業者估Q3仍持續低量，等待房貸政策轉機

房市交易量持續低檔，六都地政局1日公布8月建物買賣移轉棟數合計1.67萬棟，月減11.6％、年減32.1％，反映過去一季以來房市乾旱期。業者預期第三季仍將持續低量，不過近期逐漸有房貸政策討論的風向出現，市場關注後續發展。

六都地政局資料顯示，除台中8月買賣移轉棟數較7月微增外，其餘五都均減少；與去年同期相較，除台中外，其餘五都衰退幅度均逾3成，房市買氣低迷的現象已持續將近一年。

近日行政院長卓榮泰公開表態「金融水龍頭要開大一點」，金管會也隨即召集八大公股銀行總經理開會研商，似乎為持續一年多的房貸困境帶來一絲曙光。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，在房貸管控後民眾看待房市趨於保守，再加上貸款問題，買氣未見回升，未來影響房市比較直接還是在政策面，銀行動向將是影響房市重要關鍵。近期已經有房貸政策討論的風向出現，緊接9月的中央銀行理監事會議，房貸政策可能變化幅度有限，但年底銀行的自主管理已經實施滿一年，是否有調整空間，將是資金面的觀察指標。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，央行的第七波信用管制已持續將近一年，且各大行庫仍努力調降不動產放款集中度，由於房貸水龍頭閉鎖，民眾貸款不順，使完工交屋進度緩速進行，投入房市的意願也低。

今年前八月六都建物買賣移轉棟數13.57萬棟、年減27.6％，為近八年來同期新低，其中新北、台南、高雄年減幅均逾3成，台北市、台南市同樣創八年最低，新北市、高雄市則是近九年新低紀錄。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，關稅變數與資金環境緊俏將持續干擾房市，整體市場氛圍依舊偏向觀望，雖部分屋主願意「降價促成交」，交易量能有回升契機，但整體成長空間仍相對有限。


六都前八月房市交易近八年最冷 北市8月移轉量僅1,704棟寫同期低點
經濟日報

據六都地政局最新公布資料，六都8月買賣移轉棟數約達1.67萬棟，呈現年月雙減，月減11.6%、年減32.1%；累計今年前八月約13.57萬棟、年減27.8%，則是近八年來同期最冷買氣。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，8月買賣移轉棟數是反映7月至8月初的市況，因適逢暑假出遊旺季，房市交易相對清淡，加上這段期間颱風、豪大雨干擾，影響民眾看屋、購屋時程。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，台北市8月移轉量僅1,704棟，寫下2003年有紀錄以來的同期新低，主因區域市場多屬高總價產品，在當前限貸令難解，讓國際局勢有高敏感度的高資產族群不僅出手謹慎，且又遇貸款難貸，以致北市買氣相對疲弱。

資料顯示，今年8月六都移轉量達1.67萬棟，為月減11.6%、年減32.1%；其中台北市8月交易量僅1,704棟，為月減17.8%、年減33.4%，寫下統計以來新低量；新北市達3,777棟，呈月減15.2%、年減34.3%；桃園市為3,292棟，月減20.6%、年減30.4%；台南市單月交易量為1,572棟，月減7.6%、年減37.4%。高雄市則達2,576棟，月減8.7%、年減35.4%。

8月台中市為唯一交易量較7月增加城市，單月買賣移轉棟數3,742棟，月增2.3%、年減25.1%；台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，台中市因海線城鎮的交屋潮撐盤，尤其梧棲區8月移轉量達350棟，寫下統計以來的單月第三大量，沙鹿區量能也貢獻不少；加上市區也有指標案陸續交屋，讓台中表現一枝獨秀。

累計今年前八月，六都買賣移轉棟數僅13.57萬棟、寫八年來最冷。其中，台北市、台南市各約1.55萬棟、1.31萬棟，均年減26%、32.3%同寫八年最低。新北市、高雄市分別是3.12萬棟、2.11萬棟，也出現年減30.3%、34.5%均是近九年新低紀錄。

信義房屋（9940）不動產企研室專案經理曾敬德表示，去年第3季政府管控房貸後，民眾看待房市趨於保守，再加上貸款問題，讓買氣進入冷靜期；雖然近期有房貸政策討論的聲音出現，9月又有央行理監事會議，惟認為央行對當前房貸政策調整幅度有限；不過年底銀行的自主管理實施滿一年，屆時是否有調整空間，將會是另一個資金面的觀察指標。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐認為，即使後續管制政策有所鬆綁，僅會針對自住購屋族適度放寬，今年房市量縮趨勢難扭轉。

中央銀行打房一周年，建商為抗房市寒流，紛紛放大絕，祭出超低首付求生。據《住展雜誌》調查，雙北市上半年推出低首付的新案，平均銷售率達41％，較沒有低首付優惠的25.8％，高出約6成，低首付新案逆勢拚出買氣，堪稱房市萬靈丹。

房市持續低迷，建商祭出各種策略求生，「低首付」儼然已奏效。住展彙整上半年雙北市新推出的預售屋及新成屋案，發現低首付案占比約42.1％，相比過去不到2成的比例，大幅增加。

就銷售率表現來看，調查發現，雙北上半年推出的預售屋及新成屋案平均銷售率是30.2％，其中搭配低首付優惠的個案，平均銷售率達41.1％，比沒有提供低首付的新案銷售率高出近6成。

馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，現在是「一個房市、兩個世界」，中古屋房價鬆動，屋主降價求成交，預售屋單價卻維持高水準，但花招玩得更多，低首付、公司貸、送家具家電、送裝潢、超長工程期等，尤其低首付專案，甚至還有10萬、15萬元的超低購屋門檻，比買車的門檻還低。

住展發言人陳炳辰分析，房市歹歹，如今預售、新建案能賣到3成以上都算值得鼓掌，低首付案看起來還有一定效果，其中如台北市大同區「伊寧橋寓」、新北市中和「君奕華品」已公開完銷資訊；另「達欣文萃」、「宏道一品」、「蒔嶼」、「大安昕居」、「環泥水澍」也都在倒數階段。

不過陳炳辰指出，上述銷售成功新案，不一定歸功於低首付，像戶數少、小坪數、知名建商、話題區域都是助攻因素，尤其市場上還能推出的新案，沒有三兩三不敢上梁山，上述競爭優勢條件，也常與低首付產生共伴效應。甚至還可能因為完工時間拉得稍微久一些，讓買方有資金準備時間，加上對房市以拖待變的期待空間，亦會是相輔相成的原因。

陳炳辰表示，台北市中山、南港，與新北市林口、三重也有一些低首付個案，銷況平平，性價比、地段，或屋況設計較不受青睞，加上景氣太差，難讓低首付成萬靈丹，不可一概而論。

在房市管制措施之下，投機客或少數置產客擔心建案完工之後，房貸受阻，加上對房市的態度轉為觀望，導致預售屋市場出現解約潮。據統計，高雄今年前七月共有265件預售屋解約，平均每天約1.26件，「天天有人解約」，為高雄房市景氣走高十多年來，連續第二年的現象。

地產業者1日表示，根據實登資料顯示，今年前七月高雄每個月都有31到52件不等的預售屋解約，平均一天有1.26件預售屋解約，業者分析有二大原因，一是來自銀行端的房貸緊縮，加上買家看壞未來房市景氣，信心不足下解約出場。

高雄市房屋市場調查協會理事長吳曜廷指出，另一種最大的可能性是，2023年7月平均地權條例實施之前，允許轉約的預售屋持有者，考量無法取得銀行貸款的情況下，在建案完工交屋前先行解約，以低於市場行情，再轉售給有實力的投資客。

此一現象從2024年開始明顯，根據預售實登資訊，2024年預售屋全年解約的案件約420件，平均每天約1.15件。吳曜廷說，目前的房市買氣不好，房屋銷售普遍不理想，是可以想像的。不過他透露，也有少數建案，銷售成績是不錯的，只是建商都保持低調，只想按照規定，在售出之後的30天之內，完成實登就好。

基泰建設昨（1）日公告，2023年10月以125億元出售的「基泰忠孝大樓」因買方未能如期支付第三期款項，因此按協議內容，將沒收已付價金6.25億元做為違約金，是上市櫃公司史上不動產買賣最大金額違約金。

