2025/12/25 11:52:10

台北市大安區建案「大安文樺」，預計興建6樓，但因財務問題，蓋到3樓就停工，淪為法拍屋，24日一拍，結果無人投標。法拍業者表示，目前房市景氣差， 燙手山芋沒人要接，估計至少要到三拍打64折才有機會。

大安文樺位於大安區樂業街，基地面積約130坪，原本規劃興建地上6樓，地下兩層，共18戶，主力產品為2至4房。根據實價登錄，個案在2022年預售時，曾賣出2戶，總價2,625~2,650萬元、單價108~109萬元。

個案預計2024年3月完工，但2023年傳出跳票停工，引起市場關注。當時建商向媒體吐苦水表示，個案地點這麼好，會這麼辛苦，都是因為政策打壓因素，業者並強調，財務問題已經解決，案子不會倒，更不會變成爛尾樓。

不過，根據台灣金服公告，「大安文樺」只蓋到3樓就停工，並因財務問題，整棟遭到法拍。台灣金服24日進行一拍，底價5億4,975萬元，總面積約坪數408坪，最終無人投標流標收場。

寬頻房訊發言人徐華辰表示，該案雖位處北市精華區，但得標人後續仍需自行負擔收尾工程，以一拍底價5.49億元，換算目前已興建面積，每坪單價達135萬元，和區域指標案去年的單價行情相差不多，流標是意料中事。

他表示， 二拍底價打八折後，總價約4.39億元，換算已完成建坪單價還要107.7萬，而附近預售案「全坤御峰」 2024年成交價約在130~150萬，由於今年景氣較差，加上續建還有營造費用，預料可能還沒辦法標出去。

徐華辰表示，等到三拍，再打一次8折，底價降到約3.5億，單價降到一坪86萬元，拍出機會才會大一些。

三地集團創辦人鍾嘉村因案遭訴，三地集團25日宣布全面交棒，由二代鍾育麟出任三地集團董事長接班，並將集團事業劃分為五大核心體系，分別由鍾育霖與專業經理人領軍。

三地集團25日以新聞稿方式，宣布全面啟動「專業化治理重組計畫」，回應社會期待、因應全球產業變遷，強化公司治理並提升企業永續經營能力。

鍾嘉村表示，已完成階段性任務，正式退休，卸下集團經營職務，未來將經營重任交由第二代鍾育霖接棒，出任三地集團董事長，集團將全面導入專業經理人制度。

鍾育霖表示，此次治理重組，係因應全球產業環境快速變化與企業經營責任提升，所做出的關鍵調整，以最高誠信標準，面對外部關切與集團重組轉型，為打造三地集團下個十年大計，將建立在「專業治理、透明制度與長期價值」三大基礎之上。

鍾育霖指出，為落實上市櫃公司治理標準的決心，三地集團此次同步進行組織架構簡化與專業分工，整合集團資源，將事業版圖劃分為五大核心體系，分別由具備豐富實務經驗的經理人團隊領軍。

其中休閒流通體系，由南仁湖企業董事長鄭宜芳擔任，負責流通、飯店、海洋展示、娛樂休閒等各項OT、ROT、BOT事業；不動產體系則整合所有建築與土地開發業務，由具備專業背景的三地開發總經理莊峻宇主理，專注於精緻住宅與智慧廠辦開發。

能源產業體系由前台電總經理鍾炳利擔任三地能源董事長，借重其電力能源專業，目前已布局太陽光電、儲能、綠電銷售、電動車充電樁及電動巴士等業務並拓展能源產業長期布局；油品事業體系則由北基國際總經理廖順慶負責，致力於加油站通路轉型新能源補給站。

食品與生技業體系方面，乖乖公司的整體營運與品牌發展，將由乖乖總經理簡嘉鋒主責，持續強化產品策略、市場布局與營運效率；乖乖生技公司將國民品牌影響力延伸至機能性食品市場，為老字號品牌注入創新動能。

在財務結構方面，三地集團也同步推動資產優化策略與風險控管，鍾育霖強調，集團透過階段性活化部分非核心土地資產，實現逾百億元的價值收益，並藉此積極調降財務槓桿、充實集團長期發展的資本實力。


三地集團：創辦人鍾嘉村退休 二代鍾育霖接棒
中央社 2025/12/25 17:46:36

三地集團今天宣布啟動專業化治理重組計畫，創辦人鍾嘉村表示已完成階段性任務，退休卸下集團經營職務，未來經營交由第二代接班人鍾育霖出任三地集團董事長。

鍾嘉村涉侵占屏鵝公路太陽光電開發部分工程款，不法所得逾新台幣3億元，遭收押並依違反證券交易法等罪嫌起訴。高雄地方法院日前裁定鍾嘉村以2.2億元交保，應接受電子腳鐐監控。

針對鍾嘉村相關司法案件，三地集團今天透過新聞稿指出，相關訴訟屬於鍾嘉村個人事務，已由其個人委託法律團隊依司法程序處理，與集團營運、財務及決策體系無涉。

三地集團表示，未來所有資金調度、投資決策與業務推動，均由專業團隊依公司治理規範獨立運作，確保股東、投資人與合作夥伴權益不受影響。

鍾育霖今天透過新聞稿表示，此次治理重組是因應全球產業環境快速變化與企業經營責任提升，做出關鍵調整，以最高誠信標準面對外部關切與集團重組轉型，為打造三地集團下一個10年，將建立在專業治理、透明制度、長期價值3大基礎上，旗下各子公司深化公司治理、永續營運策略方向為核心職責。

三地集團說明，此次同步簡化組織架構與專業分工，事業版圖劃分休閒流通、不動產、能源、油品、食品與生技為5大核心體系。

三地集團指出，其中休閒流通體系由旗下南仁湖企業董事長鄭宜芳負責，不動產體系由三地開發總經理莊峻宇主理，能源產業體系由前台電總經理鍾炳利擔任三地能源董事長，油品事業體系由北基國際總經理廖順慶負責，食品與生技業體系其中乖乖股份有限公司整體營運與品牌發展，將由總經理簡嘉鋒主責。

在財務結構方面，三地集團指出，推動資產優化策略與風險控管。鍾育霖表示，透過階段性活化部分非核心土地資產，實現超過新台幣百億元價值收益，藉此調降財務槓桿、充實集團長期發展資本實力，相關資金運用依既定財務紀律執行，並非資金外流，未來將持續以穩健透明的財務結構，因應市場波動與信用管制環境變化。

2025/12/25 14:23:58

彰化縣政府是坐擁台中市市值上百億元的大地主，近年為活化非公用土地，以設定地上權公開招標當包租公，到今年已完成8件地上權開發案件，其中7件在台中，合計收取權利金2.62億元，縣府將再持續辦理包括台中市7筆及彰化縣內1筆土地設定地上權公開招標。

彰化縣政府財政處指出，縣長王惠美縣府團隊多年來致力於減少地方債務，開創可用財源。近年來，積極推動非公用土地活化與再利用，不再像以往出售公有地做法，而是透過完善評估與策略規劃，全面強化資產運用效益，優先針對區位良好且交通便利的土地，納入地上權開發評估，以期為全體縣民創造最大公共利益，發揮土地應有價值。

彰化與台中昔日都屬台中州，後來縣市分立，在分財產後，彰化縣在台中市及台中縣都有土地，面積約百公頃，後來，經重劃、標售等因素，逐年減少，目前仍保有約40公頃，主要位在台中市海線梧棲、清水區等地區，另在台中市區也有，彰化縣是台中市隱性的大地主。

財政處指出，彰化縣辦理設定地上權方式開發，即鎖價值高的台中市縣有地，到今年為止，已順利完成8件地上權開發案，其中7筆位在台中市海線，只有1筆是彰化市彰鹿路金豐機械廠址約千坪縣有地，縣府可收取權利金2.62億元，並在後續營運期間陸續獲得租金總收入1.06億元。

縣府後續將滾動式檢視縣有非公用土地的開發潛力，將陸續再辦理8件設定地上權公開招標作業，其中7件位在臺中市清水區的縣有地，期盼透過永續且穩健的財務操作策略，使公產成為推動縣政進步的堅實後盾，並作為中長期財源的重要基礎，為彰化縣穩定挹注更多可供使用的建設財源。

2025/12/25 10:48:12

桃園市長張善政在就職3周年正式宣布推動比市場價格還低的「可負擔住宅」，市府都發局今表示，相關自治條例研擬中，預計明年上半年送議會審議，未來基地規模達1500平方公尺以上的開發案，需捐建一定比例可負擔住宅，首波對象則鎖定設籍滿1年及孕育未成年子女的25歲至44歲市民，只要家庭成員無自有住宅者皆可申請。

桃園人口六都成長最快，出生率也最高。張善政就職周年時指出，為提供年輕家庭安居桃園，市府將提供「住得起、住得好」的可負擔住宅，且誓言「只能成功不能失敗」。

都發局長江南志今表示，第一批可負擔住宅會優先以航空城安置住宅餘戶轉作試行，後續優先於捷運及鐵路場站周邊整體開發地區導入，依據目前規畫，可負擔宅可繼承，未來沒有需求或想更換其他住宅，一樣可以固定價格，賣回給市府住都中心。

江南志表示，市府已擬定「桃園市可負擔住宅捐建、出售及使用管理自治條例草案」，規範開發商捐建原則、定價原則、買賣機制、承購資格及產權控管機制。未來大眾運輸場站周邊的整體開發區，將明訂開發商需捐建可負擔住宅，包括A20、21捷運站及鐵路地下化後新增的車站都已納入，其餘基地規模達1500平方公尺以上的開發案，也需捐建一定比例，房型空間約23坪到35坪。

江南志指出，民眾關心的定價與買賣機制、移轉和管理等議題都已納入自治條例草案，未來買賣將採「固定總價模式」辦理，避免價格隨市場波動產生套利空間；民眾最關心的房產處分，市府也陸續和幾大公股銀行、法律代表等研商，取得共識將採信託機制管理產權，確保民眾與政府端的權益。

市府同步規畫「可負擔住宅再出售媒合平台」，協助承購人依法、透明、公平辦理再出售作業，盼透過平台有效控管住宅承購資格、交易價格及住宅流向。

內政部明年投入5億預算共50億元額度，成立都更信保基金，提供以「更新會」為名義的實施者

國土署長吳欣修表示，內政部明年將投入5億預算成立「都更信保基金」，針對自主都更以「更新會」為名義者，由中央提供10倍擔保、共50億元額度，力推自主都更。此外，國土署評估在法規中明訂「都更全案管理業」定義及管理辦法，讓有心致力於都更全案管理的專業者身分，能得到公認，在推動上更能名正言順。

所謂「都更全案管理業」，吳欣修說明，由於都更推動涵蓋了都計、建築、金融和地政等領域，是複合性的專業，因此，內部也在討論是否要「建立行業管理機制」，將推動自主都更者，以「都更全案管理業」為名訂定在法規文字中，以利民間有心推動整合的專業者身分得到公認，也有利於後續與屋主們推動自主都更。

在內政部接下來政策方向上，會大力推動「自主都更」。吳欣修指出，考量都更推動20幾年來，核定案件雖多，但扣除公辦案件、執行率不到一半，這其中包括整合困難、或房地產變動等因素，且房市熱潮期間，建設公司也相對不願意在都更上花心思。

