業首席分析師劉嘉輝稱,信心指數連續6個星期於52點至54點之間窄幅上落,走勢未有太大突破,而美國上周加息0.75厘對本港樓市的影響,料於稍後公布的信心指數反映。
 
2022.06.21 信報
維港頌1,503呎月租8.6萬
美聯物業高級營業經理謝國安稱,該行促成北角維港頌1座中層A室租務成交,實用面積約1503方呎,4房間隔,獲外區客以每月8.6萬元承租,呎租約57.2元。代理說,業主2017年以約5470.9萬元購入單位,租金回報約1.9厘。
 
2022.06.21 經濟
美資轉租中環超甲廈 呎租130元
預租The Henderson兩萬呎 趁中區租跌擴充升級

第5波疫情4月放緩後,中環寫字樓租務稍改善,超甲廈重獲注視。消息指,恒地 (00012) 旗下中環全新商廈The Henderson錄得第二宗租務,物業一層半逾2萬呎樓面獲美資金融機構租用,呎租料約130元。近期外資公司相繼趁超甲廈租金回調,進行搬遷及升級。

中環全新甲廈罕有,而明年落成的The Henderson新近錄得預租,消息稱,該廈一層半樓面,涉及逾2萬平方呎,獲一家美資機構租用,公司主要業務包括基金投資、資產管理等。該機構目前辦公室位於金鐘太古廣場2期,樓面約2萬平方呎,是次搬遷可作少許擴充,而最重要是可升級至中環全新超甲廈。市場人士估計,是次成交呎租約130元,屬目前超甲廈市價水平。

恒地於2017年以233億元投得中環美利道地皮,每平方呎樓面地價高達5萬元,盡破本港紀錄,而物業提供約46.5萬平方呎樓面,總投資額高達260億元,預計2023年落成。據了解,該項目設計上頗具特色,除外形獨特外,發展商把頂層逾萬呎,打造成大型宴會廳。

佳士得租4層 設拍賣中心

受疫情影響,本港超甲廈租務不算活躍,去年7月The Henderson首宗租務,由藝術及奢侈品拍賣行佳士得承租物業4層合共約5萬平方呎樓面,將為該拍賣行首個香港的常設拍賣中心和藝廊。相隔接近1年,大廈才錄得第二宗租務。

事實上,最近中環甲廈錄得新租務成交上升,不少屬同區搬遷。包括國金2期2.75萬平方呎樓面,獲美資投資銀行富瑞金融集團(Jefferies)租用,該公原租用同區長江集團中心,趁租金下跌轉租國金2期。據悉,有關樓面原由野村證券租用,集團早前棄租。另外,上月另一家美資機構景順投資(Invesco),租用怡和大廈約3.1萬平方呎樓面,機構原租用同區花園道3號,亦屬辦公室升級。

長達兩年疫情,令甲廈租金出現大幅調整。據世邦魏理仕統計,甲廈租金高峰期為2019年初,當時中環平均呎租高見140元,其後因社會運動及環球疫情等衝擊,租金從高位回落,至最新呎租約100元,下跌近3成。

世邦:倘通關 中環先反彈

世邦魏理仕香港研究部主管陳錦平指出,受疫情等因素影響,甲廈租金調整期已達2至3年,對個別機構來說,中環最頂級商廈租金已跌至相對合理水平,故可以趁機搬遷作提升級數。整體租務市場前景上,陳錦平認為,在未通關情況下,甲廈新租務維持偏低,相信要待通關,商務活動重現,甲廈才有租務新動力。他指,若中港通關,中資機構重啟租務,預計以中環市場率先反彈。租金方面,他謂上半年甲廈租金跌約2至3%,跌幅逐漸收窄,下半年料較為平穩。
 
2022.06.21 經濟
第一集團補地價 重建九龍灣前總部
標準金額補地價下,吸引財團重建商廈。第一集團落實完成7.24億元補地價,將重建旗下集團位於九龍灣總部,發展寫字樓項目。

