台中捷運宅再傳重量級大案！新美齊（2442）與台中允將建設首度攜手合作，將在台中市七期文心路、公益路口2,332坪基地上，規劃推出地上52層、地下八層，結合住宅、商辦及店舖的複合式大樓案，總銷逾400億元。

允將建設董事長張志豪證實，與新美齊合作是「強強聯手」，主要看好基地位於公益路餐飲商圈的文心路、公益路黃金地段，而且就在捷運水安宮站、文心森林公園站中間，生活與交通機能成熟。此案預計明年底前取得建照，2027年推出。

新美齊去年以每坪338萬元、總價38.83億元取得文心路、公益路口原BMW保養廠的1,149坪土地，這次與相鄰的允將1,183坪土地結合，將規劃推出1,024戶住宅，以及店舖、辦公室等產品。

隨著台中捷運綠線通車漸穩、藍橘紫線布局接力推進，加上重大商場、建設話題醞釀到位，台中市場正式進入軌道經濟爆發前夕，儘管整體房市不景氣，但訴求交通「從從容容、遊刃有餘」的捷運宅，交易熱度持續升溫，也帶動建商積極卡位。

亞昕建設剛公開不久的南屯捷運宅新案「亞昕織御」，由於步出捷運站讀秒就可抵達家門，傳出單月吸引超過600組賞屋民眾；而捷運南屯站周邊，近一年來累計購地面積也超過3,000坪，顯示捷運宅的前景，受到開發商與購屋人的一致看好。

另值得注意的是，冠德建設在崇德路裕毛屋原址即將公開的先建後售案，也是標榜靠近捷運崇德站，另距離北屯國民運動中心、漢神洲際百貨也不遠，擁有成熟便捷的交通與生活機能，被視為北台中的捷運宅指標案。

台中市建築經營協會市場資訊主委白洪章指出，房市逆風中，建商仍無懼在捷運站周邊搶進土地及推案，必然對地段、環境等，評估具可開發效益，也是當前自住剛性買盤焦點所在。

建商小宅蓋得多，交易佔比也越來越高，今年上半年全台25坪以下小宅交易佔比達4成2，等於每10人逾4人買了實坪不到15坪小宅。專家直言，「建商近年狂蓋小宅，原因就是投資客多、剛需買不起正常坪數的人更多。」

根據內政部最新資料，2025年H1全國小宅交易佔比42%，進一步觀察各縣市變化，相較2016年H1，激增最多五縣市，依增加百分點排序，依序為台東縣16.7、桃園市6.7、嘉義市6.2、苗栗縣5、台南市4.5。

建商看準「投資客多、薪水沒漲」新建案狂蓋小宅

中信房屋研展室副理莊思敏表示，建商將本求利，過往幾年房地價走高，擔憂購屋總價攀升門檻過高，開始狂推小宅，以25坪小宅來說，單價若在35萬以下，總價也不會到達千萬，降低購屋負擔。

她說，小宅購屋需求最初源自投資客需求，買下後當房東，出租給個人租屋，但近年房價飆漲，上班族薪資難漲，許多人不婚不生下，部分單身貴族也開始願意買小宅自用，一般購屋族有了接盤理由，建商、投資客更是肆無忌憚瘋蓋、瘋買，正好新青安房貸限制也助漲了一波小宅風。

小宅實坪制不到15坪 民眾應留意真實需求

莊思敏指出，近年確實剛需也開始買入小宅，不過，以25坪小宅來說，依照內政部最新得房率換算，等於坪數僅約12.5坪，依照日本經驗，最合適居住空間1人就是10坪、2人就是20坪，否則有害身心健康，多人居住壅塞空間也會導致感情不睦，等於25坪以下小宅只適合1人居住。

她提醒，小宅一向被銀行認為是投資性產品，房貸審核相對較嚴，且成數通常較低，在目前限貸令下，更是緊縮，另，實務經驗上，夫妻2人居住在壅塞空間中，更易發生爭執，甚至離婚，建議有居住需求，可考慮租屋或轉向公設比較低的二手屋，或許比追逐新建案小宅更合適。

中央社 2025/10/26 12:30:41

央行第7波選擇性信用管制實施逾1年，全台房市冷颼颼；展望明年上半年房市景氣，公股行庫預測，在政策與利率未明顯鬆動之前，將大致延續現行「量弱、價撐、區域分化」基調。

央行進行房貸政策管控以來，全台房市量縮，房價疲軟，儘管先前政策針對自住族群適度「打開水龍頭」，包括鬆綁新青安貸款不計入銀行法第72條之2的不動產放款比率限制、換屋族出售舊屋期限延長至18個月等，不過行庫主管觀察，目前市場不若以往熱絡，未出現明顯升溫，整體預售屋市場價穩量縮，中古屋市場價格則略有鬆動。

行庫主管說，由於不是每位購屋族都是首購，得考量貸款成數限制，加上若房價觸及「豪宅線」，將被認定為高價住宅，只能貸款總價的3至4成，對很多民眾來說壓力不小。

展望未來房市景氣，台銀表示，房市交易動能及信心仍持續受到政策調控影響，以自住與剛性需求為主要支撐，未來半年交易量較可能持續目前緊縮態勢。

台銀提醒，由於民眾對於房市偏向保守觀望，且對後續價格修正仍有預期，加上利率維持趨緊，對於先前漲幅過大區域，房價有較大跌價壓力。

土銀補充，央行雖維持現行選擇性信用管制，但放寬換屋族換屋期限，對需求面將產生助益，不過交易量能能否在新青安排除於不動產放款比率限制外後產生反轉，尚須視央行是否對集中度管理政策有所放寬，須持續觀察。

土銀預測，未來在房市供給量高，但成交量疲弱下，對房市供需形成壓力，短期內房市仍將處於修正階段，預期房市將呈現量縮價盤整格局；不過，若賣方讓利幅度加大、以量換價，則有望帶動短期回暖空間。

2025/10/26 00:41:32

備受不動產業矚目的台中水湳經貿園區「經貿段6地號、8地號等兩筆土地設定地上權案」，將於28日開標。由於一旁的台中國際會展中心已於21日啟動試營運，也為此案開發前景帶來政策利多，開標結果受到高度關注。

西屯區經貿段6、8地號土地面積合計約3.86公頃，採設定地上權70年方式招商；未來可開發為大型百貨購物商場、國際級飯店，支援相鄰的台中國際會展中心住宿、消費機能。

台中市政府初估，兩塊土地合併開發總投資金額逾300億元，未來可望打造「下一個台中七期百貨商圈」。

經發局7月中舉行招商說明會，即吸引50餘家業者報名，涵蓋百貨零售、壽險、地產開發及建設公司等業別。

2025/10/26 18:31:22

雙北擁有豐富的就業機會，吸引眾多北漂族遷入雙北。永慶房產集團整理聯徵中心住宅貸款統計與內政部實價登錄交易資訊，盤點雙北最受20至35歲青年所青睞的購屋熱門行政區。數據顯示，台北市中山區近一年有539戶青年購屋貸款，位居北市第一；新北市則以板橋區最熱門，近一年則有1393戶青年購屋貸款，三重區、淡水區與土城區近一年購屋青年也有超過千戶，緊追其後。

觀察台北市青年購屋熱區，前五名依序有中山區、內湖區、南港區、北投區與文山區，永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，中山區位於台北市的中心地帶，生活機能成熟、商業發展繁榮，且捷運與公車路網密集，交通便利，吸引許多中小企業進駐，形成商辦聚落，提供大量就業機會，對青年族群吸引力強。

此外，儘管中山區平均單價每坪高達83.0萬元，但因區域內小坪數住宅供給多，青年族群還是可以找到總價相對實惠的產品。根據聯徵中心住宅貸款統計顯示，20至35歲青年購屋總價平均落在1941萬元。

排名第二的內湖區，近一年有327戶青年購屋貸款，排名第三的南港區也有275戶。陳金萍指出，顯示東區門戶計畫與科技園區效應之下，帶動內湖與南港區域就業，也推升當地青年購屋自住需求。