基泰建設2023年10初月將兩家子公司君匯開發、京匯開發持有位於台北市中正區忠孝西路一段78、80、82號全棟大樓，以總價125億元賣給李姓自然人，創下當年商用不動產最大筆交易金額；不過兩年後，買方竟付不出第三期款項，導致交易告吹。

基泰建設表示，由於買方未能如期支付「基泰忠孝大樓」第三期價金，公司依協議內容，將沒收其已付價金共計6.25億元做違約金。

據記者調查，買方李姓自然人是人稱「賓利哥」，也有人稱他「晉哥」；曾經海派送出超過16輛賓利給合作夥伴，也使「賓利哥」的稱號不脛而走。

2022年，當時年紀不到50歲的「賓利哥」，他大手一揮送出超過16輛賓利給合作夥伴，手筆之大令人咋舌。

消息人士指出，2022年光是新竹竹東重劃區土地的售地利益，就讓他大賺超過100億元，而這還不算過去他賣掉桃園土地的獲利；至今，光是桃園、新竹等地，他就各賣出上萬坪土地，分別有逾百億元資金入袋。

消息人士透露，如今逾百億元身價的「賓利哥」，不僅「基泰忠孝大樓」交易案付不出期款，且人不知去向，令市場震驚。

「賓利哥」在2023年10月不僅砸125億元買下「基泰忠孝大樓」，2022年6月，基泰建設旗下子公司維勝國際開發持有，位於台北市鄭州路137、139號的「國產實業大樓」，同樣也以總價65億元賣給李姓自然人、賴姓自然人，當時業界盛傳李姓自然人也是「賓利哥」。

永信建（5508）昨（1）日公告8月營收4,346萬元，年減91.4%；累計今年前八月營收14.51億元，年減80.9%。永信建旗下的高雄龍華九期「蘊美」等建案陸續完工、銷售，有望挹注營運。

央行祭出第七波信用管制，永信建因採成屋銷售方式，成為「海嘯第一排」，面對欲購屋的民眾觀望心態轉濃，普遍有拉長時間等待房價下跌的市場氛圍，因此自去年第4季起營運明顯受到波及。




針對營運展望，永信建指出，就市場面來看，剛性需求仍然存在，位於高雄中都五期的「齊樂」建案已於今年1月開始銷售，總銷約達19億元，而後續即將完工建案的銷售時程，也將按規劃推進。

房產專家分析，在去年第3季央行出手打炒房、祭出限貸令下，房市資金火種被滅，至今買氣未見起色，今年928檔期無法樂觀；若此狀況延續，今年移轉棟數恐跌破26萬棟大關、探2017年以來新低。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，以過去十年買賣移轉棟數來看，房市有統計以來的移轉量出現新低量落在2016年的24.5萬棟，其次是隔年、2017年的26.6萬棟為次低，以全國前七月買賣移轉棟數僅15.4萬棟、年減26.8%來看，為僅次2016、2017年的第三低量，若後續移轉棟數量能無法放量，全年成交量恐跌破26萬棟，可能是2003年有統計以來次低，僅次2016年。

信義房屋（9940）不動產企研室專案經理曾敬德表示，這波房市買氣保守主要是內外交雜所致，外在環境上有美國對等關稅政策，衝擊全球各國政經表現，對內央行緊盯不動產放款水位且祭出現限貸令，在不動產資金火種不在下，讓今年以來房市買氣表現一般，甚至即將來臨的928檔期也難以樂觀，若後續政策無法大幅放寬，市場買氣恐難突圍。

據信義全球資產統計，今年前八月上市櫃法人商用不動產交易量為938億元，其中工業地產交易量為562億元、約占60%，工業地產成為今年商用市場的強勁支撐。

今年工業地產市場已出現11筆10億元以上的大型交易，涉及的交易對象包括友達（2409）、宏達電、和碩、穩懋半導體、泰豐輪胎等多家大廠。其中，7月台達電以69.5億元買下泰豐約3.5萬坪的桃園觀音廠最大筆，其次為日月光以65億元購買穩懋高雄廠居次。

信義全球資產總經理林三智觀察，7月台達電出手購廠，因該集團擁有中壢總部、具備資源整合及地緣效益，加上企業長期發展的剛需考量，才讓台達電願意砸重金。

林三智分析，數據顯示這波美中貿易戰2.0，不僅賣方積極推進資產活化、處分使用率低的廠房，提升資產運用效率，買方企業同步力拚彎道加速，積極購廠擴充產能，推升今年前八月工業地產市場交易量。

林三智表示，從上市櫃企業及法人機構的交易來看，今年工業地產市場中，賣方處分工業不動產的動機以資產活化居多，而資金回收後，主要有三個運用方向，首先是再投入更符合企業發展需求的商用不動產；其次是挹注研發與轉型升級，強化競爭力；最後則是充實營運資金，專注本業並降低關稅衝擊風險。

另外，對等關稅也為台灣製造業帶來隱憂，也影響商用市場交易節奏。林三智觀察，今年4月美國政府宣布對等關稅政策後，對照今年4月至8月工業地產交易量為443億元、較去年同期減幅12%，顯示面對國際金融局勢、地緣政治及政策變化，企業買方在資金運用及不動產購置決策上會更為謹慎，賣方處分資產洽談時程也同步拉長，讓當前工業地產市場交易出現挑戰。

林三智表示，今年有處分資產需求﹑且對回收資金有一定時效壓力的賣方，在訂價上可依據實價登錄行情及市場趨勢，適度調整對價格的期待，加速完成資產處分、及早回收資金，以利後續營運布局與轉型策略。

他指出，隨著企業資產活化腳步加快，陸續有工業不動產釋出，買方亦可把握時機積極進場，為企業轉型升級布局並強化資產多元配置。

央行打房將近一周年，建商抗寒紛紛放大絕，祭出超低首付拚極地求生！在高房價下，消費者還是紛紛買單。據專業市調機構最新調查顯示，雙北市今年上半年以來推出的低首付新案，平均銷售率高達41％，遠高於沒有低首付優惠新案的25.8％達6成之多，在房市一片低迷中，雖然買家最在意問題還是在房價沒降、貸款難度提高和利率變貴，但低首付仍逆勢拚出買氣，銷售表現一枝獨秀，堪稱房市萬靈丹。

房市持續低迷，但建商紛紛祭出各種策略求生，低首付儼然已奏效，在北中南都遍地開花，如訂簽2％、18.8萬元起，平均銷售成績也高人一等。

住展雜誌彙整2025年上半年雙北市新推出的預售屋及新成屋案，發現低首付案占比約42.1％，相比過去約不到2成的比例，呈倍數成長，比例之高為歷年罕見。

就銷售率表現來看，住展調查指出，雙北市今年上半年推出的預售屋及新成屋案，整體平均銷售率是30.2％；其中，推出低首付優惠付款專案的個案，平均銷售率達41.1％，遠比沒有提供客戶低首付的新案，平均銷售率25.8％，高出近6成，

馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，現在市場是一個房市，兩個世界，中古屋房價鬆動，屋主降價求成交，但預售屋價格卻背道而馳，單價續高，但花招玩得更多，低首付、公司貸、送家具家電、送裝潢、超長工程期等，尤其低首付專案，甚至還有10萬元、15萬元的超低購屋門檻，比買車的門檻還低。

住展雜誌發言人陳炳辰分析，房市歹歹，如今能賣到三成以上都算值得鼓掌，低首付案看起來還有一定效果，其中如台北市大同區「伊寧橋寓」、新北市中和「君奕華品」已公開完銷資訊；另「達欣文萃」、「宏道一品」、「蒔嶼」、「大安昕居」、「環泥水澍」也都在倒數階段。

不過陳炳辰指出，上述銷售成功新案，不一定歸功於低首付，像戶數少、小坪數、知名建商、話題區域都是助攻因素，尤其市場上還能推出的新案，沒有三兩三不敢上梁山，上述競爭優勢條件，也常與低首付產生共伴效應。甚至還可能因為完工時間拉得稍微久一些，讓買方有資金準備時間，加上對房市以拖待變的期待空間，亦會是相輔相成的原因。

