立委指不動產貸款集中度已下滑 換屋族房貸卻遭拒引民怨

中央銀行去年祭出史上最強打炒房措施，並要求國銀進行為期一年的自主總量管理。民進黨立委郭國文昨質疑，近期不動產貸款集中度已下滑，卻傳出有換屋族房貸遭拒情況，引發民怨，呼籲央行重新檢討房市管制措施，重點應放在打擊投機客、法人，不該傷及無辜、波及自然人；央行總裁楊金龍回應，將會進行檢討。

楊金龍昨赴立法院財委會備詢，郭國文質詢表示，自去年央行啟動總量管制措施以來，三月底不動產貸款集中度下滑至三十六．八九％，相較去年三十七．一％的偏高水位已有改善，甚至接近首次實施房市管制前的三十六．六四％，若按照如此陡降趨勢，今年六月理監事會議上是否該重新檢討房市管制措施？

楊金龍表示，國銀自主總量管理為期一年，對於房市管制措施，央行會隨時進行滾動式檢討。

但郭國文說，再繼續滾動檢討，「照這個趨勢就要滾下去了」。他提醒央行，最近剛發生史上最大交屋潮，單季破三萬一千戶，然而因為央行要求銀行總量管制，「你的命令就像聖旨」，銀行每個月新承作房貸額度不超過還款，結果傷到換屋族，現在銀行都不想借、不然就是要求簽切結書，民間已經出現很多怨言。

郭國文強調，他支持央行打投資客、法人，尤其是法人取得資金、槓桿操作可能性大，且還款能力很強，要更嚴格都沒問題，但是不要打到自然人、換屋族。楊金龍再次說，「我們會來檢討」。

央行去年要求國銀從第四季起提出為期一年的自主不動產總量管理，當時已強調不應該影響無自用住宅民眾購屋，以及業者推動都市更新、危老重建、社會住宅等配合政府政策等相關用途，以及企業購建自用廠辦等資金。

換屋族部分則給予緩衝期，與銀行切結一年內換屋，可享房貸寬限、也不受第二屋房貸成數只有五成的限制。

危老條例將落日 內政部著手修法

「都市危險及老舊建築物加速重建條例」距離十年落日條款僅剩二年時間，內政部已著手推動該條例修正草案，方向包括時程獎勵歸零落日後就不再延長，改以規模獎勵替代，並研擬進一步簡化程序。

國土管理署署長吳欣修昨赴立法院進行「都市更新與危老重建之執行成效及未來展望」專案報告。他說，過去時程獎勵像是一張空白支票授權，只要時間內申請就給，造成小基地紙片屋危老案搶著申請，但檢討過後，發現小基地危老案並無助於防災，因此時程獎勵歸零後就直接落日，改以規模獎勵替代；其中基地面積達二○○平方公尺、約六十．五坪，就符合規模獎勵門檻，給予基準容積獎勵二％，之後每多一百平方公尺、約三十．二五坪，再多給○．五％容積獎勵，最高可獲得十％。

內政部部長劉世芳指出，該草案修正重點放在危老適用範圍、容積獎勵機制檢討及程序簡化，完備後就會送至行政院。

專家：可激勵基地較大的危老案
房市專家何世昌指出，危老重建最受詬病的問題正是基地規模偏小、建築格局不佳等，如果能夠以規模獎勵取代時程獎勵，可激勵實施者傾向整合基地較大的危老案。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德則認為，危老時程獎勵改以規模獎勵，對於整合建商來說，因基地要有一定規模，又要取得百分百同意的條件下，可能就會走向都更整合。

不少立委關心「都更條例」中協議合建契約部分，因存在資訊不透明，地主、屋主與建商之間的不信任，能否訂定像是預售屋或是租屋等類型的定型化契約？吳欣修指出，協議合建的契約屬於私契，加上種類繁多，像是合建分屋、分售、分層、股東投資，甚至易地方式等進行，很難以通版的定型化契約來規範，反而可能阻礙協議合建的進行。

內政部規劃匡列50億元特別預算，分三年推動「老宅延壽」計畫，國土署昨（8）日表示，每案最高補助金額以工程費65%為原則。

內政部昨日舉行部務會議，預計從《因應國際情勢強化經濟社會及國土安全韌性特別條例》中匡列50億元挹注老宅延壽計畫，補助屋齡逾30年、樓高四至六層的集合住宅修繕。

國土署主秘歐正興指出，中央與地方將各自成立「顧問團」，中央負責政策指導與資源整合，地方則擔任主力執行，內政部也將提供顧問團作業補助及獎勵，鼓勵結合建築、土木、營造、電梯等產業，提升執行效能。

至於補助上限，歐正興回應，工程費補助以65%為上限，實際金額依選擇的修繕項目而異，每戶需求不同，選項彈性也大，公共空間修繕包含外觀整建、照明、排水、避雷系統等，室內則涵蓋電線、水管與無障礙設施等，民眾可依狀況搭配。

關於一樓住戶是否成為加裝電梯阻力，歐正興表示，法規已放寬，只要有管委會決議或過半所有權人同意，即可推動安裝，但實務上仍常遇到不同意見，因此地方顧問團將成為關鍵協調力量，協助社區整合共識。

另外，近年政府積極推動都更，外界關注都更審議曠日廢時，國土署長吳欣修昨日在立法院內政委員會允諾，年底前將提出簡化都更審查程序的操作指引，讓地方有所依循，目標整合三至四個委員會意見「一次提出、一次修正」，大幅縮短審議時間，加快民間推案腳步。


工程費上限65％ 老宅延壽補助 每棟上看千萬
工商時報

內政部8日指出，老宅延壽政策每案工程費用補助上限設為65％，會提供室內外多項修繕項目自由選擇，若全部申請則補助經費可達千萬或更高。另也將結合衛福部長照3.0與經濟部家電汰舊換新補助，並成立「地方顧問團」直接輔導個案，串連建築師、室設師、社工師、社規師、電梯業者等不同產業，協助住戶辦理耐震初評、修繕項目評估以及申請經費補助。

面對人屋雙老的社會趨勢，內政部推出「老宅延壽計畫」，匡列3年投入50億元，優先針對屋齡逾30年、4層樓至6層樓、且無結構危險疑慮的集合住宅，依照公共區域及室內修繕項目，進行如管線更新、建物立面修繕、屋頂防水、新增無障礙設備等，給予經費補助修繕，預計可補助500棟，最快下半年將計畫呈報行政院。

國土署主秘歐正興說明，補助經費將以每棟工程費的65％為上限，若室內外修繕補強的各個項目都來申請，則每案補助金額可達1,000萬元甚至更高；政策執行方式則將成立「地方顧問團」，負責政策宣傳、整合居民意見、申請修繕項目評估及補助經費撥款等，深入個案輔導，而中央也會提供顧問團執行的作業費和「成案獎金」。

房子直接過戶給子女會有贈與稅，而且日後出售，還有沉重房地合一稅，很多人因此改採買賣方式，但買房資金如果非子女自有資金，仍會被國稅局認定是贈與，課稅贈與稅。

正業地政士事務所所長鄭文在表示，對此，坊間有業者表示，如果買賣時，同時辦理履約保證或是價金信託，就會比較好辦。但其實這對避開贈與稅沒有幫助，只是讓承辦地政士多了一筆「業外收入」。

鄭文在表示，遺產及贈與稅法第五條規定，二等親以內親屬間財產買賣，以贈與論，課徵贈與稅，但能提出已支付價款之確實證明，且該已支付之價款，非由出賣人貸與，或提供擔保向他人借得者，不在此限。

所以，兒女和父母親之間的房屋買賣，自備款支付價款來源，以及子女對銀行償還能力，是國稅局認定是否贈與、課徵贈與稅的重要關鍵，不少人因為無法舉證，因此無法完成買賣交易。

為此，市場有很多傳說招數，他最近就收到一名客戶主張要以履約保證，來做為二親等價金的認定，不是為了買賣價金風險，而是地政士同行跟他說，這樣國稅局比較好辦。

但事實上，依稅法規定，二等親買賣房屋能否過闗，重點是買方要能舉證價金的來源，與是否辦理履約保證無關。倒是辦理履保，如果是2,000萬元的買賣價金，以手續費萬分之6計算，必須支付12,000元的履保手續費，對辦理的地政士來說，多了一筆收入。