吳欣修說，如今「限貸令」綁住建商素地興建量能，已有部分業者回頭來看都更，但個別建商也同樣會面臨集中度管理的貸款問題；整體來看，在都更推動上，並沒有看到明顯加速的趨勢。

吳欣修認為，若從自主都更出發，在全案管理做得好的話，推動都更的動能會更大更強，畢竟單一公司手頭上若有10餘案件，也會有不同的進度，最後耽誤的往往是民眾。

針對目前自主都更的困境，吳欣修點出兩大隱憂，一是全案管理能力的認證，目前沒有一個單位能夠認證一般自主更新者的專業，第二是金融支持，自主重建實務上最常遇到的關卡仍是貸不到款，銀行還是會擔心更新會還款的能力。

為此，內政部正研議修正《都市更新條例》，預計明年就會成立「都更信保基金」，已籌出5億資金預算，可放大10倍擔保、共50億元的額度，提供給以「更新會」為名義的實施者。吳欣修強調，業者還是可以找建設公司委建，但唯有地主自己可以主導實施，對於相關權益保障才會更清楚明瞭。

內政部推虛坪改革、拚降低公設比實現「實坪實售」，透過檢討容積計算並調整車位權屬，分別修正《建築技術規則》及《公寓大廈管理條例》兩大部分。其中，建技規則修正將一般電梯改為免計容積、增訂管委會上下限，總面積不變，原應計入容積的一般電梯面積可轉入專有面積設計，減少虛坪面積。

國土署長吳欣修表示，建技規則修正案已送核，預計115年1月初對外預告，但《公寓大廈條例》爭議仍多，不會放棄推動，還有一段時間要努力。

內政部修正《建築技術規則》設計施工篇第162條第一項第2款，將一般電梯納入免計容積空間，透過充實免計容積，可有效節制免計容積項目被挪作他用。此外，也將增訂第162條第一項第2款第2目，規範管委會空間總容積1％上限，並保障小基地建案基本需求20平方公尺，訂定上限100平方公尺，不足20平方公尺可補足差額。

吳欣修說，《建築技術規則》修正力拚在明年初預告，未來發布時會訂定正式上路的實施日及緩衝過度期，在特定時間前請領建照或已報核的都更危老案件可維持適用舊制，但考量修訂過程與公會業者已充分溝通，目前研議緩衝期應該不會太長，以求盡快上路，照顧消費者權益。

在停車空間改為專有部分，吳欣修坦言，車位銷售是長期受到詬病的項目。由於現行車位空間不得移轉，開發商將車道以公設方式擴大實際坪數登記產權，由所有消費者平均負擔，導致未購買車位者也會負擔車道空間，而購買車位的消費者，也買了超過車位實坪的空氣坪。因此需修《公寓大廈管理條例》修正，要讓法定停車空間擁有獨立權狀，以車格計算基地持分，並只由買車位的住戶分擔車道面積公設坪，同時也可區別機電、梯廳等居住公設。

但現階段要推動車位權屬改革修法確實雜音較多，吳欣修說，可能短期內還沒辦法取得共識，後續在立院還會有更多討論，但基於保障消費者權益的立場，不會放棄推動，期待更多意見出來溝通協調後，還是能順利改革。


業者示警：虛坪改革恐推升房價、妨礙都更

內政部推動虛坪改革多時，較有共識的聚焦點為一般電梯免計容積、管委會空間將訂上下限。對此，中華民國不動產開發公會全國聯合會認為，管委會空間以容積總容積1％為上限，恐過於僵化，應考量到戶數多寡。

至於停車位改為專有，在總成本、總價不變情形下，因銷坪減少，勢必導致單價提高，且將衝擊洽談整合中的都更危老案的「換坪比」、「共同負擔比」，建議政策應再集思廣益。

業者認為，房價不會因虛坪改革而下降，並可能因銷坪減少而推升單價，且適用新制大樓的單價恐將拉抬適用舊制的大樓、鄰近中古屋的單價，甚至產生外溢效應，因此對房市安定並無助益。

中華民國不動產建築開發公會全聯會秘書長于俊明表示，將一般電梯如同緊急昇降梯一樣不計入容積，回歸事務本質，公會會員較無意見；但有關管委會空間，隨戶量、使用型態不同，統一以總容積1％為限，將造成制度過於僵化。例如兩筆基地面積、總容積相同，但一棟規劃戶數較少的中大坪數產品、另一棟規劃戶數較多的小坪數產品，結果管委會空間卻一樣規模，顯不合理，恐將造成使用端的品質降低。

對於停車位登記問題，于俊明表示，法定停車空間除一般汽車停車位屬專用外，其他如無障礙汽車停車位、機車停車位、自行車位、裝卸車位、充電車位、垃圾車位、訪客臨停車位、共享車位等，不一定都適合當專有部分，如將法定停車空間調整為專有部分，則地下層面積何者可列為共有部分、何者可列為專有，都處於模糊與難以辨明情況，將造成契約與登記面積間極大差異，徒惹交易紛爭。

全聯會指出，老舊房屋住戶參與都更最關心的，一是「換坪比」，若因登記制度改變而將銷坪減少，對「保證坪數」的合建案，於新舊制度間，將產生極大差異，影響履約及審查程序安定性。再者是「共負比」，即共同負擔比，若於房屋單價不變的前提下，總售價將往下降，在施作成本不變下，共負比必然上升，將嚴重妨礙都更危老的整合。

受惠半導體急單，交易金額684億奪全台之冠，年增翻倍

2025年台灣經濟成長率估計高達7.4％，加上半導體供應鏈等產業急單效應帶動下，桃園商用不動產市場2025年爆發性成長。據第一太平戴維斯統計，加計土地與商用不動產2025年交易金額達684億元，居全台之冠，占全台交易量的22％，其中商用不動產交易金額成長明顯，年增翻倍。

回顧2025年桃園商用不動產大型交易中，除樂富一號不動產投資信託以77.4億元買下台茂購物中心部分樓層外，不少大型交易均為工業交易，如台達電以69.5億元買下泰豐輪胎觀音廠、和碩以56.3億元買下宏達電龜山工業區廠房、融聯以55.9億元買下華映陽梅廠等，其餘如日月光以及傳統產業双燕樂器也都斥資逾40億元入手工業地產。

統計顯示，今年大型商用不動產交易中，桃園占全台的29％，居次為台北市的27％、新竹的19％；過去幾年因不動產市場熱絡，商用買盤遍及全台，如今有集中北台灣的現象。

第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄表示，桃園具備產業聚集優勢、工業園區眾多、陸海空運輸優勢，也持續成為北台灣重要產業聚落，2025年桃園大型交易中，又以廠房金額占大宗，達251億元。

桃園過去靠海的工業區因招工難度較高，廠商選擇的意願上較低，也使該區工業土地單價較低，但近期隨著自動化應用，以及其他工業區土地價格已接近4字頭，靠海工業區單價更具吸引力，獲得廠商青睞，桃科、觀音等工業區交易熱絡，地價上漲相較於其他工業區更為明顯。

廠房交易中，許多半導體供應鏈、電子零組件大廠持續擴大在桃園的生產基地，區位方面，蘆竹、觀音、龜山工業區、中壢工業區交易熱絡。

第一太平戴維斯認為，台灣半導體製程優勢將持續推升工業廠房需求，科學園區與周遭地區最先受惠；AI產業電力需求規模大於過往科技產業，電力供給將成為選址新關鍵。科技業、零售業、醫藥業追求專業物流倉儲服務，將推動物流倉儲租金提升。

雖然整體房市面臨景氣降溫壓力，北台中在重大建設密集推進帶動下，仍穩居台中推案一線戰區，尤其隨著商場開發、重大建設與高端餐飲等題材發酵，包括雙橡園、順天、鉅虹、亞昕、華太、豐穀等建商，均規劃2026年於北台中的14期重劃區陸續推案，數百億推案量即將傾巢而出。

14期利多題材密集，漢神洲際購物廣場、台中巨蛋、太子置地廣場等重大建設持續推進，已逐步形塑完整的商業與公共服務量體。反映在房市價格面，指標個案如大陸豐莚、華固豐匯、寶輝PARK系列，成交單價已「坐7望8」。

目前14期「洲際段」討論度最高的建案，包括惠宇和慕、舜元悟野，皆鎖定換屋與高資產客層，成為區域指標案；此外，豐穀建設推出耘四季，鎖定自住與首換族，尚未公開已吸引市場關注；雙橡園仁平段新案預計2026年第三季登場，為14期房市再添推案動能。

北屯區總人口數已超過31.7萬人，在人口紅利支撐下，區域商業與公共建設加速到位。北屯首座大型商場「漢神洲際購物廣場」預計明年4月開幕，可望為北台中帶來大量人流與消費動能。

統一集團太子置地廣場台中崇德館，將引進家樂福、統一佳佳、星巴克、Mia C’bon超市，預計2028年營運；由日本建築師隈研吾操刀設計的「台中巨蛋」，則規劃於2030年正式啟用，長期利多題材明確。

央行第四季理監事會議未再重手打房，新青安核撥金額11月已回升，水龍頭鬆開效應浮現，再加上明年新青安不落日，營建股近一周來築底反彈，類股指數小幅攀升3.3％，部分個股股價蠢蠢欲動。國建（2501）、華固（2548）、遠雄（5522）、達麗（6177）、潤泰新（9945）等建商，2026年更將迎來下波交屋潮題材，完工交屋量可望放大，基本面有撐。

近期營建股有回溫跡象，除政策面緊繃情緒不再、新青安明年有機會釋出2.0之外，部分個股交屋潮題材也受市場矚目。

國建第四季為2025年業績高峰，南港國泰悠境、台中國泰The Park和國泰美禾、台南UNi PARK等四筆共156億元新案，密集完工交屋，加上轉投資事業穩定貢獻，全年業績可望有新亮點。

國建2026年除有部分跨年度個案認列外，還將有總銷31億元「國泰悠境」、34億元「國泰蒔美」、26億元「國泰磐耘」及32億元「國泰.旭」完工交屋，業績穩步在高水位無虞。

華固2025年住宅和商辦案交屋大豐收，全年有機會獲利一個股本；2026年將有「華固時代置地」、「上文林」、「一莊」等三案完工交屋，總銷約184億元，若商辦案成功完銷，2026年獲利將可望維持高水準。

遠雄2025年第四季交屋呈爆炸量，推升前11月營收達273.8億元，2026年完工量將有九案約296億元，交屋題材可望延續。

達麗2025年交屋高峰落在年底，總銷34.5億元「達麗天蒔」已100％完銷、92億元「世界仁」已售84％都已正交屋；2026年除「世界仁」持續入帳外，52億元「未來市」已100％完銷、46億元「冶翠」已售76％、66億元「河蘊」已售54％都是入帳重點，全年完工量達256億元，市場預期不但可望重返營收百億大關，甚至有機會首度挑戰200億元大關。

潤泰新2025年完工量攀峰，躍居上市建商「營收王」，2026年更將有「松濤苑」及「峰左岸」持續認列，「潤泰CITY PARK」完工交屋，總銷逾200億元的「潤泰南港玉成廣場」若成功落袋，全年獲利將可望破表。