第一集團旗下九龍灣宏泰道14號,前身為第一集團總部。據悉,集團完成項目補地價,金額涉及7.24億元,地盤面積約1.82萬平方呎,總樓面面積約21.9萬平方呎,每平方呎補地價約3,307元。據悉,項目是次透過「標準金額」計劃進行補地價。翻查資料,該集團於2009年活化工廈措施推出時,曾把該廈於市場放售。

全新寫字樓預計2024年落成

集團表示,項目預計2024年落成,寫字樓樓高21層,全幢寫字樓高約120米,中高層單位可享維多利亞海景及啟德發展區遼闊景觀。地下及2樓均設有商舖,3樓至25樓為寫字樓樓層,共112個單位,單位面積由1,497至全層14,451平方呎,標準樓層每層設6個單位,並設全層及特色單位。
 
2022.06.21 經濟
工廈5月反彈 241宗註冊升22%
工廈市場表現相對理想,美聯工商舖報告指,5月工廈註冊量反彈至241宗,租金連續8個月創新高。

註冊金額34.6億 升86%

由於中細價工廈成交量回升,工廈買賣市場重拾動力。美聯工商舖資料研究部最新發表的《工廈快訊》指出,5月工廈註冊量共錄241宗,按月升21.7%,而註冊金額報34.61億元,按月升86.4%。租務市場維持平穩,5月租務成交量維持在540宗左右。工廈售價按月下跌0.2%,但租金則按月上升0.1%。該行預期,如果疫情下積壓的成交落實,註冊成交量未來將繼續回升,但由於工廈租金已累積一定升幅,相信租務成交量將保持穩定。

美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示,5月工廈註冊量共錄241宗,按月升21.7%,連跌3個月後首次回升,而註冊金額則為34.61億元,按月大升86.4%,主要是由於過億元註冊成交金額按月急升近3倍至19.2億元。上月錄得兩宗全幢工廈成交,嘉里建設 (00683) 分別將位於沙田和柴灣的貨倉售予華潤物流,作價分別達23.3億元和22.9億元,反映市場除了看好數據中心的前景外,也對貨倉物業產生較大的興趣。

此外,沙田工業中心上月錄得兩宗超過2億元的成交,其中,加拿大機構投資者Brookfield Asset Management以2.11億元向興勝創建 (00896) 購入A座4樓1至23號工作室。

上月指標工廈售價偏軟,美聯工商舖資料研究部資料顯示,反映指標工廈售價走勢的美聯工商物業售價指數(MII)5月最新報384.7點,按月下跌0.2%。其中,沙田區的平均呎價按月升幅最高,達2.4%,報4,745元,而黃竹坑/香港仔/鴨脷洲區的平均呎價為6,749元,按月跌1.7%,為跌幅最大的一區。

工廈租務市場表現平穩,租務成交量維持在540宗左右,而反映指標工廈租金走勢的美聯工商物業租金指數(MIRI)5月報148.6點,按月上升0.1%,連續8個月創指數成立以來的歷史新高。其中,柴灣區呎租報15.3元,按月升3.0%,連續第二個月成為呎租升幅最高的一區。5月最大宗的租務成交為3M公司以售後租回的形式,租用三湘九龍灣貨運中心6樓全層,首年月租達140萬元,呎租為20元,租期為5年。另外,葵涌亞洲貨櫃物流中心B座亦錄得兩宗矚目成交,涉及面積達53,623及66,189平方呎,呎租分別為17及18元。
 
2022.06.21 星島
飛揚暫收近700票超購4倍
市場氣氛不俗,新盤繼續開放示範單位及收票,其中屯門飛揚第1期,市場消息指,截至昨晚收近700票,對比現有兩張價單共142伙,錄超額近4倍,吸引新界西上車客及家庭客入市。

參觀氣氛不俗

長實及新地旗下屯門飛揚第1期,昨日繼續開放示範單位及收票,就設於尖沙嘴大型商場的展銷廳現場所見,儘管為工作天,仍吸引不少參觀人士,氣氛不俗。代理就把握機會,於商場、行人路以至港鐵站出入口撈客,向途人解說項目優勢。發展商料於今日公布最新銷售部署。市場消息指,項目截至昨晚收近700票,對比現有兩張價單共142伙,錄超額近4倍。