鄭文在表示，房屋買賣主要有二大金流，包括買方自備款及銀行貸款，兒女和父母親房屋買賣也一樣，必須要有一筆自備款才能完成。

其中在自備款方面，由於每年贈與稅的免稅額為244萬元，所以，可以善用這筆免稅額無償免除債務，當成購屋自備款，也可以透過金融機構的匯款，將自備款匯入賣方的帳戶，做為舉證。由於以現金支付，因為舉證上會有困難，所以不建議以現金支付。

至於銀行貸款，早期國稅局以20年本息攤還，衡量買方是否有能力攤還本息，做為二親等買賣，課徵贈與稅的參考。

但是，隨著房價的高漲，現在銀行已經開放30年本息攤還，甚至40年本息攤還的條件，如果國稅局對於債務人償還能力有疑慮，甚至主張課徵贈與時，記得檢附貸款銀行繳納30年或是40本息攤還對照表，讓國稅局相信買方繳納房貸無虞，也是爭取免課徵贈與稅的好辦法。

鄭文在表示，履約保證或是價金信託是一般買賣交易為了買賣交易安全所使用的交易方法，兒女對於父母親承買房屋，似乎沒有交易安全的顧慮，消費者可以自行判斷，別被話術衝昏了頭。

無畏金龍海嘯及關稅衝擊，台中市又將標售精華區土地！為籌措捷運藍線等重大建設經費，台中市地政局啟動今年第二次標地作業，此次共釋出17筆土地，涵蓋水湳經貿園區與太平區，總標售底價逼近520億元，預訂6月26日開標。

雖然市府此次標售土地數量不多，但業界分析，市府這次可說是「拿出壓箱寶」，釋出多筆精華地段的大面積土地，希望吸引開發商目光，一舉衝高標脫率。

目前水湳地王，是今年2月成功脫標的水湳「文商段47地號」，面積達1,028坪，底價每坪311.4萬元，當時吸引2封標單，最終以總價37.89億元、單價368.44萬元成交，刷新水湳經貿園區歷史新高價。

而這次標地身價最高的「文商段50地號」，共計475坪、每坪底價305.12萬元，雖然總價、單價未破地王行情，但因為是中央公園首排、最後一塊可開發土地，加上鄰近水湳多項重大建設，被視為市府這波標售中的「壓箱寶」。

另外，此次總價最高的土地為10號標「創研段26地號」，底價89億元，共計8,680坪土地，單價拆算也突破百萬元，目前現況為停車場使用，堪稱全台中「身價最高的停車場」。

松彬不動產估價師事務所估價師廖家顯分析，「這次市府明顯是精挑細選，應該是希望至少有一半以上的脫標率。」他認為，水湳進入建設收成期，此時拿出地段最精華的土地，無論從討論熱度還是投資誘因，都有望吸引大型建商進場。

除了市府動作頻頻，農業部農田水利署台中管理處也釋出「最亮鑽石」招商案，位於水湳經貿園區精華地段的生態段85地號，目前正進行設定地上權招商，7月8日截止投標。

這塊基地東側為凱旋路、直接迎接台中國際經貿會展中心，西南側又靠近逢甲商圈，區位條件極佳，適合開發為頂級商辦、國際級旅館、百貨商場或娛樂設施。

回顧過去一年，市府的標地成績每況愈下。今年2月標售總底價高達747億元，但僅收到40封標單、脫標24筆，脫標率僅18%，創下歷史新低。業界不諱言，央行限縮放款額度，是建商開發意願低落的主因。

不過，市府仍積極標售土地，不僅是為了還款，更期盼透過高價值土地釋出，補足藍線捷運與多項公共建設的資金缺口。地政局說，捷運藍線、大巨蛋等工程正值推動高峰期，市府將持續尋求多元財源，確保地方發展與市民權益不受影響。

一般被認為偏向自住、自用且持有期長的「先建後售案」，近年在台北市部分指標小宅產品出現短期轉手高價差。根據「住展雜誌」彙整資料顯示，2022年後已有包括大安區「閱大安」、大同區「大橋湛」在內的四個社區揭露短期內轉手交易，單筆價差自270萬元至582萬元不等，顯示即便資金門檻較高，仍具短線投資爆發潛力。

住展雜誌發言人陳炳辰指出，先建後售案因資金壓力與房地合一稅制限制，通常不被視為短期投資首選，加上貸款條件不若以往寬鬆，理應少見「快進快出」的情況。但此次多案能短期增值數百萬元，顯示建商若規劃小宅、選址核心區段，又具租賃或裝潢附加價值，仍能吸引買方在短時間內創造價差。

根據統計，「閱大安」位於師大生活圈，「大橋湛」緊鄰捷運大橋頭站，「中山曜」則靠近晴光市場，皆規劃低總價小宅產品，在市場上具出租及轉手的優勢。若再搭配附裝潢、租約現成等條件，讓不少屋主選擇在一兩年內見好就收，順利完成交易。

陳炳辰表示，實際觀察成交行情，「閱大安」已有單價突破每坪150萬元、「大橋湛」、「中山曜」亦見近百萬元水準。當初相對低價購入的買方，在房市高位風險意識下，選擇見好脫手，並透過重購退稅方式節稅，是部分轉手考量之一。

不過，並非所有先建後售案皆能穩賺。陳炳辰說，如士林區「天母靜好」13樓戶，因無車位配置而小賠60萬元；「大橋湛」4樓戶則受限低樓層與鄰近高架橋等條件，最終僅以平盤成交。若屋主有資金壓力或個案條件限制，仍可能出現價格壓縮，保值性不一而足。

住展雜誌表示，今年北投捷運站附近的「千琚美」，因為小宅規劃、總價門檻相對親民，有望觀察其轉手表現；另中山區林森商圈的「中山自在」亦有出租與轉手潛力，未來表現可期。

台北市不動產代銷公會8日舉辦「穩健房市固台灣論壇」，業者指出，現行不動產信用管制措施，造成很多自住客買房借不到錢，很多買預售屋的人交屋時更面臨貸款額度突然縮水，這個問題，「最後輸贏，都變成有錢人的遊戲！」

業者並向政府喊話，應鬆綁房貸管制政策，不應溯及既往！並訂出日落、日出條款。

台北市不動產代銷經紀商業同業公會理事長王明正、副理事長張境在及新聯陽副董林徹人、甲桂林廣告總經理陳衍豪指出，中央銀行第七波信用管制後，造成很多自住客交屋時面臨貸不到款，連新青安首購族也要看銀行臉色，因為新青安借款利率是1.77％，土建融則都至少3.5％，所以銀行寧可借給利率較高的客戶，但這並不合理，因此公會呼籲應適度鬆綁信用管制。

王明正表示，央行實施連續第七波信用管制打下去之後，讓很多人只能住在坪數非常小的鴿子籠，住在裏面很不舒服，讓人於心不忍，但這是也是被政策逼著走的結果。

新聯陽機構副董事長林徹人直指，代銷公會明確提出主張「任何法令條文，都應有落日條款，不能溯及既往」。

去（2024）年因整體局勢較為穩定，國內房地產仍屬暢旺，CBRE世邦魏理仕台灣統計，去年下半年全台工業地產成交金額共達1,163億元，較2023年同期大增118％，廠房及倉儲交易也很熱絡， 2024年全國平均工業地價也呈現上升。不過CBRE世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶認為，去年第四季至今（2025）年為止，有央行第七波信用管制打炒房、美國關稅政策的不確定性，都讓房地產市場降溫，今年的地產交易額也會回落；CBRE世邦魏理仕台灣不動產估價師聯合事務所所長施甫學表示，今年整體經濟情勢、房市都較為動盪，一些推案量與供給過大的區域，「房價可能會面臨挑戰」。

CBRE世邦魏理仕台灣統計顯示，去年房地產仍熱絡，下半年全台工業地產成交金額共達1,163億元，較2023年同期大增118％，此多歸功於工業土地及廠房購買力道強勁。而工業土地在去年下半年成交金額為453億元，年增131％，主要受惠於數家保險業者的大型開發投資案挹注。在良好的外銷訂單能見度帶動下，製造業者投資擴產需求暢旺，推升去年下半年廠房及倉儲成交金額達528億元，創下歷史同期新高。