勤美（1532）第三季受惠台北雙建案「璞真合和」與「璞真文學」集中交屋挹注，單季營收達59.96億元、年增75.5％，單季表現亮眼。不過受到建設事業交屋量較去年減少影響，2025年前11月營收143.71億元、年減15.53％，2025全年承壓，不過2026年建設案量回補，後續營運能見度可望逐步轉佳。

勤美指出，金屬成型事業仍受中國內需疲弱影響，當地拉貨動能偏弱，但外銷市場布局已逐步發酵，帶動整體營收得以持盈保泰、不致於衰退。

建設住宅事業方面，台北「璞真合和」與「璞真文學」雙建案多數已於第三季認列，第四季可入帳案量僅剩台中「勤美之森」約30戶餘屋陸續出售，前11月建設住宅事業累計營收40.42億元，較去年同期大幅縮水。

不過，2026年第一季將由北部「麟．璞真」與「玥隱信義」雙建案完工交屋接棒，合計總銷約35億元，有助營收回補。此外，台中「勤美之真」、台北「勤美璞真 城仰」及與華固建設合建的「吾雙」等指標案，目前銷售率皆逾75％，在房市低迷下，銷售表現相對穩健。

法人認為，勤美短期營運仍受到建設事業交屋時點影響，但金屬成型事業持續擴張非中國市場，加上2026年建設案量回補，後續營運能見度可望逐步轉佳。

12月25日，據天眼查披露的資訊顯示，大連市中級人民法院將在2026年1月24日10時至1月25日10時拍賣王思聰控制的北京普思投資有限公司名下麥戟文化傳播有限公司8%股權。

公告顯示，該部分股權價值評估值為-166.62萬元，以評估費等必要費用作為該標的起拍價，起拍價為10.75萬元，保證金1萬元，增價幅度0.1萬元。

2009年，王思聰拿著王健林給他的5億元成立了自己的私募股權公司——北京普思投資有限公司，曾宣稱累計管理資產規模超過10億美元。

資訊顯示，北京普思投資有限公司成立於2009年12月，法定代表人為王思聰，註冊資本2000萬人民幣，經營範圍包括專案投資、投資管理、投資諮詢等，由王思聰100%全資持股。

而麥戟文化是普思投資在2019年A+輪投資的項目，該公司的核心業務是沉浸式真人互動游戲劇研發運營，線下場館與線上互動內容並行。2019年憑《隱形守護者》走紅；普思投資A+輪投資，2022年完成戰略融資。

股權方面來看，馮遠為控股股東，持股比例為52.2%，朱耀武持股18%，遊冪（上海）文化創意中心持股11.7%，北京普思投資原本持股10%，此次被拍賣的8%股權為其持有的部分股份。

12月25日，阿里資產司法平臺顯示，原定於當日啟動二次拍賣的“深圳市龍崗區大鵬新區大鵬街道佳兆業金沙灣大酒店01不動產”顯示“本場已撤回”，平臺公示撤回理由為“需進一步核實涉案財產有關拍賣事宜”。

根據此前廣東省深圳市中級人民法院發佈的競買公告，該標的第二次拍賣時間為2025年12月25日10時至2025年12月26日10時（延時除外），參拍需繳納保證金1.1億元，加價幅度270萬元。

公開資訊顯示，該標的權利人為佳兆業集團旗下深圳市金沙灣大酒店有限公司。其評估價約9.88億元，本次二拍起拍價降至5.53億元。目前該房產由實際管理方佔有使用，仍處於酒店經營狀態。

阿里拍賣資訊顯示，標的包含土地面積34449.48平方米，土地用途為旅館業用地，土地使用年限至2052年11月4日。規定建築面積41823.88平方米，其中地上規定建築面積41095.3平方米，功能為酒店，地下規定建築面積728.58平方米，功能為公共充電站。其中，酒店於2017年開業，擁有325間客房及套房、4間餐廳及1間酒廊，以及健身房、泳池等娛樂休閒設施及會議、宴會區域。

阿里資產司法平臺顯示，上述標的在撤回前吸引6544次圍觀，但顯示無人報名。

值得注意的是，這並非該標的首次拍賣遇挫。阿里資產司法平臺顯示，2023年12月，該標的因“申請執行人申請撤回”撤回拍賣；2024年5月，其首次拍賣及二次拍賣均因無人出價流拍；2025年11月，該標的再次上架拍賣，起拍價約6.92億元，最終仍因無人報名導致流拍。

針對此次撤回拍賣的具體原因及後續是否會重新上架，深圳市中級人民法院相關工作人員回應以平臺公示資訊為准，對於後續是否會上架的諮詢則表示“不清楚”。

剛剛過去的住建部工作會議強調：“要充分認識二手房交易占比上升是今後一個時期的趨勢，把新房市場和二手房市場作為一個整體來看待。”

資料顯示，2025年11月，30個重點城市二手房成交面積1704萬平方米，環比上漲14%。受二手房帶動，11月一二手總成交面積2453萬平方米，環比微增1%。

二手房成交的上漲，主要受“以價換量”驅動，從11月二手房成交總價段分佈來看，成交結構中低價房源占比持增，極致剛需客群基本被分流至二手房市場。

CRIC監測資料顯示，上海、深圳總價200萬元以下“極致剛需”2025年11月成交套數占比同環比齊增，北京、杭州總價200萬元以下“極致剛需”11月雖然環比微降，但同比仍分別增長8.33pcts和6.67pcts。

近年來，各地豪宅紛紛出圈，豪宅市場也成為了市場主要關注焦點，但從二手房整體成交占比來看，即使是北京、上海，總價200萬以下成交才是主流。

2025年下半年起，因二手房市場行情低迷、業主“以價換量”，成交結構中低價房源占比持增。

CRIC監測資料顯示，2025年11月，北京、上海、深圳、杭州等總價200萬元以下房源成交占比同比增長顯著，其中上海和深圳總價200萬元以下房源成交套數占比同環比齊增。

以上海為例，2025年11月總價200萬元以內房源成交套數占比為49.71%，環比上升0.99pcts，同比上升13.12pcts；市場份額有進一步擴大趨勢。

與此同時，上海、北京總價300萬-1000萬元二手需求全面“塌陷”，同環比全線“飄綠”，一方面受整體市場壓力影響；另一方面，也源於新房市場優質產品入市對二手客群起到分流作用。

從二手房成交面積段來看，北京、上海、深圳70平以內小面積段仍是成交主力，2025年11月成交套數占比均在三成以上。其中，深圳成交集中度仍在上升，70平以內小面積段極致剛需成交占比同環比增幅均超1.2pcts。

北京和上海一直被視為“天花板級城市”，這兩個城市的房價也一直相對較高，但從2025年前11月二手房成交結構來看，總價200萬以下的房源才是大多數。

CRIC資料顯示，2025年前11月，北京總價200萬以下房源共成交約79364套，占北京全市成交的50.44%，2025年前11月，上海總價200萬以下房源共成交約86494套，占上海全市成交的41.84%。

從趨勢來看，2025年前11月，無論是北京還是上海，總價200萬以下房源的成交占比都呈上升趨勢。

分區來看，上海總價200萬以下房源成交占比最高的區域是浦東和寶山，分別占18.15%和12.57%。浦東總價200萬以下成交套數前二名的社區分別為位於臨港的宜浩佳園以及位於大三林的城林雅苑，寶山總價200萬以下成交套數前二名的社區分別為位於羅店的美羅家園以及位於顧村的泰和新城。

北京總價200萬以下房源成交占比最高的區域是朝陽區和豐台區，分別占17.46%和11.17%，朝陽區總價200萬以下成交套數前二名的社區分別為位於東壩板塊的東壩駒子房以及位於管莊板塊的北花園社區，豐台區總價200萬以下成交套數前二名的社區分別為位於高立莊板塊的廣安康潤家園以及位於園博園板塊的紅山郡社區。

北京和上海總價200萬以下成交占比的提升，一方面是“極致剛需”需求的增長，另外一方面則是部分原本總價在200-300萬區間的社區價格下跌，市場上出現多個高性價比房源所致。從目前來看，上海部分房東已經開始出現惜售的現象。

有買才有賣，一二手房一直都存在著聯動關係。

在整體市場承壓下，二手房市場環比回升，同比保持增長是一個積極信號。雖然以價換量依然是主旋律，但成交量的上行代表需求量的存在，二手房的需求穩定對整個一二手市場的整體穩定有著較為積極的作用。

當前200萬以下“極致剛需”的成交上漲，也將構成房地產市場置換鏈非常重要的一部分。

2025年，房地產行業迎來一系列新變化。從房企債務風險集中化解到保交房攻堅克難，再到城市更新提速，房地產行業正告別高杠杆、高周轉的舊模式，向新而行。

這一年，行業風險化解成效顯著。21家出險房企化債1.2萬億元，行業資產負債表得到實質性修復，疊加融資端政策持續發力，企業融資環境逐步回歸常態化；“白名單”項目貸款7萬億元落地，保交房取得重要進展，一批歷史遺留的交付難題得到解決，購房者信心回升；城市更新成為發展新引擎，在專項債、房票安置及多元化金融工具的協同加持下，城中村改造、存量資產盤活等項目密集開工推進，為行業注入新動能。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進在接受《證券日報》記者採訪時表示，這一年，房地產行業已在重重挑戰中構築“止跌回穩”的堅實基礎。隨著城市更新不斷擴圍，行業有望邁向更穩健的未來。

化債1.2萬億元

2025年，困擾房地產行業發展的債務風險得到有效緩解。房企債務重組從“以展期換時間”逐步轉向“以削債換新生”，風險出清節奏明顯加快。

中指研究院最新資料顯示，累計已有21家出險房企債務重組、重整獲批及完成，化債總規模約1.2萬億元，大幅減輕了行業公開償債壓力。

12月23日，融創中國控股有限公司（以下簡稱“融創中國”）公告披露，境外債務重組計畫正式生效，約96億美元的現有債務將獲全面解除及免除。12月4日，碧桂園控股有限公司（以下簡稱“碧桂園”）規模約177億美元的境外債務重組方案獲香港特區高等法院正式批准。

“越來越多的房企完成債務重組，標誌著房地產行業資產負債表得到修復。”中指研究院企業研究總監劉水向《證券日報》記者表示，多數企業境外債重組削減幅度超過50%，部分甚至達到70%，削減債務規模將明顯改善企業資產負債表，為長期恢復經營創造有利條件。

債務重組帶來的積極影響不僅能緩解單家企業的負債壓力，更有望逐步改善整個行業的融資環境和信用體系。中指研究院資料顯示，2025年11月份，房地產行業債券融資總額為620.4億元，同比增長28.5%；2025年前11個月，房地產企業債券融資總額為5502.8億元，同比增長10.5%，同比增幅相比前10個月進一步擴大。

與此同時，部分頭部房企境外發債逐步破冰。11月13日，華潤置地有限公司在我國香港地區發行43億元人民幣及3億美元的雙幣種綠色債券，這是年內第三家發行境外債的上市房企。

完成這場萬億元級化債後，房企踏入轉型發展新階段，一些出險房企重點發展代建、物業、資產管理等輕資產業務，企業得以低成本恢復“造血”能力。還有頭部房企在傳統住宅開發之外，開始探索商業運營、醫療康養、產業園區等其他房地產領域的運營與服務類業務，尋找企業營收和利潤增長的第二曲線。