陳炳辰表示，台北市中山、南港，與新北市林口、三重也有一些低首付個案，銷況平平，性價比、地段，或屋況設計較不受青睞，加上景氣太差，難讓低首付成萬靈丹，不可一概而論。

避免民眾排不到房貸，政府希望各大行庫開大房貸水龍頭，觀察公股銀房貸現仍多持續排隊中，主要是房貸申請案量仍大，為符合銀行法第72條之2比率，並配合中央銀行不動產放款總量管制，多數銀行需要等到有還款，才有額度撥款。公股銀高層表示，房貸承作速度快慢，客戶準備資料是否齊全也是關鍵原因，同時銀行為籌措存款，得和中華郵政調頭寸，也讓「綠巨人」賺到機會財。

金管會主委彭金隆1日針對銀行法第72條之2有無可能鬆綁表示，會適度做政策檢討。據了解，這個議題在銀行局召集會議中並無特別討論，各銀行主要透過吸收存款來減緩銀行法第72條之2限制。

銀行法第72條之2住宅建築及企業建築放款比重中，最新7月數字來看，沒有任何一家超過29％；28％以上、未滿29％共有3家；27％以上、未滿28％共有7家。也就是超過28％的家數僅有3家，各家仍有部分空間可承作房貸。

不動產放款集中度方面，央行有兩種規定，一是不得高於40％，目前有2家公股銀仍在40％以上；二是各銀行去年與央行約定的目標，各公股銀亦多未達標。據悉，多家公股銀已陸續被央行找去「喝咖啡」，但因公股銀背負新青安、政策性貸款任務，央行態度並沒有非常強硬，僅是道德勸說。

受限銀行法第72條之2條的三成上限，不少額度瀕臨滿水位的銀行，要把銀行存款「分母」做大、才有承作房貸「分子」空間。銀行主管說，為籌措存款，銀行得和中華郵政調頭寸，利率高達1.715％，這是銀行的資金成本，新青安房貸前兩年利率只有1.775％，加上作業成本與提存準備金，根本在做虧本生意。就是中華郵政意外賺到一筆機會財。

銀行主管說明：「因為存款沒有進來，只好先排隊撥款、把房貸水龍頭關小一點，否則若承作額度超過法令上限，銀行就會挨罰。」還有部分民營銀行趁著這波房貸荒，開出逾3％的房貸利率，讓急於申請房貸的民眾苦吞高「利」，直呼這年頭買房好難。

公股銀高層強調，承作房貸絕對會以新青安及一般首購為主，換屋族也會收，但依央行規定，換屋族申貸房貸前必須簽切結書，承諾一年內賣掉原屋，過去基本上沒問題，但近來房市景氣不佳，未來要在一年內賣屋可能有難度。

自從央行去年推出第七波限貸令，致使房市亂象叢生，包括換約、解約、糾紛等案例頻傳，而根據臉書社團「賣厝阿明 知識+」的版主阿明透露，台中七期目前也正上演交屋風暴，甚至有上千戶投資客發現，等待交屋換來的不是豐厚獲利，而是近乎平盤，同時還得面臨限貸、市場轉冷，壓力可謂非常沉重。

阿明在臉書粉專發文表示，七期是台中的精華地段，在當地更被譽為「蛋黃中的蛋黃」，不過當地正在上演一場前所未有的交屋風暴，其中位於台灣大道的某預售案，從動工到成屋耗時6年，期間歷經工地火災、停工重建等波折，原本以為熬到交屋總算能雨過天晴，卻成為房市反轉下的最大苦主，實價登錄顯示在預售期平均單價大約35萬元，期間換約價最高曾來到4字頭，但六年來的漲幅僅一成左右，如今單價還低於北屯、沙鹿等外圍區域的建案，令許多投資客笑不出來。

阿明直言，上千戶投資客發現經過6年的等待，換來的不是預期中的豐厚獲利，而是近乎平盤的殘酷現實，甚至還要面臨央行限貸、市場轉冷的雙重夾殺，而投資客主要面對以下「三殺困境」：

第一殺、時間成本吞噬獲利

根據阿明分析，若以925萬元總價計算，資金機會成本每年5%，六年下來就損失近300萬元，即使房價帳面略有增值，扣除時間成本後實際卻是虧損狀態。

第二殺、限貸令切斷退路

央行信用管制針對多戶買方祭出限貸措施，投資客無法像過去輕鬆轉貸或是增貸，導致資金周轉陷入困境。

第三殺、市場反轉流動性枯竭

隨著房市轉冷，七期小宅從搶手貨變成燙手山芋，促使上千戶同時求售形成「多殺多」的惡性循環，也導致房價一瀉千里。

根據阿明分析，七期的小宅物件有四大致命傷如下：

1. 供給量過大

七期近年小宅供給暴增，同一時期就有數個千戶級建案推出，供需失衡嚴重。

2.租賃市場飽和

七期小宅租金報酬率普遍偏低，投資客難以「以租養貸」。

3.管理品質疑慮

戶數過多的社區往往面臨管理困難，影響未來保值性。

4.貸款條件嚴苛

銀行對小宅貸款日益謹慎，成數普遍低於標準產品。

阿明還提到，從建商的角度來看，例如台灣大道的這個建案可能「沒有賺錢」，原因在於工期延宕與原物料大漲雙重擠壓，建商利潤遭到嚴重侵蝕，還可能面臨多戶屋主協商賠償事宜，不過根據合約條款，能獲得的補償相當有限，但更令人憂心的是物件已經錯過換約時間，目前正進入對保驗屋階段，但市場上仍有不少待售物件急於脫手，「這些賣家打算先以成屋方式進行合約簽訂，一過戶就馬上轉手。然而2020年購入成本含車位總價925萬元的物件，現在要賣1088萬元卻面臨困難。」

不過從買方角度來看，阿明認為或許提供機會，特別是自住客而言，能用相對親民的價格買進七期精華地段的小宅，長期來看仍具保值性，同時也帶給投資者4點啟如下：

1.預售案風險：工期延宕、市場變化等風險往往被低估

2.流動性管理：避免將過多資金投入流動性較差的產品

3.分散投資：不要過度集中於單一區域或產品類型

4.現金流規劃：確保有足夠的現金流應付突發情況

展望七期房市，阿明直言當地「正在經歷重大轉變」，主要改變如下：

1.小宅神話破滅：過去「買小宅必賺」的預期被徹底打破

2.地段論修正：即使是精華地段，也無法免疫於市場系統性風險

3.投資邏輯改變：短期炒作的時代結束，長期持有成為主流

阿明總結表示，七期小宅風暴就是一個警惕，隨著房市持續調整，類似情況可能會在其他重劃區重演，因此投資人應該認清現實，即是房地產不再是穩賺不賠的投資，而是需要專業判斷與風險管理的資產類別，與其追逐短期價差，不如回歸房地產的本質，改追求長期穩健的保值功能，「在當前市場環境下，現金流比資本利得更重要，防禦比進攻更明智。」

8月31日，碧桂園（02007.HK）發佈公告，截至6月底，碧桂園控股有限公司合併範圍內涉及標的金額5000萬元以上的未決訴訟、仲裁案件344宗，標的金額合計約464億元。

碧桂園控股是碧桂園在境內重要的發債主體。截至目前，存續的債券包括H19碧地3、H20碧地3、H20碧地4、H1碧地01、H1碧地02、H1碧地03、H1碧地04、22碧桂園MTN001和22碧桂園MTN002，9只債券的餘額為121.79億元。

經碧桂園控股梳理統計，截至6月末，其合併範圍內共計存在逾期債務1419.78億元，此外，合併範圍內還存在442.05億元債務因觸發交叉違約條款而可能被債權人要求提前還款。

截至6月末，碧桂園控股有息債務合計1029.32億元，較上年末增加0.32%，其中短期有息債務合計790.99億元，佔有息債務比例為76.85%。

期末，碧桂園控股各類受限資產規模為1042.38億元，占2024年末淨資產的123.48%。其中截至6月末貨幣資金餘額為139.50億元，其中受限貨幣資金規模為129.50億元，占比92.83%。