李嘉玶表示，2024年全國平均工業地價年成長4.3％，升至約16.0萬元/坪，其中以南部工業地價6.2％的漲幅為最高，主要是部分工業區價格基數仍然較低，加上知名企業陸續於南台灣打造生產或研發據點，支撐區域投資信心與價格水準。

不過展望未來數季，李嘉玶分析，全球經貿環境充斥著高度不確定性，將使許多企業重新審視資本支出與生產佈局計畫，影響工業地產市場觀望氣氛加濃，預測「今年全年工業地產投資金額，將從去年高位回落」，不過短期內各區工業土地價格將維持平穩。

施甫學指出，美國政府於今年四月初推出對等關稅政策，隨後又宣布該措施暫緩90天，但全球市場於此期間內將籠罩在高度不確定性中，不利於廠商判斷未來景氣；而美國為台灣的第二大貿易夥伴，當前混沌不明的貿易與投資環境將對國內經濟活動產生衝擊，股市也受挫，讓已降溫的房市更是雪上加霜，整體經濟局勢不穩、可能影響今年國內財政與貨幣政策。

施甫學分析，展望未來數月，美國關稅政策變數、全球經濟衰退風險等變動因素，將使許多製造業者重新審視資本支出與生產佈局計畫，並導致以自用需求為重的台灣工業地產市場瀰漫觀望氣氛，在主力買方置產決策可能延遲的情況下，預期今年全年工業地產交易金額將從去年高位有所回落。至於廠辦及倉儲的購買需求將維持相對穩定，特定產業園區可望受惠於供給稀缺而出現個案成交價創新高的情形，不過整體平均地價漲幅將趨緩。

至於房市方面，施甫學表示，去年第四季有央行第七波信用管制與銀行限貸，已讓房市冷卻，如今又遭遇美國關稅政策衝擊，且股市下跌，民眾資金縮水、加上貸款又不易，使購屋觀望氣氛更加濃厚，房市壓力更大，恐怕到今年下半年都不會太樂觀，預期第三季、第四季一些推案量與供給過大的區域，「房價可能會面臨挑戰」，一些小建商將難支撐；而大型與品牌建商的實力雄厚、口袋深，將不太受影響，其推案價格也可支撐。

苗栗縣竹南海口農村社區土地重劃8日動土，工程總經費逾1.1億元，歷經多年爭取與規畫後，正式邁入實質建設階段。縣長鍾東錦期許透過重劃後促進土地合理利用，加速社區現代化發展，提升居民生活品質。

海口社區位於特定農業區，非屬都市計畫範圍，聚落老舊、巷道彎曲且排水設施不足，居民生活空間狹窄、防災能力薄弱。為改善現況，縣府自2018年起推動土地重劃，舉辦逾5場地方說明會，與地主協商土地權屬與配置需求，並完成環評、開發許可及細部設計作業，歷時多年逐步推進。

重劃區面積約3.14公頃，工程總經費約1億1156萬餘元，其中中央補助6149萬元、縣府配合1001萬元，餘額4410萬元由重劃區更新協進會同意未來以抵費地標售款支應。工程預計2026年9月完工，項目包括5條道路、排水溝、滯洪池、廣場、綠植、汙水管線及民生管線地下化。

內政部土地重劃工程處長蕭喻鴻指出，農村土地重劃是內政部農村再生政策的重點措施，該案自2019年起獲中央補助共計7300萬元，將完善道路、廣場、停車場、滯洪池與基礎管線，並設置1.5公尺高綠帶緩衝區，不僅提升生活品質，也解決土地共有等問題。

鍾東錦感謝中央補助海口土地重劃工程，表示鄉村農地因年代久遠產權凌亂，透過重劃可有效整合利用。海口地區交通便利，重劃後轉為建地，有助發展為現代化社區並提升居民生活品質。因頭份、竹南人口持續增加，盼中央多予支持，多辦幾處土地重劃，讓竹南、頭份鄉村區同步發展。

營建類股華友聯（1436）、太子（2511）、華固（2548）三家同步於昨（7）日公布今年第一季財報，其中華友聯今年第一季轉虧為盈，每股盈餘賺0.6元，今早股價上漲2元，最多漲2%，後拉回平盤。

華友聯今（8）早盤以121.5元開出，與昨日收盤價持平，上漲幅度為1.65%；太子以9.90元開出，微幅上漲；華固開盤價為105元，漲幅約0.47%。

華友聯今年第一季合併獲利為7728萬元，每股獲利0.6元，以去年同期相比，轉虧為盈0.93元。華友聯於今年三月聯手台灣三井，南台灣推出台南、高雄住宅案，分別位於歸仁區沙崙、亞灣區，總銷將超過百億元。

此外，太子今年第一季合併獲利6246萬元，每股獲利0.04元，較去年同期減少，年增達50%。雖獲利不高，但仍維持正成長。

而華固今年第一季合併虧損1.27億元，每股損失0.42元，較去年同期虧損擴大，年減幅約55.6%。華固表示，首季因為傳統淡季，且無建案完工交屋，不過完工量可達百億元，多數落在下半年。

5月8日，“格力地產”證券簡稱正式變更為“珠免集團”（600185.SH），此次更名不僅是名稱的調整，更標誌著公司錨定“大消費”戰略主航道，邁入高品質發展新階段。

“珠免集團”正式亮相資本市場，是4月初珠海市國有企業專業化整合工作啟動以來，公司積極回應、迅速行動、扎實落實相關改革部署的階段性成果，向市場釋放出發展方向更清晰、轉型節奏再提速的積極信號。

近期，公司股價走勢穩健，這是投資者對公司未來成長空間的樂觀預期、對專業管理團隊的認可及對珠海市國資國企改革紅利釋放的信心。

轉型有進有退 主業更為聚焦 呈現全新發展態勢

近年來，隨著免稅政策持續優化、跨境電商快速發展、消費場景日益多元，大消費生態正成為企業重塑動能、構建全新增長曲線的關鍵方向。珠免集團主動聚焦大消費主業的戰略轉型，恰逢其勢、正當其時，將以免稅業務為戰略基石，橫向拓展商業運營、跨境貿易等高關聯板塊，構建“免稅+商管+商貿”大消費生態圈，全力打造業內領先的消費行業上市平臺。

據珠免集團有關負責人介紹，公司已對相關大消費主業發展作出了一系列戰略規劃安排：在免稅業務領域，已在海南自由貿易港、橫琴粵澳深度合作區等國家戰略區域佈局，加快拓展和提升口岸免稅、離島免稅等業務規模和效益；在商業管理領域，整合大型購物中心、零售商業、社區商業等資產資源，豐富消費業態、完善消費場景，打造全新的商業旗艦品牌；在商品貿易領域，整合強化供應鏈資源，推進跨境電商、智慧物流等領域的創新佈局，打造覆蓋採購、倉儲、數位化行銷的全鏈條平臺，形成“以商促免、以免帶貿”的業務閉環。

在加快聚集發展“大消費”主業的同時，珠免集團也在同步積極穩妥推進去地產化相關工作，正按照“不再新增房地產項目、5年內完成存量房地產有序退出”的承諾要求，進一步加快去地產化工作進程，研究通過業務委託、資產出售、股權轉讓等方式，分步分批出清相關地產業務和資產，確保地產業務“平穩退出”，為珠免集團實現長期穩定的可持續發展夯實堅實基礎。

國資賦能提效升級 助推珠免集團持續做大做強做優

“以專業化整合為方向推進國有經濟佈局優化和結構調整，加快鍛造具有核心競爭力和戰略支撐力的一流國企”是珠海市新一輪國企改革的重要目標和使命。

珠免集團作為珠海國資改革整合、體系優化重構的重要組成部分，已納入更高層級的國資統籌架構，獲得更大更強的國資賦能支持，推動公司進一步整合優質資源、進一步重塑升級治理能力、進一步發揮資本運作優勢。

在資源整合方面，在新的更具實力與集約能力的國資平臺賦能支持下，一方面，將更好推動國資體系的相關商業、商貿類資產資源與上市平臺進行有序整合和協同，推動珠免集團的全新主業快速做大做強做優。另一方面，將推動珠免集團獲取更有利的政策支持、金融工具等關鍵要素，構建更加穩固的“安全墊”。

