三圓建設（4416）昨（19）日公告多項重大訊息，包括關係人山圓建設遭銀行強制執行；董事會通過辦理對策略股東的私募普通股；擬處分台北市信義279社區不動產，以因應未來營運及財務需求。公告3月6日召開股東臨時會，表決辦理私募等相關議案。

針對強制執行的公告，安泰銀行則表示，僅向法院針對山圓建設聲請假扣押，並未強制執行，不理解為何三圓會如此公告。

山圓建設在2025年12月26日應付未付5,126萬元，遭安泰銀行求償授信總金額14.01億元，因1月5日到期前尚未清償，遭安泰銀行強制執行。公司昨日表示，該事件對三圓財務及業務並無影響，目前正與銀行進行協商。

三圓董事會昨日決議辦理私募普通股，將自股東臨時會決議日起一年內，分四次辦理，總計不超過7,000萬股。

三圓表示，私募資金用途將用於充實營運資金、改善財務結構或支應未來發展所需資金，希望應募人條件為公司所需之供應商，或相關客戶，或是可改善公司財務結構之策略性投資人。

為積極改善財務狀況，三圓擬處分台北市信義279社區之不動產案，位於大安區仁愛段三小段，三圓持有基地面積約111.7957坪，建物面積約925.6598坪，合計總價約6.1億元，交易對象為泉金公司，預計處分利益約3.5億元，將用以充實營運資金。


三圓多管齊下 提振現金流
工商時報

三圓建設（4416）多管齊下拚現金，19日董事會決議，擬處分台北市信義區6.1388億元不動產以求變現，並訂於3月6日召開股臨會，討論引進策略性投資人參與私募7,000萬股。三圓董事長王雅麟表示，在打房政策一連串壓抑下，三圓及關係人陸續出現資金流動性的考驗，三圓一面積極處分多筆不動產，一面也積極辦理現增，以因應接下來資金所需。

三圓繼上周遭新北地院來文執行假扣押7,560萬元後，19日又公告，關係人山圓建設遭安泰銀強制執行。王雅麟表示，主要因為山圓1月5日尚未清償安泰銀應到期的銀行授信金額約5,126萬元，因此遭強制執行，安泰銀主張山圓應清償14餘億元銀行借款，對此山圓正積極協調中。

王雅麟表示，三圓採取多管齊下方式活化資產，力拚現金流，包括處分多筆不動產，及辦理現金增資。其中台北市信義區279社區不動產，三圓董事會通過擬以總價6.1388億元的價格，處分給泉金公司，估計處分利益3.5億元。

三圓也計畫於3月6日召開股臨會，討論以私募方式辦理現增發行普通股案，應募人將以三圓所需的供應商或直接或間接客戶，或可提供業務整合利基，或可改善三圓財務結構的策略性投資人；至於私募額度以不超過普通股7,000萬股為限。

三圓表示，此次不採用公開募集的理由，是衡量目前籌資市場狀況掌握不易，為確保籌集資金之時效性及可行性，並有效降低資金成本，及考量私募有價證券受限於三年內不得自由轉讓的規定，擬採私募方式辦理現增發行私募普通股。

三圓2025年營收14.55億元、年增2.59倍，前三季因無新案可供入帳，稅後純損1.00億元、每股純損1.46元，第四季則有「台北之星」入帳，全年是否轉盈仍有待觀察。


三圓關係人遭銀行強制執行　擬處分不動產並辦理私募
中央社 2026/01/19 22:30:37

三圓建設公告，關係人山圓建設因未清償2025年12月26日應付未付新台幣5126萬元，遭安泰銀行求償授信總金額約14.01億元，直至1月5日到期前尚未清償，遭安泰銀行強制執行，目前與銀行協商中。董事會另通過將處分不動產，並辦理私募普通股案。

針對關係人山圓建設遭銀行強制執行一事，三圓建設表示，對公司財務及業務並無影響。

除了關係人山圓建設遭銀行強制執行之外，三圓建設董事長王雅麟上週召開重大訊息記者會時表示，目前銀行存款約1200萬元，將以處分公司代售房屋、不動產及增資方式因應。

三圓建設今天公告，董事會通過，擬處分台北市信義279社區不動產，標的為大安區仁愛段三小段449地號土地，合計總價款約新台幣6.13億元，預計處分利益約3.5億元，目的在於提升不動產效益及充實營運資金。

三圓建設也公告，擬參與新北市汐止區中正段1696、1811地號的合建分售案，契約相對人為關係人山圓建設及地主王光祥，取得目的為投資興建集合住宅，供出售出租使用，以增加營收。

另外，三圓建設決議私募發行普通股，私募額度以不超過普通股7000萬股額度範圍內，並自股東臨時會決議日起一年內分4次辦理，用途是充實營運資金、改善財務結構，或其他因應公司未來發展的資金需求。

三圓建設表示，不採用公開募集，是因衡量目前籌資市場狀況掌握不易，為確保籌集資金的時效性及可行性，並有效降低資金成本，以及考量私募有價證券受限於3年內不得自由轉讓的規定，擬採私募方式辦理現金增資發行私募普通股。

三圓建設董事會也決議，將在今年3月6日召開今年第一次股東臨時會，討論事項中，包括擬以私募方式辦理現金增資發行普通股。

陸軍保養廠C基地70年地上權案，昨（19）日由凱基人壽以101億元標下，第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄分析，該案緊鄰北市信義計畫區、北醫和捷運台北101／世貿站，生活及商業機能優越，未來該案朝酒店式公寓、特色出租住宅做規劃，都是不錯的選擇。

依現行法規，壽險業2026年最低保證收益率為2.72%，並將於2027年進一步調升至2.875%；丁玟甄表示，由於投報率門檻的規範，保險業多鎖定投報率3%以上的投資機會；即使凱基人壽出價101億元，擠下競爭的華固建設78億元，溢價率高達51.2%，但該案投報率至少3%，甚至3.5%以上。

丁玟甄指出，前身為中國人壽的凱基人壽，在2013年已投資141.68億元在「臺北學苑地上權案」、現為集團總部，這次出手101億元投資「陸軍保養廠C基地案」，在集團先前已有開發經驗下，加上全案屬地上權案，因此投資者在投入開發成本上較所有權案低上許多。

另外，她表示，該案凱基人壽從投資開發到完成、計畫一條龍包辦，更能剩下外包的利潤，初估該案投報率有機會突破3.5%以上。

丁玟甄分析，「陸軍保養廠C基地案」土地使用分區位住三特，根據相關規定，可做住宅、教育設施、醫療服務設施、社會福利設施等，而基地鄰近台北醫學院，生活以及醫療機能充足豐富，具備打造高品質地酒店式公寓或符合高齡化的特色住宅出租。受到保險業不動產投資報酬率門檻的規範變動，近幾年保險業投資策略不斷調整，瞄準購地開發、投資物流不動產等，顯示投報率、產業環境丕變影響壽險業者的投資布局。


凱基壽101億奪標地上權案 溢價率51% 打造多功能園區

國產署昨（19）日舉行地上權開標，凱基人壽砸101億元，以高達51.17％的溢價率，標下陸軍保養廠C基地地上權案。凱基人壽表示，未來計劃以「大健康生態圈」概念，打造台北市中心最具指標性的複合多功能健康園區。

近年壽險業投資不動產屢見不鮮，凱基人壽昨日以101億元搶下陸保廠C基地，是歷年國有地上權標脫權利金第三高，僅次於2020年南山人壽以312億元標下世貿三館、2013年中國人壽（即凱基人壽）141億元標下臺北學苑。

根據財政部盤點歷年國有地上權標脫權利金前十名，就有八名是壽險業者。

凱基人壽表示，陸保廠C基地面積約4,815.2坪，鄰近信義區，基地方正、地理位置優越，是市中心極具獨特性與稀有性的乾淨素地，此案符合公司長期穩健投資原則，且符合投報率。地上權年期長、地段精華，有助於強化資產配置穩定性，並兼顧保戶權益與企業永續發展目標。

陸保廠C基地是國產署壓箱寶，自推出以來備受市場矚目。昨日開標結果，共收到兩封標單，凱基人壽出價101億元，擠下另一位競爭者華固建設出價78億元，高溢價奪下此案。

國產署是在2022年首次釋出陸保廠C基地，當時權利金底價為73.5億元，然而當時房市已冷，不少業者轉趨觀望，同時因與大台北瓦斯公司管線訴訟，最終流標；隨著訴訟進入和解程序，國產署2025年11月再次公告招標，權利金底價降至66.8億元。