至於新北市熱門行政區前五名依序則有板橋區、三重區、淡水區、土城區與新莊區。陳金萍說明，對於青年購屋族群而言，板橋交通便捷且就業機會豐富，因而獲得青年購屋族群青睞。房屋型態無論是江翠北側重劃區的新屋或是市區中古屋，選擇多元，也可能是帶動交易量的原因之一。而三重區也是近年新北房市焦點，地理位置鄰近台北市蛋黃區，交通方面同時有捷運中和新蘆線與桃園機場捷運線行經，近一年青年購屋貸款1276戶，平均房價51.8萬元。

陳金萍指出，淡水區今年人口已經突破20萬人，房市表現也相當亮眼，近一年平均單價30.2萬元，是榜單中最便宜的行政區，青年購屋總價約1164萬元，購屋總價帶相對親民，加上淡江大橋即將通車、淡北道路已動工，未來還有淡海輕軌二期，有望提升淡水區的交通量能，吸引不少預算有限的青年族群入主。

三地集團負責人鍾嘉村因案遭羈押，個人帳戶也被扣押，為籌措現金支應集團營運，市場傳出三地集團將處分全台15筆共32,530坪土地，開價總共超過200億元，三地集團副董事長李宗熹證實此事，表示欲藉此增加現金部位，償還銀行短期融資。

在三地開發發布重訊處分高雄市河堤社區315.99坪土地後，三地集團大舉出售全台土地消息便在市場傳開。據了解，包括鍾嘉村個人擁有，及三地實業、北基、高雄客運、尚發等集團企業總共15筆土地打算要處分，面積合計32,530坪，總開價203億元，創下南台灣罕見單一集團同時出售多筆資產案例。

李宗熹回應本報詢問時表示，三地集團在台擁有的土地資產，總值至少1,500億元，此次因應集團負責人遭押，三地集團在「少董」鍾育霖與核心團隊研商後，決定處分部分資產，讓集團能順利營運，員工、銀行能安心。

李宗熹指出，三地集團將利用此次時機，進行財務結構調整，減少長期投資，提高現金流動性，在司法事件發生之後，集團也跟往來銀行團溝通，因此銀行並未有緊縮銀根的動作。但他強調，此次處分資產取得的現金，將先用以償還銀行所有的短期融資，目前已有多筆土地售出，詢問購地者也有很多潛在買家。

三地集團此次出售土地開價總價最高的，是鍾嘉村個人所有、位於台南仁德工業區的16,954坪工業區土地，開價總價約50.86億元，其次是三地實業擁有、位於鶯歌的3,075坪「住一」建地，每坪開價100萬元，總價30.75億元。由於部分土地位於精華區，吸引多家高雄建商都有出價，據了解，位於高雄市河堤社區315.99坪土地，便有陳姓、楊姓人士有意高價買進，最後則由南部土地公－蔡天贊的南京建設，以每坪161萬元取得。

至於北基擁有、高雄農16特區的280.69坪「商四」土地，因當初購買時，甲山林也一起買進280多坪的緊鄰建地，因此這筆開價每坪300萬元的精華區土地，最後是否由甲山林購買再合併開發，也受到市場矚目。

自去年央行推出第七波信用管制以來，預售市場成交動能衰退逾7成，不少生活圈交易量只剩過往的1成，但盤點全台仍有十個生活圈預售屋交易量逆勢成長，包括高雄新興美麗島、三重仁義重劃區、台南新營高工生活圈成交量較管制前翻倍，業者分析，主要在於品牌建商推案或附帶優惠方案的新案順銷、成功吸引買氣。

據591統計，在去年9月央行第七波信用管制前、後一年的全台各生活圈預售屋交易量顯示，不少北部地區具未來發展潛力、房價相對都會核心較低的蛋白區、或重劃區精華地段較外圍的生活圈，相對平價誘因，在建商個案順銷、剛需買盤捧場下，預售屋交易量甚至不下於管制前。

例如台北市的木柵，新北市的淡海新市鎮海科大、林口新市鎮北側及南勢，桃園八德大湳等生活圈，及近年因輝達進駐題材火熱的北士科重劃區，交易量都較管制前逆勢成長。

591表示，近一年預售屋交易量增最高的為高雄美麗島生活圈，預售成交量達437件，較信用管制前成長逾2.4倍，主要受益於新建案「中山鉑悅」近400件成交，由於該案坐擁雙捷交匯、鄰近高雄車站，交通便利，再加上精裝修方案，在冷清房市中吸引買盤進場。

新北三重仁義重劃區近一年交易量達396件，較打炒房前翻倍成長，主要由於「華固慕川」與「華固織幸」兩案帶動近300件成交，由於仁義重劃區鄰近台北市與國道，吸引士林、北投等地外溢買盤。此外，台南新營高工生活圈在「佳展大新」推出工程零付款優惠方案，讓該生活圈成交量翻倍成長。

三地集團負責人因案遭押，是否影響該集團進行中的重大投資案，受外界關注，三地集團副董事長李宗熹指出，入主全國加油站事宜，純屬民間的商業行為，但台南安平星鑽這個向港務公司標得的地上權開發案，未來如果獲得政府和銀行團的支持，將根據進度開發。

港務公司說，安平星鑽開發案環評作業在今年6月9日經台南市政府核備，由安平星鑽公司開發，目前正辦理第一、二期工程交通影響評估及都市設計審議送審作業，預計自2026年起，分期動工，2029年到2031年間陸續完工，目前未接到停止開發的消息。

據了解，由於安平星鑽股東除三地集團，另有太普高、福裕等二家非三地集團企業參與，該案是否繼續開發，將在近期研商之後才會明朗。

相關人士說，委託國內外知名設計師規劃的台南安平星鑽開發案，不像高雄捷運聯開、公辦都更等促參案，受到地方政府支持、銀行融資保證，台南安平星鑽開發案完全依靠企業單打獨鬥，「一路走來，真的非常艱辛」。

2025.10.26 18:12

企業大咖挺台東池上，打造藝文米鄉新經濟傳奇。如今的池上，不只生產全台最貴的米，也是藝文觀光重鎮，超人氣吸引民宿、餐飲、電動車租賃等觀光服務業湧入，還有連鎖飯店承億文旅、康橋慢旅等已購地計劃搶進，目前蛋黃區池上車站周邊商圈店面月租逾3萬元，近三年翻漲一倍以上。

池上一年四季、月月有活動，年度盛會首推每年10月底的「池上秋收稻穗藝術節」，邀請演出團隊在天地金黃稻浪間揮灑，3天演出合計吸引上萬觀眾，比這個偏鄉總人口還多。2024年池上榮獲國際慢城認證。

今年池上秋收稻穗藝術節邀請優人神鼓與金曲歌手桑布伊合作，推出全新製作「我回來了－做一部作品給自己的靈魂！」，講述一段勇氣、信任與愛的旅程，宏碁創辦人施振榮、和碩董座童子賢、誠品董座吳旻潔等都是座上賓。

池上秋收藝術節進入第17年，起初由台灣好基金會主辦，董事長柯文昌邀集和碩董座童子賢、富邦集團董座蔡明忠等贊助，從2017年開始攜手池上鄉文化藝術協會共同主辦。柯文昌表示，池上秋收是因緣俱足的舞台，這些企業家正在為退休前做準備，亦即下鄉、返鄉以地方創生為志業。

童子賢表示，有一些南部朋友很羨慕他有一個故鄉可以嚮往、寄託。農業是母親孕育工業、商業，現在孩子已經茁壯，應該回饋反哺照顧當年把你養育長大的鄉土，我們不需要因為商業的發達、科技的進步就破壞它，而是要守護它。

池上鄉鄉長林建宏指出，池上有1,800多公頃農田耕作，17年來逐步從農業邁向觀光，藉由土地、生態、環境、人文、藝術串接，以四季重要節氣、節慶文化活動的方式，定下春耕（野餐節）、夏耘（大坡池竹筏季）、秋收（稻穗藝術節）、冬藏（文化講座、藝術駐村等），形塑池上底蘊，鄉民在過程中凝聚共識與參與。