1-6月碧桂園控股淨利潤為-65.21億元，虧損規模占公司2024年末淨資產的7.72%。2024年公司出現虧損的原因主要是由於房地產行業景氣度下行，房產銷售毛利無法覆蓋運營費用且進一步計提資產減值所致。

上海樓市新政落地已滿一周，市場呈現出怎樣的新動態？近日，記者走訪瞭解到，新政效應正逐步顯現——多個熱門新盤開盤即熱銷，部分外環外項目來訪量穩步提升，二手房成交創下60天新高。

今年8月25日，上海市六部門聯合印發《關於優化調整本市房地產政策措施的通知》，從住房限購、公積金、住房信貸、住房稅收等6個方面，打出優化調整房地產政策“組合拳”。

新政落地後首周，多個熱門新盤率先迎來開盤節點。8月28日，位於浦東中環內新楊思板塊的翡雲悅府一期五批次與二期二批次迎來開盤，項目此次推出16套面積為175-220平方米的複式公寓（備案均價13.75萬元/平方米）與64套140平方米的平層（備案均價10.98萬元/平方米）。公開信息顯示，推出的80套房源當日全部售罄，其中二期64套平層僅用18分鐘便宣告售罄，至此該專案也成為今年全國第二個銷量突破100億的專案。

同樣表現搶眼的還有位於嘉定的招商•林嶼湖畔，該項目於8月30日首次開盤，推出130套面積為122-145平方米的房源，備案均價約5.27萬元/平方米。該項目在認購期就鎖定“日光”，130套房源吸引超170組客戶簽訂購房意向書，最終項目單日實現銷售約9.2億元。

同日開盤的還有位於青浦重固板塊的保利虹橋和頌三期，該項目在開盤當日也迎來“開門紅”。據項目銷售人員介紹，項目開盤當日銷售金額突破3億元，購房人群中既有新客戶，也有此前專案開盤未買到的“回頭客”。“我們這次主推3-4房戶型，新政對改善客戶的利好很明顯，尤其是130、139平方米的大面積戶型，有些客戶原本需要先置換才能解除限購，現在可以直接上車，這個批次的大戶型高總價房源基本售罄。”

上述銷售人員提及的兩位購房者案例也直接反應了新政的影響：一位元是在東航工作的東北籍客戶，此前因青浦“3改1”政策（社保或個稅繳納年限由3年縮短為1年）獲得購房資格，去年想購買和頌90平方米戶型因無房源錯過，如今新政允許公積金充抵首付，預算更充足，直接入手了三期102平方米戶型的房源；另一位是華為員工，去年隨練秋湖基地投入使用從浦東搬至青浦工作，此前因單身限購政策在浦東有一套房，新政放開後得以就近購房。

此外，澎湃新聞關注到，位於上海浦東新區內中環的浦發・蓮園四批次已過會。此次將推出102套100-193平方米的房源。該專案銷售人員表示，“本周剛好傳出過會消息，疊加新政的帶動，近期項目來訪量有所增加。”另外，澎湃新聞從中華企業方面瞭解到，該企業位於松江的譽品銀湖灣、閔行雲啟春申、浦東雲萃森林等3個樓盤均在新政後有所受益。據介紹，有不少原本受限於限購政策的客戶，在新政落地後重新諮詢並完成下定。

新房市場多點開花的同時，二手房市場也迎來顯著回暖。據安居客上海監測的資料，8月30日，上海二手房（含商業）網簽成交1103套，日成交創下自6月29日之後的新高，時隔60天成交再次破千。截至8月30日，上海8月二手房累計成交19002套。

上海中原地產分析師盧文曦表示，此次上海樓市新政的出臺，是對市場訴求的積極回應，有望釋放一波購買力，轉變市場觀望態度；同時政策落地節點臨近“金九銀十”傳統銷售季，有了政策的加持，後續市場表現值得期待。

在房地產市場調整之際，中國金茂走出獨立行情。

2025年上半年公司營收利潤雙增長，實現534億元的簽約銷售金額，成功躋身行業TOP10。並且保持了20%的銷售增速，在TOP10中增幅保持第一。

8月26日，中國金茂發佈2025年中期業績報告。上半年公司實現營業收入251億，同比增長13.34%；實現歸母淨利潤10.9億（剔除投資物業公平值損益後11.23億），同比增長7.93%。

從目前來看，中國金茂正在經歷競爭力全面提升，在品牌競爭力和聚焦核心城市戰略影響下，公司增長週期已經開啟。

金茂進入收穫期

根據Wind資料，目前104家披露半年業績資料的內房企業，營收及淨利潤均保持增長的公司僅有20家，其中收入規模超過100億的大型房企僅3家。在行業陷入調整之際，中國金茂率先走出獨立行情。

從銷售端來看，上半年房地產行業整體仍處在調整階段，新建商品房銷售額同比下降5.5%，TOP10房企規模下降約14%，中國金茂則逆勢增長20%，成功躋身行業TOP10，增幅在TOP10房企中排第一。

值得注意的是，上半年金茂的整體毛利率達到16.2%，相比2024年提升了1.6個百分點。雖距離歷史高位仍有一段距離，但是盈利能力提升的趨勢已經開始顯現。

一方面，存量專案的持續去化，中國金茂毛利承壓的局面將逐漸緩解；另一方面，公司運營效率大幅提升，疊加極致的費用管控，淨利率的持續提升只是時間問題。

根據管理層的披露，公司成立了費用管控專班，經過兩年的組織架構調整，管理單位從43 個降到了20 個。2024 年管理費用同比下降了15.9%，2025 年在上年的基礎上又壓降了5%。上半年銷售費用同比下降了15%，財務費用也在下降。

中國金茂在融資端本來就具有優勢，近幾年持續優化負債結構，降低短期負債境外負債，增加長期負債及境內負債占比，上半年新增融資成本已經降至2.7%。融資成本的下降一定程度上也推升了淨利率。

金茂為什麼能夠穿越週期？

中國金茂為什麼可以穿越週期，直接原因是公司在投資上聚焦核心區域。

從2022年起，中國金茂在拿地上回歸一二線，明確將核心城市核心地段作為投資主線。房地產市場進入深度調整週期後，區域之間分化加劇，一、二線城市憑藉經濟韌性、持續的人口流入以及更完善的政策工具箱，成為更具備抗週期屬性的區域。

2024年中國金茂主要集中在北京、上海、天津等一、二線城市補倉。今年上半年獲取了16個專案，均位於北京、上海、杭州、成都等核心城市。

中國金茂優中選優的投資策略正在收到豐厚的回報，管理層披露，2024 年下半年到 2025 年上半年獲取的地塊在利潤率上擁有有顯著優勢。與投資階段可研指標相較，上半年銷量兌現率達到了132%，銷售價格達到了104%，新項目平均毛利率接近20%。可以明顯看到，中國金茂的整體經營和盈利能力都在實現結構性的提升。

管理層透露，下半年目標是經營性現金流回正週期縮短到10個月，更加快速地實現資金的再投入再生產，實現自我造血，進而實現盈利能力的繼續提升。

隨著優質項目的上市，公司正逐漸進入高去化率高溢價-現金流回正週期縮短-新獲取優質項目-盈利能力提升的正向迴圈。

中國金茂之所以能夠完成上述佈局和轉變，核心原因在於其品牌競爭力和高端產品基因。

在地產行業，金茂府一直是高端科技住宅與高端社區的代名詞，這一產品線經過十多年的打磨，從金茂府1.0 進化到金茂府3.0，在消費者心目中樹立了牢固的品牌形象。2024年公司進行住宅產品全線升級，推出“金玉滿堂”產品線。2024年以來獲取的新項目，開盤平均去化率達81%，很多項目在所在城市創造了現象級的熱銷事件。

從某種程度來說，高端產品線與核心城市、核心區域相輔相成。高端產品儲備和品牌力使得金茂能夠實現聚焦核心城市的發展戰略，聚焦核心城市又使得公司化了資產結構，提升了盈利能力，得以進一步聚焦產品品質，提升公司品牌形象。

市場分化加劇 頭部房企迎來機遇

房地產行業正在經歷深刻的格局重塑，城市和房企之間分化持續加劇，集中度提升成為大勢所趨。

根據公開資料，2025年上半年TOP10房企銷售額占比達到48.7%，較2024年同期提升0.5個百分點；TOP20和TOP50房企銷售額占比分別為64.8%和85.5%，較去年同期分別提升0.8和0.2個百分點。