陸保廠地上權存續期間70年，地租年息率3.5％（其中1％隨申報地價調整，2.5％不隨申報地價調整），地上權及地上建物得辦理一部讓與。

國產署表示，陸保廠C基地是台北市少有的大面積國有土地，三面臨路、形狀方整，鄰近臺北醫學大學附設醫院及捷運台北101/世貿站，生活及商業機能優越，成功吸引壽險業及建設公司投標。

國產署指出，陸保廠C基地決標權利金101億元，溢價率達51.17％，以2024年公告地價計算，年地租6,184萬餘元。如果順利簽約，契約期間將為政府創造遠超過145億元價值；同時，這也是凱基人壽繼2013年標得臺北學苑以來第二次得標。

國產署指出，公告招標設定地上權自2010年迄今共標脫215宗土地，標脫面積70.2公頃，地上權可興建產品類型除住宅外，尚有企業總部、旅館、商場及醫療院所等多元產業使用，未來將持續篩選優質標的列標，今年度首批標的預計2月2日公告招標。

2026/01/19 15:14:21

輝達（NVIDIA）落腳北投士林科技園區，預計26日送台北市都委會審議都市計畫變更。然輝達的建築設計上恐不易符合綠容率要求，對此，內政部長劉世芳19日表示，將與台北市政府共同協調、釐清實務上碰到的困難，找出比較好的方式。

立法院內政委員會今日邀劉世芳列席，專題報告「賴清德總統興建13萬戶社會住宅政策無法落實之檢討」，並備質詢。

會中國民黨立委張智倫提到，輝達台北總部屋頂若採折疊設計，恐怕「很難符合現在內政部所要求設的光電板」，並詢問台北市政府協助輝達興建總部時，相關屋頂設計是否需送內政部與經濟部審查，內政部是否可能因設計無法裝設光電板而否准建築設計。

劉世芳表示，內政部會再與台北市政府共同找到比較好的方式，目前輝達興建案在台北市政府推動下如火如荼展開當中，內政部也會協助釐清實務上碰到的困難；若能協調出共識，有助輝達取得土地、興建總部時能如期如質達成。

劉世芳說，依照已公告的發電設備標準「第六條」相關規範，內政部可與台北市政府一起協調，釐清實務上碰到的困難；若能協調出共識，將有助於輝達取得土地、興建總部時「如期如質」達成。

2026/01/19 12:26:34

台北市中正萬華的南機場夜市整宅，中繼地點曾傳周邊國防部2400多坪「九號基地」，不過，當地里長嘆，里內人口處已達8千多人的大里，中繼宅或社宅進駐，勢必增加負擔及管理上的困難，呼籲政府要完善且長遠去看發展方向。

北市更新處說明，自2015年設立南機場整宅公辦都更駐地諮詢工作站，已協助單元一、二成立都市更新會；單元三由住都中心擔任實施者已完成招商並進入審議階段；單元四預計於今年上半年辦理招商；單元五正進行模擬選配作業；單元六、七則持續由駐地諮詢工作站協助整合。

更新處說，在中繼安置方面，已透過都更機制提供所有權人租金補貼，住戶可依自身需求自行租賃合適地點作為中繼安置住都中心將依市府既有規定，協助符合資格的所有權人申請控留中繼住宅，規畫於九號基地完工後，提供部分社宅作為周邊都更案件中繼安置，後續將持續追蹤相關推動進度。

九號基地所在里、新和里長邱惠雯說，里內是將近8千多人的里，其中65歲長者就有2400多人，人數已超過其他的里，不管是中繼宅或青年社宅，屆時對於里內的人口負荷都會過量。

「尤其是里鄰建設服務經費採齊頭式，即使8千人以上會再多幾萬元，其實都超出負擔，人多也很難去管理和維護。」她坦言。

邱惠雯認為，南機場夜市屬於中正區，中正區南海路內也有不少國防部基地，「既然要作為南機場夜市中繼宅，應該選中正區內，較為妥適。」

然而，她也說，地方只能稍微反映意見，屆時還是得看中央或市府決定，但是現在九號基地內還有幾棟釘子戶，只希望能在今年內拆除完畢，也期盼未來政府在規畫這塊土地時，能夠以長遠的方向去看，而非現在缺什麼就蓋什麼。

2026/01/19 12:26:29

實價揭露，桃園市八德區東勇街松雨汽車旅館，以約10.9億元交易，買方為建設公司，該旅館屋齡25年，包含50間套房，建坪約1,100坪，地坪則達1,208坪，研判基地大，不用整合現成就可開發，因此吸引建商買下。

台灣房屋八德東勇直營店店長王群政分析，東勇重劃區屬於八德大湳生活圈，是現階段八德區房市的主力開發區段，近桃園捷運綠線興建中的大湳站、小大湳站，未來將串聯桃園市中心與八德，使通勤與生活機能更緊密，目前東勇街與大湳重劃區一帶預售新案平均約45萬左右，新成屋大樓產品單價約落在約38–42萬元之間。

台灣房屋集團趨勢中心觀察，2025年的旅館類交易，包括新北市三重區三和路二段的「勝利園大旅社」，地坪約 18.55坪，2025年4月成交總價約4200萬元；新竹縣竹北市「高賓旅社」，地坪近70坪，去年3月以約9100萬元成交；台南市安平區「愛丁堡汽車旅館」，地坪約418坪，交易總價逾24億元。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，建商購買老旅館有三大優勢：

一、「產權單純」多數旅館產權單一，比起將老住宅逐戶整合推動危老或都更，這類透天或整棟型態的建地，一次買入相當的地坪規模，更具推案效率。

二、「機能優勢」老舊旅館周邊商業機能佳，汽車旅館則多具交通便利性，因此不動產價值高，不管是商辦，或其他複合式開發案，都具備一定機能優勢。

三、「貸款彈性」由於近年土建融貸款嚴謹，純土地融資又有限期18個月開發的壓力，而這類有地上建物的不動產交易，若能以建融貸款，在資金運用上較具彈性。

張旭嵐指出，近年不動產開發放款趨嚴，以開發為目的的不動產交易貸款也將受限，加上今年土方新制實施，清運成本增加，在新舊制尚未完全銜接之前，不少開工的建案被迫停工，新案動工時程也有所暫緩，帶有老建物的土地開發，現在也面臨多重挑戰。

2026/01/19 09:54:58

人口流向是房市發展先行指標，根據內政部戶政司最新統計資料顯示，2025年全台淨遷徙人口數最多的行政區，由新北市淡水區以7,996人居冠，從縣市分布來看，前十名行政區中，新北市、桃園市與台中市包辦所有名額。

其中，新北市一口氣拿下淡水區、汐止區、林口區、土城區四席，桃園市則由中壢區、龜山區、桃園區進榜，台中市則以北屯、梧棲、太平等區表現亮眼。

不過，儘管人口持續移入，但在房市降溫下，僅有淡水區、汐止區及梧棲區的平均房價仍維持小幅上揚走勢，年漲幅約落在2.1%至4.5%之間，其餘七個行政區則出現1.3%至10.5%不等的跌幅。

其中，台中市太平區房價跌幅達10.5%，為跌幅最多的人口淨遷徙熱區。

對此，中信房屋太平家誠加盟店店長林可晴表示，太平區受惠於74號快速道路、新光重劃區、捷運藍線延伸等利多題材的加持，過去幾年吸引了大量建商進駐推案，帶動了一波強勁的補漲行情。

然而，近一年伴隨全台房市降溫，市場交易量大幅萎縮，買方不再追高，賣方價格也逐漸回歸理性，因此導致平均房價出現回落。

不過，太平區擁有成熟的生活機能與產業園區就業人口的支撐，此次房價下修可視為「漲多後的合理調整」，對於自住客而言，在市場熱度冷卻時，反而更有機會尋找到適合自己的物件，亦不失為進場議價的好時機。