在池上，提倡觀光業需與農業取得平衡，讓沒有參與觀光業的鄉民同樣感受到被尊重，也要讓觀光業者覺得有機會，返鄉青年回家、移居來此創業，都可感受到池上是一個有溫度、友善、包容的城鎮。

也因此，池上創造多個傳奇，一是池上實際居住人數接近戶口人數，許多鄉鎮有人口流失的問題，戶口人數打六、七折才是實際居住人數，但池上吸引很多人來創業、移居（Longstay），有點像是「二地居」的概念；二是在少子化時代，池上能留住婚育人口，近年學校班數也逆勢成長，池上地方創生模式，目前全台還沒有其他鄉鎮可以完全複製。

根據池上鄉統計，目前慢食店家（餐飲業）逾70家、慢活店家（民宿飯店業）近百家、漫遊店家（含蔣勳書房、多力米故事館等）、電動車租賃店家等逐年增加，觀光服務產值持續上升。

所謂商圈熱不熱看租金行情，林建宏透露，目前池上蛋黃區中山路靠近車站周遭的店面房租一個月是3萬多元，3年前頂多1.5萬～1.8萬元，等於上漲一倍以上。為了減緩帶著理想、夢想來池上的人的壓力，現在公所積極尋找第二蛋黃區，將透過客委會協助進行傳統市場改建，未來一樓是傳統市場，方便長輩消費，二樓是青年創業、共享空間，今年規劃設計、明年動工，預計一年半重建完成。

2025.10.26 09:45

「金龍風暴」滿周年，據591實價登錄統計近一年全台生活圈預售屋成交狀況，發現成交量雖明顯衰退，但部分地區房價仍舊堅挺，前十大漲幅最大的地區中，就以台南市平實重劃區漲勢最凶猛，近一年每坪均價為57.7萬元，年漲高達51.9％，此外，包含高雄、桃園及台中等多地在內的區域，漲幅同樣高達3成以上。

591房屋交易網組長林哲緯分析，隨著政策等利空干擾，房市交易量陷入膠著，部分地區房價也隨之趨緩，但有些具備「硬」題材的生活圈，包含位在蛋黃區或是有指標案進駐的重劃區，搭配高樓層戶別或小宅交易，價格支撐力道仍相當強勁。

房價漲幅居冠的平實重劃區，由於坐落台南市精華地的東區，不少指標性地標如夢時代百貨、成大醫院、台南車站等均位於此，當初一開發完成，不僅知名建商爭相插旗，更有意將其打造成台南版的「信義計畫區」，今年也正是在「國城寳實」、「浩瀚無極 」等6字頭交易帶動下，推升區域天花板。

另外，位在高雄市新興區的美麗島生活圈，這次交易量逆勢暴衝逾2倍，除了當地新案供給有限，基期較低外，一方面也受到由興富發所推出的「中山鉑悦」交易挹注，導致價量齊揚所致。桃園市青埔A18、A19，即便交易量跌落谷底，但預售行情每坪仍突破60萬大關，繳出近3成的漲幅，相當驚人。

業者指出，現階段市場已不若過往「漲跌同步」的整齊現象，價格相當混亂，同一區內開價落差動輒大。部分大型建商財力雄厚，選擇撐價不降，甚至持續創高；反觀中小型建商則面臨去化與現金流壓力，選擇貼近區域行情、甚至降價，建議想買房的消費者，可以趁此多看多比較，有機會掌握合理價位與進場契機。

據微信公眾號“杭州住保房管”消息，10月24日，浙江省杭州市部分區縣市發佈公告，將於近日開展“購房+消費券”限時補貼活動。其中，富陽區、臨安區、桐廬縣、淳安縣、建德市的檔顯示，對符合條件的購房物件給予每套10萬元的消費券補貼，五個區縣消費券總額為5600萬元。

據悉，蕭山區、余杭區、臨平區、錢塘區也正在籌備“購房+消費券”限時補貼活動。

檔顯示，對在規定期限內購買參與專案新建商品房專案住宅的活動物件，每套發放10萬元消費券。消費券為電子券，消費券包含一張5萬元的大通用券（可在全市範圍內的相關商戶消費）、一張5萬元的小通用券（可在房屋所在區或縣的相關商戶消費）。

富陽區、臨安區、桐廬縣、淳安縣的購房活動時間為10月27日至12月31日，建德市的購房活動時間為11月1日至12月31日。消費券的使用時間為今年1月20日至明年3月31日。

檔顯示，如果消費券總額能夠覆蓋活動期間所有活動物件的，對所有活動物件發放消費券；若消費券總額不能覆蓋所有活動物件時，由住建部門委託公證機構，對活動期間所有符合條件的活動物件進行公證搖號，確定入圍名單，根據入圍名單發放消費券，額滿即止。

各區的消費券額度不同。其中，總額度最高的為富陽區，合計為2000萬元；最少的為建德市，合計為100萬元；臨安區和桐廬縣各為1200萬元、淳安縣為1100萬元。

央企五礦地產將私有化退市：總代價12.76億港元，未實現千億目標，曾表示要 “活下去”

股票停牌近一個月後，五礦地產(00230.HK)公告宣佈，公司將私有化退市。

10月23日，國資委首批認定的16家地產主業央企之一——五礦地產官宣將私有化退市。

五礦地產公告稱，公司擬以安排方式私有化，並申請撤銷在港交所的上市地位，計畫股份將予以註銷，註銷價為每股1港元。10月24日上午9時，公司股份及債務證券將恢復買賣。10月24日複牌之後，五礦地產股價高開，漲幅最高超90%。

值得注意的是，五礦地產自2022年以來已連續三年出現虧損，公司高層一度表示要確保“活下去”。

根據公告，五礦地產私有化的要約人為June Glory International Limited(中國五礦間接非全資附屬公司）。10月23日，要約人要求董事會向計畫股東提呈該建議，擬以安排方式將五礦地產私有化。

相關計畫股份將予以註銷，註銷價為每股計畫股份1港元，較於未受干擾日在港交所的收市價溢價約185.71%，較於最後交易日溢價約104.08%。

計畫生效後，五礦地產將根據上市規則，向港交所申請撤銷上市地位。

根據計畫支付的總代價，將以內部資源的方式撥付，最高現金代價約12.76億港元。

截至公告日期，五礦地產已發行3346908037股股份，無利害關係計畫股東持有1275812531股股份（占已發行股份約38.12%）；要約人持有2071095506股股份（占已發行股份約61.88%）。

對於此次私有化的原因，五礦地產表示，公司的股票流動性長期處於低水準，過去12個月的日平均交易量約44萬股，僅占無利害關係計畫股份數目約0.03%。股東難以在不受到不利價格影響的情況下，進行大量場內出售。私有化建議，則為計畫股東提供了退出機會，且無需承受因股份流動性不足而產生的折讓。

從私有化的價格看，可為計畫股東提供機會，以溢價變現在公司的投資。

五礦地產表示，公司股本融資能力有限，已失去上市平臺優勢。因股份長期交易量低迷，價值持續被低估，限制了其從資本市場籌資的能力。自2009年起，公司並無通過發行股份，從公開市場籌集任何資金。

截至停牌前，五礦地產的股價報0.49港元，公司總市值僅16.4億港元。

不過，除了股價低迷，從業績上來看，五礦地產的表現也並不如人意。

2024年五礦地產實現收入98.83億港元，同比下降21.8%；年內淨虧損同比有所擴大至37.48億港元；股權持有人應占虧損35.21億港元。

五礦地產董事會主席何劍波在年報中表示，公司首先要確保“活下去”，把去庫存、防風險放在首位，想盡一切辦法增收節支，減少虧損。

但公司2025年的半年報業績仍舊處於虧損狀態中，並未出現好轉。

2025年上半年，五礦地產綜合收入為19.76億港元，較去年同期的50.23億港元下降60.7%。期內虧損5.8億港元，歸屬于公司股東的應占虧損為5.85億港元，去年同期為10.44億港元。公司股權持有人應占核心虧損為2.92億港元。