從城市維度來看，核心城市土地市場持續火熱，三四線城市則去化艱難。從企業維度來看，頭部房企不管是拿地還是銷售都佔據優勢。

更重要的是，城市項目和房企之間的分化在持續加劇，同一城市同一地段，不同的產品表現差異很大，對房企的操盤能力提出了很大要求。另一方面，消費者對交付安全和品質的追求，進一步推動資源向高能級城市優質專案集中，加速了行業洗牌。

而在這個過程中，擁有競爭優勢的頭部房企正在脫穎而出，成為這一輪洗牌中的獲益者。

從中國金茂自身來看，截止2025年的6月末，公司總土儲為2700萬平方米，足夠支撐未來兩年左右的開發。從土儲結構來看，一二線城市占到88%，短期業績有足夠的支撐。

從去化速度、現金流回正週期、新增地塊毛利率水準、費用控制等方面全面衡量，中國金茂正在經歷競爭力的提升。

事實上，2025年是中國金茂從“活下來”向“活得好”轉變的關鍵節點。管理層在業績說明會上提到，公司將會利用這兩三年的時間，對報表品質進行根本性的提升，未來公司整體的業績應該是一個穩中有升的態勢。花旗銀行在報告中也認為，中國金茂將在2025至2027年開啟增長週期。

8月百強房企銷售環比回升

億翰資料顯示，2025年8月，百強房企（公司可比口徑）單月銷售金額環比增長3.0%，同比下降11.0%；1-8月累計銷售金額同比下降13.6%，降幅較1-7月收窄0.3個百分點。8月，新房市場表現有所回暖，北京、上海相繼出臺地產新政，疊加資本市場逐步走強，有望加速房地產市場“止跌回穩”進程。我們更看好以一線城市為代表的核心城市復蘇節奏，繼續推薦具備“好信用、好城市、好產品”邏輯的“三好”地產開發商，分紅與業績穩健的頭部物管公司，以及受益於香港資產重估邏輯的香港本地地產股。

TOP10累計銷售額門檻增幅明顯，單月同環比增長數量有所增加

2025年1-8月TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100房企的銷售金額入榜門檻分別達705、226、164、86、28億元，同比+8.3%、-23.5%、-9.8%、-10.5%、-14.6%，其中TOP10門檻提升最為明顯。百強房企單月銷售金額中39家環比增長，較7月增加14家，36家同比增長，較7月增加8家。8月TOP10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50、TOP51-100單月銷售金額同比-3.0%、-13.8%、-30.6%、-38.0%、+5.9%，增速較7月分別+10.5、+21.7、-22.2、-11.0、+37.4個百分點。

TOP10房企集中度提升，千億規模房企數量減少

2025年1-8月，TOP10房企銷售額占TOP100房企的比重為52.4%，同比上升0.6個百分點，顯示頭部房企的集中度進一步提高。TOP50房企中，17家實現銷售額同比正增長，較1-7月增加1家，其中陸家嘴(8.590, -0.05, -0.58%)、能建城發、鴻榮源、上海建工(2.470, 0.05, 2.07%)和嘉裡等企業的累計同比增速超過50%。同時，合同銷售金額超過千億元的房企共5家，同比減少1家，分別為保利發展(7.890, -0.07, -0.88%)、中海地產、綠城中國、華潤置地和招商蛇口(9.350, 0.20, 2.19%)。

年初至今一二手房表現分化，後續仍需關注二手房去庫進展

網簽資料方面，8月1日-29日44城新房銷售面積同比下降11%，其中一線下降24%，二線下降2%，三線下降14%。年初至今44城新房銷售面積累計同比下降7%，其中一線持平，二線下降9%，三線下降8%。8月1日-29日22城二手房成交面積同比上升3%，其中一線上升5%，二線上升2%，三線下降3%。年初至今22城二手房累計同比上升13%，其中一線上升18%，二線上升10%，三線上升6%。截至8月31日，21個樣本城市二手房掛牌量約276.2萬套，較去年末上升7.9%，創年內新高，後續仍需關注去庫進展。

8月29日，龍湖集團披露了上半年業績資料。報告期內，龍湖集團的營業收入為587.5億元，同比增長25.4%，業績繼續跑贏市場。值得關注的是，商業投資航道展現了增長潛力，上半年租金收入同比增長4.9%至55.0億元，出租率保持97% 高位。

截至目前，龍湖商業旗下的專案已經在24個城市落地生根。今年以來，龍湖商業通過感知消費邏輯的轉變，在空間場景和行銷層面做了大量創新嘗試，帶動銷售額和客流量增長。據悉，下半年，龍湖商業還將有約10座商場開業入市。

運營業務規模及收入持續增長

在2025年央視總台元宵晚會上，重慶這座“賽博城市”化身分會場之一。重慶時代天街在晚會上呈現了“龍門陣”的超級場景，在節目中，一個個帶著祝福的巨型燈籠被點燃，銅梁龍、鯉魚燈舞等富有重慶特色的非遺技藝也接連上演，重慶天街則是成功出圈，成為了一座“文旅新地標”。

近年來，龍湖集團積極探索消費新場景，不斷夯實商業實力，天街項目的頻頻更新更是為商業帶來了新活力。資料顯示，今年上半年，龍湖集團由商業投資與資產管理航道組成的運營業務實現收入70.1億元，同比增長2.5%，已經成為集團收入、利潤及現金流穩定貢獻的來源。

龍湖天街項目已經在多數高能級城市落地，截至上半年底，龍湖商業累計運營商場89座，運營總建面為943萬平米，合作品牌數超過7300家。其中，戰略品牌數超過400家。

資料顯示，上半年，龍湖商業日均客流同比增長11%，營業額則同比增長17%。龍湖商業採用輕重並舉的發展模式，持續深化高能級城市的網格化佈局。下半年，龍湖商業預計新開約10座商場，持續反覆運算新商業空間，將以新姿態邁進“百MALL”時代。

場景創新推動專案躋身頂流

伴隨著“95後”“00後”逐漸成為消費主力，商業的消費邏輯也在悄然發生變化。傳統的購物模式難以形成吸引力，體驗式消費、情感消費等成了商業消費的主流。龍湖商業精准捕捉到了消費的變化，上半年打造了多個沉浸式消費場景，並對行銷進行創新。

春節期間，龍湖商業以“天街廟會”為核心，打造了一場貫穿南北的年味盛宴。其中，北京長楹天街展出了1800平米的巨型“福”字畫卷，與國家級非遺宮燈交相輝映，展現了東方美學。重慶公園天街打造了冰雪秘境的主題氛圍，渲染節日氣氛，帶動日均客流同比增長64%。武漢江宸天街的黃鶴樓光影秀、長沙月亮島天街的火壺非遺表演、成都蜀新天街的蜀錦蜀繡、郫縣豆瓣市集等創新實踐，讓歷史文脈與消費熱潮雙向奔赴，形成"流量+銷量"雙豐收的春節經濟新模式。

一系列場景空間的煥新讓龍湖天街在春節期間獲得了大量流量，資料顯示，龍湖商業旗下項目在今年春節期間累計營業額為18.8億元，日均同比上升16%，日均客流同比上升18%，展現了節日經濟的蓬勃活力。

除了春節等重點節慶行銷力度加強之外，龍湖商業還加大了“促消費”的力度。天街歡搶節是龍湖商業四大原創行銷IP之一，也是力度最大的促銷活動。今年以“品牌獨家直降+超億瓏珠補貼”為核心內容，在4天的活動期間，龍湖商業營業額達到19.6億元，日均同比提升49.7%，客流峰值超過600萬，創歷史新高。

從三八婦女節時成都濱江天街大屏打出那句“你不必是一朵花，你可以是折耳根”，到運用綠植花藝在春天給成都帶來了茶店子這座“最美地鐵站”，再到用“大促”讓商業回歸“實惠”，龍湖商業的場景和行銷創新已經進入到新的level。