中信房屋研展室副理莊思敏指出，近年人口淨遷徙熱區多集中在「房價仍具可負擔性，且具備軌道建設或重大開發題材」的行政區。

以淡水來說，目前房價仍普遍在3字頭上下，加上淡海輕軌、淡江大橋、淡北道路建設規劃，交通壅塞問題可望得到改善，近年磁吸了不少有預算考量的「脫北族」入住。

此外，隨著北投士林科學園區發展，以及輝達進駐布局，淡水亦有望承接科技新貴與相關從業人員的外溢居住需求，後市發展值得期待。

莊思敏表示，當前房市正值盤整階段，即便人口持續流入，短期內受政策調控與市場氛圍影響，區域房價仍可能面臨下修壓力。但從中長期來看，享有人口紅利的區域，憑藉穩定剛性需求支撐，房價相對具有抗跌保值性。

中央社 2026/01/19 22:22:29

富邦人壽高雄凹子底開發案今天舉行上樑典禮，富邦人壽總經理陳世岳表示，未來完工後總樓地板面積將達15萬坪，涵蓋大型購物商場、休閒健身中心、海洋水族館、國際會議中心暨會展飯店、頂級商辦與物流中心，成為集觀光、休閒、育樂與商務於一體的城市新地標。

富邦人壽今天透過新聞稿說明，富邦人壽高雄凹子底開發案今天舉行上樑典禮，富邦集團董事長蔡明忠、富邦人壽董事長林福星、富邦人壽總經理陳世岳，與高雄市長陳其邁、高雄市議會議長康裕成等蒞臨，見證工程新里程碑。

富邦人壽董事長林福星表示，本案為高雄市推動產業多元發展、厚植區域經濟能量及促進城市轉型升級的指標性公有土地開發計畫，攜手市府共同打造兼顧在地友善生活與國際發展機能的嶄新場域，透過公私協力帶動城市觀光、商業與產業聚落成長，樹立企業與城市共榮共好的典範。

富邦人壽總經理陳世岳表示，本案基地位在北高雄凹子底特區核心地段，坐擁捷運及輕軌交會的交通優勢，兼具交通便捷與綠意環繞的雙重機能。未來完工後總樓地板面積將達15萬坪，涵蓋大型購物商場、休閒健身中心、海洋水族館、國際會議中心暨會展飯店、頂級商辦與物流中心，成為集觀光、休閒、育樂與商務於一體的城市前瞻新地標，全面提升北高雄生活機能。

富邦人壽指出，此案引進漢神百貨集團導入全新的國際級購物中心，在高達8萬坪的商場和停車場營運空間，打造旗艦型百貨據點。

富邦人壽說，此案也由柏文健康事業規劃7000坪大型運動主題休閒專區，集結滑冰場、保齡球館、鐳射遊戰體驗場、兒童體適能俱樂部、健身房等多元設施。此外，更結合南仁湖團隊，擘劃一座城市型海洋館，將成為北高雄的新親子觀光亮點。

2026/01/19 20:00:14

嘉義市政府推動「民族國小西側二期公辦都市更新招商案」，為向各界說明招商條件及開發願景，今天下午於嘉義市鈺通大飯店舉辦招商說明會，市府都市發展處長許懷群表示，二期基地面積約3000坪，已完成公地主協議整合公告招商，預計投資金額將超過50億元。

嘉義市民族國小西側第一期公辦都市更新案是中彰雲嘉地區首例公辦都更招商案，當時適逢疫情期間只有國城建設公司投標得標簽約，興建4棟地上15層、地下3層的住商大樓，預計2028年底完工。原周邊2樓以上住宅每坪單價在24萬元左右，國城開工後一度飆漲至每坪逾50多萬元。如今二期都更，市府看好未來發展。

今天說明會現場除中央單位、各公有土地管理機關代表、市議員、里長及市府團隊與會外，吸引眾多建設公司、不動產開發公會、保險業及資產管理公司等踴躍參與，現場互動熱絡。

市長黃敏惠表示，嘉義市府因應極端氣候挑戰，檢討都市規畫並整合資源，繼民族國小旁的首期公辦都更案後，正式啟動第二期招商，基地規模擴大一倍，約3000坪，期盼透過民間力量注入新活力。

她表示，二期基地座落於市中心精華地段，是「蛋黃中的蛋黃」，土地均為國產署、教育部等公部門所有，權屬完整且開發潛力極高。未來計畫結合商業設施、社會住宅等功能，大幅提升生活機能。

都市發展處長許懷群說明，基地面積約9837平方公尺，土地權屬單純，皆為公有土地，已完成各公地主協議整合，並自去年12月30日起正式公告招商，預估投資金額超過50億元。未來開發除住宅及商業機能外，也規畫社會住宅、公共停車場及多項社會福利設施，兼顧都市發展與公共利益。

市府規畫，未來開發除了住宅與商業機能，將分回87個停車位並配合獎勵達成共150個公用停車位。國產署部分將分回約1000平方公尺辦公空間及停車位，後續配合政策做為社會住宅使用；教育部則分回獨立的一棟建物，包含低層部店鋪與上層住宅，滿足管理維護需求。

現場詢問，投資者在土地分配與公益設施部分，顧問公司答覆，市府獲配的內容主要分為公益設施與地主分回兩部分。公益設施如停車場的興建，雖由地主負擔，但市府後續能經營管理並獲得收益，而投資商也能因停車場帶來的便利帶動商場或店舖經營，達成互利雙贏。此外，地主分回的部分，目前市府規畫以分回「房地」為主，未來可視情況處分或納入出租計畫。

現場提問的開發創意，顧問公司表示，現有的規畫並非硬性規定。若投資先進有更好的想法，例如興建星級飯店、綜合商場或引進其他招商項目，只要符合開發條件，市府皆表示歡迎，希望能藉由投資人的創意，落實「嘉義特有」的都市更新政策。

市府將於1月28日在台北寒舍艾美酒店舉辦第二場招商說明會，邀請更多具投資意願的業者參與，共同推動嘉義市都市發展。

經濟部產業園區管理局投資26億元自建的「亞灣智慧科技大樓」19日上梁，這座位於高軟第二園區A坵塊的地上11層商辦大樓，總產業空間逾1萬坪，規劃共創實證場域、商業與生活複合功能，預計11月完工，將吸引超過30家企業進駐、創造840個就業機會，並帶動年產值17億元，有助擴大南部5G AIoT產業聚落與就業機會。

園管局長楊志清19日表示，亞灣智慧科技大樓上梁，是園區發展的重要里程碑，不僅展現施工進度成果，更象徵高雄智慧產業聚落正式邁向下一階段。

他指出，未來將結合嘉義、台南、高雄至屏東等地的產業與科技園區資源，打造半導體S廊帶南部核心，經濟部也將攜手高雄市政府積極招商，提供產業創新與青年就業的理想環境。

因應高軟園區原有空間已趨飽和，行政院於2021年核定擴區計畫，由園管局開發原高軟一期北側中油公司2.45公頃土地，推動第二園區計畫，並區分為A、B、C三大坵塊辦理招商。

亞灣智慧科技大樓位於A區，為首棟率先動工的大樓，目前鋼構結構體已完成吊裝，預計11月完工、2027年第三季交屋啟用。B、C區域正同步招商，將引進更多智慧應用及新興產業廠商。

楊志清表示，隨著園區建設穩步推進、招商腳步加快，亞灣智慧科技大樓將作為南台灣智慧產業升級的標竿建設，成為串聯南部半導體與AIoT產業的重要據點，助力國家創新發展戰略落地，並為高雄打造全新的經濟成長引擎。

暌違三年後，汐止再現百億級廠辦大案，「國揚前瞻科技大樓」挾著北市南港三分之一價、捷運汐東線動工等優勢，在新北市重要科技廊帶「凹陷區」搶市。

市場人士分析，隨著台美確認對等關稅15％不疊加後，市場預期廠辦市場信心可望逐步恢復，不少建商2026年推案計畫將以廠辦、商辦產品為重心，百億級廠辦和商辦大案陸續齊發。

「廠辦天王」超營實業董事長楊仁鈞表示，受惠捷運汐東線已動工、大台北都會區科技產業廊帶一、二線城市廠辦價格上漲，汐止出現總銷逾百億的國揚前瞻科技大樓指標大案，挾著每坪4字頭、緊鄰北市東區生活圈，以及國道1、3、5號三大交通系統等優勢，未來補漲動能可期，甚至有機會超越新店，重返20年前大台北工業廠辦市場領頭羊之勢。