在治理提升方面，在新的國資平臺賦能支持下，珠免集團在強化戰略引領、完善治理結構、優化決策授權機制、健全風控合規體系、打造專業人才團隊等方面將持續提升，推動公司運行效率與戰略支撐能力顯著提升，治理效能和內生動能持續釋放。

在資本運作方面，在新的國資平臺賦能支持下，將進一步加強上市公司的資本運作，不斷提升公司在資本市場的影響力和競爭力。

業內人士指出，目前珠免集團正從“資產重組”邁向“能力融合”，在資本、產業與組織機制的多維協同下，治理邏輯、業務佈局與平臺能力全面重塑，轉型進入實質落地階段。總的來說，在宏觀環境深度調整、新舊動能平穩接續轉換的背景下，本次整合不僅有助於提升企業資源集約度，也增強了其應對不確定環境的抵禦能力。

可以預見，隨著業務協同深入推進與平臺治理體系持續優化，珠免集團的轉型成效與平臺價值將進一步顯現，加速打造成為消費行業旗艦上市平臺，也有望在新一輪國資國企專業化整合改革大潮中走在前列、打造新的示範。

上海樓市“銀四”兌現。4月，上海新房市場在高端改善項目帶動下呈現“低開高走”格局，成交規模與去年同期持平；二手房市場則連續7個月站穩“榮枯線”以上水準，量價顯現築底信號。

新房市場高端改善領跑，區域分化延續

上海中原地產資料顯示，4月上海新建商品住宅成交面積為55萬平方米，成交量和去年同期相當。交易節奏上，延續低開高走格局，尤其是最後一周，在高供應推動下成交超18萬平方米。

從供應情況來說，據上海中原地產資料，4月新房供應49.2萬平方米，環比增加5.1%。入市的31個樓盤中，14個樓盤是3萬元/平方米-6萬元/平方米的首次改善樓盤，其餘均為中高端改善項目，其中包括9個10萬元+豪宅類項目，當期供應面積最大的項目是寶山月浦的上海長灘五期，投放3.8萬平方米、368套，網上報均價53182元/平方米。

“4月初受到清明假期影響低開，經過一周的調整後，新房成交連續向上反彈。特別是下半月有不少網紅項目入市，帶動成交上行。”上海中原地產市場分析師盧文曦分析道。

據記者不完全統計，今年4月，上海至少有5個“日光碟”，包括浦發・蓮園、象嶼蘇河琹廬、翡雲悅府、中海雲邸玖章、保利海上印等，這些項目均實現開盤即罄。

其中最受市場關注的莫過於浦東新楊思地王翡雲悅府項目，專案於4月27日線下開盤，首批次開盤時，228套房源獲近千組認購，入圍積分近64分，成功刷新今年上海新盤最高認購數和最高入圍積分紀錄。首開“日光”後，4月29日項目火速加推二批次房源，160套房源累計獲認購超500組，認購率達318%，再次觸發限售及積分制。

不過，新房市場仍延續結構性分化趨勢。機構監測資料顯示，4月共有15個樓盤認購率不足50%，其中不少專案因認購不足直接取消搖號環節。

從區域分佈來看，資料顯示，4月，浦東成交面積超過13萬平方米，繼續領跑全市。閔行、寶山這些首次改善和中端改善關注度較高的區域成交面積分別超過6萬平方米和5萬平方米，延續了較高活躍度。遠郊區域中，嘉定表現突出，成交面積達到5萬平方米，青浦、松江表現則相對弱些。

盧文曦指出，3月成交量季節性沖高後，4月成交必然會回歸到合理區間。值得關注的是當前觸發積分的樓盤開始變多，網紅專案的熱銷可以持續提振市場信心，預計後續在穩定的推盤節奏助力下，5月成交依然有不少看點。

從五一假期完成認籌的多個樓盤來看，翡雲悅府、西派海上等多個熱門項目觸發限售及積分制，綠城潮鳴東方、安高申隴院等也觸發限售。

二手房市場量價企穩回升

從二手房市場來看，上海的二手住宅成交量已連續7個月保持在1.5萬套“榮枯線”以上水準運行。據上海中原地產資料，4月上海二手住宅成交2.09萬套，同比增加28.52%。

盧文曦提到，4月雖然一些先行指標相比3月略有下滑，但總體情況都保持在相對活躍期。特別是4月下半月也出現過單日網簽量超過1400套的高資料，說明市場總體情況仍不錯，不少掛牌房源消化速度也略有提升。

從各區成交情況來看，浦東成交超過4000套，領跑全市，寶山、閔行緊隨其後。徐匯、普陀、楊浦等中心城區成交均破千套，保持活躍水準。整體而言，內中環、中外環的成交占比繼續小幅提升，總價700萬元以上的房源交易活躍度在持續升溫。

從成交前十的社區來看，一些房齡較大但位置還不錯的“老舊小”保持較高的交易量，比如閔行的靜安新城。此外，像徐匯的馨寧公寓、顓橋的君蓮閔都雅苑等動遷房也有不錯的交易量，說明剛需還在穩定入市，同時這些二手房房東正成為新房市場重要改善客源，形成交易鏈條良性迴圈。

價格而言，上海中原二手住宅價格指數環比上漲0.25%，連續兩個月回升，前4個月中僅2月份出現環比下跌。伴隨成交放量，業主心態趨穩，品質商品房及市中心次新房議價空間已收窄，優質房源的價格有止跌跡象。

業內指出，儘管4月成交環比回落，但屬季節性調整，總體表現仍延續了市場較高的活躍度。4月召開的政治局會議首次提出“持續鞏固房地產市場穩定態勢”，預計政策仍會持續呵護房地產，根據市場形勢變化及時出臺針對性舉措。同時，政治局會議也提及推進城中村和危舊房改造，有望釋放置換需求，支撐一二手市場聯動。疊加央行近日出臺下調公積金貸款利率等一系列政策，相信市場預期有望進一步改善。

5月8日，正榮地產（06158.HK）宣佈最新人事變動，涉及董事會主席、行政總裁、財務總監等。劉偉亮辭任公司執行董事、董事會主席，李洋辭任執行董事及行政總裁。

公告表示，二人此次辭任乃為投放更多時間，處理公司之境內集團控股公司的日常營運及策略發展工作，二人于辭任執行董事後仍為本集團雇員。

同時，陳競德獲委任為公司執行董事、董事會主席，金明捷獲委任為執行董事及行政總裁。

有接近正榮地產的相關人士向記者表示：“劉偉亮、李洋辭任正榮地產香港上市主體的任職以後，會投入更多精力處理境內業務的發展策略、運營管理，以及推動境內債重組等工作。而在香港方面，陳競德對境外資本市場比較熟悉，會繼續代表公司做好與境外債債權人的溝通，努力推進境外債重組工作。”

44歲的陳競德於2022年9月加入正榮地產擔任財務總監，並自2022年12月起出任聯席公司秘書。陳競德擁有逾23年資本市場、財務管理、企業融資、上市規則合規工作以及企業管治方面的豐富經驗。

加入正榮地產前，陳競德曾於2022年4月至2022年8月擔任遠洋集團（03377.HK）和遠洋服務（06677.HK）的公司秘書。2020年6月至2021年9月，擔任雅居樂雅城集團有限公司的財務總監兼公司秘書，主要負責財務管理及公司秘書事宜。

32歲的金明捷，自2014年7月起加入正榮地產。金明捷擁有豐富的營運及管理經驗，曾于正榮地產擔任多個職位。2014年7月至2016年8月，金明捷為正榮地產轄下上海分區管理培訓生。2016年8月至2022年9月，金明捷擔任上海偉楨置業有限公司的法定代表人兼總經理。自2022年7月起，金明捷一直作為正榮地產控股有限公司的法定代表人、經理及執行董事。