產品力持續煥新

作為國內商業的領軍企業，龍湖商業的產品形態包含MALL、MALL+街區等多元類型。龍湖商業通過產品分級，構建了一套層次鮮明的新商業生態體系，將專案分為城市級、區域級和社區級，展現差異化的項目優勢。

除了差異化之外，精細化也是龍湖商業的運營管理策略之一。具體來看，龍湖商業根據不同城市及區域板塊特性，實施“一店一策”的經營策略，緊抓“首店經濟”機遇，以首店、特色店為引打造品牌組合的新鮮感，與品牌實現共創共贏，並為城市消費帶來活力。

以今年5月底龍湖商業在南寧開業的首秀為例，南寧青秀天街在設計上就融合了南寧的城市特色，將邕江和梯田作為設計項目，並搭建了餐飲高地與零售矩陣。開業後，青秀天街的出租率超過95%，開業前三天營業額近2800萬元，有35家招商品牌創下業績省內第一的紀錄。

對於存量專案，龍湖商業則是根據主流客群對場景創新及體驗感要求的增強，持續推動體系內頭部專案改造升級，提升項目的長期競爭力。例如， 作為龍湖商業發展的起點，重慶北城天街歷時280多天的全新煥新改造， B館在今年4月18日以嶄新姿態揭開神秘面紗。

重慶北城天街B館引入了超100家頭部品牌矩陣，為消費者打造構建集戶外運動生態首店矩陣、時裝旗艦店集群及沉浸式社交餐飲於一體的消費目的地。空間改造層面，建築採用全新玻璃幕牆設計，不僅提升了整體的現代感與時尚感，還為跨層旗艦店鋪，提供了絕佳展示空間。高街花園通過室內挑高空間和透光天幕，引入自然陽光，結合層疊空間設計、外擺區域和綠植佈置，為顧客帶來明亮舒適且鬆弛感十足的購物體驗。

裕田中國(00313)宣布，自今日起，李亦鋒已辭任公司執行董事、董事會主席、行政總裁、提名委員會主席、公司薪酬委員會成員、公司授權代表及公司所有附屬公司所有職務。

另公司同時宣布，夏春暉已獲委任為公司執行董事、董事會主席、行政總裁、提名委員會主席、薪酬委員會成員、公司授權代表及公司附屬公司所有職務。

佳兆業（01638）昨於收市後宣布，於9月1日為完成重組作好準備，公司依據債權人小組工作費用函件，配發並發行21億股債權人小組工作費用股份。該公司表示，正努力達成其餘重組條件，多項重組生效條件已達成，包括佳兆業計劃生效日期及瑞景計劃生效日期的落實，是重組實施的里程碑；重組生效日期預計為2025年9月底前，惟仍須待計劃生效的條件獲達成或豁免後方可作實。佳兆業昨收報0.143元，跌2.1%。

據上海聯合產權交易所信息，近日華城新產業(深圳)有限公司40%股權掛牌轉讓，轉讓底價為11787.94萬元人民幣，轉讓方為華潤置地控股有限公司。該公司由華潤置地控股有限公司持股40%、中城新產業控股集團有限公司持股35%、深圳合創鼎盛科技有限公司持股25%。

華城新產業(深圳)有限公司成立於2021年9月9日，該公司是華潤置地旗下負責重資產項目開發及運營的產業平台。華城新產業在粵港澳大灣區已開發多個產業園區項目，其中包括佛山南海潤慧科技園的兩期工程、惠州華南生命健康科技產業示範園以及廣州潤城生命科學園等項目。這些項目主要聚焦於科技研發和生命健康等新興產業領域。

中原按揭董事總經理王美鳳表示，根據中原按揭研究部資料，2025年8月現樓按揭錄得6629宗登記，較7月5429宗按月回升22.1%，創自23年8月以來過去23個月新高，主要是由於受惠近月樓市回暖交投暢旺。

王美鳳預期，儘管近日拆息回升，但大型銀行牽頭推出低息定按，加上美國減息在即、施政報告有望再有惠及樓市措施推出，而樓市近月轉角向好勢頭已穩，料樓市交投繼續暢旺，帶動未來按揭登記數字向好。

*中銀香港市佔率連續11個月稱冠*
　
另外，於8月，首四位銀行巿佔率按月增加4.3個百分點至77.5%，中銀香港(02388)市佔率按月增加2.5個百分點至33.8%，連續11個月成為現樓巿佔冠軍；滙豐銀行23%，排名維持第2；恒生銀行(00011)13.7%，保持第3；渣打銀行7%，排名維持第4。

另中原按揭研究部資料顯示，2025年8月份樓花按揭登記376宗，較7月份減少52.6%，創過去三個月新低。中銀香港巿佔率按月增加3.4個百分點至30.1%，排名超越滙豐銀行重新成為「一哥」；滙豐銀行巿佔率按月減少1.9個百分點至25.5%，排名跌1位至第2；恒生銀行13.8%，排名維持第3；渣打銀行8.5%，排名維持第4；東亞銀行(00023)巿佔率6.4%，排名維持第5。

恒隆地產(00101)宣布正式啟動65周年慶典月，於香港及內地八個城市推出一系列推廣活動。於9月1日至30日，恒隆旗下八個香港商場將舉辦「恒隆65周年呈獻：恒隆商場大抽獎」。hello恒隆商場獎賞計劃會員凡以單一電子消費滿港幣300元，即可獲抽獎機會一次，每日最多可獲三次機會。活動將送出合共6500份獎品。

為回顧恒隆精彩的歷程，「尋日銅年」主題展覽將於9月18日在Fashion Walk揭幕，與大眾一同探索恒隆過去數十年在銅鑼灣的發展歷程。展覽將突顯維多利亞公園一帶的時尚及潮流品味於多年來的演變，以及恒隆在塑造以Fashion Walk和恒隆中心為核心的銅鑼灣零售格局中，所扮演的關鍵角色，當中彰顯了恒隆「只選好的　只做對的」的經營理念。

*內地八城聯動展開65周年消費推廣及慶典活動*

另外，慶典月將延伸至內地八個城市的十個商場。自9月起，一系列大型推廣活動將送出高價值禮遇。恒隆會員計劃「恒隆會」會員消費滿指定金額即可獲額外積分，並可享專屬禮遇及特別獎勵。除消費推廣活動外，無錫恒隆廣場、大連恒隆廣場及武漢恒隆廣場亦會舉辦大型活動，慶祝恒隆的周年紀念，為顧客帶來更多精彩體驗。周年慶的熱烈氣氛亦將延伸至恒隆的辦公樓組合，透過互動活動及派送周年禮品與租戶同慶。

近期Web3和RWA（現實世界資產）熱潮興起，連內房企業都涉獵此領域，盼為業務帶來新轉機。新城發展（01030）公布配售1934.61萬股新股，佔擴大後股本約0.27%；每股配售價2.5845元，較上周五收市價2.48元有4.21%溢價，集資約5000萬元，淨額約4940萬元，全數將用於公司在RWA應用領域的戰略部署。

每股2.5845元 集資5000萬

新城發展稱，擬利用其業務專長，並結合RWA代幣化技術，以加速公司在RWA應用領域的戰略部署。該股昨升2%，收報2.53元。

公告指出，認購事項將會引入認購人Blockchain Metaverse Academy作為新戰略合作夥伴，該認購人多年來深入參與數碼資產領域，擁有一定優勢，包括在RWA領域的行業經驗紀錄。通過此次戰略合作，公司預期將顯著降低獨立探索其本身RWA應用的風險及成本，從而提升在該領域創新的速度及效率。

Blockchain Metaverse Academy為一間於澳洲註冊成立的有限責任公司，主要從事知識服務行業的投資管理及研究業務。認購人由私人投資者李波及Ge Feng各擁有50%權益。

新城發展上周五（8月29日）公布中期業績，營業額按年下降34.8%至221.74億元人民幣；純利6.92億元人民幣，倒退27.9%，不派息。

鐵路物業持續受追捧，長實（01113）與港鐵（00066）合作發展的香港仔黃竹坑站港島南岸第3C期Blue Coast II，過去10日以招標形式售出9個4房戶，套現金額達3.2億元。發展商重申，不排除短期內上調4房戶意向價3%。