楊仁鈞指出，國揚集團掌門人侯西峰看好汐止的爆發力，繼過去幾年推出國揚雲端科技、國揚矽谷後，再度加碼汐止6,203坪土地，打造國揚史上規模最大的頂級廠辦案「國揚前瞻科技大樓」，總銷120億元，每坪以42萬～45萬元開出，相較於大台北科技廊帶預售廠辦價都已站上5字頭，部分中古廠辦甚至接近6字頭之際，國揚開價相對合宜又親切。

展望2026年廠辦市場，楊仁鈞分析，台美對等關稅確定15％不疊加，預期廠辦市場信心將逐步恢復，第一季後市場會更加明朗化，接下來要觀察各產業復甦的腳步。長期以來優質產品供不應求的大台北都會區、桃園等，現在連現貨的廠房都炙手可熱，因此有些買盤已提早在預售階段就出手先卡位，使得預售廠辦市場也愈來愈搶手。

國家統計局城市司首席統計師王中華解讀2025年12月份商品住宅銷售價格變動情況統計資料

2025年12月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環比總體下降、同比降幅擴大。

一、一二三線城市商品住宅銷售價格環比下降

12月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1個百分點。其中，上海上漲0.2%，北京、廣州和深圳分別下降0.4%、0.6%和0.5%。二線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.4%，降幅擴大0.1個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.4%，降幅與上月相同。

12月份，一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.9%，降幅比上月收窄0.2個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降1.3%、0.6%、1.0%和0.6%。二、三線城市二手住宅銷售價格環比均下降0.7%，降幅均擴大0.1個百分點。

二、一二三線城市商品住宅銷售價格同比降幅擴大

12月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降1.7%，降幅比上月擴大0.5個百分點。其中，上海上漲4.8%，北京、廣州和深圳分別下降2.4%、4.8%和4.4%。二、三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別下降2.5%和3.7%，降幅分別擴大0.3個和0.2個百分點。

12月份，一線城市二手住宅銷售價格同比下降7.0%，降幅比上月擴大1.2個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降8.5%、6.1%、7.8%和5.4%。二、三線城市二手住宅銷售價格同比均下降6.0%，降幅分別擴大0.4個和0.2個百分點。

注釋：

70個大中城市房地產價格統計一二三線城市劃分：一線城市指北京、上海、廣州、深圳等4個城市；二線城市指天津、石家莊、太原、呼和浩特、瀋陽、大連、長春、哈爾濱、南京、杭州、寧波、合肥、福州、廈門、南昌、濟南、青島、鄭州、武漢、長沙、南寧、海口、重慶、成都、貴陽、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊等31個城市；三線城市指唐山、秦皇島、包頭、丹東、錦州、吉林、牡丹江、無錫、徐州、揚州、溫州、金華、蚌埠、安慶、泉州、九江、贛州、煙臺、濟寧、洛陽、平頂山、宜昌、襄陽、岳陽、常德、韶關、湛江、惠州、桂林、北海、三亞、瀘州、南充、遵義、大理等35個城市。

融創服務(01516)公布，向控股股東融創集團(01918)收購若干停車位及房產，以結清融創集團應付債務約2626.1萬元人民幣。

該集團指，收購兩個項目共45個車位及山東兩個項目共28套商品房，商品房建築面積約2837平方米，獨立合資格估值師對有關物業評估價值總額為2655.8萬元人民幣，而訂立債務清償協議可收回融創集團應付部分應收款項，有利於化解應收帳款風險，將審慎選擇具備可銷售性的物業，並考慮利用在管項目積累的市場信息資源，加快目標物業的銷售。

東方航空(00670)(滬:600115)公布，全資附屬公司上海航空昨天以1.34億元人民幣出售凱迪克大廈上海航空房屋及附屬設備資產予控股股東，料收益4250萬元人民幣。

該集團指，房屋坐落上海市靜安區江寧路212號的1層底商、20層、21層、22層，建築總面積5155.7平方米。該集團指，擬將轉讓所得款項用作日常運營，而交易將有利於優化上海航空資產負債結構、進一步集中資源造好航空主業。

1月19日，北京萬通新發展集團股份有限公司（萬通發展，600246.SH）發佈2025年年度業績預虧公告，預計2025年年度實現歸屬於上市公司股東的淨利潤為-75000萬元到-50000萬元。公司預計2025年年度實現歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤為-85000萬元至-60000萬元。

對於本期業績預虧的主要原因，公告提及，報告期內，公司在既定的轉型戰略指導下依託子公司北京數渡資訊科技有限公司正式切入以PCIe5.0/6.0switch晶片為代表的先進數位晶片行業。同時，公司持續對傳統房地產業務進行收縮，為戰略轉型提供持續且充裕的現金流支撐，對部分區域存貨清盤銷售，相應存貨減值損失增加，並受宏觀經濟環境和行業政策等因素影響，租賃業務收入呈現下滑趨勢，故公司經營業績虧損加大。另外，公司參股的個別地產業務聯營公司，受宏觀經濟因素及其他股東方影響，資金償付能力惡化、經營業績不達預期，公司按照會計準則要求對股權投資進行權益法核算，對相關應收款項進行減值測試，並預計將計提減值準備（具體金額以估值報告及審計報告結果為准）。

公開信息顯示，2025年9月，萬通發展通過增資及股權轉讓的方式合計投資8.54億元取得北京數渡資訊科技有限公司62.9801%的股權，成為數渡科技控股股東。數渡科技主要從事高速互連晶片設計與研發以及提供ASIC晶片定制設計服務，核心產品為PCIe高速交換晶片。

彼時萬通發展表示，公司從多年前即開始戰略性收縮傳統房地產業務板塊，並持續探索向通信與數位科技轉型的發展戰略。本次交易完成後，上市公司將進入增長性強、准入門檻高、發展前景確定的積體電路與AI基礎設施產業，從而全面落實公司轉型通信與數位科技的既定戰略。

據大智慧VIP，截至1月19日收盤，萬通發展報12.74元/股，漲幅1.11%。

“2025年我們的定位是：匍匐前進，隨時做好可以站起來的準備。2026年我們的戰略轉變為：已經站起來了，做好了衝鋒的準備，只待衝鋒號吹響。”近日，濱江集團董事長戚金興在接受包括澎湃新聞在內的媒體採訪時，對於集團2026年定下了上述的發展思路。

2026年的銷售目標約800億元

對於濱江集團2025年的表現，戚金興認為達到了自己一定滿意的程度。

根據濱江集團此前披露的資料，2025年，濱江集團全年銷售1017億元，達到了2025年初的預定目標。

戚金興在採訪中表示，“2025年，專案最快的時間週期是原來限價時代的最慢速度，大概要五六個月，因為好房子的標準提高以後，從設計的選擇到方案的確定，以及評選標準都更高，這些讓本來週期非常緊湊的情況迅速拉長。但是，在這樣的情況下，2025年我們完成了全年銷售1017億元，還是非常不容易的。從整個銷售的狀況看，我們從2019年開始，連續6年銷售都達到了千億以上。”不過，戚金興也表達了自己的看法，“從整個公司來看，這有可能是現階段最後一個千億了。”

戚金興表示，2025年集團拿地非常積極，按照其在2024年對2025年的定位“匍匐前進，隨時做好可以站起來的準備”，濱江集團在2025年參與了浙江省內大部分土地的拍賣。

土地儲備方面，2025年，濱江集團全口徑拿地金額487億元，權益部分為192億元。其中，浙江省拿地部分占全省拿地份額的21%，杭州拿地占全市拿地份額的33%。

在談及對2026年房地產的展望時，戚金興認為，雖然當前的經濟環境依然非常嚴峻，但是對於濱江集團來說已經做好了充分的準備。2026年戚金興為集團定下了一個發展思路：已經站起來了，做好了衝鋒的準備，只待衝鋒號吹響。

“這個衝鋒號是什麼呢？一是我們國家能夠再一次出臺對房地產可持續發展有利的政策；第二，我們的老百姓對房子的信心，以及購買的熱情可以增強。這就是我們的衝鋒號。”

戚金興在採訪中表達了自己對濱江集團的信心。“雖然當下房地產行業嚴峻，但是濱江完全有能力度過。”