例如，頭部企業代建規模持續擴大。克而瑞調研資料顯示，2025年前三季度，TOP20企業（以代建新增規模排序）新增簽約建面為15771萬平方米，同比增幅達31%；其中6家企業新增代建規模超1000萬平方米。

“出險房企多年積累的核心能力並未完全消失，產品力和品牌仍有一定影響力。其擁有成熟的開發、運營和服務團隊且經驗豐富，具有成熟的管理流程和標準，將相關能力及經驗遷移至輕資產業務是合適的轉型發展路徑。”劉水表示。

保交房取得重要進展

如果說房企的債務重組是化解行業風險的“上半場”，那麼保交房則是穩住市場信心、重建行業信用的關鍵支點。

2025年，隨著“白名單”專案融資支持持續落地，歷史遺留的交付問題逐步得到解決，多數房企保交房任務將在今年收官。12月22日至23日舉行的全國住房城鄉建設工作會議明確，2025年保交房任務全面完成。

住房城鄉建設部資料顯示，截至今年10月份，全國750多萬套已售難交付的住房實現交付。在此帶動下，交付問題對市場情緒的拖累效應明顯減弱，購房者信心加速修復。

“公司2023年和2024年已分別完成交付5.41萬套和4.18萬套，2025年度將全面完成保交房任務。”遠洋集團相關負責人向《證券日報》記者表示。在業界看來，遠洋集團的保交房工作獲得市場認可，各方信心得到重塑。

“從成果上看，今年交付的品質和項目的可持續性有了顯著提升。與去年同期相比，最大的變化在於‘機制更順、底數更清’。各地通過多方聯動、金融機構協同，大量停工專案實現了實質性復工。”一位參與保交房的AMC（資產管理公司）相關人士向《證券日報》記者表示，對於債權債務關係極其複雜、資金缺口較大的專案，AMC等專業機構正在進一步深耕細作。

一些已完成保交房的房企正加快轉向盤活存量專案和閒置土地資產，通過理順歷史債權債務關係，引入增量資金，推動項目重新啟動並實現銷售轉化。以融創中國為例，其模式已在多個核心城市項目中落地。上海外灘一號院、北京融創壹號院等專案，均通過引入新資金、置換原有高成本負債，實現項目順銷。

更重要的是，保交房進一步推動行業運行機制加快重塑。在商品房銷售方面，各地有序推進現房銷售。此次全國住房城鄉建設工作會議明確，加快構建房地產發展新模式，有序搭建基礎性制度，在房地產開發上，做實房地產開發專案公司制。在商品房銷售上，推進現房銷售制，實現“所見即所得”，從根本上防範交付風險。繼續實行預售的，規範預售資金監管，切實維護購房人合法權益。

城市更新提速

在化解風險的同時，房地產行業的發展重心也從規模擴張轉向存量提質。城市更新在穩投資、擴內需方面的重要性進一步提升。

5月份，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發《關於持續推進城市更新行動的意見》，明確了實施城市更新行動的總體要求、主要任務、支撐保障和組織實施等內容。在業界看來，這為城市更新工作提供了頂層設計。

為加快推進城市更新，各地陸續出臺相關配套政策，例如，不少地區持續完善城市體檢評估制度，把城市體檢查找出的問題轉化為城市更新的規劃、計畫和項目。

資金層面對城市更新的支持也在持續加碼。其中，專項債對城中村改造等領域助力顯著。中指研究院資料顯示，2025年前三季度，涉及城中村改造的專項債發行金額達816億元，同比增長約1.4倍；同時，涉及城鎮老舊社區改造、棚戶區改造的專項債發行金額也分別達到632億元和1302億元。

對於產業類的城市更新項目，REITs等多元金融工具支持制度持續完善。12月1日，國家發展改革委辦公廳印發《基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）專案行業範圍清單（2025年版）》，基礎設施REITs發行範圍已從12大行業擴大到15大行業，城市更新設施、商業辦公設施、體育場館和四星級及以上酒店等被明確納入其中。

此前在11月19日，全國首單城市更新類REITs——“中信證券(28.960, 0.22, 0.77%)-北京亦莊城市更新資產支援專項計畫（城市更新）”在上海證券交易所設立，規模達7.53億元。

與此同時，在實踐中，房票安置等模式也與城市更新形成聯動，帶動城中村改造進一步提速。根據中指研究院監測資料，截至目前，2024年以來超130個地區出臺並優化房票安置政策。其中，鄭州，廈門等地已開出超過百億元的房票，不僅帶動了城中村改造，還釋放出大量優質住宅用地，為“好房子”的落地創造條件。

中指研究院研究總監吳建欽向《證券日報》記者表示，城市更新在規劃、土地、資金方面仍然面臨不同程度的堵點。“十五五”期間，各地圍繞土地、規劃、金融等關鍵性政策的創新力度有望進一步加大，從而更好匹配城市更新項目的複雜性、長週期性。相關政策紅利有望進一步釋放，從而充分調動更多主體參與城市更新。

回眸2025年，多方協同努力攻堅克難，房地產行業已經邁過險灘。踏入2026年，房地產行業有望企穩回升，繼續向新而行。

2025年接近尾聲，北京土拍市場節奏明顯加快。繼12月23日海澱上地0702街區東地塊成功出讓後，北京全年最後一宗涉宅地塊也順利摘牌。

12月25日，北京豐台區花鄉中部組團城中村改造項目B區FT00-2405-0001地塊成交，競得人為北京建工地產有限責任公司和北京城鄉房屋建設開發有限責任公司聯合體，成交價24.72億元，樓面價約4.2萬元/平方米。

摘地後，兩家公司分別在官方管道推送了這一喜訊。儘管沒有透露太多產品細節，但從有限的內容來看，這宗地塊有望圍繞“好房子”進行建設。在打造高品質住宅產品的同時，規劃建設部分便民配套空間，滿足居民多樣化生活需求。

結合兩天前成交的海澱上地地塊，北京在短短一周內實現土地出讓金109.28億元。若再計入本月早些時候成交的豐台北宮鎮張郭莊村地塊，12月單月涉宅用地出讓金額已達122.82億元。

縱觀全年，北京共計成交約40宗涉宅地塊，總攬金1427.42億元。

豐台底價連擊

此次交易的豐台區花鄉地塊位於豐台區玉泉營街道，介於南三環與南四環之間，距離南四環約600米，總占地2.35萬平方米，地上總建築面積達5.89 萬平方米。

從資源配套來看，僅周邊一公里內即覆蓋了北京大學附屬中學豐台學校、花鄉奧萊村、首都醫科大學附屬北京天壇醫院、首都醫科大學附屬北京口腔醫院等，周邊輻射麗澤金融、豐科園等多個商務區。

同時，地塊位於房山線花鄉東橋站與10號線首經貿站之間，可實現城區及城郊的高效通達。無論是工作通勤，還是週末休閒都能滿足出行需求。

整體而言，專案所處城市介面相對完善，較為宜居。但這樣一幅地塊又為何會底價成交？

實際上，無論土拍還是新房市場，南城都為價格窪地。以本月16日出讓的豐台張郭莊地塊為例，同樣為底價成交，價格13.54億元，樓面價約2.84萬元/平方米。

該地塊曾兩次預掛牌，均因無人報價未能轉正。在對地塊進行調規後，以純住宅用地再次上架，降低了配建和開發條件後，終於由中建方程+中建智地聯合體托底拿下。這宗地塊同樣享有較方便的軌道交通，但房企顧慮則集中在地塊自身條件上。

據悉，地塊形狀並不方正，且存在邊角，開發商在樓棟排布及整體規劃時的限制較多。此外，地塊周邊生活配套建設尚待進一步完善，且周邊有較多安置房，整體居住品質提升空間有限。這也意味著，從開發難度及溢價空間來綜合衡量，房企拿地意願難以積極。

在更早之前，豐台區年內還成交了三宗住宅用地，包括今年1月16日出讓的西南郊冷庫地塊，由中海以底價40.08億元摘下，成交樓面價5.8萬元/平方米。地塊為純住宅用地，豐台區西南郊冷庫地塊無配建，未限地價、未設指導價。

6月24日，槐房村舊改專案地塊由建發聯合金茂以底價20.8億元摘得，樓面價約4.02萬元/平方米；9月5日，岳各莊村地塊出讓，北京城建、建工、住總三家房企以聯合體形式底價摘牌，成交價29億元，成交樓面價5萬元/平方米。

整體而言，豐台區今年共計完成出讓五宗涉宅地塊，均為底價成交，土地出讓金合計約128.14億元。

上述地塊底價成交的原因各有不同，但大多集中在建設要求、周邊配套等硬性條件制約。

其中，岳各莊地塊及花鄉地塊均明確對規劃設計提出具體要求，包括多層居住建築應採用坡屋頂形式；與周邊環境相協調、與城市整體風貌相融合；注重建築文化內涵和品質，體現建築設計品質，體現中國特色、古都風韻、時代風貌等。

除此之外，雖然花鄉地塊的出讓條件更為友好，但其面對的問題是，所在板塊新房供應較多，且去化表現均難言理想。

在地塊對角位置的是北京隅西頌，項目用地成交於去年10月31日，金隅集團(1.670, 0.01, 0.60%)以底價27億元摘得，成交樓面價49982元/平方米，銷售指導價9萬元/平方米，可浮動5%。

今年4月21日，項目取得預售許可證，擬售均價介於8.75萬-9.22萬元/平方米。不過，專案目前僅網簽了115套，成交均價約7.85萬元/平方米，去化率約26.2%。

項目周邊的中海麗澤三號院、中建雲境等開盤約半年的項目，去化表現均在兩三成左右。中海豐和三號院在去年3月末開盤，目前網簽套數仍未過半。

從拿地成本來看，較之前5萬至6萬的成交樓面價，花鄉地塊更具議價能力，但在緊縮的市場下，仍需直面板塊內項目間的激烈競爭。

據悉，花鄉地塊容積率2.5，建築限高60米，未來有望打造小高層產品。

購房需求再釋放

在花鄉地塊成交前兩天，北京海澱區的土拍也順利收官。該地區本年度成交的最後一宗涉宅地塊——海澱區上地板塊0702街區東地塊由北京華大基業房地產開發有限責任公司競得，成交價84.56億元，溢價率0.4%。

企查查資訊顯示，拿地企業實為北京海開控股（集團）股份有限公司的全資子公司，後者為海澱區屬國有企業。

海澱上地地塊規劃總用地面積7.71萬平方米，規劃建築面積22.54萬平方米。整體由3幅子地塊組成，包括2宗住宅用地與1宗多功能用地。

同時，地塊要求居住建築外立面材質需使用外掛石材、鋁板等，風格簡潔、實用、美觀，構造安全合理，與城市整體風貌相融合。

多功能用地規模約3.48萬平方米，地上建築規模13.23萬平方米，其中包括非獨立占地設施建築面積約2250平方米，商業服務設施建築面積約500平方米。掛牌檔中更明確了地塊的產業定位，要求符合中關村(5.000, 0.05, 1.01%)產業要求，聚焦以人工智慧為核心的智慧健康、智慧終端機等產業應用方向，致力於打造國際領先的人工智慧應用產業集群。並提及，辦公面積占比不低於70%。