Blue Coast II昨天連沽兩個4房戶，分別是3座26樓B室，實用面積1224方呎，成交價3402.72萬元，呎價27800元；以及3座25樓A室，實用面積1267方呎，成交價3598.3萬元，呎價28400元。

凱柏峰特色戶呎價最高1.99萬

長實營業部副首席經理楊桂玲表示，Blue Coast II的4房海景戶持續錄得成交，僅10日標售了9伙，套現金額達3.2億元。楊桂玲重申，近日樓市氣氛升溫，減息箭在弦上，該集團不排除短期內上調4房戶的招標意向價3%。

信置（00083）牽頭的將軍澳日出康城凱柏峰發展項目，昨天沽出12伙，特色單位呎價最高見19978元，套現逾1.04億元。同樣由信置牽頭的元朗錦上路站柏瓏I及柏瓏II，昨天亦售出9伙，套現逾9400萬元。

九龍城瑧博提供120伙 月內開售

新世界發展（00017）營業及市務部總監何家欣透露，該集團今年首8個月獨資及合資項目已售出逾1500伙，吸金逾210億元。該集團旗下九龍城衙前塱道項目昨天命名為瑧博，將會緊接登場。何家欣指出，瑧博提供120伙，戶型涵蓋1房至3房戶，另有少量特色戶，示範單位及樓書的準備工作已進入最後階段，預計本月內開售，定價參考九龍東啟德且鄰近港鐵啟德站的樓盤。項目預計落成日期為2027年9月30日，樓花期長達25個月。

私人住宅樓價指數連升兩周後回落。美聯物業按全港143個主要中小型私人住宅屋苑成交個案編訂的「美聯樓價指數」，最新錄得128.87點，按周降0.17%。樓價今年累計則仍有0.58%進賬。

美聯物業昨天（9月1日）公布的指數，以三大分區計按周全線向下，是近3周以來再次出現此情況。「美聯港島樓價指數」跌0.26%最急，報132.63點；今年樓價累計則挫2.42%。

信心指數連漲19周

其餘兩區最新樓價仍高於去年底水平，「美聯九龍樓價指數」最新報134.19點，今年累升2.41%，按周微跌0.1%；「美聯新界樓價指數」則按周挫0.2%，最新報118.29點，連跌兩周共0.25%，令新界區今年樓價累積升幅收窄至僅0.09%。

美聯物業以該行放盤叫價編訂的「美聯信心指數」，最新錄得76.2點，按周微升0.1%，連續19周向上，累漲24.7%。

美聯物業分析師岑頌謙認為，H按按息近日再度觸及封頂水平，市場預期按息未來有望下調，二手市場減價盤的變化不大，導致美聯信心指數只輕微向上。

市區納米樓大跌價，吸引投資者入市。長沙灣曉悅有高層開放式單位，獲投資者斥288萬元連租約買入收租，原業主持貨逾10年，賬面勁蝕三成離場。

中原地產高級分行經理任展雄表示，曉悅高層D室，實用面積193方呎，開放式間隔，最初叫價300萬元，放盤近3個月，減至288萬元成交，呎價約14922元，累減12萬元或4%。單位連租約易手，月租逾1.2萬元，租金回報逾5厘，買家決定入市作投資收租用途。

原業主於2015年5月以413.13萬元一手買入單位，持貨逾10年，現沽貨賬面蝕125.13萬元，單位期內貶值30.3%。

美孚兩房損手22%

老牌屋苑荔枝角美孚新邨錄得蝕讓，中原地產高級資深分區營業經理黃惠霞指出，美孚新邨3期百老匯街47號中層A室，實用面積520方呎兩房戶，以552萬元售出，呎價約10615元。原業主於2018年12月以710萬元購入，持貨近7年，賬面虧損158萬元，跌價22.3%。

MALIBU七年輸279萬

利嘉閣地產聯席董事鄭啟聰透露，將軍澳日出康城MALIBU 1B座中層A室，實用面積804方呎的3房單位，於8月初以1188萬元放售，議價後以1118萬元成交，減價70萬元或5.9%，呎價約13905元。

原業主於2018年3月以1397.6萬元一手買入，賬面蝕279.6萬元，單位近逾7年貶值兩成。

市場消息指出，九龍東啟德天璽．天第1期再錄二手買賣，為3座中層A1室，實用面積559方呎兩房戶，成交價1450萬元，呎價約25939元。原業主去年10月以1285.13萬元一手購入，賬面獲利164.87萬元或12.8%。

此外，房屋委員會資料顯示，今年8月暫錄得72宗未補地價資助房屋成交，較今年7月錄得288宗，減少216宗或75%。

核心旅遊區再有舖位買賣，尖沙咀美麗都大廈地下兩個舖位以2100萬元售出，較最初叫價大減近45%。

據了解，是次易手的舖位為尖沙咀彌敦道54至64B號美麗都大廈地下33及36號舖，建築面積共約1000方呎，坐落在美麗都大廈面向麼地道的入口旁，去年起以3800萬元放售，今年中減至2300萬元，最終以2100萬元成交，累劈1700萬元或44.7%，呎價約2.1萬元。

收租家族賬面勁賺13倍

原業主是在尖沙咀區持有不少舖位收租的程氏家族，於1969年已斥30萬元入市33號舖，2000年再以118萬元買入36號舖，合共入市成本約148萬元，現沽貨賬面大賺1952萬元或13.2倍。

據了解，買家為資深投資者張譜昌。上址以往由找換店租用，目前交吉，之前以每月9萬元放租，若以叫價租出，預計租金回報率約5.1厘。

同區加拿分道49號夏惠樓地下D舖，建築面積約550方呎，市傳以4000萬元成交，呎價約7.27萬元。現時舖位由茶飲店以每月12萬元租用，回報率約3.6厘。原業主2006年以4680萬元購入，賬面虧損680萬元或14.5%。

此外，上環文咸西街32至42新成大廈地下12號舖及閣樓，合共建築面積約2908方呎，以3000萬元成交，呎價約1.03萬元。此舖原由老牌海味店協成隆行自用，近年已結業，物業於1985年斥447.2萬元購入，持貨40年，賬面獲利2552.8萬元，升值5.7倍。

中原（工商舖）商舖部高級分區營業董事李世基表示，西貢福民路22至40號西貢苑地下一籃子舖位，涉及總建築面積共約6672方呎，以意向價約8800萬元放售，呎價約1.32萬元。

一城130宗近2年最多 業界料租金續升

暑期租務旺季接近尾聲，8月份10大屋苑錄得約390宗租務成交，其中沙田第一城達130宗，屬近2年最旺月份，平均呎租46元創歷史新高。業界指出，雖然內地生租樓高峰回落，但整體租金將保持緩升勢頭。

8月份10大屋苑錄約389宗租務成交，較7月387宗相若。在內地生搶租熱潮帶動下，沙田、大圍一帶「學區」租務交投持續暢旺，估計4成屬於內地生租務。其中，沙田第一城單月錄得130宗租務成交，屬於2023年8月份140宗後近2年最旺的月份，平均呎租達46元，創歷史新高。

18伙一城2房 呎租突破50元

根據前綫地產代理統計數據顯示，沙田第一城租務仍以2房細單位佔大多數，故平均呎租持續被推高，上月有18個2房單位，呎租突破50元關口。其中51座高層D室，實用面積304平方呎，以月租1.6萬元租出，屬租金最高的2房單位，惟代理透露，租客僅租5個月，故租金稍高。

至於呎租最貴則為42座低層B室，實用面積284平方呎，2房間隔，室內連簇新裝修，業主叫租1.55萬元，最終以1.53萬元租出，呎租54元。比去年8月同期1.5萬元輕微升2%。

另外，沙田第一城43座上月共錄6宗租務成交，其中43座中層H室，實用面積304平方呎，8月初以月租1.38萬元租出；至於月中一個高層E室單位，實用面積284平方呎，月租升至1.45萬元；至月底同座高層G室，實用面積304平方呎，月租搶高至1.5萬元，反映同屋苑租金愈搶愈高。