談及2026年的總體目標時，戚金興表示，2026年的銷售目標約為800億元，戰略目標方向為“聚焦杭州，深耕浙江，輻射華東。”

“800億元不是對行業、對市場沒有信心，關鍵是項目建設週期被拉長，但我相信800億元也是能夠達到全國前15名，全國總量的1%以上。按照我的判斷，2025年中國的商品房銷售量大概8萬億+，那麼按照現在這樣的狀況，明年估計在8萬億左右，基本上如果我們800億元的銷售額也能達到1%及以上。”

貸款利率要繼續下降，達到2.9%以內

對於土地市場，戚金興稱，2026年的拿地金額與現金回款的比例，預計和2025年相近，將在150億元到200億元之間。投資比例按照“622”的比例，即60%在杭州，20%在浙江省內，20%在省外，省外的重點城市是上海。

“上海的市場上我們更多的是合作，目前有和華潤、中海、招商、金茂和越秀五家企業一起聯動，2025年算是擦肩而過。這次與十年前進入上海不同，那時候想做個品牌，現在是為了佈局更合理，風險點降低，安全點增加。上海這樣一個經濟發達和城市地位的城市應該需要濱江，同時濱江也要努力為上海人民創造更多的好房子做一點貢獻。”

對於集團的財務情況，戚金興表示，“我們的財務狀況非常良好。”

2025年，濱江集團的貸款總量和存款總量基本保持平衡，有息負債從2024年底的305億元降到2025年底的262億元，下浮約10%。同時，集團2025年底貸款262億元，存款261億元。整個集團工程項目支付全部按時完成。貸款利息方面，從2024年的3.4%降到2025年的3.0%。

在重點的財務指標方面，戚金興表示，“財務狀況要繼續向安全體系優化，2026年的貸款計畫在2025年的基礎上再下降10%及以上，下降到230億元左右，並且貸款利率還要繼續下降，達到2.9%以內。”

除了傳統的地產銷售，戚金興如今關注的重點還有鄉村振興的專案——浙江省淳安縣王阜鄉。

“2025年我們做了兩個村，總投資已經達到6億元以上。一方面是企業發展，一方面是回報社會，一是雲頂桃源酒店經過幾年的運作，2025年整體營收達到1500多萬元，完全解決了胡家坪村100多個勞動力的安排，而且通過近幾年的發展，大部分是年輕人、大學生、返鄉青年。二是村裡的集體經濟，2021年前，胡家坪村的經濟是整個淳安縣337個村裡倒數的，通過四年多的努力，現在已經達到王阜鄉第一，整個淳安經營性收入第六，總收入第十二。三是王阜鄉的財稅收入，濱江來之前，王阜鄉的財政稅收收入為160多萬元，可用資金僅為六七十萬元。現在通過我們與村莊的互動，引進了許多企業，目前的稅收總額達到2000多萬元，可用資金達到1000萬元，增長幅度接近10多倍。”

自寧波商品住房“以舊換新”首期活動報名開始，房產開發商的“搶人大戰”也同步開啟。隨著活動推進，有的樓盤對換房人尤其是老年換房人車接車送，主打“軟服務”；有的樓盤則對換房人放出“以舊換新”專屬優惠，一步到位拼起“硬福利”。

2025年最後一個月，在上一輪“換房退個稅”政策臨近到期的催化下，“以舊換新”活動進入新房集中網簽期。

據市房管部門發佈的2025年12月成交資料，市六區當月共成交新建商品住宅1430套，環比增幅67%，為全年成交量第二高的月份，僅次於有住房購新配送消費券因素加持的3月“小陽春”。一些“以舊換新”熱門樓盤的去化紅利顯現，多個樓盤進入當月全市新房網簽套數前十榜單。

“銷售壓力減輕”

在前十榜單中位居第二的中海•悅富華里（位於江北莊橋），上月共網簽新房94套，貢獻了當月江北區約45%的新房網簽量。

據該項目銷售經理透露，去年10月起，“以舊換新”換房人成為該項目成交主力，去年11月、12月更是迎來成交高峰。去年第四季度，該項目共成交（指“認購”，下同）“以舊換新”房源100套，其中去年11月、12月占八成。平均下來，“以舊換新”每個月為該項目增加了20套-30套的成交量。

“從整體銷量來看，去年上半年和下半年的銷量差不多。‘以舊換新’活動推出之前，我們銷售壓力還是比較大的，‘以舊換新’活動推出後，銷售壓力減輕了很多。”這位銷售經理說，原先，平均12組來訪客戶能有1組下定；現在，自訪客戶能達到“8定1”“7定1”，仲介帶看的客戶甚至能達到“4定1”“3定1”。

截至目前，悅富華里的“以舊換新”認購套數居所有樓盤之首。

在前十榜單中位居第四的江耀府（位於海曙鄞奉板塊，由中海開發），自去年8月底、9月初“以舊換新”消息傳出後，售樓處來訪人數明顯增加，最多的一個月高達1200多組，差不多是以往的2倍，單月成交量也翻了一番。

在前十榜單中位居第八的保利發展(6.260, 0.03, 0.48%)•汀瀾瑧悅府（位於鄞州仇畢板塊），去年第四季度平均每月成交40套-50套，其中30%-40%的銷量也來自“以舊換新”活動。

銷量“超預期”

在前十榜單中位居榜首的建發•瑞雲府，位於海曙段塘原汽配市場地塊，是海曙首個、全市第三個入市的“高品質住區試點專案”。

該項目在去年12月4日首次領取預售許可證，當月兩次加推。在領證可售的294套住宅中，當月完成網簽178套，去化率超過60%，以“一己之力”貢獻了海曙當月網簽新房的41%。

原先，因為領證時間的關係，該專案並未納入本次“以舊換新”活動。寧波城投置業有限公司舊房簽約中心工作人員透露，在舊房簽約過程中，換房人換購意願強烈，頻頻提及該專案，城投置業相關工作人員遂主動聯繫該專案相關負責人，邀請該樓盤加入。

截至目前，在“以舊換新”活動中，瑞雲府已累計成交約40套，其中約30套成交於去年12月。

該專案相關負責人表示，該專案的主力戶型為110平方米，比較符合大部分“以舊換新”換房人需求，因此“以舊換新”活動對樓盤的成交情況“影響還是比較大的”，“實際銷量比開盤前的預期超出一點點”。

新房房源豐富

參與“以舊換新”活動的樓盤從最初去年9月一開始的80個，已經增加到目前的114個，房源面積從50平方米到400平方米不等，總價從不到百萬元到上千萬元，基本能滿足換房人從剛需、改善到高端改善的不同購房需求。

像悅富華里，眼下已是現房，辦完按揭後當月甚至最快一周內就能交付，周邊菜場、醫院、地鐵配套齊全，98平方米戶型的總價在190萬-210萬元、78平方米小戶型總價在140萬-160萬元，換房人“補差”壓力小，有些換房人甚至可以“零差”置換，因此特別受預算不高、或剛需自住或置換後出租出售的中老年換房人青睞。

江耀府和汀瀾瑧悅府的總價相對高一些。前者熱銷的105平方米戶型，總價在250萬-270萬元，到海曙主要商圈或到鄞州首南、長豐、鐘公廟等地通勤都比較方便；後者熱銷的105平方米和118平方米戶型，總價在300萬-370萬元，地段也不錯，主打中式園林景觀，沒有高速、高架、高壓線等不利因素。

這兩個盤都相對更吸引偏年輕的自住改善型換房人，以及把新房置換給子女的中老年換房人。汀瀾瑧悅府的銷售經理表示，需要變更舊房或新房產權人名字的情況，在該專案“經常碰到”。

至於瑞雲府，在選擇該樓盤的“以舊換新”換房人中，有四分之三的換房人選擇了該項目的110平方米戶房源，另外四分之一則選擇了139平方米奇數層、總價400萬-450萬元不等的“四代宅”房源。該專案相關負責人認為，新一代住宅產品的整體產品力、超高的得房率以及較高的保值性預期，是換房人選擇該項目的主要考慮。

客戶“成交快”