與豐台區截然不同的情況是，高起始價及更複雜的配建要求並未勸退企業。海澱地塊從預申請到轉正掛牌僅用時四天。

有觀點認為，其之所以受到關注，一方面是基於上地學區的教育資源，另一方面，地塊周邊集聚較多互聯網大廠，多功能用地的產業集群定位，有望繼續為板塊導入居住需求。

這宗利弊清晰的地塊，引起海開控股和北京建工的關注，不過最終花落海開。

值得注意的是，在豐台花鄉地塊與海澱上地地塊分別出讓的間隙，北京再次放寬限購。

12月24日晚間，北京市住房城鄉建設委、市發展改革委、人民銀行北京市分行、北京住房公積金管理中心等4部門聯合印發《關於進一步優化調整本市房地產相關政策的通知》。

文件明確，非本市戶籍居民家庭購買五環內商品住房的，繳納社會保險或個人所得稅的年限，調整為購房之日前連續繳納滿2年及以上；購買五環外商品住房的，繳納社會保險或個人所得稅的年限，調整為購房之日前連續繳納滿1年及以上。

對二孩及以上的多子女居民家庭（包括本市戶籍和非本市戶籍居民家庭），在執行現有住房限購政策基礎上，可在五環內再多購買一套商品住房。

精准施策之下，真實居住需求將得到進一步釋放。

該檔還提到，為進一步優化營商環境，將通過招拍掛拿地的房地產開發專案（包括商品住宅、酒店、寫字樓等）立項方式由市區分級核准調整為區級備案。

這也意味著，未來北京市場上的土地有望加速轉化為有效供應，房地產投資效率能夠進一步提升。

近日，市住房城鄉建設委、市發展改革委、人民銀行北京市分行、北京住房公積金管理中心等4部門聯合印發《關於進一步優化調整本市房地產相關政策的通知》（以下簡稱《通知》）。

《通知》明確，為更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，進一步優化調整住房限購政策。一是放寬非京籍家庭購房條件。將非京籍家庭購買五環內商品住房的社保或個稅繳納年限，由現行的“3年”調減為“2年”；購買五環外商品住房的，由現行的“2年”調減為“1年”。二是支持多子女家庭住房需求。二孩及以上的多子女家庭，可在五環內多購買一套商品住房，即：京籍多子女家庭，可在五環內購買3套商品住房；在京連續2年繳納社保或個稅的非京籍多子女家庭，可在五環內購買2套商品住房。

《通知》明確，進一步優化個人住房信貸政策，銀行業金融機構根據北京地區市場利率定價自律機制要求和本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，在利率定價機制安排方面不再區分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業性個人住房貸款的具體利率水準。關於住房貸款相關業務，可向經辦銀行具體諮詢。

《通知》明確，加大公積金支持住房消費力度，調整二套住房公積金貸款最低首付比例，對借款申請人（含共同申請人）使用公積金個人住房貸款購買二套住房的，最低首付款比例由不低於30%調整為不低於25%。

《通知》還提出，為進一步優化營商環境，提升房地產投資效率，調整招拍掛拿地的房地產開發專案立項方式，由市區分級核准調整為區級備案。

購買房產除了考慮價格漲跌，還有一項重要指標：租金收益率，也被稱為房屋租售比。

據多家房地產分析機構統計，截至2025年11月，全國重點城市掛牌房屋的租金收益率同比小幅提升，達到約2.23%，深圳、重慶及南京等城市的掛牌租金收益率環比上漲，二線城市中，武漢、成都和重慶的掛牌租金收益率在2.7%以上。

當房價波動大於租金變化時，租金收益率呈現平緩且持續上升的趨勢。相較於同時期國有大銀行一年期存款利率1.1%，三年期1.55%，買房出租的收益率則更加可觀。

上海中原地產資料顯示，2025年11月，上海二手住宅成交2.05萬套，環比增加22.45%，出現年度交易量的第三高點。其中，一些區域配套成熟、總價低、租金收益率在2%以上的社區交易量高。

12月18日，上海中原地產市場分析師盧文曦在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，上海市中心的小戶型二手房交易量高，原因在於樓市調整過程中，租金收益率已開始逐步高於定期存款利率。

有社區租金收益率超4%

住房租金收益率是指房屋出租收益與房屋總價值之間的比率，比率越高，說明房子的投資回報越高。

以記者在上海市徐匯區武康路看的一套一室一廳二手房為例，總價400萬元，戶型面積40.85平方米，在二手房平臺的掛牌租金為6000元/月。按照年租金計算，這套二手房的租金收益率約為1.8%。

在貝殼找房平臺上，上海市浦東新區世博板塊“上鋼六村”一套40.29平方米的二手房，掛牌單價為41698元/平方米，總價從原先的175萬元降至168萬元。而同社區同戶型的房源，掛牌租金在4300元/月，租金收益率約3.1%。

南京市建鄴區油坊橋板塊安置房的租金收益率更高，“蓮花新城北苑”一套80.92平方米的三室一廳房源，半年內調價兩次，掛牌出售價格下降至93萬元，而該社區同戶型房源掛拍租金約為3200元/月，租金收益率達到4.1%。

據中指研究院統計，近幾年，房價持續調整，住房租賃市場規範化、專業化程度和租住產品品質有所提升，疊加住房租賃市場的剛性需求支撐，租金調整幅度相對平緩，重點城市“租金房價比”持續提升。2025年11月，全國重點50城平均“租金房價比”為2.23%，較2023年初低點提高0.25個百分點，住房租賃投資回報進一步改善。

當房屋租金收益率超過銀行存款利率，需要買個小面積的市區老房子收租嗎？市場正在用腳投票。

上海網上房地產平臺顯示，2025年11月，工作日網簽量基本在500套以上，到雙休日至少有1天網簽過千套，市場交易較為活躍。

據盧文曦介紹，在上海市場交易熱點方面，二手住宅以低總價產品為絕對主力，並且這一特徵在11月得到充分表現。總價在300萬元以內的房源占比大約70%，占比達到年內新高，而此前比例通常只在60%~64%波動。從交易量比較高的社區來看，老公房（由政府、國有企業和事業單位投資興建的住宅）、郊區動遷配套房和限價房是交易熱點。

上海鏈家研究院負責人李根向《每日經濟新聞》記者表示，上海二手房市場呈現出成交量大幅上升特點，環比10月上漲超20%，成交量企穩信號明顯。不少自住需求的購房者發現當前房價已到相對低位，風險可承受，選擇趁機上車。同時，剛需房源租售比明顯提升，對於投資客戶而言也是較好的入手時機。

據深圳市房地產仲介協會統計，2025年11月，深圳二手房成交共計錄得5762套，自2月錄得低點後，市場成交量已連續9個月維持在5000套以上，成交量持續穩定，有助於緩和市場情緒，為後續房價預期的穩定提供支撐。

從區域成交結構來看，11月，龍崗、福田、羅湖、南山、寶安和龍華六區仍是深圳二手房成交的主力區域，合計占比達到92.3%，反映出市場交易高度集中於配套成熟、供應充足的城區。

2025年前11個月，重慶二手房成交量占比持續攀升，累計成交量幾乎與2024年全年持平。克而瑞統計資料顯示，11月，重慶二手房成交9249套，環比上漲19%，成交面積97.43萬平方米；成交均價為10429元/平方米，同比下降0.8%。價格成為市場驅動的重要因素，成交量排名靠前的板塊，均價普遍較低。買家首選樓齡10年內的房源，對樓齡11年~15年的大型成熟社區情有獨鍾。

政策推動租賃市場發展

“目前，部分房價下跌的地區，租金收益率已接近2%，雖不算高，但相較於存款已具有一定吸引力。抑制投機的同時，不應否定其合理的投資屬性。”近日，上海交通大學上海高級金融學院教授朱甯在公開場合如是表示。

朱寧認為，房地產同樣具備投資屬性，如同國債、股票一樣，它具有基本面價值，即通過出租產生收益。

“十四五”時期，住房租賃市場由快速發展階段邁向高品質發展階段，“租購並舉”住房制度的建設持續深化，供應端強調以保障性租賃住房為抓手，解決住房租賃市場的結構性問題，針對保租房籌集方式和資金支援均出臺多項政策。

2025年7月21日，我國首部專門規範住房租賃活動的《住房租賃條例》（以下簡稱《條例》）正式公佈，自2025年9月15日起施行。這份檔的出臺對於規範住房租賃活動，維護各方當事人合法權益，促進住房租賃市場和租賃行業高品質發展，加快建立“租購並舉”的住房制度都具有重大意義，並將成為房地產發展新模式中的重要組成部分。

《條例》明確，鼓勵居民家庭將自有房源用於租賃，支持企業盤活改造老舊廠房、商業辦公用房、自持商品住房等用於租賃，多管道增加租賃住房供給。鼓勵出租人和承租人依法建立穩定的住房租賃關係，推動租購住房在享受公共服務上具有同等權利。

在58安居客研究院院長張波看來，在《條例》的規範下，租賃市場進入“機構化運營、品質化升級、金融化助力”的新階段。58安居客資料顯示，11月，全國重點城市的掛牌租金收益率表現存在差異。深圳、重慶及南京等城市的掛牌租金收益率環比上漲，二線城市中，武漢、成都和重慶的掛牌租金收益率保持在2.7%以上。

“一方面，年末，租賃市場需求轉淡，掛牌租金出現季節性回落；另一方面，年末同樣是二手房市場的交易淡季，掛牌價格上漲動力不足。”58安居客資料顯示，11月，北京、上海的二手房掛牌租金收益率維持在2%左右，呈小幅波動態勢；深圳、重慶及南京等城市的二手房掛牌租金收益率環比上漲，不過推動收益率上升的因素各不相同。

2025年，深圳在經歷二手房掛牌租金緩慢下降後，到年末掛牌價格有所回升；重慶和南京則是由於二手房掛牌價格下跌，帶動掛牌租金收益率小幅上揚。

值得注意的是，儘管在房價下調的背景下，重點城市租金收益率有所提高，但房屋租金也在回檔。據中指研究院統計，2025年前11個月，全國重點50城住宅租金累計跌幅達到3.04%，3月起租金連續下跌；11月，重點50城住宅平均租金為34.4元/平方米/月，環比下跌0.60%，同比下跌3.57%。

從城市漲跌幅來看，前11個月，僅烏魯木齊住宅平均租金累計上漲，漲幅為0.76%。下跌城市中，溫州、三亞、南京、海口等7個城市累計跌幅在5%以上，杭州、嘉興、長沙、福州等19個城市累計跌幅在3%到5%之間，昆明、佛山、長春、廣州等20個城市累計跌幅在1%~3%之間，銀川、東莞、西寧累計跌幅在1%以內。

分梯隊來看，各線城市二手住宅平均租金均下跌，一線城市租金累計跌幅相對較小。根據全國重點50城住宅租賃價格指數，2025年1~11月，一線城市住宅平均租金累計下跌2.06%，跌幅較2024年同期收窄0.2個百分點；二線城市平均租金累計下跌3.66%，跌幅較2024年同期擴大0.7個百分點；三四線代表城市平均租金累計下跌2.65%，跌幅較2024年同期擴大0.3個百分點。

正在召開的十四屆全國人大常委會第十九次會議審議國務院關於建立健全城鄉融合發展體制機制工作情況的報告。報告顯示，我國城鄉要素流動更加順暢，深化戶籍制度改革，超大特大城市積分落戶政策不斷優化。