5月8日，融創中國（01918.HK）披露4月份銷售情況。

資料顯示，4月份集團實現合同銷售金額約11億元，合同銷售面積約8.5萬平方米，合同銷售均價約12940元/平方米。

截至2025年4月末，融創中國累計實現合同銷售金額約112億元，累計合同銷售面積約43.5萬平方米，合同銷售均價約25750元/平方米。

此前融創中國披露的公告顯示，香港高等法院將融創中國的清盤聆訊延期至8月25日。

1月10日，融創中國曾公告，公司收到中國信達（香港）資產管理有限公司向香港特別行政區高等法院提出的清盤呈請，內容有關Shining Delight Investment Limited （公司的間接全資附屬公司）作為借款人及公司作為擔保人未向呈請人作為貸款人償還貸款，涉及本金總額3000萬美元及應計利息。

目前，融創中國已披露了公司的二次境外債重組方案。

此次的重組方案為“全額債權轉股權”，公司向債權人分派兩種新強制可轉債（新MCB），一類將獲分配轉股價6.8港元/股的新MCB，可在重組生效日起轉股；另一類將獲分配轉股價3.85港元/股的新MCB，可在重組後18-30個月內轉股，該類總量不超過債權總額的25%。

融創中國承諾，盡合理努力於2025年12月31日或之前，且無論如何，在最後截止日期前促使計畫生效日期落實及重組全面實施。

5月8日，越秀地產（00123.HK）披露4月份銷售情況。

資料顯示，4月份公司實現合同銷售（連同合營及聯營公司專案的合同銷售）金額約為102.93億元，同比上升約23.8%，實現合同銷售面積約為22.93萬平方米，同比下降約28%。

今年前4個月，公司累計合同銷售（連同合營及聯營公司專案的合同銷售）金額約為411.2億元，同比上升約37%，累計合同銷售面積約為92.45萬平方米，同比下降約9.6%。

今年累計合同銷售金額約占2025年合同銷售目標1205億元的34.1%。

拿地方面，4月份越秀地產總計斥資約42.87億元獲得8個項目，4個位於廣州，2個位於杭州，1個位於北京以及1個位於西安。

具體來看，公司的附屬公司通過公開掛牌方式取得廣州市一幅地塊約27.77%的實際權益。該地塊位於廣州市白雲區沙太路，規劃總可建築面積合共約63500平方米，規劃用途為居住用地。代表公司實際權益的土地價款約為3.93億元。

公司的附屬公司通過公開掛牌方式取得廣州市一幅地塊約27.77%的實際權益。該地塊位於廣州市白雲區嘉禾望崗板塊，規劃總可建築面積合共約69000平方米，規劃用途為居住用地。代表公司實際權益的土地價款約為1.34億元。

公司的附屬公司通過公開掛牌方式取得廣州市一幅地塊約27.77%的實際權益。該地塊位於廣州市白雲區嘉禾望崗板塊，規劃總可建築面積合共約60600平方米，規劃用途為居住用地。代表公司實際權益的土地價款約為1.8億元。

公司的附屬公司通過城市更新方式取得廣州市一幅地塊約51.39%的實際權益。該地塊位於廣州市番禺區，規劃總可建築面積合共約64400平方米，規劃用途為居住用地。代表公司實際權益的土地價款約為1.33億元。

公司的附屬公司通過與其他方組成的聯合體，通過公開掛牌方式取得北京市一幅地塊約16.23%的實際權益。該地塊位於北京市朝陽區，規劃總可建築面積合共約313283平方米，規劃用途為二類住宅及綜合性商業金融服務業用地。代表公司實際權益的土地價款約為20.45億元。

公司的附屬公司通過公開掛牌方式取得杭州市一幅地塊約59.84%的實際權益。該地塊位於杭州市拱墅區運河新城，規劃總可建築面積合共約47470平方米，規劃用途為居住用地。代表公司實際權益的土地價款約為6.59億元。

公司的附屬公司通過公開掛牌方式取得杭州市一幅地塊約59.84%的實際權益。該地塊位於杭州市臨安區，規劃總可建築面積合共約51100平方米，規劃用途為居住用地。代表公司實際權益的土地價款約為1.52億元。

公司附屬公司通過公開掛牌方式取得西安市一幅地塊約46.55%的實際權益。該地塊位於西安市西咸新區昆明池板塊，規劃總可建築面積合共約223800平方米，規劃用途為居住用地。代表公司實際權益的土地價款約為5.91億元。

5月8日，記者從債權人處獲悉，奧園集團將在5月9日召開“H20奧園2”（163911.SH）2025年第一次債券持有人會議。

奧園集團擬對該筆債券的本息兌付進行調整，原定於2025年5月起的本金兌付計畫延後至2025年9月30日至2026年5月30日，本金將分四期兌付，兌付比例分別為20%、20%、30%和29.85%。而基準日前應計未付利息的97.5%將於2025年9月30日進行一次性支付，新增的利息則隨本金兌付。

另外，原計劃在2025年3月31日兌付的剩餘小額本金順延至2025年9月30日一併兌付。

資料顯示，“H20奧園2”為奧園于2020年發行的5年期公司債券，債券發行總額達11.8億元，票面利率5.65%，附第3年末投資者回售選擇權。該筆債券此前已多次調整兌付方案及延長寬限期。

4月27日，奧園集團有限公司發佈公告，宣佈旗下債券“H20奧園1”“H20奧園2”“H21奧園”將自2025年4月28日（星期一）開市起停牌，複牌時間將另行公告。此舉旨在做好債券後續償付安排，保證公平資訊披露，保護債券投資者利益。

奧園集團最新披露的公司債務清償及未決訴訟的最新情況顯示，截至2025年3月31日，奧園集團及子公司涉及多項重大未決訴訟，涉訴金額約625.6億元，其中融資相關涉訟金額約538.95億元，非融資相關涉訟金額約86.65億元。奧園集團及其重要子公司共存在317條失信被執行人資訊，涉及金額共計48.78億元。

5月7日，中國人民銀行發佈關於下調個人住房公積金貸款利率的通知：自2025年5月8日起，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點；5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整為2.1%和2.6%；5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整為不低於2.525%和3.075%。

7日，上海發佈關於調整本市個人住房公積金貸款利率的通知；8日，北京、廣州、深圳也相繼下調個人住房公積金貸款利率。

北京：下調個人住房公積金貸款利率

北京住房公積金管理中心今日（8日）發佈關於下調個人住房公積金貸款利率的公告：

一、2025年5月8日（含）之後新發放的貸款，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別為2.1%和2.6%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別為2.525%和3.075%。

二、對於2025年5月8日（不含）以前發放的，期限在一年（含一年）以內的個人住房公積金貸款，2025年5月8日後仍執行原利率，不分段計息；期限在一年以上的個人住房公積金貸款，2025年5月8日後仍執行原利率，自2026年1月1日（含）開始，執行調整後的個人住房公積金貸款利率。

上海：調整本市個人住房公積金貸款利率

5月7日，“上海公積金”微信公眾號發佈關於調整本市個人住房公積金貸款利率的通知。

上海市公積金管理中心介紹，根據中國人民銀行決定，自2025年5月8日起，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別下調至2.1%和2.6%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別下調至2.525%和3.075%。

公積金貸款利率調整表

單位：年利率%

2025年5月8日（含）以後發放的個人住房公積金貸款，執行本通知規定。

2025年5月8日前已發放的未到期個人住房公積金貸款，自2026年1月1日起按本通知規定執行。

廣州：下調個人住房公積金貸款利率

5月8日，“廣州住房公積金管理中心”微信公眾號發文稱，根據中國人民銀行2025年5月7日《關於下調個人住房公積金貸款利率的通知》，自2025年5月8日起，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整為2.1%和2.6%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整為不低於2.525%和3.075%。

一、2025年5月8日起發放的個人住房公積金貸款，執行新利率。

二、2025年5月8日前已發放的個人住房公積金貸款，根據借款合同約定自2026年1月1日起執行新利率。

深圳：下調個人住房公積金貸款利率

5月8日，據“深圳特區報”微信公眾號報導，記者從深圳市住房公積金中心獲悉，5月8日，根據央行決定，深圳開始同步下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。

5月7日，綠城中國（03900.HK）旗下的綠城房地產集團有限公司發佈公司市場化購買自身發行的非金融企業債務融資工具的最新進展。

寧波綠城浙凡置業有限公司作為購買主體，遵循銀行間市場的交易規則，通過二級市場以市場化方式進行債券購買。據公告顯示，最近半年（自去年11月25日），該公司已購買包括20綠城房產MTN001A、20綠城房產MTN002在內的多個債券，累計購買金額達到20.6179億元。