此外，幾個項目的銷售人員不約而同地提到，“以舊換新”客戶的一個普遍特點是“成交快”。

“去年11月下旬，有一個客戶，那天他老婆帶他去買衣服，中午11點多開錯了路，誤打誤撞來到我們樓盤，看了三四處實景，很喜歡我們的園林景觀和周邊雙水系，進門1個多小時就當場認購了。”汀瀾瑧悅府的一名銷售人員說，後來付首付的時候才知道，這位元客戶是來自海曙的“以舊換新”換房人，本來打算去看另一個位於老江東的樓盤。

悅富華里的銷售經理也表示，很多“以舊換新”的老年換房人，前幾年爬樓梯還不怎麼費勁，現在爬樓梯有些吃力，就想趁著“以舊換新”活動趕緊住上電梯房，往往第一次到售樓處瞭解情況，覺得比較滿意就當場下定了，有的是帶子女再來看第二趟就馬上下定。

“有一位元來自江北的客戶，他的老房子面積60多平方米，原本就有置換需求，但現在二手房不太好賣，就想再等等。‘以舊換新’活動出來後，他就趕緊報名了，而且很快就成交了。”該銷售經理回憶。

業內人士普遍認為，“以舊換新”的推出，一方面讓置換需求迫切但置換能力不足的換房人，有個很好的機會去換房；另一方面，讓迫于二手房當下行情暫時擱置置換需求的人，把需求加速提上了日程。

據城投置業此前更新的舊房收購進度，首批收購的500套舊房已經全部完成過戶，而對於兩批次總共計畫收購的1000套舊房來說，舊房過戶進度才剛過半。隨著舊房過戶進度的推進，還將有更多換房人加速完成新房網簽，預計新房的去化紅利還將在今年第一季度持續顯現。

大陸2025年固定資產投資（不含農戶）規模為48兆5186億元（人民幣，下同），從上年正成長3.2％轉為衰退3.8％，即便扣除房地產開發投資因素仍舊年減0.5％。這也是大陸官方從1996年有該統計數據以來，首次出現衰退走黑。

對此，大陸經濟學家分析，地方政府一直專注於償還債務，進而抑制基礎設施的支出。同時伴隨大陸官方展開「反內捲」行動來遏制因產能過剩與內需不振引發的過度競爭，讓製造業領域的投資者變得更加審慎。

從投資面向來看，去年民間投資下降6.4％，即便扣除房地產開發也下降1.9％。但高技術產業中的資訊服務業，航空、航天器及設備製造業投資則各自增長28.4％、16.9％。

其他如基礎設施投資下降2.2％，製造業投資增長0.6％，且房地產開發投資依舊不振、年減17.2％。新建商品房銷售面積為88101萬平方公尺、下降8.7％；新建商品房銷售額8兆3937億元、下降12.6％。

大陸國家統計局指出，2025年12月70個大中城市的商品住宅銷售價格較上月呈總體下降，與2024年同期比較的降幅也進一步擴大。像是一線城市新建住宅價格按月下降0.3％，降幅較上月收窄0.1個百分點。

尤其四大一線城市中，僅上海出現0.2％升幅；北京、廣州及深圳分別跌0.4％、0.6％及0.5％；二、三線城市也較上月走跌0.4％，其中二線城市降幅擴大0.1個百分點。

高盛經濟學家閃輝認為，大陸房地產市場可能要到2027年才會真正見底。但房市對GDP增長的負面影響也在逐年縮小，預計每年將減少約 0.5 個百分點。

另一關鍵的消費者物價指數（CPI）在2025年與2024年持平。大陸國家統計局局長康義表示，當前CPI的低位運行與國內外宏觀經濟形勢複雜變化有關，但藉由消費品以舊換新政策拉動，部分領域供需關係有所改善，正讓核心CPI在溫和回升。

內地買家積極入市，中原地產數據顯示，2025年全港錄逾56600宗私樓買賣登記，以普通話拼音買家（下統稱為內地客）購買私人住宅的登記個案佔13958宗，較2024年的11631宗增加兩成；涉及總金額達1410億元，按年也升逾8%。內地客入市宗數及金額齊齊連升三年，續創該行自1995年有紀錄以來新高。

啟德去年1169宗最熱

按一手及二手成交劃分，2025年內地客購買一手住宅的登記個案達6502宗，按年升17%；惟涉及總金額789億元，較2024年歷史高位798億元，按年微跌1%，屬歷史次高。九龍東啟德已成為內地客置業熱點，去年該區內地客入市個案達1169宗，宗數冠絕全港，佔該區全年2222宗一手成交53%。區內更有5個樓盤錄得逾100宗內地客成交，啟德海灣錄得171宗佔最多。

去年最受內地客追捧的一手發展項目為香港仔黃竹坑站港島南岸，全年一手成交991宗，其中450宗或45%屬內地客，總涉資約78億元，即平均每宗樓價1745萬元。二手市場方面，去年內地客成交主要集中於市區，以灣仔261宗居首，其次為北角的253宗。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，發展商積極去庫存，多個新盤以低價推售，令去年一手市場交投暢旺，成功帶動內地客趁低吸納。他預期，隨着環球經濟向好，加上「北水效應」持續等，今年內地客入市宗數有望突破1.5萬宗，勢再創有紀錄以來新高。

瑞安房地產(00272)公布，全資附屬公司Shui On Development發行本金總額3億美元優先票據與瑞銀及J.P. Morgan訂立購買協議。

該集團指，發售價將為票據本金額的98.423%，優先票據年息9.75%，於2029年到期，擬將發售所得款項淨額用於支付Shui On Development根據以現金購買其未償付2026年票據所提購買要約應付代價及/或開支；及餘下結餘用於再融資其他現有債項及作一般公司用途。有關票據在新交所上市已獲得原則上批准，並由該集團提供擔保。

易居企業控股(02048)公布，決定終止有關北京樂居的合約安排，昨天附屬公司樂居與其中國聯屬實體北京樂居合約安排已終止。因此，北京樂居及其主要從事房地產電子商務附屬公司樂居好房各自不再為該集團的併表聯屬實體，且北京樂居及樂居好房各自的財務業績不再併入集團的財務業績。

該集團指，有關北京家菊就的合約安排仍然有效。該集團指，北京樂居主要從事網上廣告及中國房地產行業的電子商務業務。近年來，該集團營運受到中國房地產行業持續及低迷的負面影響，導致樂居對集團業務的貢獻大幅下降。樂居已大幅停止向潛在房地產買家銷售折扣券的電子商務業務，且網上廣告業務金額亦大幅減少，並主要由北京家菊就進行，故北京樂居不再對樂居及集團的業務作出有意義的貢獻。

全球另類投資公司Point72，據報有意擴大恒地（00012）位於中環的超甲級商業項目The Henderson樓面；彭博報道，Point72原本承諾租用The Henderson約6萬方呎樓面，如今決定加碼，合共承租7層樓面、達8.5萬方呎的辦公空間，並已簽署協議。

該報道提到，Point72計劃於今年5月搬入The Henderson，最初打算轉租部分空間；The Henderson持續吸引國際頂尖企業、著名品牌及專業服務機構進駐，目前出租率已經達90%，租戶包括私募資產二級市場投資公司科勒資本（Coller Capital）、凱雷集團（Carlyle）、泛大西洋投資集團（General Atlantic），加拿大養老基金投資公司CCP，以及對沖基金公司Aeonea等。

共7層寫字樓 成最大租戶

資料顯示，恒地在2017年以約232億元投得中環美利道地皮，興建The Henderson，每方呎地價高達5萬元，打破本港多項賣地紀錄；2024年落成的The Henderson總樓面約46.5萬方呎，Point72租用8.5萬方呎樓面後，將成為項目最大租戶。

此外，國際龍頭拍賣行佳士得亦於2024年將其亞太區總部遷至The Henderson，據佳士得介紹，其全新亞太區總部位於項目第六至第九層，坐擁5萬方呎藝術空間，包括世界頂級的拍賣廳、藝廊、專屬客戶空間及辦公區域等。

十大屋苑7個挫 美孚首11月回落最多

樓價反彈，私人住宅租金回報率應聲回落。中原地產編訂的中原城市租金回報率（CRI回報率）跌破3.5厘大關，去年11月報3.46厘，創10個月低位，連挫3個月共0.14厘。去年首11個月回報率漲幅收窄至0.02厘，期內十大二手屋苑租金回報率「七跌三升」，荔枝角美孚新邨首11個月挫0.44厘最傷，鰂魚涌太古城則逆市揚升0.12厘。中原地產預期，CRI回報率與H按息率將進一步收窄，惟短期「供平過租」勢頭未變。