房地產業務的合約銷售額同比下降28.4%至22.9億元人民幣，合約銷售總樓面面積同比下降16.9%至13.8萬平方米。

截至2025年6月30日，五礦地產合共可開發的總土地儲備為529.5萬平方米。

五礦地產也曾想在地產行業做大做強。

2017年12月，時任五礦地產總經理何劍波曾表示，未來五礦地產將朝著千億元目標邁進。但如今八年過去了，五礦地產的這個千億元目標依舊沒能實現。

上海中心城區也開始實施“房票”政策了。

近日，在徐匯區江南新村地塊舊城區改建項目最新的徵收和補償方案中，增加了“房票獎勵”一項。

這意味著，上海對“房票”的探索仍在不斷提速，並從郊區試點正式邁入寸土寸金的市中心。

不過徐匯區的“房票獎勵”與傳統的“房票安置”有本質的區別，本質上是一種購房補貼機制。

如果放在城市更新快速推進的大背景下來看，上海城市更新安置方式迎來一次深刻變革，而且一線城市“房票”前面鋪開的過程中，上海也為一線城市如何“消化存量、優化增量”提供了一次關鍵性探索。

據我們觀察，徐匯區的房票並不是傳統意義上的房票制度。

它並不是除了安置房和貨幣安置之外的另一種選擇，而是選擇貨幣安置之後的額外獎勵，本質上是一種購房補貼的形式。

在徐匯江南新村的補償方案中，“房票獎勵”明確選擇貨幣補償方式後，在2025年1月22日起至簽約期結束後18個月內買房，給予2000元每平方米的獎勵，而且可以與其他簽約獎勵並行。

區別於金山、嘉定等已經實行的房票安置政策，徐匯區“房票獎勵”模式有兩個大的關鍵點：使用範圍覆蓋全市的新房和二手房，購買時間自今年1月22日起都在範圍內。

打破了此前郊區房票的時間和區域的局限，這也是房票制度在中心城區的創新之處。

如果金山、嘉定實行的房票安置政策是一張擁有票面金額和使用條件的“代金券”，那麼徐匯區房票獎勵更像是刺激購房消費的“消費券”。

新的房票模式下，意味著主要目標也與傳統房票機制有所差別。

過去，傳統的房票機制是定向消化郊區特定板塊的新房庫存。比如嘉定的房票，限制在全區15個在售社區、2800多套房源的新房超市中進行使用，從而實現定向去庫存。

而徐匯區“房票獎勵”核心還是為了城市更新提速。

要知道，像徐匯這樣的中心城區，時間是最大的隱形成本，傳統的動遷模式往往導致專案拖延數年，通過貨幣安置以外的附加獎勵，並賦予居民全市範圍的購房自由，進一步提高了貨幣安置方案的吸引力，能夠激勵居民快速簽約，加速核心區土地資源的騰退和再利用。

從房地產市場的角度來看 ，“房票獎勵”覆蓋全市新房和二手房，從而實現全域去庫存，既能引導需求實現新房去庫存，也能啟動中心城區二手房交易鏈條，促進一二手房市場聯動。

市場對房票並不陌生，作為徵收房屋時對被徵收人的補償方式，本輪房票安置政策從2022年下半年以來不斷增多，2024年房票制度的探索明顯在高能級的核心城市加速，至2025一線城市“房票”政策全面鋪開。

廣州是首個實行房票安置的一線城市，自2024年1月開出首張房票後，廣州已經在多個區陸續推進房票安置工作。

房票已經成為當前廣州啟動市場的重要方案，比如黃埔區上半年推動房票認購商品房1489套，去化面積15萬平方米，推動資金流轉達到26億元。

隨後北京在通州試點，目前仍處於試點推行階段。

上海房票政策以郊區試點為主，今年7月嘉定區官宣推行房票制度，成為金山、青浦之後的第三個區域。而在中心城區，房票迎來了新的獎勵機制創新，這也呼應了今年8月份，上海明確在城中村改造中，各區可以結合實際，在改造項目中實施房票安置。可以看出，上海的政策顆粒度已經到了非常細了。

深圳作為一線城市中最後一個開啟房票政策探索的城市，於今年4月才開始實施房票制度，預計首年發放5000張。

一線城市集體探索房票的背後，是遠郊區域高企的庫存壓力，通過定向需求釋放促進樓市成交。

以上海為例，資料顯示，截至9月末新房庫存高達743.64萬平方米，其中七成以上來自外環外。再來看北京，截至9月末新房庫存達到1170萬平方米，其中五環外占比接近八成。

整體而言，一線城市通過“房票”定向去庫存，是當前冷淡市場下目標較為明確、效果也較顯著的方式之一。預計後續北京、深圳或會繼續推進“房票政策”，且全國二三線城市也將持續跟進。

徐匯區的“房票獎勵”，標誌上海城市更新進入新階段，也為一線城市的城市更新安置補償提供了全新的解決方案。

這並不是傳統意義上的安置工具，而是一種更高效的資金運作方式，通過短期財政補貼置換長期的時間成本和安置房建設成本，撬動了城市更新效率與房地產市場活力的雙重提升，並構建了一個跨區域的住房需求循環系統，不僅為新房市場注入確定性需求，更關鍵的是啟動了中心城區的二手房流動性。

對於房地產企業而言，專案的去化將不再依賴“房源超市”的自然落客，產品力、性價比和服務體驗都將成為影響項目去化的關鍵因素，倒逼房企從“地段依賴”轉向“產品為王”的運營模式。

產品的好壞，市場買單率自會發聲。

歷經十個月的籌備，10月25日，保利翡麗甲第項目正式迎來了內部首開（下稱內開）。據現場銷售介紹，當天共推出130套房源，該項目取得了廣州近年最佳內開成績，當天去化117套，去化率約90%，週末兩天累計成交額約17.76億元。

價格方面，133平方米戶型單價6.6-8.1萬元/平方米；162平方米的西邊戶，單價6.7-7.7萬元/平方米；東邊164平方米戶型，單價高至8.2萬元/平方米；176平方米的西邊戶型8.3-9萬元/平方米，東邊戶型單價超10萬元/平方米。

而就在內開的前兩天，市場便有消息傳出，僅1個月時間，該專案首推的1棟和5棟已經有超過466組凍資，同時據說有多位買家組團購買兩套246平方米單位並將其打通，實現三梯一戶，合計總價約7000萬元，簽約單價高至約13萬元/平方米。

或是首戰告捷的超預期戰績，又或是出於特定的行銷策略考量，近日售樓處的LED大屏上已明確顯示：10月27日起，全線產品價格將上調3%-5%。

不過，漲價在白鵝潭片區似乎也是常態化。同樣是臨江項目，距離本項目6公里的保利珠江天悅於去年8月23日取得首開銷售額24.48億元後，連夜宣佈漲價2000元/平方米。目前，保利珠江天悅專案182平方米四房戶型總價約970萬，均價5字頭。

據安居客APP顯示，距離廣州翡麗甲第最近的兩個望江項目均是華潤置地的項目，一個是白鵝潭瑞璽，另一個是華潤置地白鵝潭悅府，而兩個盤亦是離廣州M1萬象城最近的專案。

白鵝潭瑞璽項目屬於商業住宅，參考均價約6萬元/平方米，該專案於商業住宅，且案名在本地亦是多番爭議；而華潤置地白鵝潭悅府，建面135-243平方米，參考均價10.8萬元/平方米，目前陽光家緣顯示網簽去化100%。

因此，作為同片區、同定位下的大平層高端專案，位於三江彙聚口且靠近廣州萬象城的廣州翡麗甲第在市場上必然具備一定的競爭性優勢。

於2025年除夕前一日，保利置業以38億元成功競得廣州荔灣陸居路AF020210、AF020244地塊，折合樓面價2.37萬元/平方米。按照出讓條件，兩宗地塊分別建設住宅及五星級標準酒店。