區內代理反映,項目客源暫時主要來自新界西區,其中以屯門及荃灣區佔多數。而上車客及家庭客就各有鍾情的戶型,上車客主要對1房單位較有興趣,始終定價能迎合他們負擔能力。家庭客則普遍有意購入2房梗廚單位,指該戶型的新盤供應實屬罕有。

項目日前加推2號價單,涉62伙,面積263至722方呎,提供1至3房,價單定價502.8萬至1224.5萬,呎價16408至20454元,折實價427.4萬至1016.3萬,折實呎價13866至17387元。折實平均呎價約15418元,對比首張價單的15050元提升約2.4%。

新價單入場單位2座1樓F室,面積263方呎,折實價427.38萬,折實呎價16250元。而最低呎價屬2座7樓E室,面積722方呎,3房間隔,折實價1001.14萬,折實呎價13866元。
 
2022.06.21 星島
首5月20大房企銷售額均下降
內媒統計銷售額前20的房企數據發現,今年首五個月該批房企的銷售額均出現按年下降,而總額過千億的房企僅碧桂園(2007)、萬科(2202)、保利發展(600048.SH)三家。不過有券商認為內房市場已出現拐點,同時內地多城推出「房票」新政,助力不合規老舊小區(即棚戶區)改造之餘,亦被視作內地房地產救市新招。

境內外到期債壓力大

報道援引其中一間TOP20開發商表示,今年下半年開發商的經營環境或不會有太大好轉,房企的境內外到期債務壓力非常大,其他融資渠道包括預售監管資金帳戶、銀行貸款也並不樂觀。雖然有部分房企可以進行第三方增信的債券發行,但這些能發行的房企都是信用比較安全的房企,對於已出險的房企來說並不能夠緩解資金流動性緊張困境。

該開發商指,出險房企想要獲得流動性資金,基本只能靠賣資產及賣房回籠的資金,其他的融資渠道相對困難,惟目前從出售資產端看,市場上太多資產被擺上貨架,買家完全不着急,挑挑揀揀再壓價會導致雙方僵持不下,「賣方不想低價出售,買方想再壓低價格,這樣直接讓資產出售的進展變得更加緩慢。」

光大證券近日表示,今年5月,內地地產銷售及新開工單月按年增速均出現拐點,房地產行業基本面底部貨已確認。另外,中信證券提到,近期多地發布「房票」政策,相信若模式獲推廣,能既合乎「因城施策」及推動低城市的樓市,又不刺激核心城市樓價,將可推動房地產產業鏈復甦,並可以加速推進舊改和棚改,釋放剛需。
 
2022.06.21 星島
佳源國際擬向員工授購股權
佳源國際(2768)披露,計畫向130名選定合資格人士授出1.3億份購股權,以此獎勵員工及鼓舞士氣,該房企股價盤中一度漲逾94%,收市升73%,報0.58元。早前該房企遭遇控股股東被強制平倉,近期出售物管公司佳源服務(1153)計畫亦宣告失敗。

未必能成功集資

上述提及的1.3億股股份,佔佳源國際已發行股本約2.64%,行使價為每股0.38元,較前日收市價有13%溢價,其中,480萬份購股權授予佳源國際4位董事,每人各獲授120萬股購股權。

uSMART盈立證券研究部總監陳偉聰表示,昨天股價上漲,反映市場認為高層對公司有所支持,若高層行使購股權公司就有資金流入。不過,需注意的是,即使高層行使購股權,流入的金額亦不是太大,同時該公司大股東曾遭斬倉導致股價急跌,該公司資金鏈較為緊繃,早前出售物管公司亦未成功。假若該公司股價高企,有機會再有批股融資等「抽水」動作。他又說,合資格人士未必會行使購股權,因此該公司最終未必能成功集資。
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