城區常住人口300萬以下城市落腳限制基本取消

報告顯示，2019年至2024年，全國常住人口都市化率從62.7%提升到67%，城鄉居民人均可支配所得比從2.64縮小至2.34。

報告顯示，城鄉要素流動更加順暢。在深入推廣農業轉移人口市民化方面，深化戶籍制度改革，城區常住人口300萬以下城市落戶限制基本取消，城區常住人口300萬至500萬城市落戶條件進一步放寬，超大特大城市積分落戶政策不斷優化。

城鎮基本公共服務覆蓋範圍持續擴大，非戶籍常住人口與戶籍人口平等享有的城鎮基本公共服務項目逐步增加，義務教育階段隨遷子女在公辦學校就讀或享受政府購買民辦學校學位比例提高到97%。在強化鄉村人才引進培養方面，培養高素質農民近500萬人次、農村實用人才帶頭人25萬餘人，返鄉創業人員超過1,430萬人。一大批大學生、城市公共服務人才等下沉農村一線。

超過97%的行政村實現健保定點村衛生室覆蓋

報告指出，城鄉基礎設施聯通水準穩定提升。超過三分之二的省份實現縣縣通高速公路，具備條件的鄉鎮和建制村全部通硬化路、通客車。農村自來水普及率達94%，規模化供水工程覆蓋農村人口比例達65%。農村電網平均供電可靠率達99.9%，行政村100%通寬頻、90%以上通5G網絡，建制村快遞服務覆蓋率超過95%。農村生活垃圾村收集、鎮轉運、縣處理等模式不斷完善，對生活垃圾進行收運處理的行政村比例維持在90%以上。農村衛生廁所普及率達76%左右，農村生活污水治理管控加強，較大面積農村黑臭水體基本消除，村容村貌顯著改善。

此外，報告也顯示，城鄉基本公共服務配置更加優化。在推動城鄉教育均衡發展方面，改善城鄉統一的義務教育經費保障機制，所有縣皆實現縣域義務教育基本均衡發展。累計建成1.5萬個城鄉學校共同體，基本實現縣域內義務教育學校校長教師交流輪調常態化。學前教育發展提昇行動在城鄉深入實施。

在提升鄉村醫療衛生和養老服務能力方面，全國共有2199個縣域開展緊密型縣域醫共體建設運行，縣級醫院醫務人員長期派駐鄉鎮衛生院加快推進。 90%以上的鄉鎮衛生院達到服務能力標準，超過97%的行政村達到健保定點村衛生室覆蓋。農村養老服務體系更加完善，互助性養老服務深入推進。

在改善覆蓋全民的社會保障體系方面，持續健全城鄉統一的居民基本養老保險、基本醫療保險和大病保險制度，完善城鄉統籌的最低生活保障等社會救助制度，社會保障水平不斷提高，城鄉居民人身損害賠償標準實現統一。

新京報記者吳為

編輯張磊校對張彥君

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為規範配售型保障住宅的建造與管理，滿足薪資收入群體及人才的住房需求，《肇慶市配售型保障性住房管理辦法（試行）》（以下簡稱《辦法》）近日正式出台並實施。該辦法對此類房屋的建設籌集、申購條件、銷售價格、退出機制等關鍵環節作出了明確規定，有效期3年。

該《辦法》的出台，為肇慶市建構多層次住房供應體系提供了關鍵性的政策支撐。

兩類保障群體可購買

根據《辦法》，配售型保障性住房指的是，由政府提供政策支持，限定戶型面積、銷售價格和處分權利，面向本市戶籍住房困難家庭以及符合條件的人才銷售的住房，並確立了政府主導、市級統籌、屬地負責的管理原則。

在供應對像上，《辦法》明確：一是具有計畫所在地戶籍的住房困難家庭，要求主申請人已在本地穩定就業並參保；二是被認定為「西江人才計畫」高階人才的群體，此類申請不受戶籍限制。兩類申請者均需符合本人及家庭成員在本市無自有房屋且近2年內無房屋交易記錄的條件。申請可以家庭或年滿25歲的個人為單位提出，每戶家庭限購一套。

在建設籌集上，辦法鼓勵透過劃撥用地新建、商品房項目配建、盤活存量房源等多種方式增加供應。為滿足基本居住需求，新建房屋的戶型面積將嚴格控制在90平方公尺以下為主，最大不超過120平方公尺。

堅持「保本微利」的定價原則

對於備受關注的價格，《辦法》確立了「保本微利」的定價原則。具體而言，銷售基準價格將由建造成本加上最高不超過5%的合理利潤構成，單套房屋的最終售價可根據樓層、朝向等因素在一定範圍內浮動。辦法特別強調，工程紅線外的市政配套建設費用不得計入房價成本，以確保價格的合理性。

在銷售與流轉環節，《辦法》規定將實施現房銷售模式，並建立輪候制度。申購流程涵蓋方案公示、資格審核、公開選房及簽約等步驟，以確保公平公正。特別關鍵的是，此類住房將實施封閉管理，其不動產權證書上將進行專門標註，嚴禁以任何形式變相流入商品房市場。購屋人不得擅自出租、出借或改變房屋用途。

對於日後可能發生的退出情形，《辦法》指出，若購屋者在本市另購商品住房，或因工作調動、戶籍遷離等原因不再符合條件，可由政府指定的機構進行回購。回購價格將以原購買價格，並結合持有年限逐年進行折舊計算。因繼承或離婚析產等原因發生產權變更的，房屋的保障屬性維持不變。

在監督管理方面，《辦法》強調，對隱瞞資訊、提供虛假材料等騙購行為，一經查實，將取消資格並收回住房，並將相關失信資訊納入檔案，其10年內將不得再次申請任何形式的住房保障。

採寫：南都N視訊記者蔡雯

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記者從住房及城鄉建設部獲悉，今年1至11月份，全國新開工改造城鎮老舊社區2.58萬個。

分地區看，北京、天津、河北、內蒙古、遼寧、吉林、上海、江蘇、浙江、安徽、福建、江西、山東、廣西、海南、重慶、貴州、雲南、西藏、陝西、甘肅、青海等22個地區和新疆建設舊城鎮老兵團已完成年度城鎮老兵團改造計畫。

據了解，今年全國計畫新開工改造城鎮老舊社區2.5萬個。

編輯樊一婧

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今年港股表現強勁，疊加美國持續減息的預期，以及特區政府實施「百元印花稅」等一系列樓市刺激政策，推動住宅物業投資需求明顯上升，投資者入市步伐轉積極，多個利好因素激活今年香港新盤成交。有代理行統計指出，截至本月23日，12月份一手私人住宅市場已錄得1,478宗成交；若依全年計，新盤交易量更已突破2萬宗，銷售金額達近4年新高。

一手住宅交投按年升逾20%

據美聯物業研究中心綜合土地註冊處的資料，截至今年12月23日，一手私人住宅市場交投錄得20,346宗；銷售金額達2,227.8億元，不僅達近4年新高位，更是自2013年4月底《一手住宅物業銷售條例》實施12年以來，首次突破2萬宗成交記錄，較去年的1.68萬宗，按年上升20.6%。

回顧今年各月份表現，除1月及2月分別錄得759及896宗成交外，其餘月份均維持逾1,000宗水平。其中3月份表現最為突出，單月成交達2,247宗，主要受惠於財政預算案將「百元印花稅」門檻由樓價300萬元上調至400萬元或以下物業，帶動市場氣氛迅速回暖，成交表現亦達全年單月新高。

曾煥平：明年新盤交投量料升半成

新盤交投顯著增加，相信與來自內地的購買力密切相關。以一個鄰近高鐵站的項目為例，幾乎所有進行大手購入的買家，都具內地背景。

仲量聯行香港主席曾煥平表示，內地買家參與度較想象中高，有些新盤，內地買家數量由五至八成不等，我相信這力度不會衰減，政策若不改變，內地人士仍熱衷來港買樓，他期待2026年成交數字可能進一步上升。他估計，發展商仍以去貨為主，發展商將嘗試以市價推算，開價上將盡量貼近市場，不像以往般市價低來搶客，在加價上仍傾向保守。

曾煥平預計，明年新盤交投量，有望再升至少半成。

區內客獲家人資助部分首期上車

祥益地產黃文樂表示，日前分行錄得一宗屯門兆康苑的補地價買賣成交個案，新買家不用「3球」成功上車。單位為A座低層4室，實用面積404平方呎。

他透露新買家為區內客，有意購入性價比高的單位，由家人及太太代為睇樓，睇樓後有感屋苑範圍內有活動空間可供小朋友玩樂，而且屋苑位於兩鐵交匯處，位置方便，加上單位內附企裝，無需大執即可入住。經過雙方傾價後，原業主最終減價12萬元，新買家獲家人資助部分首期協助下，終以288萬元（自由市場價）成功成為業主，以實用面積計算呎價為7,129元。

黃文樂又稱，兆康苑毗鄰港鐵兆康站，因此租買盤均受歡迎。

旭日國際發展的屯門青山灣段大型臨海新盤黃金海灣系列持續受追捧，項目第1期黃金海灣．意嵐昨日再添成交，售出1伙高層3房單位，呎價逾1.3萬。

昨日售出單位為黃金海灣．意嵐的3座21樓A室，面積653方呎，屬於3房1套連梗廚戶型，成交價851.9萬，呎價約13046元。項目近日成交不斷，連同項目第1期黃金海灣．珀岸，本月至今暫售出20伙，成交價介乎528.8萬至1330.9萬，合共套現逾1.38億。

位於青山公路青山灣段18號的黃金海灣分兩期發展，合共提供1323伙，項目坐擁得天獨厚地理優勢，步行約2分多鐘直達黃金泳灘，近9成單位飽覽青山灣海景。地理位置方面，該盤位處港深兩地核心，無縫穿梭粵港澳大灣區經濟據點。

尚有約一周便踏入2026年，在樓市氣氛持續好轉，農曆新年前後料再現「小陽春」，故各大發展商未見「收爐」跡象，密密部署明年推盤大計，目前最少有8個全新盤有望於明年1月開售，涉及約1776伙，供應遍布港九新界各區，以中小型單位佔多數；最具規模為西沙SIERRA SEA 2A期，涉727伙，料短期內開價，勢成明年「頭炮」開售新盤；另外，紅磡首匯及鴨脷洲PORTO料於1月展開銷售，分別提供241及174伙。

昨錄逾2000代理參觀

新地旗下西沙SIERRA SEA 2A期項目最快下周開價，有望成為明年新盤市場「頭炮」。發展商昨日開放位於九龍站商廈的項目示範單位予代理參觀，為銷售作準備，據悉，單日共有近2000名代理到場參觀，示範單位料於開價後隨即開放公眾參觀。而設於西沙的項目展銷廳已開放，昨日吸引不少市民到訪，現場氣氛理想。

美聯集團行政總裁(住宅)馬泰陽表示，美聯及港置昨日有近1000名代理率先參觀示範單位了解項目優勢。對現時該行查詢客戶分析，投資客佔比有明顯上升，主要因先前開售的SIERRA SEA期數近日陸續入伙，多個放租盤以理想價獲承租，租務回報可達4.7厘水平，故增加投資客對新期數的興趣。

即將開售的SIERRA SEA 2A期項目提供727伙，面積介乎275至835方呎，涵蓋1房至3房間隔，當中主打1房及2房單位，佔項目單位總數逾7成。預計關鍵日期為2026年9月30日，距今約9個月多。