去年CRI回報率基於租務旺季等因素，由年初的3.44厘，逐步升至3.6厘的逾14年半高位，惟9月起拾級而下，至11月降至3.46厘，全年升幅幾近悉數蒸發，主要是樓價逐步上揚。

不過，私宅租金回報率仍較按揭利率高。以2025年11月而言，H按息率降至3.25厘水平，同期租金回報率較H按息率高0.21厘，連續7個月「供平過租」。中原解釋，10月底本港銀行跟隨美國減息，把11月租金回報率和H按息率水平略為拉開。

以全港4區比較，回報率全數按月向下。九龍區按月急挫0.15厘最慘情，去年11月低見3.51厘，是四大分區中回報率最低，連挫3個月共0.27厘。新界東報3.67厘最高，按月回落0.03厘；新界西削0.08厘，報3.63厘。港島區報3.62厘，按月微降0.02厘，「二連跌」共降0.07厘。

太古城租盤荒 回報率逆揚

中原指出，該行統計的143個成份屋苑中，去年11月有104個或72.7%屋苑「供平過租」，即租金回報率較H按息率高。然而，回報率仍有4厘或以上的屋苑按月減少7個，11月為26個，以荃灣荃威花園4.94厘最勁，青衣美景花園4.87厘緊隨其後。

至於十大屋苑只有兩個屋苑回報率仍穩守4厘以上，以沙田第一城4.16厘最高。荔枝角美孚新邨按月挫0.2厘，去年11月為4.02厘，險守4厘以上；首11個月累瀉0.44厘，是十大屋苑中回報率跌勢最急。美聯物業區域聯席董事邱漢榮指出，美孚新邨去年樓價顯著上升，升幅遠超同期租金，導致租金回報率相應下降。

相比之下，太古城回報率逆市向上，去年11月報3.53厘，首11個月累計進賬0.12厘。美聯物業區域經理吳肇基指出，去年大量本地家庭客及專才搶租太古城，令該屋苑租盤持續出現「盤荒」，推升該屋苑租金，成為回報率走高的原因。

中原地產資深區域營業董事趙鴻運直言，近期太古城的樓價回升，業主議價空間顯著收窄，部分甚至不提供議價，該屋苑租金回報率有機會受壓。

中原：「供平過租」局面不變

對於整體租金回報率走勢，中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，去年10月底本地銀行進一步減息，樓市買賣交投活躍，惟租金破頂後於11月回落，樓價升勢連續3個月超越租金，令CRI回報率跌穿3.5厘。

雖然如此，H按息短期未見大幅下調空間，而樓價穩步向上，租金回報率和H按息率的差距料再度收窄，但短期CRI回報率仍將高於H按息，意味「供平過租」局面有望維持。

踏入2026年，資深投資者「小巴大王」馬亞木家族延續沽貨潮，剛錄得今年首宗成交個案，以3780萬元售出荔枝角美孚新邨6期地舖，減價逾千萬元易手。

據了解，上述舖位為荔枝角蘭秀道26至28號美孚新邨6期地下N43號舖，建築面積約1900方呎，原以4800萬元放售，最終大幅劈價1020萬元或21.3%售出，作價3780萬元，呎價近2萬元。資料顯示，馬亞木家族於2002年7月斥資2630萬元購入上述舖位，收租近24年後沽出，賬面獲利1150萬元，舖價升值43.7%。

該舖原由連鎖飲食集團海皇粥店租用，原月租18.8萬元，但海皇粥店去年5月全線結業，舖位曾丟空至去年11月才重新租予食肆，現月租16萬元，按最新成交價計，回報率約5.1厘。

盛滙深水埗舖位蝕21%賣出

此外，資深投資者李根興創辦的盛滙商舖基金再蝕沽深水埗欽州街地舖。物業為深水埗欽州街11至21號建新大樓地下11B及11C舖，建築面積共約740方呎，位於欽州街及海壇街交界大單邊，原開價1105萬元放售，最後以1000萬元賣出，呎價約1.35萬元。舖位租客為寵物零售店，每月租金3.4萬元，可享4.1厘租金回報。

盛滙商舖基金在2022年9月大手購入欽州街11至21號建新大樓地下6個舖位，每個作價613.2萬至1378.7萬元，成交總值7000萬元。今次售出的地下11B及11C舖，當時作價為1261.2萬元，持貨不足3年半，賬面損手261.2萬元，虧蝕20.7%離場。

在市場上放售近一年的尖沙咀金巴利街20號交吉商業地盤，近日下調意向價至5000萬元放盤，減價超過43%。

世邦魏理仕香港資本市場部執行董事兼主管甄浚岷表示，獲遺產管理人委託以私人協商形式，按「現狀」及交吉放售金巴利街20號地盤，佔地約1410方呎，最高可建建築面積約16920方呎，最新意向價為5000萬元，每方呎樓面地價約2955元。

據悉，地盤由已故「賭王」何鴻燊等持有，去年3月曾由遺產管理人放售，當時叫價8800萬元，現減價3800萬元重推，減幅43.2%。

粉嶺全幢工廈意向一億

另外，粉嶺安樂門街33號全幢工廈放售，高力資本市場及投資服務執行董事鍾德堯指出，物業佔地約5164方呎，樓高6層，總樓面面積約25748方呎，買家享有命名權及外牆廣告權，適合單一企業全幢自用。業主意向價1億元，呎價約3884元。資料顯示，安樂門街33號由工程塑料供應商第一基石及相關人士持有，在2004年4月斥資1570萬元購入。

樓市回勇，新晉屋苑頻錄得短線獲利交易。去年入伙的元朗朗天峰，有中層一房戶剛以388萬元易手，樓價除近一年炒貴55.08萬元或16.5%，更直逼同屋苑頂樓對下一層的鳳凰樓層戶水平。

中原地產區域營業經理王勤學表示，朗天峰2座中層J室，實用面積286方呎，一房間隔，原業主開價396萬元，剛獲上車客議價至388萬元承接，呎價13566元。原業主去年2月以332.92萬元一手購入，賬面獲利55.08萬元或16.5%。

朗天峰同座極高層J室鳳凰層相同面積戶，去年3月以391.47萬元一手售出，前述易手單位造價較之只低3.47萬元或0.9%。

王勤學稱，同區洪水橋滙都I第1座頂層兩房戶，實用面積399方呎，連328方呎天台，近期獲買家斥530萬元購入，呎價13283元。該單位原業主去年3月底以471.53萬元一手入市，近10個月賬面獲利58.47萬元，升值12.4%。

天璽．天1期呎售36722元

另外，代理透露，九龍東啟德天璽．天第1期6座高層A室4房戶，實用面積909方呎，剛以3338萬元易手，呎價36722元。原業主2024年10月斥3113.8萬元一手購入，賬面賺224.2萬元或7.2%。

美聯物業區域營業董事梁浩文稱，屯門上嵐中層F室一房戶，實用面積290方呎，減價2萬元或0.5%，至378萬元沽出，呎價13034元，較原業主2024年7月一手購入價321.24萬元，升值56.76萬元或17.7%。

政府2020年5月推出的土地共享先導計劃（土地共享），其中已獲原則性同意、華信地產財務（00252）旗下二級歷史建築「前救世軍葵涌女童院」所在的葵涌梨木道1號用地，政府擬配合有關申請，改劃該用地作住宅地帶，發展公私營房屋，興建共約1100伙。

據發展局文件，擬議房屋發展用地涉及葵涌梨木道、昌榮路和國瑞路交界約1.25公頃土地，其中包括「前救世軍葵涌女童院」。規劃署擬向城規會建議修訂相關大綱圖，把用地由「其他指定用途」註明「具歷史和建築價值的建築物保存作社會福利設施用途」及「休憩用地」地帶，改劃為「住宅（甲類） 5」地帶。該地將分為兩部分，東面部分佔地約0.72公頃，作私營房屋發展，總樓面面積約28.08萬方呎，提供約300個私營房屋單位，供約840人居住，另設安老院舍；西面部分作公營房屋發展，約0.53公頃，總樓面面積約44.13萬方呎，提供約800伙，容納約2240人，並備有零售設施等。