綠城房地產集團表示，本次市場化購買債務融資工具的操作與公司先前公告的購買安排保持一致，並且符合相關法律法規的要求。

2024年11月25日，綠城房地產集團發佈《綠城房地產集團有限公司關於市場化購買公司發行的非金融企業債務融資工具的結果及繼續市場化購買的公告》。公司的關聯方寧波綠城浙凡置業有限公司將按照銀行間市場的交易規則，以市場化方式在二級市場購買本公司在銀行間市場發行的債券。

關於債務，截至2024年末，綠城中國的總借貸加權平均融資成本降至3.7%，較2023年末的4.1%下降40個基點；一年內到期債務占本集團總債務的比例為23.1%。

2024年，綠城中國在境內一級市場發行共125.31億元（含公司債轉售10億元），包括中長期無抵押信用債90億元和一年期供應鏈ABN35.31億元。境外方面，全年完成境外債務置換約8.2億美元，回購美元債約5.2億美元。

在今年3月31日召開的綠城中國2024年業績溝通會上，綠城中國執行總裁耿忠強表示，今年綠城中國境內公開市場債務到期額約126億元，截至3月底已經歸還41億元，剩餘85億元尚未到期。境外部分，2025年到期額是7.68億美元，截至3月底已經歸還0.27億美元，邀約回購了4.5億美元，未到期的金額是2.9億美元。

業界憂減慢開發商資金回籠 不利穩樓市

內地經濟未見起色，內房爛尾樓湧現造成的置業信心受損久未恢復。彭博引述知情人士稱，內地政府正考慮在全國範圍推廣新建商品房現房（現樓）銷售制度，以重塑買家對樓市的信心。根據討論中的方案，現房銷售將按開發商買地的時間「新老劃斷」，開發商在政策公布之後取得的住宅用地將適用現房銷售規則，此前的項目不受影響；保障房不包括在內。

然而，內房分析員認為，雖然現房銷售可以改善樓市供求關係，但會令開發商的資金回籠減慢、回報率受壓，從而對地價構成壓力，不利新樓市場回穩趨勢；新制度作為很大機會將會發生的事情，應該逐步在個別城市緩慢試行，不適宜一刀切。

適用於新政實施後所購地皮

內地政府強調要加快構建房地產發展新模式，當中提及改革開發融資方式和預售制度，「有力有序推行商品房現房銷售」，加強預售資金監管、嚴格預售門檻；引導房企逐步形成適度槓桿比例、合理負債水平和正常周轉速度的發展機制。去年12月全國住房城鄉建設工作會議把「大力推進商品住房銷售制度改革，有力有序推行現房銷售，優化預售資金監管」列為今年重點工作之一。

2023年有關部門已提出展開現房銷售試點，去年至今至少30個省市發布相關文件。去年9月深圳拍賣一幅用地要求實行現房銷售後，市場對現房銷售逐步擴大的預期增加。

彭博引述知情人士稱，新做法將針對新建商品房，地方政府保有因城施策空間；現房銷售制度將改變過往以預售制為主的商品房銷售方式，成為房地產發展的新模式；方案尚未最終確定，仍有變數。

取代預售制 提升買家信心

內地樓盤預售制自1994年11月《城市房地產管理法》頒布至今已實行30年，減輕了開發商資金周轉壓力及促進市場活躍度，惟內房過度舉債擴大發展規模，近年卻面對融資渠道收緊，引發的爛尾樓問題成為各地方政府的重點工作，並開始探索新發展模式，而且買家也認為買現樓更安心。克而瑞數據顯示，2021年樓市開始下滑時，約90%新樓銷售為預售，而在去年已經降低至74%。

星展銀行研究部董事林子軒表示，現房銷售作為推動房地產發展新模式的一環，是大概率發生的事情，在這個樓市下行周期之前，其實已嘗試小範圍推動，但當時開發商興趣不大，主因是現房銷售的周轉速度、開發成本及資金沉澱壓力（下稱三大壓力）都比預售制大，預售制下開發商可在買地後3個月開賣回籠資金，現房銷售則要兩年甚至更長時間。

星展：一刀切風險大宜逐步推

林子軒指出，現房銷售好處是新的供地需要更長時間才成為有效供應出售，對供應端或有壓制作用，有助供求關係；然而，目前市況下假如立即大規模推動現房銷售將帶來風險，因開發商面對三大壓力令資金回報率及股本回報率（ROE）受損，便需要更大的利潤空間去彌補，且可開發的體量也較預售制細，不排除土地市場活躍度及地價有下跌壓力，新樓市場逐步回穩的趨勢可能會受到影響；新樓市場依靠改善型需求，現房銷售或令高質量項目供應下降，從而影響市場銷售動能。

林子軒坦言，現房銷售落實時若「一刀切」風險不細，認為逐步在個別城市某些地皮慢慢推動更好、影響更少；假設後續大規模推動現房銷售，資金實力較好、融資成本更有優勢的國央企，應可維持更好的營運規模及更好回報率，例如潤地（01109）這類較多元化融資渠道的開發商優勢會更大。

晶片領域上市公司樂鑫科技(215.700, 0.00, 0.00%)近日披露，擬購買上海市浦東禦北路235弄3號3幢房產，房屋建築面積約1.30萬平方米，總價款約4.37億元，交易對手為上海陸家嘴(8.850, 0.850, 0.00%)（集團）有限公司，購屋資金來自部分再融資募集資金及自有資金。

樂鑫科技表示，上海研發中心目前租賃的房產已無法滿足未來公司業務規模進一步擴大的空間需求，且有租金上漲、租約不穩定等風險。

透過購買房產，同時購買先進的軟硬體設施，公司可實現研發中心優化升級，協助公司持續深入研發活動，有助於提升品牌形象，吸引並留住優秀技術人才。同時，購置標的房產將實現公司集約化、系統化營運與管理，進而提高公司整體經營效益。

據悉，上述房產為張江科學城數智天地·智慧雲，項目位於禦橋03B-03地塊，禦中心北側，智慧雲地上總建築面積約11.2萬平方米，包括1棟80米的甲級辦公樓(研發性質)，2棟獨棟總部辦公(研發性質)，6棟品質租賃公寓(約6萬平方米)，停車位992個，項目於2020年11月開工，於2024年8月竣工。

資料顯示，樂鑫科技2008年在張江高科(26.530, 0.00, 0.00%)技園區創立，2019年在上交所科創板首批掛牌上市，現已發展為物聯網領域的專業晶片設計企業及整體解決方案供應商。本公司以「處理+連線」為方向，提供用戶AIoT SoC及其軟體，其產品為全球數億用戶實現安全、穩定的無線連線、語音互動、人臉辨識、資料管理與處理等服務。

共160伙主打兩房 折實每呎10638元

新地（00016）發展的西貢十四鄉西沙灣發展項目SIERRA SEA第1A（2）期，不足半個月已售出97.1%單位。發展商加快推出第1B期，昨天公布首張價單，折實平均呎價10638元，較上月中公布的第1A（2）期首批折實平均呎價貴2.3%。今批折實售價400萬元以下佔8伙，較第1A（2）期多60%，惟入場費微升至300.05萬元。

SIERRA SEA第1A（2）期於4月15日公布首張價單，折實平均呎價僅10398元，創新界東約10年半以來首批折實平均呎價新低。該盤三輪銷售均報捷，以價單發售的單位已全數沽清，昨天以招標形式售出3伙。全盤自4月26日開售至今累售758伙，佔單位總數781伙的97.1%，僅餘23伙招標單位待售。

新地副董事總經理雷霆表示，有見向隅客眾多，該集團隨即推出第1B期，首批以市價推出，繼續為買家提供「夢寐以求價」，相信第1B期會繼續掀起搶購熱潮，對銷情有信心。

SIERRA SEA第1B期昨天公布首張價單，提供160伙，包括7間1房、128間2房及25間3房戶，實用面積302至807方呎，付款方式與第1A（2）期相若，維持最高樓價15%折扣，折實售價300.05萬至935.76萬元，折實呎價9499至11695元，折實平均呎價10638元，較第1A（2）期首張價單貴2.3%；今批折實呎價1萬元以下只有15伙，較第1A（2）期的29伙少48.3%。