項目面積最細單位為1座地下1樓G室，單位275方呎，屬1房間隔，另連193方呎花園，屬SIERRA SEA系列項目至今推出的3個期數中面積最細單位；至於面積最大單位為2座、3座及5座的頂層A室，3房1套戶型，單位面積835方呎，附連434方呎平台，該處設有樓梯可通往單位的683方呎天台。

恒基旗下紅磡MIDTOWN SOUTH系列新一期項目首匯亦有機會明年開售，項目合共提供241伙，提供1房至4房間隔，相較過往期數推出更多中大型單位。項目約4成單位為2房間隔，而1房則佔25%，其餘則為3房及4房，而4房更為至今所有期數中首度提供。

最少8新盤部署下月推售

事實上，同系列的THE HADDON近日銷情持續，本月至今已售出37伙，引起有意入市的準買家關注，待首匯正式推出時料能承接理想銷情況，並吸引鍾情中大型單位客源入市。

至於宏安旗下鴨脷洲PORTO涉及174伙，主打1房及2房單位，另設特色單位，預計於明年1月初上載樓書並推出應市。

項目標準單位涵蓋開放式至2房間隔，而標準單位層與層之間最高可達3.45米，其中開放式戶型設28伙，1房戶涉及77伙，佔項目總數約44%；2房戶劃分開放式廚房及梗廚2種戶型，並合共提供55伙，佔項目全盤約32%；另提供11伙平台特色單位及3伙複式特色單位。

項目坐落平瀾街9號，預計關鍵日期為2027年3月31日，樓花期長約15個多月。

另一方面，TKS Limited發展的紅磡高山道現樓新盤悅麓，剛上載樓書，合共提供83伙，面積介乎166至304方呎，提供開放式至1房間隔，另有特色單位，市場估計發展商隨即展開推盤程序，最快下月可以開售。

根據樓書，全盤面積最細單位為5樓A室，面積166方呎，另連328方呎平台，屬開放式間隔，平台較室內面積大近1倍。最大為6至10樓E室，面積304方呎，屬1房間隔。

有發展商表示，農曆新年前後樓市通常會出現「小陽春」，市況有望明顯升溫，因此會瞄準這個機會，加緊部署首季推盤。

樓市洗3年頹勢 業界看好2026再彈升

今年政府推出多項利好樓市措施，刺激購買力加快釋放，本港銀行9月跟隨美國重啟減息，進一步帶動樓市氣氛。差估署私宅樓價指數6月起連月回升，9月報293.1點，超越去年底指數，令今年樓價倒升逾1.5%，一洗長達3年的下跌頹風。土地註冊處首11個月錄逾7.1萬宗買賣登記，打破去年全年成績外，更創2021年後近4年按年新高，新盤更強橫，錄逾2萬宗成交，創一手新例後按年新高水平。

政府於今年2月《財政預算案》中，將100元印花稅適用樓價範圍，由300萬擴大至400萬後，迎來今年首個利好樓市措施，樓市氣氛隨即升溫，一、二手交投顯著增加，情況亦持續多月。政府今年提前於9月中公布《施政報告》，將投資移民購買住宅的成交價門檻，由5000萬降低至3000萬，雖然計算入總投資額仍維持1000萬，但非住宅物業納入計算總額則由1000萬調升至1500萬，再為樓市添動力，措施進一步提振樓市氣氛。

6月起升勢持續 連升5個月

政府推出的措施顯著推動樓市交投，同時帶動樓價重拾升軌，差估署樓價指數進一步反映市況，年初樓價指數跌勢未止，4月初雖然初嘗反彈，直至6月起升勢持續至今，連升5個月，9月樓價指數報293.1點，超越去年12月289.2，令全年樓價倒升1.52%，10月樓價指數再度攀升至294.3，令今年首10個月，樓價升幅增至1.76%，一洗自2021年後連跌3年的頹勢。

美國重啟減息 本地銀行跟隨

美國今年9月重啟減息步伐，率先調低息率0.25厘，本地銀行隨即跟隨，下調最優惠利率0.125厘，11月本地銀行再度跟隨美國下調最優惠利率0.125厘，兩度合共減息0.25厘後，最優惠利率重返加息周期前水平，供樓負擔進一步減少。

今年住宅租金走勢更凌厲，差估署租金指數連升10個月，今年9月升至200.2點，打破2019年8月200.1點的高位，創歷史新高水平，在供樓負擔下降，租金持續上升，令「供平過租」情況更為顯著，吸引用家入市，同時亦令投資客相繼出動購貨。

供平過租吸引用家入市

土地註冊處今年首兩個月每月只有4000多宗買賣登記，政府利好樓市措施及減息兩項利好樓市因素推動下，交投顯著回升，每月登記數字增至6000至7000宗，今年首11個月的註冊量已升至逾7.1萬宗，較去年全年約6.8萬宗，增加約5.4%。

儘管樓市向好，但因市場仍有大批新盤貨尾庫存，發展商以低價策略推售新盤，造就新盤持續主導大市，全新項目推售均取得理想銷情，情況在年初時並不顯著，1月份交投維持在1000宗以下低水平，3月因政府新政策推動，交投大升至2400宗，為今年以來按月新高，4月受到中美關稅戰影響，交投稍回落，但仍在千宗以上，5月因拆息回落，交投急彈升，隨後每月新盤成交均在1500宗以上，並連續11個月穩企千宗水平以上，新盤交投11月已升至1.87萬，打破2019年全年1.85萬，創一手新例後按年新高水平，全年成交更突破逾2萬伙。

今年樓市表現理想，業界展望明年樓市料更勝一籌，中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，政府政策及減息等利好因素推動下，今年一手及二手交投明顯增加，樓價重拾升軌，顯示樓價已觸底回升，更扭轉過去3年的頹勢，料今年全年樓價將有5%的升幅。展望2026年，陳永傑預期，在多項利好消息推動下，各項數據有望顯著回升，成交量將大幅躍升30%，全年樓價有望再錄得升幅，與2021年8月份的樓價高位將進一步收窄。

業界料樓價逾10%增長

美聯集團行政總裁（住宅）馬泰陽指出，今年政府推出印花稅措施，有效提振細價樓市場，帶動新盤銷售，連環減息效應更有助樓市投資氣氛，令今年樓市出現價量齊升的局面。展望明年，樓市勢頭將持續向好，多項因素推動樓價可望有逾10%增長，全年新盤交投將增加5%至2.1萬宗，再創新高；二手交投亦有望增至5萬宗水平，創近5年新高。

今年樓市表現理想，業界展望明年樓市料更勝一籌，中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，政府政策及減息等利好因素推動下，今年一手及二手交投明顯增加，樓價重拾升軌，顯示樓價已觸底回升，更扭轉過去3年的頹勢，料今年全年樓價將有5%的升幅。展望2026年，陳永傑預期，在多項利好消息推動下，各項數據有望顯著回升，成交量將大幅躍升30%，全年樓價有望再錄得升幅，與2021年8月份的樓價高位將進一步收窄。

業界料樓價逾10%增長

美聯集團行政總裁（住宅）馬泰陽指出，今年政府推出印花稅措施，有效提振細價樓市場，帶動新盤銷售，連環減息效應更有助樓市投資氣氛，令今年樓市出現價量齊升的局面。展望明年，樓市勢頭將持續向好，多項因素推動樓價可望有逾10%增長，全年新盤交投將增加5%至2.1萬宗，再創新高；二手交投亦有望增至5萬宗水平，創近5年新高。

樓市今年表現逐步向好，新盤交投更一枝獨秀，全年主導大市，其中原因為發展商推售全新項目，仍以低價或貼市價推盤，部分屬「重型」貨尾盤甚至減價促銷，吸引用家入市外，投資者更大舉出動，市場上頻現收租客、西餅客大手掃貨，情況相當普遍。

今年推售的全新項目，大部分均以低價出擊，定價以貼近同區、甚至較同區二手造價為低以搶奪市場焦點，吸引買家入市，幅度由5%至逾20%不等，造就不少全新盤有不俗的收票反應，令銷售情況得到保證。

定價貼近同區搶奪市場焦點

過往投資客受到辣招的限制，新盤市場甚少投資客入市，今年為政府全面撤辣的第2年，投資者購買多於一項住宅物業毋須繳付額外成本，加上發展商以低價策略推盤，令新盤成為投資客主要入市目標；另一方面，本港租金升勢持續，在樓價尚未回升下，造就租金回報顯著反彈，普遍升穿3厘，種種情況造就投資者入市的導火線。

租金回報反彈 普遍升穿3厘

全新盤成為投資客掃貨目標外，不少投資客或收租客更大手掃貨，粗略統計，今年推售的新盤，購入2伙或以上的個案，最少超過300宗，掃入單位由2伙至10伙不等，以今年熱銷的西沙SIERRA SEA為例，開售當日出現大手掃入7伙，涉資逾約3400萬；黃竹坑新盤滶晨，更有大手客斥資逾1億連掃10伙。近期例子包括灣仔單幢式新盤SPRING GARDEN，今年11月初進行首輪銷售的60伙，全數單位由大手客購入，不少買家更以全層式掃入單位；本月初推售的西九龍瑧爾，亦有大手客連掃3層合共9伙，涉資約5700萬。

貨尾盤亦成為投資客或收租客掃貨對象，將軍澳日出康城凱柏峰、啟德區多個項目均現大手客掃貨個案，掃貨情況甚至較全新盤更激烈，個別樓盤出現西餅客，購入「半打」即6伙以上單位。宏安地產旗下黃大仙薈鳴，今年3月獲連掃10伙，共涉資超過4800萬；萬科香港旗下何文田VAU Residence亦於今年6月獲連掃10伙，合共涉資8300萬。

今年錄得逾300宗大手客掃貨個案中，不少涉及資金動輒達億元以上，最大宗為龍光及合景泰富合作發展、位於鴨脷洲的超級豪宅凱玥，項目今年至今共錄得6宗掃貨個案，每宗均逾1億，最大宗為今年3月獲連掃6伙，合共涉資逾4.38億；啟德亦有多個項目包括天瀧、天璽．天、澐璟等，亦出現為數不少的逾億大手掃貨個案。

庫存量顯著回落 首度跌破2萬大關

近年新盤貨尾庫存量一直維持2萬伙以上，成為樓價反彈的絆腳石。不過，隨着新盤銷情理想，發展商亦積極推售貨尾，踏入第4季庫存量首度跌穿2萬伙，並且連續3個月維持2萬伙以下。有業界表示，預期明年仍有機會減息，庫存量有機會進一步減少。

發展商亦積極推售貨尾

今年新盤銷售成績創出一手新例後新高水平，由今年2月開始，每月成交量均錄得1000宗以上，並已維持11個月，情況仍未「斷纜」。當中以3月份錄得2400宗成交，為今年最高，5月、7月成交量亦在2000宗以上，令全年新盤整體銷售量逾2萬伙。

銷情理想造就庫存量顯著回落，今年大部分時間，庫存量企穩在2萬伙以上，但踏入第4季首度跌破2萬伙大關。據美聯研究中心資料顯示，9月底全港庫存量錄約19840伙，按月減少約2%，較年初的23121伙，大幅減少近15%；10月庫存量進一步回落至19628伙。