為了突出該片區的“高端屬性”，酒店建設方面，保利置業於9月1日宣佈與萬豪國際集團達成戰略合作，擬斥資10億元打造區域首座萬豪系品牌奢華酒店。

而廣州翡麗甲第對於保利置業來說，是其提振廣州市場乃至珠三角品牌力的關鍵一戰。

據保利置業的半年報，保利置業的主要銷售戰場是上海、寧波所在的長三角區域，合約銷售金額占比高至55%；而廣州、深圳所在的珠三角地區占比僅15%，較2024年末下降了2.5個百分點，

目前，保利置業在廣州區域的專案大部分已處於交付尾盤銷售狀態。據2024年財報顯示，保利置業在廣州共有9個項目，其中在售的有4個項目，包括位於番禺的保利琅譽、增城的保利明玥湖光、花都的保利上宸、荔灣的保利西悅灣。

然而，以上在售的項目入市亦有一段時間。例如，增城的保利明玥湖光，最新一期預售證是2023年取得，目前去化率約46%；番禺的保利琅譽2023年11月首開，最新一期預售證今年3月取得，目前整體去化率約79%。

因此，今年下半年保利置業在珠三角地區亦投下了兩個“炸彈”專案，一個是廣州廣州翡麗甲第，另一個則是深圳寶安中心區首個新規豪宅項目保利瑧譽。據官方說法，深圳保利瑧譽今年8月23日開盤，首開近罄，銷售金額達23億，去化率高96%，成為深圳今年開盤銷售冠軍。

縱觀全域，在保利置業今年“聚焦高端項目”戰略之下，2025年前9月，保利置業權益銷售金額位264.7億元，全口徑398億元，均在觀點指數榜單中排名15位，同比提升1位。

然而，雖說高端項目的“利潤”空間更大，但隨著所得稅以及包括行銷費用在內的銷售開支的增長，保利置業仍面臨增收不增利的問題。

據此前披露，今年上半年，保利置業實現收入184.44億元，同比增長48.1%，但歸母淨利潤僅有2.08億元，同比減少44.3%，利潤依舊承壓。

核心觀點：二手房成交面積環比增長，推動房地產高品質發展

本周我們跟蹤的68城新房成交同環比下降，20城二手房成交面積環比增長。土地成交面積同比下降，溢價率環比增長。國內信用債發行規模環比增長。本週二十屆四中全會提出，要促進高品質充分就業，完善收入分配制度，辦好人民滿意的教育，健全社會保障體系，推動房地產高品質發展，加快建設健康中國，促進人口高品質發展，穩步推進基本公共服務均等化。我們認為，在各項促進房地產市場止跌回穩政策作用下，今年以來我國房地產市場整體朝著止跌回穩的方向邁進，在止跌回穩的過程中，房價仍可能存在小幅度震盪，期待後續在政策作用下，房地產市場進一步穩定。在更加積極的財政政策、適度寬鬆的貨幣政策下，存量收儲及城中村改造工作有望加速推進，改善現有住房供求關係，加快止跌回穩進程，維持行業“看好”評級。

推動房地產高品質發展，南京優化公積金政策

中央層面：二十屆四中全會：要促進高品質充分就業，完善收入分配制度，辦好人民滿意的教育，健全社會保障體系，推動房地產高品質發展，加快建設健康中國，促進人口高品質發展，穩步推進基本公共服務均等化。

地方層面：南京：在租房保障方面，對南京本市無房的多子女家庭，每月提取住房公積金支付房租的限額提高20%，家庭每年提取金額上限為51840元，切實減輕其租房資金壓力。在購房支持方面，對符合住房公積金貸款條件的多子女家庭，最高貸款額度上浮20%，如果家庭購買新建綠色二星級以上或改善型商品住宅貸款額度再上浮20%，最高貸款額度為116萬元/人、144萬元/戶。

市場端：土地成交面積同比下降，溢價率環比增長

銷售端：根據房管局資料，2025年第43周，全國68城商品住宅成交面積250萬平米，同比下降29%，環比下降5%；從累計數值看，年初至今68城成交面積達9690萬平米，累計同比下降12%。全國20城二手房成交面積為202萬平米，同比增速-16%，前值-16%；年初至今累計成交面積8066萬平米，同比增速6%，前值7%。

投資端：2025年第43周，全國100大中城市推出土地規劃建築面積2705萬平方米，成交土地規劃建築面積2016萬平方米，同比下降20%，成交溢價率為2%。一線城市成交土地規劃建築面積256萬平方米，同比增加215%；二線城市成交土地規劃建築面積549萬平方米，同比下降19%；三線城市成交土地規劃建築面積1211萬平方米，同比下降31%。

融資端：國內信用債發行規模環比增長

2025年第43周，信用債發行156.6億元，同比增加192%，環比增加125%，平均加權利率2.18%，環比減少46BP。信用債累計發行規模3375億元，同比增加4%。

結合最新三季報披露來看，個別房地產企業的業績好轉。受益於房地產結轉同比增加，深深房A(28.360, -1.07, -3.64%)(000029)今年前三季度歸屬于上市公司股東的淨利潤較上年同期增長近28倍，其中第三季度淨利潤同比增長近71倍。

今年以來，公司實現營業收入8.99億元，同比增加超過3倍；歸屬上市公司股東淨利潤1.45億元，同比增長2791.57%。其中，第三季度公司實現歸屬淨利潤4209萬元，同比增加近71倍，公司基本每股收益0.0416元。

另外，2025 年前三季度公司經營活動產生的現金流量淨額較上年同期增長 33.16%，主要原因是本期支付的工程款項同比減少所致；期末公司存貨同比減少約25%。

今年上半年，深深房業績已經顯著修復，報告期內營業收入6.37億元，同比增長374.85%，歸母淨利潤1.03億元，同比增長1732.32%。

據披露，公司全面抓好專案行銷，深房光明裡專案入夥有序推進，汕頭天悅灣項目累計銷售房產面積同比增長120%，部分存量低效房產已通過聯交所掛牌銷售；並且深化開展自有物業經營，全口徑物業出租率90.15%，同時，完成了深房光明裡項目商業委託運營、深房廣場頂層直升機停機坪改造工程合作方選聘招標工作。另外，公司推動所屬企業經營能力提升。

另一方面，公司不斷化解專案風險，積極推進建邦公司相關訴訟判決執行，妥善處理了深房林馨苑專案員工跟投事宜。

作為下半年工作計畫，公司表示力爭完成年度銷售任務目標；抓好資產運營，全面提高物業出租率和租金回收率，同時努力將深房廣場打造成“大健康”+“低空經濟”雙產業樓宇；抓好所屬企業經營，優化運營管控，力爭完成年度任務目標。

截至今年第三季度末，深深房A股獲陸股通增持近190萬股，另外，南方中證全指房地產ETF精准減持2.54萬股。另外，深深房披露了大股東減持計畫。

10月20日，深深房披露控股股東深圳市投資控股有限公司出於經營發展需要，擬自2025年11月11日至2026年2月10日以集中競價方式減持公司股份合計不超過1011.66萬股，不超過公司總股本比例1%。

從阿里巴巴“退休”的張勇，近日有了新動態。

港股上市公司希慎興業（00014.HK）10月24日發佈公告稱，當日全資子公司廣運作為賣方與買方訂立協定，根據該協定的條款及條件，廣運同意向買方出售位於竹林苑的一個住宅單位（實用面積約為2084平方呎，約合193平方米），價格為5354萬港元。

資訊顯示，竹林苑為希慎集團發展的住宅項目，位於香港半山堅尼道地的黃金地段。該專案由6座住宅大樓組成，共有345個住宅單位及436個停車位元。竹林苑由希慎集團持有作租賃用途。