「前救世軍葵涌女童院」建議原址保育及活化，納入私營房屋部分，作安老院舍附屬設施。

朗天峰高層一手貨 11個月升值17%

短炒持續，啟德天璽‧天4房戶持貨14個月，帳面炒高逾224萬元；元朗區連錄2宗止賺離場成交，朗天峰一手貨11個月升值17%，業主帳面獲利55萬元。

隨着樓價回升，各區持續出現短炒客賺錢個案。市場消息指，啟德天璽‧天6座高層A室，實用面積909平方呎，屬4房套房另工人房間隔，業主於2024年11月，以3,113.8萬元一次過付款購入，持貨約14個月，現以3,338萬元沽出，呎價36,722元，業主帳面賺224.2萬元離場，單位期內升值7%。

另外，元朗區二手市場短炒獲利個案持續增加。中原元朗區域營業經理王勤學表示，入伙盤朗天峰錄屋苑第3宗二手買賣成交，2座高層J室實用面積286平方呎，1房間隔，叫價396萬元，上車客議價後斥388萬元承接，呎價13,566元。原業主去年以332.9萬元一手購入，持貨約11個月，帳面獲利55.1萬元，升值17%。

滙都頂層2房連天台 530萬沽

同期，洪水橋滙都1座頂層，實用面積399平方呎，2房間隔連天台，開價550萬元，以530萬元沽出，呎價13,283元。原業主於去年4月以471.5萬元一手購入，持貨約9個月，帳面獲利58.5萬元或12%。

另一方面，西沙SIERRA SEA暫錄約34宗短炒成交，包括1A（2）期3座低層F室，實用面積443平方呎，屬於2房間隔，成交價608萬元，呎價約13,725元。原業主於去年5月，以約474.49萬元買入單位，持貨8個月，現轉手帳面賺約133.51萬元，升值約28%離場，此亦為屋苑目前賺幅第二大的短炒個案。

映灣園山景戶 22年獲利418萬

此外，有投資者積極入市。東涌映灣園8座高層F室，實用面積580平方呎，2房享山景，叫價580萬元，以572.8萬元成交，呎價9,876元。買家見大型屋苑收租回報高，故決定入市映灣園。參考同類單位市值月租約1.8萬至1.9萬元，料享達3.8厘至4厘租金回報。原業主於2004年以155萬元買入單位，持貨22年，帳面獲利417.8萬元。

太古城本月暫22買賣 超上月

至於港島東龍頭屋苑太古城於剛過去的周日（18日）連錄3宗買賣，1月暫已累錄22宗，超越上月全月的20宗，實用均價亦已逐步回升至1.56萬元水平。最新成交單位包括啟天閣中層G室，實用面積680平方呎，套3房間隔，附靚裝修，屬優質戶，獲外區用家以1,250萬元承接，呎價達18,382元，屬市價水平。原業主早於1986年以約74.99萬元購入，帳面大幅獲利約1,175萬元。

將軍澳凱柏峰單日標售12伙 吸金逾億

新盤交投暢旺，西沙SIERRA SEA 2A期，昨連沽10伙，套現逾8,500萬元，全盤累售約479伙，將於明日第3輪銷售；將軍澳凱柏峰，同日標售出12伙，總成交額逾1億元。

新地 （00016） 旗下SIERRA SEA 2A期，最新標售單位涵蓋1房至3房間隔，實用面積275至717平方呎，成交金額由480.3萬至1,442.7萬元，呎價由13,207至20,121元。

當中成交金額及呎價最高為2座22樓B室，屬3房1套及儲物室連洗手間間隔，實用面積717平方呎，設222平方呎平台及625平方呎天台，成交價為1,442.7萬元，呎價為20,121元。全盤已售出479伙，佔項目總數727伙約66%。

系內啟德天璽•海第2A期，同日招標售出4房單位，為第7座11樓B室，實用面積1,124平方呎，成交價4,112.7萬元，呎價約36,590元。

同區由恒地 （00012） 牽頭的天瀧，沽出8座8樓A室，實用面積1,259平方呎，成交價4,550萬元，呎價36,140元。項目自現樓後沽180伙，套現約75億元；全盤累售235伙，合共套現逾98.5億元。

此外，信置 （00083） 牽頭發展的日出康城凱柏峰，單日以招標形式連沽12伙，套現逾1億元。當中凱柏峰I第1A座52樓B單位，實用面積721平方呎，3房1套連儲物室間隔，成交價1,345.5萬元，成交呎價18,662元。凱柏峰自去年現樓重推後，累計售出1,061伙，吸金逾71億元。

同系何文田ST. GEORGE'S MANSIONS，則售出1座1樓C單位，實用面積764平方呎，成交價2,247萬元，呎價29,411元。而錦上路站柏瓏錄4宗成交，單日套現逾3,859萬元。

油塘柏景峰削2%折扣

此外，同系油塘柏景峰，昨亦更新價單，目前取消原先達2.5%折扣的「港島東及九龍東雙CBD優勢」特別折扣，現改為減樓價0.5%的「慶祝中九龍繞道通車」特別折扣，折減2%付款折扣優惠。

華懋及港鐵 （00066） 合作發展的何文田瑜一‧天海，以3,884.4萬元售出1A座23樓D室，實用面積996平方呎，3房1套連儲物室間隔，呎價39,000元。瑜一系列累計售出688伙，吸金逾115億元。

長實 （01113） 及新地合作發展的屯門飛揚1期，2座2樓B室2房，實用面積462平方呎，以成交價530萬元售出，呎價11,472元。

The V Group發展的半山衛城道Castle One By V，自拆售以來已售出11伙，涉資逾1.4億元。其中更錄一組新香港人買家「添食」，最新以1,600萬元購入2房單位。據悉，該組買家合共斥資約3,800萬元買入3伙。

二手市場連錄大幅蝕讓個案，其中大埔比華利山別墅銀主盤，以約1,750萬元易手，造價較15年前購入價大幅蒸發702萬元。

市場消息透露，大埔比華利山別墅3期愛琴道單號屋，實用面積2,186平方呎，屬於5房間隔，並連約536平方呎天台及130平方呎花園，原業主早於2010年前以2,452.4萬元購入，近年接連向財務公司加按借貸，最終淪為銀主盤。銀行上周中推出市場放售，即時吸引多組準買家出價洽購，短短數日即以1,750萬元售出，呎價8,005元。

單位造價時光倒流15年，期間樓價蒸發702萬元，期內大幅貶值29%。

屯門城‧點1房 8年貶21%

其次，屯門啟發徑城‧點連錄多宗蝕讓個案，其中城‧點高層L室，實用面積323平方呎，屬於1房間隔，原業主2017年以約525.2萬元購入，呎價約16,260元。上周以415萬元轉手，呎價12,968元，業主持貨約8年，帳面蝕讓約110萬元離場，期內大幅貶值約21%。

再者，中原地產副區域營業經理劉喜燕表示，元朗錦綉花園C段9街雙號屋，實用面積891平方呎，開價約1,080萬元，議價後以1,033萬元沽出，呎價約11,594元。據了解，原業主則於2018年以1,128萬元買入單位，持貨8年，是次易手帳面蝕約95萬元，單位期內貶值8.4%。

統計指，上月商舖租務成交宗數及金額，均按月上升。

中原（工商舖）資料顯示，去年12月份商舖市場錄得約301宗租賃成交，涉及成交金額約3,121萬元，與11月相比分別增加約4.15%及約14.82%，較2024年同期則大增約44.05%及約59.31%，而租用面積亦錄得約49.1萬平方呎，按月及按年分別增加約43.78及64.46%。

尖沙咀旺角空置率上升

至於2025全年商舖租賃市場錄得約3,553宗成交，涉及金額約3.50億元，與2024年約3,544宗及約3.52億元僅窄幅上落。

空置率方面，12月份核心區空置率錄得上升趨勢，當中尖沙咀及旺角空置率分別為6.55%及8.72%，按月微升0.05及0.17個百分點，按年亦有0.39及0.42個百分點增幅。

而港島區則各自發展，中環及銅鑼灣12月份分別錄得空置率6.87%及6.38%，均與11月持平，較去年同期分別減少0.06個百分點及上升0.34個百分點。