美聯分析師岑頌謙指出，今年一手交投表現勢如破竹，11月全港累積庫存量跌破1.9萬伙，錄約18889伙，按月續減少3.8%，並連跌10個月，自2023年6月後首次跌穿1.9萬伙水平，創近2年半新低，比起今年1月高位23121伙，已大幅減少超過4200伙或約18.3%。在利好消息包括明年仍有機會減息，發展商推盤仍然積極，預料2026年庫存量將有機會進一步回落。

岑頌謙續稱，庫存量減少的同時，截至12月已獲批預售但仍未發售的單位約11378伙，對比今年4月高位的16290伙，已大幅減少30%，反映發展商積極推售全新盤的效果。

在訪港旅客回升的帶動下，本港零售舖市況出現改善跡象，街舖空置率普遍回落。戴德梁行指，今年第四季一線街舖空置率回落至6.6%，為疫情以來低位。綜觀各核心消費區，以中環最為亮眼，該區空置率由上季的10%急跌五成七至4.3%；尖沙咀空置率亦下調2.3%，最新錄得8.3%；銅鑼灣大致持平在7.9%；而旺角則微升至6.1%。

然而，若細看租金走勢，尖沙咀與銅鑼灣的街舖租金在同一季度分別下跌8%及7.3%，反映市場雖有成交，但多靠業主減租吸引承租。香港的零售舖市，正由昔日依靠奢侈品名牌支撐的高租金模式，逐漸轉向以大眾消費和日常體驗為主，折射近年市民悄然轉變消費文化與習慣。

中環定位開始轉型：從金融中心到多元消費社區

近年中環的變化，最令人矚目的莫過於空置率的急速回落。昔日皇后大道中一帶，曾是全球租金最昂貴的地段，只有頂級奢侈品牌與跨國銀行能夠立足。然而，經歷數年的沉澱與調整，中環的空置率如今回落至4.3%，這並非因為奢侈品零售商重新大舉擴張，而是源於該區功能的重新界定。

在租金顯著回落後，非傳統租戶得以進場，令中環的面貌開始逐漸改變。The Henderson引入國際名廚Akira Back餐廳，以及高級餐飲品牌Peridot與花雲，將昔日金融大廈的部分樓面改造成餐飲與生活體驗空間，吸引本地消費群。皇后大道中與德輔道中一帶，亦出現精品咖啡店與運動服飾旗艦店，例如由藝人陳豪創立的Blooms Coffee，主打Cup of Excellence咖啡豆，設計簡約時尚。這些新租戶成功取代部分奢侈品零售舖位，提供更貼近日常的消費體驗。

除餐飲與生活方式品牌，中環亦逐漸成為文化消費的新地標。Art Central於2025年重返中環海濱，展出108間藝廊及逾500位藝術家的作品，並設有大型裝置藝術與表演節目。這些活動不僅吸引藝術愛好者，更令中環的形象由單一的金融戰場，轉化為兼具文化與消費的社區。

中環的角色正是在這些變化中逐步重塑。它不再只是朝九晚五的金融中心，而是演變成一個能夠承載日常消費與文化活動的城市空間。從數據亦可見端倪：中環租金按年大致持平，成功抵抗跌勢，原因在於中環擁有較強的本地消費基礎，而非單純依賴遊客。這種轉向既是市場的務實選擇，也是香港消費文化逐漸改變的縮影。

空置率下降，租金回落：零售市場的租值重估

空置率雖然改善，但租金卻持續疲弱。銅鑼灣與尖沙咀租賃活動頻繁，租金卻按年下跌7.3%和8%，顯示舖位雖能租出，租金回報卻難以回復昔日水平。

近年常見的說法是租客愈趨面向大眾。昔日支撐羅素街與廣東道高昂租金的，是利潤豐厚的鐘錶、珠寶與頂級皮具商戶；如今填補空舖的，更多是運動品牌、藥妝店、快時尚與平價餐飲，例如 Skechers、H&M 等。這些租客的承租能力遠不及奢侈品，空置率下降，其實是業主在租金上作出讓步，以換取成交量的結果。

餐飲業更顯壓力。數據預測2025年餐飲舖租仍有0.3%至3.6%跌幅，背後既有北上消費分薄利潤，也有市場供應過剩。尖沙咀的成交最能說明此局面。漢口道騏生商業中心，地下及地庫逾12,000平方呎，昔日月租80萬元，如今由銀龍茶餐廳以40萬元承租，租金幾乎腰斬，業主更保留原有餐飲設施，減省新租客的裝修成本。漢中大廈地下舖位，曾由銀行承租，月租高峰期63萬元，最終由富華冰室以25萬元接手，跌幅逾60%。

這些例子印證市場的轉向：尖沙咀雖然空置率下調，但租金回報已難以回復昔日水平。業主唯有接受現實，透過降低門檻、保留設備，吸引茶餐廳與冰室等大眾化品牌承租。舖市已由業主主導，轉為租客主導的新常態。

金融復甦帶動頂層租務 惟結構隱憂仍存

首先，資金流向顯示市場信心正在回復。隨着2025年新股市場大幅反彈，集資額增加兩倍，重登榜首，直接帶動對中環核心地段寫字樓的需求。多間國際公司近月在中環簽下大面積租約，部分租金水平更高達每呎130多元，顯示投資者正趁機吸納優質物業。

不過，這股復甦明顯趨向兩極。跨國企業的擴充主要集中在新落成的甲級大廈，例如The Henderson和Central Yards，令這些新樓的出租率迅速上升，但同時舊有寫字樓的空置壓力更大。加上新供應持續推出，整體空置率在短期內仍難以跌破15%。

更深層的影響在於消費模式的改變。這些基金公司雖然產值高，但員工人數相對較少，再加上混合辦公和部分後勤工作北移，結果是租出的樓面未能帶來相應的午市及晚市人流，導致中環租金走勢呈現不對稱，一邊是寫字樓有承托，另一邊是餐飲舖位持續低迷。

結語

本港零售舖的確出現復甦跡象，空置率顯著回落，中環尤為突出；但其他區份租金如銅鑼灣及尖沙咀仍在下跌，餐飲舖位更受壓，顯示復甦並不全面，而是透過以價換量去維持。換言之，市場正在修補，但距離真正回暖仍有一段路。

展望2026年，本港零售舖市況或會持續趨向兩極：核心區因新租戶進駐而保持活力，但租金回報難以回復昔日高位；餐飲業則在北上消費與供應過剩的夾擊下，仍需時間消化。若要真正談得上是否復甦，不僅要靠空置率下降，更要看租金能否企穩，以及消費模式能否在新的市場環境持續站穩陣腳。

樓市氣氛向好，著名「蝕讓之城」屯門緹岸（前稱恆大．珺瓏灣）罕有錄得短炒獲利個案。屋苑一伙1房戶新近以279萬元沽出，原業主持貨僅3個月，賬賺約29萬元或一成。

上述單位為屯門緹岸三座低層D室，實用面積約307平方呎，屬1房間隔，半個月前叫價298萬元放盤，近日獲上車客以279萬承接，減價19萬或約9%，呎價9,088元。

據悉，該單位原本屬銀主盤，原業主於2025年9月以約250萬元購入，持貨僅3個月轉手，賬面獲利約29萬元，單位期內升值約11.6%。即使扣除使費約5.3萬元，料實賺約23.7萬元離場。

值得一提的是，屯門緹岸發展商恒大早前陷財困，項目由福彩發展接管，今年6月一度大幅劈價6成去貨，為投資者創造低位撈貨機會。本月初有投資者以288萬沽出緹岸2期5座一伙1房，持貨約5個月，賬面賺約24萬元或9%。

豪宅市場錄大額蝕讓，由華懋發展的西半山豪宅大學閣一伙頂層特色戶連3個車位，本月初以2.1億元易手，原業主持貨2年，賬面蝕約4,430萬元，連使費勁蝕逾5,700萬元或22%，成為屋苑「第一滴血」。

上述單位為大學閣2座頂層單位，實用面積3,237平方呎，採4房3套設計，連2,827平方呎天台及私家泳池。該單位連3個車位在今個月初以2.1億元易手，呎價約6.5萬元。新買家透過海外公司名義入市。

資料顯示，原業主2023年11月以2.543億元一手連車位購入，是次轉手賬面蝕約4,430萬元或17%，若連同使費，料實蝕超過5,700萬元或22%。大學閣1座低層4房戶，實用面積1,584呎，今年初以5,700萬賣出。意味著該特色單位蝕讓金額夠買一間同屋苑4房。

由嘉華國際、會德豐地產及中國海外合作發展的啟德承豐道項目啟德海灣，昨日(23日)加推第8號價單，涉及102伙。新價單折實平均呎價約21,710元，較上一張第7號價單帳面升約14.29%。發展商表示，升幅主要反映樓層及景觀差異，實際屬原價加推；若以同座向單位比較，實際加幅約5%，屬原價加推。

發展商亦公布銷售安排，將於周六(27日)共推60伙銷售，當中52伙以價單形式推出，尚餘8伙則作招標。

啟德海灣折實呎價21,710元 提價14.29%

啟德海灣是次加推的單位全數位於第2C座，涵蓋80伙一房及22伙兩房戶，實用面積介乎305至551平方呎。發展商維持最高25%折扣優惠，價單定價由737萬至1,558.4萬元，呎價介乎24,007至34,886元；折實售價則由552.75萬至1,168.8萬元，折實呎價由18,005至26,150元，折實平均呎價21,710元。

入場單位為2C座2樓D室，屬一房戶型，實用面積307平方呎，折實售價552.75萬元，折實呎價18,005元，亦為今批單位中呎價最低之選。兩房入場單位則為2C座31樓F室，實用面積439平方呎，折實價879.75萬元，折實呎價約20,039元。

至於呎價最高單位，為2C座35樓D室，實用面積307平方呎，折實售價802.8萬元，折實呎價約26,150元。

高層優質戶主導　同柱比較實際加幅界乎5.08%至5.67%

就新價單折實均呎較上一張價單高出約一成四，主要因為今批單位多屬高層優質戶，而上一張價單則以中低層為主，價格反映樓層及景觀因素。若以同座向同柱層數作比較，例如本輪推售的2C座25樓J室及K室，其折實售價較同柱下層單位高出約5.08%至5.67%，顯示實際加幅屬原價加推。

雖然新價單折實平均呎價有所提升，主要反映樓層及景觀差異。由於本次加推的單位大多屬高層優質戶，而上張價單銷售的單位多位於中低層，故平均呎價拉升與層數高低有密切關係，並非大幅加價。

然而，發展商本次加價，亦反映其對後市走勢持樂觀態度。雖然新價單折實平均呎價表面升幅逾一成，但實際加幅僅約5%，主要源於樓層及景觀差異，屬原價加推。定價策略既突顯高層優質戶的稀缺價值，同時亦顯示發展商看好市場承接力，對未來樓市走勢充滿信心。

開價貼市　僅高鄰近二手屋苑成交約0.15%

參考區內二手樓市，鄰近啟德港鐵站、樓齡約7年的龍譽，近期一宗實用面積356平方呎單位成交呎價為17,978元。相比之下，啟德海灣是次一房入場單位折實呎價18,005元，兩者僅相差約0.15%，反映項目開價貼近區內二手市價，具備競爭力。