今收票開示位 冀下周中應市

SIERRA SEA第1B期今批折實售價400萬元以下共有8伙，比第1A（2）期多3伙，只需支付100元印花稅。入場單位為Bleu Avenue第3座G2樓J室，實用面積302方呎，折實售價300.05萬元，則較第1A（2）期入場單位略貴0.1%。

新地代理執行董事陳漢麟補充，兩個期數景觀及開則不盡相同，不能直接比較。項目今天開始收票及開放示範單位予公眾人士參觀，最快下周中開售，開售前有機會加推。

西沙灣發展項目位於海映路8號，SIERRA SEA第1B期提供794伙，實用面積279至1290方呎，間隔由1房至4房戶，預計落成日期為今年12月1日，樓花期約7個月。

其他新盤都蠢蠢欲動，部署本月內開售。永泰地產（00369）與萬科香港合作的沙田顯和里7號項目昨天命名為UNI Residence後，隨即上載項目樓書。樓書顯示，項目屬於單幢盤，住宅樓層2樓起，一層最多9伙，合共提供240伙，實用面積286至636方呎，戶型由開放式至4房，1房佔155伙或逾六成。項目預計入伙日期為2026年9月底，樓花期約17個月。

沙田UNI Residence上樓書

永泰地產發展執行董事兼銷售及市務總監鍾志霖稱，項目採取惜售策略，首批不少於50伙，定價參考同區樓盤，近期二手成交呎價約2萬元。萬科香港董事總經理周銘禧透露，展銷廳準備工作已到最後階段，設有兩個示範單位。

新世界（00017）牽頭發展的香港仔黃竹坑站港島南岸第5A期滶晨，新世界發展營業及市務部總監何家欣說，項目最快下周公布樓書，料本月內先推實用面積約1700方呎4房戶招標。

新盤積壓待售伙數持續飆高，地政總署昨公布，今年4月批出5份預售樓花同意書，涉共2373伙，為5個月新高，除按月增加1489伙或1.7倍外，更令現時全港獲批預售但尚未應市（下稱獲批未售）的私人住宅發展項目增至35個，涉及共15376伙，相當去年全年一手住宅成交量總和。

今年4月獲批預售的項目，唯一來自離島的項目，屬香港興業（00480）與中信股份（00267）旗下中信泰富地產合作的大嶼山愉景灣第19期1期，提供320伙。

資料顯示，香港興業和中信泰富地產於2021年8月，就包括上述項目在內的愉景灣北部用地，與政府簽辦相關契約修訂協議，以逾52.4億元完成補地價。

嘉華國際（00173）旗下西營盤醫院道7號項目同月亦取得售樓紙，設62伙。其餘獲批預售的3個項目，分別為長實（01113）旗下九龍東啟德花語海第2期，提供416伙，以及新地（00016）西貢十四鄉西沙灣發展項目SIERRA SEA第1A（2）期及第1B期，各781伙及794伙，合共1575伙。

儘管SIERRA SEA第1A（2）期及第1B期已相繼上月及昨天應市，但一手市場最新仍新增3個項目獲批預售，進一步把全港獲批預售的私人住宅發展項目單位數量，推高至15376伙，接近去年全年一手總成交共15714宗。

私宅「零申請」 5個月後再現

另外，該署同月接獲一份預售樓花同意書新申請，為房屋協會旗下九龍東啟德沐禮街3號資助出售房屋項目，涉1800伙，伙數雖按月多1688伙或15.1倍，但若只計私人發展項目，則是去年11月後再度出現零私人發展項目申請預售情況。

由於地政總署一連3個月批出預售伙數多於新申請數量，令截至上月止，全港累積滾存待批單位跌至6517伙，連挫3個月，創2020年1月錄5331伙後逾5年新低，按月少573伙或8.1%。

傳統豪宅地段的屋地身價隨大市萎縮，吸引重磅投資者入市撈底。「麻雀館大王」石鑑輝家族成員石炳濂，新近斥1.8億元購入九龍塘劍橋道31號屋地，樓面呎價僅逾1.8萬元，較毗鄰屋地近兩年前樓面呎價跌37.9%。

麻雀館大王家族1.8億承接

據悉，上述由老牌家族持有的劍橋道31號屋地，地盤面積5485方呎，最高可建樓面9873方呎，現建有一幢兩層高洋房，實用面積2131方呎，曾租予新加坡卓薈國際幼稚園作校舍，原業主2022年起以4.3億元放售，今年曾大幅降價至2億元，最後累削2.5億元或58.1%，獲石炳濂以1.8億元承接，按重建面積計算，樓面呎價18232元。

毗鄰上述屋地的劍橋道33號屋地，佔地5485方呎，最高可建樓面9873方呎，2023年10月以2.9億元售出，樓面呎價29373元，即前述屋地樓面呎價相隔近兩年大幅回落37.9%。

迎海賠訂重售 賣貴43萬

馬鞍山迎海罕現業主賠訂重售，世紀21奇豐高級分行經理蔡蓓說，2座低層H室，實用面積496方呎2房，日前原以595萬元售出，但原業主隨後接獲另一組買家洽購，故不惜賠訂10萬元及支付雙方代理佣金共11.9萬元取消交易，

把單位以638萬元重新易手，呎價12863元，雖然較原售價短短一周賣貴43萬元或7.2%，惟仍低市價約2%。原業主2012年以501.9萬元一手購入，賬面賺136.1萬元或27.1%。

東涌映灣園錄業主短炒失手個案，中原地產分區營業經理張奇瑋表示，11座中層C室，實用面積563方呎2房，獲投資者議價40.2萬元或6.9%，至539.8萬元承接，呎價9588元。原業主去年9月以558萬元入市，逾8個月賬面虧損18.2萬元或3.3%。

私人住宅落成量連月維持逾千伙，根據差餉物業估價署（差估署）數字，今年3月全港私人住宅落成量為1976伙，按月回升21.7%，連續第七個月處於錄得逾千伙水平。今年首3個月累計有5486伙竣工，相當於差估署就今年全年落成量預測的20862伙約26.3%。

差估署昨天發表最新的《香港物業報告每月補編》顯示，3月整體私人住宅落成量1976伙，連跌兩個月後回升，九龍區連續第四個月主導全港的落成量，3月有1784伙落成，佔該月全港落成量約90.3%；餘下192伙來自港島區。

新界連續3個月乏建成單位

以今年首3個月合計，整體落成量為5486伙，較去年同期的4975伙按年多約10.3%，惟未及2023年同期的6796伙。按全港三大分區比較，以往屬落成量主要分區的新界區，今年竟連續3個月未有單位建成，屬近年罕見；九龍區累積有5121個單位建成，佔全港93.3%；港島區則佔365伙或約6.7%。

若循面積分為五大類作比較，實用面積431方呎以下的A類單位，今年首3個月累計有3424伙落成，佔全港約62.4%；差估署預計該類單位今年全年有11065伙落成，現已達標30.9%，跑贏大市。實用面積431至752方呎的B類單位，今年落成量暫為1585伙，是全港次多，相當於差估署預測的B類單位落成量約21.2%。

工商舖交投「量升額跌」，利嘉閣（工商舖）地產引述土地註冊處數據指出，今年4月全港錄得462宗工商舖物業買賣登記，連漲兩個月，創近25個月新高，較3月多20.6%。不過，登記涉及金額47.15億元，按月回落5.1%。

利嘉閣（工商舖）地產董事黃應年稱，資金持續投入工商舖市場，激活工商舖物業買賣登記，尤以部分工商舖新盤轉旺，令數字升幅顯著。

上月商廈109宗逾3年半高

期內，工商舖物業交投量按月皆錄得漲幅，以商廈升勢最勁，4月錄得109宗買賣登記，創2021年9月以來的逾3年半新高，較3月急彈29.8%。

工廈同月有266宗買賣登記，屬近25個月最多，較3月的222宗多約19.8%，利嘉閣（工商舖）地產-工商部高級營業董事朱亮恒分析，因位於新蒲崗和荃灣的工廈新盤項目銷情理想，帶動整體工廈買賣造好。至於舖位買賣登記也由3月的77宗，按月漲約13%，至4月的87宗。