希慎興業稱，買方公司由獨立非執行董事張勇全資擁有。據介紹，自2025年8月起，希慎集團已分階段出售竹林苑兩座住宅大樓的住宅單位及部分停車位元。該專案為希慎集團資本迴圈計畫的一部分，本次出售事宜預計將為希慎集團帶來約1930萬港元的總收益。

資料顯示，張勇於2007年加入阿里巴巴集團，先後擔任淘寶網首席財務官和首席運營官，隨後兼任淘寶商城總經理，並于2011年6月淘寶商城更名後出任獨立業務的總裁。2015年5月，張勇出任阿里巴巴CEO，2019年成為阿里巴巴集團董事會主席兼CEO。

就職阿里期間，張勇打造了雙十一購物節，帶領天貓吸引了大批品牌企業互聯網化，讓阿里順利進入無線時代。2023年，他曾推動阿里巴巴24年來最大的“1+6+N”組織變革。2023年9月10日，張勇正式卸去了在阿里巴巴的一切管理職務。彼時，阿里巴巴曾表示，張勇將在阿里巴巴集團10億美元投資支持下，設立與掌管一個面向未來的科技基金。

2024年3月，晨壹投資宣佈，張勇加盟晨壹基金，和創始人劉曉丹共同擔任管理合夥人。2025年8月1日，香港交易所公告顯示，晨壹基金管理合夥人、前阿里巴巴集團董事會主席兼首席執行官張勇獲委任為香港交易所旗下中國業務諮詢委員會的最新成員。

2024年12月9日，希慎興業任命張勇為獨立非執行董事及董事委員會成員，一度引發關注。希慎興業是香港老牌地產商，主要從事商鋪、寫字樓、住宅出租等業務。

中國網成(01920)公布，早於5月19日訂租賃協議，以月租33.25萬元租用長江集團中心二期東座35樓2號單位，總樓面面積約3359平方呎，用作集團業務的辦公室，構成須予披露交易，但違規未有遵守上市規則的通知及公告規定。

該集團指，無意誤解導致延遲刊發披露租賃協議及擬進行交易的公告。有關延誤純屬疏忽及無心之失。為確保全面遵守上市規則第14章的規定，並防止類似事件發生，將採取補救措施，包括已特別建議及敦促負責處理租務及房地產事宜的行政經理，在評估可能觸發上市規則公告規定的初期階段，諮詢集團財務部門及尋求法律意見；已設立程序致使集團擬進行每項金額等於或超過100萬元的交易，均須首先經內部合規及法律顧問以及總裁兼執行董事彭運英評估及批准，以及繼續加強對負責員工的培訓等。

中海外(00688)公布，於今年第三季，經營溢利10.3億元(人民幣．下同)，按年跌52%；收入197.8億元，按年跌13%。

至於今年首9個月，經營溢利131.5億元，按年跌28%；收入1030億元，按年跌6%。

深圳控股(00604)公布，旗下間接非全資附屬公司深圳泰運通於今日，與其股東深業泰然及深圳地鐵置業訂立貸款協議。

據披露，深圳泰運通將向深業泰然及深圳地鐵置業，提供本金金額分別為12.9億及12.4億元人民幣，期限應為自第一批貸款發放日起計36個月。另外，貸款按單利固定年利率0.05%計息，於整個貸款期間保持不變。

世邦魏理仕：傳統服務業復甦帶動

本港甲級寫字樓（甲廈）市場復甦，世邦魏理仕發表《演化．蛻變—香港寫字樓市場三年論 2025》研究報告中指出，過去3年甲廈總租賃面積回復增長，達110萬方呎；但同時因供應大增，導致全港空置樓面有約1560萬方呎，空置率升至17.5%的歷史新高。該行預期，未來3年甲廈新供應開始放緩，市場進入「空間消化」期，租賃活動續增，但因有大量樓面需時消化，空置率料仍居高不下，不過中環傳統核心區甲廈租賃需求穩步向好，租金有機會率先谷底回升。

3年整體租賃面積多110萬呎

世邦魏理仕每3年為本港甲廈市場進行研究，最新一份報告分析2022年4月至2025年3月（最新一個研究期間）的主要趨勢，統計全港275幢甲廈，合共總租用面積約8900萬方呎，涉及逾一萬個租戶。最新截至2025年3月底的研究發現，儘管企業強調節省成本，但部分行業擴充租用甲廈樓面，令總租賃面積增加110萬方呎，至約7340萬方呎，較2019年4月至2022年3月（上一個研究期間）錄收縮230萬方呎，明顯好轉。

雖然甲廈租賃情況上升，但過去3年市場出現新增710萬方呎甲廈樓面供應，令空置率由上一個研究期間的11.7%，飆升至最新一個研究期間的17.5%，創下歷史新高。

甲廈空置壓力增加導致租金長期下跌，最新一個研究期間租金累積下跌17%，但與上一個研究期間的挫27%相比，下降速度放緩。

雖然過去3年總租賃面積錄增長，但多由非傳統租戶行業推動，包括政府或監管機構增加40萬方呎樓面，而許多主要產業如銀行及金融、貿易及採購等，仍處於收縮狀態。除此以外，過去3年本地公司擴大業務，租用面積增多200萬方呎；而跨國公司則縮小規模，減少租用約140萬方呎樓面。

世邦魏理仕香港區研究部執行董事兼主管陳錦平表示，由現時至2028年的未來3年甲廈新供應開始放緩，估計只有370萬方呎，市場會進入「空間消化」的階段，由於目前空置樓面仍超過1500萬方呎，相信空置率會維持在17%附近水平徘徊。

九龍站勢吸金融公司進駐

世邦魏理仕香港租賃交易及顧問部執行董事兼主管馮慧詩認為，隨着經濟環境改善，租賃活動預計在未來3年向上，看好總租賃面積較過去3年的110萬方呎增長更多。

不過各個地區租賃表現不一，因傳統服務業持續復甦，有望增租寫字樓，而中環甲廈最受相關行業青睞，租賃率可改善，租金相信見底回升；九龍多個分區市場競爭劇烈，業主將保持靈活策略吸引租戶。同時，她又預計九龍站周邊的尖沙咀西商業區將成形，可吸引金融公司進駐。

近年甲級寫字樓（甲廈）租賃面積增加，主要由非傳統行業帶動，政府或監管機構和教育及醫療保健過去3年合共增租60萬方呎樓面。

根據世邦魏理仕的研究報告資料顯示，在2022年4月至2025年3月期間的過去3年，政府或監管機構共承租300萬方呎甲廈，較2019年4月至2022年3月（上一個研究期間）的260萬方呎，增加40萬方呎或15.4%，成增長最大的租戶類型；矚目成交包括金管局去年承租尖沙咀九龍站環球貿易廣場（ICC）逾10萬方呎。

教育及醫療保健亦是另一增長急速的租戶類別，上一個研究期間只租用250萬方呎甲廈，過去3年已增加20萬方呎或8%至270萬方呎。事實上，近年多家大專院校，如香港科技大學及香港大學等，都有租用甲廈作教學用途。

銀行及金融仍然是甲廈租戶的最主要行業，過去3年依然租用1940萬方呎甲級樓面，佔整個甲廈市場接近22%面積，但較上一個研究期間減租10萬方呎或0.5%。世邦魏理仕發現，非傳統銀行金融公司包括金融科技（FinTech）、投資基金等在過去3年依然有擴充，但不足以抵消銀行及證券交易類別減租收縮的樓面。

貿易採購租用需求減

而在過去3年縮小規模最多的行業為貿易及採購，僅租用共310萬方呎甲廈樓面，較上一個研究期間的340萬方呎，減少30萬方呎或8.8%，料與環球經濟狀況及地緣政治有關。

新盤市場氣氛持續暢旺，根據本報統計，10月截至26日，全港一手成交已逼近1500宗，當中信置（00083）牽頭發展的港鐵元朗錦上路站柏瓏III於6日內累售211伙，暫成本月最熱銷新盤。