內地生近2萬 租藝里坊•2號高層

另一方面，中原地產高級分行經理黃保興表示，暑假尾聲，內地生租賃依然熾熱，例如西營盤藝里坊．2號高層K室，實用面積196平方呎，屬開放式間隔，由內地生以1.95萬元承租，呎租達99.5元，創屋苑呎租新高。業主則於2021年以609萬元購入單位，持貨4年，是次出租可享3.8厘租金回報。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出，隨着各大學開學，內地生搶租潮漸漸見底回落，該行8月份錄得2,700宗租務成交，較7月的2,900宗回落約7%，相信9至10月租務交投會回復正常。

陳又表示，租金方面仍會保持緩慢上升，因為內地專才、優才租樓沒有季節因素，估計全年租金可有5%以上升幅。

豪宅租務活躍，由南豐家族持有的深水灣徑8號高層複式單位，以月租57萬元租出，較7年前上升27%。

市場消息透露，南豐及豐資源發展的南區深水灣徑8號1座頂層A室，實用面積6,529平方呎，屬複式間隔，並連約202平方呎平台及2,559平方呎天台，原本叫價60萬元放租，最終以約57萬元租出，呎租約87元。

據了解，深水灣徑8號共提供52個分層大宅，至今已拆售大部分單位，部分則留作收租，上述複式單位早於2018年曾以約45萬元租出，是次新租金較舊租上升約27%。

其次，市場消息透露，由新地 （00016） 郭氏家族持有的山頂種植道42號，其中一幢實用面積3,537平方呎、5房間隔洋房，原本叫租40萬元，議價後以約38.8萬元租出，呎租高達110元。

再者，山頂加列山道Kellet House單號屋，實用面積3,106平方呎，日前以月租21萬元租出，呎租約68元。以業主2007年購入價8,100萬元計，租金回報約3.1厘。

另外，鴨脷洲凱玥1座低層B室，實用面積2,108平方呎，屬於4房間隔，剛以13.8萬元租出，呎租約65元。業主去年5月以6,297萬元購入，租金回報約2.6厘。

南區•左岸高層 獲8.1萬承租

另一方面，美聯物業助理區域經理楊家俊表示，鴨脷洲南區．左岸2座高層B室，實用面積約1,720平方呎，屬於4房雙套間隔，獲家庭客以月租8.1萬元連車位承租，呎租約47元，為8月錄得的兩宗租務成交中最大額個案。業主於2017年4月以5,985萬元購入物業，若以目前租金計算，租金回報約為1.6厘水平。

學生宿舍帶動酒店投資氣氛轉熾熱，尖沙咀寶軒酒店，獲財團3.4億元洽購至尾聲，料快將易手。

市場消息稱，尖沙咀天文台圍5至9號寶軒酒店，獲財團出價洽購。該廈樓高25層，整幢酒店面積約4.7萬平方呎，地下至2樓共約1.4萬平方呎，為零售用途，而3至23樓為酒店房，每層面積約1,906平方呎，提供98間房。

據了解，業主早前暗盤放售酒店，近日獲一財團積極洽購，涉資約3.4億元，雙方正進行盡職審查，料快將易手。若以3.4億元洽購價計，每房價值約346萬元，呎價約7,234元。

鄰近理大 提供98間房

物業由漢國集團持有，早年購入物業後，加以翻新及改裝，最初為酒店、寫字樓及零售集於一身的物業，而近年則已轉型至全酒店用途，並自行營運。

市場消息稱，洽購財團為一家中資機構，料購入酒店後，再轉作學生宿舍用途。事實上，該廈位處尖沙咀核心區，更非常鄰近理工大學，故料作學生宿舍出租，將有穩定收入。事實上，去年中原集團亦購入附近酒店項目，改裝成學生公寓一步居‧117，提供121個床位，推出短短2個月，項目出租率達98%。

近一星期市場交投轉旺，買賣集中於全幢酒店及住宅，新買家均部署改裝學生宿舍。如上星期中原投資便以3.35億元，向YWCA購入西半山般咸道38C號般咸軒，打算改裝學生宿舍，初步規劃提供約200個床位。另外，旺角新填地街全幢酒店，以約1.08億元易手，新買家亦打算進行改裝。

另高力表示，獲業主委託為首席代理出售紅磡曲街33號全幢住宅，物業合共約7,000呎，住宅部分共五層，合共約5,000平方呎，現由學生共居公寓服務商（iRent）以管理合約方式營運，50個房間已出租率接近100%，意向價約8,500萬元。

希慎 （00014） 持有的灣仔堅尼地道竹林苑，早前推出其中兩座拆售，市場指，不少準買家前往參觀，並錄首宗成交，為74座高層1室，實用面積約1,451平方呎3房，成交價約3,400萬元，呎價約2.3萬元。

竹林苑由6座物業組成，共提供345伙，目前先推出74及82座拆售，設有約128伙，單位全屬3房大戶，實用面積由1,451至2,191平方呎，該盤早於1985年已落成，並主要作收租，故不受一手新例限制。該盤設有約2萬平方呎會所，備有戶外泳池、燒烤場地及宴會廳等。

BLUE COAST II標售4房 呎價2.8萬

長實 （01113） 及港鐵 （00066） 合作的黃竹坑BLUE COAST II，昨日以招標形式連沽2伙4房戶，單日套現逾7,000萬元。當中包括3座26樓B室，實用面積1,224平方呎，成交價3,402.7萬元，呎價27,800元。另一宗為3座25樓A室，實用面積1,267平方呎，成交價3,598.3萬元，呎價28,400元。據了解，兩組買家均為家庭客。長實營業部副首席經理楊桂玲表示，該盤4房海景戶持續錄得成交，僅10日即售出9伙，套現金額達3.2億元，不排除短期內上調4房招標意向價3%。

信置 （00083） 牽頭發展的將軍澳日出康城凱柏峰II，昨推出25伙於周五（5日）起招標，最終標售日期為本月29日，昨沽12伙，單日套現逾1.04億元，最高成交價及呎價單位為3A座67樓F室，實用面積為928平方呎，另設44呎平台及691呎天台，成交價1,854萬元，呎價19,978元。

同系錦上路站柏瓏，昨日再沽9伙，3伙為2房單位，6伙為3房單位，套現逾9,400萬元。

收租客續入市 沙田第一城享4厘回報

市場氣氛好轉，優質單位獲承接，鰂魚涌太古城剛錄本月首宗成交，4房海景戶，呎價重上2萬元水平。另收租客持續入市，沙田第一城2房戶422萬易手，新買家料可享4厘回報。

憧憬9月減息及施政報告利好樓市措施，二手交投持續，中原地產太古城副區域營業董事張光耀表示，太古城本月首宗成交，單位為青松閣低層A室，實用面積1,114呎，4房戶，望開揚海及園景，內籠備簇新裝潢，屬優質放盤，業主於8月放盤，叫價2,300萬元，獲用家以2,228萬易手，呎價2萬元，議價72萬元或3%。

太古城自今年3月美菊閣複式戶，實用面積1,280平方呎，成交呎價20,313元後，將近半年再錄呎價2萬元成交個案；至於對上4房戶則於今年6月易手，為海棠閣高層H室，成交價2,080萬，呎價僅約1.8萬餘元。反映最新成交造價理想。屋苑8月約錄27宗二手，較7月24宗上升逾1成。

曉悅連租約沽 租金回報逾5厘

此外，收租客亦積極入市，沙田第一城8月約錄21宗成交，與7月22宗相若。最新39座中層C室，實用304平方呎，以422萬元易手，呎價13,882元，新買家為長綫投資者，以市值月租約1.45萬元計算，料可享約4.1厘租金回報。上址原業主早於1993年以122萬元購入，持貨32年帳面獲利300萬元離場，升值2.5倍。

另外，長沙灣單幢樓曉悅開放式戶，獲收租客以288萬元連租約購入，單位為高層D室，實用面積193平方呎，向東北，望樓景，最初叫價300萬元，放盤近3個月，減至288萬元成交，呎價14,922元。新買家見物業新近錄得1宗極低層交投，銀碼吸引，見上述放盤位處高層，加上連租約放售，購入後可即享逾5厘租金回報，迅速決定入市作投資收租用途。

原業主於2015年7月以約413萬元買入，持貨10年，現沽貨帳面需蝕讓125萬元離場，貶值3成。