市區盤加快推售步伐，新世界 （00017） 、帝國集團、資本策略 （00497） 、麗新 （00488） 及港鐵 （00066） 發展的黃竹坑滶晨，最快下周上載樓書，料月內推售，首批將考慮推出4房大單位招標。

新世界發展營業及市務部總監何家欣表示，項目錄逾百組客人查詢，項目的富豪貴賓廳及示範單位亦已接近完成，包括位於鰂魚涌K11 ATELIER King's Road，將設多個不同示範單位，將包括面積約1,700平方呎的4房大宅，預計將率先開放予貴賓預約參觀。

何家欣稱，首批將推出大單位以招標形式推售，售價會參考山頂及南區超級豪宅。而人民銀行公布下周四起，將下調金融機構存款準備金率0.5個百分點，預計將向市場提供長期流動性約1萬億元人民幣，滶晨有望成為首個受惠的豪宅新盤。

此外，項目會所由頂級設計大師Martin Brudnizki設計，全港島南岸唯一的雙會所，以繁花瑰邸為主題，內設有瑜伽室、琉璃健身室、童享樂園。

GRAND SEASONS推母親節優惠

另方面，會德豐地產及港鐵合作發展的將軍澳日出康城GRAND SEASONS，夥利嘉閣推出母親節限定置業優惠。由即日起至18日，經該行購入項目一手單位的首5名買家，均可獲贈價值1萬元的美容禮券，優惠總值5萬元。

同系啟德DOUBLE COAST I，亦夥中原推出全新節日置業優惠，由即日起至18日，首5名買家可獲贈價值1.8萬元的購物禮券，優惠總值9萬元。

至於夥拍嘉華 （00173） 及中國海外 （00688） 合作的啟德海灣，沽出2A座29樓B室，實用面積536平方呎，兩房連儲物室間隔，成交價1,125.6萬元，呎價21,000元。

永泰地產 （00369） 及萬科香港合作的沙田顯和里項目，昨正式命名UNI Residence並同日上載樓書，提供240伙，面積由286平方呎起，主打1房戶，佔全盤逾6成，料短期內開價，部署月內開售。

永泰地產執行董事兼銷售及市務總監鍾志霖表示，UNI Residence取意於「University」及「Unique」，設計亦融入區內單車文化。項目已獲批預售樓花同意書，示範單位及銷售準備工作已進入最後階段，計劃5月內推盤。他續指，首批單位將不少於50伙，定價將參考同區一、二手成交，包括大圍站柏傲莊近期二手成交呎價約2萬元，目標客群為分支家庭及投資者。

27伙開放式 最細286呎

據UNI Residence樓書顯示，項目採單幢式設計，涉約29層，單位實用面積由286至636平方呎，涵蓋開放式至4房，當中以1房數量最多，共涉155伙，佔全盤總數約64.6%；另設27伙開放式、56伙2房、1伙3房及1伙4房。

全盤面積最細單位為各層的H室，實用面積286平方呎開放式，其中位於2樓的H室則連112平方呎平台，面積最大則為32樓A室，實用面積636平方呎，另連326平方呎天台，是全盤中唯一1伙4房單位。

此外，全盤共設10伙特色戶，當中2樓全層8戶，均外連78至310平方呎的平台；另有2伙連天台單位。

內地客續入市 首季共購2575伙住宅

樓市全撤辣後，內地客持續來港置業。市場消息透露，近期積極部署進軍香港市場的京東集團 （09618） ，一名前高層以約4.4億元，購入鴨脷洲凱玥6個單位。

資料顯示，由龍光集團 （03380） 及合景泰富集團 （01813） 發展的南區豪宅凱玥4月初錄得1宗大手掃貨個案，以約4.4億元購入凱玥第2座15、16及17樓的A、B室，實用面積2,236、2,604平方呎4房間隔，連車位成交價6,526.43萬至8,100.52萬元，實呎2.91萬至3.11萬元，屬於今年新盤最大手成交之一。

成交價6526萬至8101萬

相關交易以海外公司（BVI）名義購入，不過，交易文件顯示，負責簽署買賣交易的人士為前京東高層。

根據中原地產研究報告指出，3月份私人住宅市場暫錄得1,212宗姓名為普通話拼音的買家入市個案，較2月618宗急增96%，創3個月新高。總結今年首季，全港私人住宅市場合共錄得2,575宗普通話拼音買家入市個案。

據了解，新世界 （00017） 旗下位於北角的皇都屬於最多內地客入市個案的項目之一，例如一家名為世藝投資的公司一口氣購入皇都6個單位，包括5伙兩房和1伙1房，總值約5,180萬元，樓價介乎646.9萬至978.3萬元。該公司董事名為姚雙白，與福建晉城商會會長同名同姓，料為同一人。交易凸顯內地客對北角重建項目的濃厚興趣。

寧德時代主席 3345萬購天瀧

事實上，樓市全面撤辣後，除了內地投資者入市外，市場不乏內地超級富豪入市個案，例如啟德天瀧2座高層B室，實用面積1,002平方呎，屬於3房間隔，可望開揚維港景，早前以3,345萬元售出，呎價33,383元。而登記買家為寧德時代的董事局主席曾毓群，以個人名義入市。

另外，青建國際 （01240） 執行董事及聯席行政總裁杜德祥，同樣於樓市撤辣後入市，以逾8,061萬元，購入啟德澐璟2座中層A室，實用面積為1,909平方呎，屬4房雙套間隔，呎價約42,231元。

豪宅市場連錄多宗大額買賣，其中九龍塘劍橋道31號屋地，以1.8億元易手，較去年招意向價3.3億元，大幅下降45%。

減價45% 樓面呎價18232

資料顯示，九龍塘劍橋道31號，現時屬兩層高住宅物業連泊車空間，地盤面積約5,485平方呎，最大可重建面積約9,873平方呎，去年3.3億招標出售，惟當時未獲承接，大業主調整價格後，最終以1.8億元售出，若以最高重建面積9,873平方呎計，樓面呎價約18,232元。

紅磡海名軒4房 5500萬售

至於其他豪宅買賣方面，市場消息透露，紅磡海名軒1座高層B室，實用面積2,041平方呎，剛以約5,500萬元易手，呎價約26,948元，較銀行網上估價5,124萬元稍高約7%。而原業主早於2002年以約2,000萬元購入，持貨約23年帳面獲利3,500萬元離場。

另外，南區淺水灣道37號1座中層B室，實用面積1,254平方呎，原本叫價4,400萬元放盤，議價後以4,086萬元易手，呎價32,584元，屬於市價水平。

另一方面，世紀21奇豐營業董事廖振雄表示，西貢大網仔斬竹灣村雙號屋邨屋全幢成交，建築面積2,100平方呎，屬4房（1套）2廳間隔，望臨海景，原叫價2,880萬元，減幅11.5%，獲買家洽購，以2,550萬元承接，呎價12,143元。原業主於2004年9月購入上址，當時作價865萬元，持貨21年至今將單位轉售，賬面獲利1,685萬元，物業期內升近2倍。

新盤持續錄成交，旭日國際旗下位於屯門青山灣段的大型臨海項目黃金海灣．意嵐，昨日售出1伙連天台特色戶，為5B座26樓E室，開放式間隔，單位面積220方呎，天台面積179方呎，成交價290.2萬，呎價約13191元。

永泰旗下屯門現樓項目OMA by the Sea，昨日透過招標方式售出第2座17樓A9室，單位面積523方呎，連391方呎天台，2房間隔，成交價560萬，呎價約10707元。

路勁旗下屯門現樓新盤凱和山，昨日錄得兩宗成交，最新售出單位包括第1座5樓H室，面積412方呎，成交價371.1萬，呎價約9007元，據悉買家為同區首置客。另售1座15樓D室，面積485方呎，成交價449.36萬，呎價約9265元，據悉買家為同區租客。
啟德海灣呎價2.1萬

此外，由嘉華國際、會德豐地產及及中國海外合作發展的啟德海灣，昨日以招標方式售出第2A座29樓B單位，面積536方呎，2房連儲物室間隔，成交價1125.6萬，呎價約21000元。

龍光及合景泰富合作發展的鴨脷洲豪宅凱玥，昨日亦錄招標成交，最新售出2座7樓B室，面積2604方呎，連車位以8100萬售出，呎價約31106元。