柏瓏III昨天次輪公開發售138伙，包括1房40伙及2房98伙，實用面積350至561方呎，折實售價489.46萬元起，折實呎價13119元起。準買家上午9時15分開始陸續抵達尖沙咀帝國中心售樓處報到，信和集團主席黃永光亦有到場視察。成交紀錄冊顯示，項目昨售出74伙，套現近5億元。據悉，最大手買家斥逾1200萬元購入2伙。
woodis次輪30伙即日售罄

柏瓏III本月21日進行首輪開售，首日售出137伙，連同昨天次輪銷售，6日內共沽211伙，成交總值逾12億元，屬本月至今成交量最多新盤。柏瓏III位於錦河路29號，提供680伙，實用面積339至770方呎；預計落成日期為2027年4月底。而柏瓏共3期至今累售1640伙，累積套現逾144億元。

恒地（00012）發展的灣仔woodis過去周六進行次輪銷售，推出30伙即日售罄。恒基物業代理董事及營業（二）部總經理韓家輝表示，次輪銷售中，用家佔約65%，投資者佔約35%。項目自本月18日起至今進行兩輪銷售，共推售的105伙俱全數沽出，套現逾10.5億元。

過去周末兩天（25日至26日）全港一手市場共錄約190宗成交，較前一個周末（18日至19日）的180宗微增5.6%。

資本策略（00497）牽頭發展的渣甸山超級豪宅項目皇第，過去周六最後全盤一個21、22及23樓頂層3複式戶，實用面積6867方呎，連1103方呎天台，連2個車位成交價4.2億元，呎價約61162元。另外，新地（00016）九龍東啟德天璽．天第2期以招標形式售出2伙，套現逾8300萬元；同系何文田天鑄2期標售沽出一個4房戶，作價7751.55萬元。

會德豐地產旗下灣仔春園街Spring Garden過去周六（25日）公布首張價單，首批30伙，折實入場費約800.9萬元，折實平均呎價約29789元。

Spring Garden首批30伙，包括23個1房及7個2房單位，實用面積278至398方呎，定價910.1萬至1424.8萬元，提供最高折扣12%優惠，折實售價800.9萬至1253.9萬元，折實呎價27428至31505元，折實平均呎價約29789元。

以折實金額計算，有23伙低於900萬元。入場單位為7樓A室，實用面積292方呎，1房戶型，折實售價800.9萬元，折實呎價27428元。

暫超額15倍 擬短期加推

發展商亦為投資收租客提供現金回贈計劃，買家須於今年12月31日前簽署臨時買賣合約，並在完成交易後12個月內租出單位，且需要簽署租約及加蓋印花稅，租期不得少於24個月。發展商將視乎單位每月呎租水平而提供2個月至3個月的月租金額現金回贈。

會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀透露，項目定價參考灣仔核心區近期開售的現樓新盤，相信將受專業人士、投資收租客青睞。項目周末兩日獲逾3000人次參觀現樓，兩天速錄500票認購登記，超額逾15倍，反應熱烈，並考慮短期內加推單位應市。

KOKO RESERVE呎價19191元

美聯物業高級董事布少明表示，Spring Garden毗鄰港鐵灣仔站，而且已屆現樓，估計呎租可達90至100元，租金回報率約4厘水平。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為，區內半新樓租盤供應不多，料Spring Garden呎租可高達100元。

另外，會德豐地產旗下觀塘藍田站KOKO HILLS發展項目2期KOKO RESERVE過去周六發出首張價單，合共23伙，實用面積504至525方呎，折實售價927.8萬至1022.6萬元，折實呎價18409至19665元，折實平均呎價約19191元。

蝕讓不斷的屯門緹岸再有劈價成交，一個1房戶以半價出貨，賣方慘蝕近275萬元。元朗尚悅有低層單位損手142萬元離場；灣仔York Place持貨14年的收租客蝕逾半球脫手，承接買家同為投資者。

晉誠地產高級營業經理姚頌溏表示，屯門緹岸2座高層F室，實用面積311方呎，1房間隔，以280萬元成交，呎價9003元。原業主2019年11月以554.8萬元一手買入單位，持貨約6年賬面損手274.8萬，單位貶值約50%。

中原地產副區域營業經理王勤學稱，元朗尚悅7座低層A室，實用面積743方呎，3房間隔，獲分支家庭以650萬元承接，呎價8748元。原業主於2020年4月以792萬元購入單位，持貨5年多賬面虧蝕142萬元或約18%。

投資客698萬買York Place

市場消息指出，沙田第一城3座中層A室，實用面積451方呎，3房間隔，以620萬元易手，呎價13747元，造價為近期同類型面積新高。同座中層F室，實用面積451方呎，今年9月以572萬元成交，剛易手的單位較之低一層，賣貴48萬元。惟原業主於2023年2月以678萬元摸頂購入，持貨近3年賬面蝕58萬元或約9%。

中原地產分行分區營業經理周世康謂，灣仔York Place低層C室，實用面積408方呎，1房間隔，新近以698萬元成交，呎價17108元，買家為投資客。周世康透露，以York Place目前租盤難求，上述單位估計月租可達2.6萬元，租金回報4.5厘。原業主亦是收租客，2011年10月以750萬元購入單位，14年來一直作出租，是次轉手賬面蝕52萬元或約7%。

十大屋苑周末交投多近半

此外，市場普遍預期美國本周再次減息，買家入市態度趨積極，三大地產代理統計剛過去周六及周日（25至26日）的十大指標屋苑交投，均大幅增加45%至64%，成交量同創逾一年半新高。美聯物業期內統計有19宗交投，按周增7宗或58%；中原地產統計有18宗買賣，按周增加7宗或64%；利嘉閣地產統計錄得16宗，按周增加5宗或45%。

來港旅客數字上升，提振商舖租務市場。據中原（工商舖）統計，9月商舖市場錄得約300宗租賃成交，涉及成交金額約2677萬元，租用面積錄得約43.7萬方呎，3項數據按年均錄得逾一成增幅。

中原（工商舖）資料顯示，9月市場錄得約300宗商舖租務成交，與8月約311宗成交下降3.5%，但按年則錄得約10.7%增幅；涉及成交金額約2677萬元，按月回落約19.15%，按年同期則上升約11.68%。至於租用面積方面，9月涉約43.7萬方呎，按月減少12.26%，較去年同期則大增21.83%。

銅鑼灣空置率向上

港島區商舖空置率有輕微上升趨勢。銅鑼灣9月空置率為6.33%，按月及按年各上升0.26個百分點及0.54個百分點；中環錄得空置率6.76%，按月升0.04個百分點，按年回落0.65個百分點。

太古城複式連租約易手 一城反價10萬沽

憧憬美國本周再度減息，加上一手新盤銷情理想，帶動樓市氣氛，上周六、日10大屋苑交投顯著上升，更創83周新高，當中鰂魚涌太古城複式戶獲投資者連租約承接，而沙田第一城更連續5成交，有業主反價10萬元沽貨。

據4大代理行統計，10大屋苑於剛過去的周六、日兩天，交投全綫上升，分別錄約10至19宗成交。中原兩天錄18宗成交，按周升63.6%，創83周新高；美聯錄19宗買賣，按週續升58.3%，齊創83週新高；利嘉閣則錄16宗買賣，創84周新高；而港置錄10宗成交，按週升逾4成，創3週新高。（註：4大代理統計10大屋苑有別）

投資者1880萬購太古城4房戶

而近期屢現優質戶易手的太古城，剛錄得市場罕有的複式戶成交，中原高級資深區域營業經理王秀芬指，成交為太古城綠楊閣頂層複式4房連天台單位，實用面積1,072平方呎，向東南，享內園景，獲投資者斥1,880萬元連租約承接，呎價17,537元。

按單位現時每月租金約5.2萬元計，投資者買入即享3.3厘租金回報。而原業主於2003年8月以460萬元買入，持貨22年帳面賺1,420萬元，升值約3.1倍。

至於太古城對上複式戶成交為今年3月，為美菊閣複式戶，實用面積1,208平方呎，屬海景戶，成交價高見2,600萬元，創下2022年7月以來新高價，呎價達21,523元，而剛易手為園景戶，但同屬市場罕有放盤。而太古城本月暫錄18宗成交，接連優質戶成交後，均價穩守1.5萬元水平。

一城細戶 同時獲2組買家出價

而上周六、日接連錄5宗成交的沙田第一城，有細單位因同時獲2組買家出價，業主成功反價10萬元沽貨。美聯區域聯席董事黃錦瀚指出，成交為沙田第一城49座低層E室，實用面積284平方呎，原則為2房。

據悉，因同時獲2組買家競價，業主伺機反價10萬元，最終以400萬元易手，呎價14,085元。參考月內同類細面積2房，造價介乎373萬至388萬元，上述成交價屬同類理想價。原業主於2010年以156.3萬元買入，15年間單位升價1.6倍。

除了藍籌屋苑成為收租客追捧對象，入場費相宜的居屋，亦吸引投資者承接。祥益地產區域董事黃慶德指，屯門居屋翠寧花園5座高層E室，實用面積431平方呎，2房戶，剛以333.8萬元獲同屋苑收租客於自由市場承接，呎價7,745元。

買家見樓價低水，租金回報高，特意多購入一個單位作收租用途，上址一周前已睇樓，業主當時叫價330萬元，其後反價5萬元，最終議價至333.8萬元，並一筆過支付樓價入市。以上址市值租金約1.1萬元計，租金回報可達4厘。

業界：本周再減息 續帶旺二手

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指，近期整體樓市持續向好，一手新盤銷情理想，二手市場表現相對平穩，業主需要面對現實減價，成交量不會大升，呈穩步上升走勢，市場普遍預計聯儲局本周將再次減息，買家入市態度積極，帶動交投氣氛。

美聯物業高級董事布少明預期，10月底將再減息，在減息週期重啟及利好因素推動下，不少買家積極在二手物色筍盤，並帶動二手交投。受惠租金趨升，息口下降，供平過租效應增加用家入市意慾，租轉買個案亦會增加吸引長綫收租投資客入市。

世邦：市場兩極 質素較次空置壓力大

甲廈空置率高企，世邦魏理仕統計，發現過去3年甲廈租務已扭轉負吸納情況，新增110萬平方呎租務，惟市場空置樓面多，新供應放緩但仍持續，料租金難以反彈。

世邦魏理仕發表《演化．蛻變——香港寫字樓市場三年論2025》研究報告，全面回顧及分析2022年至2025年的寫字樓市場動態。是次調查全港275幢甲廈，涉8,910萬平方呎樓面，合共逾萬間公司，涉1.94萬個寫字樓單位。

金融服務業最大戶 佔22%

按是次調查，甲廈總租賃面積增長回復，增加110萬平方呎，與對上一份報告（2019至2022年）收縮220萬平方呎計，租務市場已見好轉。世邦魏理仕香港區研究部執行董事兼主管陳錦平指出，3年來新增租務樓面上，以政府及監管機構最理想，增長40萬平方呎，以公共部門及教育界所主導的新興行業。

行業變化上，他指出金融服務業出現收縮情況，涉約70萬平方呎，「傳統零售銀行、投資銀行收縮頗大。與此同時，私人銀行、財富管理企業、金融科技公司等有增長。」即使出現收縮，金融服務業仍是現時甲廈「最大戶」，涉及1,930萬平方呎，佔22%，其次為地產及建造業，涉750萬平方呎及8%。至於過去3年，需求上由負轉正數，包括批發、保險、科技行業等。

金融服務業連續兩個3年期亦出現收縮，陳錦平分析，相信主因環球經濟氣氛一般，導致企業出現收縮。

未來3年 370萬呎新供應

若按地域分析需求，因政府、教育機構增加樓面，本地企業3年來增加了200萬平方呎，相比之下，跨國企業整體在收縮狀態，減少樓面逾百萬平方呎，而內地企業近6年變化相對細。

前景上，陳錦平指出，隨着經濟環境改善，預計未來數年香港辦公室需求將逐步回升。近期傳統服務業持續復甦、穩健增長，中國內地企業在香港設立業務的人數增加，以及新經濟產業的新興需求，租賃活動預期在未來三年將較2022至2025年期間有所增加，但對租金及空置率變化料不大，「需求層面已有改善，2019至2022處收縮期，復甦始終要需時。市場空置壓力高，未來3年再有370萬平方呎新供應，供應高峰已過惟踏入消化期，租務復甦不足以帶動租金反彈。」

提到整體租金難重拾上升軌道，世邦魏理仕香港租賃交易及顧問部執行董事兼主管馮慧詩則分析，情況不能一概而言，認為整體市場租金難升，但並非每幢物業情況一樣，「發現市場空置壓力並不是平均分布，集中於質素較次，呎租約40元以下壓力較高，反之核心區中環壓力較細。」她相信，核心區優質甲廈，包括中環、金鐘等，相信基本上近見底，甚至短期內有機會回升。

市場氣氛轉活，交投按周回升，其中將軍澳區於過去的周末，市場錄逾廿宗買賣，為近月同期以來罕有交投熱熾，其中，上車盤新都城有收租多年的業主，決定套現沽貨，減價20萬沽出2房。

將軍澳區於剛過去的周六、日兩天，二手交投明顯加速，區內代理指，睇樓氣氛不再局限於一手盤身上，買家相繼回流至二手市場物色單位，當中月內表現理想的新都城，新近有收租多年的業主，乘樓市氣氛轉活止賺套現離場。

新都城2房530萬沽 16年升1.4倍

美聯物業區域經理黃少明指，剛促成新都城2期9座高層B室成交，實用面積363平方呎，2房戶，原業主一直收租，早前以550萬元放售，其後降價至540萬元，並獲用家以530萬元承接，累減20萬元，呎價14,601元，屬市價。原業主於2009年以222.3萬元買入，持貨16年，轉手帳面獲利307.7萬元，升值1.4倍。屋苑本月暫錄12宗成交，已超越上月全期9宗水平，平均呎價亦較上月同期升3%。

另外，亦有業主乘樓價回順，不惜蝕讓提前離場。晉誠地產高級營業經理姚頌溏表示，成交為屯門緹岸2座高層F室，實用面積311平方呎，1房山景戶，原以320萬元放售，單位已租出，但可交吉，外區上車客議價至280萬元承接，呎價9,003元，屬市價。惟原業主於2019年11月以555萬元買入，持貨6年轉手帳面虧蝕275萬元離場，樓價貶值5成，足足蒸發半層樓樓價。

至於沙田第一城細3房戶，事隔5個月，再錄呎價不足1萬元成交。市場消息指，成交為沙田第一城18座低層B室，實用面積515平方呎，細3房戶，望內街，剛以500萬元沽出，呎價9,709元，對上呎價不足1萬成交，為今年5月促成的14座低層D室，實用面積853平方呎，大3房戶，成交價836萬元，呎價9,801元。

黃開基拍賣行發言人表示，長沙灣星匯居1座高層D室，面積約395方呎，2房間隔，屬銀主盤，開拍價380萬元，較銀行估價480萬元低21%，平均呎價9,620元，將於10月28日（周二）拍賣，同場共有23項物業可供競投。

香港仔中心銀主盤開拍價380萬
忠誠拍賣行發言人表示，香港仔中心F座高層3室，面積448方呎，2房間隔，該單位曾於2003年9月以109.4萬元成交，現時淪為銀主盤，開拍價380萬元，較銀行估價460萬元低約80萬元或17%，呎價8,482元，將於10月30日（周四）拍賣，同場共有32項物業可供競投。

大圍聚龍居低銀行估價34%
環亞拍賣行發言人表示，大圍聚龍居11座中層B室，面積942方呎，間隔3房，屬法院令物業，開拍價668萬元，較銀行估價1,021萬元低約353萬元或34%，將於11月4日（下周二）拍賣，同場共有50項物業可供競投。